VK地产项目社区配套规划设计
VK地产项目社区配套规划设计（物业关注）
1、商业配套
1.1商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对外开放，形成商业集中管理区域，有利于开放式管理。
1.2餐饮商业房屋建筑的首层门窗不宜向住宅区域开设。
1.3噪音大，营业晚等对住户影响较大的铺面建在临街外围。
1.4商铺内的污水管的敷设应本着"利于排放，方便检修"的原则，在不便于检修的户内部分，建议适当加大管径及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，建议在规划阶段统一设计隔油池。
1.5餐饮区域应设置安装集中抽排烟装置（符合当地规范要求），周边无住宅建筑相连，预留厨房通道和专用垃圾收集装置。
1.6空调不建议选择中央空调，可统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，以避免噪音和散热影响住户。如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响。
1.7商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计，写入出售、出租合同。广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。
1.8商业建筑若与住宅区域接近，应考虑设置隔离设施，保证住宅区业主的私密空间免受打扰，在住宅与商业街区的隔离带上种植高大树木，利于隔音。
1.9设计时考虑引入大型超市，其作业区一定要远离居住区。且该区域交通可实现封闭式管理，尽量避免与小区道路相通。
1.10在核心商业区内应设置1-2处公共卫生间。
1.11熟食和生鲜档的楼板应加大荷载。同时由于生鲜档等位置长期被水浸泡，地面容易发生渗水，因此该类场所最好不要设置在地库的上方或二楼及以上区域。不可避免时应该对相关地面进行加强防水处理。
1.12商铺采取连廊设计时，其招牌灯箱位置应设计预留在连廊外临街位置，以吸引路人。
1.13商铺的水、电表应集中布置在公共区域或分置在商铺外以利于抄表。
1.14商业配套一般应考虑超市、菜店、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐等的配套服务功能。
1.15北方供暖地区商业临街外墙不宜采用单面大面积玻璃外墙，以免影响冬季供暖效果。
2、会所配套
2.1小区会所的选址，建议设在人流较为集中的小区中心区域或人行出入口处。
2.2会所经营项目的设置，应根据当地居民的生活习惯、民俗民情、时尚潮流以及住区居民的年龄、文化水平等因素而设定，会所项目应以大众化、普及性强的项目为主。
2.3会所应安装水、电表单独计量。
2.4为节约能源，建议会所采用分体独立空调，如果选择中央空调，建议选用多机头螺杆制冷机，使用率低时只使用一个机头制冷，安装位置要充分考虑到噪音和震动对居民的影响，送风口可以实现人工控制调节。
2.5会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。
基本配置：
接待区、健身房、跳操室、棋牌室、更衣室、淋浴室、办公室、仓库。
合理配置：
接待区、健身房、跳操室、网球场、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、办公室、仓库。
最佳配置：
接待区、健身房、跳 操 室、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、阅览室影音室、网球场、羽毛球馆、篮球馆、游泳池、办公室、仓库。
3、物业管理用房
物业管理用房在规划阶段应按照各地的法规、规章进行规划，当地无相关规定的，按照集团指引（VKWG08-22物业与地产相关操作指引）进行规划。
3.1为降低物业管理用房对居民生活的影响，便于客户办理相关业务，其位置可参照下表合理设置。
物业管理用房功能分区
类别 | 区域 | 项目 | 设置方式 | 可设置区域 | 备注 | |
一类 | 行政区 | 办公区 | 集中 | 住宅区 社区服务区 核心商业区 | 1）物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。 2）食堂位置的选择不影响业主居住环境。 3）员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康。 4）危险品仓库的设置标准：20万平方米以上的小区设置 | |
