高库存时期房产销售快速成交技巧20招

　　高库存时期房产销售快速成交技巧20招

　　1.单刀直入法

　　当您和客户僵持一段时间，就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15元/月的低价得到ISO9002的物业管理服务，你别让我为难，我们主管也来了，最多96折。实在你不满意，咱们就交个朋友吧”。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。

　　2.决不退让一寸成交法

　　房地产业不同其它行业，它的定价，规则和内涵丰富得多，都说“一生幸福与一次选择”，没有听说过客户上来就要求5折的。因此，在价格上要一口价，决不退让，要退让，也得假装去请示，因为只有这样，客户才觉得你珍惜。否则让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。

　　3.家庭策略成交法

　　有人说，大家子一起来买房时最难对付，七嘴八舌，不知所云。这是业务员没有用心。你一定要观察出谁出钱？他买房的目的？是为儿女，还是为老娘？那个“影子”就是最有发言权的人。

　　如：北京加拿大别墅位于京昌路B8出口，96年高速党政军没有修时，离北京北三环路的直线距离12公里，售价当时是1500USD/建筑平米的天价。6月份一个倾盆大雨后的下午，二辆车载着一家子，带首一个老太太到中轴路的售楼处，我让两个业务员带着去看房，这二位均是小伙子，一个半小时之后，两名业务员回来了，那一家子没有跟着来。我很纳闷，因为他们是带了2万元定金来的，人怎么就走了呢？不是说老太太的老家就是昌平南口，就喜欢在这养老吗？两位业务员汇报说：“刚下完雨，小区道路还未修好，路不好走，老太太上去看。”

　　当时就把我给气晕了。我说“傻小子！我派你们两个去干什么？不就是要你们做她儿子，背着老太太进去看房吗？你们如果真的背着老太太进去了，这260平米的房子就卖定了，连个小姑娘都能做的，你们就做不到吗？”。

　　4.蜜月成交法

　　指在一方（男方或女方）犹豫之际博得另一方的好感，由另一方来说服犹豫的那方。这实际上是“战略联盟”，对年轻的夫妻尤为有效。如：“您们不是在度蜜月吗？你们在一起真和谐、完美。你们结婚几年了？三年呀？像还在度密月。为什么不考虑把爱巢搬到这里来呢？只有***这样的项目才会陪衬你们的爱情，温情脉脉、自由而浪漫”。虽然这样的话是很肉麻，但是记住！人在受到称赞时是分不清真和梦的，你还必须做出认真、严肃地夸奖他们懂得姿态。

　　5.应招女郎策略成交法

　　这实际上是考验你的描述能力，是考验你能够给客户带来一个什么样的梦。应招女郎总是在最关键的时候讲价钱，因为那时它最有价值，客户也就认了。

　　有16个大卖点，不公在智能、环境、户型及建筑风格上属于顶尖社区，而且它最引人之处在于它的纯粹。纯粹的大鼻子MARKS先生近年来的第一位主张东西方园林艺术融合的设计师，YORK先生执笔别墅和公寓的设计，体现的是纯粹的欧洲风格。MARKS先生把所有的单体楼像星星般散落在一个椭圆型的河道上，概念同国家大剧院一样：体现出水晶宫般的梦幻色彩和充满诗意的深层意境。所有学英语的人，谁不喜欢这样的社区？除了国投，在近10年内谁会有这样的势力建造出独一元二的生态社区？***就是身份地位的象征，谁不期待，谁不冲动？

　　6.退让成交法

　　当客户快要被说服了，还有一点动摇，需要一点外力时可运用这种方法。在房地产销售中，客户只有责任：付款了承诺物业管理费公约。客户的着眼点往往在折扣、付款方式、是否送装修、是否送小花园、是否免1—2年的物业管理费等。退让成交法需要销售副总监和总监的配合。如：“您今天要付50%的房款的话，我同领导商量把留给别人的那套128平米的签给你”；“您马上能定下来的话可以按上期推广价卖给您”。有得有失嘛，客户在表面上占了上风，因此他会乐意接受。

