开发老年住宅相关建议

　　开发老年住宅的相关建议

　　通过以上的详尽分析，老年住宅的项目开发必然会成为房地产开发的下一亮点，房地产商在介入这一领域时，必须做的充分的市场调研，把握市场的介入点。

　　1、时间的介入：未来5年内，因为这一时期为老年住宅试点开发阶段，市场的竞争水大，利润相对较高；

　　2、产品的形式介入：可分散建在居住区的老年公寓组团，集中建设老年公寓小区及综合建设"老年城"三类，对于综合实力不强的开发商建议暂时选择第一种。

　　3、老年人护理的介入：老年住宅除提供普通的物业管理外，最重要的就是要提供对老年人护理的服务，因此，在产品的开发商初期开发商必须提供简单的护理服务。如果开发商对这个行业有较深的了解，可以自行组建护理队伍，成立专门的护理公司，或者以外包的形式，或者与当地的护理院共同合作。

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篇2：住宅产品策划

　　住宅产品策划--住宅产品开发的核心环节

　　尽管由于中国现行经济体制的原因，尚未从总体上使所有建设业主对所开发的建设项目提出建筑策划的要求，但随着房地产业和民营经济的发展，尤其是随着住房制度改革的全面到位，住宅产品开发已率先提出建筑策划的迫切要求，甚至在一些开发商和"策划公司"那儿，已明确提出"住宅产品策划"的概念，然而，由于理论建设和技术体系的滞后，目前社会上流行的所谓策划基本上停留在对产品进行感性设想的阶段，充其量也只是停留在可行性研究阶段。这种被许多开发商认为中看不中用的策划，其基本特征就是在内容上的随意性和形式上的非建筑化，这种策划所提出的意见往往让建筑设计师不知所措和不知所云。就其原因，还是策划的操作主体、操作方法和操作领域三方面均停留在市场与经济研究阶段，缺乏将项目的经济性与技术性融会一体的科学体系。

　　住宅产品策划同建筑设计、城市规划和城市设计一样，是建筑学的一部分。一般认为，传统建筑的创作进程是首先由城市规划师进行规划立项，业主投资方根据这一规划立项确立建设项目并上报主管部门立项，建筑师按照业主的设计委托书进行设计，而后由施工单位进行建设施工，最后付诸使用。

　　图1传统建筑活动的程序

　　城市规划是由国家和地方权力机构从全局出发，考虑经济、政治、地理、人文、社会等宏观因素，依靠规划师制订的。而投资活动则是由业主单方面进行的，建筑师只是在规划立项的基础上，接受了任务委托书后进行具体设计，而施工单位则只是按设计图纸进行施工。从字面上来看这是一个单向的流程，但事实上建筑师的工作既属于建设投资方的工作范畴，又属于建筑施工方的工作范畴，其工作立场是多元的。

　　为确保住宅开发实现最大效益，不妨将住宅项目立项与建筑设计从中剪开，插入一个独立的环节，这就是住宅产品策划。

　　图2建筑创作的全过程框图

　　这一过程是与住宅建设规模的扩大化、住宅建设技术的高科技化和社会结构的复杂化等现代社会发展特征相适应的。住宅开发项目立项是对建筑设计的条件进行宏观的、概念上的确定，但对设计的细节不加以具体的限制，是一项指导建设规模、建设内容以及建设周期等的指令性工作。但随着社会生活的变更和丰富，设计条件的确定工作逐渐变成了一项异常繁杂的、多元的、多向性的系统工程。于是，自成一体、专事研究这一复杂多向的设计依据问题、在住宅产品开发过程中处于核心地位的住宅产品策划就应运而生了。

