商品房销售培训问题之46-54
商品房销售培训问题46-54
46还款期限如何选择？
贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5—8年。
47个人住房抵押贷款期限和额度是多少？
根据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过30年。贷款额度最高不超过房屋售价的70%。
借款人逾期偿还贷款，以人民银行(96)颁发156号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收；借款人连续三个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行处理，或由担保人代为归还贷款本息。
48个人购房如何办理保险？
个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积金贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房财产保险，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。
住房保险属财产险，与抵押行相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人
都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房设置了抵押，抵押物的安全关系到贷款银行的风险，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款，也都有必要对住房加保险。
当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时还要求借款人投保贷款保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。
作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房贷款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。
48购买一套商品房到底需要花哪些钱？
购买一套商品房费用由以下三部分组成：
(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。
(二)税费：
1、在交易过程中：
①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半交，即交2%。
②买卖手续费：120平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手续费为3000元；5001平方米以上的每套手续费为10000元。
③印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
④公共维修基金：购房款的2%。
2、在申办产权证过程中：
①登记费：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有权工本费：每证收费4元。
③印花税：每件5元。
(三)物业管理费：按《北京市物业管理收费标准》统一收取。
49看中一套商品房并准备购买，该交定金还是订金？
按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量贷币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者
追讨。定金应于签定合同时交付。定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的区别：在不履行经济合同时，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果；而付款方不履行合同时，有权要求返还预付款。
订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有处罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。
目前，北京楼市上购买商品房和经济适用住房都有交定金或订金的做法，但法律和市国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定。
49遇特殊情况，借款合同如何变更或终止？
①借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。
②借款人死亡、宣告失踪或丧失劳动能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
③借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
50借款人在还款期限内，由于各种原因逾期还款，该怎么处理？
在还款期限内，借款人未
51什么情况下借款人须购买保险？
为使居民合法拥有的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)在遭受自然灾害或意外事故的损失后能够得到经济补偿，当借款人以抵押方式或抵押加阶段性保证贷款方式，申请个人住房商业贷款时必须购买财产险。可由贷款银行代办保险手续。
根据有关规定，保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)，包括被保险人购买的商品房中计入房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属
设施和其他室内财产，但该房屋附属设施和其他室内财产不属于本保险财产范围。
由于下列原因造成保险财产损失和费用支出，保险人负赔偿责任：①火灾、爆炸、水管爆炸；②雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面突然下降；③空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌；④在发生上述灾害或事故中，为防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的损失；⑤以及为减少损失对保险财产采取施救、保护、整理措施而发生的合理费用。
由于下列原因造成的保险财产的损失，保险人不负赔偿责任：①战争、军事行动或暴力行为；②核子辐射或各种污染；③地震及其次生灾害；④被保险人或其家庭成员的故意行为；⑤保险财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在的原因以及自然磨损，正常维修造成的损失所引起的费用。
保证期限：自投保次日(一般从入住之日)12时起到保单约定的终止之日12时止。
财产保险费计算：
保险费=保险金额(即所购房款)×0.56%×保险期限
52申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？
个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加阶段性保证贷款四种担保方式。
①抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。
②质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。
③保证贷款方式指贷款行以借款提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。
④抵押加阶段性保证贷款方式指贷款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。最常见的个人商业性住房贷款就是抵押加阶段性保证贷款方式。
53申请住房贷款银行要调查什么？
首先是对申请人的调查。申请人的身份证和户口(蓝印户口也可以申请，但要有特定条件)，如果用户成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力。在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退休年限还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。
对申请人的调查，还包括与房产商签定的购房合同或协议，并要有购房交款证明。目前个人先交房款的30%，也有可能今后会降到20%，但再降低银行的风险就大了。
其次是对房产商的调查，包括房产商与贷款申请人签定的住房合同或协议，这也是非常重要的。房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。
总之，个人住房贷款还款期比较长，为了避免不必要的麻烦，银行为安全起见会进行必要的调查。在国外，调查期一般一个月到三个月。
54 商业性个人住房贷款额度最高是多少？贷款期限最长几年？现行的利率是多少？能不能提前还？
根据中华人民银行的最新规定，贷款额度最高不超过所购住房全部房款或评估价值的80%，但在实际操作过程中，具体到每个项目，还会因开发商的经济实力、项目的建设情况、个人的经济情况等不同而不同。
各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到30年。只要贷款期限和年龄加起来不超过70年，即40岁以下的人士，一般都能申请到30年的贷款。
