诚基中心小户型项目市场调研报告

　　诚基中心小户型项目的市场调研报告

　　针对天津市目前出现的与诚基中心类似的小户型项目进行了一次市场调研，调研情况如下：

　　空中供给

　　1、地理位置：河西区卫津南路宁家花园别墅区对面，位置不算繁华，但周边环境不错，居住氛围浓厚，是天津市较早的居民住宅区。当地人口素质高，购买力强，对当地环境有很强的依赖性和归属感。

　　2、项目占地：0.7万平方米

　　3、总建筑面积：3.5万平方米

　　4、楼层情况：2个L型楼，18层高，每层24户，4部电梯，其中一层为底商，18层为会所，以水吧为主

　　5、总户数：768套

　　6、户型结构：2~4层为平层，5~17层为复式（层高4.5米）

　　7、户型面积：44.54平方米（本项目只此一个面积）

　　8、装修情况：统一精装，赠沙发、茶几、床等简单家具

　　9、交房时间：20**年下半年

　　10、价格：预计6000~7000元/平方米

　　11、销售情况：20**年由代理商卖过一段时间，销售了30%，很不理想，现由开发商收回自己销售，目前只接受咨询，下半年拿到销售许可证后才进行销售。

　　12、提出的概念：SOLO

　　13、客群主要来自于周边居民和在别墅区工作的职员，据现场销售人员介绍投资的客户群占50%，而且不止购买一套。

　　阳光100

　　1、地理位置：南开区红旗南路，地段较偏，但紧邻华苑居住区，本项目前期主要客源也来源于华苑居住区。从目前推出的SOHO型投资住宅销售情况来看，销售的并不理想。

　　2、项目占地：45万平米

　　3、总建筑面积：75万平方米，综合性社区

　　4、公寓情况：只拿出一栋楼进行推广，总共18层高，每层8套，2部电梯，共144套

　　5、户型结构：全部平层

　　6、户型面积：80~190平方米

　　7、装修情况：统一精装，不配家具

　　8、交房时间：20**年6月

　　9、价格：5300元/平方米

　　10、销售情况：从去年10月份开始销售，因地理位置的原因，办公和投资都不被人们所看中，所以销售很不理想，目前没有再继续推出类似房型的打算

　　11、提出的概念：SOHO

　　12、该项目SOHO只占总项目的2.5%，因普通住房销售非常好，成本已回笼，即使将SOHO价格提高，销售速度减慢，对该项目没有任何影响，只为追求高额利润

　　五一阳光

　　1、地理位置：河西区黑牛城道与紫金山道交口，周边发展较快，以居民区为主

　　2、项目占地：9万平方米

　　3、总建筑面积：30万平方米

　　4、公寓情况：只有一栋楼在1.1万平方米左右，16层高，每层17户，3部电梯，共计234户，其中1、2层为会所

　　5、户型结构：全部是复式（层高4.45米）

　　6、户型面积：30~50平方米

　　7、装修情况：统一精装，赠空调

　　8、交房时间：20**年5月

　　9、价格：6500~8000元/平方米，北面与东面总户值相差4万元，东面与南面总户值相差2万元

　　10、销售情况：从去年12月份开始销售3~10层，现已售完，3月6日推出11~16层，现已售出58套，余40套，主要剩的是顶层和房号中含有13、14的房

　　11、提出的概念：SOLO

　　12、客户群主要以周边居民为主，因其普通住宅销售不错，所以在周边口碑较好，又因河西区黑牛城道发展较快，得到了人们的普遍认可。

　　都市坐标：

　　1、地理位置：南开区荣业大街与多伦道交口，地段繁华，具有较大优势

　　2、占地面积：1万平方米

　　3、总建筑面积：2.9万平方米

　　4、楼层情况：26~30层高，一层16户，4部电梯

　　5、总户数：407套

　　6、户型结构：全部是平层

　　7、户型面积：30~95平方米，其中26层的面积在30~40平方米，30层的在80~95平方米

　　8、装修情况：毛坯

　　9、交房时间：20**年12月

　　10、价格：5900~6100元/平方米，楼层差价不大，8到16层相差30元/平方米，同一楼层面积越小价格越贵

　　11、销售情况：从去年12月份开始销售，已售出60%，余40%都是80~95平方米

　　12、提出的概念：SOHO

　　13、该项目地点无人质疑，其总户值有明显区分，30~40平方米总户值在18~25万元，80~95平方米总户值在47万元以上，通过销售情况可以看出总户值超过45万元以上的小户型受到一定阻力。

