市场调研实施步骤
调研实施
整个调研的步骤包括方案及问卷设计、网络联系、人员招聘及培训、实地访问执行与管理、数据处理和分析、撰写报告等几个部分。如果进行的是全国性调查,其中第一项和最后二项均集中在深圳进行,其它各项的执行方案如下:
一、网络联系
在所调查省份的省会城市有现成的联络人员或可以马上寻找联络人。在每个被调查的省份,我们可派1名公司督导前往,并召集这些联络人共同来执行这个项目。这样每个省有两名全职、熟练的专业人员来完成资料收集工作。如果两个人来做的话,可以保证在调研规定的计划期内完成。
二、人员的招聘与培训
(一)人员的招聘
在实际的调查中,抽样员、督导和复核人员一般由公司专职的调研人员担任,而访问员则通过招聘来解决。招聘有三种渠道,一种渠道是通过我们已有的访问员网络来做访问(只限我们已调查过的地方);第二种渠道是通过当地统计局的城市调查队,::由他们提供人员(在小城市和乡村比较合适)。由于这些人是专职的调查员,在身份和调查经验上都比较可靠。第三种渠道是由我公司人员在当地学校与学生会或校团委联系,在他们的帮助下招聘访问员和兼职助理督导(在大中城市可行),兼职人员必须符合以下条件:
以女性为主
五官端正,衣着整齐, 注重仪表
身体健康,能吃苦耐力劳,做事踏实
有经验者优先录用
以上三种方法招聘方法在执行上基本不会出现问题,可经常采用。
招聘流程如下:招聘广告--》面试--》对合格人员进行培训。
每个调查区域的人员配置如下:
督导:1名,由我公司专职督导或当地联络人担任;
助理督导:1名,协助督导收发和检查问卷、礼品;
抽 样 员:1名,抽出地址,以便访员对号入坐,按随机要求访问。
访 问 员:名,按培训要求进行访问。根据问卷的复杂程度和访问员的访问技巧,每人能完成的日工作量会有所不同。根据以往的经验,每个访问员每天大约可完成20份有效问卷。参照具体情况,可上下浮动5份左右。
复核员:1名,检查访问的正确率,减少人工误差,保证问卷的代表性。
(二)人员的培训
在完成人员招聘后,给他们提供培训是极其重要的,在正式访问开始以前,我们提供的培训包括:
1、基础培训
每位新参加项目的访问人员必须接受约3小时的基础培训,学会入户技巧(拦截技巧)、发问技巧、记录技巧、离开技巧、处理意外事件技巧等。特别是帮助他们树立信心,掌握与人沟通的技巧。对于抽样员和复核员,督导也要提供基础培训。使其掌握有效的抽样方法和复核方法。
(1) 态度训练:目的是让访员明确访问工作对市调的客观性、科学性的重要作用,通过训练,促使他们在今后的访问实践中做到认真、www.pmceo.com细致、一丝不苟地按照要求完成所有任务。
(2) 技能训练:目的是提高访问员与陌生人打交道的能力,以有效地完成访问任务,其主要内容有:应该携带的物品;访问时的注意事项;无法调查时的处理办法;对受访者之释疑、说明抽样方法及不公开姓名的原则等;问卷的询问方式及登记方法;问卷的回收与审核等。
(3) 问题处理训练
在访问过程中,访员常会碰到这样或那样的问题,如受访者不愿意配合,找不到被抽到的样本等。此时,如果访员经过训练,他们就知道该如何处理。否则就可能因处理不当而对抽样、访问结果产生不良影响。对于抽样员和复核员,督导也会提供基础培训。掌握有效的抽样方法和复核方法。
2、项目培训
(1)项目讲解对所进行调查项目的背景;主要调研内容;调查日期、期间检查日、回收日;调查部门及负责人、联络处;每位访问员需要访问的数量等进行讲解。使访问员对整个事件有一个大致的印象,从而在调研中能做到有目的、有意识的去收集信息。
(2)问卷讲解由我公司督导/联络人提供,为访问员逐个问题讲解如何提问,如何追问,如何记录,如何注意与前后题的逻辑关系等,确保访问员能全面了解问卷内容和访问技巧。对一些特殊行业(产品),还要讲解有关行业背景和相关的产品知识、市场知识。
三、试调研
试调研分为模拟访问、陪访、跟访和小结四步:
1、模拟访问将访问员两两配对,模拟访问员和被访者的问答,进一步掌握操作技巧。
2、陪访为了亲自了解访问中可能出现的问题,增强访员自信心。督导和助理督导要陪伴一些访问员到消费者场所做试访,并记录在访问中出现的问题和特殊意外情况。
3、跟访对于一些访问员,要求在培训完成后实地按要求去完成一个访问,督导要记录访问过程中出现的问题。帮助访员有效解决。
4、小结等所有访问员完成试访后,督导要召集所有访问员集中进行问卷检查和讨论,向每个人讲解出现的问题或者不足之处,同时对于共同的问题提供解决的办法。
四、正式调研
正式调研分为抽样、实地访问、复核三部分:
抽样:按照设计好的抽样方案抽样,抽样由专门的抽样员负责,采用指定起点,隔几抽一,以右手原则行走,避免重复和遗漏。
访问:每天收发一次问卷、礼品,收到的问卷即时进行检查,对不合格的问卷要重新访问或作废,保证及时发现问题或处理违规者。同时注意及时补充和培训新访问员。
复核:实行24小时内复核制度,既在访问员提交完成问卷后24小时内由复核员去被访者家或电话复核(两种方式可设置不同的比例),对作弊人员作开除和作废全部问卷处理。复核比例不能低于样本量的30%。
五、关于竞争对手资料的收集
由于此部分内容涉及到竞争对手的大量秘密资料,因此是非常难于做好的工作。对于能拿到多少资料,深度如何,我们也没有确切的把握,但我们会通过多种方式去尝试,包括:
1、新经销
2、从竞争对手的经销商处获得有关的资料;
3、通过人际关系寻找竞争对手内部人员进行深度访问;
4、通过报纸、杂志、行业协会等二手资料获得。 物业经理人网-www.pmcEo.com
篇2：房地产市场调研和营销信息分析
房地产市场调研如果做得细致、透彻,不仅可以帮助精确产品市场定位,而且可以帮助企业赚取相当大的利润1994年下半年至1995年,上海的房地产市场步入盘整消化期,然而有一些产品却依然销势良好,究其原因,不外是产品前期市场定位准确。去年来,房地产业开始重视房地产营销,但如何做营销?这正是从业人员关注的话题。营销与推销、促销不同,营销是从市场需要出发,根据市场、客户的需求生产产品,它的管理以利润为导向,营销计划具有长期性。推销、促销是针对现成产品的销售,以销售量为导向,计划短期性。目前上海房地产市场还处于推销、促销阶段,尚未真正进入营销过程。既然营销基本于市场需要,那么营销的第一步就是市场调研,房地产业的市场调研尤为重要。
一、为什么要进行市场调研?