对资金充裕、并有投资意愿的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资金，同时对外作出短期投资，回报足以偿还长期借贷并有赢余。
对于资金紧张的购房人，除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，所以还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期(10-15年)贷款比较合适。北京银行现在也可以实现提前部分或全部还款。如果购房人收入增加，可以提前偿还部分贷款本金或者是一次性偿还贷款本息。需要提前还款的应提前15天向银行提出申请，经贷款银行同意后，与贷款银行签定变更协议。
对于提前部分还款，建行规定必须还月还款额的整倍数，工商行从1997年底开办了任意时间、任意金额(超过还款额度)的提前还款业务。
贷款利息分两档，即1---5年是一档，6---30年是一档。现行的年利率是：贷款期限为5年以内(含5年)的，年利率为5.31%；贷款期限在5年以上的，年利率为5.58%。在提前还款时，如果你原来申请的是6---30年的，而最终在1---5年内还清，利息还要按6---30年那一档计算。另外，个人住房贷款的利率不是一成不变的，如果人民银行对利率进行调整，那么受理银行将在第二年1月1日起通过借款人并执行新的税率
篇2：商品房销售培训问题之55-63
商品房销售培训问题55-63
55怎样申请商业性个人住房贷款？
各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例，说明怎样申请商业性个人住房贷款。
根据中华人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个条件：
①有北京市户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等；
②必须有稳定的经济收入；③已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、协议或有关批准文件等；④不低于所购买房款20%以上的首付款；⑤能够提供担保；⑥与银行签订合作协议。
56福利分房如何做抵押贷款？
如果您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。申请贷款时需提供售房单位的售房方案、方案批复文件及与售房单位签订售房合同。
57个人住房贷款要注意点啥？
第一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
第二、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经
营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
第三、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。
第四、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用这样的公式计算：可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额×10000元。
第五、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
第六、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
58贷款——自己办还是找代理？
a、自己办贷款省钱、费时间
如果不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一般就能完成了(组合贷款因为涉及到公积金贷款和商业贷款两项，要麻烦一些)。但因为贷款所需的材料较多，如身份证、户口本、各种发票、证明文件等，买房人往往会因为材料带不全跑冤枉路。另外，表格的填写也较麻烦，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的要盖财务章、有的要盖公章，问不清楚就得
一切重来。虽然各银行都有咨询电话，但经常占线。因此，买房人实际办贷款时，就不只是五六趟的理想状态了。
b、找代理办贷款
花钱买方便。目前可代办贷款的机构很多，收费各不相同，但服务效果基本一致：贷款人基本不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款。值得注意的是，一般代办机构的收费都只是服务费，如“康正”所收的服务费，只是上门协助贷款人填写申请表和贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还需自己另交；“广盛”的二手房贷款收费服务范围是核查买卖双方的身份、买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户手续、出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需贷款人自己交。
59当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该怎么办？
抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止损失的扩大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物损毁、灭失的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得赔偿金、保险金的，抵押权人有权在赔偿金、保险金的数额之内要求提供担保。由于抵押人本身的故意或过失造成抵押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相当的担保。无论在何种情况下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保。
在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，对于抵押权人(贷款银行)来说尤为重要。这是因为当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。如果抵押的房地产发生损毁、灭失，变卖该房地产所获得的价款将可能无法偿还债务人所欠的借款。所以当抵押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采取一定的措施，来保障它的利益：
(1)如果是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押权人有权要求抵押人停止其行为，并有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
(2)如果抵押人对抵押房地产的损毁、灭失无过错的，即抵押房地产的损毁、灭失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押权人可以在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供新的担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
60是所有的房地产都可以抵押吗？
对于哪些房地产可以设定抵押，哪些房地产依法不可以抵押，在《中华人民共和国担保法》和有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下：
可以设定抵押的房地产，包括通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的房屋所有权和土地使用权、预售商品房、在建工程。具体又可以分为：
(1)依法通过出让、转让(
(2)公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；
(3)依法获得的预售商品房；
(4)依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物；
(5)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
依法不可以抵押的房地产有：
(1)权属有争议的房地产；
(2)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；
(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
(4)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；
(5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；
(6)未依法登记领取权属证书的房地产；
(7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；
(8)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；
(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。
以房地产设定的抵押时，要注意以下问题：
(1)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权可以抵押，划拨土地应当与国有土地上的房屋同时抵押。
