房地产建筑基础知识
房地产市场的三级划分与各级市场的参与人:
(1)一级市场:指土地使用权的出让市场。
(2)二级市场:指开发商向个人出售商品房
(3)三级市场:指买了房子的人再将其售出去,即再交易
二、房屋分类:
1.根据产权关系分类:
①商品房
②福利房(对政府职员:主体较特殊)
③集资房(单位建)
④农民房(宅基地)等等
2.根据功能分类:
①住宅
②办公
③商业
④工业用房
住宅用地:
纯住宅70年 商业40年
商住两用50年 工业50年
教科文卫体50年
三、登记的形式:
1.初始登记(总登记)
2.转移登记
3.变更登记(变更姓名)
4.抵押登记(对银行)
四、岗前专业知识培训
相关名词解释
1、房地产:是房产和地产的合称,它是指土地、建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分,以及附带的各种权益(所有权、::经营权、使用权),房地产又称不动产或物业。
2、房地产开发经营:是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
3、房地产交易:是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
(1)房地产转让:是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
(2)房地产抵押:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
(3)房屋租赁:是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
4、商品房:是指房地产开发企业在开发建设中专门用作商品销售的住宅与其他房屋。
5、商品房的销售:是指商品房现销和商品房预售。
(1)商品房现销:是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房屋价款的行为。
(2)商品房预售:是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房屋价款的行为。
6、安居房:又称经济实用房。它是指以中低档收入家庭住房困难户为提供对象。并按国家住宅建设标准(不包括别墅、高级公寓、外销住宅)修建的经济适用性普通住宅。土地是由政府无偿划拨,住户只拥有使用权。
7、三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整。
8、土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内,出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付一定土地出让金的行为。它可采取拍卖、招标或者双方协议的方式进行。
9、建筑容积率:它又称建筑面积毛密度,简称容积率,这是指每公顷(100亩)居住小区用地范围内拥有的各类建筑面积(m2/ha)。
即:建筑总面积÷总用地面积=建筑容积率(%)
10、建筑密度:是指居住小区用地范围内各类建筑的基底总面积与居住小区总用地面积的比率(%)。
一般情况下,容积率越高,建筑总面积就越大,土地利用率高,经济效益好,但周边环境受影响。在相同的容积率下,建筑密度越低,说明小区内建筑物平均层数高,地面空间大,绿地率高,居住环境好。
11、绿地率,它是指居住小区内所有绿地总面积占居住小区总用地面积的比率(%),绿地率是衡量一个小区环境优劣的一个十分重要的指标,绿地率越高,说明环境就越优美舒适,接建设部规定,居住小区的绿地率一般不得少于25%。
12、采光:它是指光线、日照的明亮程度。
采光系数:它是指房屋窗户洞口面积与该房屋地面面积的比率(%)。
13、标准层:它是指平面布置完全相同的楼层。
14、错层:通过横向和纵向剖面可以看出,每一楼层几个部分之间的楼地面高低错开(通常是3、5、7步梯),不占两个完整的楼层空间,俗称小复式。
15、跃层(欲称楼中楼):又称复式结构,它是一套住宅占有两个完整的楼层,上下两层有内部楼梯连接。错层、跃层是现代住宅发展的一种趋势,最大的优点是住宅内部实行了动静分区。
16、卧室:主要是用来作休息之用,它的设计应该是房屋的开间,进深要有利于布置家具。
17、起居室:我们习惯上称之为厅,它包括客厅和餐厅,用于就餐的叫餐厅,用于会客、休闲和娱乐的叫客厅,对于餐厅和客厅来说有的设计是将二者合而为一,有的设计又是单独分开,从住宅的发展来看,二者的分开有利于日常生活,按建设部的规定,起居室的净面积不得少于12m2。
18、门斗:又称玄关,它位于住宅的入户处,主要作用是用于户外与户内空间的过渡连接,以提高住宅的私密性程度。
19、过道:它是指一套住宅内的水平交通空间。
21、层高:它是指相邻两个楼面之间的垂直距离,接建设部规定,一般应为3m。
22、净高:又称内空,它是指本楼面或地面至上一楼楼板底面的垂直距离(一般为2.8m)。
23、住宅的私密性;它是指住宅内住户生活的隐密性,一般是用动静分区、软硬隔断、栋距分隔来进行保护。
24、住宅的通风:它是指自然空气的来源、去路。
25、住宅的朝向:它是指一个房屋大门的面对方向(传统观念上,中国住宅多为座南朝北)。
26、栋距:是指建筑物与建筑物之间的水平距离。
27、阳台:是指上方设有遮盖物的位于居室外的活动空间,它有外挑式阳台和内藏式阳台两种(按房屋测量规定:封闭阳台计算全面积、半封闭阳台计算半面积)。
28、露台:是指其上方未设任何遮盖物的居室外部活动空间,一般不计算面积。
29、土地使用权出让--是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。方式:拍卖、招标、协议用地、历史用地。出让最高年期由国务院规定。出让合同由市、县级人民政府土地管理部门与土地使用者签订。距合约规定的动工开发日满一年未动工开发者,征出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工无偿收回土地使用权(不可抗力或政府行为命令除外)。
30、房地产转让--是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
31、建筑面积──指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。每户(或)拥有的建筑面积叫分户建筑面积。建筑面积包括:使用面积和公共面积二个部分。
32、销售面积--是指商品房权利人实际使用的自有建筑面积与该权利人应分摊的公用面积的和。
33、套内面积--即套内建筑面积,包括套内使用面积,套内墙体面积及套内阳台建筑面积。
34、使用面积──指包括墙体结构在内的直接为办公、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间,以及壁框、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)2.2M以上的阁(暗)楼(指建筑层高含2.2M以上)等的面积。在计算分户建筑面积时,如:两户共有(即共墙)其所属面积由两户平均的分摊。
35、公共面积──建筑物之主体内,户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库,设备层或技术层,内外楼梯悬挑平内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱两面三刀蓬,突出屋面有护结构的楼梯间、小箱、电梯机房等。
36、公共设施--指物业管理区域内,由业主和使用人公共使用的道路、绿地、停车场、照明路灯、排水管道、化粪池、垃圾箱(房)等设施。
37、入伙日--交房日
38、起价--最低成交价
39、实用率--公摊率
40、实用面积--套内面积
41、层高--下层地板面或上(下)表面到相邻上层楼板面或下(上)表面的尺寸。
42、开间--指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
43、进深--在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
44、净高=层高-楼层板厚度
计算公式:
1.容积率=总建筑面积÷占地面积
2.绿化率=绿地面积÷占地面积(生态环保达70%以上,一般至40%以上)
4.使用率=非公摊÷(公摊+非公摊)*100%
公摊部分包括:设备间、电梯间、变电间、垃圾屋等
不应纳入公摊部分:阳台的维护部分、地下独立的阁楼、防空设计的地下室、已作为独立使用空间销售或出租的面积。
5.建筑密度= 建筑物基底总面积 /建设用地总面积
公用建筑面积(建筑面积-套内)
6.公摊系数=套内建筑面积之和
(套内建筑面积之和=净面积+阳台+外墙体面积+内墙中轴线)
7.公摊率=公用建筑面积/ 总建筑面积
(一)、房地产面积测算基本方法
1、房地产测算的一般规定
(1)房产面积测算的内容
面积测算是指水平面积测算。它分为房屋面积和用地面积测算两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积,共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
(2)房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上
(3)房屋的使用面积
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影面积计算。
(4)房屋产权面积
房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(5)房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积(也称公摊)。
(6)面积测算的基本要求
各类面积测算必须独立测算两次,其比较差应在规定的限差内,取中数作为最后结果。面积以平方米为计量单位,取至0.01m2(即小数点后两位)。
(2)房屋建筑面积测算的有关规定
(1)计算全部建筑面积的范围
①永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
③穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上,按其水平投影面积计算。
④楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
⑤房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
⑥挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