台湾商界名人王永庆(章)花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏(音)和公司高姓职员做了大量市场调研,市场状况是市中心房价、租金奇贵,老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪,员工叫苦连天;住宅外迁,员工上下班路程远;市中心交通拥挤、污染严重,办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利,有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研,确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿,东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响,赚了40亿。www.pmceo.com这个实例说明,房地产市场调研如果做得细致、透彻,不仅可以帮助精确产品市场定位,而且可以帮助企业赚取相当大的利润。发展商拿到地后首先考虑什么?盖住宅楼、办公楼还是商住楼?一般住宅用途有:公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等,这些用途可以组合,小区中可以都是住宅,也可以有办公楼、公寓;甚至一栋楼里可以建有住宅、办公楼、商场,形成很多用途,这正是发展商首先要考虑的。
其次,建造何种建筑形状,高层、小高层还是多层……?容积率决定建筑形状,但可以变化,容积率下降楼面会提高,而开发成本下降、周期缩短,经济效益也许不变。
第三,考虑房型,两房一厅为主还是两房一卫抑或两房两卫……?各种房型面积如何确定?目标客源是谁、在哪里、最关心什么?这些问题的答案决定项目生或死,所以,发展商有了地后首先必须考虑。这些问题如何获得答案,最佳的办法是让市场决定该造什么样的房子。
换言之,市场调研对房地产开发有三个方面的作用。通过市场调研,可以准确知道要"卖什么",房子"卖给谁","怎么卖"。房地产有固定性(不可移动)、稀有性(土地有限)、高金额性(买卖双方投资大)、增值性、不可更改性(产品本身)等特性,对房地产来说,"卖什么"尤其重要,定位准确的产品有利于销售。1994年,外销房"东方明珠花园别墅"推出,当时外销房尤其是别墅已经走下坡路,但该项目却创造了100%的销售率。他们曾作大量调研,认为外销房面积普遍过大、总价太高,市场接受力非常有限,同时又有一些想住别墅的客户有钱却不够。
于是,他们推出小面积别墅,只有90-120平方米,标语是"8万8美金买上海外销别墅"。台湾宏基电脑公司拿到桃园一块地,想造一幢办公楼自用和部分出售,东棣氏分析认为路途远交通不便,加上宏基员工为高科技业者生性懒惰,可能不愿跑太远上班。宏基电脑老板不听,将公司总部强行搬至桃园,结果宏基电脑发生危机,公司一些高层员工嫌上班路远纷纷脱离公司,其他客户更是避之不及,大楼至今空置。另外,房地产市场调研可以帮助产品再定位。
有些产品起初可能定位不准确,可以通过市场调研重新定位,起死回生,将会给销售很大效果。1995年上海"环线广场"项目,位于中山西路西、宜山路区域(可算田林地段),定位住宅。由于土地成本高,房屋售价单价近6000元,而田林地段房价近4000元,所以销售为零。我们公司调研后得知,田林地段几乎都是住宅,商住楼集中在徐家汇,所以该地区市场空白点是商住楼。我们为之重新定名"徐家汇环线广场",内部改建成大办公室类型,果然吸引了一批想买徐家汇商住楼的客源。所以产品要立足市场,必须要有自身特点,与市场有一个市场区隔。93、94年时福州房地产市场是,中心地段的现房销售率只有30%,一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。我们作了市场调研后发现,当时福州的房产均是商(商场)、住(住宅)、办(办公楼)结构,发展商个个期望三种客源一网打尽,而事实恰恰相反,买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂,买办公室的又怕遇见买菜阿婆,结果一无所获。我们将高层定位纯住宅,增设服务、康乐设施、生活配套,推出"福州第一栋五星级纯住宅",高层奠基时销售率已达70%,被称为销售奇迹。我们认为,福州房地产市场不景气,不是因为福州人没有购买力,而是市场充斥同质化产品,没有提供消费者需要的产品。目前上海商品房积压有两大原因:产品定位不准,适宜造住宅的地块造了商务楼,而应该造商务楼的却建成了住宅;设计、结构不合理,房型偏大或偏小。其中有些产品可以通过市场调研再定位,找到新出路。客源是房地产的生命。客源可以分成几类,如果以购买动机分类,有投资、自用型客户;按区域划分,有本区、本地、外地等;按收入、有高收入阶层、中高收入、中收入、中低收入、低收入等;按属性,有高级企业主管、白领阶层、归国人士、回沪知青、企业为员工购买等等。如果产品已定型,通过市场调研可以挖掘新的客源面,创造销售新业绩。"万宝路"香港推出初期销售并不理想,市场调研后重新制订广告策略,一改其名称、包装的女性气息,定位于"是男子汉就该抽这烟",销量大增。
位于淮海路西藏路的恒基大厦定位内销办公楼,但发展商追求完美,设计、装潢、结构、设施等竭尽豪华,全部用最高档,于是售价单价达2000多美金,总价达250万人民币。1995年办公楼租金下降,投资客不肯进场,大楼尚未封顶自用型客户也没有趣。市场调研发现总价在40-50万元有回报率的产品销路极好后决定扩大客源,大胆将卖办公楼改成卖投资计划,启用新名"赚钱时代",把卖产权变成卖5年使用权,使单价从2000多降至700多美金,在短短4个月中卖掉80%。对发展商来说可以收回成本又没有卖掉产权,何乐而不为;而总价的下降,扩大了投资客源。台湾高雄城市不大市场有限,产品难以销售。当时美国在其他国家销售他们的土地,于是高雄的房产商打破区域限制,也将房屋在台北市场销售,许以回报率,销售很成功。商品房销售有许多方式,如定价策略、付款方式等,需要通过市场调查然后研究,结论也会对销售产生很大帮助。
二、房地产市场调研应该从哪些方面着手?
