房地产基础知识:第二篇规划术语相关规定

　　1、基本动作：

　　（1）繁忙间隙，依客户等级及计划与客户联系。

　　（2）对重点客户应保持密切联系，并将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。

　　2、注意事项：

　　（1）追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅，死拉硬推的印象。

　　（2）追踪客户应注意时间间隔，一般以一～三天为宜。

　　（3）注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动，等等。

　　流程十：成交收定

　　1、基本动作：

　　（1）客户决定购买并下定金时，及时告诉销售经理并详尽填写各项条款和内容。

　　（2）填写完定单，将定单交送现场经理。

　　（3）确定定金补足日期或合同签定日期，并详细告诉客户各种注意事项和所需手续。

　　（4）送客。

　　2、注意事项：

　　（1）与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。

　　（2）定金数额大小按公司规定执行，定金保留日期按公司规定执行，有特殊情况时报现场经理同意方可执行。

　　（3）定单填写完毕，应仔细同客户检查户别、总价、定金面积等是否正确。

　　流程十一：定金补足

　　1、基本动作：

　　（1）重新开大定单，并依据内容详细填写。

　　（2）将小定单收回并交值班经理处。

　　（3）详细告诉客户签约日的各种注意事项及所需手续。

　　（4）送客。

　　2、注意事项：

　　（1）在约定日期前与客户联系，确定日期并作好准备。

　　（2）定单填写完毕，应仔细同客户检查户别、总价、定金面积等是否正确。

　　（3）将详尽情况向现场经理汇报备案。

　　流程十二：换户

　　1、基本动作：

　　（1）应请示销售经理同意后将定金补足，并重新换定单，老定单收回并交至销售经理处。

　　（2）在定单空白处明确标注清楚，其它同原定单。

　　2、注意事项：

　　（1）定单填写完毕后，应仔细同客户检查户别、总价、定金面积等是否正确。

　　（2）原定单收回。

　　流程十三：签定合约

　　1、基本动作：

　　（1）验证身份证原件，审核其购房资格。

　　（2）出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款。

　　（3）与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。

　　（4）签约成交，并按合同收取第一期房款。

　　（5）将定单收回交现场经理备案。

　　（6）帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。

　　2、注意事项：

　　（1）事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理汇报研究，解决办法。

　　（2）签约时，如无法说服客户应及时向销售经理汇报。

　　（3）签约时一定要其本人签名盖章，如由他人代理签约，户主应给予代理人的委托书应经过公证。

　　流程十四：退户

　　1、基本动作：

　　（1）分析客户退房原因，明确是否可以退房。

　　（2）报现场经理确认，决定退户。

　　（3）结清相关款项，收回定单。

　　2、注意事项：

　　（1）在客户提出退房要求时，首先明确告诉客户可以退（如可以退的话），同时劝他再考虑。

　　（2）尽可能在不打扰其他客户条件下做客户工作。

　　（3）如有可能让客户改天再来。

　　销售过程中的应对策略

　　策略A：准备阶段

　　机遇属于有准备的人。

　　在销售前的准备阶段，销售人员应仔细研究消费者和房地产产品的的各种资料，研究和各种可能和对应的语言、行动，并且准备销售工作所必须的各类工具和研究客户的心理，并且包括销售人员自身的心理状态、身体状态、行为状态等等。

　　消费行为是客户心理活动的外在表现，即客户的行为是受其内心在心理活动的支配和制约。客户在购买房地产产品的行为是满足自己居住、生活、保值增值、就业经营等各类需求而购买房地产产品的行为。因此，销售人员在销售过程中必须把握客户的购买心理过程。

　　要想高效率地完成工作必须具备三个基本要素：知识、技能、态度。

　　策略B：树立第一印象

　　消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白等十分敏感，销售人员应亲切礼貌、真诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。

　　策略C：介绍

　　介绍房地产产品的过程中随机应变一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚地作好参谋，提供给消费者合适的房地产产品。

