商业地产成交签约事项培训
商业地产成交与签约事项培训
一、完成交易的适合时机
当客户表露出想购买的意图时，这就是最适合完成交易的时刻，因为有些顾客认为购买它可以带来所需的利益，因此他们才会作出购买的决定。但有些顾客在销售人员开始推销不久便会作出购买决定；而有些就要在整个过程完成后才会作出决定；亦有些顾客要到访数次后才会作出决定。当顾客表示愿意购买时，便应立即开始交易和尽快把交易完成，以免影响顾客对购房的决定和信心。
二、销售过程须注意事项：
1)销售员首先核查出单位状况，核对无误后，方可受认购，避免重复销售。
2)认真填写客户的地址、联络电话，确保能够联络到客户。
3)对于客户提出的超过本人权限范围内的特殊要求，销售员应填写《销售特殊条款申请表》，由项目经理审批；如超过项目经理权限范围的，应由项目经理报主管副总经理审批签字后方能执行。否则视为渎职，必要时将追究其法律责任。
4)销售员将客户签署好的认购书交由项目经理审核，项目经理审核时应着重审核面积、单价、折扣总价、付款方式、入伙时间及所列附加条款等，以防止不符合公司规定或损害公司利益的条款出现。
三、办理入伙的有关手续
1)提供楼款收据、购房合同原件。
2)到销售部领取入伙通知书。
3)提供家庭成员身份证及复印件、户口本复印件、家庭成员1寸黑白照片各一张。
4)提供银行存折、入伙通知单、身份证复印件办理水电费押金、公共维修基金、有线电视开户费及煤气开户费等手续。
5)如业主委托他人前往办理时，应备上业主委托书，被委托人身份证明及上一项所列资料。
四、办理房产证的有关手续
1)到所在区属规划国土局房地产产权登记科办理申请《房产证》。
2)办证庆提供下列材料：
A.转移登记申请书（在产权登记科领取）
B.《房地产买卖合同》（涉外房地产需公证）
C.付清房款证明
D.购房发票
3)备齐以上材料，填好转移登记申请表、交收件室、领取回执，最后凭回执及本人身份证，交纳印花税及登记费后，即可领取《房产证》。
销售合同签订流程
相关部门销售合同签订程序说明
现场售楼处
财务部
销售部
银行
顾客选定房号
顾客交纳购房订金
签订认购书
顾客7天内交纳购房首期款
签订房地产买合同
一次性付款30天内付清余款
10%首期银行按揭签订分期付款协议书如期办理按揭手续
30%首期银行按揭如期办理按揭手续第一部分
第二部分
第三部分
第四部分
《认购协议书》签订程序
相关部门第一部分：《认购协议书》签订程序附件
项目销售经理文件管理员
售楼员
顾客
项目销售经理
出纳
项目销售经理
售楼员
售楼员项目销售经理 经理助理
项目销售经理文件管理员第一步：项目销售经理在文件管理员处领取一本空白<认购协议书>，登记起讫编号
第二步：售楼员协助顾客选定房号，在项目经理处领取一套三联空白认购书，填写相关内容
第三步：顾客签字
第四步：项目经理审核
第五步：顾客到出纳处交纳订金，开正式收款收据出纳须在认购书上注明"已收订金"字样
第六步：项目经理审批、签字
第七步：售楼员将认购书第二联交给顾客，叮嘱顾客15天内携带首期款到公司销售部签订正式买卖合同，如属按揭购楼，应签订正式合同时备齐按揭资料前往
第八步：售楼员将认购书第一、三联交回项目经理，项目经理将认购书第三联按照原编码顺序存档，签约一周内将认购书第一联上交销售经理助理
第九步：项目经理将已用完的《认购协议书》第三联存根按编码顺序装订成册，退回文件管理员，领取新的空白认购书（如有作废的认购书的认购，应一式三联注明"作废"标识）
（按第二部分：《深圳市房地产买卖合同》签订程序）《认购协议书》
《合同领用登记表》
《收款收据》
《深圳市房地产买卖合同》签订程序
相关部门第二部分：《深圳市房地产买卖合同》签订程序附件
经理助理
文件管理员
经理助理
财务部
顾客
文件管理员第一步：经理助理根据项目经理递交的认购书第一联安排文件管理员预约顾客到公司签订正式合同
