共用宗地面积分摊三种方案

已购公有住房每户的土地使用面积,由独立使用面积和分摊面积两部分组成。

这里所称的分摊面积,是指每套房分摊的共用宗地面积。

共用宗地面积,是指最终确定的小区土地使用面积(宗地面积)减去分户独立使用面积之和的剩余部分。

方案一:两步分摊

共用宗地面积的分摊分两步进行:

第一步,按照第幢住宅楼建筑占地面积(减去独立使用面积)占宗地内总建筑占地面积的比例分摊到住宅楼。

第二步,按照每户建筑面积(或使用面积)占整幢住宅楼总建筑面积(或使用面积)的比例分摊到户。用公式表示为:

每户土地使用权面积=独立使用面积+每户分摊面积

每户分摊面积=所在住宅楼分摊面积×该套房的建筑面积(或使用面积)/所在住宅楼总建筑面积(或总使用面积)

所在住宅楼分摊面积=共用宗地面积×所在住宅楼建筑占地面积/宗地内住宅楼建筑占地面积总和

共用宗地面积=宗地面积-独立使用面积之和

方案二:一步分摊

共用宗地面积的分摊,按照每户建筑面积(或使用面积)占小区内所有住宅楼合计的总建筑面积(或使用面积)的比例分摊到户。用公式表示为:

每户土地使用权面积=独立使用面积+每户分摊面积

每户分摊面积=共用宗地面积×该户建筑面积/宗地内所有住宅楼合计的总建筑面积

共用宗地面积=宗地面积-独立使用面积之和

方案三:带系数一步分摊

共用宗地面积的分摊,按照每户折减建筑面积(或使用面积)占小区内所有住宅楼合计的总折减建筑面积(或使用面积)的比例分摊到户。

这里所谓的每户折减建筑面积,是指在每户的建筑面积上乘以一个按住宅楼层数给定的系数。小区内每户折减建筑面积之和即为总折减建筑面积。用公式表示为:

每户土地使用权面积=独立使用面积+每户分摊面积

每户分摊面积=共用宗地面积×该户折减建筑面积/宗地内所有住宅楼合计的总折减建筑面积

共用宗地面积=宗地面积-独立使用面积之和

每户折减建筑面积=每户建筑面积×按住宅楼层数给定的系数

宗地内所有住宅楼合计的总折减建筑面积=每户折减建筑面积之和

带系数一步分摊方案主要仍以建筑面积为分摊的基准,在小区物业类型单一的情形下,与方案二即一步分摊方案没有显著差别,但它也能够合理地适用于一个小区公用宗地内同时存在低层住宅楼和高层住宅楼时的情形。在这种情形下,若完全按照建筑面积分摊共用宗地面积(方案二的方法),高层住宅楼的住户会因为跟低层住宅楼的住户以一样的“土地使用面积/建筑面积”比例分摊土地使用面积而“吃亏”。

为此,理论上可以对不同层数的住宅楼实行不同的折减系数,住宅楼层数越高,折减系数越小,从而平衡高层住宅楼和低层住宅楼之间分摊不公平的问题。

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篇2：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(1999年)

　　本文提要：商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。颁布单位:建设部

　　第一条 根据国家有关技术标准,制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。

　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　第四条 商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积扣除)。

　　第五条 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成:

　　1、套(单元)内的使用面积;

　　2、套内墙体面积;

　　3、阳台建筑面积。

　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下:

　　1、套(单元)内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　2、套内墙体面积

　　商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共有墙及非共用墙两种。

　　商品房各套(单元)之间的分隔墙www.pmceo.com、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

　　3、阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　4、套内建筑面积的计算公为:

　　套内建筑面积

　　套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成:

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

　　2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　第九条 公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算:

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室(来自:www.pmceo.com)、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

　　第十一条 公用建筑面积分摊计算

　　各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记,可参照本规则执行。

　　第十三条 本规则由建设部解释。

　　第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。