　　策略D：谈判

　　销售人员用销售技巧，使消费者有决定购买的意向，使消费者确信该房地产产品完全能满足需求，说服消费者坚决采取购买行动

　　谈判相对来讲是平等的，但销售人员在谈判中应合理的使用谈判条件，谈判条件有些是公司给予的，大部分是自己创造的。

　　策略E：面对拒绝

　　面对拒绝--销售人员面对的拒绝，可能是机遇，判断客户拒绝的真正原因，予以回复。

　　拒绝是消费者在销售过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙地消除客户疑虑，同时要分析出拒绝的真正原因，实施对策。可能原因有以下几种：

　　1、准备购买，需要进一步了解房地产实际的情况；

　　2、推托之词，不想购买或无力购买；

　　3、有购买能力，但希望价格上能优惠；

　　4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。

　　策略G：对不同个性的消费者对策

　　消费者 个性及其对策

　　类型特征 采取对策

　　理性型深思熟虑，冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问。说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。

　　感情型天性激动，易受外界刺激，能很快就做决定强调产品的特色与实惠，促其快速决定。

　　犹豫型反复不断态度坚决自信，取得消费者信赖，并帮助其决定

　　借故拖延型个性迟缓，借词拖延，推三拖四。追寻消费者不能决定的真正原因，设法解决

　　沉默寡言型出言谨慎，反映冷漠，外表严肃。介绍产品，还需以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。

　　神经过敏型专往坏处想，任何事都会产生"刺激"作用谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。

　　迷信型缺乏自我主导意识，决定权操于"神意"或风水尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。

　　盛气凌人型趾高气扬，以下马威来吓唬人，常拒销售人员于千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，找寻消费者的弱点。

　　喋喋不休型因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时将其导入正题。从下定到签约须"快刀斩乱麻"。

篇3：置业顾问公司员工培训:房地产基础知识

　　置业顾问公司员工培训：房地产基础知识

　　一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

　　房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

　　房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

　　房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)

　　房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

　　二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

　　房地产产业的主要内容：

　　1、土地的开发和再开发；

　　2、房屋的开发和建设；

　　3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

　　4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

　　5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；

　　6、房地产物业管理；

　　7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

　　三、房地产的特性

　　1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

　　2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

　　3、房地产的高质耐久性；

　　4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

　　※房地产的前景

　　1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。20**年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；

　　2、人口流动增加形成对住宅的需求；

　　3、居民消费水平的提高；

　　4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；

　　5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。

　　政府改革深化内需

　　1、取消福利分房，实行住宅货币化；

　　2、开发二手房市场；

　　3、下调存款利率，吸引大批投资性客户；

　　4、下调税费，出台法律法规，激励住房需求。

　　五证两书

　　一、《建筑用地规划许可证》

　　建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

　　二、《建设工程规划许可证》

　　有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

　　三、《国有土地使用证》

　　经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

　　四、《建设工程开工证》

　　建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

　　五、《商品房销售(预售)许可证》

　　市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

　　六、“两书”

