商品房销售培训问题之94-102
商品房销售培训问题94-102
94购房时是选择现房好还是期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面进行详细地了解，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于现房是已经建好的实物，购房者可以亲眼看到自已将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付，质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险做到心中有数，具有较大的安全性。同时，随着现房建成后，其配套的物业管理已经展开。购房者可以直接了解所购房屋地区的治安、环境、卫生、维修以及配套设施的设置等物业管理工作的优劣，从而为自己的具体购房决策提供了依据。由于现房是已完成的房地产项目，购房者要对此项目的合法性，产权的性质进行调查也是比较容易的。购买现房如果要说有什么不利之处的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些。
期房在港、澳地区称作买“楼花”，这是当前房地产开发普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是能够以较低的价格购房，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜，可能会获得所购期房的增值收益。但是购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些。期房能否按时完成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全。开发商所做出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接检查自己所购房屋的具体状况，购房者与开发商之间产生纠分的可能性较大。这使购买期房者可能要承担以下三个方面的风险：
(1)房屋延期交付使用风险
其中包括两个方面：①购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现；②属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。
(2)房屋内在品质变换的风险
开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的住房面积与实际面积有很大的出入。
(3)房屋权属证件无法按期得到的风险
由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。由此可以导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。
另外，如果购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场下滑，房地产价格下降所带来的损失。
总之，消费者在购买房屋时，是选择现房还是期房，要由购房者根据自已的资金实力、购房需求、房地产市场的具体状况等方面的因素来作出判断。
95获得购房信息有哪些渠道
①媒体广告包括报刊杂志上的广告，广播电视广告和招商广告等；②网上查询；③亲友介绍；④开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；⑤售楼书；⑥现场广告牌；⑦现场展示样板房；⑧房地产交易展示会；⑨直接与房地产营销人员进行交流；⑩其他途径，包括向北京市房地产交易中心、北京市房地产交易所、房地产中介咨询公司处查询关于房地产交易的各种资料。
96什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权？
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
97什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？
国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。
“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。
“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。
98申请房屋所有权变更应提交哪些证件？
房屋在转让、交换、赠与、继承之后，其所有权将随之发生转移，当事人双方须到房地产管理部门申请登记，并办理房屋所有权变更手续。
根据有关规定，在当地房地产交易所申请办理城市房屋所有权登记或转让、变更手续时，应该按照以下不同的情况分别提交以下不同的证件：
1、新建的房屋办理所有权登记时，须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸。对于新建造的商品房来讲，这项工作一般由开发商来完成，
2、购买的房屋，须提交原房产产权证、买卖合同及完税证据。
3、受赠的房屋，须提交原房产产权证、赠与书、和公证书。
4、属于交换的房屋，须提交原房屋所有权证、双方签订的协议书或契约。
5、属于继承的房屋，须提交房屋所有权证、遗嘱、继承人接受遗产或认可他人接受遗产的证明。
6、属于析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单。
7、属于获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除的证件。
需要提醒登记人注意的是，根据有关规定，在办理房屋所有权登记时，如果申请人提供的证件不齐全或是不清楚，登记机关有权暂缓或不予办理登记。
99如何办理房屋产权过户登记手续？
《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。
《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。
《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。
100什么是房地产登记？
房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。
101住宅的结构有哪些形式？
商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：
(1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
102买房后是否拥有土地所有权？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有，农村和城市效区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山属于集体所有。同时还规定，国有土地可以依法确定给全民所有制单位和集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中还规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”根据上述规定，消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权。
篇2：商品房销售培训问题之103-112
商品房销售培训103-112
103“70年土地使用权”等于房屋产权仅有70年吗？
购房者在与销售方签订合同时，正规的合同中一般都要有条款注明，房屋所占用土地的使用年限为多少年(住宅用地一般为70年)。根据此项条款，经常有一些购房者提出这样的疑问：既然土地使用权只有70年，那么是不是我买的房子其所有权也只有70年呢？
《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
104哪些房产的房产税可以免征？
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，下列房产免纳房产税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
(4)个人所有非营业用的房产；
(5)经财政部批准免税的其他房产
105出租房屋如何办理纳税手续？
