房地产基本概念200个(2)

　　房地产基本概念200个（2）

　　101、套型

　　是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。

　　102、面积配比

　　指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

　　103、格局配比

　　是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

　　104、阁楼

　　是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

　　105、假层

　　是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

　　106、普通住宅

　　是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

　　107、公寓

　　是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

　　108、纯办公楼

　　是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

　　109、商场

　　是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

　　110、综合楼

　　是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

　　111、商住住宅

　　是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

　　112、别墅

　　是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

　　113、TOWNHOUSE（联排别墅）

　　正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

　　114、跃层式商品房

　　是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

　　115、复式商品房

　　是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

　　116、错层式住宅

　　是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

　　117、SHOPPINGMALL

　　直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

　　118、商品房的起价

　　是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

　　119、商品房的均价

　　是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

　　120、基价

　　经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

　　121、定金

　　只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

　　122、订金

　　只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

　　123、共有房产

　　共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

　　124、《商品房预售许可证》

　　《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

　　125、契税

　　契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

　　126、公共维修基金

　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

　　127、印花税

　　印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

　　128、购买房地产的条件

　　成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。

　　129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

　　未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

　　130、申办产权需具备哪些资料？

　　审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

　　131、办理产权需交纳哪些费用？

　　产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

　　132、房地产权初始登记

　　指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

　　133、房地产登记

　　即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

　　134、房地产登记的种类有哪些？

　　房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

　　135、什么情形属于房地产变更登记？

　　下列情形属于房地产变更登记：

　　（1）地产使用用途改变；

　　（2）权利人姓名或名称发生变化的；

　　（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

　　（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

　　136、房地产登记是以什么单位进行登记的？

　　房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

　　137、申请房地产登记，可否委托他人代理？

　　申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

　　138、确权

　　确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

　　139、房屋期权转让

　　房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

　　140、房地产转让

　　是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

　　141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？

　　房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

　　142、房地产抵押

　　指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

143、申请抵押登记应提交什么资料？

　　（1）《房地产抵押登记申请书》；

　　（2）委托书；

　　（3）房地产证；

　　（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；

　　（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

　　144、已抵押的房地产能否转让？

　　根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？

　　以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

　　146、借款人如何偿还银行贷款？

　　贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

　　147、贷款期如遇利息调整，如何处理？

　　根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

　　148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？

　　借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

　　149、房屋租赁

　　是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　150、银行按揭

　　按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

　　151、加按揭

　　即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。

　　152、转按揭

　　转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

　　153、个人住房按揭需提交哪些资料？

　　购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

　　154、办理按揭贷款应交哪些费用？

　　保险费、公证费、抵押登记费。

　　155、等额本金还款法

　　等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

　　156、一次性还本付息法

　　现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

　　157、权利质押贷款担保

　　银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

　　158、个人住房担保贷款？

　　中华人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》（该办法在1998年5月进行了修改）。按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款；借款人到期不能偿还还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。

　　159、住房公积金

　　是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

　　160、公积金贷款

　　公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

　　161、申请住房公积金贷款的条件

　　凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

　　162、公积金贷款的办理程序

　　借款人填写《早班审核书》，并提交相关资料；资料报送住房资金管理中心受理、审核。

　　163、办理公积金贷款应提供哪些资料？

　　身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。

　　164、组合贷款

　　组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

　　165、住房抵押贷款

　　所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。

　　166、商品房验收合格

　　指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

　　167、商品房综合验收合格

　　指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

　　168、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　169、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

　　房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　170、物业的竣工验收

　　是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

　　171、何为“预售面积”和“竣工面积”？

　　预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

　　172、物业管理

　　泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

　　173、入伙

　　指业主领取钥匙，接房入住。

　　174、业主委员会

　　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

　　175、后房型时代

　　是指当一批经典户型被大量复制，户型设计趋于同质化，合理的户型设计只是房地产产品的及格线时，小区的规模、位置、环境、系统设置、安全指数、增值潜力等综合因素

构成决定购买的重要砝码。

　　176、健康住宅

　　是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。

　　177、违法建筑

　　是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

　　178、空鼓

　　局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

　　179、如何办理装修许可证？

　　首先由装修申请者填写申报材料进行申报，然后由房产管理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后进行审批，最后是缴费和领取许可证；备齐如下材料：按要求填写房屋装修申请表一式二份，交验房屋所有权证，租赁的要提供房屋报有人同意装修的书面意见及租赁合同；装修设计方案和施工图；承诺因装修而造成邻里正常使用要负责维修或赔偿的承诺书；办理白蚁防治手续。

