项目投资策划营销

项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值:

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策:

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额:

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额:

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商

品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT(深层次)分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判

2、项目定位

.市场定位:

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):

选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素:类比土地价值

A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析:

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率,追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法:

差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)

.各种差异性价格系数的确定:

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟:

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明:

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析:

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性:

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

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篇2：全国模范军转干部旅游集团投资策划部经理先进事迹材料

　　全国模范军转干部、旅游集团投资策划部经理先进事迹材料

　　z是陕西省近10年来, 少有的主动要求转业到企业的正团职军官，他以军人特有素质、作风和搏击精神为塑造现代企业文化贡献着自己的力量。

　　记者是带着好奇的心理采访西安旅游集团公司投资策划部经理、西安旅游股份有限公司董事z先生的。好奇的原因有三：一是他的军旅作家身份，二是他是军中为数不多的全国青联委员，三是作为7次荣立三等功的正团职军官，他主动要求转业到企业。一位军转战线的权威人士说：“宣传z，不只是对一名转业军官的解读，更是对千千万万个军转干部奋斗历程的一次崭新的诠释。”

　　从普通战士到青联委员

　　1961年，z出生于军人家庭，他的父亲曾是黄埔军校19期的毕业生，这种背景，使他的血液里流淌着深深的“军旅情结”。1979年，刚满18岁的z应征入伍。在近6年的士兵生涯中，z始终是一名优秀的汽车司机，他安全行车25万公里无事故，多次被评为“红旗车驾驶员”。正是这种历练，为他后来的军旅之路打下了坚实的基础。1985年底z被破格提升为排长，之后，他从正排、副连、正连到副营，在每年一个三等功的荣誉映照下，一年晋升一级。1986年，被空军政治部评为“四有”青年；1994年，他被推选为陕西省青年联合会常务委员；1995年被共青团陕西省委评为“陕西省优秀青年”和“陕西新长征突击手”；1998年被增补为第八届中华全国青年联合会委员。

　　从普通的战士到全国青联委员，是一个巨大的跨越，z不仅顺利跨过了一个个人生的横杆，而且一路耕耘并收获着更多的成果。

　　从军旅作家到团队主官

　　在军队这个大熔炉里，团长、英雄不乏其人，而军旅作家的却凤毛麟角。在紧张的训练和工作之余，z几乎牺牲了全部的业余时间，用心打造着他的文学梦，先后在《解放军文艺》、《昆仑》、《延河》、《解放军报》等报刊发表了80余万字的作品，24岁时，他成为陕西作家协会会员。作家出版社曾出版过他的作品集《昨天没有故事》，他参与编剧的电视连续剧《红翼》荣获第二届全军军事题材电视剧评比二等奖。

　　虽然创作成果斐然，但写作仅是z的业余爱好。他在航空兵部队提干后，带出了优秀机务中队，多次被评为优秀基层主官。后来到www.pmceo.com空军政治部文化部帮助工作，2年后调入空军电讯工程学院任学员队教导员，38岁被提升为正团职研究生学员队政委。他不无骄傲地说，带研究生队他最大的收获是领导过200多名硕士研究生，并亲手送出去了64位博士研究生，这期间z以他的真诚和才华深深地影响了这些高学历人才。尽管他已经转业好几年了，但当得知他母亲去世的消息后，这些博士、硕士研究生们自发地结队前来追悼。

　　从热血老兵到企业精英

　　20**年，42岁的z任正团职已经5年，按照军官服役条例，他还可以留队，但当年正是三年裁军20万之际，z带着不舍的心情毅然决然地做出了转业的决定。

　　当时，转业军官当公务员既是政策要求也是主要潮流，z去党政机关工作颇有优势：7次荣立三等功，行政正团职，有基层机关经历和扎实的文字功底。在20**年部队转业进西安市的干部综合测评中，他的得分位列前茅。根据政策，他可以自由选择工商、税务、公安等单位去当公务员，一些“热门”单位在看了z的材料后，也向他发出了邀请的信息。但是z却把目光投向了西安旅游集团。当时的西旅集团经营状况是亏损的。但他认为，旅游是朝阳产业，更是西安最具发展潜力的主导型产业，投身其中大有可为。