　　《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

　　名词解释

　　一、基本参数

　　※复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；

　　※错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；

　　※进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；

　　※开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；

　　※层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

　　※静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

　　※户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；

　　※建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

　　※三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

　　※七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

　　二、与产权有关的概念

　　※房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

　　※房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

　　※房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

　　※共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

　　※房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

　　※过户：即更换房屋承租人姓名。

　　三、与面积有关的概念

　　※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

　　※公摊面积：

　　1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

　　2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

　　※商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积

　　※套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

　　※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

　　※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

　　※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

　　※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

　　※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

　　※商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积

　　※套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

　　※套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

　　※公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑面积分摊系数

　　※公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和

　　※公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积

　　※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

　　※建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

　　※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

　　四、与银行贷款有关概念

　　※按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

　　※按揭所用材料：

　　1、身份证复印件；

　　2、户口本复印件；

　　3、结婚证复印件；

　　4、学历证复印件；

　　5、收入证明；

　　6、购房合同复印件；

　　7、营业执照复印件；

　　8、三个月的连续税单；

　　9、固定资产的发票；

　　10、借款申请表。

　　※契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%

　　五、与住宅相关的概念

　　※公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。

　　※花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。

　　※双拼：连拼，叠拼。

　　※商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。

　　※经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

　　六、经济适用房

　　我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

　　※经济适用房享受哪些优惠政策

　　免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。

　　※经济适用房价格构成

　　*住房建设的征地和拆迁补偿安置费；

　　*审查设计和前期工程费；

　　*住宅小区基础设施建设费；

　　*建设工程费；

　　以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。

　　※经济适用房与商品房有什么不同

　　*获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；

　　*成本结构不同；

　　*租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；

　　*价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。

　　※经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？

　　居民个人购买的经济适用房产权归个人；

　　房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

篇4：房地产建筑规划基础知识讲义1

　　房地产建筑与规划基础知识讲义1

　　土建工程

　　一、总体认识：生产建筑商品的过程

　　二、建筑结构的分类

　　1.按主要承重结构的材料分类：

　　砖木结构-一般用于单层

　　砖混结构：即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；

　　钢筋混凝土结构：即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土；

　　钢结构：即建筑物的主要承重构件全部采用型钢；

　　其他结构-组合结构、特种结构、大跨度结构、膜结构

　　2.按结构承重方式分类：

　　砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、筒体结构、筒中筒结构、多筒及巨型框架结构

　　3.按使用功能分类：

　　居住建筑

　　公共建筑

　　三、工程建设项目划分

　　1．建设项目划分

　　单项工程：具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程。

　　单位工程：一般指不独立发挥生产能力，但具有独立施工条件。

　　分部工程：按单位工程的各个部位划分。

　　分项工程：分部工程的组成部分，主要按工种工程划分。

　　钢砼工程：模板、钢筋工程、混凝土工程

　　建设项目：基本建设项目，在一个场地或几个场上按一个总体设计进行施工的各个工程的总和。

　　2．单位工程由建筑工程和建筑设备安装工程组成

　　分部工程按主要部分划分为地基与基础、主体、地面与楼面、门窗、装饰、屋面六个分部工程。

　　四、建筑工程与安装工程

　　1.前期准备

　　2.桩基工程

　　·在宅基地上建低层或多层可以不用打桩

　　·在农田，有暗滨的基础上，建多层要打小方桩或粉喷桩

　　·一般情况下，建小高层以上的建筑均要打桩，常见的桩基有预制桩,水泥灌注桩。

　　·预制桩的优点在于质量可靠,施工周期短,但噪声大,一般适用于环线以外,周围居民较少的工地上使用。

　　·水泥灌注桩的优点在于施工简便，噪声小，但质量监理很重要，在建好以后，还要有28天的养护期，并且要经过试桩这一程序。

　　3.土方工程

　　4.基础工程

　　(1)上海的地质条件

　　上海位于长江三角洲入海口东南缘，属于软土地区，地基土大致划分如下：

　　第①层：杂填土、层厚1-2m

　　第②层：褐黄色粘性土，土性较硬，厚度2-3m

　　第③层：灰色淤泥质粉质粘土，低渗透性，高压缩性

　　第④层：灰色淤泥质粘土

　　第⑤层：灰色粘性土，可作为摩擦桩持力层

　　第⑥层：暗绿-褐黄色粘性土

　　第⑦层：草黄色砂质粉土，土性较好，较好的桩基持力层。

　　(2)地基分类：天然地基、人工地基

　　(3)基础分类：条形基础（带形基础）、独立基础、生筏基础（满堂红）、箱形基础

　　(4)桩基作用原理

　　(5)各种结构体系基础设计

　　(6)常见的基础处理方式有片筏基础和整体基础。

　　片筏基础一般适用于多层及以下住宅，整体基础一般适用于小高层及以上住宅。

　　(7)常见基础施工方式有大放地坡和基坑围护两种。其中大放坡要求施工场地大，周围没有市政管线，且容易造成塌方，要求施工期间天气较好，但其最大的优点在于施工周期短、成本低，在不满足大放坡的条件下，一般要做基坑围护。

