高层住宅让生活更美好

　　高层住宅让生活更美好

　　随着中国城市化进程的发展，土地越来越稀缺，城市居住进入了“向高度要空间”的阶段，高层住宅已成为一种趋势。在住宅区的开发中，高层住宅较之多层住宅而言，极大地减少了建筑占地面积，例如：同样的地基，建8层住宅与建16层住宅相比，土地利用率、住房和居住人口可以提高一倍。换句话说，建设同等建筑面积的项目，高层住宅可以节约一半的土地，可以拿出更多的土地用于绿化环境，创造更为舒适的外部空间。

　　高层在成为我们生活必需品，提供一种全新生活方式的同时，更成为城市形象重要的组成部分。

　　从城市规划的角度分析，高层是城市变化的必经之路，但是当城市从“灌木”长成“乔木”时， 作为城市的管理者需要检讨的是，我们在提高楼体高度、加大建筑间距的同时，是否营造出更多绿化、绿地、公园、广场空间，供百姓休闲；如果高层是主干，其余空间填充枝叶的工作如果没有做好，乏味的钢筋水泥丛林中就只能是枯燥和压力，因为只有多元的城市才会在丰富中营造美感。

　　“欲穷千里目，更上一层楼”站的越高就会看得越远，视野就会越开阔；凭窗而望，俯视整个城市，各种城市美景尽收眼底；白天、夜晚，晴天、雨天不同的景致给我们带来不同的感受。工作休闲之余，站在窗前或阳台上，远眺白云蓝天，轻风徐来，人车互往，确实令人心旷神怡。

　　由于高层建筑与多层建筑有高差，两者之间的空间差距大，高层住宅受阻挡少，7层以上楼层的日照时间都会比较长，所以高层建筑采光一般都很好，室内光线充足。高层建筑空气流通速度快，房间内较容易形成穿堂风，保证了室内的通风透气，夏天空调的使用率会降低，而且蚊虫产生的几率也小，使您的居住环境更为惬意。楼层高污染源自然就少，房间干燥清洁，便于擦洗清扫，易于保持卫生；同时楼高噪音小而少，一般每高一层楼，噪音就会减低约10分贝。从嘈杂的闹市归来，室洁、声轻是一种愉快的享受。

　　电梯是高层住宅有别于多层住宅最重要的一方面，他令居民进出更加便利，特别是给老、弱、病、残、孕等居民的上下楼，以及搬运重物等带来极大的方便，提高了生活效率。老人可以经常下楼，丰富自己的爱好结识新的邻居，年轻人则让自己的时间观念更强，迎合较快的生活节奏，提高生活与工作的效率。

　　根据我国现行的规范，高层材料规格比较高。高层的主体楼板、梁和柱体用的是钢筋混凝土现浇，水泥用量多，含钢量很高，结构更为牢固。高层的安全性优于多层，因为两者的结构体系不一样，多层一般是砖混结构，而高层则是框架剪力墙结构，桩的底部较大，直达基层深处。同时，剪力墙能起到很好的交叉减力作用，如果发生沉降或者地震，结构主体不会有太大的损害，所以框架剪力墙结构的安全性和抗震性比砖混结构高。

　　高层有较高的建筑质量水准。高层的建筑工艺比较先进，对施工单位的资质要求比较高。只有获得一级施工资质的施工单位，才有资格建设高层建筑。高层住宅施工单位的施工水平、施工能力和施工管理，比那些低资质的单位要高，这在一定程度上保证了楼房的施工质量。另外，从建筑本身的质量来说，高层的总体质量水平也比较高。高层住宅采用了众多新技术，如：采用保温材料，实现节能住宅的需求，在建筑结构上采用剪力墙结构，提高建筑质量、抗震性能、防火系数、使用寿命（年限最高达100年）。