企业、自收自支事业单位和房屋管理部门出租房屋，可在办理正常纳税申报手续时缴纳各项税。其他单位和个人出租房屋，应携带房屋所有权证、房产共有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关材料，主动到单位所在地或居住地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、企业所得税以及个人所得税。如果未按规定自觉履行纳税义务，则按税收征收管理法有关规定进行处罚。
106什么是城市土地使用税？购房者如何纳税？
根据1988年7月通过的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收城镇土地使用税的工作从1988年11月1日起正式执行。在此之前，许多城市一直是征收土地使用费，征税法规实施后，收费的做法即停止执行。
城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地地差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。
城镇土地使用税以纳税人的实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等等。业主分摊住宅楼宇的占地面积计税，税额的测定和分摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。为能使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不同的税额。按每平米税额计算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，县镇、建制镇、工矿区0.2-4元。城镇土地使用税一般按年计算，分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。税收工作由当地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。
107购买经济适用住房要交哪些税费？
购买经济适用住房的税费如下：
1、在交易过程中：
①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。
②买卖手续费：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
③印花税：买方房价款的0.5‰。
④公共维修基金：购房款的2%。
2、在申办产权证过程中：
①登记费：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有权工本费：每证收费4元。
③印花税：每件5元。
108 如何确定房屋财产保险的保险金额？
房屋财产保险合同中的保险金额是被保险人对房屋的投保金额，也是保险人计算保险费的依据和承担补偿责任的最高限额。在签订房屋财产保险合同时，必须订明房屋的保险金额。根据我国财产保险制度的规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋属于企业还是家庭而有所不同。
企业房产保险金额的确定有三种方式：
(1)按照帐面原值确定保险金额。帐面原值指的是房产在建造或购置时所支出的货币总额。按帐面投保是一种不足额的投保。
(2)按照帐面原值加成数确定保险金额。帐面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产帐面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付的全部费用。
家庭财产由于没有帐册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价确定。
109什么是契税？购房者如何纳税？
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。
110什么是印花税
？购房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。
2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。
4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。
对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。
111房产交易应缴纳哪几种税？
税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。
房产交易涉及到的税共有8种，包括：营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、印花税、契税、企业所得税和所得税。购房人交纳的主要是印花税和契税。
112签订一份严谨的房产买卖合同，保障您的合法权益
买房必须谨慎，不能盲目投资，更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障，没有后顾之优，购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的房产买卖合同。
事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容，首先是审查发展商的资格。从法律上讲，即指发展商是否具有合同签约的主体资格。一个合格的发展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照，立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销售许可证，如果是现房，还应有工程验收合格证。购房者对房屋质量合格证要认真审查，必要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件，才能证明其享有该房产开发的主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同。
购买商品房在审查使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章，是否是“有偿使用”。若标有“临时”字样，则说明该单位还没有正式取得土地使用权；北京市房屋土地管理局分别于1994年和1995年制定了外销、内销商品房销售许可证制度，因此如果缺少销售许可证，则说明发展商的销售权利不具有合法性；另外在审查许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。
如果以上这些要检验的证照不齐，建议购房人最好不要与这样的发展商签订合同，因为买了这样的房子的后果，极有可能就是入住后拿不到房产证，小区基础设施不完善造成生活不方便，或者是购房人无法按时入住使用。
当然，签订合同前仅了解这些手续文件是不够的，还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察，只有这样，所签的合同才不致盲目。
前期调查了解工作完成之后，购房人要与发展商签订正式的房产销售合同。这一阶段非常重要，如果购房合同签订得不够谨慎，条款不够清晰、准确，那么就会给以后留下许多后患，使自己受到损失。
根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，但凡合同都必须具备以下几方面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房买卖合同(示范文本)》，但即使是按照这一规范文本签订的合同，在必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
1、有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房合同时，在此条款中要求写明建筑面积，及其建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与实用面积的比例；购买预售房屋的除应注意上述问题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的。根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条款应如此表述：误差在3%之内(含3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价进行结算。房号、单元在整楼中的位置示意图，单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