　　180、LOGO

　　即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。

　　181、商品房预售须符合哪些条件？

　　（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（2）有建设工程规划许可证；

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　182、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？

　　（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

　　（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

　　（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

　　183、预售房转让

　　是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。

　　184、业主

　　是物业的所有人或物业的使用人。

　　185、房地产中介

　　是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。

　　186、地基和基础

　　建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

　　187、墙体

　　是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。

　　188、建筑用地面积

　　指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。

　　189、建筑基底面积

　　是指建筑物首层的建筑面积。

　　190、建筑高度

　　指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

　　191、建筑间距

　　指建筑平面外轮廓线之间的距离。

　　192、停车场

　　指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。

　　193、智能住宅

　　是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。

　　194、房地产市场调研

　　是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。

　　195、单个楼盘的市场调查通常包括哪几项？

　　（1）产品分析

　　（2）价格组合

　　（3）广告策略

　　（4）销售执行

　　196、如何填写楼盘市调详表？

　　（1）产品：A、地段B、公司组成C、基本参数D、建筑类别

　　E、面积与户型F、建材装潢·公用设施　G、施工进度·交房日期

　　（2）价格：A、单价B、总价C、付款方式

　　（3）广告：A、接待中心B、广告媒体C、数量强制

　　D、主要诉求E、来电来人

　　（4）销售：A、销售率B、客源分析

　　（5）总结：A、成功点B、失败点C、建议

　　197、商品房销售面积

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　198、分摊公用建筑面积的计算方法

　　分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

　　公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

　　199、“五证”包括什么？

　　商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

　　200、“二书”

　　是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

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篇2：售楼员培训:房地产相关概念

　　售楼员培训--房地产相关概念

　　1、房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常称为“不动产”，英文为“REALESTATE”。

　　2、房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：1)土地开发；2)房屋建设、维修、管理;3)土地使用权的有偿划拔、转让；4)房屋所有权的买卖、租凭；5)房地产抵押代款；6)房地产市场。

　　3、土地所有权：含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权的双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权才是完整的所有权概念。

　　房屋的他项权利：是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

　　4、房产：即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。房产按用途分类：①用于居民个人生活居住消费的住宅房产②供企、事业单位及机关学校等用的非住宅房产。

　　5、房地产经营管理：是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。

　　6、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

　　7、地上权：是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。

　　8、地役权：是指利用他人土地供自己使用的权力。

　　9、抵押权：是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权力。

　　10、租赁权：是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。

　　11、城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合并与居住人口规模30000～50000人（10000～15000户）相对应，配建有一整套较完善、能满足该区居民的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

　　12、居住小区：一般称小区，是指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人（2000～4000户）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

　　13、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人（300～700户）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

　　住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。

　　居住区规划总用地：包括居住区用地和其它用地。

　　14、居住区用地：是包括住宅用地、道路用地、公建用地（公共服务设施用地）、公共绿地等四项用地的总称。

　　15、住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的的总称。

　　16、公共服务设施用地：一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

　　17、道路用地：指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1．5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

　　18、公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状绿地等。

　　19、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地总面积的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地，新区建设不应低于30%，旧区改造不宜低于25%。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿化率的绿化面积，如目前小区的建设中，有许多地下设施，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿地”中；

　　20、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

　　21、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

　　22、人均总占地面积(平方米／人)：建筑红线内总用地／本小区设计居住总人数。

　　23、人均住宅用地面积(平方米／人)：小区内总住宅用地／本小区设计居住总人数。

　　24、总建筑面积(平方米)：指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

　　25、住宅建筑面积(平方米)：扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。

　　26、人口毛密度：是指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。

　　27、人口净密度：是指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。

　　28、住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。

　　29、建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基地总面积与居住区用地的比率。它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