第二步：文件管理员在经理助理处领取一套四份空白《深圳市房地产买卖合同》，登记起讫编号
第三步：文件管理员须检验顾客所持身份证明、认购书、订金收据及所提供按揭资料是否符合资格，填写合同相关内容如符合赠送、购买车位者，需填写《车位合作确认单》
第四步：经理助理审核，在《合同评审记录表》及相关表格中签字
第五步：顾客到财务处交纳房款及相关款项，财务部凭《合同评审记录表》《车位使用确认单》签字收款
（注：一次性付款：交纳首期款；１０％首期按揭：交纳首期款；３０％首期付款：交纳首期。１５天内付清余款 按第三部分：（分期付款协）签订流程；按第四部分：《银行按揭合同》签订流程）
第六步：顾客在合同上签字
第七步：一次性付款：文件管理员将签好的合同交顾客一份，三份存档，按揭付款：文件管理员将四份合同报银行审批，顾客领取合同时须在《顾客文件领用表》中签字
（10%首期按揭：接第三部分：《分期付款协议书》签订程序）
（30%首期按揭：接第四部分：《银行按揭合同》签订程序）《律师信》
《房地产买卖合同》
（注：须备留业主身份证明文件）
《车位使用确认单》
（合同评审记录表）
《收款收据》或《正式发票》（注：一次性付款或分期付款款者房款全部付清后可开具正式发票）
《顾客文件领
用表》《分期付款协议书》签订程序
相关部门第三部分：《分期付款协议签订程序》签订程序附件
文件管理员
顾客
财务部
经理助理
文件管理员第一步：文件管理员核对认购书，正式买卖合同及交纳10%首期款数据，填写《分期付款协议签订程序》
第二步：顾客在协议上签字
第三步：顾客到财务部交纳律师签订费，项目经理审核
第四步：经理助理审核、签字
第五步：文件管理员将签好的协议书交律师签证
第六步：文件管理员从律师处取回经律师签证的协议书
第七步：文件管理员通知顾客到公司领取协议书，顾客领取协议书时须在《顾客文件领用表》中签字《分期付款协议书》
〈收款收据〉
〈顾客文件领用表〉
《银行按揭合同》签订程序
相关部门第四部分：《银行按揭合同》签订程序附件
文件管理员
银行
鉴证律师
保险公司
银行
国土规划局
银行
顾客第一步：发展商文件管理员送顾客按揭资料报相关银行审批
第二步：发展商文件管理员通知经银行批准之顾客在批定时间、地点办理按揭手续
第三步：银行专职人员检验顾客所提供身份证明、买卖合同、户口簿、交付房款收据是否符合标准
第四步：银行同顾客签订《个人住房借款合同》
第五步：银行同顾客签订《个人住房借款抵押合同》
第六步：银行同顾客签订《个人住房借款保证合同》
第七步：顾客到律师处办理律师鉴证，交纳律师鉴证费、开正式收款收据
第八步：顾客到保险公司处购买房屋保险，交纳房屋保险费、领取保险单，开正式收款收据
第九步：银行审核上述所有签约文件后，将买卖合同退回发展商
第十步：发展商文件管理员将买卖合同送市国土规划局备案
第十一步：发展商文件管理员将已备案合同送回银行，通知顾客领取
第十二步：发展商文件管理员从银行领回已放款合同，通知顾客领取合同，顾客领取合同时须在《顾客文件领用登记表》上签字按揭资料
《律师信》
《个人住房借款合同》
《个人住房贷款抵押合同》
《个人住房借款保证合同》
《律师鉴证费收款收据》
《房屋保险单》
《房地产买卖合同》
《顾客文件领用表》
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：现场成交实战策略破解
现场成交实战策略破解
随着销售对象由集团向个体转变，旧的销售模式已不能适应现在挑剔的消费者。如何在现场实战激起顾客的购买欲，已是当前销售员面临“难关”，《现场成交实战策略破解》，正好抓住这些“难关”的症结，实现逐个突破；给现场操作人员传一些“经”。
步骤一：销售过程应对策略
策略A：准备阶段