2、关于价格、收费、付款额方面的条款。在一般合同中，价格条款应是比较明确的，每平方米多少钱。但购买期房的人应注意，条款中应有细节项约束发展商不得随意加价，而且房价中不应包括其他各种不合理费用。发展商要求购房者付出的各种款项，税费，购房者可要求售房方出示有关规定和证明文件，对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用，委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。另外在合同中应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金时间、数额、分期付款的步骤
3、房产销售合同中有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任。”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般都不知其到底是如何含意。
我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的”不可抗力“是指不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然灾害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级和政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。所以购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线畅通；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
再有就是售后物业管理的条款，也是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任确实不好界定，但购房人还是可能从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；物业管理费标准的制定等。具体的说就是业主如何选择委托的物业管理公司，明确物业管理公司的职责，保证入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等项服务到位，并按规定收取物业管理费。
篇3：商品房销售培训问题之113-115
商品房销售培训113-115
113忽视《预售合同》附件，可能会惹出纠纷
1998年初，某市发生了两起商品房纠纷。其中一起是某发展商与预购人在《预售合同》附件“建筑结构、装修和设备标准”中约定该房屋“楼层高度2.6米”。7月，预购人入室装修发现房屋净高仅有2.5米，遂提出退房。另一起争议同样是因该附件产生。双方签约时，发展商的售楼小姐误将建成的一期商品房系为“框架结构”的《预售合同》的附页照样贴在了二期房系为“混合结构”的《预售合同》附件上。交房时惹出纠纷。
从上述情况看，业内人士认为，不重视商品房交易时合同尤其是附件的签署，是产生这类纠纷的根源。附件是主合同的组成部分。其效力等同于主合同的法律意义，往往会被忽视。
上述两起争议应该说是可以避免的。比如，所谓“楼层高度”，它不是一个严谨的概念。发展商在签约前就应注意，要么按建筑规范明确是“净高”还是“层高”，要么注写为“符合政府主管部门规定之标准”。另一起承重结构争议中，根据许多间接书面材料综合分析，预购人在签署《预售合同》后半个月内，曾因欲调整屋内布局，在查阅和了解施工平面图并请专家自制改动承重墙体的图纸时，就已经明知建造中房屋是混合结构，而不是框架结构；也确实是售楼小姐随意地、不经心地误将一期商品房合同附件照样搬于二期非框架商品房的《预售合同》，而于合同签订八个月后，因其他原因引起要求退房的纠纷。
可见，正确约定《预售合同》附件的内容同样不可忽视，发展商在附件中所作的任何说明，包括建筑结构、电梯、通讯系统、停车场、绿化率、公共设施等情况的约定，均将构成发展商对客户所作的承诺，成为约束双方权利义务的内容之一。
114房地产转让合同应具备哪些条款？
所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将房地产转移给他人的行为，按《房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面转让合同。 房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同的主体须是房产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权经以合法形式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方付有关费用。 在日常实践中，房地产转让合同中应具备下列条款： 1、双方当事人的姓名或名称、住所。如果订立房地产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名，如果是单位，则应写单位的全称。但同时注意，单位应当是能独立承担民事责任的法人，有时为了联系上方便，写明地址、邮编、电话号码等。 2、房地产权属证书名称及编号。房地产转让时，转让人对其拟转让的房地产应拥有一定权利，也应当有相应的权属证书，如国有土地使用证、产权证等。为了避免将来产生纠纷和记录房地产权属的现状，就应当在合同中标明权属证书的名称及编号。 3、房地产的坐落位置、面积、四至界限。合同中应具体标明房地产的位置，同时还就标明面积的大小及四至界限，标得越细越好，以免纠纷发生。 4、土地使用权的取得方式、时间及年限。在合同中，应明确转让方土地使用权的取得方式，是通过出让而取得还是通过划拨而取得的，什么时候取得的，政府准允使用年限为多长等。 5、房地产的用途或使用性质。我国对于土地或房屋采用的是规划许可使用制度。一块土地，政府在进行规划时，便对其用途作了规定，使用者不得随意变更。因此为了避免纠纷的发生，在转让合同中要明确规定房地产的用途。 6、成交价格及支付方式。这是房地产转让合同的核心条款。成交价格就是转让房地产的价格，一般采用大写的方式，并应明确是以现金支付还是以支票支付；是一次性支付还是分期支付，支付的时间等等。 7、房地产交付使用的时间及过户时间。在房地产转让合同中，应写明转让方何时将房地产交付受让方。由于房地产是以产权过户形式来体现所有权的转移，所以在合同中应约定双方办理权属过户的时间。 8、双方的权利和义务。如转让方的主要义务是交付房地产，而受让方的主要义务是支付有关费用等。 9、违约责任。合同中应写明如果一方不履行合同，应承担什么样的责任，如支付违约金、赔偿损失、中止、解除合同等。约定违约金的应写明违约金的具体数额或计算方式。 10、双方约定的其他事宜。
115如何办理房屋买卖合同公证？
最近买了一套房，为了保证合同的合法性，想做一个合同的公证，请问应如何办理？
新浪房产频道答：申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：
1、申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授
权委托书；
2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件；
3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；
4、房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；
5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件；
6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等；
房屋买卖合同应当包括以下内容：
(1)当事人的基本情况；
(2)房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等；
(3)房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定；
(4)付款的时间方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定；
(7)违约责任；
(8)其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等；
(9)合同的签订日期、地点、签字人等。
精彩专栏