经理或经理助理室 | ||||||
资料室 | ||||||
会议室 | ||||||
二类 | 作业区 | 维修处 | ||||
保洁室 | ||||||
库房 | 行政用品库房 | |||||
维修物料库房 | ||||||
危险品库房 | 社区服务区 | |||||
食堂 | ||||||
操作间 | ||||||
三类 | 后勤服务区 | 宿 舍 | 分散 | 住宅区 社区服务区 核心商业区 | ||
更衣间 | ||||||
3.2管理用房竣工时间要求一次开发的小区在入伙前30天完成；分期开发的小区在设计段阶应确定位置、数量。如果有条件限制，建议部分临时管理用房在入伙前30天完成。
3.3办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准。
3.4客服中心应设置在住户方便到达的位置。
4、业委会用房
按当地政策法规要求规划设计业委会用房。
5、居委会用房
按当地政策法规要求规划设计居委会用房，建议与业委会用房集中规划。
6、警务配套
按当地政策法规要求规划设计警务配套用房，建议与业委会用房集中规划。
7、公建配套
公建用地与住宅用地应相对独立并考虑与公共交通的便利性，以形成公建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：VK地产项目公建配套规划设计
VK地产项目公建配套规划设计（物业关注）
公建用地与住宅用地应相对独立并考虑与公共交通的便利性，以形成公建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本。
1、教育配套
1.1教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序），考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。
1.2主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的建议不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。
1.3为降低市政道路给教学工作带来的影响（如：噪声、废气等），建议将学校操场或运动场所设计在道路与教学区之间以作缓冲。
1.4若为方便住区学童，在住区内考虑设计校门，住区内校门应与住宅组团保持一定距离，以减少对社区居民生活的影响。
1.5住区幼儿园雨、污水井及阀门井尽量避免设计在儿童活动场地上。
1.6考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所。
1.7建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小区公共资源。
1.8学校周边不宜直接与其他建筑物相连，应用道路或绿地将学校形成一个独立建筑物或建筑群，围墙外道路两侧种植高大行道树（以乔木为主），可起到降噪的作用。
1.9幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通。
2、邮电配套
居民对真正"邮政"意义的需求已趋于淡化。大部分新建小区都以"泛邮电"服务设施的设立来满足居民需求。
2.1在小区人流出入密集地段设置书报亭；
2.2在小区道路上设置一些公共电话亭；
2.3在住区商业核心区域设置1-2个邮箱；
2.4小内住户信报箱应设置在单元门外，此举既利于安全管理工作，也方便投递。
3、人防工程
3.1符合当地人防相关规划设计规定，如果人防出入口设在园区外且可直接与小区内楼宇连通的，建议考虑设计安装双向门禁装置。
3.2人防工程规划需考虑将来申请或改做地下停车场地设计，以解决停车难的问题。
3.3应按照当地最大瞬时降雨量考虑防汛设施和防止雨水倒灌设施。
篇3：项目建筑规划设计目标设计理念
项目建筑规划设计的目标及设计理念
（一）设计目标
1、目标设计基本依据
（1）北京区域市场竞争特征
（2）北京区域市场现存及潜在竞争对手设计目标
（3）北京区域市场有效需求特征
（4）项目设计目标的可操作性
（5）项目发展商的实力与信念
（6）项目地块固有特征（区位、自然景观、地态、规模等）
2、目标锁定
（1）北京高尚住宅市场的"后起之秀"
（2）北京最具文化特色的高尚住宅小区
（3）具创新风格的京城现代四合院
（4）北京21世纪住宅样板小区
3、目标设计检验标准
（1）符合21世纪社区住宅发展潮流
（2）注意建筑成本与市场接受能力
（3）注意北京居住文脉背景与文化背景
（4）符合目标客户的审美品味