　　7.恐惧成交法

　　这是一种用来创造紧迫感的压力成交法。这种成交法对那种心动而犹豫不决的客户最管用。

　　推销之始你要用心，真诚地展示和推广***的主要细节，解答客户关心的问题，等客户心动了，可用这种方法。创造紧迫感不三种方法：

　　（1）项目热销，不赶紧定，就要失去这种权力；

　　（2）某一经典户型快销售完了；

　　（3）价格马上升或折扣期限已到期。

　　8.大脚趾成交法

　　大脚趾成交法又称故意出错成交法。出错的目的试探客户是否真心购买，另外，价格出错是给客户以压力。“A户型的总价28万4千元，您算一下……”“怎么会这么贵呢？”“啊，是我弄错了，4000元的价格月才执行，我拿错价单了，现在的价格的是3750元/平米”，传达这种信息客户不仅生气，还看着你我脸红的样子，认为你是个诚实的人。买了，搞掂！

　　9.回敬成交法

　　回敬成交法又称豪猪法，是用问题来回答问题。好比你站在镜子前你笑镜子里的你也笑一样，当客户蛮不讲理或退缩时你就回敬他。这时你可用一种疑惑不解的音调和略带吃惊的表情，客户会明白你要表达什么。

　　“***在二环外，太远了”（客户）

　　“你觉得太偏僻了”（往往业务员跳出来反驳）

　　“我是说离我家远了一些，我很难接受”（客户）

　　“你很难接受了？”（业务员）

　　“另外，价格太贵了”（客户提出异议）

　　“太贵了？”（业务员回敬）

　　“我付不了这么多首付款”（这才是问题的关键）

　　“我理解，您为什么不做按揭呢？，我出面帮您！”这是一促斗争。（消费方式：95%的客户选择了按揭）。

　　10.ABC所有问题解决成交法

　　ABC成交法是最简单的成交方法。

　　像ABC一样，它由三个问题（步骤）构成。当你平稳结束了推销过程，没有听到过多的消极回误码或异议时，可以使用这种方法

　　业务员：还有什么问题吗？

　　客户：有，比如：……

　　业务员解答和解决完毕所有问题后

　　客户：基本没有了

　　业务员：这么说你都满意？

　　客户：暂时没有问题

　　业务员：那我就填合同了，你首付多少？

　　11.“我想考虑一下”成交法

　　此方法也叫咄咄逼人成交法，如果客户说我要考虑一下，实际上是一种借口，它的真正含义是他还没有准备好。

　　客户不想说是或不，他不想伤害售楼员的感情，他想逃离压力，因为客户感觉到自己已往里陷了，便更多的信息还未得到，还没有足够的信心。

　　客户：我考虑一下

　　业务员：这么说您还

没有信心？

　　客户：物业管理费这么贵？

　　业务员：……

　　客户：我还是考虑一下，好吧？

　　业务员：你能直接告诉我您最不放心的是什么吗？是**？是**？是**……？

　　客户：对工期，我最不放心的是工期。

　　当客户提出考虑一下的借口时，你一定要先孤立异议，继而咄咄逼人地将客户所担心的问题全部说出来。没有遮羞布，问题也就能够解决了。

　　12.次要问题成交法

　　次要问题主要是指客户对项目细节提出一些异议，而这些细节又无伤大雅。

　　如“我们选用美国原厂的OTIS电梯还是用三菱”？之类问题，实际上两种电梯属于同一档次产品，不过是客户个人的品牌和消费偏好不同而已，对客户提出的次要细节应认真地回答或干脆说“世界上任何一种产品是十全十美的，您的意见非常宝贵，但是项目的方案早已定了，电梯也买了，我们只能在以后的项目中考虑您的建议”。这样回答的前提是，此类问题对签约实在不构成威胁。

　　13.勇士成交法

　　人类社会到了21世纪，科学技术的发展步入量子时代，但从远古到今天，人类的心智并没有发生变化，如意志力。作为业务员，你一定要有钢铁般的意志，成为生意场上的勇士。方法是：客户说什么，你同意什么，最后把压力转给客户。

　　客户：太贵了

　　业务员：是太贵了（沉默）

　　客户：我不喜欢这种瓷砖

　　业务员：我实在无法回答，因为你的想法是结论性的。

　　最后，客户感到了压力，你马上可以反客为主了

　　14.档案成交法

　　档案成交法又称羊群成交法，你可以告诉客户他未来的邻居是谁，已有谁认购，已有谁入住。已入住者和已认购者是社区的档案，突现***的品位，客户在“名人”和“同类”面前只好迫于压力冲动。也变成一个档案！