机遇属于有准备的人。销售前详细地研究消费者和房地产产品的各种资料，研究和估计各种可能和对应的语言、行动，并且准备销售工作所必须的各类工具和研究客户的心理，这时摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。
客户购买房地产产品行为的欲望和要求具有一致性的特征，即获得生活或者生产的活动空间，使得客户购买房地产产品时的心理活动呈现出多元和多变的状态。
消费行为是客户心理活动的外表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。我国的住宅消费是一种高层次的、保值增值、置业经营、投资获利等需求而购买房地产产品的行为。因此，销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好开展工作前的提纲。
客户购买心理特点售楼员准备的提纲
求实用低价位求方便求美、求新追求建筑文化品位求保值、增值投机获利房屋区位环境房地产产品价格其他
策略B：善于发现潜在顾客
销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。
策略C：树立第一印象
消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、直诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。
策略D：介绍
E：谈判
销售人员用销售技巧，使用消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。
策略F：面对拒绝
面对拒绝——销售人员面对的拒绝，可能就是机遇。判断客户拒绝的原因，予以回复。如客户确有购买意向，应为其作更详细的分析、介绍。
拒绝是消费者在销售过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙地消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有：
1、准备购买，需要进一步了解房地产实际的情况；
2、推托之词，不想购买或无能力购买；
3、有购买能力，但希望价格上能优惠；
4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。
策略G：对不同消费者个性的对策
对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的成功率，具体见下表。
类型特征采取对策
理性型深思熟虑、冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。
感情型天性激动，易受外界刺激，能很快就作决定。强调产品的特色与实惠，促其快速决定。
犹豫型反复不断态度坚决而自信，取得消费者信赖，并帮助其决定。
借故拖延型个性迟疑，借词拖延，推三拖四追寻消费者不能决定的真正原因。设法解决，免得受其“拖累”。
沉默寡言型出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。
神经过敏型专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用谨言慎行、多听少说，神态庄重，重点说服。
迷信型缺乏自我主导意识，决定权操于“神意”或风水尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。
盛气凌人型趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员于千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”。