　　(8)桩工程和基础工程的作用在于承重，防止房屋产生沉降和不均匀沉降。

　　沉降会导致管线的损坏，最差情况甚至导致污水倒灌入室内。不均匀沉降会导致房顶、墙面开裂，产生渗漏雨水。桩工程的作用类似于桥墩，起支撑作用，其支撑力来自于桩与泥土的摩擦力和压力。基础工程的作用类似于船体或竹筏，浮力均布各种重力。

　　5.地上结构工程（主体工程）

　　（1）地上结构工程

　　·分砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、钢结构和组合结构几种。

　　·组合结构包括框架异形柱结构、框架支撑剪力结构、剪力墙开大洞、大开间剪力墙。

　　·砖木结构、砖混结构适合于低层及低层住宅。

　　·什么是砖混住宅？

　　砖混结构住宅中的"砖"，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。"混"指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5-6层以下。

　　·钢结构适合于超高层。

　　·砖木结构、砖混结构成本低，框架结构、剪力墙结构、组合结构成本较砖木砖混结构高，较钢结构低，钢结构成本最高。

　　·框架结构的优点在于分割方便，缺点在于有悬梁和柱角，不利于居家布置与装饰，因此这种结构最多用于办公楼和商场。

　　·什么是框架结构住宅？

　　框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

　　·剪力墙结构的优点在于无梁无柱，利于居家布置和装饰，缺点在于有剪力墙的地方均不能敲掉，因此不利于功能的变换和组合，一旦某种房型滞销，则没有挽回的余地，剪力墙结构适合用于住宅。

　　·框架异形柱结构的优点在于兼顾了剪力墙和框架结构的长处，即可自由分割，又无悬梁和柱角，利于居家布置。缺点是结构计算较复杂，要求保险系数大，且没有设计规范，设计院一般不愿冒风险，若要采用此结构，应找有经验的设计院，且在事先讲清，一般此种结构只宜用在小高层（18层以下），不适用于高层建筑。

　　·框架支撑剪力墙适用于底层是商场办公设施，上层住宅的建筑。

　　·剪力墙开大洞，其性质与框架异形柱相似，用途也相似，但优点少于框架异形柱，设计风险也小于框架异形柱。

　　·大开间剪力墙，在一足够大的开间内，为用户提供自由分割的条件，在此周围为剪力墙，不能变动。这是解决简力墙缺点的另一种方式，设计风险较框架异形柱小，变化自由度也略小。

　　（2）主体结构

　　1）墙体：主要有承重、围护、分隔作用

　　A.可分为承重墙、非承重墙/内墙、外墙/横墙、纵墙

　　B.墙体材料

　　C.墙体（包括剪力墙）和柱、梁的作用在于支撑和分割，其中剪力墙、柱、梁和承重砖墙的作用均在于承重，承重基本原理在于上下对齐，因此承重墙不能随意改动，分割墙没有上述要求，因此可以改动。

　　2）结构体系：短肢剪力墙/异形柱

　　3）砖墙墙身的细部构造

　　A.防潮层：目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙身受潮。其设置高度为室内首层地面结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。

　　B.勒脚：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。其作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法来构造。

　　C.散水：指靠近勒脚下部的混凝土排水坡。作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

　　D.窗台：分室内和室外。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的结水。

　　E.门窗过梁：为承受门窗洞口上部的荷载，并把它传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过梁。

　　6.装饰工程

　　（1）地面与楼面

　　楼面包括基层和面层

　　面层分为水泥砂浆地面、混凝土地面

　　楼板分为木楼板、钢筋混凝土楼板、压型钢板楼板

　　（2）门窗

　　1）平开门和推拉门

　　2）实腹钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗、彩色铝合金门窗、彩色钢板门窗、钛合金门窗

　　3）门洞最小尺寸：宽度0.9m，高度2.00m

　　4）玻璃厚度一般为5mm

　　（3）墙面装修

　　外墙装修：贴面/涂料

　　内墙抹灰：底层、中层、面层

　　7.内外装饰安装工程

　　·内外装饰安装工程主要包括内外墙装饰工程，门窗安装工程，大楼内水、电、煤等管线安装工程，电梯安装工程。

　　·内外墙装饰工程一般采用重外轻内，重公共轻自用的原则，在外墙、内墙的公共部位，用较高档的材料，在分户门内的自用部位，用一般的材料，目前流行的外墙及内墙公共部位的材料有涂料、面砖、大理石、毛石等。