篇3：住宅产品策划概述

　　住宅产品策划概述

　　在一般的建设程序中，住宅产品策划应由建筑师（或建筑师和业主）来承担，是紧跟随着住宅产品立项之后的一个环节。业主应在委托设计前，首先委托或住宅产品策划机构进行住宅产品策划的研究，以求得设计阶段的理论依据。前面已经提到，住宅产品策划就是在市场研究的基础上，在建筑学范畴内根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。它为建筑设计能够最充分地实现总体规划的目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学的依据，对人和建筑环境的客观信息建立起综合分析评价系统，将总体规划目标设定的定性信息转化为对建筑设计的定量的指令性信息。其中对人在建筑环境中的活动及使用的实态调查是它的关键所在。

　　由于住宅产品策划的原始思想是来源于"民众参与与听询设计"，以避免居住环境的创作思想有悖于使用者，有悖于民众自身期望的居住环境，所以，住宅产品策划首先是对使用者的目标及环境进行阶段层性、地方性、历史性的考察，以此为出发点，进一步调查分析人居住环境在社会、空间、时间三方面的信息交流及相互干涉的状况，归纳出人类对居住环境的使用模式，以及带有社会、历史、科技和时空信息的环境评价，以此得出定量的结果来指导或修正目标的设计。

　　对居住环境的这种研究，尽管在最初是由建筑师在设计工作前期或过程中捎带进行的不甚明确或下意识的活动，但它却已成为今天由目标到设计实施进程中住宅产品策划的雏形。此后这种实态调查、信息摄取、数据分析的研究对象由居住环境拓展到了更大的范围，视野已不仅局限于建筑物的使用状况，而进一步扩大到全社会的活动中去。

　　近代数学的发展使这一研究更加信息化、完整化、独立化。统计学等近代数学手段使实态调查和数据分析更加精确，更加定量。这为住宅产品策划理论的创立做了物质和技术上的准备。

　　在形象和逻辑面前，建筑师往往更偏爱形象。因为自古建筑的智者多是以创造丰富、宏大、辉煌、深奥的空间而引以自豪，那种缺乏形象思维的逻辑推理往往被认为是建筑艺术上的低能儿。至今边我们当代建筑师在内，也对自己能出口道出"体量、质感、平衡、肌理"等等一连串的建筑术语而踌躇满志。然而，生活实态和使用实态的复杂性，使得这些传统的建筑语汇在描述其活动机理时就显得贫乏且缺少量的精度。而建筑目标的形成、设计的展开与实施却离不开定量的计算，空间的大小、人流动线的分析、使用质量的保证，都需要有一个定量的注释和说明。当然，经验的积累可以从定性总结出定量的结论，这在一定的时期内是可行的，但时代的突飞猛进使这种只凭经验概括的定量办法远远落后于时代的需求。

　　在第二章我们谈到，人脑的机制决定它可以用现时获得的信息，结合记忆----经验，创造出新的模式，所以我们说，没有经验就不可能成为一个好的设计者。这就是说，人脑必须利用以往储存的信息----经验，融合吸收描述客观环境的物理量、心理量的定量结果，才能进行适应时代的创作。就是说，建筑策划者要完成设计目标，在展开设计工作之前，应做好两个准备：第一，通过建筑环境的实态调查，取得相关的物理量、心理量；第二，依据建筑策划者自身的经验，将这些调查资料建筑语言化，从而是得下一步设计的依据和基准。这两者缺一不可。一方面，缺少定性定量的分析，即传统地凭经验拟订设计任务书，不可避免地会造成设计的不精确及与使用的脱离，甚至相悖。而另一方面，缺少经验的建筑语言，就不可能将调查的结果加以建筑化，进而对其全面功能加以组织。缺乏生动性和使用性的设计，充其量只是一张逻辑的框图。这两点可以说是住宅产品策划的基本思想，围绕这两点进行的协调、分析、创作也正是住宅产品策划的基本任务。