房地产营销包括市场营销环境(市场分析)、营销组合。市场调研侧重环境部分,环境分成总体环境和区域环境。总体环境含有行政与法律、经济、自然、人口、政治、文化、技术环境;区域环境有特性、交通、配套、规划、房地产竞争市场、房地产消费市场。行政与法律环境指与房地产有关的一切政策、法令、措施,如蓝印户口薄、契税减半、新工房上市政策等,它们的出台将直接影响房地产市场。经济环境指人均收入存款额、物价指数、企业投资总额、金融动态(股票、利率、银根)、区域主要产业结构等,目的是了解市场和消费者。
自然环境包括交通状况、市政工程、公共设施(已有、在建、规划)、绿化、水电煤配套等,研究市场的可行性。人口环境指总人口和人均住宅面积、家庭结构及趋势(单身--杭州推出单身贵族公寓一售而空、老年、金丝鸟住宅等)、整体素质、人口属性、老年化状况等与住宅建设有关的因素。政治环境指政局、外交政策,直接影响房地产销售。文化、技术环境指文化倾向,新建材、新科技的运用等等。对某个个案,区域环境的了解更为重要。首先了解区域特性,即区域历史沿革(梧桐花园就是充分利用原来是法租界的历史因素)、建筑形态及风格、区域特点(学区、商业中心、工业中心等);了解区域交通状况,公交、地铁、高架、轻轨,交通干道,未来交通计划;区域公共设施配套包括生活和市政(水电煤)配套,生活配套有公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、集贸市场、宾馆、著名餐饮、图书馆、体育场馆等,另有政府机构、标志性建筑等;重点在房地产竞争市场分析,即分析产品总供应及产品组合类型供应量(各自供应量和比例、市场最欢迎类型、建筑形态比例及接受程度、市场空白点--有发展商想在石门路威海路造办公楼,经市场调研后发现该区域办公楼比例已达70%,而销量只有20%,市场空白点是酒店公寓,客源是投资客,出租对象是短期逗留上海人士),近远期供应量(未来竞争状况),房型配比综合分析(各种类型供应及销量、市场空缺及接受度、同类房型受欢迎面积段、结构),主力面积综合分析(区域占主导的房屋面积、空白面积段及市场接受度、总价接受度),主力总价综合分析,付款方式(特殊要件)分析,销售去化分析(各种建筑形态的楼层销售状况、楼层朝向接受度),区域租金行情分析(出租率、出租类型、出租房型、租金);同样重要的是消费力市场分析,做好区域购房客源分析(购房客源身份、租房客源),消费力市场调研(用电话、问卷形式)。区域性调研最重要,也最消耗人力物业。
三、市场调研部门的组织结构和各自负责内容。
我们公司的市场研展部的信息部,负责对各种报刊杂志、学术报告信息综合采集和录用,统计房地产广告;市场调研部,分区域踏街和个案市调,区域踏街人员人走遍区域中每一条街,记录公共设施、竞争个案等,个案市调人员则冒充客户对个案进行市场调研。我们把上海分成86个小区域,对每个区域都有区域踏街记录,首先在区域图上划出公共设施、个案,填报区域印象、建筑形态、绿化状况、道路、交通、公交线路、商业等,区域的配套、交通、环境状况都是通过区域踏街而来。市调部获取情况后再对个案进行市场调研,每个个案至少有8个表汇总有关情况,复杂的个案甚至有10多张表格。比如对闵行富丽公寓的调研。它的总动数、基地面积、总建筑面积、土地等级、公建面积、公建率、用途组合、环境、交通等是第一张表的内容。如果是住宅,就有住宅表,对车位、贷款年限、楼层、基价、单价范围、主力总价、房型配比、建材、设备等列表填报。各种情况详细了解后再进行综合分析,将房型和总价、工期和销售率、装修和销售等等挂钩。还要做好销售去化分析,销售状况总分析,包括销售道具、媒体、述求卖点,付款方式、策略等等,每一个个案都必须填报这些内容。对富丽公寓的客源也要进行分析,是海外或合资企业上层人士,自用等等。对一些个案翔实的调查、填报,通过数据处理,可以制成多种综合分析表格,然后作出区域市场报告,进行房地产竞争市场和消费市场的全面深入的分析。
【实例】
某项目位于吴中路,靠近虹桥镇、古北新区,毗邻虹桥高尔夫球场。面积140000平方米,容积率1.3左右,作为住宅小区的用途很明确。要求我们公司调研小区的建筑形态、房型和比例、面积、客源等等。我们迅速着手整体市场调研,选择了10个有竞争关系的住宅小区个案,比如华光、嘉信、富丽、南国等吴中路、虹梅路、七星路、莘庄、田林周围区域的小区。踏街后发现,该小区生活配套不足,学校、医院不够,交通不便,但总体较适合建造住宅小区。经过个案市调表汇总,形成区域综合分析表,明确告诉我们:这个区域总建筑面积1210000平方米,其中高层110000,小高层98000,多层1000000平方米,所以这个区域以多层为主,低层(5层以下)是市场空白点;高层总量不大,但销售不理想,说明该区域对高层有抗性;小高层销售68%,可以考虑;区域住宅小区整体销售为72%,说明小区受欢迎。房型与总价关系分析得出:房型总量集中在两房一卫,市场空白点是两房两卫,且现有192户销售率100%说明该房型非常受欢迎;一房销售不错,适合投资额;三房两卫销售率较高;大房型销势不错。另外,根据分析,这一区域需要总价在25万-40万元的产品。面积分析得出:对厅、厨、卫要求高;主力面积在100-130平方米销售状况很好。区域楼层朝向分析得出,六楼积压严重,肯定景观朝向。同时,个案的付款方式全部有银行贷款,没有租金付房款。区域的客源主要是归国人士,白领阶层,港澳台人员,部分企业为员工购买;本地客源集中在徐汇、长宁、卢湾、静安、黄浦等区,客户关心小区的配套、环境。我们还发展,该区域所有公共设施、配套都类似,没有特色。
最后的总结是:
1、该区域住宅对高层有抗性,2、以多层为主体,3、小区住宅形态的销售在上海最好,4、房型以两房一卫为主、三房两卫次之,5、两房一卫而言在25平方米最佳,6、三房两卫而言厅在25-35平方米好销,7、总体面积控制在80-100、100-120平方米,8、总价在30-50万元符合市场购买力。该区域还存在一些市场空白点,如:几乎没有低层公寓,120-140平方米面积和两房两卫及一房很少,特色公建配套不够。
我们的建议是:
1、建造错落有致的低层公寓,损失的容积率通过小高层填补。2、减少高层总量,3、面积配比是,一房占10%,面积45-55平方米;75-90平方米的占45%,100-120的占15%,适当加大120-140面积的比例;两房一卫占15%,重点加大两房两卫比例,三房一卫减少,加大三房两卫比例,同时有四房房型比例。厅面积两房的控制在25平方,三房的在30-35平方;厨房面积8-9平方。同时建议公建设施有独创性,设小区巴士解决交通,并开办九年制学校解决孩子上学问题。这个案例说明,房地产产品的房型面积配比、建筑形态甚至厅厨定位等,都是通过市场调研,由市场告诉我们的,并不是由主观决定
篇3：重庆商业地产需求市场调研报分析