　　非常公馆

　　1、地理位置：河东区华昌大街与新开路交口，属河东区繁华地段

　　2、占地面积：5000平方米左右

　　3、总建筑面积：2万平方米左右

　　4、楼层情况：一栋15层高，每层7户，2部电梯，另一栋22层，每层15户，3部电梯

　　5、总户数：391套

　　6、户型结构：全部是平层

　　7、户型面积：60~70平方米

　　8、装修情况：精装

　　9、交房时间：20**年6月

　　10、内部认购时间：20**年4月9号

　　11、开盘时间预计：20**年5月19日

　　12、价格：6000~6800元/平方米

　　海河之子

　　1、地理位置：和平区张自忠路与承德道交口，紧邻海河，目前交通不算便利，但周边有发展潜力（地铁3号线和快速路）

　　2、占地面积：1万平方米

　　3、总建筑面积：5.18万平方米

　　4、总户数：262套，其中142套酒店式公寓，80套写字楼，40套私人套房

　　5、户型结构：全部是平层

　　6、户型面积：58~247平方米

　　7、装修情况：统一精装，配全套家具（按五星级标准）

　　8、交房时间：20**年6月

　　9、价格：均价9300元/平方米

　　10、销售情况：因房型面积设计较大，总户值偏高，销售不理想，只销售30%，以酒店式公寓为主，每期

都推出不同的特价房，成交价格在8300~8400元/平方米

　　11、提出概念：SOMO

　　12、尽管目前销售不畅，但现场销售人员的介绍值得我们借鉴，他们将该项目的优点显示的淋漓尽致，而且特别突出投资回报，并通过一次性付款日回报2.5元（税后）与贷款日回报2元（税前）的区别，来说服客户一次性付款。

　　摩登天空

　　1、地理位置：南开区二纬路，地段好具有很大优势

　　2、占地面积：3万平方米

　　3、总建筑面积：6.1万平方米

　　4、公寓情况：2栋16层高，建筑面积在2万平方米左右，一梯5户，共计350套，其中一、二层为底商

　　5、户型结构：全部是平层

　　6、户型面积：40~50平方米

　　7、装修情况：毛坯

　　8、交房时间：20**年6月

　　9、价格：5620~6200元/平方米，东西朝向相差300元/平方米，楼层差价15~20元/平方米

　　10、销售情况：3月19日开盘，只拿出一个门栋75套房进行销售，从头天晚上到当天早上10点有50多组客户排队，其中有20多组客户确实拿着定金定房，到中午12：30共售出48套，其中包含部分已经提前内部定购的

　　11、为了让人们集中购买小户型，现场将普通住宅全部显示为已售罄。因其地段非常好，广告登出也吸引了部分外区域客户，但并未体现其投资价值，所以并没有收到很好的效果。

　　总结：

　　一、上述项目

　　1、以上项目开发公寓式小户型体量都比较小，在2~4万平方米左右，预计销售时间6~8个月，所以就目前的销售情况还算理想。

　　2、平均每月销售45~80套。

　　3、虽然都推出一种概念，但并没有对其概念进行深化，无论是在楼书上还是在现场接待上、以及广告宣传上。

　　4、从目前天津市购买小户型住宅居民来看，30万左右的小户型住宅已经成为了市场的空白和主要需求点。

　　5、海河之子对其推出的理念进行了较为详细的介绍，样板间的装修以及沙盘都显示出一定的档次，在现场接待上也显示出销售员同其他项目不一样，可以反映出做了一定的培训，着重强调了投资理念。

　　6、从调研的几个楼盘看，目前天津市在售住宅尤其是小户型项目，在销售前期（期房阶段）对会所的宣传都比较匮乏，主要和天津市历来对配套不够重视有关。对后期会所经营和出售没有明确的定义，所以导致了会所介绍在销售中比较泛泛。

　　二、诚基中心

　　1、通过以上项目的调研情况在来看诚基中心，其体量是无人能比的，地理位置的优势也是无人能比，诚基中心的上市将成为天津市小户型的“重磅炸弹”，它自身的SOHO、SOLO等概念不但拥有办公、居住，更加拥有投资。

　　2、因地理位置的优势，我们完全可以吸收其他项目的投资客户群，但因其体量太大，在价格上不能定得过高，应采用底开高走的战略，可以利用平凡小幅度的调价来刺激销售和控制销量。开盘总价款最好控制在25~45万元之间。