　　15.利益成交法

　　指销售人员在向客户介绍楼盘的利益时，将特别获得的客户认同的利益汇总，然后提醒客户，加深客户对利益的认识。

　　在运用利益成交法时，销售人员要以客户最认同的利益作为开始，以客户曾提出异议的利益作为结束。

　　利益成交法的目的就是刺激对方做出成交的冲动。销售人员在介绍时，并不明确要求客户回答，如果客户默不作声地听着，就已经表示了认同。客户一旦对一些主要利益真正地从内心认同了，随后对相关次要问题就不会产生很大的异议。一系列的利益被客户认同将使他确立起不会动摇的购买决心。

　　利益成交法既适用于自信型客户也适用于疑虑型客户。因此这两类客户都倾向于在了解对自己的好处的基础上自己做决定，而讨厌销售人员千方百计的进行诱导。

　　16.比较成交法

　　指销售人员列出各种选择的优缺点，让客户比较考虑。销售人员可以作出一张对比表，向客户逐一说明并听取客户意见，询问客户的选择并邀请成交。

　　比较成交法比较适用于自信型和理性客户，因为这符合他们强调理性的特色。销售人员通过对比表，明确列出需要分析的各项问题，让这类客户发挥自己的判断能力，有利于缩短购买决策的过程。

　　这种对比的方法还适用于以下情况：客户提出了一些枝节性的但却是真实的异议。这时销售人员仍可邀请成交，比如对客户说：“尊敬的客户，您愿意因为这个小小的不满意放弃所有的好处吗？”

　　17.暂定承诺法

　　指销售人员向难以做出最终购买决定的客户提请做出今后可以更改的、暂时性的购买承诺。这一方法既能够和客户达成购买意向，又能中止客户的迟疑，因而是非常有效的。这种方法对于期房的销售特别有效。

　　暂定承诺法的优点在于能够使客户较快的做出购买承诺，同时也给客户留出了进一步考虑的时间。暂定的购买承诺虽不是最坚定的承诺，但它有利于客户作出最终承诺。另外，当客户在做出暂定承诺之后，一般就会停止寻找其他楼盘。从心理学角度看，客户一旦做出某种形式的购买承诺，不管定承诺具有多大的灵活性，他们总是感到自己已经做出了决定，因而不会自找麻烦地继续到处找人洽谈。

　　18.前提条件法

　　销售人员有时候难免会碰到较真儿的客户，他要求你提供特殊的优惠或服务。这时的关键就是要敢于迎接这种挑战，在自己的职权范围内尽力克服相应的困难，获得销售成功。例如，客户提出能否一天内办完入住手续。你可以回答，如果您明天一早来缴款，我们会派专人给您办理，保证一天办完。

　　19.“最后询问”法

　　指销售人员对于迟迟无法做出决定的客户采取直接摊牌的方法。在售楼活动中经常会遇到这样一些客户，销售人员已经向他们做了详细的介绍，也给他留出了充分的考虑时间，但是他还是不能做出决定。这时，销售人员如果再去找这个仍然没有做决定的准客户就太浪费时间了。所以，你应考虑使用“最后询问”成交法，它起码有50%的成功机会。这种成交法让你失去的生意，你用其他方法也一样得不到。不过，你解放了时间，你可以去进行其他销售。

　　20.坦白成交法

　　坦白成交法就是将项目的优缺点全盘托出“您看着办？”、“我就有这份自信”、“没有必要隐藏缺点”。这种推销方法适合于心眼小的客户，他们一定惊讶而狂喜，为你的诚实而叫好。“不买***？没道理呀！”

　　二、在最有利的时机完成成交

　　客户为了最大限度的获利，往往不愿主动提出成交。因此，销售人员把握成交的时机非常关键。客户成交的意向一般会通过语言、行动、情感等表现出现，一般说来，可以从以下的信号来识别成交时机。

