土地估价师试题-土地估价实务

　　1998年土地估价师试题-土地估价实务

　　一、综合计算题(共3小题,第一小题20分,后两小题每题30分。要求列出算式、计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分)

　　某市一综合大厦,于1995年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建筑面积为4000平方米;4~10层为写字楼,建筑面积为7500平方米,建筑总容积率为4。该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元。1998年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。

　　据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米o日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米o日;同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为:商场5.0元/平方米o日(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/日o平方米(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/建筑平方米,年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑平方米,经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。

　　计算结果：

　　该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下的土地使用权价格:

　　总地价:4245.175万元

　　单位地价:14765.83元/平方米

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篇2：全国土地估价师资格考试试题答案

　　第二部分计算题

　　题1 计算结果

　　50年期可出让土地平均单价:693.3元/平方米

　　题2 计算结果

　　宗地于2000年11月1日的土地单位面积价格:17156元/平方米

　　总地价:1715.6万元

　　题3 计算结果

　　(1)该城市住宅地价指数 (2)待估宗地70年期于2000年10月1日单位面积价格:1454.79元/平方米

　　题4 计算结果

　　最低建筑容积率3.0

　　试卷四 土地估价实务

　　第一部分综合计算题

　　题1 计算结果

　　可抵押贷款额5924.43万元

　　题2 计算结果

　　最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数,地价为924.52元/平方米;HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可,地价为906.33元/平方米。

　　第二部分案例综合分析

　　1.答题要点

　　(1)简单算术平均法。

　　(2)加权平均法。

　　(3)直接取市场比较法的评估结果。

　　(4)以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正。

　　2.答题要点

　　(1)收集的资料包括:

　　①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

篇3：土地估价师试题-土地估价理论方法

　　2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法

　　1.土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。

　　2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。

　　3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。

　　4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。

　　5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。

　　6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。

　　7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。

　　8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。

　　9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。

　　10.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。

　　11.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。

　　12.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。

　　13.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。

　　14.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。

　　15.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。

　　16.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。

篇4：土地估价师试题-土地估价实务

　　2000年土地估价师试题-土地估价实务

　　第一部分 综合计算题

　　(共2题,每题各15分,总分30分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式;无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题)

　　一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?

　　项目其他有关资料如下:

　　(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。

　　(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。

　　(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。

　　(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%

　　二、C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料,评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格 (计算地价时,案例选择不少于四个)。

　　(1)案例资料:

篇5：土地估价师试题-土地管理基础

　　2000年土地估价师试题-土地管理基础

　　2000年土地管理基础试题

　　一. 判断题(共20题,题号1~20,每题1分。请判断下列说法的正确或错误,并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂"√ ",认为错误的涂"×".答题错误倒扣1分,本题总得分最多扣至0分)

　　1.土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。

　　2.国有土地使用权出让最低价是指为防止低价出让国有土地使用权而实施的最低基准地价。

　　3.土地利用总体规划是国家实行土地用途管制的基础。

　　4.土地位置的固定性决定了土地市场不是实物交易意义上的市场。

　　5.农民宅基地应经村委会审查,由乡(镇)人民政府审批。

　　6.两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,必须共同申请土地登记。

　　7.出让土地使用权出租后,承租人必须继续履行国有土地使用权出让合同。

　　8.土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地,因此一定区域内的土地资源就是该区域内的全部土地。

　　9.国有企业以土地使用权作价入股的,其土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额。

　　10.承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人。

　　11.同一宗地多次抵押时,以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。

　　12.地下资源,埋藏物,市政公用设施均不属于国有土地使用权出让范围。

　　13.集体土地依法转为国有土地后,原集体土地使用者继续使用该国有土地的,应当持有关文件申请集体土地使用权变更登记。

　　14.公民个人依法取得的国有土地使用权可以继承。

　　15.我国农村和城市郊区的土地全部属于农民集体所有。