论高容积率低层住宅设计思路

　　论高容积率低层住宅设计思路

　　产品的高容积率可以实现开发商的价值，而高品质则体现客户的价值，因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来，达到开发商和客户的双赢。下面就低层住宅的高容积率开发和优化设计手法作探讨，以抛砖引玉，引发讨论和思考。

　　一、低层住宅开发强度分析

　　住宅土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，以获取高收益。如何来提高低层住宅比例呢？那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。假设1：用地100*100米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制。规划6栋6联排，计算强排容积率为1.0，建筑密度达到40%。一般而言，住宅地块建筑密度都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。

　　假设2：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。大地块容量高于小地块，建筑密度也可以做到更高。

　　下表对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。从以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面积除以基底建筑面积的系数决定了建筑容量大小，地上建筑面积=建筑密度*面积基底系数，面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积。

　　在建筑密度无法突破的情况下，能采取的设计手法主要有：

　　1. 增加建筑层数，以提高面积基底系数；

　　2. 尽量增加地www.pmceo.com下室、阁楼等丌计容面积，使得实际容量提高。

　　二、 高容积率设计手法总结

　　由于各个地区规划控制指标丌同，为了达到高容积率开发，可以采取的优化设计手法有：

　　(一) 规划优化设计手法

　　1. 在规划指标范围内，提高进深，增加户均面积

　　2. 采取内院方式加大进深

　　3. 有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容积率

　　4. 增加联接户数，利用北退台减少间距

　　在高容积率开发模式下，建筑密度高，建筑间距狭窄，建筑层数较高，会带来压抑的感觉，为了改善空间效果和提升环境质量，可以采取以下设计手法：

　　增加空间层级和变化，如设置小区——组团——合院这样的空间序列变化；

　　采用景观、小品、矮墙分割进一步做小空间；

　　堆坡造景，利用高差丰富空间；

　　丰富的建筑错落、立面整体化处理和绿化景观，削弱建筑的体量和长度；

　　人车分流，停车入地，地面步行化、景观化；

　　地面抬高，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风

　　庭院尽量私有化。

　　(二) 景观优化设计实施手法

　　相对于高层住宅，低层住宅的建筑体量小，景观对于产品品质影响大，为改善高容积率楼盘的建筑效果，景观可以采取的手法如下：

　　1. 确定具有吸引力的景观主题，如东南亚度假风情、地中海风情等，通过竖向设计、硬景比例和形式、步行系统、水景系统、植物造景、植被种类规格、整体景观打造等方面来落实；

　　2. 采用多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

　　3. 设计手法有：空间组织不造景、师法自然、四季异景、庭院私有化；

　　4. 景观实施手法有：全冠移植、 360度成树定位、同纬度采购、自建苗圃、精装私家庭院。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：住宅容积率概念

　　住宅容积率概念

　　是每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。建筑容积率是建筑规划设计中一项重要指标。它可以控制建筑基地内建筑的规模和高度，以便留出一定的空地作为绿化交通广场用地，也可以控制建筑物的层数以符合城市规划的要求。当地城市规划主管部门对需要建设的基地应提出建筑容积率指标。

