房产营销总监工作心得

　　房产营销总监工作心得

　　1.观察走在你前面的人，看看他为什么领先，学习他的做法。

　　2.如果你不知道自己一生要的是什么，你还想得到什么？

　　3.如果你经常批评别人，何不试着赞美别人？

　　4.可以随心所欲地想，但要小心谨慎地说。

　　5.知道自己为什么失败，这已经是一种财富。

　　6.信心越用越充沛，意志越用越坚强。

　　7.不要太苛求抱怨的人，他把自己的日子弄得够难过的了。

　　8.情况坏到极点，通常开始好转。因此，坚持就是胜利。

　　9.像老板一样努力工作，总有一天你也会当上老板。

　　10.机会通常先以挫折的形式考验人。

　　11.如果马知道它真正的力量，就没有人敢骑它。

　　12.习惯拖延的人善找借口，而拖延是失败一大根由。

　　13.不要轻视梦想家，今日的梦想会成为明天的现实。

　　14.你还在等什么？为什么要等？一切始于行动。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：豪宅营销20个心得

　　豪宅营销的20个心得

　　豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化

　　买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求置业顾问要广记博闻有阅历有见识有品位才行！

　　豪宅营销心得2：跟文化人谈钱

　　豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的，是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。

　　豪宅营销心得3：跟富人谈什么？

　　豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好。

　　豪宅营销心得4：置业顾问状态最关键

　　豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是置业顾问的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有置业顾问过堂，发现对于售价，置业顾问自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！

　　豪宅营销心得5：渠道管理须精细

　　逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？

　　豪宅营销心得6：口碑好，才是真的好

　　越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！

　　豪宅营销心得7：富人的分类

　　富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。

　　豪宅营销心得8：面子很重要

　　为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁！

　　豪宅营销心得9：营销的三个高度

　　第一：知名度要高，要引起关注和议论。

　　第二：美誉度要高，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。

　　第三：消费层次高，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越有面子！卖的就是纯粹！

　　豪宅开发心得10：把钱花在客户看得见的地方

　　豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段：把钱花在客户看得见的地方。2.目的：让客户回家的心情更轻松。3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手。

　　豪宅营销心得11：要与媒体深度互动

　　与媒体合作绝不是你有版面我来投广告，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值。

　　豪宅营销心得12：信心比黄金重要

　　相信你的产品是置业顾问的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。

　　豪宅营销心得13：学会找标杆

　　有人问房地产开发和营销有啥秘诀？我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高！

　　豪宅开发心得14：尾灯定理

　　战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。

　　豪宅开发心得15：资源为王，服务保障

　　1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。

　　2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。

　　3.好产品要有尊贵服务相匹配，让物质丰富的客户得到精神极大满足。

　　豪宅营销心得16：寻找意见领袖

　　意见领袖是具有话语权和影响力的人。豪宅不是广告吹出来的，必须首先得到业内人士、媒体圈等人的认同。其次是头羊客户的认同。参加星河湾的推介会，都是包括郭广昌、江南春还有众多各行业的知名业主在代言。豪宅客户尤重面子：和谁做邻居？绝对是一件值得炫耀的事情。

　　豪宅营销心得17：活动要热炒

　　活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种做法：1.把活动做小，宣传做大！如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等，主要是靠媒体后期热炒。2.把活动做大，宣传做的更大！如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等，既要活动规模场面，更要媒体后期炒作！重活动，更要重宣传炒作。

　　豪宅营销心得18：好名字很重要

　　命理云：一命二运三风水，四德五名六读书。好名字有助后天运程。同样，豪宅取个好名字也异常重要。如新城首个尊享项目取名“首府”，既寓意市场地位，亦谐音“首富”。广告语“献给荣耀这座城市的人”，顶级客户对号入座，一举奠定常州豪宅标杆地位。好名字功不可没！

　　豪宅营销心得19：做好客户预期管理

　　许多伪豪宅“吹就天下无敌，做就有心无力”！没错，

豪宅是需要树立高端的形象，但妄图靠广告来忽悠，不用心好好做产品，基本没戏！所以一定要做好客户预期管理，允许适度夸张，但不能当客户都是傻子！所谓希望越大，失望越大。口碑可以捧红你，但口水可以淹没你！

