房屋经纪人培训教程:建筑面积

　　房屋经纪人培训教程：建筑面积

　　一、房屋面积的分类

　　1、实用面积（净面积）

　　它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。

　　2、建筑面积（套内面积、轴线面积）

　　包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。

　　3、公摊面积

　　是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。

　　二、计算建筑面积的范围：

　　1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。

　　2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

　　3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。

　　4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

　　5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

　　8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

　　9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。

　　10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

　　14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。

　　三、不计算建筑面积的范围

　　1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

　　2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

　　3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。

　　4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。

　　5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。

　　7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。

　　8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

　　9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：房产买卖纠纷全权委托书(建筑面积)

　　房产买卖纠纷全权委托书(建筑面积)

　　自然人因定居台湾无法处理与内地的经济纠纷的，需要委托其他人代为处理。这时，委托书非常重要，因为如果授权不明确或者存在漏洞，将限制受托人处理事务的权限。

　　委托人：z先生，身份证号

　　住址：台湾**市

　　受托人：，身份证号：

　　联系地址：**市嘉禾路

　　20**年，本委托人向**F建设发展有限公司购买中国**市嘉禾路J大厦A幢000室房产。该房产存在实际建筑面积少于双方约定等情况。现委托人决定委托受托人代为全权处理与**F建设发展有限公司之间上述房产买卖的全部相关事宜，以维护自身合法权益。具体委托权限如下：

　　1、代为谈判，代为和解，代为承认、变更、放弃民事权利，代为负担民事义务，代为决定和解款项金额，代为签署相关法律文书，代为领取和解款项。

　　2、代为向法院起诉，收集提供证据材料，申请财产保全、证据保全、先予执行及代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉；代为提起强制执行申请，代为领取执行款项；代为签署、领取相关法律文书等。

　　3、有权转委托律师等第三人在上述权限范围内处理相关事务，有权决定律师费金额及支付等相关事宜。

　　委托人：

　　（签字、捺印）

　　日期：

篇3：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(1999年)

　　本文提要：商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。颁布单位:建设部

　　第一条 根据国家有关技术标准,制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。

　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　第四条 商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积扣除)。

　　第五条 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成:

　　1、套(单元)内的使用面积;

　　2、套内墙体面积;

　　3、阳台建筑面积。

　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下:

　　1、套(单元)内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　2、套内墙体面积

　　商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共有墙及非共用墙两种。

　　商品房各套(单元)之间的分隔墙www.pmceo.com、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

　　3、阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　4、套内建筑面积的计算公为:

　　套内建筑面积

　　套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成:

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

　　2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　第九条 公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算:

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室(来自:www.pmceo.com)、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

　　第十一条 公用建筑面积分摊计算

　　各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记,可参照本规则执行。

　　第十三条 本规则由建设部解释。

　　第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。

篇4：关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002年)

　　建住房[20**]74号

　　各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门:

　　为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作,保护当事人合法权益,现就有关问题通知如下:

　　一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。

　　二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定,由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

　　三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行:

　　(一)房屋层高

　　计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。

　　(二)外墙墙体

　　同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。

　　各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。

　　金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理。

　　(三)斜面结构屋顶

　　房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

　　(四)不规则围护物

　　阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。

　　(五)变形缝

　　与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

　　(六)非垂直墙体

　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

　　房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。

　　(七)楼梯下方空间

　　楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　　(八)公共通道

　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。

　　(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

　　(十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑(来自:www.pmceo.com),不计算建筑面积。

　　(十一)室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算。

　　四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

　　五、本通知自二○○二年五月一日起执行。

　　各地在执行中有何问题,请及时告我部住宅与房地产业司。

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