本次调查结果显示,商业地产的投资者中,有4类职业背景的客户比重突出,私营业主(个体工商户)和专业技术人员,前者有大部分是在从事商业零售经营,自身有铺位的需求,而后者属于有较强资金势力,寻求多元化的投资型客户;其次企业中高层管理人员和自由职业从业者也有着较强的投资需求和能力;而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小。
在受访人群中,过去有过商铺投资的占到了36%,而没有这一行业经历的被访者占64%,说明商业地产开始受到更多投资者的关注。
调查结果还显示出,商业地产项目因其高风险和高收益的特点,目前吸引的目标投资客户群呈年轻化趋势。而20世纪70年代出生的人则构成了商业项目投资的主力客户,他们尚处于刚成家或单身的阶段,个人月收入明显高于其他年龄段的平均个人月收入,但其积蓄还比较弱,其投资商铺的目的主要有三:一是作为一种储蓄投资;二是看好商铺的增值潜力;三是对市场经济的敏感。
调研分析
1.投资商铺的用途
目前商业投资者的投资目的和倾向是比较清晰和理性的。在受调查的人群中,76%的商铺购买者和最终经营者存在错位,也就是存在商铺有第二次招商的环节;50%的投资户自行找下家,而另50%希望由开发商统一代理完成,返购经营权;其中有58%的投资者作为长线投资,靠阶段性收取租金,赢得利润,18%的购买者是短线投资,会考虑在适合的价位转手出售;还有24%的投资者自己经营,特别是有一定经营经验的商户,积累到一定资金后,开始选择用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的铺面。
2.商铺的种类倾向
在各种商业物业的种类里,独门独户的临街独立式门面最受投资者的追捧,这与其自身门面的装饰就是一个很好的广告,www.pmceo.com容易被流动的消费人流接触和发现有关。这类产品的被接受程度在消费者中占51%。其次是平层商铺,但因此类商铺与整个商场的经营高度相关。如果整个商场盘活,个体能有效利用整个卖场的整体效益,带来的人气,反之会受到牵连;而目前大力打造的商业街,被投资者认可还需要一段时间,开放式商业街的平层商铺受青睐
程度占11%;虽然都是平层商铺,但性价比在这里成了投资者优先考虑的主要因素。
商场内二楼以上的商铺和开放式商业街道二楼以上的商铺的倾向比例为10%和3%。
3.商铺的基本配套需求
在基本配套方面,电源、水源以及单独洗手间这些商铺必备的设施都无一例外的成为了绝大多数投资者看重的要素,根据其重要性它们被考虑的可能性依次为:75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投资者根据自身条件认为没有特别需要。
4.配套的管理
对于商业物业的配套管理,投资者都非常重视统一物业管理的提供,以解决投资经营的后顾之忧,这一选择占到了71.7%;而代租代售的服务也成为大多数炒家投资者所需求的服务项目,占41.4%;统一的宣传和包装可令业主免去自身广告宣传的麻烦和财力的投入,容易聚集人气,在每个专业市场树立品牌,也成为投资者重要的需要之一,占36.4%;最后是代交费服务,占34.3%。
5.商铺的经营面积需求
商铺面积的大小直接和投资者的经营成本、经营方向关联。21-50平方米的商业物业最受消费者欢迎,占到了37%;其次10-20平方米/套的需求比例占30%,这也从侧面表明目前重庆市场商业物业刚刚兴起之初广大纯炒家投资者非常谨慎,又因如经营服装、小百货、精品,对经营户的要求比较低,这三行业的经营户对商铺的需求整体数量较大,其面积需求多在10-50平方米/套有关。接下来的面积需求比例依次为:51-70平方米(13%),71-100平方米和100平方米以上(都为9%),10平方米以下(2%)。
6.择商铺最高承受单价
显示,当投资者决定投资选择某一商铺的时候,价格首当其冲是其重点考虑的先决性条件和因素。现今的重庆市场商业物业刚刚起步,个体消费者看好的是投资风险小,有一定回报的项目,在资金允许的情况下他们一般会谨慎的选择价位较低的商铺,所以大多数受调查者将选择集中在1.1万元-1.3万元/平方米,这一区域(37%),本段上下两段1.3万元-1.5万元/平方米(17%)和1万元/平方米及以下(16%),分列二、三;1.5-1.7万元/平方米(10%),1.7-1.9万元/平方米(8%),1.9-2.2万元/平方米(6%),2.2万元/平方米以上合计占6%。
在调查中还发现一个有趣的现象,平街二楼及二楼以上的商铺都被视为位置较次,人气与平层相比,减少30%至60%;单价是平层的1/3至1/2。在资金允许的情况下,一般投资者是不愿意购买的。这也从另一个侧面说明,平层是绝大多数商家和投资者的选择。如解放碑好吃街所有商业门面二层以上出现的高空置率,就是最好的市场反映。这也给商业地产项目开发商一个重要的提示,如何进行开发前除平层外的商业楼层规划,科学的市场调查是非常重要的。
由于商铺的特殊实用性和高单价的特性,小额投资者近半都倾向选择银行按揭贷款的方式进行购买和经营(48%),以便资金周转顺畅。而有27%的人则采取利息较低的分期付款的方式购买,只有1/4的人愿意在资金成本允许的情况下一次性付款。
有一定经济实力的投资者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外,在首付的承受能力方面,调查的结果显示,有三段是比较突出的,选择首付3-4万元(33.33%);其次选择是5-6万元这一段(28.79%);第三是9万元及以上(16.67%)。说明目前的投资实力有高有低,中小投资者仍然占绝大比例,首付7万元以下的占80%。
与首付额度调查相关联的是对月供承受力的调查报表,61.84%的人选择了20**元-
2500元的月供,其次是2501-3000元的月供(21.05%)。在经济能承受的情况下,大多数投资者还是愿意接受低月供的购买商铺的投资方式。
在给出的商铺投资的第一选择、第二选择以及第三选择中,我们可以看出,渝中区的解放碑无可争议的成为大家一致的首选,这与解放碑的特殊地位密不可分,"商业航母"的身份令所有的消费者为之动容,是重庆市的核心商圈。
重庆几大城区呈组团式发展的特点,而近来势头逼人的沙坪坝区同样也受到了投资者的关注,排第二。这和近年来沙坪坝区政府的加大投入不无关系,各个商业机构的纷纷入驻以三峡广场为核心的中心商圈保证了沙坪坝区商业环境的成熟,以及区域大中学校云集的重庆市文化区,有一群稳定成规模的冲动型的年轻消费人流,以及毕业后回归沙区的消费趋势。沙坪坝区目前的销售零售额的增幅是较大的。
而随着江北区步行街的全面动工,观音桥商圈的逐步成型,以及北部新城高中住宅区域的逐步成型,江北区排在第三。其发展潜力列副商圈的第二,而本区的居民商业投资意识仅次于渝中区。
南滨路刺激了整个南岸区商业的发展,这说明目前的投资者都比较理性,在区域的挑选方面,都注重政府对区域商业的定位和规划以及商业形象和商业气候。