　　1.语言信号

　　当客户有成交意向时，从他的语言中可以反映出来。例如，当客户说：“你们办手续快吗？”这就表明成交的时机已到来。

　　信号一：客户以种种理由提出价格异议：这是一个非常有利的信号，此时客户已将产品的支付能力进行了比较，并准备购买。

　　信号二：对楼盘给予一定程度的肯定或赞同；

　　信号三：讲述自己有关楼盘的信息和资料：这说明客户潜意识中已经接受了销售人员所推荐的楼盘，正与你分享他的经验。

　　信号四：打听有关问题的详细情况：如手续、物业服务、交房时间等。

　　信号五：提出一个新的购买问题。

　　信号六：表达一个更直接的异议。

　　信号七：表达对目前正使用的房屋的不满。

　　应当注意的是，异议的情况比较复杂，必须具体情况具体分析，既不能都看成是成交时机，也不能无动于衷。

　　2.行为信号

　　表现一：由单方面动作转为多方面动作：如客户由远而近，由一个角度到多个角度观察模型，再次翻看说明书等。

　　表现二：动作由紧张变放松：如客户原来细心听销售人

员介绍，身体前倾，这时变为放松姿态，或者身体后仰，或者擦脸扰发，或者做其他舒展动作等。

　　表现三：由静变动：原先客户采取静止状态听销售人员讲解，这时会由静态转为动态，如动手翻动资料、低头、搔首，对你说的话点点头，，表示赞同，仔细观察模型等。当然，从原来的动态转向静止也是一个成交信号。

　　表现四：有签字倾向动作：如客户找笔，摸口袋，甚至靠近认购收，拿起认购书看等，那就是很明显的购买行为信号。

　　表现五：客户有反常行为：当客户犹豫不决时，往往会通过不同的行为表现出来，销售人嘤要善于发现、捕捉客户不自然的甚至是反常的行为。

　　3.神态信号

　　当客户有成交意向时，他的神情就会发生一系列变化，销售人员要善于捕捉这些信号。

　　神态一：客户的神态变得轻松、活泼、友好：如，眼睛转动由慢变快，眼睛发光，神采奕奕；紧锁的双眉分开、上扬；腮部放松，由咬牙沉思或托腮变为脸部表情明朗轻松、活泼与友好。

　　神态二：销售人员将楼盘的细节及各种交易条件说明后，客户表现出认真的神情，并把销售人员提出的交易条件与竞争对手的条件相比较时，你就可以询问他的购买意向了。

　　神态三：对销售人员的态度明显好转：如兴趣提高、放松双肩、上扬，深思、神色活跃、态度更友好、表情开朗、自然微笑、眼神温和、表情认真等，这说明客户已经信任了销售人员并愿意听取建议。这时，销售人员就可以提出交易条件，询问客户的购买意向了。

　　4.从事态的发展来识别

　　房地产销售人员还可以从与售楼活动有关的事态发展来识别。成交的时机，如客户热情主动地将售楼人员介绍的情况与亲友交换意见。一旦客户将你的售楼说明与其他亲友交换意见时，你的成功率可能会大大增加，因为客户一定想让别人赞同他的看法。此时，销售人中可在一旁静观，待时机成熟，然后提出成交要求。

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篇2：二手楼成交有何技巧

行情向淡可获惊喜

一般来说，旺季时人气足，市场火爆，成交量大，成交行情自然日日看涨；反之淡季市场冷清，成交价看跌不看涨。聪明的买家，常常选择在楼市的淡季中主动出击，后发制人，往往能够获得意外的惊喜。

房比三家
买家应尽量向多家中介公司不厌其烦地打听，货比多家，谁优谁劣就会明朗得多。最后可以在一两家有信誉有实力的大型中介公司中再仔细挑选。

关注二手房缺陷
有的楼楼龄已达10年以上，墙面灰暗陈旧，户型偏小等。诸如此类的缺点恰恰是买家讨价的有利条件，没有必要随便放过。面对旧楼，你完全可以理直气壮地对中介经纪人和业主说自己是"喜新厌旧"人士，购买二手楼是出于经济压力过大迫不得已而为之；或者可以抱怨说自己家庭成员多，该类二手楼只能凑合着用；或者声东击西，对其周边环境不足一一点到，从而增加讨价的筹码。不过，挑剔首先要有针对性，它一般相对于自己个人或家庭成员的特殊需要而言。二要有实在性，即所挑缺点是确确实实存在的。三是要有适度性，不能过分强调某一点不足，要从楼盘的综合素质上把握。否则不切实际的挑剔反而会使买家坐失良机或吃大亏。

