房地产项目开发立项管理
确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划,并符合房地产开发年度计划的要求,按照国家有关规定需要计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产;房地产开发项目的开发建设还应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
开发项目土地使用权的取得
土地使用权的取得方式在《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定:房地产开发用地应当以出让的方式取得;但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形:一是《城市房地产管理法》规定,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地;二是1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定:“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应”。
建设条件书面意见书在《城市房地产开发经营管理条例》规定:土地使用权出让或划拨前,县级以上人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出就让或者划拨的依据之一,包括:
1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
2.城市规划设计的条件;
3.基础设施和公共设施的建设要求;
4.基础设施建成后的产权界定;
5.项目拆迁补偿、安置要求。
房地产项目实行资本金制度
1996年8月23日,国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]25号),该通知规定,从1996年开始,对各种经营性投资项目,包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度,投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。
投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者认购的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资,但不得以任何方式抽出。
项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资,但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度,并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金,可以有效地防止部分企业的不规范行为,减少楼盘“烂尾”等现象的发生。
不按期开发的处罚原则
《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。其目的是为了防止利用土地进行非法炒作,激励尽快将土地投入使用,促进土地的合理利用。
这里所指的满一年未动工开发的起止日,是指土地的使用权出让合同生效之日算起满一年。动工开发日期,是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发,必须进行实质性投入,开工后必须不间断地进行基础设施、住房建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平,即视为启动。一经启动,无特殊原因则不应当停工,如稍作启动即停工无期,不应算作开工。
《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置,不征收土地闲置费。
(一)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力,是指依靠人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪涝等自然灾害。
(二)因政府、政府有关部门的行为造成开工延期的。
(三)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而造成动工开发延期的,如发现地下文物等问题。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：房地产模型设计制作立项请示
关于**名筑B区模型设计及制作的立项申请
公司领导:
由于**名筑B区一期(3至7号楼)将于20**年底推出市场,考虑到新项目的推出前即蓄客期间,一个具性价比的精美模型有利于客户对**名筑的了解、促进新项目客户积累以及新项目的销售,所以我部建议尽快落实**名筑模型设计及制作单位筛选及合作前签约准备工作,于11月1开始制作,预计设计及制作工期为30个自然日。
我部非常重视**名筑模型设计及制作,在国庆期间到访20**深圳秋季房地产交易会参观各大参展商楼盘模型,并邀请八家专业模型设计及制作公司前来洽谈及报价。经过对八家公司的模型设计制作方案及价格对比,分析及评估,我部建议首选合作单位为"**模型",(来自:www.pmceo.com)但其价格最高,我部希望通过进一步的议价交涉能将价格控制在"**"与"**"两家公司的价格幅度内。次选合作单位为深圳**艺术设计有限公司或深圳市**模型有限公司为**名筑B区的模型制作合作商(详见以下报价对比及各附件中报价费用明细):
报价单位名称 | 模型底盘尺寸、比例 | 总价格（含底座、运费、税金） | 均价元/㎡ |
**模型设计有限公司 | 6m×4.8m（空白处较多） 建筑1：100 环境1：90 | 10．3万 | 3576 |
**艺术设计有限公司 | 6M*3.5M 比例约为1：100 | 9.2万 | 4381 |
**模型 | 6M×3.5M 景观1:100 建筑1:120 | 11.4万 | 5428 |
**模型 | 5.8M*3.2M 比例约为1：100 | 10.9万 | 5873 |
**模型设计有限公司 | 6.8m*4m 比例约为1：100 | 15.8万 | 5809 |
**模型有限公司 | 6M*3.5M 比例约为1：100； | 8.5万 | 4048 |
**模型 | 5.8*3.6 建筑1：110 园林1:100 | 12.8万 | 6130 |
**建筑模型有限公司 | 6.5m× 3.5m 园林1：85；建筑1：100 | 15.3万 | 6725 |
附件一:模型公司报价及联系方式
附件二:模型制作方案及报价(博丽雅)
附件三:模型制作方案及报价(**)
附件四:模型制作方案构思及费用报价说明书(山之田)
附件五:模型制作建议(大峡谷)
附件六:模型策划及报价(艺奔)
附件七:模型创作思想及制作方案诠释(**)
附件八:模型策划案(尚美林)
附件九:模型报价(**)
*为了不造成资源浪费,B区其它楼栋模型先预留水晶板承台,后期随着销售节奏需要再进行安装,安装费用将于本次合同签定时作出协商并于合同内说明。
营销策划部:
二〇〇八年十月二十二日
篇3：房地产公司开发项目立项报批控制工作程序
房地产公司开发项目立项报批控制程序
1.目的
通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作；
3.2财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。
4.控制程序
4.1立项报批工作的主要工作内容包括：
a)根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料；
b)联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书；
c)协调解决立项报批中的有关工作。
4.2在立项报批工作开展前，由策划与营销中心对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由策划与营销中心经理和分管副总经理审批后实施。
4.3立项报批的主要项目包括：
4.3.1联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文；