　　30、住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。

　　31、建筑面积毛密度：也称容积率，是每公顷住宅用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以总建筑总面积与居住区用地的比值表示。

　　32、住宅面积净密度：也称住宅容积率，是指每公顷住宅用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以住宅建筑总面积（平方米）与居住区用地的比值。

　　33、住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。

　　住宅建筑套密度（净）：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数。

　　34、、土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地，拆迁，各种补偿，平整土地，敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/HA）

　　35、住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算投资，包括土地开发费用和居住区用地内的建筑，道路，市政管线，绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/㎡）

　　36、住宅间距：二栋住宅间距(外墙皮与外墙皮)与前面(一般指南面)住宅高度的比值。

　　37、建筑面积：指建筑物各层展开面积之和。

　　38、层高：指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。

　　39、辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

　　40、建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积的计算非常复杂。

　　41、居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

　　42、辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。

　　43、使用面积指建筑物各层平面中直接为生活或生产使用的净面积之总和。

　　44、得房率（实用率）：套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。

　　45、建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积=套内墙体面积+阳台面积＋分摊的共有共用建筑面积

　　46、建筑面积由居住面积、辅助面积和结构面积三部分组成。

　　47、住宅的结构面积：是指住宅的所有承重墙（柱）和非承重墙所占面积的总和。即外墙、内墙、柱等结构件所占面积的总和。

　　48、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

　　49、套外使用面积：指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

　　50、拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

　　51、道路红线：城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

　　52、建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

　　53、建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

　　54、公

摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

　　公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。

　　将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

篇3：房地产前营销概念解析实例

(一) 提出前营销概念的意义

近一两年,我国房地产业内开始出现了“前营销”的提法,如果能就此开展一场有着相当广度和深度的大讨论,并由此使行业内众多人士认清形势,转换观念,相信对我国房地产的健康发展将会产生巨大而久远的影响。

营销是市场经济发展到较高阶段的产物。它的基本原理是按需求去生产,即以销定产。比起传统的以产定销的经营模式,它无疑是大大向前迈进了一步。

然而,遗憾的是,由于我国市场经济发展的时间很短,许多人的经营观念一时还转不过来。虽然普遍接受了营销的提法,但骨子里搞得还是以产定销那一套,即工作重点不是在研究消费者,研究市场,而是放在产品身上。

正是在这个意义上,我们说,前营销概念的提出,具有划时代的意义。如果说人们常把营销与推销(销售)混为一谈,那么,提出前营销,则有利于人们认清营销与推销(销售)的本质性区别。

销售(推销)是营销整个体系中的一个环节。由于它是产品定型后进入流通领域时的一项工作,所以可以把它归结为“后营销”的一部分。而产品的研发,是最靠前的环节,属于“前营销”。恰恰前营销最能体现营销的本质属性——“发现愿望并满足他们”、“热爱顾客而非产品”、“研究、生产能够出售、卖得好、卖得快的产品,而不是出售你能够生产、你喜欢生产、你擅长生产、你以为好销的产品。”

事实上,已有不少开发商在楼盘销售中遇到了难题。有些房子建成已好几年,至今仍有许多在空置。有些在当地颇有名气的开发商曾成功地开发过一些小区,当其踌躇满志地按老套路开发另一新盘子时,却发现销售变得不很顺畅了。

说到底,问题的根源是开发商们没有认真地去做前营销的工作,仍旧在“拍脑袋”,按老经验办事。如果他们真正把前营销工作做好了,做到位了,那么,后期的推广、销售工作是无须花太大力气的,甚至可以说是多余的、不必要的。仔细研究一下各地热销楼盘的案例,那些短期内一售而空的明星楼盘,无不说明了这一点。

(二) 前营销的基本内容与重点

在20**年12月30日《中国房地产报》刊登的《房地产营销的基石——前营销》一文中,作者将房地产营销划分为12个阶段——投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等。她认为,前六个阶段称为前营销。并强调,前营销实质上是一个了解市场,熟知市场,从而为生产、推广做准备的过程。