篇4：住宅产品策划领域

　　住宅产品策划领域

　　住宅产品策划由于是介于住宅开发项目立项和建筑设计之间的一个环节，其承上启下的性质决定了其研究领域的双向渗透性。它向上渗透于宏观的总体规划立项环节，研究社会、环境、经济等宏观因素与设计项目的关系，分析设计项目在社会环境中的层次、地位、社会环境对项目要求的品质，分析项目对环境的积极和消极的影响，进行经济损益的计算，确定和修正项目的规模，确定项目的基调，把握项目的性质。它向下渗透到建筑设计环节，研究景观、朝向、空间组成等建筑相关因素，分析设计项目的性格，并依据实态调查的分析结果确定设计的内容以及可行空间的尺寸大小。

　　图3住宅产品策划的领域

　　住宅产品策划不同于总体规划。总体规划是根据城市和区域各项发展建设综合布置方案，规划空间范围，论证城市发展依据，进行城市用地选择，道路划分，功能分区，建设项目的确定等等。它规定城市和区域的性质，如政治行政性、商业经济性、文教科技性等等，但对个体建设项目的性质不作过细的规定。总体规划确定城市、区域、聚落的位址选择，如沿海、靠山等等。它规定城市中心的位置，重要建筑的红线范围，进行交通的划分和组织，但不规定建设项目的具体朝向和平面形式。而住宅产品策划是受制于规划立项，在规划立项所设定的红线范围内，依据规划立项确定的目标，对其社会环境、人文环境和物质环境进行实态调查，对其经济效益进行分析评价，根据用地区域的功能性质划分，确定项目的性质、品质和级别。例如在城市规划的行政中心区域内，其政府部门的建筑性质，依据总体规划区域性质的划分而设定，应为政治性建筑，其品质和级别应成为城市中权力的象征，具有权威性。在商业旅游区和历史文化保护区，同样内容的建设项目却因地域定位和特性的不同呈现出截然不同的性质，如同样是旅馆，在商业旅游区它偏重于商业性，而在历史文化保护区则更偏重于文化性和历史性。因此从城市规划的角度来讲，住宅产品策划是对住宅开发建设项目本身进行包括社会、环境、经济等因素在内的策划研究。

　　住宅产品策划不同于建筑设计。建筑设计是根据设计任务书逐项将任务书各部分内容经过合理的平面布局和空间上的组合在图纸上表示出来以供项目施工使用。建筑师在建筑设计中一般只关心空间、功能、形式、色彩、体形等具象的设计内容，而不关设计任务书的制定。设计任务书一经业主拟订之后，除非特别需要建筑师一般不再对其可行性进行分析研究，照章设计直至满足设计任务书的全部要求。而住宅产品策划则是在建筑设计进行空间、功能、形式、体形等内容的图面研究之前对其设计内容、规模性格、朝向，空间尺寸的可行性，亦即对设计任务书的内容和要求进行调查研究和数理分析，从而修正项目立项的内容。简言之，住宅产品策划就是科学地制定设计任务书，指导设计的研究工作。因此，我们可以把规划立项与住宅产品策划之间的研究建筑、环境、人的课题作为住宅产品策划的第一领域，而把住宅产品策划与建筑设计间的研究功能和空间组合方法的课题作为第二领域。

　　把人与住宅的关系作为研究对象是住宅产品策划的一个基本出发点，也是住宅产品策划的第一个领域。人类的要求与建筑的内容相对应，从对既存的住宅的调查评价分析中寻求出某些定量的规律，这是住宅产品策划的一个基本方法，其内涵外延极其广阔。例如，住宅和人类在心理、生理和精神的相互关系及影响以及社会机能等等，其中包括住区景观协调的要求、经济技术的制约、因素、实施建设费用及条件限定因素等等。居住要求的多样性、时代和社会发展的连续性意味着住宅产品策划的第一领域将持续扩展下去。

　　图4住宅产品策划领域的相关图式

　　住宅产品策划的第二领域研究建筑设计的依据、空间、环境的设计基准，它包括以下几个部分：（1）建设目标的确定；（2）对建设目标的构想；（3）对构想结果、使用效益的预测；（4）对目标相关的物理、心理量及要素进行定量、定性的评价；（5）设计任务书的拟订。