　　豪宅营销心得20：让客户自我教育

　　豪宅客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。要善于利用此心态进行客户自我教育。例：某豪宅蓄客时曾派销售员拜访目标客户，不谈销售，只是请其对项目产品（规划户型景观智能化精装标准等）提意见挑毛病，客户均乐于参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引发购买兴趣。

篇3：三线城市房地产营销心得

西安最近的楼市的形势太好了,以致于营销的作用在一个楼盘操作的过程中显得如此的微不足道,但是最近在杨凌操作了一个项目,因此就谈谈我的一些三线城市的楼盘操作心得,与大家共探讨,如能起到抛砖引玉之功效,则是好事一桩,如不能,则贻笑大方亦无不可。

三线城市是相对于一线直辖市,二线省会城市而言的地县级市,其楼市的发展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同,因此操盘的时候也是手法不一,但有些环节还是非常重要且必须要做的。

首先市场摸底,做好楼盘角色定位工作。

要理清此地区的楼市发展脉络,深入理解楼市的发展处于哪一个阶段,了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础,只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。

经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题,一般来说,通过以上的专项研究,结合相近城市情况,进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段,然后根据发展趋势,给项目做一个合适的角色定位,使项目的发展能顺合市场的发展趋势。

比如这次金领在做杨凌操作的的一个住宅项目—田园居。就是先通过以上的几个方面研究,确定杨凌的楼市正处于起步阶段,因此就把项目定位于一个楼市领军者的角色,再通过引进深圳等地先进小区的模式,在建筑设计上下了很大的工夫,使整个小区的生活理念,建筑品质、建筑风格、环境设计等各方面全面超越当地已有的小区,用实体情况来配合这个领军者的定位。开盘后的热销证明了这个角色定位是非常准确的,得到了市场的热烈追捧。

其次要深入研究市场需求的特征,做好产品优化工作。

现在的开发商大部分还是没有这个概念,总是在建筑方案确定后才找推广公司来做推广,实际上这是一个很大的错误。当建筑方案确定后,修改的余地就很小了,那策划里面有一个非常重要的部分市场研究的工作就没有太大的意义了。

市场经济和计划经济一个根本的区别就是市场经济需要生产市场需要的产品,而计划经济则是先生产产品,然后再找市场。因此产品的设计能否符合市场需求特征是决定项目成败的关键因素,因此先通过专业的市场调研,分析市场需求特征,然后根据市场需求特征来设计符合需求的产品才是策划的上上之选,不战而屈人之兵。

而产品设计一旦定型后,如果恰好符合市场需求的那还好,如果不符合市场需求特征的,那在推广中就非常被动了,因为你必须得找另外的理由来说服消费者购买他不满意的商品,这个难度是非常大的。因此如能在建筑方案出来之前,策划工作能介入的话则是相当完美的。

所幸的是我们操作的每一个项目都是在产品设计之前就参与到了这个项目的操作中,因此详细的市场调查报告对产品的设计方案有了一个明显的优化作用,保证了此项目的建筑风格、户型面积等各方面都是基本符合当地市场需求的,为后面的销售打下了良好的基础。

第三是做好财务预算,一般人会觉得开发商的财务预算对于策划来说不大相干,这也是一个很错误的认识。你必须充分了解项目的成本、利润空间及推广的预算情况,因为媒介计划、促销计划等大量的工作都牵扯到财务预算问题,因此只有你充分了解了财务预算的构成,才能游刃有余地根据预算来做推广,这叫量力而行,打有计划的仗。否则推广中产生的费用是很难控制的,一旦超出预算,合作的愉快程度就要大打折扣了,甚至可能解约。

了解财务预算需要开发商和推广公司双方坦诚相对。

第四,推广工作要充分考虑当地的情况,可行性要侧重考虑。这是一个非常重要的问题,许多策划者在操作三线城市楼盘的时候,往往根据大城市的习惯来想一些大创意大推广,到执行的时候发现根本不是那么一回事,结果往往是无功而返,有的甚至因为虎头蛇尾,为当地人所垢病。事实求是的态度是做策划推广工作的前提,大城市有大城市的完善推广环境,小城市也有小城市推广的优势条件。

比如我们在操作这个杨凌的楼盘的时候,就充分利用小城市人们大多相互认识的特点,根据人际传播原理,把楼盘的信息通过政府官员、相关单位的人员之口传播出去,结果在酝酿期两个月内不花一分推广费,却取得了近千人慕名前来预订的成绩,打了一个漂亮的推广战。只是苦了项目的销售经理,一个多月来整天拿着建筑方案往各政府部门跑,请他们提意见(实际目的是希望他们来传播信息)。