尽管九龙坡区杨家坪步行街已经落成并投入使用,但在本次调查中排第六,这大概和杨家坪目前有一大批大体量的商业机构尚未竣工有某些关联。但杨家坪的商业潜力和其即将开通的轻轨对重庆市商业格局变化的影响是不容忽视的。
7.对重庆未来五年内对商业发展的信心
54%的人群都对未来重庆五年的发展充满了信心,42%的人群则是比较有信心,仅有4%的人群是一般或没有信心,可见整个重庆市场的发展拥有良好的信心条件,这对商业物业的发展也是非常必要和必须的。
综合分析:投资年轻化 商铺挑大梁
通过以上的调查分析,我们不难得到以下的一些结论:
一是商业物业的高回报,是吸引大多数投资者的最大砝码。但同时其自身相伴而生的高风险、高投入的不利因素也是制约目前商业物业大规模兴盛的重要原因。所以,目前消费者更多的还是看重长线投资,希望能在保有产业的情况下进行商
从本次调查中,可以清晰的看到,商业物业消费市场的年轻化倾向。但这并不排斥其他类型的消费群;另外,商业物业最集中的体现就是商铺。现今重庆市场的消费状况表明,中小投资者是占主体地位的,所以如何了解并揣摩他们的消费心理和需求是进行商业物业建设的一个重要课题。面积适中,口岸优势明显,同时价格合理的门面是最受投资者追捧的。
由于重庆楼市的主力投资群大多是中小投资者,所以在资金的流动上,他们存在一定的考虑和困难,付款方式的灵活与否,也会影响到他们的投资行为和心理变化。
商业物业的修建地点,会在很大程度上决定商业物业的成功与否。成熟的商业氛围、有利的投资环境、固定的消费人群、便利快捷的交通网络都受到投资者的青睐。这也是现今商业物业建造者必须注意的一点。
篇4：成都市甲级写字楼市场调研分析
成都市甲级写字楼市场调研分析
一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势
由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计20**、20**、20**年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、 成都目前办公物业市场调研分析
1、办公物业类型
目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析
类型A：纯办公物业——高级写字楼
（1）、成都高级写字楼分布
成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：
春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。
顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。
人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括：
交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。
磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、@世界均是这一典型。
临河景观优势：这是市中心及顺城大街一带写字楼物业所无法比拟的资源优势，它无疑能使临河一带的写字楼物业具备更好的卖相。目前代表项目为开行国际广场。
政府南迁利好：政府南迁，众多大型机关、企事业的进驻，使人民南路区域成为预期中新老城区的枢纽地带，这在一定程度上能强化该区域发展写字楼物业的可行性。
本项目处于人民南路南延线，也是南部新区构建“新会展商务圈”的桥头堡位置，并具备政府机关企事业单位直接的资源优势，加之李嘉诚和记黄埔项目即将启动，该区域完全具备了开发特色写字楼物业的众多优势。
（2）、成都高级写字楼的发展历程
阶段一：新时代广场独领风骚。在1996年之前，除了市内几间星级宾馆，成都尚没有一座现代化商务写字楼。这一显著的市场空白点使1996年交付使用的成都首座高等级写字楼——新时代广场取得了非凡的租售业绩，吸引了大量的国内外知名企业入驻（至今仍有一部分此类客户），其租金一度高达150-200元/平米·月。
阶段二：僧多粥少，市场迅速降温。新时代广场的非凡租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目，仅盐市口到玉带桥不到两公里的顺城大街两侧，就聚集了9座，总量达60多万平米。然而，成都高等级写字楼市场与上海、广州等沿海城市差异甚大：外资机构和外省派驻机构相对较少；而受当地经济总体水平影响，本地有足够实力的民营企业（国营企业大都有自己的地盘）数量亦十分有限。因此这批在1995-1996年期间开工的高档写字楼集中在1998年前后进入预售阶段时，僧多粥少的局面便摆在了每家开发商面前。而先期竣工的新时代广场率先抢占了本已不多的客户资源，更使其他项目在预售期便一筹莫展。成都的高档写字楼市场迅速降温，1998年以后成都新开高等级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态，并由此产生了一批停工停建工程和“烂尾楼”工程。
阶段三：大浪淘沙，川信、冠城成为旗帜。在新时代广场独领风骚长达3-4年之后，1995-1996年开工的那批写字楼中，川信大厦、冠城广场开始脱颖而出。如冠城广场凭借高规格的硬件配套、营销上对国际大公司的强力公关以及特别的优惠政策，说服惠普、思科、摩托罗拉等“招牌性”企业进驻，北京金杜、美国美标等著名公司亦从新时代广场搬迁过来。此后，川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜，这里聚集了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100-130元/平米·月，入驻率均在90%以上。而同时，与这两栋大厦几乎供不应求相反的是，整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况。
阶段四：市场有所升温，主导仍是消化存量。随着政府采取的烂尾楼整治措施的出台和招商引资的卓有成效，以及“西部大开发”政策和中国加入WTO的利好消息的综合影响，沉寂多时的写字楼市场开始在20**年得到启动。城市之心、世都大厦、时代数码广场、威斯顿联邦大厦等停工停建项目相继重新包装面市，且均取得了一定的租售业绩。同时，开发商亦不再盲目地新开写字楼项目，只有@世界、时代广场等少数几个楼盘。
阶段五：走向复苏，趋势鲜明。近年来随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升；而旧有的办公物业（除少量高档办公物业）由于修建较早，各方面的形象、配套和服务设施都难以满足目前商务办公的发展要求，产品面临更新换代，办公物业市场需求日趋旺盛；同时，城市规划中两个副中心方案的出台，以及城市核心中央商务区规划的确立都在一定程度上带动了整个商务办公市场的再次升温。20**-20**年，成都写字楼投资大幅度增长，由于需求量上升，成都写字楼空置面积呈下降趋势。整体来看，目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。