篇3：建筑容积率建筑密度和绿化率概念

　　建筑容积率、建筑密度和绿化率的概念

　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

　　特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

　　1、用地性质：二类居住用地；

　　主要规划指标：容积率：≤1.6；

　　建筑密度：≤30%；绿地率≥35%；

　　2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；

　　主要规划指标：容积率：≤3.0；

　　建筑密度：≤40%；绿地率≥25%；

　　3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；

　　主要规划指标：容积率：≤2.0；

　　建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；

　　4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)；

　　主要规划指标：容积率：≤3.0；

　　建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；

　　5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；

　　主要规划指标：容积率：≤2.4；

　　建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；

　　6、用地性质：公共设施用地；

　　主要规划指标：容积率：≤8；

　　建筑密度：≤55%；

　　7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地；

　　主要规划指标：容积率：≤2.5；建筑密度：≤26%；

　　绿地率≥35%；

　　8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地；

　　主要规划指标：容积率：≤2.4；建筑密度：≤28%；

　　绿地率≥35%；

　　9、用地性质：住宅用地；

　　主要规划指标：容积率：≤3.6；

　　建筑密度：≤22%；绿地率≥40%；

　　1、规划用地性质：二类居住用地；

　　容积率： ≤1.4；

　　建筑密度： ≤20%；

　　绿化率： ≥45%；

　　建筑高度： ≤35米

　　集中绿地： ≥3000平方米

　　建筑间距系数：1.3。

　　2、规划用地性质：二类居住用地；

　　容积率： ≤1.5；

　　建筑密度： ≤22%；

　　绿化率： ≥40%；

　　建筑高度： ≤35米；

　　建筑间距系数：1.3。

　　3、规划用地性质：二类居住用地；

　　容积率： ≤0.7；

　　建筑密度： ≤20%；

　　绿化率： ≥45%；

　　建筑高度： ≤15米；

　　集中绿地： ≥5000平方米。

　　容积率： ≤1．8（6层）

　　建筑密度：30%

　　1、规划用地性质:住宅及与其相关的配套服务设施；

　　容积率：<1.8；

　　建筑密度：<22%；

　　建筑高度：多层<16米小高层<35米高层<60米;

　　绿地率：>40%。

　　2、规划用地性质：二类居住用地；

　　容积率：≤1.5；

　　建筑密度: ≤20%；

　　绿地率:≥40%；

　　建筑高度(层数)：≤35米。

　　3、规划用地性质：住宅；

　　容积率：≤1.5；

　　覆盖率：≤22%；

　　绿地率：≥40%；

　　建筑高度：小于35米。

　　房屋建筑系数www.pmceo.com房屋建筑面积/房屋使用面积；

　　建筑系数规定不得低于３０％（工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外）；行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过７％。

　　开发区内厂区绿化率需达到多少？

　　答：工业企业内部绿地率原则上控制在30%以内。

　　工业园区出让地块有哪些配套设施？

　　答：工业园区出让地块基础设施配套标准为“五通一平”，“五通”即：道路、电力、电讯、供水、排水等。“一平”即地貌平整。

　　企业内部行政办公、生活服务设施用地要求？

　　答：企业所需生活服务设施、行政办公用地面积之和，一般控制在工程项目总用地面积的7%，最多在10%以内。

　　企业内部可否建设职工住宅等设施？

　　答：企业内部原则不得建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。

篇4：建筑容积率指标计算规则

　　建筑容积率指标计算规则

　　一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-20**）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

　　二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

　　三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

　　四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

　　五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

　　六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

　　如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

　　七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-20**）的规定执行。

　　八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

篇5：最佳容积率计算方法(最大利润化模型)

　　最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）

　　容积率是在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

　　通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

　　容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

　　容积率可以更加准确地衡量地价水平：

　　房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

　　楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

　　因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

　　容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

　　一、容积率与物业类别

　　充分了解容积率对项目品质的影响，对项目定位和规划是非常有帮助的。在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

　　1.容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

　　2.容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅.联排别墅，就可以解决这个问题了。

　　3.容积率0.5-0.8，一般的双拼.联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

　　4.容积率0.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在0.8-1.0时也可以考虑叠加别墅(3-4层)；容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房(4-5层)；

　　5.容积率1.2-1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

　　6.容积率1.5-2.0，正常的多层+小高层项目。

　　7.容积率2.0-2.5，正常的小高层项目。

　　8.容积率2.5-3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。

　　9.容积率3.0-6.0，高层项目(19-33层，楼高100米以内)。

　　10.容积率6.0以上，摩天大楼项目

　　注：按《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95)：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。

　　二、容积率与物业类别的综合运用

　　1.各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积。

　　2.参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置。

　　三、最佳容积率的相关模型

　　1.理论基础

　　在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。

　　一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。

　　容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)。

　　因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。

　　2.土地增值模型

　　在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。

　　模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为*i，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：

　　每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

　　利润最大值Yma*=(∑Zi**i)D

　　其中：0≤*i≤1

　　∑*i≤1

　　∑*i*Ri≤J

　　示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。

　　多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元

　　别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元

　　别墅与多层住宅费用简表

　　通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。

　　某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。

　　3.求解步骤

　　首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要

信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。

　　第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。

　　第三步，确定合理的容积率。

　　最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。

　　4.相关运用

　　提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。

　　A.不改变容积率，但改变物业类型

　　在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。

　　此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。

　　如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

　　B.降低容积率

　　由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。

　　实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。