知己知彼
业主出售二手楼的原因是多方面的。例如，有的是出国定居甩手转让，有的是打算重新置业，有的是由于生意亏损需要垫资被迫出售，不一而足。由于出卖二手楼的背景和目的各不相同，业主报价的心理和起点差异很大。因此，通过询问物业管理人员，或向业主的同事、亲友打听，或向经纪人详细了解业主出手的背景、目的和心理，买家更能有利地掌握主动，从而大大降低购楼成本，淘到更多的"金子"。

篇3：二手楼成交有何技巧呢？

行情向淡可获惊喜

一般来说，旺季时人气足，市场火爆，成交量大，成交行情自然日日看涨；反之淡季市场冷清，成交价看跌不看涨。聪明的买家，常常选择在楼市的淡季中主动出击，后发制人，往往能够获得意外的惊喜。

房比三家
买家应尽量向多家中介公司不厌其烦地打听，货比多家，谁优谁劣就会明朗得多。最后可以在一两家有信誉有实力的大型中介公司中再仔细挑选。

关注二手房缺陷
有的楼楼龄已达10年以上，墙面灰暗陈旧，户型偏小等。诸如此类的缺点恰恰是买家讨价的有利条件，没有必要随便放过。面对旧楼，你完全可以理直气壮地对中介经纪人和业主说自己是"喜新厌旧"人士，购买二手楼是出于经济压力过大迫不得已而为之；或者可以抱怨说自己家庭成员多，该类二手楼只能凑合着用；或者声东击西，对其周边环境不足一一点到，从而增加讨价的筹码。不过，挑剔首先要有针对性，它一般相对于自己个人或家庭成员的特殊需要而言。二要有实在性，即所挑缺点是确确实实存在的。三是要有适度性，不能过分强调某一点不足，要从楼盘的综合素质上把握。否则不切实际的挑剔反而会使买家坐失良机或吃大亏。

知己知彼
业主出售二手楼的原因是多方面的。例如，有的是出国定居甩手转让，有的是打算重新置业，有的是由于生意亏损需要垫资被迫出售，不一而足。由于出卖二手楼的背景和目的各不相同，业主报价的心理和起点差异很大。因此，通过询问物业管理人员，或向业主的同事、亲友打听，或向经纪人详细了解业主出手的背景、目的和心理，买家更能有利地掌握主动，从而大大降低购楼成本，淘到更多的"金子"。

篇4：销售技巧:排除客户疑义成交法

　　销售技巧：排除客户疑义的成交法

　　销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。但是顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在这个过程中方法很重要，以下介绍排除客户疑义的几种成交法：

　　1、顾客说：我要考虑一下。

　　对策：时间就是金钱。机不可失，失不再来。

　　（1）询问法：

　　通常在这种情况下，顾客对产品感兴趣，但可能是还没有弄清楚你的介绍（如：某一细节），或者有难言之隐（如：没有钱、没有决策权）不敢决策，再就是挺脱之词。所以要利用询问法将原因弄清楚，再对症下药，药到病除。如：先生，我刚才到底是哪里没有解释清楚，所以您说您要考虑一下？

　　（2）假设法：

　　假设马上成交，顾客可以得到什么好处（或快乐），如果不马上成交，有可能会失去一些到手的利益（将痛苦），利用人的虚伪性迅速促成交易。如：某某先生，一定是对我们的产品确是很感兴趣。假设您现在购买，可以获得××（外加礼品）。我们一个月才来一次（或才有一次促销活动），现在有许多人都想购买这种产品，如果您不及时决定，会……

　　（3）直接法：

　　通过判断顾客的情况，直截了当地向顾客提出疑问，尤其是对男士购买者存在钱的问题时，直接法可以激将他、迫使他付帐。如：××先生，说真的，会不会是钱的问题呢？ 或您是在推脱吧，想要躲开我吧？