　　潍坊嘉和未来城就是高层中最为杰出的代表，项目位于坊子区北海路和双羊街交汇处，由5栋高层住宅和1栋集餐饮、住宿、办公、休闲、购物于一体的商务楼组合而成，打造出完美展现未来休闲生活的“城市综合体”样板！聘请美国INF规划设计公司，将小区按功能划分为：水景园、健身园、文化园、智慧园、心语园五个活动区，遵循一步一景的造型法则，营造丰富的景观空间。在“潍坊唯一社区路面全部铺设大理石社区”的基础上，建材精挑细选，铝合金隔热断桥钢化玻璃窗、日立电梯、盼盼防盗门；嘉和未来城不但成为高层中的翘楚，好房子的标杆产品，更成为引领潍坊百姓生活方式的重要力量。

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篇2：万科地产设计结构设计管理创新

　　万科地产设计的结构设计管理创新

　　第一部分.结构设计管理对房地产公司的贡献：

　　1、保证结构设计进度满足项目总体开发要求；

　　2、在保证设计质量的前提下尽量降低结构成本。

　　对结构设计管理认识的几个误区：

　　1、建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了；

　　2、结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降；

　　3、结构成本可以不断降低。

　　深圳公司结构设计管理现状：

　　深圳公司的结构设计管理是全过程、全方位的管理过程：通过建筑方案设计的前期介入，提供专业建议、扩初设计时的结构多方案比较优化、施工图阶段的精心设计，以及全过程中与施工图审查单位的及时沟通等工作。在结构成本控制上处于当地行业领先水平。

　　以多层、小高层住宅标准层为例，根据金地香蜜山、东莞格林小城、金地梅陇镇、渔农村等项目的统计，每平米建筑面积用钢量比行业平均水平约低5-8公斤，对于一个20万平米的小区，结构成本约低500-800万元。

　　第二部分.深圳公司结构设计管理创新简介

　　结构设计中与设计管理相关的几个主要特点：

　　1、结构设计具有一定的模糊性，没有唯一解。各设计公司、审图公司、甚至同一公司中的不同人员对规范的理解常常也不一致。而这些理解上的差异会对结构成本造成一定的影响；

　　2、设计院因与地产公司看待问题所处的角度不同，其成本意识往往达不到我司的要求，设计常偏保守；此外，因图计算和绘图方便省事，也会造成设计中的一定浪费；

　　3、设计修改，尤其是设计中后期的修改给结构设计增加的 工作量较其它专业更多。

　　结构设计管理中的管理创新：

　　1、选择优秀的结构设计负责人，并在扩初设计前期通过具 体的专题设计进行验证，如果认为不合适，就果断更换；

　　2、营造一种与设计人员进行坦诚技术交流的氛围，利用每 次沟通向设计院反复灌输成本控制的意识，促进其换位思考；

　　3、通过设计限额强化设计人员的成本控制意识；

　　4、将每个结构设计过程划分为若干小的阶段，各阶段之间为关键控制节点。在每个关键控制节点对上阶段的设计成果进行审核，并和设计院就下阶段设计的技术条件进行交流，达成共识，然后再进行下阶段的工作。这样对每个阶段的设计都实现了“事先控制”，对整个设计而言则实现了“过程控制”。设计院基本不需返工，设计质量、进度、成本三方面均能取得较好的效果；

　　5、通过考察、沟通，选择容易沟通且服务意识较强的几家施工图审查公司作为长期合作伙伴。在项目设计开始时尽早确定审图公司。这样在设计过程中随时把可能引起争议的地方与施工图审查公司事先沟通，达成共识，保证将来施工图审查时一次通过，不需改图；

　　6、在遇到对规范的理解不一致，或其它有争议的技术问题时，可以利用广泛的外部资源，听取各种解释，从中选取对公司最有利的做法。

　　结构设计管理中的技术创新：

　　1、小高层的结构体系：通常设计中，对于小高层住宅结构，在满足结构侧向位移和轴压比的条件下，剪力墙基本上都是墙肢长度较短的短肢剪力墙。按规范应为短肢剪力墙结构，需要提高抗震等级及加强配筋构造，剪力墙配筋很大。为避免这种情况，结合建筑隔墙布置和框架梁的跨度，将部分剪力墙墙肢加长为普通剪力墙，结构转变为普通剪力墙结构，全部剪力墙仅按构造配筋，大大降低了结构造价，节约造价约8元/平方米；