而在预售证拿出来后,进行正式推广的时候,我们也充分考虑了小城市的广告环境比较简单,广告形式单调,因此设计了一个“突袭”的方案,通过电视、报纸、户外、现场、SP、试销等各方面途径,集中在一天完成,做到路上走的能看见户外广告、市中心玩的能参与到SP当中,在室内的能看到电视广告和报纸广告的全方位立体营销效果,由于这种突袭式的推广方式比较新颖,加上信息集中,此楼盘的信息一下子就在整个城市传播开来,成了市民相互谈论的话题。

第五注意品牌的累积,一般来说,开发商在一个三线城市做出一个比较精品的楼盘后,二次拿地就比较

容易了,因此要注意维护开发商的品牌,为其下一个项目创造良好的社会环境。比如建立客户关系营销资源库,维护客户关系,当然,对于一些打一枪换一个地方的开发商而言,虽然不一定会听得进品牌的道理,但作为营销人来说,必须尽到这一份责任。

以上几点是这次在操作杨凌项目的过程中累积下来的一些心得,希望得到大家的指正意见,如能进一步交流,达到相互探讨,共同提高的目的,则幸也。

篇4：地产中介美女销售心得体会

　　首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。

　　心得一：主动才是积极----- -相信只有主动出击的人，才会有成功的机会。

　　在我开始刚做为一位销售员的时候，我每次见完客人之后，一旦被客户推拒我或同事问我为什么没有签成单，我有个恶习就是会对大家解释说：“我不会…，因为……….，我的计划没完成，因为…”我总是在找借口，在抱怨。但我从未意识到给自已找借口的同时，我已经变得相当的消极了。一但陷入这种自已挖好的心理陷井中，有时候自然而然的怨天忧人，相应而来的就是许多你认为很倒霉的事在你身上发生，其时祸根就是你自已。说起我的转变也很有意思，那段时间我正在收看电视剧《少年英雄方世玉》，它的主题曲中的一句歌词给了我很大的启发，“要让人生更加漂亮，要努力才能有运”。从此“要努力才能有运”深深的刻入我的脑海中。每当我低落的时候，我都会暗暗给自已鼓劲，我坚信一点，只要有付出，就一定会有回报的。我开始以很积极的心态来对待客户，肯学着动脑去想方法跟进客人，事实证明一种结果，我比以前成功了许多。

　　心得二：以终为始-------给自已在不同时期制定一个力所能极的目标

　　在我们已经开始处于一种积极向上的心理状态下，为了避免一种盲目性的积极，也可以说是一种没有方向性，往往是事倍功半，得不偿失。

　　在我做为一个新的销售人员时，我始终一开始，就把开单做为一种首要目标，而不会去不切实际去幻想要如何的一鸣惊人。如果这样，很可能最后把自已逼入到一个自已设定的心理死角中去。而你真正的潜力却得不到发挥，因为你一开始就为自已选择了一条极其难行的路，还没轮到你发挥的时候，你已经精疲力竭了。我赞成循序渐进的方式，当然你得给自已设定一个时间表，这样你才会有压力。

　　在对待自已的业绩上，我会为自已每个月的目标或每一阶段的目标设好一个较易完成的量，当然是以前期高点为目标，哪怕在这个月我是增长了几块钱的销售额，我也会觉得我在增长中，因为是这样，我一直保持着一种乐观的态度去对待工作。在客户跟进方面，我理解一点是，我现阶段不可能一次签约的客户，我就开始筹划如何进行下一次的跟进，当然我是首先进行客户急迫性的分类。可能我定的目标是在第二次的接触中，让那些在第一次接触中只认同我们服务少的客户，多认同我两点服务内容而以，因为这是我在第一次中，所判定的一些可容易再次切入的点。我相信一次又一次的认同，将带来我最终的成功。这只是一个简单的例子。事实上我们需要在客户的跟进方面做一些阶段性地评估以及持续修正及改良。但最重要的是有方法的坚持