小结：
一直以来，成都的写字楼呈两极
分化的态势，一方面是顶级甲级写字楼市场需求旺盛，供不应求；另一方面大量商住楼门可罗雀，市场供应和市场需求出现明显的反差。据调查，目前成都有大量的单位希望在一个采光通风良好、环境宽松的氛围里办公，但苦于目前市场上的商住楼不能满足公司形象的要求，不得不租在甲级写字楼或酒店里，忍受高昂的办公费用，压抑的办公环境……市场亟待新的办公产品。于是，从20**年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展，@世界、时代广场、钱江·铂金时代、丰德国际广场等写字楼都在这方面进行积极的探索，旨在开发既能满足企业形象，又能节约办公成本，实现办公舒适化的办公产品，办公向情景化方向发展是必然的趋势。（3）、成都市写字楼未来发展趋势
①写字楼升级换代需求迫切
在成都写字楼市场，目前虽有时代广场、川信大厦等一批甲级写字楼的出现，但更多写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。一些写字楼名头很响，但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远，外形上体现不出实力企业的档次，内部设计满足不了企业办公需求。而目前成都外企入驻却以每年50%的速度递增，成都市写字楼升级换代呼之欲来。
这种升级在成都CBD区尤显迫切。在成都CBD核心区域，现在有高档商务写字楼30多栋，而能与国际接轨的甲级写字楼却是凤毛麟角。核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，世界500强里的80余家跨国公司，72家金融机构，这些外来企业还在每日递增。因为寻找不到合适的办公场地，许多企业只好整层地租下高档酒店办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。
②地段拼抢更加激烈
由于土地的不可再生性，地段对于写字楼而言具有永久性的现实意义。随着时间推进，写字楼的地段概念将得到前所未有的强化。一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为激烈的之地。
成都CBD区核心地区2.45平方公里，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域。核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域3.05平方公里，将有少量的居住区域。据透露，整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，纯粹商业楼盘将占1170万平方米。目前核心区域内高档商务写字楼建筑面积只有100万多平方米。
这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求。成都CBD区内虽然已经出现少量真正甲级写字楼，但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。
③高智能化发展成必然趋势
高智能化写字楼也将成为成都甲级写字楼的发展方向。虽然目前已经出现了一些这样的写字楼，但其发展还没成为规模，因此还不能完全满足相关高端企业的需求。但据了解，一些准备大力进军写字楼的实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标。
简而言之，写字楼的智能化就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通.一个最简单的方面,比如通讯，高智能化的写字楼绝不会因为身在电梯或者大楼深处而让手机信号受损，从而影响业务联系。
④甲级写字楼审核入驻资格
随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分高品质的写字楼会充分利用入驻企业(客户)的知名度、档次来提升自身的品牌优势。因此，在企业入驻之前，写字楼开发商将会对该企业的实力、信誉等各方面进行详细调查，以保证入驻企业的水平都够得上入驻的档次。
（4）、需求市场的相关调查
①成都市内写字楼使用的满意程度调查
最近，成都市某市场研究机构针对“成都市内写字楼使用的满意程度”进行了问卷调查，调查结果显示：在1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中，竟然有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：
交通：走路开车都不方便。41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。
电梯：太少太慢。对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.53%）。而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。
IT通讯设备：终端少，故障多。对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。
空调：制冷制暖不到位。37.98%的公司对写字楼空调配备不满。其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。一场非典，使人们对健康有了更深刻的理解，写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。
物管：不尽人意。尽管被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。
车位：数量少，费用高。对写字楼目前车位的感觉满意的公司仅有19.47%，不满意和非常不满意的占去了一大半。其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。
周边配套：就餐购物不方便。租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供
工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就非常突出。层高：给人压抑感。被调查公司对成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。
② 目标消费市场的需求心理分析