　　2、局部转换：在与建筑专业充分沟通，满足建筑地下车库车道或底层商业的使用功能的前提下，尽量减少需要转换的剪力墙，达到仅局部少量结构转换，只提高转换构件的抗震等级，其余部分仍按一般剪力墙结构设计。避免了整体结构成为转换结构而提高抗震等级，进而增加造价；

　　3、剪力墙侧向位移限值取1/800：剪力墙结构水平位移限值一般取1/1000，是为避免位移过大而产生较大的附加弯矩、倾覆弯矩，对于剪力墙结构侧向变形为弯曲形，当其中的有害位移小于层间位移值的50%时，层间位移角限值可取1/800。如梅陇镇二期33层塔楼，经计算侧向位移限值取1/800，剪力墙墙肢长度及数量可相应减少，节约造价约5%；

　　4、基础埋深：基础埋置深度规范没有作强制性要求，只是建议取总高的1/15~1/18，基础埋深主要是为了保证建筑的整体稳定性（抗倾覆及抗滑移），故只要验算满足整体稳定性，即可以。如香密山及梅陇镇项目建于坡地上，在满足整体稳定性的情况下，地下室有一面或二面开敞，并没有完全埋于地下。土方及地下室造价节省约40%；

　　5、剪力墙www.pmceo.com厚度：对于剪力墙结构，一般采取加长剪力墙或提高混凝土强度等级来增加结构的侧移刚度（减小侧向变形）和竖向荷载承载力。剪力墙厚度一般满足平面外稳定即可，剪力墙厚度一般按层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）取，基本满足墙体的稳定要求。架空层层高较高，按经验来取，墙厚较厚，经过验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省造价约15% ；

　　6、其它或大或小的技术创新诸如优化埋管布置地下室顶板 局部降板、同一承台下不同直径桩的混合使用等等，也节约了 可观的成本。

　　第三部分.面临的挑战及对策

　　面临的挑战：

　　1、项目设计周期缩短；

　　2、公司快速扩张带来的管理稀释；

　　3、经济型住宅将逐渐成为市场的主流，成本压力进一步增大。

　　对策：

　　1、管理方法的固化。通过管理方法的固化使结构设计管理从现在的“手工单件制作方式”变成“标准化的批量生产”，降低结构设计管理的难度，加速人才的成长；

　　2、积累技术创新知识，形成并不断更新知识库。利用知识库可以加速设计管理中的技术决策，在将来更短的设计周期内保证结构设计品质。

　　第四部分.总结

　　结构设计管理创新的关键是管理思路和管理方法上的创新。

　　技术创新则是正确管理方法下的自然成果；

　　结构设计技术虽然纷繁复杂，且不断更新，但管理方法却可相对固化。管理方法的标准化作为标准化的一部分，正是结构设计标准化的主要内容；

　　“专业之道，惟精惟一”，我们的最终目标是使公司所有开发项目的结构成本在满足建筑要求的情况下合理最低，通过专业的结构设计管理持续为公司创造价值。

篇3：龙湖售楼样板间展示区园林设计特征

　　龙湖售楼样板间展示区的园林设计特征

　　针对龙湖在全国各地的项目，探寻和总结各项目在展示区和样板间方面的规律，提炼一些值得我们去学习和借鉴的细节。

　　1、售楼处外立面直接展现了项目的建筑风格

　　2、售楼处休闲空间的外置

　　3、水的运用

　　4、大面积集中绿地

　　5、五重景观体系

　　6、造型独特的景观小品

　　7、花团锦簇的道路

　　8、样板间的风格区分9、其他

　　房地产的体验式营销一般是指对消费者形成全程体验，包括产品体验、环境体验和服务体验。展示区和样板间作为重要的营销工具，是塑造项目形象的首要场所，是房地产体验式营销最重要的组成部分。客户通过参观展示区和样板间，能够提前体验到未来的生活场景，从而达到感染客户，增强对项目的认同度。

　　参观过龙湖项目展示区和样板间的客户和业内人士，无不为其气势磅礴的园林景观和独具匠心的布置体系所震撼。可以说，龙湖地产在体验式营销方面始终走在行业的最前列，值得同行去深入研究和学习。