应该说,这种划分,大致说清了前营销的基本意思。但依本文作者长期的实战经验,似应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜。

前营销的重点,是得出某一项目的市场概念,即在这块特定的地块上,为哪个细分市场盖房比较合适,盖什么样的房(何种档次、何种建筑风格、主力户型面积及其配比、总价水平等等)比较好卖,卖得俏。而这个市场概念必须经过训练有素的、经验丰富的专业人士广泛深入地进行市场研究后方可得出。一个商业项目的总体规划、建筑设计、景观设计方案是否成功,关键是看它能否巧妙地运用规划语言、建筑语言、建筑风格、建筑符号把市场研究的成果(市场概念)恰如其分地、十分贴切地诠释表现出来。

从逻辑上讲,前营销的所有成果,都应在总体规划方案、建筑设计、景观设计方案中表现出来。这当中,包括了平面布局、立面风格、总价水平、户型面积配比、单体及户型设计特点、物业管理构想等等。而这些,基本上就决定了该项目入市后是热销还是滞销。仔细考察我们身边房地产开发成功与不成功的案例,没有一例不证明了这一点,这是一条铁的定律。

正因为如此,总体规划方案、建筑设计、景观设计方案的完成应纳入前营销范畴,并作为前营销的最终成果。

(三) 前营销目前在实践中面临的窘境及解决办法

前营销目前遇到的困难主要有两个:

一是房地产开发商对前营销的重要性普遍缺乏清醒的认识,这方面的意识不强。许多数开发商拿地之前和拿到地块后不去认真做市场研究工作,而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗糙的产品概念,然后便找规划设计院进行规划和设计。殊不知,这时往往大错已经铸成。

二是传统预算体系中,没有相应的经费保障。前营销的重要性远远大于后期的销售执行,但在项目预算体系中,这二者的位置是倒置的。以一个中等体量的楼盘为例。一个总规划建筑面积为4万平方米、销售单价平均为4000元/平方米的楼盘,销售费用通常为销售额的1.5%~3%(不含广告费),即240万~480万元。这里有哪些开销呢?主要是有限的办公费用和人员工资、奖金等。同是这个项目,有多少开发商愿意花上几十万元去认真做一做项目前期的市场研究呢?要知道,这项工作往往决定了项目成败的七八成,至少在五成以上。即使是拿出几十万元也不到销售费用的10%。可见,二者差距是多么巨大。难怪越来越多的机构和人员削尖了脑袋往销售代理这个技术含量并不高的行业里钻。而

那些扎扎实实、勤勤恳恳地做市场研究的机构和人员却得不到应有的回报。这种现象长此以往,将严重抑制从事前营销工作人员的积极性,对房地产行业的健康发展产生极为不利的影响。

解决办法:

一是耐心等待市场的成熟。市场的发展有个自然的培育期。没有达到一定阶段,急也没有用。随着房地产行业市场化程度的加深,随着市场竞争的加剧,随着一批批开发商的破产、倒闭,开发商的风险意识会越来越强,那时,前营销的春天将会真正到来。

二是做主观上的努力。为了缩短客观等待的时间,主观上也应做些必要的努力。首先,要广泛进行前营销重要性的宣传教育,让更多的开发商、业内人士清醒地认识到它的作用与意义,排除观念上的障碍。其次,改变计划经济体制下形成的房地产项目预算体系,将原先“销售费用”中的一部分(一半或至少三分之一,即至少为总销售额的千分之五)提到前期市场研究阶段来。别再像过去一样,根本就不去做,或仅拿出少得可怜的经费做一个所谓的可行性研究,点缀一下。这种新的预算体系,应由国家建设主管部门仔细研究论证后正式颁发,作为各开发商项目开发经费预决算的重要依据。

有理有据

前营销实战案例

案例:南京城北某住宅小区产品、价格策略研究

时间:

1月25日——2月23日

背景:

某开发商在南京城北拥有一块开发用地,占地6.62公顷,建筑容积率0.95。该地块集山、水、城于一处,既是重要的景观所在,又是绝佳的居住福地。

当时已有了一个初步的规划方案,拟建设19栋4层沿河高级公寓,3栋多层和2栋小高层住宅。均价在3200元/平方米左右。

但是该地块所处区域为南京六城区中经济实力、消费水平较低的行政区,此房价为当时该区最高价格,不知市场前景如何?规划方案,尤其是户型设计要做何调整?