A、选择办公地点的重要影响因素：
是否符合公司发展及形象的要求；
商务办公物业的租金和售价；
进出办公地点的交通顺畅、方便；
商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段；
商务和办公配套是否完善及方便程度；
办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等）。
B、商务办公物业消费群体的需求倾向：
实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象；
纯办公物业仍然是需求的主体；
跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间；
对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。
职业投资人，尤其看重未来城市发展规划，选择有巨大投资升值潜力的地段。
篇5：聊城在售房地产市场调研
聊城在售房地产市场调研
一、城市概况
（一）文化
聊城有两千五百年的历史，境内名胜古迹众多；
国家级文物保护单位有：光岳楼、山陕会馆、阳谷的景阳冈、东阿曹植墓、临清的钞关、舍利塔、清真寺、螯头矶等，
茌平发掘的教场铺城墙遗址，在全国引起了轰动。
（二）政区人口
全市总面积8715平方公里。辖8个县（市、区），129个乡（镇、街道办事处），6486个行政村(居委会)。年底全市总人口563.76万人，其中非农业人口135.79万人。男女性别比101.9:100。人口出生率8.95‰，死亡率5.08‰，人口自然增长率3.87‰。有少数民族43个，56785人。
（三）经济概况
实现全市生产总值454.19亿元，按可比价格计算，比上年增长16. 4%。第一产业实现增加值100.50亿元，增长4.6%；第二产业实现增加值228.55亿元，增长23.8%，第三产业实现增加值125.14亿元，增长16.0%，三次产业比重为22.1：50.3：27.6。全社会完成固定资产投资200.93亿元，比上年增长43.1%。实现财政总收入20.24亿元，按可比口径增长26.4%。年末金融机构各项存款余额410.49亿元，比年初增加72.53亿元。其中居民储蓄存款余额285.56亿元，比年初增加35.70亿元。年末金融机构各项贷款余额332.42亿元，比年初增加59.82亿元。
（四）工业
规模以上工业企业468家，全年实现工业增加值195.33亿元，比上年增长23.4%。产品销售率99.81%，比上年提高0.96个百分点；规模以上工业实现产品销售收入489.91亿元，增长43.4%；实现利润30.56亿元，增长46.0%。实现利税49.39亿元，增长45.9%。工业经济效益综合指数143.6%，比上年提高9.71个百分点。
（五）建设环保
完成基本建设投资111.84亿元，比上年增长85.86%。更新改造投资23.93亿元，增长35.45%；房地产开发投资28.12亿元，增长22.39%。资质五级及以上建筑企业100家，实现增加值45822万元，增长2%，实现利税4254万元,增长4%。
（六）交通 邮电
公路通车里程4427.3公里，公路旅客运输量和周转量2040万人、151571万人公里，分别比上年增长2.0%和2.0%。电话普及率达到17部/百人，互联网用户4.35万户。
（七）贸易
全年共实现社会消费品零售总额101.09亿元，比上年增长14.8%。城乡商品交易市场463处,成交额253亿元,同比增长6.3%。实现进出口总额38589万美元，比上年增长98.1％，其中出口23252万美元，增长65.6％。新签利用外资项目49项，增长16.7％；合同外资额17752万美元，增长77.2%；实际利用外资12203万美元，增长103.2%。
（八）旅游
全年接待国内外游客377.22万人次，比上年增长18.5%；实现旅游总收入17.77万元，增长17.4%，其中外汇收入189.38万美元。
（九）教科文卫
高等学校2所，在校生2.61万人，中等专业学校10所，在校生1.75万人，普通中学265所，在校生39.73万人。拥有各种艺术表演团体7个，艺术表演场所12个，公共图书馆9个,文化馆10个，档案馆9个。拥有卫生机构337所，其中，医院、卫生院184所，卫生防疫防治机构9所，妇幼保健机构9所。
（十）社会生活
城镇居民人均住房使用面积12平方米。在岗职工平均工资9841元，增长9.7%。农民人均纯收入达2677元，比上年增长7.0%；生活消费支出1560元，增长—0.9%。全市(县、区)最低生活保障救助人数为96300人，比上年增长0.2%。其中城镇62600人，增长0.2%；农村33700人，增长4%。社会福利性收养单位(含敬老院)115个，床位6000张，收养4818人。社会福利企业42个，安置残疾人员50人。
二、住宅市场分析
（一）凤凰新城·4期
项目地址：聊城经济开发区
开发商：山东聊城当代集团有限公司
产品形态：联排别墅、双跃别墅
面积区间：201.36—219.91㎡
均价：4500元/㎡
工程进度：主体完工
诉求主题：超大成熟别墅区
主要卖点：徒骇河风景区、聊大花园、休闲广场、双语艺术幼儿园、健身配套、智能系统。
项目简介：山东省最大的别墅生活区，聊城经济开发区南侧，东起黄山路、西临光岳路、北临黄河路、南至长江路，规划占地面积2000亩，建筑面积80万㎡。3000套别墅或公寓风格各异，其中有高级公寓、独立式别墅、双联式别墅、联排式别墅及复式别墅，单体建筑面积从93至350㎡不等。凤凰新城建设分期实施，计划三至五年完成。
（二）阳光e时代
项目地址：聊城经济开发区东昌路与华山路交界处
开发商：聊城当代集团有限公司
产品形态：小高层
面积区间：130—160㎡
均价：2800元/㎡
主要卖点：交通便利、配套设施齐全、环境优美、错层设计
销售率：40%
（三）御润·假日广场
项目地址：聊城市开发区
开发商：聊城浙报置业
项目简介：该项目占地210亩，总建筑面积约15万㎡，投资近3亿元，整体由浙江大学建筑设计院担纲设计，是融旅游观光、商务酒店、居住及娱乐、购物于一体的综合性多功能项目。项目规划有主题式商贸文化街区、城市休闲广场、多层及小高层城市高尚公寓等，整个项目以低层建筑为主，该项目的整体定位为“生态化、园林化、智能化、人性化”，倾力将其打造为集商贸、娱乐休闲、居住一体的中高档精品楼盘。
产品形态：多层、小高层
主力户型：82—145㎡
均价：3000元/㎡
工程进度：主体完工
销售率：约70%
（四）星光·水晶城
项目地址：建设路与花园路西北
开发商：山东聊城星光房产
占地： 180余亩
建筑规模：50栋多层
面积区间：75—147㎡
主力户型：三室两厅、三室一厅
均价：2700元/㎡
诉求主题：老百姓的好房子
社区内配套：幼儿园
销售率：约60%
（五）东昌华府·棕澜海
项目地址：聊城市东昌路121号