（5）具新闻价值意义而非哗众取宠
（二）设计理念
设计理念即设计的纲领与基本原则。
就该项目而言，其要旨如下：
1、北京胡同，北京墙；北京院子，北京房。以地域特色为设计原点，发酵创新出京城现代四合院的特色产品，这一产品并非刻意苛求类同北京传统四合院的严格比例尺寸和固有的传统功能配比，但必须有传统四合院的空间层次感和祥和的居家氛围，即它不是单一追袭传统四合院的"形"，而是求其"神"，求其实在的居家感受，延续四合院情愫，让居住其中的人同时感受到居家的祥和及生活的现代与舒适。
2、以明快、现代、亮丽的建筑语言为主体，融入地域特色的建筑语言及文化符号；
3、引领21世纪住宅潮流，并将北京优秀的民族居住宅文化特色与国际都市化形象有机融合；
4、以功能为本，形式的节奏、韵律、比例、尺度与协调跟着功能走，在成本控制下，去创新建筑形式美；
5、在与城市风格的相对统一中创造出特色，既能对应北京首都的开敞、宏伟、现代、气宇轩昂，又能品味其中古都居住文化的神韵、意境与情愫；
6、与城市规划相协调，合理充分兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观资源、体育文化资源、使馆区资源、酒吧文化资源……）
7、为特定目标客户群"量身定做"，并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精髓所在。
篇4：金庆公寓项目规划设计建议书
金庆公寓项目规划设计建议书
目录
一、规划的自然条件……
二、规划的市场条件…
三、规划的中心思想……
四、规划的基本内容……
1、基本布局
2、对称性
3、均好性
4、交流性
5、流畅性
6、环保性
五、人性的规划………
1、室外空间尺度
2、因人而宜
3、由内而外的设计观念
4、营造家的氛围
六、建筑风格……
七、道路交通……………………………………………
八、绿化……………………………………………………
规划设计建议书
一、规划的自然条件
金庆公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。周边市政配套齐全，交通便利。南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音，使小区闹中取静。金庆公寓可以说是市中心的一块风水宝地。但由于金庆公寓地形狭长，规划红线面积只有5784m2，因而规划设计上迥旋余地不大。若规划不当很容易造成兵营式的呆板格局。
二、规划的市场条件
我们无法脱离市场现实，孤立的对一个小区进行规划设计。在杭州房地产市场颇为成熟的今天，许多较大规模的小区已经在规划上有了长足的进步。它们带给后继者的压力与日俱增，但给我们的借鉴和启示也能够帮助我们尽量避免出错。
纵观杭城各类小型楼盘，特别是市中心的一些楼盘，大多还不能突破兵营式的整体格局，这既是因为地价、造价、地形等客观因素所决定，也和开发商的主观因素密切相关。但市中心的这种规划现状，也为物资房产在金庆公寓的实际规划中，提供了一种突破的基础。
三、规划的中心思想
在"以人为本"已经快被人唱滥的今天，真正能为消费者周全考虑的开发商实在是不多的。在当今以散户消费为主的房地产市场中，开发商无论自觉或不自觉，只有做到为消费者考虑得越多，才能让消费者考虑你越多。金庆公寓的规划思想，应该从真正的以人为本，以家为本的观念出发，实实在在多考虑一些购房者的感受，多考虑客户的舒适度和切身利益。
金庆公寓规划的中心思想就是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区。而且规划必须兼顾户型的设计，建筑风格的协调一致，公建配套的设置，与自然环境和协统一，与市场现状的对立和统一，契合未来发展潮流等因素。我们在规划阶段考虑得越是周密和细致，今后面对消费时所遇到的障碍就会越少。
四、规划的基本内容
1、基本布局
最南为条式住宅，中间为四幢点式，北边也为条式住宅。（E）与（F）之间、（A）与（C）之间设置商业用房，商业用房下面设汽车库。入口设在（E）南侧和（C）北侧。出口设在（A）南侧和（F）北侧。大门设在（C）与（E）之间。这种在布局的优势在于：
（1）打破传统的兵营式排列布局。创造良好的视觉效果。
（2）增大容积率，降低总楼层数，同时兼顾楼与楼的间距比例。
（3）市中心点式住宅极少，因而会给人以耳目一新的感觉。
（4）给道路留出自然空间，降低建筑成本。
（5）真正做到人车分流。
（6）为做好户型奠定了极为良好的基础。
（7）楼层数为六层，层高便可设计成3米，并为建造部分高厅，错层创造了有利的条件。
2、对称性