　　心得三：要客第一--------合理安排时间，做有价值客户的生意

　　做为一个销售人员，我们的时间有限的，我们不可能对那些点头认同服务的客户都觉得有希望，而在一个月的时间里个个不放过，从而浪费了大量的时间在那些因客观原因非要置后合作的客户身上。但你可以应用你空闲的时间来打打电话，想一些方法来探探风，来决定客户的急迫层次。这就是我在上段中所提到的，见完一次客户后，首要的事是进行“客户急迫性的分类”，从而在中间找到一些重中之重的客户。何谓重中之重的客户呢？一般认为有以下几种条件：1。见的是老板，2。老板是真得较为清楚我们是做什么服务的，3。有较大的认同感（最好是在沟通中，他自已曾很清楚的说过www.pmceo.com我们服务中他认同的部分）4。有给一个较近期的承诺（当然这点是需要我们在见第一次时，就有进行逼单，才可能获取的）5。别忘了为自已下次上来提早留下一个借口（储如：送计划书，送资料，有时间顺路拜会他，回去申请优惠让他等你的答付等等借口，能编则编，目地只为一个下次方便上来）

　　心得四：三赢思维--------站在公司，客户，自身的三方角度上力求平衡

　　在整个的销售过程中，最忌晦的是让客户觉得我们是处在一种销售方的位置上。买和卖天生就是一种对立统一体，问题在于买卖的过程中，做为我们销售方如何因势力导，往统一方向行进，重要的是让客户觉得我们在他的位置上一直为他着想。我觉得在这个问题上，我们要直面它，有时可以通过言语直接告诉我们的客户，我们做为一个公司的销售人员，我们一定会站在他，公司与自身的角度，去力求三者利益达到一种平衡（这样对客户直说有时很容易让客人觉得我们坦诚，因为他们最惧怕是一些不诚恳的人），让你的客户加深对你的信任度，为自已下一步的跟进工作铺平路子。而且这样贴心的话，要记住常在客户面前找合适的机会，一而再，再而三的说，加深他对你的感知度。让他喜欢上你。那你也就快将成功了。当然，我说得是你必须真得发自内心的诚意对待你的客户，尽可能设身处地帮他想。别忘了，假的永远装不成真的，永远别把你的客人当傻瓜，要不然你就将铸成大错。（很简单，他们能做老板，能有位子，一定有其过人之处），我们与他们至始至终，永远是平等互利的，因为我们是真得来帮他做生意的，帮他赚钱来了。

　　心得五：知彼解已-------先理解客户，再让客户来理解我们

　　在进行完与客户和第一次亲密接触后，我们一定会碰到许多客人因不理解，误解产生储多问题而将我们拒之门外的事。也会因一些老客户用了我们的服务后，因很多主客观的原因，不愿同我们继续合作下去。当遇到这样的一些障碍时，我们不能先去抱怨客户，他不够理解我们。事实上我们是有可能挽回这些客户的，虽然达不到百分之百的成功率，但我们经过一些方式的努力后，事实证明我们将大多数的客户，争取回来了。如何先理解客户呢？那我们必须先要进行区分对待，对于新接触而抗拒的客人来说，关键在于别太在意他说什么，甚至可以认为他们这只是一种托辞罢了（别忘了，客户他的思想也会随时在变的，永远没有一成不变的客户）。我们只需记得持续不定期的将我们公司最好的事物，分阶段通过E-MAIL，贺年片，传真，电话等沟通方式告诉他，是行之有效的办法（当然这份工作，你除了自已做一部分外，你也可以通过你的助手或其他部门的同事要求协助，这样你的精力就可以分担出来）。而你的这批客户，有一天你在打电话给他们时，你会很惊奇的发现客人的态度来了个大转变，哦，机会来了！

　　心得六：博取众长-，汲取众力-------集思广义，人多点子多

　　我相信一点，一个人的能力总是有限的。在近两年的销售工作中，我发现一个很有感触的事。就是我的很多签约的合同，之所以能成，很多时候是因为我接纳了上司，同事的意见和点子，灵活的应用。当有时的确需要上司和同事的帮助的时候，我会借助他们的力量，合力去完成一笔生意。认知自己的限制，珍视人的差异性，互补不足，并懂得感谢帮助你的