开发商：聊城市昌华房地产开发有限公司
项目简介：该项目占地2.16万平米，总建筑面积8万㎡，绿化率大于35%，建筑密度小于30%；全部为高层和小高层拥有住宅共400多套，小区位于东昌湖黄金地段，东起东昌宾馆、西靠乐园路，北依兴华路，南临东昌路，整个项目由7座错落有致的小高层及高层住宅组成。
产品形态 ：小高层、高层
面积区间：96.59—174.93㎡
均价：4500元/㎡
主要卖点：地段、景观
销售率：约80%
（六）金柱·水城华府
项目位置：聊城市兴华路中段人民广场北侧
开发商：山东聊建金柱建设集团有限公司
项目简介：该小区位于振兴路以南，东昌路以西，南临兴华路，西靠新纺街，地处聊城中心区，与水城商航一路之隔，区位优势明显，为聊城城区黄金地段。建设用地总面积为74784㎡，建筑面积211600㎡。项目位于聊城市城区中心地带，是聊城市政治、经济、文化中心。金柱水城华府南部紧邻人民广场，附近有市委、市政府、金鼎商厦、新东方广场、人民商场、市医院、聊城三中、北顺小学。北侧为住宅区，且距长途汽车站较近。东、西主要是住宅区和办公区，不靠工业区。
产品形态：小高层、高层
面积区间：120—160㎡
均价：小高层3700元/㎡，高层3800元/㎡
诉求主题：中国首家终身免电梯使用费的高尚生活区
销售率：约50%
（七）伟业·中华苑
项目位置：聊城市汽车总站东300米建设路南振兴路北
开发商：聊城城乡伟业房地产开发有限公司
项目简介：该社区由南苑和北苑组成，北苑规划为五层和六层的多层，南苑占地面积35810㎡，规划为93栋三层联排和两栋花园景观洋房，别墅带前庭后院。
价格：多层3200元/㎡左右，南苑比北苑多层高500元/㎡，别墅4500元/㎡起价
销售率：约50%
（八）江南公寓
项目位置：聊城昌润路与建设路交汇处（站北花园东临）
开发商：宁波双侨房地产开发有限公司聊城分公司
项目简介：项目总建筑面积 22000㎡，由一幢17层高层和一幢11层小高层及底商临街三层商业共同组成，外立面采用欧式与现代结合的现代典雅风格，
价格：3200元/㎡
户型面积：一室一厅、两室一厅120㎡左右，三室两厅140㎡左右
销售率：约60%
（九）龙湾新城
项目位置：聊城市东昌湖东南岸（聊城一中、文轩中学附近）
开发商：聊城市水城房地产开发有限公司
建设用地面积：265852㎡
建筑面积：264256.8㎡
总户数：1806户
停车位：1545位（地面停车位806位，半地下停车位684位）
沿河公共停车位55位）
容积率：1.0
绿化率：45%
建筑密度：24.7%
多层：68324㎡ （676套）
多层洋房：57931.2㎡ （480套）
花园洋房：60755.4㎡（428套）
叠拼别墅：28700 ㎡（160套）
双拼别墅：4067.6㎡ （16套）
联排别墅：7649.3㎡ （36套）
独栋别墅：3067.10㎡ （10套）
工程进度：打地基
均价：多层 3500元/㎡ 别墅 6500元/㎡
（十）星光国际
项目位置：振兴路商业街靠近水城中学、振兴路和柳园路交叉路口西北
开发商：山东聊城星光房产
项目简介：项目为临街建筑，底部为商铺，上面为住宅，共九层，户型以大面积户型为主
户型面积：130—151㎡
均价：3200元/㎡
销售率：30%
（十一）金丰苑
项目位置：聊城财干路中段
开发商：济南天发房地产（集团）总公司
项目简介：项目位于聊城市北部，小区全部为多层，目前主体已封顶，所剩房源不多。
户型面积：77—143㎡
均价：2500元/㎡
销售率：80%
（十二）新东方·名人苑
项目位置：聊城市东昌西路市人大对过
开发商：聊城鑫城房地产开发有限公司
项目简介：项目建筑面积15万平米，分多期开发；一期包括11栋多层带电梯住宅和3栋商务楼，其中住宅有473户；二期包括9栋多层带电梯住宅（共336户），目前已经开始第四期的预约登记。
（十三）城市主人
项目位置：聊城市东昌湖正西、紧临湖滨公园
开发商：山东省南郊集团聊城三庆置业有限公司
项目介绍：“城市主人”项目规划占约 300 亩，总建筑面积达 22 万多㎡，容积率仅 1.07 ，绿化率高达 42 %，整个社区以生态为纲，以水为界，以东昌湖为主题，将别墅、连排别墅、多层、小高层住宅和商场、会所、临街商铺、学校、幼儿园等配套设施巧妙融合，空间恢宏，错落有致。
均价：3500元/㎡
（二）在售项目销售价格一览表
项目名称 | 产品形态 | 销售均价（元/㎡） |
凤凰城"4期 | 别墅 | 4500 |
阳光e时代 | 小高层 | 2900 |
御润·假日广场 | 多层 | 3000 |
星光·水晶城 | 多层 | 2700 |
东昌华府·棕澜海 | 高层+小高层 | 4500 |
金柱·水城华府 | 高层+小高层 | 3600、3700 |
江南公寓 | 高层+小高层 | 3300 |
龙湾新城 | 多层+联排别墅 | 3500、6000 |
星光国际 | 小高层 | 3200 |
金丰苑 | 多层 | 2500 |
城市主人 | 别墅+多层+小高层 | 3500 |
影响价格的因素：
*区域：东昌湖周边比其他区域均价高出500-1000元/㎡；
*物业形态：别墅的销售均价是其他物业形态的1.5-2倍；
*装修标准：精装修比毛坯房高出500-800元/㎡。
三、市场状况总结
（一）大盘已成市场主流，市场供应量逐渐增大。
目前聊城房地产市场上建筑面积超过20万㎡的项目就包括了凤凰新城、城市主人、金柱·水城华府、龙湾新城等，而地产百强荣盛地产的建筑面积据称将达到80万㎡，大盘将以其规模、规划及配套方面的优势吸引更多消费者的关注。
（二）高层、小高层产品增多
城市土地资源的稀缺性使市场上高层及小高层产品不断增多，但在高层房子总价与多层总价持平的情况下，多层产品还是人们的首选，说明消费者对高层产品接受程度不高。
（三）市场供应产品以大面积户型为主
在主力户型方面，120—140㎡的三室房源占据当前供应市场的主力位置，说明客户购房还是满足“一步到位的自住需求”。
部分项目两室户型面积达到120㎡，大户型产品成为市场中的主流物业形态，小户型产品具备一定的市场空间。
（四）物业管理以自管为主
目前聊城房地产市场中大多数住宅项目的物业管理，还是以开发商自管为主，在前期的项目推广中也没有大多也不将其做为宣传重点。物管费一般维持在0.3元/㎡/月—0.5元/㎡/月之间，说明消费者对物业管理关注程度不高。
（五）以东昌湖为中心的地段成为聊城房地产热点区域
大多数高端项目，沿东昌湖四周分布，其中包括：城市主人、龙湾新城、新东方·名人苑、东昌华府·棕澜海、伟业·中华苑等，湖景成为他们的最大卖点，这一区域的价值也已经得到市场的认可。
随着消费者对居住要求的逐步提高，以及“聊城”水城城市形象的推广带来的城市地位的提升，将对济南的投资者也会形成了极大的吸引力。
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