　　2、顾客说：太贵了。

　　对策：一分钱一分货，其实一点也不贵。

　　（1） 比较法：

　　① 与同类产品进行比较。如：市场××牌子的××钱，这个产品比××牌子便宜多啦，质量还比××牌子的好。

　　② 与同价值的其它物品进行比较。如：××钱现在可以买a、b、c、d等几样东西，而这种产品是您目前最需要的，现在买一点儿都不贵。

　　（2）拆散法：

　　将产品的几个组成部件拆开来，一部分一部分来解说，每一部分都不贵，合起来就更加便宜了。

　　（3）平均法：

　　将产品价格分摊到每月、每周、每天，尤其对一些高档服装销售最有效。买一般服装只能穿多少天，而买名牌可以穿多少天，平均到每一天的比较，买贵的名牌显然划算。如：这个产品你可以用多少年呢？按××年计算，××月××星期，实际每天的投资是多少，你每花××钱，就可获得这个产品，值！

　　（4）赞美法：

　　通过赞美让顾客不得不为面子而掏腰包。如：先生，一看您，就知道平时很注重××（如：仪表、生活品位等）的啦，不会舍不得买这种产品或服务的。

　　3、顾客说：市场不景气。

　　对策：不景气时买入，景气时卖出。

　　（1）讨好法：

　　聪明人透漏一个诀窍：当别人都卖出，成功者购买；当别人却买进，成功者卖出。现在决策需要勇气和智慧，许多很成功的人都在不景气的时候建立了他们成功的基础。通过说购买者聪明、有智慧、是成功人士的料等，讨好顾客，得意忘形时掉了钱包！

　　（2）化小法：

　　景气是一个大的宏观环境变化，是单个人无法改变的，对每个人来说在短时间内还是按部就班，一切“照旧”。这样将事情淡化，将大事化小来处理，就会减少宏观环境对交易的影响。如：这些日子来有很多人谈到市场不景气，但对我们个人来说，还没有什么大的影响，所以说不会影响您购买××产品的。

　　（3）例证法：

　　举前人的例子，举成功者的例子，举身边的例子，举一类人的群体共同行为例子，举流行的例子，举领导的例子，举歌星偶像的例子，让顾客向往，产生冲动、马上购买。如：某某先生，××人××时间购买了这种产品，用后感觉怎么样（有什么评价，对他有什么改变）。今天，你有相同的机会，作出相同的决定，你愿意吗？

　　4、顾客说：能不能便宜一些。

　　对策： 价格是价值的体现，便宜无好货

　　（1）得失法：

　　交易就是一种投资，有得必有失。单纯以价格来进行购买决策是不全面的，光看价格，会忽略品质、服务、产品附加值等，这对购买者本身是个遗憾。如：您认为某一项产品投资过多吗？但是投资过少也有他的问题所在，投资太少，使所付出的就更多了，因为您购买的产品无法达到颁期的满足（无法享受产品的一些附加功能）。

　　（2） 底牌法：

　　这个价位是产品目前在全国最低的价位，已经到了底儿，您要想再低一些，我们实在办不到。通过亮出底牌（其实并不是底牌，离底牌还有十万八千里），让顾客觉得这种价格在情理之中，买得不亏。

　　（3）诚实法：

　　在这个世界上很少有机会花很少钱买到最高品质的产品，这是一个真理，告诉顾客不要存有这种侥幸心理。如：如果您确实需要低价格的，我们这里没有，据我们了解其他地方也没有，但有稍贵一些的××产品，您可以看一下。

　　5、顾客说：别的地方更便宜。

　　对策：服务有价。现在假货泛滥。

　　（1）分析法：

　　大部分的人在做购买决策的时候，通常会了解三方面的事：第一个是产品的品质，第二个是产品的价格，第三个是产品的售后服务。在这三个方面轮换着进行分析，打消顾客心中的顾虑与疑问，让它“单恋一支花”。如：××先生，那可能是真的，毕竟每个人都想以最少的钱买最高品质的商品。但我们这里的服务好，可以帮忙进行××，可以提供××，您在别的地方购买，没有这么多服务项目，您还得自己花钱请人来做××，这样又耽误您的时间，又没有节省钱，还是我们这里比较恰当。

　　（2）转向法：

　　不说自己的优势，转向客观公正地说别的地方的弱势，并反复不停地说，摧毁顾客心理防线。如：我从未发现：那家公司（别的地方的）可以以最低的价格提供最高品质的产品，又提供最优的售后服务。我××（亲戚或朋友）上周在他们那里买了××，没用几天就坏了，又没有人进行维修，找过去态度不好……