⑦属永久性结构且有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
⑧与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
⑨房屋间永久性的封闭架空通廊,按外围水平投影面积计算。
⑩地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及围护墙)外围水平投影面积计算。
⑾有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构面外围水平投影面积计算。
⑿用玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
⒀属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
⒁依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
⒂有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
(2)计算一半建筑面积的范围
①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
③未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
(3)不计算建筑面积的范围
①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
③房屋之间无上盖的架空通廊。
④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
⑥骑墙、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。
⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
3、成套房屋建筑面积的测算
(1)成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
(2)套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
②套内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。
③不包括在结构积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
④内墙面装饰厚度计入使用面积。
(3)套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外围(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体接水平投影面积全部计入套内墙体面积,外墙拆半,内墙全算。
(4)套内阳台建筑面积
套内阳
4、共有共用面积的处理
(1)共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
(2)共有共用面积的处理原则
①产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。
②无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
5、共有建筑面积的分摊
(1)共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不能计入共有建筑面积。
(2)共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和。并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。
(3)共有建筑面积的分摊方法
①住宅楼共有建筑面积的分摊方法
分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
分摊系数=共有建筑面积总和÷整幢楼的套内建筑面积之和×100%
②商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢楼的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。即住宅部分分摊得到的全幢楼共有建筑面积和商业部分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所分::得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分:将分摊得到的整幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋应分摊的分摊面积。
商业部分:将分摊得到的整幢共有建筑面积,加上商业部分本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层本身的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积,按比例分摊至各套,求得各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
篇2：房地产策划师教程:建筑规划基本知识
一．建筑识图基础知识
房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按 照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。
（一）．施工图的内容和用途
一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：
1．图纸目录:包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。
2．设计总说明:主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技 术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。
3．建筑施工图:包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。
4．结构施工图:包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。
5．设备施工图:包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。
（二）施工图中常用的符号
为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称“标准”），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：
1．定位轴线
在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。
定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号， 用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中I、O及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的 定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。
2．标高
在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。
标高有绝对标高和相对标高。
绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。
相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高－0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。
3．尺寸线
施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。
在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不 能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应 标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。
二．建筑材料基础知识
（一）建筑材料的分类
根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。
（二）建筑材料的基本性质
1．材料结构状态的主要参数
（1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。
（2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。
（3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。
（4）密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。
2．密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。
（三）材料的力学性质
1．强度
材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。
根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。
弹性也塑性
材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。
2．韧性与脆性
材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。
3．硬度与耐磨度
材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。
（四）材料的物理性质
材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。
（五）胶凝材料