喋喋不休型因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。
步骤二、现场销售人员操作要诀
房地产开发就如踢足球，临门一脚是非常重要的，它会直接影响到你的销售量、资金回笼等。无论你的楼盘包装得多漂亮。广告打得多响，最后成交与否还是与销售人员自身的素质息息相关。一个好的销售人员不仅要有过硬的专业知识，还有促成成交的手法及现场表现状态等。
要诀A：现场应战能力
表述应力求鲜明生动、句子简练、声调略高、语速适中，并且双目注视对方，面带微笑，表现出自信而谦逊，热情而大方，切不可居高临下，咄咄逼人或拖泥带水，支支吾吾。
要诀B：寓实利于巧问
要确实掌握自己推销的商品“利”在何处？只有对此了如指掌，方能一语中标，问中寓利。“巧”问时，要注意三方面：一是提出的内容要有针对性，把握推销对象的实际需求；二是提问的方式要有灵
要诀C：激发顾客的兴趣
“若要顾客对您销售的楼盘发生兴趣，就必须使他们清楚地意识到获得您的楼盘之后将能得到的好处。”这是激发顾客兴趣的关键，另还必须牢记，兴趣是以需求为基础而产生并发展起来，要唤起兴趣必须充分运用顾客的利益需求这一杠杆。
方法
第一，示范并通过特定的语言动作，场景向顾客展示楼盘或售后服务，激发起客户的购买兴趣。
第二，情感交流，指采用友好亲善言行，努力在推销者与顾客之间创造某种相互信任、帮忙、合作的气氛与情感，有效地激发和维持顾客的购买兴趣，如为之设身处地考虑、出谋献策，投其所好，以诚感人等。
注意
第一，销售人员必须懂得如何探寻客户的兴趣，才能有的放矢；
第二，销售人员必须对产品的优点适合什么人的兴趣，需求十分熟悉，而实行因人而异的销售。
要诀D：增强顾客的购买欲望手法
当顾客对楼盘了兴趣后，并不等于就有购买欲望，因为他们还会存在这样那样的疑问，在心理上还有矛盾；既不想失去一次机会，又担心上一次当。解开这个矛盾就要靠销售人员运用事实与道理来使顾客对楼盘的货真价实心悦诚服。
经实践证明的真理：最重要的问题不在于您向顾客渲染了什么，而在于顾客内心相信了什么。
要领
第一、阐明明利，持之有据
引导顾客相信该商品的使用价值过程中，销售员必须注意：
1、推销商品的效用，而不是商品，如销售河流山庄，我们不是销售的房子，而是一种生活。
2、站在顾客的立场上，延伸的推销效益，意思是说要充分展示购买该产品将会带来的连锁效应与美好前景，这是激发顾客购买欲的关键。
3、阐明明利要掌握足够的信息，充分的证据，要求售楼员不要让顾客感到销售员有信口开河的感觉，要直接展示有权威性的证所：如五证二书，批文，营业执照等，或各种有利的传媒报道。
第二、待之以诚，动之以情
由于顾客通常会对售楼员有一种本能的戒备心理而造成心理的不平衡。要消除这种心理障碍，售楼员必须要捕以必要的手段来激发对方的情感。因为不少的售楼专家认为：顾客的购买欲望，更多地来自情感的支配而不是理智的选择。销售要懂得和运用这一点，才能取得顾客的信任，有效正确地化解顾客的异议。
第三、条分缕析，突出重点
营销公司式：特征—优点—利益—证据
要求售楼员必须要熟悉商品的各项性能，优缺点（要强记楼盘资料）。在介绍时才会十分流畅，更显得理由充分，信心十足。由于这样的介绍十会具体，周密，可以及时细致的观察顾客的反应，把握他们真正的兴趣、要求和疑虑，能及时地开展更深入有效的促销工作。
前提：售楼员在介绍时亦要因人而异，不要千人一面，千篇一律，懂得抓住要领，突出重点，讲究实效。
要诀E：促成交易的秘诀
在下定决心购买之前，顾客还会有一个最后、又是最激烈的思想斗争，同时又是最容易受客观因素影响，即售楼员的言行和旁人的言行影响。在这抉择性的时刻，售楼员千万不要采取“悉听客便”的坐等态度。