　　（3）提醒法：

　　提醒顾客现在假货泛滥，不要贪图便宜而得不偿失。如：为了您的幸福，优品质高服务与价格两方面您会选哪一项呢？你愿意牺牲产品的品质只求便宜吗？如果买了假货怎么办？你愿意不要我们公司良好的售后服务吗？××先生，有时候我们多投资一点，来获得我们真正要的产品，这也是蛮值得的，您说对吗？

　　6、顾客讲：没有预算（没有钱）。

　　对策：

制度是死的，人是活的。没有条件可以创造条件。

　　（1）前瞻法：

　　将产品可以带来的利益讲解给顾客听，催促顾客进行预算，促成购买。如：××先生，我知道一个完善管理的事业需要仔细地编预算。预算是帮助公司达成目标的重要工具，但是工具本身须具备灵活性，您说对吗？××产品能帮助您公司提升业绩并增加利润，你还是根据实际情况来调整预算吧！

　　（2）攻心法

　　分析产品不仅可以给购买者本身带来好处，而且还可以给周围的人带来好处。购买产品可以得到上司、家人的喜欢与赞赏，如果不购买，将失去一次表现的机会，这个机会对购买者又非常重要，失去了，痛苦！尤其对一些公司的采购部门，可以告诉他们竞争对手在使用，已产生什么效益，不购买将由领先变得落后。

　　7、顾客讲：它真的值那么多钱吗？

　　对策：怀疑是奸细，怀疑的背后就是肯定。

　　（1）投资法：

　　做购买决策就是一种投资决策，普通人是很难对投资预期效果作出正确评估的，都是在使用或运用过程中逐渐体会、感受到产品或服务给自己带来的利益。既然是投资，就要多看看以后会怎样，现在也许只有一小部分作用，但对未来的作用很大，所以它值！

　　（2）反驳法：

　　利用反驳，让顾客坚定自己的购买决策是正确的。如：您是位眼光独到的人，您现在难道怀疑自己了？您的决定是英明的，您不信任我没有关系，您也不相信自己吗？

　　（3）肯定法：

　　值！再来分析给顾客听，以打消顾客的顾虑。可以对比分析，可以拆散分析，还可以举例佐证。

　　8、顾客讲：不，我不要……

　　对策：我的字典了里没有“不”字。

　　（1）吹牛法：

　　吹牛是讲大话，推销过程中的吹牛不是让销售员说没有事实根据的话，讲价话。而是通过吹牛表明销售员销售的决心，同时让顾客对自己有更多的了解，让顾客认为您在某方面有优势、是专家。信赖达成交易。如：我知道您每天有许多理由推脱了很多推销员让您接受他们的产品。但我的经验告诉我：没有人可以对我说不，说不的我们最后都成为了朋友。当他对我说不，他实际上是对即将到手的利益（好处）说不。

　　（2）比心法：

　　其实销售员向别人推销产品，遭到拒绝，可以将自己的真实处境与感受讲出来与顾客分享，以博得顾客的同情，产生怜悯心，促成购买。如：假如有一项产品，你的顾客很喜欢，而且非常想要拥有它，你会不会因为一点小小的问题而让顾客对你说不呢？所以××先生今天我也不会让你对我说不。

　　（3）死磨法：

　　我们说坚持就是胜利，在推销的过程，没有你一问顾客，顾客就说要什么产品的。顾客总是下意识地敌防与拒绝别人，所以销售员要坚持不懈、持续地向顾客进行推销。同时如果顾客一拒绝，销售员就撤退，顾客对销售员也不会留下什么印象。

　　[总结]

　　方法是技巧，方法是捷径，但使用方法的人必须做到熟伦生巧。这就要求销售员在日常推销过程中有意识地利用这些方法，进行现场操练，达到“条件反射”的效果。当顾客疑义是什么情况时，大脑不需要思考，应对方法就出口成章。到那时，在顾客的心中才真正是“除了成交，别无选择”！

篇5：服饰店服装销售促成交易技巧

　　服饰店经营服装销售促成交易技巧

　　接近顾客是店铺销售的一个重要步骤，也是一个很有技巧的工作。这方面做的好，不但拉近了与顾客的心理距离而且还可以尽快地促成交易;反之，未开口便吓跑了消费者。

　　下面我和想和大家交流一下接近顾客的一些基本技巧：

　　“三米原则”