能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。
1．气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。
2．水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。
（六）混凝土及砂浆
混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。
砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。
（七）建筑钢材与木材
1．建筑钢材
建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。
2．木材
木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。
（八）防水、保温隔热及吸声材料
1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。
2．保温和吸声材料
（1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。
（2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。
（九）墙体材料
墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。
1．粘土砖
（1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240*115*53(单位：毫米)
（2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30％－35％，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。
2．砌块
砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。
（十）装饰材料
1．装饰材料的基本要求及选用
建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：
（1）材料的颜色，光泽和透明性
（2）花纹图案、形状和尺寸
（3）质感
2．常用建筑装饰材料
常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。
篇3：房地产基础知识培训:建筑知识
房地产基础知识培训：建筑知识
一、建筑物的分类
1、按建筑物的使用性质分类
建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。
（1）居住建筑
居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。
（2）公共建筑
公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；
生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；
文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；
托幼建筑：托儿所、幼儿园等；
科研建筑：研究所、科学实验楼等；
医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；
商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；
体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；
文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；
交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；
其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。
2、按建筑物的结构类型和材料分类
建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。
一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。
3、按建筑物的层数分类
低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。
多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。
高层建筑：一般指七层以上的房屋。
居住建筑按层数可分为：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为高层住宅；10层以上为高层住宅。一般地，12层以下又称小高层住宅。
二、房屋建筑的构造
-幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。
1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。
2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。
3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。
4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。
5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。
6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。
7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。
8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。
三、房地产名词解释及问答
1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。
3、占地总面积：建筑占用土地的面积，谓建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。
4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。
5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。
6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。
8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。
9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。
11、绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）
12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。
13、住宅：供人们生活居住的建筑。
14、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。
15、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。
16、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。
17、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50DB以下）
18、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。
19、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室--厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。
20、进深：建筑中表示横向(建筑短向)尺度的名称。进深大用地比较经济，但对日照采光等不利。
21、开间：一般把建筑长向的柱与柱之间，或墙与墙之间的距离。
22、层高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距离(一些屋面上设有设备间的建筑，应计到设备间上檐
23、承重墙：需支承建筑重量和使用
荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。24、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。
25、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。
26、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小时的日照。
27、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。
28、复式住宅：在多层或高层中每户占两层或三层的住宅。
29、跃层(错层)：在多层或高层中每户在本层外另在其上层或下层再占中层，或在本层外在其上或下错开半层，高度占一层或半层。
30、高新技术在住宅中的体现，随科技发展其程度不断提内容增多，当前住宅中应具有安全报警(防火、防盗、防煤气泄漏)三表(水、电、煤气)自动计表抄表计费，以及现代化通讯(电视、电话、上网)技术装备条们件。
31、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。
32、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。
33、社区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。
34、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。
35、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等-系列措施而设计成的未来居住建筑。