同事，互相交流各自所拥有的丰富经验优为重要。

　　心得七：不断更新，不断超越──不断成长，蓄势待发

　　锯用久了会变钝，只有重新磨后，才会锋利再现。我们做为一个销售人员，如果不懂得随时提升自已，有一天我们也将从旧日所谓的辉煌中跌入低谷。对于我们来说及时的汲取新知识原素相当重要，除了书本外，我认为在工作中，用心去学是相当重要的，我们能从客户那儿学来丰富的产品，外贸知识（我习惯到客人那边后，不管他有没有可能近期成为我们的客户，我都会花点时间，与他交谈。从而学到点他们行业的知识，下次我可以用在与他相类似的客户身上，日积月累，我们也会成为各行各业的行家）那时谈此类客户，我们多了一样至胜的利器。我们也可以从同行那边学到知识，那样才能“知彼知己，百战不殆”，在竟争中，让自已处在一个有利的位置。我们要不断的超越自已，紧记一句话，不要与你的同事去比较长短，那样只会令你利欲熏心，而让自已精力焕散。与自已比赛吧，你在不断超越自已的同时，很可能你已经超越他人，而你是没在任何恶性压力下，轻松达到一个顶峰。

　　希望我的这七点心得体会，能给大家带来些实质性的帮助，也期望能有机会分享到你们的经验！

篇5：乡镇住宅市场操盘心得

　　乡镇住宅市场的操盘心得

　　城市化进程中的第一次高潮受益的是核心城市，摊大饼式的发展过程中，大城市有了吸附周边资源的“核变”能力，但是带来的负面效应也赢得了共识，人口集中、交通拥堵、环境污染、发展受限。从城市发展的规划角度讲，发展卫星城是必然趋势，一部分特点鲜明、有发展潜力的中心镇，以及具备资源优势的乡镇就成为这次发展中的主角。

　　影响住宅市场最重要的是人文属性，当这种潜在和无以复加的“内驱力”在交互作用时，我们很多时候都是无所适从，结果总是能够映射出丝毫的痕迹。

　　首先，乡镇的定位首当其冲，这是乡镇经过多年历练的根本，也是确定自我发展并经过实践锻炼自我成型的一种固有模式，可能有不合时宜的方面，但是发展自有他的道理，这种潮流不能违逆。

　　乡镇发展大概呈现以下几种模式：

　　类别

　　发展特点

　　消费需求

　　吸附星级

　　①

　　工业主导型

　　主要是以显性存量人口为主

　　★★★★★

　　★★☆☆☆

　　工矿依托型

　　移民建镇型

　　②

　　交通枢纽型

　　现实和未来的交集

　　★★★★☆

　　★★★★☆

　　区域中心型

　　边界发展型

　　③

　　商贸带动型

　　增量人口可持续上升

　　★★☆☆☆

　　★★★★★

　　旅游服务型

　　历史文化名镇

　　从这些众多的发展模式中，外来人口的增量数据是影响住宅市场发展的核心因素，目前山东很多乡镇主要是以①②类型为主，在操作这种乡镇项目的过程中，要处理的一个关键矛盾是迎合市场开发产品，还是提高级别，吸引客户向置业升级的方向转移，但是不论是那种情况都存在具备购买力的客户向中心城市转移的弊端。

　　其实在细分客户购房需求的过程中，不能回避的是生活成本和房价之间的关系，一方面客户希望能够把生活和生产进行兼顾，孩子上学、家庭的维护这都是需要近距离实现，以降低生活成本。在这种前提下，就必须就近置业，但是等具备购买力之后，他一般会把置业升级的可能性放在中心城市，一方面为自己退休之后做准备，另外一方面为孩子的未来考虑，希望孩子能够在一个更高级别的城市中去创业实现梦想。

　　购房客户一般以公务员和事业单位职工做为主力购房群体，由于存在经常性调动的特点，如果老家在本地，自然可以稳定的在乡镇置业；如果是另外一种从别的县市或城市进行的调动，从骨子里有一种动荡感，他对于稳定有一种特殊的依赖，他一般会把家安在中心城市，乡镇购房的可能性也小。

　　操盘中信息操控的有效性需要准确的研究，尽可能减少信息发布的次数，由于乡镇客户圈子小，沟通渠道相对集中，易于形成团体，对于本镇的散户尽可能少去做团购政策，以减少节外生枝的事情发生，当然对于一些厂矿企业另当别论；当乡镇客户形成团体的时候，确定房源、价格策略时一定要慎重，出现矛盾要采取冷处理，不要激化矛盾，客户购房期待升值的想法有时很直白。

　　骨感的梦想，留念！