　　3、在宣传推广上一定要让人们了解到居住的优势、投资的优势、办公的优势、地点的优势。一定要吸引那些有资金势力的客户前来购买，让人们了解到我们的产品不是过渡产品，而是过渡消费。

　　4、我们可以向商业地产那样推出投资理财。

　　5、我们主要客群基本在小型公司、自由职业者、艺术家、白领一族、丁克家庭、外来高级打工族、家庭有一在上初中或高中的子女等。年纪基本在25岁~40岁之间，有一定经济实力和投资意向客群。

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篇2：房地产市场调研基本内容和方法

　　房地产市场调研基本内容和方法

　　市场调研进行的就是发现客户需求的一个过程，这种调研有狭义和广义之分，广义的市场调研范围非常的广泛，包括经济环境的调研，房地产市场的调研，广义的调研更多的是理论上的，比如我们调查各种市场交易数据，看各种经济数据。狭义的市场调研基本不包括经济调研，我们逐一而谈。

　　市场调研最根本的要看客户需要不需要房子，第二我们要看看客户需要什么房子。当然由于房地产市场的长时间性，我们不仅需要看看现在客户是不是需要房子，还要看看将来是不是需要房子，现在供给是不是足够，将来的供给呢，是不是客户还需要别的什么房子，客户对现在的房子满意，但是如果还有更好的产品，客户是不是会选择？还有客户能够承受什么样的价格。

　　首先客户是不是需要房子，其实这本身是个相对概念，这就好像问人是不是需要钱一样，即便再有钱的人也会说自己需要钱，自己的钱不够，但是也有一种人确实是没有足够的房子住，这些人也缺房子，对于后一种人来说就是刚性住房需求，对于前一种人来说就是改善性住房需求，甚至是投资性住房需求，而这种需要是弹性比较大的，随着市场、舆论、价格的变化而变化，刚性的住房需求弹性则比较小。当然这只是一种相对的平均，只要人和人之间的居住面积和条件不完全一样，人们就存在想要购买更多房子和更好房子的心里需要。第一我们可以通过人均居住面积来确定看看市场上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面积大约再20－30平方米之间，当然越大的城市这个数字会更小，在农村这个数字相对比较大，达到30多，数字一般是静态的，关键就是在于变动，比如那么很多城市由于国家政策、市政规划的发展会导致人口的突然增加那么就会有很多的刚性住房需求，也可能很多城市的人口流动并没有那么多，但是原有建筑的年代比较老，建筑条件比较差，这些城市对于改善性住房需求就比较大，但是对于这样的城市需求总量没有那么多，因为人口的总数基本固定的。这是从统计数据上看一个宏观的量。

　　还有一种需求是局部的，比如新的城市建设导致了原有棚户区的拆迁，那么这些人就不得不购买房子。那么在实际的调查过程中我们可以通过问卷调查的方式看看客户是不是需要房子，或者说短期内有没有购房的需要，这样可以判断一下微观的客户需求情况，那在整体相对没有太大变动的情况下，由于城市的局部调整，对于局部的产品可能出现需求，比如在某个区域建了新型的商业、医院、教育机构，那么可能就有一些客户希望购买这个区域的房地产产品。针对客户的市场调研局限性比较大，主要是面对面的交流，问卷调查。

　　还有一种调查方式，也是现在市场调研比较多的，就是调查市场交易情况和供应方的情况。也就是我们常常说的踩盘。这也是我们详细说的，简单来说我们楼书上有的信息，都是我们需要调查的东西。比如还是刚才的问题，客户是否需要房子，一个简单的逻辑就是如果市场上房子卖的好那么我们就认为客户需要房子，无论这种需要是出于具体什么原因，如果市场上房子销售不好，那么我们就认为房子卖的不是很理想。一般城市的房地产管理机构都会有每月的房地产销售数据，在网上进行公布，一些中介和媒体也会做这样的工作，都可以用作我们的参考，我们也可以直接到对方的营销现场区观察，看看来访的客户量，询问售楼人员余下的房子都是哪些，可以在开盘的当天看看客户有多少，这些都可以帮助我们判断客户是否需要这些房子。