(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一般情况下是不允许设定抵押的，只有在以下两种情况下才允许设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
(3)为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。如果要以共同所有的房地产来设定时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。
(4)外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须经过企业董事会或联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地的使用年限。
61房地产抵押的合同应当具备哪些条款？
以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订的抵押合同。根据我国有关的法律规定，房地产抵押合同应当具备下列条款：
(1)抵押当事人的自然情况；
(2)抵押物的坐落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权属及权证编
号；
(3)被担保的主债权的种类、数额；
(4)债务人履行债务的期限；
(5)抵押担保的范围；
(6)抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失的风险责任；
(7)抵押权人处分抵押房地产的方式；
(8)争议的解决方式；
(9)抵押当事人约定的其他事项。
62房地产抵押贷款的利息计算和本金偿还方式有哪几种？
房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1)渐进式抵押贷款这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。
(2)递减式还款抵押贷款 这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。
(3)定息抵押贷款 这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。
(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款
这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。
此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
63购房宝典：怎么验收精装修房
每年年底都是楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装住宅的消费者也随之增加，很多读者来电询问对精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格？
-验收精装房依据的标准
北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者，目前，北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》(本版将陆续刊登)，另一个是《高级装饰工程验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同里是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。
-哪些装修项目应注意验收
因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气
检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。
检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。
检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。
检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。
-检查建材的品牌与合同是否相符
另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降。文/本报记者蔺丽爽
名词解释 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。
篇3：商品房销售培训问题之64-69
商品房销售培训问题64-69
64住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？
在北京我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区居民，这些广告收益是否与他们有直接关系。
对于这个问题，由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户，在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应是公共建筑的按份共有人。
楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。
因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。
依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害。
在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。
虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人——已购房客户通报情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。
这个案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用费自己占有，这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费收入，更是没有法律依据，已经分割了其他共人的合法权益。
65公共区域的照明费如何分摊？
住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。目前，我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。
66物业管理公司有权罚款吗？
从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。
其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。
综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。
67物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？
某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。
某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。
该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。
分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。
上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，
但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。
现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。
而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。
68物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？
北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。
有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主
则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。
这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。
业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。
既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。
先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。
现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。
总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。
69物业公司是否有权收取装修管理费？装修管理费该不该收？