客户要求:

通过市场调研,提出对该小区规划包括对价格的看法及其依据。时间要求在1个月以内。

研究思路:

开发商提出的要求,只有通过对目标客户意见反馈的分析才能予以满足。因此,本次研究的首要课题,是如何确定该小区现实的或潜在的客户群。

根据开发商的判断,该小区的买主应是这个区域内收入较高的人群,尤其是城北众多大市场(如金桥、玉桥市场)中做买卖的生意人。

研究人员在现场勘察及研究了初步规划方案后,不能确定开发商的判断正确与否。考虑到开发商时间要求较紧,研究人员建议运用媒体的方式做调查手段,开发商予以认同。

研究进展:

2月16日、2月19日,分别在当地发行量较大的媒体——《现代快报》、《扬子晚报》上发布了标题为“你把家安在哪儿好”的大幅套红(彩色)广告,详细介绍了地块情况、小区初步规划情况,诚恳地征求感兴趣的读者对小区规划、建设及价格等方面的意见与建议。同时,还组织人员向金桥、玉桥、惠民桥、白云亭、金盛百货等8大市场所有摊主派发了5000份宣传彩页,内容同报纸广告(事先已派人踩了点,了解到这些大市场共有4900多个摊位,故印制了5000份彩页)。

从2月16日开始,指派专人接听电话,到2月23日止,8天时间共接听回馈电话180多个,其中记录在案的156个。接听电话前,拟好了调查提纲和问卷,旨在尽可能将回馈信息条理化,以便于后期分析、整理。

研究成果:

经对156位来电人员的态度及信息资料进行整理、统计和交叉分析,对该小区的客户群体、市场定位、价格、户型面积配比等有了清晰的了解。

(1) 了解了客户群体之所在

这个客户群体的地域分布确如开发商事先所料,以周边附近二三公里以内为主。但从职业上看与开发商的事先判断大相径庭。绝大多数为工人、职员、教师、公务员等工薪阶层。来自金桥、玉桥等大市场生意人的回馈电话仅有13个,只占总数的8.3%。这一结果,与原先的市场定位有很大出入。

(2) 清楚了客户对于价格的承受力

来电中72.2%的人认为不能超过3000元/平方米。

其他还了解到对户型面积、小区名称等建议。

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sp; 由此,对开发商提出了如下建议:

调整市场定位。该小区的市场定位宜调整到有稳定收入的工薪阶层身上。以此为主体,同时兼顾其他有关层面。

价格要适中。这与市场定位是相互关联的。为了不降低开发商的利润率,建议主要在降低开发成本上下工夫。第一,取消网球场(很多人来电认为这一设施完全没有必要)。第二,取消原预算为456万元的小区智能化系统投资。第三,与规划部门协调,略为增加沿河多层的层数,适当提高容积率,降低土地成本。第四,调整户型面积配比,取消原先的一些大户型设计。

总体评估:

此次调研市场反映热烈,效率高,效果良好,达到了预期目的,开发商也颇为满意。此次研究之所以较成功,是因为研究思路比较清晰,所运用的研究手段(大众媒体调查)比较适合于本项目。且在发布前,注重了平面设计、版面的布排。标题引人注目,项目叙述十分详尽,征求意见态度又十分诚恳等等。不足的是当时未对总价问题引起特别的重视。