　　首先，住宅产品策划目标的明确要与第一领域建立信息反馈关系。由第一领域的分析结果考察设计目标的可行性，同时，第二领域中设定的目标又是第一领域中研究的课题和依据。实际上，第二领域中设计目标的设定问题不过是第一领域中人与社会对建设目标要求的另一种说法。目标确定不只是一个书面上文件化的过程，而是研究"目标是什么"、"为何以此为目标"的过程。

　　其次，对住宅建设目标的构想。即既定建设目标与人们使用要求相对应，在充分满足和完成各使用功能的前提下，对所需的设施、空间的规划进行设定工作。它要求策划者把人们的使用要求建筑化地转换成建筑语言，并用建筑的语言加以定性的描述。其研究的方法从直观的设想到理性的推论并非一个唯一的答案。这种构想不仅是存在于观念中的建筑形式，其意义的体现必须通过物质性载体来实现。

　　对构想的结果进行预测是对构想可行性的最好检验。在这里，策划者可以凭藉自身的经验，依住宅的模式模拟住宅的使用过程。但遗憾的是，预测的方法目前还只停留在经验模拟阶段，还有待于向逻辑化、理性化方向发展。

　　基于预测的结果，接下来就可以进行目标相关物理量、心理量的评价了。按照预测模拟的建设目标的构想，进行多方位的综合评价。显然，由于住宅开发目标的不同，项目性质、使用的侧重点不同，各相关量的评价标准和尺度也就各种各样。多元多因子的变量分析评价法可使其得到较满意的解决。

　　这样，由目标设定构想预测评价，住宅开发项目的各项前提准备就基本完成了。将这一过程用建筑语言加以描述，进行文字化、定量化，就可以得出住宅开发项目的设计任务书。设计任务书经过标准化处理就可以成为下一步建筑设计的依据了。

　　至此，住宅产品策划的领域已相当明确，其成果的有效性，影响着下一步设计工作的开展。为了更准确地把握住宅产品策划所涉及的内容，我们将在下面分别进行分析论述。

篇5：住宅产品策划内容规划立项和建筑设计关系

　　住宅产品策划内容及与规划立项和建筑设计的关系

　　前面我们已经论述了住宅产品策划的领域。由第一领域到第二领域，住宅产品策划受规划立项的指导，接受总体规划的思想，并为达成项目既定的目标整理准备条件，确定设计内涵，构想建筑的具体模式，进而对其实现的手段进行策略上的判定和探讨。归纳起来可以有以下五个内容：（1）对开发目标的明确；（2）对开发项目外部条件的把握；（3）对开发项目内部条件的把握；（4）开发项目具体的构想和表现；（5）开发项目运作方法和程序的研究。

　　在这里"目标设定"一点，如前所述与第一领域建立信息反馈关系，它原本属于规划立项范畴，而具体的建筑造型等又是属于设计的范畴。这种再三地将住宅产品策划如此划分，也正体现了其研究领域的双向渗透性和与开发程序的前后阶段的因果反馈关系。

　　一般来讲，对开发项目的目标确定，规划立项是决定性的、指导性的，但对目标的规模、性质等内在因素的研究，住宅产品策划则很关键。实际上，这种规划立项和住宅产品策划对项目目标的研究其分界却不是截然的，并不是总是由规划立项开始再到住宅产品策划的单向流程。通过住宅产品策划的实现条件和手段，依据预测评价的定性和定量的结果，不断反馈修正总体规划的情况并不少见。

　　住宅产品策划和设计的关系似乎也是如此，对于住宅产品策划来说要决定住宅产品的性质、性格、规模、利用方式、开发周期、开发程序、预算从而拟定建筑设计任务书，如果没有具体的建筑构想和方案决定上述条件是困难的。这种探讨性的方案设计也就是我们通常所说的"概念设计"。但同时我们也要清楚，住宅产品策划的概念设计应属于住宅产品策划的范畴而不是建设项目的正式设计，它只是住宅产品策划的一部分，策划者只是依据这种探讨性的设计方案来为住宅产品策划的其他内容提供参考。但毕竟这一环节具有了建筑设计的某些特性，因此，我们认为住宅产品策划与建筑设计的分界也非截然。