4.3.2联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取"工程建设项目报建证"；
4.3.3联系地方规划管理部门和建委，办理"建设用地规划许可证"；
4.3.4联系土地管理部门，办理工程项目的"土地证"；
4.3.5联系地方规划管理部门，办理"规划工程建设许可证"；
4.3.6联系地方建委，办理工程项目的"施工许可证"；
4.3.7上级主管部门规定需办理的其它项目。
4.4根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由策划与营销中心组织进行准备和收集：
4.4.1策划与营销中心负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料；
4.4.2项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等；
4.4.3财务与资产经营部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料；
4.4.4总经理工作部负责提供职责范围内的有关文件资料。
4.4.5策划与营销中心根据立项报批的要求,收集有关资料，由策划与营销中心经理审核后，进行立项报批手续的办理。
4.5由策划与营销中心随时检查协调立项报批工作的进展情况，对工作中存在的重大问题，及时向分管领导、总经理汇报，研究制定解决方案，并组织实施。
4.6各种立项报批工作完成后，由策划与营销中心依据Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的要求，及时收集整理报批的有关文件资料进行归档，对立项报批的证书，依据有关规定及时传送有关部门。
5.质量记录
5.1QR09-01立项报批记录表
6.支持性文件
6.1Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇4：房地产公司质量手册:立项报批控制工作程序
房地产公司质量手册：立项报批控制程序
1.目的
通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。
3.职责
3.1 策划与营销中心负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作；
3.2 财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。
4. 控制程序
4.1 立项报批工作的主要工作内容包括：
a)根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料；
b)联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书；
c)协调解决立项报批中的有关工作。
4.2 在立项报批工作开展前，由策划与营销中心对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由策划与营销中心经理和分管副总经理审批后实施。
4.3 立项报批的主要项目包括：
4.3.1 联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文；
4.3.2 联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取“工程建设项目报建证”；
4.3.3 联系地方规划管理部门和建委，办理“建设用地规划许可证”；
4.3.4 联系土地管理部门，办理工程项目的“土地证”；
4.3.5 联系地方规划管理部门，办理“规划工程建设许可证”；
4.3.6 联系地方建委，办理工程项目的“施工许可证”；
4.3.7 上级主管部门规定需办理的其它项目。
4.4根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由策划与营销中心组织进行准备和收集：
4.4.1 策划与营销中心负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料；
4.4.2 项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等；
4.4.3 财务与资产经营部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料；
4.4.4总经理工作部负责提供职责范围内的有关文件资料。
4.4.5 策划与营销中心根据立项报批的要求,收集有关资料，由策划与营销中心经理审核后，进行立项报批手续的办理。
4.5 由策划与营销中心随时检查协调立项报批工作的进展情况，对工作中存在的重大问题，及时向分管领导、总经理汇报，研究制定解决方案，并组织实施。
4.6 各种立项报批工作完成后，由策划与营销中心依据Q/TZH- WI-008《档案管理办法》的要求，及时收集整理报批的有关文件资料进行归档，对立项报批的证书，依据有关规定及时传送有关部门。
5. 质量记录
5.1 QR09-01立项报批记录表
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇5：房地产立项报批控制程序
1.目的
通过对立项报批的控制,确保工程项目立项报批工作的顺利进行,满足工程建设的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。
3.职责
3.1 策划与营销中心负责,工程部和项目部配合,办理立项报批工作;
3.2 财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。
4.控制程序
4.1 立项报批工作的主要工作内容包括:
a)根据各种立项报批的要求,收集整理有关的文件资料;
b)联系有关的上级主管部门,办理各种立项报批的手续,领取有关的证书;
c)协调解决立项报批中的有关工作。
4.2 在立项报批工作开展前,由策划与营销中心对工程项目的整体立项报批工作进行研究,明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等,立项报批计划,由策划与营销中心经理和分管副总经理审批后实施。
4.3 立项报批的主要项目包括:
4.3.1 联系行业主管部门和地方政府计委,办理工程项目的计划批文;
4.3.2 联系地方建委,办理工程项目的报建手续,领取"工程建设项目报建证";
4.3.3 联系地方规划管理部门和建委,办理"建设用地规划许可证";
4.3.4 联系土地管理部门,办理工程项目的"土地证";
4.3.5 联系地方规划管理部门,办理"规划工程建设许可证";
4.3.6 联系地方建委,办理工程项目的"施工许可证";
4.3.7 上级主管部门规定需办理的其它项目。
4.4根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料,由策划与营销中心组织进行准备和收集:
4.4.1 策划与营销中心负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料;
4.4.2 项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等;
4.4.3 财务与资产经营部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料;
4.4.4总经理工作部负责提供职责范围内的有关文件资料。
4.4.5 策划与营销中心根据立项报批的要求,收集有关资料,由策划与营销中心经理审核后,进行立项报批手续的办理。
4.5 由策划与营销中心随时检查协调立项报批工作的进展情况,对工作中存在的重大问题,及时向分管领导、总经理汇报,研究制定解决方案,并组织实施。
4.6 各种立项报批工作完成后,由策划与营销中心依据Q/TZH- WI-008《档案管理办法》的要求,及时收集整理报批的有关文件资料进行归档,对立项报批的证书,依据有关规定及时传送有关部门。
5.质量记录
5.1 QR09-01立项报批记录表
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
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