　　以上都是调查客户是否需要房子，那么我们还要知道客户需要什么房子。在市场调研过程中我们区对方的售楼部，伪装成客户，看看现在还有什么房子，如果现在还有的房子，正常情况下就是客户不太喜欢，或者说相对不喜欢，不适应市场的产品，我们也可以看看哪些房子已经销售了，这些产品可能就是客户喜欢的，他们真正需要的。当然调研过程中需要对每种产品都有个仔细的了解，从项目整体，到某栋楼，到某个单元，某个朝向，要具体分析下为什么这种产品受欢迎，为什么这种产品不受欢迎。这种对于竞争对手的调研仅仅是一个参考，我们可以通过问卷调查对客户进行深入的了解。但是需要注意一点，房地产市场上的客户都是被动的，就是说市场上有什么产品他们职能选择什么产品，只能在市场的这个范围内进行选择，在问卷调查的时候，客户一定是选择最好的房子，但实际的需求并非如此。

　　客户除了单纯对房子有需求还要看看客户能在什么样的价格上承受。这种调查方式从市场调研的角度看主要是判断其他竞争对手的房屋销售价格，去看看对方的优惠措施。在市场价格上还有一个很重要的参考依据，二手房价格和租金，在稍微小一点的城市，二手房的交易不是那么频繁，统计数据比较少，这就需要市场调研人员去挨个地点了解。

　　狭义的市场调研更多的是对竞争对手的了解，需要大量的人员和大量的时间，在现在的营销管理中，这些逐渐的不那么重要了，广义的市场调研我们将在市场研究中讲述。而且上文提到的很多对于住宅地产市场是合适的，但是对于写字楼市场、商业地产市场都需要重新调整和考虑。

篇3：房地产市场调研

　　房地产的市场调研

　　（一）目的：

　　1、知己知彼，对区域市场进行充分了解，对竞争楼盘充分了解，对目标客户充分了解；

　　2、在此基础之上，对项目开发、阶段性决策、客户推介引导等方面提供决策依据。

　　（二）、市场调研工作的重要性

　　市场调查是为市场营销提供决策依据。

　　房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究，为企业预测项目经营销售状况，制定正确项目决策提供可靠依据。

　　（三）、销售部的市调类型大致有三类：

　　1、针对开发项目的市场调查

　　一般项目公司想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括：位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。

　　（1）常见错误是将报价当实际价格。

　　表一：

　　方法　途径　利弊

　　直接查找真实售价

　　到房地局有关部门查询

　　此种方法准确可靠，但需要有一定的社会关系

　　根据目标买家的承受力确定价格

　　确定待售物业量→确定目标买家的数量→确定目标买家能承受的价格

　　此种方法易于实施，但通常是目标买家的范围容易确定，数量难以确定，价格主要根据经验以及对目标买家进行取样调查判断。

　　销售周期估算法

　　一个项目的销售周期不可能无限长，发展商必须在合理的时间销售出。合理数量，最大限度取得合理利润、减少亏损以上来判断合理的价格。

　　此种方法计算简单，易掌握，但没有以动态发展的角度考虑问题，发展商有特殊情况的，也可能了解不到。

　　大量调查参照法

　　大量了解同类地点、同类规模、同类物业的售价，多项对此，调整可得出某个项目的合理市场价格

　　充分考虑市场因素，但各个物业根据其具体情况应在其报价的基础上给出一个加权系数。这是其中的难点。

　　销售价格的确定：前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。

　　（2）销售率的确定：可依据同类物业市场预期（如份额、价格、销售周期）进行判断。因为市场是不断变化的，所以其数据也不可能绝对精确，但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。

　　（3）物业供应量的确定：如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建（资金不到位、炒地皮）；建了没报（改变项目性质，如联建、自建改商品房）；报建归口不一致（有在区里，有在市里）；报建与销售内容不一致（最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购）等情况，实地的现场调查是最可靠的办法。