　　既然如此，住宅产品策划与前期的规划立项立项和后期的建筑设计阶段之间建立信息反馈程序就变得异常重要，而且住宅产品策划的内容中也应包含这些环节。

　　1、开发目标的确定

　　如前所述，这个问题本属于规划立项范畴，但在住宅产品策划阶段对其进行检验、修正和明确化是必要的。为便于理解，我们举一个例子。某开发商拟建造一个住宅小区，规划立项只是确定了建设目标是"住宅小区"，可这是一个多目的、多功能的建筑综合体，是以普通住宅为主，还是以高级公寓为主？是主要面向高层次的文化知识界人士，还是高收入的白领人士？其规模大小、使用者和经营管理者的构成以及位置朝向等问题是规划立项所回答不了的，但这些问题恰恰要在设计任务书中加以说明。也就是说，开发目标的具体确定和修正也应是住宅产品策划课题的一部分。

　　在开发目标的具体确定中，首先要确定的是住宅的主要用途和规模，然后是地域的社会状况及相互关系、使用的内容和建筑物的功能以及做出对未来使用的预测，同时对建筑造价、建筑施工做出明确的设想。

　　2、开发项目外部条件的把握

　　住宅产品策划应同时考虑建设项目内、外两方面的条件。

　　外部条件主要指围绕建筑的社会、人文和地域条件。一般说来，住宅存在在于社会环境中，在社会中充当何种角色其基本情况是由相关的社会因素决定的。亦即，社会因素是决定住宅基本性格的基础。社会要求来自各个方面，住宅是和社会地域分不开的。这正如公共设施要考虑使用者分布的范围，其规模和性格也应与使用者的特征相适应；医院要考察地域内居民的生活方式以及与该地域内其他医院的关系；而学校则要对地域内儿童的数量、分布情况等进行动态预则，并进行校区划分。

　　不单是直接使用的问题，住宅在其所处地域中有形无形地受各种各样的因素的影响。例如，要研究项目所在地域内的居住习惯及变化趋势，也要研究项目在周边社区中的价值、与周围道路广场等公共空间的关系。建筑的外形也应考虑建筑在城市景观中所充当的角色，以及所在地区的建筑风格特色、建筑限高与体量大小等等。

　　此外，住宅产品策划还应研究建筑物与其相关的广义环境间相互关系。例如，要注意住宅在区域中所处的角色，它的开发对全局、对建筑经济和技术方面有无影响和贡献，即必须对环境进行全方位的考虑和研究。这里提及的环境应是一个广义的概念，它不仅包括地理、地质、水源、能源、日照、朝向等自然物质环境概念，还包括经济构成、社会习俗、人口构成、文化圈、生活方式等人文环境概念。这些外部条件的综合协调是做好住宅产品策划的关键。

　　3、开发项目内部条件的把握

　　开发项目内部的条件是对建筑自身最直接的功能上的要求。把握建设项目内部条件，首要一点就是研究开发项目中的活动主体，即建筑的未来使用者，从市场学角度可以将使用者按照职业、文化特点、收入水平、居住地等因素进行划分，即市场细分。不同的使用者，其活动方式和特征以及对住宅的要求也就各有不同。把握这个主体，其他条件可由这个主体通过对建筑空间的使用来实现。这种对使用主体的研究是把握开发项目内部条件的关键。

　　其次是对建筑功能要求的把握。通常的方法是将以往同类建筑的使用经验作为基础，住宅产品策划的核心是通过对同类项目使用和生活状态的实态调查，来统计和推断建设项目的功能要求。由于时代的变迁，生活方式的改变，建筑功能不是一成不变的，调查统计现状，分析推测未来，寻求时代的变化，并对未来住宅功能变化趋向加以论证，以科学的发展的观点指导设计也是住宅产品策划的重要内容之一。通过住宅产品策划对其住宅产品需求形态进行预测，研究新的建筑模式，这对建筑设计的创新与变革是具有深刻影响的。