　　龙湖在全国各地的项目，展示区和样板间方面是否有规律可循呢，是否有一些值得我们去学习和借鉴的细节？本文将在这方面尝试着做一些有意义的探寻和总结。

　　1、售楼处外立面直接展现了项目的建筑风格

　　龙湖别墅项目售房部的外立面与其建筑业态高度吻合，旗帜鲜明的表达了项目的建筑理念和产品特征。

　　北京艳澜山、花盛香醍、香醍漫步，完美诠释了托斯卡纳系列别墅风格。

　　2、售楼处休闲空间的外置

　　春森彼岸、睿城等项目将售楼处的一部分休闲空间外延，在室外设置休闲桌椅，这样就可以使客户在休息、洽谈的时候，展示区的景观能够始终在客户的视线范围内，不断增强展示区景观对客户的视觉冲击。

　　3、水的运用

　　有了水，展示区就有了灵性和活力。龙湖很多项目的售楼处旁边或展示区内都会设计水池，面积或大或小，或是欢快流动，或者静谧沉思。

　　4、大面积集中绿地

　　龙湖很多项目的展示区内部都有一块大面积的集中绿地，绿地周围栽种一些白桦树等高大乔木和灌木，这样的集中绿地气势www.pmceo.com如虹，使参观者的视野得到极大的拓宽，使其充分领略龙湖展示区景观带来的视觉冲击。

　　同时这块中央绿地也可以用来作为平时营销活动的场地，让客户在参加活动的同时，实地体验未来小区的生活场景。龙湖展示区的这个特征在其别墅、洋房和公寓三个系列的产品中都有鲜明的体验。

　　5、五重景观体系

　　“五重景观体系”虽然是龙湖别墅产品的景观标准之一，但在其各种物业类型的展示区中都被采用，目的就是要用别墅级的景观示范区打动参观者。在示范楼栋的前庭后院，密植高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景观，十分注重植物层次和色彩的搭配，形成了独特的立体绿化景致，在不同色彩的树木和花卉的映衬下，人们可以不同的角度感受到四季变幻的完美景致。仅龙湖·香醍漫步的示范区内，所栽种的植物就已经超过100种以上。

　　6、造型独特的景观小品

　　展示区内的景观小品经过了精心的设计和摆设，造型独具匠心，体现出龙湖对细节的极致关注。同样造型的景观小品会在一些项目之间复制，但外在表现形式又不完全相同。

　　7、花团锦簇的道路

　　展示区的道路设计人性化，景观处理凸显细心，多种元素巧妙结合，非常注重色彩的搭配，硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽；道路两旁的鲜花经过了精心布置，整个道路系统营造了独特、温馨的视觉和感官体验。

　　8、其他

　　精神堡垒周围各具特色，又有惊人的一致，这个特征一般在洋房或公寓项目上有所体现。

　　展示区内的一些休闲设施在一些项目都有设置，这些设施对于增加展示区的现场人气，触动参观者的某些记忆，增强其对项目的认同感有着积极的促进作用。

　　龙湖有一句话：“细节是天使，细节也是魔鬼”，龙湖展示区和样板间体现出来的高品质，在于其对细节的关注和把握，并且更多的是站在客户生活的角度去看待问题，用心去考量一项技术对客户生活的影响，

　　以上只是对龙湖展示区和样板间的特征做一些浅显的探析和总结。可以看出，龙湖展示区和样板间真正诠释了体验式营销的内涵，就是要让客户在视觉、听觉、味觉、嗅觉等各方面、全方位体验展示区和样板间带给自己的品质生活，从而形成对项目本身的充分认可。(

篇4：论高容积率低层住宅设计思路

　　论高容积率低层住宅设计思路

　　产品的高容积率可以实现开发商的价值，而高品质则体现客户的价值，因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来，达到开发商和客户的双赢。下面就低层住宅的高容积率开发和优化设计手法作探讨，以抛砖引玉，引发讨论和思考。

　　一、低层住宅开发强度分析

　　住宅土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，以获取高收益。如何来提高低层住宅比例呢？那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。假设1：用地100*100米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制。规划6栋6联排，计算强排容积率为1.0，建筑密度达到40%。一般而言，住宅地块建筑密度都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。