　　·门窗安装工程一般采用重窗轻门，重分户门、大门，轻室内门的方式，最流行的分户门为实木门，最常见的窗材料有钢窗、铝合金窗、塑钢窗、彩钢窗。

　　·大楼内管线安装工程中，水管包括上水（生活用水）下水（雨污水），特殊用水（如热水、纯净水）等，电包括强电和弱电，其中强电的单户容量不断扩大，弱电的种类不断增加，常见弱电种类有电话线、有线电视、计算机通讯端口等。

　　·电梯安装工程重在品牌、容量、速度、调试质量和维修保养，其中高度质量是关键，好的高度追求平稳和平层。

　　8.防水工程

　　(1)平屋顶：屋面坡度小于或等于10%

　　坡屋顶：屋面坡度大于10%

　　(2)平屋顶防水：柔性防水（卷材防水屋面）/刚性防水（防水水泥砂浆）

　　屋顶构造：结构层（承重构件，一般用钢筋混凝土板）；

　　保温层（室内保温，一般用加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等材料）

　　找平层（是在防水材料下面形成一个比较坚实、平整的基层，一般用水泥砂浆做。）

　　防水层（防止屋顶漏水，常用的防水材料有油毡水乳型橡胶沥青涂料等）

　　保护层（保护油毡等防水材料，防止其直接受风吹日晒而开裂，造成渗水。常用的是绿豆砂或小豆石）

　　五、竣工验收

篇5：房地产建筑规划基础知识讲义2

　　房地产建筑与规划基础知识讲义2

　　与房地产有关的相关建筑概念

　　1.房地产开发的基本流程及其周期

　　（1）前期开发

　　从立项到开工，一般在6个月到一年时间

　　（2）建设施工（含配套工程）

　　A.多层：从开工到建成一般在8个月至一年时间。

　　B.小高层：从开工到建成一般在12个月到18个月时间。

　　C.高层：从开工到建成一般在18个月到24个月时间。

　　其中建筑安装工程期易计算，配套工程期难估计。

　　2.建筑容积率：=小区总建筑面积/小区总用地面积*100%；地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

　　3.房屋的基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。

　　4.建筑密度

　　指建筑物底层面积与建筑基地面积的百分比。

　　5.低层住宅：1-3层

　　多层住宅：4-6层

　　中高层住宅：7-9层

　　高层住宅：10层及10层以上住宅

　　6.单元式住宅

　　由多个住宅单元组合而成，每一个单元均设有楼梯（电梯）。

　　7.地下室

　　房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。

　　8.半地下室

　　房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2。

　　9.建筑面积：

　　（1）房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

　　（2）包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

　　（3）房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。

　　10.房屋的公共面积

　　房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

　　11.房屋的公共面积如何分摊

　　每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：A.有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。B.如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

　　12.哪些公用面积应分摊

　　应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有维护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　13.哪些公用面积不能分摊

　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

　　14.计算全部建筑面积有哪些？（按国家规定共15条）

　　（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

　　（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

　　（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

　　（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

　　（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

　　（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

　　（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

　　（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。

　　（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　（16）利用坡屋顶内空间时，超过2.10m净高的空间全部计入建筑面积。