促成交易要领：敏锐地捕捉促成交易良机，深入地探明顾客的最后考虑焦点，真诚地为之权衡利弊，得体地提醒顾客注意机会的宝贵，适当地做出可能小让步等。
步骤三：现场销售基本流程
房地产销售，现场接待是主战场，如何将项目尽可能快速、全面地为客户所接受，销售人员的基本动作是关键。本文按照整个销售流程，将几个最基本的销售动作及其注意事项作一详细介绍。
经典案例分析
1、接听电话
房地产企业在报刊、电台、电视台广告播出以后，往往就有许多消费者立刻打电话询问，了解房地产产品销售的大概情况；也有客户先打电话询问几家房地产公司，再决定到哪家房地产公司现场去。
电话接听的关键就是一定要说服消费者到销售现场来，须注意的要点：
（1）语调须亲切，吐字须清晰易懂。
（2）语速平缓，简洁而不冗长。
（3）事先准德好介绍的顺序，抓住重点，有条不紊，简洁地叙述。
2、接听电话礼仪
（1）处理接听电话——接听电话礼仪
服务标准
纸笔要就手：办公台上应预备好纸和笔
任何电话响两声内，立即接听
目标
快捷专业电话服务；
赶紧记下来电者姓名，经常称呼，令对方觉得自己重要（可利用办公台上的纸笔，即时记下）。
语言
早上好！**花园，请问有什么可以帮您的吗？
请问先生/小姐怎么称呼？
非语言
摆放整齐；文具齐备
立即放下手头工作；腰肢挺直面带笑容；；发音清楚；语气温和。
避免
文件报纸和杂物堆入在台上或把电话遮盖。
电话响得过久无人接听；发觉客人听不懂自己的语言或购买意欲不强时，语气立即显得不耐烦，蔑视。
（2）处理接听电话——处理电话礼仪
服务标准
主动帮助：如所找的同事不在，可主动替对方简单了解，尽量提出协助
口信：如客户认为需找某同事而所找的同事没空闲，应找人接听，并记下来者口信，包括：姓名（先生、小姐、太太）、电话号码、所属公司及欲留
复述口信：向来电者复述资料
道别：向来电者道别
目标
尊重客户，交代清楚。
令来是电者安心，确保资料
予以个人化的服务。
语言
不好意思，“*”小姐走开发，我有什么可以帮助的？
“*”小姐走开发，请问你贵姓呀？请你留下电话我会请“*”小姐尽快回复
李先生，让我重复一遍，你的电话是**，想问“*”小姐昨天落定的单元确认没有
非语言
主动建议，乐意协助，尽量让客人得到即时的解答帮助。询问式
预备好留言纸及笔，除记下来电者资料外，同时应记下来电日
吐家清晰；发音清楚。
待来电 者收线后才轻轻放下电话。
避免
推卸责任，一句不是我负责，不清楚，便收线。
一句“她不在”便收线；随意写在报章杂志上。
含糊不清；只用“行了”来表示已记下讯息。
催促对方收线；没说“再见”便收线；重力摔下电话；未确定客户收线便大声。
（3）对来电查询客户进行电话销售
服务标准
称呼来电者：以姓氏称呼来电者或简单了解来电者需要
简单介绍重点：介绍项目基本资料，给客户予初步轮廓（如位置、规划等）
目标
尊重客户，确保准确把握客户要求，令客户安心，加快解决问题的速度
予人诚信的服务，予人专业的态度。
语言
李先生，您想知道**花园的资料吗？
我们位于**，即**前面，看见整个**。
非语言
确定的口吻
专业态度；留意客人反应，重点介绍，不忘记推销卖点；长话短说，以引起对方兴趣为大前提。发问清晰；为对方着想。
避免
蔑视的口吻，精声粗气。
电话响得过久无人接听；发觉客人不懂自己的语言或购买意不强时，语气立即显得不耐精、蔑视。
（一）赞扬客户
人是有感情的，喜欢被赞美，稍微一句简单的赞美都会令消费者感到无比温馨，自然就容易与消费者化解生疏感，从“你”“我”变成“我们”，因为人皆喜欢听赞美的话。赞美消费者须注意：
（1）须出自内心，不可信口开河、矫揉造作。不能让消费者有言不由衷，满口虚假的感觉。
（2）根据事实，不可乱发表意见。就事论事，不可言过其实，否则变成溜须拍马，效果反而不好。
（3）适可而止。因为客户是来购房的，不是来听赞扬的。