　　他说服了家人和关心他的亲友、战友与老领导，向西安市委组织部递交了去西旅集团工作的申请。申请中他写道，“如果组织同意我的申请，我将从零做起，保持自己谨慎务实、善于学习、忠于团队、崇尚纪律的军人作风，为企业的全面发展竭尽全力。”他坦率而坚定地态度最终得到了西安市委组织部的批准。

　　说来也巧，就在已经确定转业的这一年，z被空军政治部表彰为“空军拥政爱民先进个人”。后来z才知道，自己是西安市近10年来, 极个别的主动要求转业到企业工作的正团职军官。

　　从企业文化到项目策划

　　20**年6月，z加入西安旅游集团。当时，正是以z董事长为领导的新一届集团班子刚刚上任不久。面对企业经营亏损，人心涣散，企业文化建设与投资策划等方面近乎空白的局面，新领导班子提出了“重塑西旅企业文化，打造核心竞争力”的战略构想。他担任新成立的集团投资策划部的经理，其核心职能就是为企业发展决策提供科学依据，整合与提升企业文化是其中的关键。面对崭新的挑战和困难，那段时期，z下功夫做了三件事：一是调整自己的思维方式和工作方法；二是系统学习企业文化与企业经营管理等方面的专业知识；三是结合自己在部队基层和机关的工作经验，认真地寻找着军营文化与企业文化的结合点。

　　在z的建议和策划组织下，20**年10月，《西安旅游》报创刊，他在报纸上开辟了“平伟专栏”，以此搭起了与员工广泛交流的桥梁。“平伟专栏”至今已累计发文四十余篇，近八万字，在集团员工中引起了较好的反响。以此为契机，西旅集团正式拉开了企业文化建设的序幕。20**年，《西安旅游集团VI手册》正式施行；20**年，完成了集团重点企业商标的重新设计和注册；20**年，《西旅集团品牌形象管理执行手册（暂行）》、“西旅集团企业形象标识牌”正式启用，同年，《企业文化手册初稿》完成策划设计。西旅文化产业公司和西旅创意远景旅游产业公司相继成立，《西旅?吃喝玩乐》DM杂志创刊发行。z结合集团实施“振兴老字号工程”的发展要求，坚持主张以树立集团品牌为核心的宣传宗旨，组织汇编了《西旅集团老字号历史文化、趣闻轶事汇编》、《西旅集团老字号企业与名人》等十余万字的文稿，文化力正在形成西旅的企业发展力。

　　20**年，西旅集团董事长z提出了“振兴西安大旅游”的发展理念，z积极建言献策，率领部门的同事们认真进行市场调研、深入研究论证，先后向集团提报了《西旅集团战略发展规划（讨论稿）》、《打造山水西安旅游品牌》、《大汉上林苑项目总体概念规划建议书》、《西旅品牌和企业形象塑造行动方案》、《如何发挥旅游企业

在大关中经济圈中的作用》、《实现旅游产业和文化产业和谐发展的相关建议》、《秦岭北麓旅游资源整体开发策划》等方案，这些方案得到了集团领导的支持和认可，在社会上也产生了较好的影响。

　　几年来，z和他的团队踏实工作，尽职尽责，累计完成了百多份、近百万字的项目策划方案，在促进企业健康快速发展方面，发挥了重要的作用。20**年z加入中国青年企业家协会；20**年，通过考试，他取得了国家高级策划师的资格；20**年他开始担任陕西青年企业家协会副秘书长。

　　和五年前相比，西旅集团不仅早已甩掉了亏损的帽子，总资产规模由20**年的7.9亿元增长到如今的24亿余元；20**至20**年，集团年均经营收入6.4亿元，年均利润4200多万元。同时，西旅集团也已形成了以“传承文明、点化山水，鉴古开今、和谐发展”核心理念的企业文化，发展成为中国西部最大的旅游服务企业之一。根据评估，“西旅”目前的品牌价值已达到20亿元。西旅集团的发展壮大，凝聚着z和他带领的投资策划部的一份智慧、辛劳与汗水！

　　从军营到企业，从军官到职业经理人，z在人生的道路上不断取得佳绩。《中国人才──转业军官》、《时代人物》、《西部大开发》等刊物，先后报道了他的事迹，面对媒体的关注和集团领导、同事们的肯定，z说：此次当选全国模范军转干部，首先要感谢党和军队多年来的培养，感谢西安旅游集团董事长z和领导同事们的支持和帮助，获得的这一荣誉，属于陕西省、属于西安市、更属于西旅集团。自己将按照*副主席提出的“退役不退色”的要求，一如既往，全力以赴，为集团“振兴西安大旅游”的宏伟事业奉献力量！