　　（4）市场调研前的准备：

　　A.了解该楼盘的准确位置

　　B.尽可能先看看该楼盘的广告内容，了解其广告主题

　　C.出门前准备好笔和纸（便于踩盘后及时纪录）

　　D.安排好市场调研时间及乘车路线

　　E.市场调研的主要内容及要求

　　（5）固定的调查内容

　　楼盘的工程进度、物业管理费、实用率、工程计划时间、现推那几栋、哪些单位

　　（6）现场调研内容：

　　A.现场情况、客流情况（几组客户），成交情况（有无下定）及其他特别情况、该楼盘的销售情况：

　　B.销售率（看销控表、价格表）、哪些类型（面积、朝向、楼层、价格）好卖，那些不好卖。

　　C.样板房有何特色，样板房与交楼标准是否一样，如有不同，每平方米/下调多少钱

　　D.对照该楼盘广告内容与实际是否相符（是否有特价单位、楼价、赠品、促销手段等）

　　E.尽可能了解买家类型（年龄、收入阶层）

　　（7）根据市场调研结果计算价格、填写市场调研表

　　（8）注意事项：

　　A.进入售楼部后，不要只接拿资料（最好先看模型，等销售人员主动上前招呼后，再自然地拿资料）

　　B.交谈时尽量避免使用专业术语

　　C.调查不同类型（豪宅/平价盘/商铺）的楼盘要有不同的交谈技巧。

　　D.最好选择客人较多的时候进入售楼部。

　　2、针对客户的市场调查。

　　不同物业的目标客户群体是不同的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比如中等收入家庭购房时会更关注价格，而高收入家庭购房时会更注重环境与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查和研究准确把握，最终抓住目标客群，这是物业销售成功的关键之一。

　　这类调研内容包括：客户的购买力水平，客户购买力投向（包括物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等）及客户的共同特性，如年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时，可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客户的配合。

　　3、全面的市场调查。

　　房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况，因此一个完整全面的市场调查应该包括宏观的

　　背景情况，如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比（如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等）。

　　这类调查应该是前述两种调查的结合，至少是部分内容的结合。这类调查的难点是工作量大，专业性强，

　　需投入大量人力物力且工作周期长。

　　4、市场调研流程：

　　（1）市场调研

　　A.制定研究目标 制定总目标和细分目标

　　B.制定总体计划 调查计划、研究计划、结论计划

　　C.制定调查方式 问卷、抽样、访问（个别访问、实地访问）

　　D.制定研究方法

　　E.统计数据

　　（2）分析资料

　　A、陈述研究发现并得出结论

　　确定调查的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如方式及进度、收集信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员

培训等）。

　　B、正式调查。

　　确定市调资料来源及收集方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。如采用问卷式调查，还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。

　　C、结果处理。

　　将调查搜集到的资料进行分类、统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。

　　通过对区域市场进行多角度、全方位的调查，找出市场空缺较大的物业类型，为项目公司提供开发策略、营销策略，以利项目尽快推出，使公司取得合理的投资回报。市调既不是不负责任的胡编乱造，也并非神秘不可掌握，它是一种方法、手段，运用得当，将让项目的开发、销售受益匪浅。

　　5、销售部调研工作要求

　　（1）每月安排一个星期的时间进行市场调查。

　　（2）每个销售代表都要参与调查。每天派二名销售代表进行市调。

　　（3）调查竞争个案，采取轮流交叉调查，使每位销售代表对各竞争楼盘都要调研，掌握整体楼市情况。

　　（4）市调后，销售人员要把市调得到的信息填写到市调表中。

　　（5）市调结束后，要召开讨论会，整理备案。

　　（6）销售代表要在平时留意报纸，观察竞争对手动向，形成文字。

篇4：什么是房地产市场调研

　　什么是房地产市场调研

　　房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的"千里眼"和"顺风耳"。

　　由于土地和房屋的"不动性"，房地产市场调查也就具有很强的地域特征。因此，对房地产市场的切入，习惯的做法是依据地域形态，先由点(整个楼盘)到线和面(区域市场)，再由线和面到体(宏观环境)，然后再回复到线和面，从线和面再回复到点，不断循环往复，融会贯通，才可能真正地予以把握。

　　(一)点--单个楼盘

　　对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径。

　　单个楼盘的市场调查通常包括以下四大项：

　　1、产品分析

　　产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲，分析楼盘的地理位置，就是分析楼盘的区域历史沿革和区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)，了解区域交通状况(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)，了解区域公共配套设施(水、电、煤气等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等。从小的方面讲，分析楼盘的地理位置，就是分析楼盘地块的大小形状、所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值，应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品性质的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。

　　产品分析的第二部分是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部分进行分析。该部分重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建筑面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与户型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。

　　产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的等。从公司的组成状况我们可以问接地评估楼盘的资信度。

　　2、价格组合

　　楼盘的价格组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终依旧归结于价格组合的三个方面的搭配。剖析价格组合，并了解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。

　　3、广告策略

　　广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等。具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大小事项，关键是把握其广告策划的精髓。

　　4、销售执行

　　研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务执行等；另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的户型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方是什么，购房客户群有什么特征，等等。所有的这一切都是市场调查所应该了解的。