篇4：房地产热门英文概念

一、最成功的区位概念CBD

CBD是Central Business District的缩写。

CBD肯定是一个标准的舶来品,最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期,一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD的概念,文中提到:若纽约没有曼哈顿,伦敦没有道克兰,这两个城市将会什么样?然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征。这是一篇极为隐含的软文章,作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊,其考查过诸多专着后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区,并证明说:传统商务区的价值很高,二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高,就实施所谓“大伦敦规划”,但最后的结果依然是失败,不得不重新回头来规划老商业区。此文当时影响还比较大,所以后来有很多区域都将自己说成是CBD,但最后还是被建国门外地区抓到了先机。1998年,在媒体一通乱炒CBD作后,我们终于等来了首规委关于CBD的定义,以国贸为中心方圆两平方公里的土地,然后又变成四平方公里的土地。但CBD无疑是最成功的英文概念之一。

二、SOHO

SOHO是Small Office & Home Office的缩写。

1999年底,许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是“SOHU”的错拼。2000年初,SOHO现代城热卖时,还是有很多人将SOHU与SOHO混淆,但这并不影响SOHO现代城的热卖。因为本来的SOHO与SOHU不仅拼法相当接近,内含上也有很多相似之处。但就Small Office & Home Office”本义而言,SOHO的正宗来源应该是日本。至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合。在中国,SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。1999年底,现代城二期启动之前,潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民公社”,当时担心SOHO一与红灯区相联,二与SOHU相混(都先后在市场中应验),但最后还是洋压土,现代城选择了SOHO案名,放弃了人民公社的想象空间。当然谁都知道,SOHO的成功不仅在于案名,而更多的在于其实实在在的产品创新、市场推广,更多的是市场大发展的背景下整个国贸商区的火热。如果现代城当时改叫成人民公社可能会是另一番功夫,如果叫成HOSO可能出现的市场反应也会差不了太多。

三、CLD

CLD是Central Living District的缩写。

2000年6月某晚,风林绿洲策划人周伟峰突然叫笔者喝茶,其间激动地称,研究了半天地图,突然觉得有一个概念有实质性的支持,即奥运概念所带动的正北区这个大区。这个区在已经形成规模的CBD地区与中关村地区中间,应该有一个名字。中关村地区与CBD地区是两个工作区,而且是能够持续发展、日渐完善的工作区。如果能够在这两个工作区中工作,那么最理想的居住区要么在内城,要么就在亚运村与奥运村地区。于是,在纯生活居住的理念下,中央生活区的概念进入视线,CLD的缩写应运而生。实际上,周伟峰已经查阅过相关资料,日本东京郊区某个大型生活区也正是在运动场的周边建设起来的,只不过没有叫成CLD。《中央生活区在哪里?》一文应运而生,这是一篇无关风林绿洲的分析文章,但因商机无限,风林绿洲在最快的时间里将CLD印在风林绿洲的楼书之中,成为CLD首当其冲的推广者。一个月后,这个概念得到大多数人的认可。实际上,如果CLD能象SOHO那样经过三五个月预热准备的话,效果会更好。

四、CID

CID是Central Information District的缩写。

这是一个过渡的概念,并不成熟,一方面是因为其中文概念“中关村”三字已经足够好,再次用硅谷二字也很生色,另一方面,CID自己的内容还没有作足。所以,很多关于CID的提法,都是与CBD和CLD共存的。但从一个概念的诞生与流行发展的规律来看,目前还不是CID大肆炒作的时机。其中主要的原因是CID地区没有标志性建筑物,如果CID地区能够规划建设一个诸如国贸中心这样的高档综合项目的话(当然,科技会展中心一不在CID的核心区,二不足够高档),CID肯定会更为流行。

五、LOFT

Loft出自美语,原意是指工厂或仓库的楼层,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,也称为Studio或Studio Apartment(莎朗．祖金着《loft生活:城市变迁中的资本与文经》)。 LOFT发源于六、七十年代的美国纽约,80年代迅速兴起,随着个性化浪潮的卷土重来,这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式,逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。LOFT源自于艺术家们对自由的狂热,对反叛的热情,它已成为世界新人类的生活标签。 在北京,第一推广LOFT的是现代城,在SOHO告一段落后,现代城写字楼就在寻找新概念上的出路,LOFT