　　15.计算一半的建筑面积有那些？

　　（1）有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

　　（2）独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

　　（3）未封闭的阳台，按其水平投影的面积的一半计算面积。

　　（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

　　（5）建筑物间有顶盖的无架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

　　（6）利用坡屋顶内空间时，净高在1.50-2.10m的空间按1/2计算建筑面积。

　　16.不计算建筑面积的有哪些？

　　（1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。

　　（2）检修、消防等用的室外爬梯。

　　（3）没有维护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

　　（4）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油池、地下人防干道、支线等。

　　（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　（6）建筑物内外的操作

　　（7）利用坡屋顶内空间时，顶板下面距楼面低于1.5m净高的空间不计入建筑面积。

　　17.套内建筑面积

　　房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积、阳台建筑面积。

　　18.房屋销售面积由那些组成？

　　房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套的建筑面积，即为该套的使用面积与该套应分摊的公用建筑面积之和。

　　19.套内使用面积

　　包括分户门内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏间、壁柜和阳台等净面积之总和。

　　20.什么是住宅的层高和净高？

　　住宅的高度计量除了用"米"，还可用"层"来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8米左右。

　　21.什么是住宅的进深？

　　住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。

　　22.什么是住宅的开间？

　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3.0--3.9米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

　　23.什么是住宅的套型和户型？

　　"套"是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的"套型"也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

　　对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。

　　需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以"室"来划分的，"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个"一室"，6-12平方米房间称为半"室"，小于6平方米，一般不算"间"数或"室"数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

　　24.什么叫"户室比"？

　　"户室比"，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。

　　25.绿地率与绿化率

　　绿地率指居住用地内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

　　绿化率概念模糊，仅强调规划树木成材后树冠覆盖下的用地面积，而不管占地面积的用途如何。

　　26.集中绿地

　　集中绿地的面积不小于400M2，且至少有三分之一的面积在规定的建筑间

　　距之外。

　　绿地率不小于30%（35%），集中绿地率不小于10%（15%）。

　　27.抗震设计

　　(1)地震引起的振动以波的形式从震源向各个方向传播并释放能量，这就是地震波。

　　(2)震级是表示地震本身大小的尺度，国际上通用的是里氏震级。

　　(3)地震烈度指某一地区的地面和各类建筑物遭受到一次地震影响的强弱程度。

　　基本烈度指某一地区在今后一定时期内，在一般场地土条件下，可能遭受的最大地震烈度。

　　(4)根据建筑物的重要性，《抗震规范》将建筑分为甲、乙、丙、丁四类。

　　28.变形缝

　　伸缩缝：防止因温度变化而产生裂缝，基础不必断开。

　　沉降缝：为防止不均匀沉降而设，基础同时断开。

　　抗震缝：为防止地震破坏，将建筑分成若干体形简单、刚度均匀的独立部分，基础不必断开。

　　29.日照要求

　　根据纬度和城市规模大小，分为冬至日（9:00-15:00）和大寒日(8:00-16:00)两个标准。

　　30.建筑间距

　　(1)多层建筑南北向平行布置时，其间距在市区不小于南侧建筑高度的1.0倍。例：在浦东新区不小于1.2倍。

　　(2)高层建筑与其他建筑间距，应保证受遮挡的居住建筑的主要居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，而且南北向平行布置时高层建筑间距不小于南侧建筑高度的0.5倍，且最小值为24米。

　　(3)高层居住建筑山墙间距（山墙上有居室窗户）不小于13米。

　　以上间距均应符合消防规定

　　31.建筑物退让

　　(1)多层建筑后退道路规划红线不得小于3米。

　　(2)高层建筑主楼后退道路规划红线不得小于5米（高度小于60米）

　　32.建筑高度

　　平屋面自室外地面算到檐口

　　坡屋面自室外地面算到坡屋面的一半。

　　33.消防设计

　　（1）高层居住建筑分类：一类为19层及以上的普通住宅；二类为10至18层的普通住宅。

　　（2）高层建筑的周围应设环形消防车道，消防车道的宽度不小于4米。

　　（3）12层及以上的单元式住宅应设消防电梯，消防电梯的载重量不小于800Kg。

　　（4）11层及以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但是开向楼梯间的户门应为乙级防火门。12层至18层的单元式住宅应设封闭楼梯间。