36、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。
37、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，-般指公用停场，不同于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。
土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
混凝土：水、水泥、石子、沙子搅拌在一起的混合物。
柱：是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。
板：是直接承担其上面的平面荷载的平面构件，它支撑在梁上或直接支撑在柱上，再把所有荷载传给梁或柱。
用地性质：是指规划用地的使用功能。
用地面积：是指规划地块划定的面积。
用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。
容积率：是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积
日照间距：日照间距＝建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为1.2倍）
绿化率：绿化率＝绿化面积/规划用地面积
建筑控制高度：又称建筑限高，是指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。
建筑密度：是指地块内所有建筑物的基底总面积占地块面积的比例，即：建筑密度＝建筑基底总面积/建筑用地面积。
建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
得房率：房屋实用面积与房屋建筑面积之比，即：得房率＝房屋实用面积/房屋建筑面积
楼花：即未完成的商品房，也叫期房。
居住人口密度：居住人口密度＝居住总人口/总用地面积
公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面积/住宅建筑面积
篇4：房地产基础知识培训:建筑知识问答
房地产基础知识培训：建筑知识问答
1.何为砖混结构建筑？
答：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
2.何为钢筋混凝土结构建筑？
答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。
3.成套房屋建筑面积包括？
答：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
4.预售房屋需要那些基本条件？
答：○1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
○2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
○3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
○4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
5."五证俱全"是指哪五证？
答：○1.建筑施工许可证
○2.房屋预售许可证
○3.建筑用地规划许可证
○4.国有土地使用证
○5.建设工程规划许可证
6.何为三通一平？
答：水通、电通、煤气通、场地平整。
7.何为七通一平？
答：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。
8.土地使用权的最高出让年限？
答：○1.居住用地70年；
○2.工业用地50年；
○3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
○4.商业、旅游、娱乐用地40年；
○5.综合或其它用地50年。
9.房屋的保修内容与保修期限？
答：○1.屋面防水为5年；
○2.土建为1年，具体包括：
a.墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；
b.墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；
c.墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；
d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；
○3.卫生洁具为1年；
○4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；
○5.管道堵塞为2个月；
○6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。
10.住宅按建筑层数划分为？
答：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。
对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类：
○1.低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50m；
○2.中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75m；
○3.高高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100m；
○4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。
11.居住人口密度：居住总人口/总用地面积（600～800人/公顷）
公共建筑比例：公共建筑面积/总住宅面积（一般为16%～20%）
配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%）
12.屋顶分类：
①屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。
四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶
②屋顶：刚性〈可承重〉
柔性〈不可承重〉
③屋顶防漏：三毡四油
④屋顶隔热：水泥蛭石
⑤交通、环境、地理位置与小区的重要性。
⑥总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉
备注：以上所述，建议培训时须重复检查，务必做到深刻理解，熟练掌握，
可结合具体小区情况详细说明。
四、建筑识图
一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。
1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。
2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。
建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。
建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。
建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。
在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。
4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。
五、房屋面积的规定和测算
1、各种面积概念
（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。
（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所
占有的水平面积（即结构面积）。（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。
（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。
（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；
(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。
2、有关房屋面积的规定和测算
（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。
（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。
（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过2.20米的，按其上口外墙外围水平面积计算。
（4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。
（5）共有公共面积的分摊计算：
每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积
篇5：建筑基础知识认图(1):规划初步设计
建筑基础知识、认图（1）--规划初步设计
1.居住用地内容
住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）
公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。
道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。
公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。
2.住宅用地规划设计
(1)日照间距
住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。
(2)住宅朝向
住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。
最佳朝向适宜朝向不宜朝向
北京
地区正南至偏东300以内南偏东450以内，
南偏西450以内北偏西300-600
3.公建用地规划设计
公建设施配套的分类
公建设施的规划布置
4.停车设施规划设计
居住区道路分级
停车设施规划设计
精彩专栏
