房地产项目开发成本构成项目

一、土地开发成本构成

1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。

3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

① 场地平整

② 勘察设计

③ 临时设施

④ 桩基工程

⑤ 土建安装

⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。

⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。

5、耕地占用税

6、耕地开垦费

7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费

9、新增建设用地有偿使用费

10、南水北调费

11、新菜田开发基金

12、出让金业务费

13、契税

14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。

二、建筑及安装工程费

1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括:

① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。

② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。

③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。

④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括:

- 工作人员工资

- 工资附加费

- 办公费

- 差旅费

- 检验试验费

⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。

- 供热及换热站

- 供电设备、安装(外接及配电室、配电箱费用)

- 电梯

2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建

① 中小学校、幼儿园

② 健身设施或用房

③ 医院

④ 派出所

⑤ 环境卫生用房

⑥ 物业管理用房(保安监控室)

⑦ 居委会

⑧ 商店

⑨ 停车场(洗车场)

⑩ 其他服务设施

3、小区内公共设施配套工程建设费 (单指工程施工费用)

① 道路 停车场 地面硬化 围墙

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bsp;② 排水、排污管道

③ 供水管道、二次加压

④ 监控系统

⑤ 供电线路、路灯

⑥ 宽带及机房

⑦ 有线电视

⑧ 通讯线路

⑨ 供热管道及换热站

⑩ 园林、绿化

三、基础工程费

(主体工程基础费用)

四、城市基础设施配套费

1、渣土费

2、人防费

3、中学增建费

4、城市基础设施配套费

5、旧城改造费

6、公建地费

7、墙改费

8、便道占用费

9、环境保护监察费

10、城市绿化费

五、前后期费用

1、勘察设计费

2、监理费

3、招标费

4、质检费

5、测量、放线费

6、价格评估费

7、综合开发管理费

8、房屋所有权登记费

9、房屋所有权登记工本费

10、物业前期费

11、散装水泥限袋费

12、工程质量监督费

13、工程造价管理费

14、安全监督费

15、劳动定额测定费

16、外省承包工程管理费

17、施工图纸审查费

18、预算费

19、施工噪音管理费

20、专家评审费

六、预备费

1、热力补贴费

2、供暖

3、煤气集资

4、煤气施工

5、供电

6、供水外接

7、排污费

七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。

1、监察审计费

2、资质年审费

3、营业执照年审费

4、治安费

5、卫生费

6、行业管理部门培训费

7、城市交通集资费

8、报刊费

9、街道管理费

10、计划生育管理费

11、社会统筹

12、教育基金

八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息,各银行是以复利计息的。

九、不可预见费

十、销售、广告费

1、销售提成费用

2、广告费

3、销售营业税

十一、各种税费

国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。

十二、总投资额

十三、利润额

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篇2：房地产会计:房地产开发成本费用核算

　　房地产会计--房地产开发成本费用的核算

　　一、房地产开发的一般业务程序

　　1。投资决策分析阶段

　　2。项目前期工作阶段

　　3。前期建设阶段

　　4。房屋租售阶段

　　二、房地产开发成本核算对象确定的基本原则

　　1。一般开发项目，可按每一独立项目为成本核算对象，也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

　　2。同一开发地点、结构类型相同且开工、竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目，可以合并为一个成本核算对象。

　　3。不同施工单位共同承担的同一项施工工程，以该施工程项目和范围(各自施工部分)为核算对象。

　　4。对于规模较大、工期较长的开发项目，可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象。

　　三、房地产开发成本的核算

　　(一)房地产开发成本核算的内容

　　房地产开发成本：房地产企业在开发产品过程中发生的各项费用支出总额。

　　1。按用途(工程项目或开发产品)分类

　　1）土地开发项目成本费用支出：土地开发发生的各项直接费用、间接费用。

　　2）房屋建设项目成本费用支出：开发建设各种房屋发生的各项费用、支出。

　　3）配套设施工程项目成本费用支出：开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出。包括不能有偿转让和能有偿转让的公共配套设施。