　　假设2：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。大地块容量高于小地块，建筑密度也可以做到更高。

　　下表对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。从以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面积除以基底建筑面积的系数决定了建筑容量大小，地上建筑面积=建筑密度*面积基底系数，面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积。

　　在建筑密度无法突破的情况下，能采取的设计手法主要有：

　　1. 增加建筑层数，以提高面积基底系数；

　　2. 尽量增加地www.pmceo.com下室、阁楼等丌计容面积，使得实际容量提高。

　　二、 高容积率设计手法总结

　　由于各个地区规划控制指标丌同，为了达到高容积率开发，可以采取的优化设计手法有：

　　(一) 规划优化设计手法

　　1. 在规划指标范围内，提高进深，增加户均面积

　　2. 采取内院方式加大进深

　　3. 有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容积率

　　4. 增加联接户数，利用北退台减少间距

　　在高容积率开发模式下，建筑密度高，建筑间距狭窄，建筑层数较高，会带来压抑的感觉，为了改善空间效果和提升环境质量，可以采取以下设计手法：

　　增加空间层级和变化，如设置小区——组团——合院这样的空间序列变化；

　　采用景观、小品、矮墙分割进一步做小空间；

　　堆坡造景，利用高差丰富空间；

　　丰富的建筑错落、立面整体化处理和绿化景观，削弱建筑的体量和长度；

　　人车分流，停车入地，地面步行化、景观化；

　　地面抬高，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风

　　庭院尽量私有化。

　　(二) 景观优化设计实施手法

　　相对于高层住宅，低层住宅的建筑体量小，景观对于产品品质影响大，为改善高容积率楼盘的建筑效果，景观可以采取的手法如下：

　　1. 确定具有吸引力的景观主题，如东南亚度假风情、地中海风情等，通过竖向设计、硬景比例和形式、步行系统、水景系统、植物造景、植被种类规格、整体景观打造等方面来落实；

　　2. 采用多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

　　3. 设计手法有：空间组织不造景、师法自然、四季异景、庭院私有化；

　　4. 景观实施手法有：全冠移植、 360度成树定位、同纬度采购、自建苗圃、精装私家庭院。

篇5：建筑设计中常出现10大问题

　　建筑设计中常出现的10大问题

　　1、住宅出入口未设置雨罩，根据《住宅设计规范》第4.2.3“住宅出入口位于阳台、露台、开敞式楼梯间平台下方时应设置雨罩”。即使住宅出入口不位于上述部位下方从人性化角度出发也应设置雨罩。

　　2、根据《民用建筑设计通则》第6.10.3条规定：室内飘窗护栏的计算高度应以窗台为准起算。

　　3、根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》第12.5.7及《建筑玻璃应用技术规程》第6.2.5条规定，阳台护栏玻璃应采用公称厚度不小于12毫米的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，距楼地面超过5米时必须采用钢化夹层玻璃。栏杆用玻璃只有在内侧安装护栏才不承受水平荷载。

　　4、幼儿园只有小于3个班时才可设计在住宅楼内；幼儿园楼梯应设置幼儿扶手，高度不大于0.6米。

　　5、楼梯间出屋面门不应采用木门，门外上方应设置雨罩，门向外开启。

　　6、设置电梯的住宅公共出入口，应设轮椅坡道和扶手。供轮椅使用的坡道不应大于1∶12;坡道应用防滑地面;室内坡道水平投影长度超过15m时，宜设休息平台;供轮椅使用的坡道两侧应设高度为0.65m的扶手。

　　7、疏散出口的门内、门外1.40m范围内不应设踏步，且门必须向外开，并不应设置门槛。

　　8、 房间内应充分考虑空调排水管及室外机的安装位置，有些设计未考虑一楼住宅空调安装，还有空调外机设计在阳台，不妥。

　　9、 设备房应预留承重吊钩，以便安装和维修。

　　10、地下车库应充分考虑拦水沟和雨棚，部分地下车库拦水沟考虑不够，导致暴雨时车库进水。