　　就是说在顾客距离自己还有三米远的时候就可以和顾客打招呼，微笑，目光接触。如果你没有注意到这一点，而对顾客不理不睬，就会导致每天失去3单生意，若平均300元，则一年达32万多。所以我希望在座的各位导购，能主动与顾客打招呼。

　　现在我发现有很多导购员喜欢用“请随便看看”来代替“欢迎光临”。殊不知这句“请随便看看”的欢迎语正好给顾客灌输了一种“看看就走”潜意识。打个比方说说潜意识对人心理的作用。清晨，当你一觉醒来，对自己说“今天我心情很好，我是一个快乐的人，那么你一天可能都是快乐的。这正反映了潜意识对人的作用。所以，你如果也习惯对顾客说“请随便看看”请立即更正你的说法。

　　我想大家一定有这种经历，有时候我们在专卖店或商场购物时，我们会碰到一些过分热情的导购，他们老远就会和你打招呼，当你走进她的专柜时，他更是尾随而至，寸步不离，并且喋喋不休地开始介绍他们的服装如何如何。作为顾客来说喜欢有一种宽松的自由的购物环境供他们观赏和挑选，不分青红皂白的介绍反而会让他们感到一种无形的压力而趁早“逃之夭夭”。所以我们切忌“不要过分热情”。

　　接近顾客的最佳时机

　　我们应该让顾客自由地挑选商品并不是意味着对顾客不理不睬，不管不问，关键是你需要与顾客保持恰当的距离，用目光跟随顾客，观察顾客。一旦发现时机，立马出击。那么最佳时机：

　　一、当顾客看着某件商品(表示有兴趣)

　　二、当顾客突然停下脚步(表示看到了一见钟情的“她”)

　　三、当顾客仔细地打量某件商品(表示有需求，欲购买)

　　四、当顾客找洗水唛、标签和价格(表示已产生兴趣，想知道品牌、价格、产品成分)

　　五、当顾客看着产品又四处张望(表示欲寻求导购的帮助)

　　六、当顾客主动提问(表示顾客需要帮助或介绍)

　　原则把握住了，时机找准了，那么下一步就是我们该以何种方式来接近顾客促成交易。

　　一、提问接近法

　　您好，有什么可以帮您的吗?

　　这件衣服很适合您!

　　请问您穿多大号的?

　　您的眼光真www.pmceo.com好，这是我公司最新上市的产品。

　　二、介绍接近法

　　看到顾客对某件商品有兴趣时上前介绍产品。

　　产品介绍：1、特性(品牌、款式、面料、颜色)

　　2、优点(大方、庄重、时尚)

　　3、好处(舒适、吸汗、凉爽)

　　互动环节：介绍自己身上穿的衣服;注意：用此法时，不要征求顾客的意见。如果对方回答“不需要”或“不麻烦了”就会造成尴尬的局面。

　　三、赞美接近法

　　即以“赞美”的方式对顾客的外表、气质等进行赞美，接近顾客。

　　如：您的包很特别，在那里买的?

　　您今天真精神。

　　小朋友，长的好可爱!(带小孩的顾客)

　　俗语：良言一句三春暖;好话永远爱听。通常来说赞美得当，顾客一般都会表示友好，并乐意与你交流。

　　四、示范接近法

　　利用产品示范展示展示产品的功效，并结合一定的语言介绍，来帮助顾客了解产品，认识产品。最好的示范就是让顾客来试穿。有数据表明，68%的顾客试穿后会成交。

　　试穿的注意事项：

　　1、主动为顾客解开试穿服饰的扣子、拉链、鞋子等。

　　2、引导顾客到试衣间外静候。

　　3、顾客走出试衣间时，为其整理。

　　4、评价试穿效果要诚恳，可略带夸张之辞，赞美之辞。

　　无论采取何种方式接近顾客和介绍产品，导购员必须注意以下几点：

　　一、顾客的表情和反应，察言观色。

　　二、提问要谨慎，切忌涉及到个人隐私。

　　三、与顾客交流的距离，不宜过近也不宜过远。正确的距离是一米五左右，也是我们平常所说的社交距离。