　　向前进，就能产生信念！虽然从军队转业已有五年多的时间，可记者仍然感到，身穿职业装的z还是一名真正的军人。

篇3：房地产投资策划与经营策略透析

　　一、投资策划

　　投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(如项目选址、资金筹措、配套设施等),然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。

　　投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么?卖给谁?卖多少钱?就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥了地块的最大价值。

　　1、建什么? 究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。

　　在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西,做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。

　　2、卖给谁? 投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。

　　要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。

　　了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。

　　3、卖多少钱? 判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:①节约自有资金是最安全的;②如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;③资金什么时候使用,应有用款计划;④对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。

　　二、经营策略

　　据有关资料介绍,每年由于管理失误造成的损失触目惊心。不少房地产开发商,因缺乏经营管理基本常识和管理技能,致使企业几千万元的亏损。因此,房地产公司应更多地把注意力投向经营管理。

　　1、应从一般的市场分析,转向在宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。

　　目前,在房地产项目投资可行性研究中,往往只是集中在大的、宏观方面的研究,如全国房地产市场走势、广州市房地产市场分析、房地产项目总体可行性分析等。严格来说,这些研究大都缺乏科学和有针对性的细化分析,如对某一小区(或地块)、某一类型、甚至某一楼价的变化,进行具体分析的却很少,对这些方面采取粗浅的赁经验去判断是造成投资失误及偏差的主要原因。

　　2、应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业化、系统化和整体化经营理念。

　　对于个别大型公司来说,目前存在着每个开发项目各自为政的情况,造成人力等资源重复浪费,如采用先进的管理方法,进行“同类项合并”,利用整体化经营理念,将降低成本和风险。

　　大型公司企业规模、投资项目庞大,可能会造成市场反应迟钝(或不能适当超前),在项目投资和操作上,发生失误和偏差,分析这些失误和偏差,总结制定出能够适应(超前)市场的切实可行的开发经营策略,有着极其重要的意义。

　　3、改变延误时机及对成本控制不力的状况。

　　大型公司处理问题的策略往往比较保守,与瞬息万变的市场不相适应,也造成时机的延误。如某些高价盘,在明知市场需求有问题且其它条件明显很难改变的情况下,不能及时采取唯一的降价手段(或采用不符实际的温和降价措施),造成此类楼盘因功能折旧而实际价值降低,因利息等支出增加而导致实际成本升高,而且滞销会使公司形象受到较大的影响,必须改变这种情况。

　　4、有效地发挥自身品牌的优势。

　　由于住宅商品是一种综合性的商品,作为行外人的购买者,在诸多方面无从知晓及判断所选择的住宅商品是否符合自己需求,物业管理等服务是否可保持其商品的保值增值,以及满足其居住需求。而这一切相当程度上掌握在发展商及物业公司手里,故这种复杂的商品存在着“信息不对称、。越是“信息不对称”的商品,消费者的品牌认同率越高,品牌形象良好的发展商将给自己的楼盘销售带来“超额利润”。目前,房地产公司不是没有认识到这一点,而是对这一点的重要性认识不足,缺乏从长远眼光培育企业品牌形象的总体战略,以及连续性的形象策划操作。这方面需根据自己的情况,运用针对性的房地产CIS(企业形象设计系统),注意把“开发”与本企业品牌结合,有培育市场形象的一整套完善的计划,领先于其它企业制造“品牌卖点”,必将在房地产市场上领先一点,获得理想的“品牌利益”。

　　5、开发要超前,要加强管理。

　　消费者的消费需求是不断“进化”的,人才众多、资金充裕的房地产公司的开发也应随之不断“进化”。“进化”速度甚至可以略超前一些,因为中高档楼盘,开发周期较长,更需要超前,这对销售和企业形象将更为有利。

　　另外,房地产开发公司还要注意对人的管理;加强财务成本核算管理;加强以人为本对住宅居住性、舒适性、安全性和可改造性等方面进行规划管理和设计管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和质量,最大限度地降低消耗;加强售后服务,提高物业管理质量和水平,实现企业最佳的整体效益。