建筑自然而然出现在广告中,因LFOT的标志相当明确,一个层高五米以上的室内空间就可自然的称作为LOFT。但作为商品房市场来看,真正的LOFT建筑当选1999年就在市场预售的丽舍。这是一个标准的层高五米的公寓型建筑,当然也可以当作商住两用的建筑来卖。可丽舍一直在强调其城中别墅的概念,所以在市场上的反响较弱。如果丽舍早些时候就叫成LOFT丽舍来卖的话,效果肯定会大不一样。随现代城后,远洋天地也明确地将其某类公寓叫成LOFT,除了跟风外,其建筑形式上与LOFT现代城或丽舍还是有相当差距的。但报称在9月底闭幕的第七届北京房地产交易展示会上,中远房地产的LOFT项目一经问世,50套3天内即被抢购一空。

六、TOWNHOUSE

Townhouse本身就是一个全称,其中文意义是联排别墅,也有人将其叫成美国小镇,因为其来源于美国许多中产阶级居住的社区,在那种社区里,Townhouse是区别是Single House和Two-pic这两种建筑形式的,即联排别墅是区别于独幢别墅和双联(双拼)别墅的。townhouse亦称联排住宅,由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落——“有天有地”。Townhouse是在本世纪二战后40-50年代,英国发展新城镇时期出现的住宅,现在在欧洲国家非常普及。另外Townhouse还具备离城不太远和价格不算太贵的优点,但其与别墅的最大区别可能还是Townhouse定位的是第一居所。Townhouse的流行又是一个概念先行、产品后来的过程。在万科和兴涛的早期部分房子,以楼上楼下双跃层形式出现,但仅仅拥有了Townhouse的雏形。2000年10月,亚运村北二十公里处的橘郡正式将其项目定位成Townhouse,并在市场推广中一举成功。

七、MORE

MORE是一个2000年底刚刚推出的概念,据说这一概念不仅在美国高科技区相当成熟,在南方房地产城市也早有影子。

北京首推MORE概念是京洲华园的二期项目时代之光名苑。MORE概念是建立在LOFT和SOHO基础之上的一个新概念,其核心内容是在严格分开工作与生活的基础上,又能满足于空间时间的节流。具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域,使MORE一族的人可以享受全面的商务服务,在享有更正规更大规模的商务空间的同时,还能够享有绝对隐私的个人生活空间。时代之光称,MORE这个词来源于硅谷们的乌托邦理想。在过去的一些年中,在LOFT和SOHO的空间里,奋斗者们想拥有真实的生活已经被戏称为乌托邦。于是,大家经常谈论乌托邦的作者THOMAS MORE,住进新的MORE社区,就像来到了MORE描述的乌托邦之家一样。但实际上,MORE是英文Mobile Office idential Edifice的缩写,其文意为移动、办公、居住等意,通常译为互动商务居住区。作为英文单词,MORE的真意是“更多”。

MORE社区具有最轻松的办公室、较正规的环境、最有效的商务团队,还有住宅内更隐私的空间等诸多优点。但到目前为止,MORE概念除时代之光外,还没有其它项目跟风宣传,但就其实质性的功能变化而言,还是有相当的市场潜力的,最起码MORE社区能够解决工商注册的问题。

八、最早出现的概念5A

5A是由楼宇自动化系统(BA)、消防自动化系统(FA)、保安自动化系统(SA)、办公自动化系统(OA)及通讯自动化系统(CA)构成。

在北京房地产市场上可以追述到1993年底的阳光广场,当时其推广广告称,阳光广场写字楼是3A的建筑物,1994年,就有不少项目将3A推广到5A,经过两三年的市场预热,5A已经与智能化紧密相联,成为衡量一个写字楼项目是否先进的标识。但实际上,目前5A还是一个比较空虚的概念。所以,尽管经过六七年的漫长时间,5A并不是一个排名前列的英文概念。诸如中关村大厦,在介绍自己是5A智能化大厦时写道:BA是通过对空调给排水系统实现自动控制及监测,使被控设备在优化状态下自动运行,达到节能降耗的目的。SA的保安着重于日常的监视、观察及录像,确保大厦24小时安全。FA的消防采用智能型火灾报警控制系统,使火灾一旦达到设定温度,消防水自动喷淋进行火灾自救。OA办公布置了密集的信息插座,可满足全部高速网络应用及平滑升级。CA通讯是当今市话最高级别的集团用户网上构筑的一个叠加网,集语音和数据业务于一体,附目前最先进的卫星电视接受系统等。所以同为5A,也还会有此系统与彼系统的差别,就象同属5A的宽带有2兆与100兆的区别一样。所以5A系统不仅是一个没有热起来的概念,而且还是一个定位相当模糊的概念。难怪目前真正高档的写字楼物业从不谈自己是5A智能化。