　　近年来，对人类生活方式和与之对应的居住空间的环境研究的方法论有了很大进展。欧美、日本盛行的"以市场立场研究建筑"的运动，使市民在社会这个大建筑市场中参与和听询城市的总体规划和建筑设计，于是各种观点和要求如潮水般涌来。建筑师要想在这个纷繁的世界里，满足全社会各种各样的要求，恐怕只是乌托邦式的幻想，而充分协调以求得一个理性的、完善的提案则是住宅产品策划所要达到的目的之一，这一提案的谋求过程，不是简单地算术平均，而是与近代数学原理和计算机技术相结合产生出来的。

　　把握内部条件，还不只是简单地将生活与空间相对应。住宅建筑空间自身也有其规范和自律的一面，如空间形态如何与用途和性格相适应，构造方式如何与设备系统相适应，组团划分、建筑规模、结构选形如何考虑开发商的资金运作情况、建设周期和工程的投资概算等等。

　　内部条件的把握是为设计提供依据的关键，同时对外部条件和目标的设定也起到反馈修正作用。

　　4、开发项目的动态构想----抽象空间模式及构想表现

　　开发项目具体的形态构想是住宅产品策划程序的中心工作。形态构想的基础基于外部和内部的条件要求，由这些条件直接自动地生成一个具体的建筑形象是不可能的，离开理论的逻辑的分析，这个生成过程便难以实现。

　

　开发项目具体建筑空间的构想，是住宅产品策划对下一步设计工作的建筑化准备过程。设计条件的建筑语言化、文件化为建筑设计制定出设计依据，建筑形态构想这一环节是不可或缺的。

　　形态的构想基于对开发项目内外部条件的把握。首先从中找出决定建筑形态的条件，以空间的形式加以表现，而后对另外一些非建筑形态的条件进行建筑化的转化，而构成一个完整的建筑形态条件。

　　为使这种转化进行得顺利，通常将项目条件中的空间关系抽象化，进行图式化的操作和变化，得到一种空间模式。"模式"的概念具有"表象学"的优点，它能进行高水准的机能分析。从"表象学"的观点看，"模式"就是自然物体内部及内部与外部的关系在几种行动"倾向"（tendency）和"外力"（force）作用的影响下，彼此不发生冲突而能在空间*存的方式。

　　为了便于发现和研究人类活动中的问题，引入"倾向"和"冲突"的概念是必要的。所谓"倾向"，就是满足人们要求的外显的行动，这个要求（need）就是人类群体的文化背景对自然环境的关系和群体生命延续的必要条件与相关系统。与"倾向"相类似，反作用力、非人类的力、风雨等自然力、张力或压力等构造力以及供需的经济力，即各种群体因其所特有的倾向而产生的对系统的影响力就是"冲突"，就是倾向的明确表示。"发现冲突，解决冲突就是'模式' 概念的中心问题。如果没有了冲突，模式就是标准。"（G·T·莫阿《新建筑都市环境的设计方法》）。这个求得模式的抽象变换过程可以是多侧面、多方位的。例如，可以从建筑空间内所进行的各种活动之间的联系进行抽象，也可以从各种空间的功能的联系进行抽象，还可以从人和物在空间中动线的联系上进行抽象等等。从各个动态角度出发加以抽象，绘制出功能图、关系图、组织图、动线图等等。这些图没有一个固定的形式，建筑师可用多种方式表达，它们是空间关系抽象化的表述，可以称其为抽象空间和空间模式。