现在，当住户、租户进行装修时，几乎全部的物业管理机构都要收取一些费用。这些费用总体看来，分为两种类型，一是可以退还的，二是不退还的。要退还的部分，主要是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称为装修管理费。
上述两种费用往往都没有一个数额标准的，不同的小区、不同的物业管理公司标准差别不小，就是同一个小区、同样的物业管理机构，情况也有很大不同。
这主要是因为，国家对于装修管理费等并没有一个明确的规定，所以各家物业管理机构就根据自己的情况来制定标准，互相之间差别就很大，随意性也比较大。正是因为这样，很多的业主有意见，不少人认为，既然国家没有规定，物业管理公司就不能收这钱。还有些人认为，这些费用随意性大，所以对这钱的使用、效用等情况表示不信任。每个小区恐怕都能见到业主与物业管理公司之间，因为这些问题而发生争吵。
我们分析这些问题，需要结合实际生活。首先，对于装修队伍的押金，还是应该收取的。实际生活中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等等，引起了其他业主的极大不满。
事先，由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一笔装修押金，如果在装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等、给其他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，从这笔押金中支付。如果装修过程一切平安，没有出现上述情形，物业管理机构将把收取的押金奉还。应该说，这是一个比较好的监督、控制、补救的好办法。
麻烦的是不退还的装修管理费部分，物业管理公司普遍认为，装修时，他们要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、物力开支。这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，所以这些开支不能在物业管理费中列支，而要额外单独收取。
这笔钱到底该不
物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主支付物业管理费并不是要求物业管理公司成为自己家庭私用仆人，装修如果只是在业主屋里与世隔绝地进行，也没有进行管理的必要。物业管理公司是为全体业主服务的，所以他们一般并不管装修工作是否经济实惠、是否漂亮美观、是否合乎业主自己的要求等等，只有当装修行为可能会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失，才需要物业管理公司进行管理。恐怕任何物业管理公司都不会声称自己只管不进行装修的物业，对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分。
况且，收益与责任是相对应的，物业管理公司如果收取了装修管理费，如果装修工作出现对物业的损坏，那么物业管理公司是否承担管理不善的责任呢？实践中大都是只收钱不负责，除了问题推到装修公司、工人身上，还要扣他们的押金，这是非常矛盾了，也很不合理。也有些物业管理公司称：装修时候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收钱，按照这样的理论，很难说服业主。
所以装修押金就基本上解决问题了，不应该收取什么管理费。其实大多数的业主也都意识到，物业管理机构对于房屋装修等活动加以管理是很有必要的。问题是，管理是不是就等于收钱。上述情形的出现，反映出很多物业管理公司还是没有把自己置于与业主平等的民事主体地位，习惯于用各种强制性、武断的规定来解决新问题，但是这样实际上是不可能解决问题的。
篇4：商品房销售培训问题之70-82
商品房销售培训问题70-82
70小修、中修、大修包括哪些内容？
答：根据京房修字[1994]第521号文件规定，大修工程是指：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。
中修工程是指：需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，但保持原房(或设备)的结构和规模的工程。
小修工程是指：即使修复房屋(或设备)在使用过程中其构部件小的损坏，以保证房屋(或设备)原有完损等级的日常养护工程。
具体内容可参照京房地修字[1998]第799号文，京房地修字[1999]第601号文及京房地修字[1999]第930号文等。
71小区的停车费是按什么标准收取的？
小区停车费：机动车按每月每辆大型车210元、小型车150元，准机动车按各区县制定的标准执行。祥见《区、县物价局制定物业收费项目和标准一览表》
72居民应该交纳哪些垃圾处理费用，如何交纳？
住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。
⑴保洁费：196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户标准在2-5元之间，具体标准由各区县物价部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。
⑵垃圾清运费：根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运费及垃圾消纳场管
理费收费标准的通知》(京价收字{1999}第三产业53号)的规定：居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。
⑶生活垃圾自理费：根据北京市人民政府办公厅1999年第68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法(试行)的通告》的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元。按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。
73物业管理公司与业主的维修责任如何划分
业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管
理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
74业主委员会应如何成立？
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒
适、文明的环境。
业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。
第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
75小区绿化面积的标准是多少？
绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。
按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。2、
要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。
76公共区域的水电费如何摊销？
对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996]第266号文件)的规定：公共区域的能
对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由住
户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。
77我正准备装修房屋，物业管理公司向我收取装修押金，还要交纳装修管理费，这合理吗？
关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有以下几个要求：
①物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；②住户装修时，必须向物业管理公司申报，经批准后实施；③住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；④为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司可以收些押金，事后应及时
退还；⑤物业管理公司收取装修管理费，没有依据。
78我是一个普通小区的居民，除了要交给物业管理公司清洁费外，还要交给环卫局垃圾清运费，交给居委会垃圾处理费，怎么有这么多收费？
住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用：
①清洁费：196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户的标准在2-5万元
之间，具体标准由各区县物价部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。
②垃圾清运费：根据市物价局，财政局颁布的《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》(京价收字[1999]第253号)的规定：居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。