金庆公寓这种布局可造成南北对称，东西对称。合理的对称可以产生严谨、尊贵的形式语言。条式的稳重大方与点式的清新明快，构成金庆公寓独具美感的建筑韵律。从造物主给万物的统领--人的对称性来追朔根源，我们应该可以感悟到适度的对称符合自然界的美学原理，能够更好适应人的感观和生理需求。金庆公寓的对称性还造成一个很大的优势：中间的点式既可以消除整排单一建筑带给人们的压迫感和闭塞感，又给通风和采光建立了良好的自然条件。
3、均好性
对于大的住宅小区来说，均好性原则尤为重要。如果一个小区只是某一局部特别的好，那这种规划肯定会对今后的销售产生不利的影响。规模小的楼盘均好性较难处理，但作用却是相当重要的。金庆公寓的规划实际上分成南北两个区域。各自以一幢条式和两幢点式形成一个组团。如果在两个组团中各自配置一块具有特色的绿地。那么相对每一幢的业主来说，都就近拥有一个休闲、观赏、交往的邻里空间，显得亲切而自然。
除了位置、绿化的均好之外，户型的均好犹为重要，按照现在的规划，金庆公寓的户型除了大小有所区分之外，户型的好坏差异性很小。由于条式户型是边套容易做，中间套难做。但金庆公寓由于规划成小进深，大面宽的三间朝南格局，条式住宅的户型反而是整个小区中最好的。而点式由于一梯两户三面采光。除了主卧带暗厕外，亦可做到全明设计，户型自然也是一流的。户型的均好将会成为金庆公寓畅销最重要的因素之一。
4、交流性
现代成功人士工作繁忙，生活压力巨大。无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂。在小区规划中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计。应该通过现代化的设计手段，把户外空间设计成多层次、多式样的人际交流空间，使人在视觉上赏心悦目的同时，还为人们提供游戏、散步、交流等活动场所。使人们不仅在生活上感到悠闲舒适，更在精神上得到放松和满足。
5、流畅性
规划的流畅性应该体现在道路的经济与便捷；绿化、住宅、环境之间的有机融合；小区平面与立面的相互协调。流畅对于对称布局的严谨能够起到良好的调节作用。规划的流畅性能够使小区总体布局中道路系统、绿化系统、住宅系统、环境系统以及各围合部分相互渗透、相互依存，使小区在平面上、立面上融为一体。能让小区更具观赏性，使用更为舒适和便利。
6、环保性
随着人们生活水平的不断提高，人们的环保意识也在逐步提高。对于金庆公寓这样一个市中心较为高档的楼盘，环保的重要性更不言而喻。小区的车库设置要求占总户数50%的比重。而汽车排放的废气和噪音将成为小区的主要污染源。现在的规划车库设在商场下面。入口设在小区大门两侧，出口设在西南和西北角。对整个小区的影响是很小的。为了更进一步减少噪音，可考虑在车库内设置隔音墙。
五、人性的规划
规划的灵魂是以人为本。那么规划中一切以人的需求和感受为出发点，是规划成败的关键。
（1）室外空间尺度
从建筑理论上讲，亲切怡人的尺度和空间，会给人愉悦和美感。
建
筑尺度的把握是规划设计的重要部分。道路的大小、楼间距、层高、单元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的层次和变化、天际线的起伏与变幻，都需要在整体规划时就加以重视。（2）因人而宜
建筑的最主要功能是居住功能，如果在规划时忽略了建筑所承载的主体--人，那样规划就会失去方向。对于人的考虑，应该从居住区的社会基本单位家庭入手考虑。对于家庭中的成员，不外乎男和女，老人和小孩。对于一个优秀的规划方案而言，适度偏重于对小孩、女性和老人的考虑和关怀，会使整体规划更具人性化，也更容易被人们所接受。
（3）由内而外的设计观念
如果先从经济效益出发，规定容积率和建筑尺寸，再来设计户型，就很难使户型尽善尽美，符和人们对日常生活的各种要求。优秀的规划应该从人们的生活水平出发，以满足居住的舒适性和便利性为己任，让整体规划来适应最佳户型的设计思路。在这个过程中适度对户型进行调整而使规划更加完美。这种由内而外的设计理念是一个楼盘能否被市场接受极为重要的因素之一。
（4）营造家的氛围
在现代钢筋混凝土的丛林里，一个温暖的家对于人的事业、心情、信心的影响力是巨大的。在我们的规划中，如何从建筑的平面布局、建筑风格、外观、环境与配套、日常生活细微之处去努力营造家的氛围，用建筑语言去诉求一种对人性的呵护和理解，是能否获得消费者青睐的重要内容。现实生活中每一个人都有软弱和需要关心的时候。如果住宅在规划阶段就能全面的注重对人性弱点的关爱，让建筑成为人性的空间化而存在。今后的销售便会成为多余的问题。
六、建筑风格
建筑风格可以体现一个楼盘的品味和档次。一个建筑风格鲜明而独特的楼盘，就会象一张漂亮的脸一样，给人留下美好深刻的印象。