　　图5按生活事象相关性划分的住宅空间模式

　　对于建筑空间模式及关系的表示，除框图的抽象表示之外，还有其他表现形式。例如取建筑的一个断面，将与断面中各场点相对应的事件发生的频率值图线描绘出来，在平面坐标系内标出个点位置（建筑中各场点）的可能性频率，以获得分布图或等值等高线。如果建筑各部分可以图式表达，那么建筑整体亦可以图式表达，其图式的形式选择可与住宅产品策划所要表达的意图和对象的性格相对应地加以考虑。反过来说，如果一个项目做了住宅产品策划，那么一般可以从各个侧面得到多种图式描绘。

　　这些图式之间不可避免是会有相互矛盾的，这是因制图的出发点不同而产生的，所以住宅产品策划的任务之一也就是要分析和综合这些图式。在动态构想阶段对实态空间及相关非空间形态抽象化，这一抽象化的操作过程是本阶段的主线。空间形态及相关条件抽象得越精炼就越具有指导性，越不易受到传统经验的误引，也就越容易产生全新建筑构想。这也是住宅产品策划高于传统经验创作的原因。

　　但是也应看到，这一抽象和图式化过程对开发项目的全体来讲往往是不大可能的，而且有些情形不可能进行抽象化和图式化。由于操作者的思想方法的差异，同样的事物可能产生不同的抽象结果，这也就是建筑尽管功能要求相同但仍展现出千姿百态的原因。影响抽象思想方法的因素可以是历史、风土、环境、民族和社会制度等等，建筑形态抽象过程的这种多元性就决定了住宅产品策划中单一的模式是不切合实际的。

　　抽象图式的具象化是住宅产品策划为下一步建筑设计提供依据的准备。这一建筑化过程通常可以通过图面、模型来实现。图面和模型不仅是向他人传达构思的道具，更是建筑师自己考察、检验、发展其构想的手段。模型由于其直观性已被人所理解，而且建筑师又很容易对自己的构想通过模型进行三维立体空间的多方面探讨，以修正最初的构想，所以这种构想的模型表达方式近年来越来越受建筑师和业主们的青睐。

　　5、开发项目运作方法和程序的研究

　　开发项目的运作方法和程序的研究是住宅产品策划中的一项重要内容。这里所说的项目运作的方法和程序主要是指由立项到策划再到设计的运作过程，它关系到各个方面，不能简单划一，它涉及法规、行政管理的方法、设计者和施工者的选择、结构方式和设备系统的选定等因素。例如居住区的建设项目的运作，首先要考虑和接受地域内有关法规性的指令，在法规的限定范围内以争取最大的自由度和可能性，才能充分利用土地，最大限度地争取建筑面积，达到一定的经济效益和社会效益。因此法规和制度也是住宅产品策划的一条基本依据。

　　设计者的选定一般是业主的职权范围，可以通过委托或公开招标来选定建筑师，但住宅产品策划应对设计者能否满足住宅产品策划所提出的要求，来审查各预选方案的可行性。结构方式和设备系统的选型，与工业化、标准化生产有很大关系，它直接影响到设计阶段的具体设计环节。

　　住宅产品策划向上以"立项计划书"与规划立项相联系，向下以"住宅产品策划报告书（设计任务书）"与建筑设计相联系。它的目的是要将规划立项的思想科学地贯彻到设计中去，以达到预期的目标，并为实现其目标，综合平衡各阶段的各个因素与条件，积极协调各专业的关系。虽然住宅产品策划的结论对设计来讲是指导性的，但在设计阶段对住宅产品策划的反馈修正也不少见。住宅产品策划如同乐队的指挥和电影导演的工作，把作曲者和编剧的思想，通过自身巧妙、科学、逻辑的处理手法传达给演奏者和演员，最终使作品得到实现。超出以往朴素的功能，创造更新的设计理论，开发更高的建筑技术，住宅产品策划的范围在不断扩大，不但研究功能和技术的发展，同时还担当起创造丰富新文化的职责。

　　要研究建设项目运作的方法和程序，应如我们上面所说的需全面了解与项目运作有关的因素，即住宅产品策划的相关因素，并将它们系统化地联系起来加以研究，这是住宅产品策划得以进行的必要条件。

　　图6住宅产品策划相关因素