九、DIY

DIY是Do It for Yourself缩写。

这个概念其实远非一个房地产产品的概念,早在头些年就试用于家装、工艺等领域。2000年亚北一个别墅项目正式将DIY概念引入房地产,意指可以根据客户自己的需要来设计并建设自己的别墅。但市场推广并不算成功。

DIY概念目前只能试用于一些小型别墅区,但据说目前DIY在美国等西方的市场上相当流行,许多发达国家的房地产业已经萎缩到建筑承包企业,客户买房的第一步是选购配套的图纸,也可花大钱专门请建筑师根据自己个性及喜爱设计出独特的建筑款式,然后如同做衣服一般,将图纸交给发展商量身定做。而且,不仅大宅如此,普通人家的房屋也如此,更有部分公寓的开发商,也在售楼之前就预售图纸,因为房地产开发利润那样低,所以,往往都是等公寓楼图纸售出后,才开始真正建设。也就是说,每一个购房者在看图纸的过程中,都可以根据自己需要DIY一番。借鉴发达国家的经验,DIY完全有可能成为日后房地产市场的主流概念,特别是别墅类建筑。

十、COSMO

是一个相当冷门的英文概念,好像市场上除了宏源公寓以外,没有第二家项目推广过COSMO的概念。但其概念也有其实在的意义。

宏源公寓称:COSMO确切的出生地是在欧洲,时间大致在十六世纪文艺复兴后期, COSMO HOME是一种存在方式、一种实际表现,你可以看到、听到、嗅到、触到。其最重要的含义就是时尚,但其项目公司销售部没有人知道COSMO是什么意思,而且,在宏源公寓的主页上,关于COSMO,也全然是一些不知所云的解释,诸如COSMO人的形象特征:强烈的自我意识使族人对自己的外表非常重视。COSMO人的性格特点:不会让人想到酷。COSMO人的生活习性:生活习性健康而正常,他们爱干净但不会有洁癖等等。就是没有解释COSMO的意义,是缩写还是拼法,是词汇还是特指,皆不知晓。连源于什么地方也说不明白,很让人担心这是一个为了概念而概念的全新概念。

11、阳光曼哈顿的EQE纯美式休闲生活概念、

12、圣馨大地家园的H社区概念,

13、天创世缘的e国概念等,

篇5：房地产营销策划概念三大服务内容

　　房地产营销策划的概念及三大服务内容

　　房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。

　　房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

　　房地产营销策划是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、按盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。

　　多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在房地产营销策划上，市场的热点也在房地产营销策划上。房地产营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在房地产营销策划开展商由重视营销策划thldl.org.cn、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。

　　房地产营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。

　　●市场定位与产品设计定位：

　　根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

　　具体内容包括：

　　项目总体市场定位

　　目标人群定位

　　项目开发总体规划建议 组团规划建议 交通道路规划建议 户型设计建议 整体风格建议 外立面设计建议 园林景观规划建议 社区配套设施 会所建议 楼宇配套建议 建议装修标准建议 装饰材料建议 物业管理建议

　　● 市场推广策划：

　　根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。

　　具体内容是：

　　市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼

　　项目案名建议

　　销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制

　　广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）

　　媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期

　　公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行

　　● 项目销售策划（项目销售阶段）：

　　此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

　　具体内容包括：

　　开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式

　　销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞

　　销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略

　　销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划

　　促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪

　　市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整

　　销售策略调整