　　4）代建工程项目成本费用支出：

　　2。按成本项目(经济内容)分类

　　1）土地征用及拆迁补偿费：征地费、安置费、拆迁补偿费等。

　　2）前期工程费：房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究、地质勘察、测绘、场地平整等费用。

　　3）基础设施费：房地产在开发中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施、道路等基础设施费用。

　　4）建筑安装工程费：房地产在开发中施工发生的各项建筑安装工程费、设备费。

　　5）公共配套设施费：可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。如：

　　6）开发间接费用：房地产开发企业的开发部(或工程部、开发现场等)为组织管理房地产开发项目而发生的各项间接费用。包括：…

　　(二)房地产开发成本核算的方法：制造成本法

　　1。开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用六个"成本项目"。

　　2。期间费用：销售费用、管理费用、财务费用。

　　(三) 房地产开发成本的归集和核算科目的设置

　　1。房屋开发建造成本

　　1）成本核算对象

　　①独立核算的单体工程。

　　②结构类型相同可合并的群体开发项目。

　　③开发项目内的一定区域或部位。

　　2）费用记入成本方式

　　①能按成本对象分清楚的:直接记入各的成本对象。

　　②不能按成本对象分清楚:先归集；待土地开发完成后,再分配记入各成本对象。

　　3）科目设置

　　"开发成本"账户

　　①核算内容：核算房屋、土地、配套设施、代建工程中各项费用。

　　②账户性质：成本类。

　　③账户结构：

　　借方：归集房屋、土地、配套设施、代建工程的开发费用；

　　贷方：转出完工开发产品成本；

　　借方余额：未完工开发产品成本。

　　④明细核算：

　　"开发产品"账户

　　①核算内容：核算完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本。

　　②账户性质：资产类。

　　③账户结构：

　　借方：转入已完工房屋、土地、配套设施、代建工程成本；

　　贷方：转出已销售房屋、土地、配套设施、代建工程成本；

　　借方余额：未销售开发产品成本。

　　④明细核算：

　　4）账务处理：P172-173例1、2、3。

　　开发时

　　借：开发成本-房屋开发(商品房)

　　贷：银行存款(应付账款)

　　完工时

　　借：开发产品-房屋开发(商品房)

　　贷：开发成本-房屋开发(商品房)

　　2。土地开发成本

　　1）成本核算对象

　　①每一独立开发的项目。

　　②一定的区域或地块。

　　2）费用记入成本方式

　　①直接费用:直接记入各的成本对象。

　　②开发间接费用:先归集；期末分配记入各成本对象。

　　3）科目设置：

　　4）账务处理：P171-172例1、2、3。

　　①为销售

　　开发时

　　借：开发成本-土地开发

　　贷：银行存款(应付账款)

　　完工时

　　借：开发产品-土地开发

　　贷：开发成本-土地开发

　　②为建房

　　开发时

　　借：开发成本-土地开发

　　贷：银行存款(应付账款)

　　完工时

　　借：开发成本-房屋开发(商品房)

　　贷：开发成本-土地开发

　　可直接记入时

　　借：开发成本-房屋开发(商品房)

　　贷：银行存款(应付账款)

　　3。配套设施成本

　　1）成本核算对象

　　①开发区确定的成本对象。

　　②每一独立的配套设施*。

　　2）费用记入成本方式：

　　3）科目设置：

　　4）账务处理：

　　①不能转让、不能分清成本对象

　　开发时

　　借：开发成本-配套设施开发

　　贷：银行存款(应付账款)

　　结转时

　　借：开发成本-房屋开发(商品房)

　　贷：开发成本-配套设施开发

　　②不能转让、能分清成本对象

　　开发时

　　借：开发成本-房屋开发(商品房)

　　贷：银行存款(应付账款)

　　③不能转让

　　开发时

　　借：开发成本-配套设施开发成本

　　贷：银行存款(应付账款)

　　完工时

　　借：开发产品-配套设施

　　贷：开发成本-配套设施开发成本

　　4。代建工程开发成本

　　1）成本核算对象：已确定的代建工程。

　　2）费用记入成本方式：

　　3）科目设置：

　　4）账务处理：

　　四、房地产开发期间费用的核算：见教材

篇3：房地产开发成本管理要领

　　成本控制和管理历来是企业管理的重心,房地产开发企业亦然。本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的经验,总结了一套“成本管理方法”。该方法主要用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况,尽量避免预算外支出,为进一步控制成本提供标准和控制手段。成本管理方法主要融合如下内容:合同管理、预算及资金管理、甲供材料管理。其中,预算及资金管理是核心。三者结合财务软件的报表开发功能,相互融通,但又各有侧重。

　　一、合同管理

　　公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始,所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位,所涉及的工程造价和材料价格合理,则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。

　　1.合同汇签与分类。

　　合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排,尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排,要与公司现有资金和未来资金计划相统一,避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间,或工程进度及质量标准,避免合同管理与工程管理不协调。

　　结合房地产开发企业实际情况,合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括:土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括:土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备(电梯)合同、装修材料合同、其他材料设备合同。

　　2.合同的录入与执行。

　　将已分类合同结合财务软件的报表功能,设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”,使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后,成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导,从而较好执行合同。

　　3.报告。 按周申报合同清单及汇总统计表。

　　二、工程预算及资金瞥理

　　参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容,每一项所涉及的金额又相当巨大,故须重点控制。

　　1.工程预算的编制、录入。

　　工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议,达到事前成本控制的目的;工程预算编制完毕后,公司预算部门将工程预算交成本会计进行录人工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。工程预算的录入指成本会计结合财务软件的报表开发设计功能,录入到本公司自行设计好的房地产开发成本分析报表中。此时须注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致,以便日后财务软件自动提取实际发生额时,能与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析,从而有效实施事中成本管理和控制;并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

　　2.工程款支付。

　　各用款部门填写用款单时,按“工程项目。分部工程--分项工程--单位工程”写清楚,成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对,能立刻确认是否应该支付此款项,并将此信息上报主管领导。若付款,则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

　　在工程款的支付过程中,须注意的是:要有正确的付款流程,该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流,再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。