③生活垃圾处理费：根据北京人民政府办公厅1999年第68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法(试行)的通知》的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元，按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。费用由街道办事处和乡，镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。
79进行房产评估是需准备的材料
1)房屋产权资料
a、房地产使用权证
b、土地所有权证
c、房屋买卖契
(2)他项权利说明
(3)房产位置图
(4)房产技术档案
(5)房产经济档案
80应当选择什么样的评估机构？
据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本”，具有经营资格的估价机构、由房地产管理本么根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。因此在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。
由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质也有议定差异，因此要委托信誉度较高的机构。
81房地产价格评估的程序是怎样的？
估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。
82二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价？
(1)购买房屋时可能需要房地产估价
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。
(2)进行房地产保险时需要房地产估价
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。
(3)申请抵押贷款时需要房地产估价
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
(4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价
(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价
发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
篇5：商品房销售培训问题之83-93
商品房销售培训问题83-93
83什么是专业房地产价格评估？
房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。
84什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
85什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
1)住宅的开间
住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
86什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
87商品房广告中的起步价是什么意思？
在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词。在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格，而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元。
一般来说，房地产开发公司在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，从某种意义上说，“起步价”可以认为是该房地产的最低价格。从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为起价加20%，五楼价为起价加10%，但是有的房地产开发企业的“起步价”，则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。
面对商品房价格“朦胧”的问题，购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。
88房屋权属登记涉及哪些内容？
房屋权属证书是真正拥有所购房屋的标志。根据有关规定，自1998年1月1日起，直辖市、省会城市、计划单列市都须启用全国统一的房屋权属证书，其他市、县可陆续启用，最晚延期到1998年7月1日。采用全国统一的房产产权证书，是为规范房屋所有权登记发证工作的秩序。一是制止多级、多部门发放房屋权属证书，二是防止违法分子伪造房屋权属证书。对于变相为购房者担保房屋所有权的证书，消费者应当认清，如“荣誉村民证书”、"某乡产权保证书”等都是摆设品，真正发生房屋纠纷，这样的证书是不具备法律效力的。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。在房主进行交易、出租、抵押、典当等事务时，唯有持统一房产证才是受法律保护的。换句话说，如果所持房屋产权证书不是统一房产证，那么当你将来想把此房卖掉，再买新房时就很难如愿了。
另外，根据有关法律、法规的规定，发生以下情况的，房产权力人应当在规定的期限内持有效证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领取房屋权属证书：新建房屋；房产权属转移(买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等)；房产权力人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号发生变代、房屋部分改建、添建、拆建、拆除、倒塌、焚毁、使用房屋现状变更；设定他项权利(房地产抵押权、典权)；房屋或者土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等。
随着房改的加速进行，住房商品化步伐必然加快，把住房屋产权证这颗“定盘星”，您的安乐窝才无后顾之忧
89购房后为什么要办理产权证？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”可见，我国的城市房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。
房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房产所有权的法定手续。凡在规定登记范围内的房产，无论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房地产所在地的房地产机关申请产权登记，经审查确认产权，由房地产管理机关发给所有权证，产权即得到法律上的承认。产权登记后，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权利，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律保护。
那么，房地产权属登记涉及哪些方面呢？一般来说主要有：
1、新生的房地产权需要通过登记加以确认和公示。
2、房地产产权发生转移，权利人需要通过登记取得法律对其权利的确认，并将产权变动的事实通过登记予以公示。
3、当事人就房地产设定权利以及撤销以前设定的权利时，也需要通过登记予以公示，如抵押。
90购买期房要注意些什么
购买期房时，先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。
购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两个方面风险；一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。
92选择现房可是大有学问
选择现房首先看是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大的空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
93怎样用好搜集来的楼书
别墅、公寓、普通住宅并没有划清界限，如果您在一个楼书上看到“别墅式公寓”、“公寓式住宅”这样的字眼时，一定不要疑惑，发展商在赋予所建项目更高级、更高档的构成成分。您只要根据自己的购买实力及居住需求去选购物业，而不用问它到底是公寓还是普通住宅。
起价不是均价：在楼书上，您可能会看到令人心动的售价，但须注意，这不过是该项目的“起价”。所谓“起价”，就是在理论上该楼盘中朝向、楼层、户型最差的一间房子的售价，而您中意的房子，其售价一般会高于“起价”。
效果图不是实景：其实效果图与将来实景的区别，倒不是外力面的色彩有多大偏差，而是配套设施的跟进速度。在效果图中，生活商业设施是那样清晰可鉴，但当您住进这样的楼房后，由于后期工程进度并不是发展商说了算，因此，整个小区的配套设施的跟进也就要视小区的整体销售状况了。
承诺不等于可以签到合同里：在不少楼书中，对于卫浴设施、装饰材料、电梯等，发展商都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个牌号、何等规格；对于周边环境描述则可能出现这样的词语：“距……多少公里，车程为多少分钟”。但如果您自己体验，则可能是这样的结果：“车程仅10分钟”是指午夜时分的行车时间。
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