杭城的楼盘建筑风格很有特色的不多，欧式较有代表性的可以说是南都德加公寓，而中式较有代表性的是白荡海人家和柳莺苑。杭城楼盘的风格总体上以欧式居多，但大多数都属抄袭之作，风格模糊。
市中心的房产中式风格的几乎没有，金庆公寓以一种纯中式的风格应该比较合适，原因是：
1、与周边环境非常融合，金庆公寓就位于东河西岸，做成中式风格，与东河小桥流水的意境非常吻合。粉墙黛瓦与小桥流水，自然而然就会组合成一种江南民居的古韵和纯净朴实的意象。
2、本身杭城中式风格的住宅就凤毛麟角，市中心就更少了，物以稀为贵。金庆公寓以一种清晰而醒目的纯中式风格出现在市场中，势必引起公众的特别关注。这样既使本身形象能够与众不同；又能取得一定的轰动效应，更容易在消费者心目中留下深刻的印象。
七、道路交通
将汽车入口设在大门口，可以有效地实行人车分流，使小区能够相对安静和安全。而且汽车一旦不进入小区，小区内部的道路只要符合消防要求，便可适当缩小道路宽度、减少道路占地面积，多为绿地腾出空间。
两个组团应以中间集中绿化为主，入户的道路就建在房屋周边。绿地中央可铺设一些艺术小径，既增加美感，又方便住户进出。
八、绿化
绿化对于一个小区来说是十分重要的。而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为1：5，这点在万科房产的开发建设过程中已经得到了很好的证明。绿色作为生命的象征，是都市人内心深处的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大相径庭。对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有责任心的开发商来说，绿化是艺术，是对人性重视关爱的重要表达方式。绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而优美的绿化会使规划看上去更为合理和出类拔萃。
绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。绿化的实施应该由设计专家现场督阵。如果让民工按图施工，永远达不到一种艺术的境界。
篇5：X住宅项目规划设计建议
某住宅项目规划设计建议
1、总体思路
在此，本方案的演绎，以项目园林和建筑的设计走中式路线为住。即在建筑和园林的设计上，吸取中国传统设计的一些特点，形成中国传统文化特征鲜明的古典风格住宅区。
建筑与园林特色的表达，主要在于吸取部分特征性的元素，重在装饰而不在建造。在建筑物或园林的设计上，强调功能性和舒适性，采用必要的现代设计风格，使身处自然环抱的"南湖春天"，富有生机与激情。
2、项目的开发周期
本项目规模不算很大，完全可以一次性开发，开发周期预计18个月，从20**年10月至20**年3月。
销售工作完全可与入伙交楼同期完成。
3、对小区的规划具体设想
由于该地块呈较规则的梯形状态，南北两面展开均达60米以上，东西纵深140米以上，地势平坦，加之周边环境优良，从总体规划上可考虑作点阵式组合，人车分流设计。因地块容积率为3.3，故建筑应以中高层为主，两梯6户，楼高18层，顶层为复式，沿街楼宇一层裙楼可做商场。
为增大庭园空间，拟设半架空车库和架空绿化层，小区会所亦可以利用底层架空面积巧妙设置。建筑楼栋之间或用连廊、或绿化架连接，形成高低错落的立体空间环境。
4、户型选择与设计建议
结合对南宁市场的考察和对客户家庭构成的分析，以及本地块的实绩定位，我公司认为，两房和三房应是本项目户型构成的主力，配以适量的四房和少量顶层复式房，以充分利用高层景观资源。我们注意到，面积较为紧凑的两房三房户型，在市场上走俏而供应量偏小，当前在售项目面积普遍偏大，因而加大了对小面积户型的考虑。
具体户型配比如下表。
户型配比建议表
户型每套建面套数套数比例面积面积比例
二房65~75㎡约154套34%11200㎡25%
小三房85~95m2约146套32%13500㎡30%
中三房105~115m2约60套13%6700㎡15%
四房（部分复式房）130~145m2约96套21%13400㎡30%
合计456套44800㎡
其中三房套数合计45%，两房三房合计79%，较为符合市场主流需求。
在户型设计上，尽可能实现卧室的集中排布，厨房放在一进大门的入口处，保证室内的"动静分区"和"干湿分区"。客厅应有不少于3米的完整直墙面以方便摆放家具，层高不可低于2.8米，但也不必一味求高无谓增加成本。走道过长、面积难以利用、房间与卫生间正对开门等问题应注意避免。
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