　　可以说，销售执行中的销售状况是果，其他几个方面都是因．了解因果关系，分析其中的缘由，是单个搂盘也是整个市调工作的全部内涵。

　　(二)线和面--区域市场

　　对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查与分析。一般来讲，区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品分析和需求特征分析三个方面。

　　1、区域分析

　　区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。

　　2、区域产品分析

　　区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉等。分析区域产品，关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在都是住宅，都是一样的价格，都是和样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

　　3、需求特征

　　需求特征是指区域人口数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征、人口素质和习惯嗜好等。需求特征是调研者从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是我们对产品不断创新的动力与源泉。

　　实践证明，区域市场分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。坐在办公室冥思苦想、抄抄写写是拿不出有分量的区域市场分析报告的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细，最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况。由此从点到线，从线到面，不断地比较、分析、归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

　　(三)体宏观环境

　　对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部。只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查做得更灵活、更深入。一般来讲，房地产石材的体（宏观环境）包括政治社会、经济发展、行政法规、国际情况等各方面的因素。

篇5：地产顾问项目市场调研管理规定

　　地产顾问项目市场调研管理规定

　　一、总则

　　1、加强对市场调研的管理，保证通过市场调查，收集、整理、分析、评估和分配有关的信息，以便能为决策者提供重要、及时和准确的信息支持，特制定本规定。

　　2、负责市场调研工作。

　　3、规定适用于公司组织的所有市场调研活动。

　　二、市场调研的主要内容

　　1、市场需求调研。

　　2、目标消费群调研。

　　3、消费行为调研。

　　4、市场的价格信息调研。

　　5、竞争对手综合实力调研。

　　6、竞争对手楼盘调研。

　　7、竞争对手销售战略调研。

　　8、竞争对手促销策略调研。

　　9、竞争对手价格策略调研。

　　10、竞争对手同类产品的市场占有量调研。

　　11、品牌调研。

　　12、了解业主对产品质量、服务的反映及需求。

　　13、对广告效果监测、评估。

　　14、对促销效果监测、评估。

　　三、市场调研的主要方式：

　　1、问卷调查。

　　2、随机调查。

　　3、重点(专项)调查。

　　4、对销售人员的调查。

　　5、利用与用户接触的机会，征询意见，收集信息。

　　6、搜集日常用户来函来电，进行分类整理，需要处理的问题应及时反馈。

　　7、通过实际蹲点观测。

　　8、有奖征集意见和建议。

　　四、市场调研原则

　　1、准确、及时；

　　2、有调研权，无处理权；

　　3、不能影响有关部门和人员的正常工作；

　　4、调查问题并建议解决。

　　5、收集反馈的信息通过分类整理后抄送相关部门与领导，并形成报告。

　　6、调研要形成《市场调研报告》。

　　五、市场调研程序

　　1、各项目市场部经理根据项目实施规划，拟订市场调研工作计划，经项目经理审批后开始实施。

　　2、市场调查人员针对项目公司的发展需要，对不同区域范围内楼盘的价格、面积、户型、销售情况、营销策略等情况进行详细的评述，完成《项目市场调研报告》，供有关决策人员参考。

　　3、当新开发楼盘的入伙率达到60%时，市场调研人员应组织对住户进行居住现状的调查，了解不同年龄、不同职业、不同收入阶层的人对居住条件的需求，提供对户型、面积、装修、环境设计等内容的发展建议。调查结束后完成《居住实态及客户需求调研报告》。

　　4、市场部调研人员每年完成《消费市场变化趋势分析报告》，通过对地区生产力发展水平、收入水平、消费状况等资料的分析，反映该地区每年的消费市场变化趋势。

　　5、公司代理销售委托楼盘时，市场调研人员根据《电话咨询记录表》、《来访客户调研表》与《成交客户调研表》的内容，每周进行一次统计分析，如调研表数量太少，可合并为两周或一个月统计一次。

　　6、市场调研人员通过对本年度市场调研的综合回顾，分析本年度市场状况及特点，预测明年的市场趋势及热点，并于年初完成《年度市场调研报告》。

　　7、市场调研人员每周完成《地产市场周报》，及时反映地产市场的变化情况。

　　8、市场调研人员完成的《区域市场调研报告》、《居住实态及客户需求调研报告》、《消费市场变化趋势分析报告》、《年度市场调研报告》、《地产市场周报》，经策划经理和项目经理审批后，由调研人员以书面或电子邮件的方式提供给项目策划人员、公司相关部门负责人、公司高层领导，发给甲方的《调研报告须经项目经理审批》。