（二）接待
消费者一到现场，销售人员应主动递上名乍，并与客户进行交谈。
1、从消费者的名片开始
（1）对头衔的重视，头衔体同其个人经济实力；
（2）对公司知名度或行业的重视。
2、全家参观：应重视老人和儿童少年，一般赞扬老人长寿，少年聪明伶俐。
（三）说明
说明是“解说得让消费者明白”，即我所说的每一句话都能打动消费者的心，使其思考、判断而引起共鸣，最终产生购买欲望和决定，具备良好说服力是每位销售人员的素质之一。必须研究掌握“演讲技巧”后，方能出口成章。
1、掌握演讲技巧：提高表达能力及培养风范须研究如下方面：
（1）结构。任何一场演说均有主题、内容及结尾，其顺序如何组合？例如向消费者解说“房屋的增值潜力”时，你准备的顺序是：我要说什么？结尾怎么办？如何开头？中问的展开部分如何将论述、说明交叉使用。如此研究后自然讲话就有系统组织，也就比较动听。
（2）素材。好的演讲需要好的素材，如何选择、安排、运用极为重要。
（3）音调。讲话时语调的高低、长短、强弱、快慢应加以练习，以有抑扬顿挫之感。
（4）听从。如何把握场面，把握听从哪怕是面对一千个，五百个或一个都一样，能让他们洗耳恭听。
（4）修辞：同样一个意见用多种语句表达，使感觉舒畅。
2、说明应注意事项：你与上门的消费者已能亲切交谈，把房地产产品的规划、环境、交通、建材、将来性、付款方式等一一向消费者说明，不仅要详细且又要动听，有内容方能引起消费者的购买欲望，故应注意。
（1）主题明确，简洁明了，他数段进行。
（2）循序渐进，不可前后矛盾。
（3）具体布不抽象。
（4）辞语浅显，不用艰涩观懂的语句。
（5）多用例子做帮手，并不时测知消费者了解的程度。
（6）不一口气说完，应有消费者提问的空间，以便作针对性的介绍。
例：介绍区位：我们项目位于**路与**交叉口，南面正对面是高科技开发区，你工作单位到这里只要搭地铁十分钏就可到达，从市中心到这里乘地铁半小明可以到达。这里面临的是京通快速路，在这里开设公司，无论内部洽谈或出外办公都非常便利。
环境：我们项目距**公园只要二分钟路程。空气新鲜，附近有某超级市场，只要走5分钟的路，你的日常生活用品和所需的鱼肉蔬菜就可一次买足，既便利又卫生。
我们这里的交通实在是方便，出问就有地铁，高架公路，十分就可以到达火车站，交通十分便利。
3、教育：我们项目附件的某某学校是本市著名的，许多家长千方面计地把自己孩子送到这里就读。某某实验学校以师资优良、教学认真、学生优秀出名，而该重点高中的毕业生每年上大学的比率很高。您如果选择在这里置业，不用担心孩子的教育问题了。
（四）说明
1、购买心理的变化过程
说明的目的在于使消费者明了，说服则是让消费者接受产品。如果我们向消费者解说半天，充其量他（她）对我们的项目一的切只是完全了解而已，但是否下决心购买，则需进一步运用技巧，促使最终的购买行动。这就是“如何说服”消费者。我们必须明白消费者在购买前的心理变化过程。
（1）引起注意：当销售广告刊登后，由于设计独特、内容精彩而引起消费者的注意，进而拿起电话询问以进一步了解，这就是“引起注意”。
（2）激发兴趣：当消费者来到现场，由训练有素的光彩售员进行亲切说明，而引起其莫大的兴趣，接首询问许多有关房子的问题。
（3）意欲购买：在销售过程中，经过详细说明，消费者对我们的项目已有充分的了解，而销售员进一步说服，激发消费者心中产生购买欲望。
（4）下定决心：消费者已有购买意愿，但买房子是一件大事，草率不得，心中尚有疑问未解，比如“会不会买贵了”，“家人不知会举有意见”“房子质量如何”“物业管理水平高不
（5）使之行动：这是关键所在，销售人员须运用各种技巧，销除消费者心中的疑问，终而当场成交。但购买房屋是件大事，不可急于催促，可留有余地，由客户独立思考决策。
2、说服的方法
由于购买房屋是一件终身大事，有许多人穷其一生只能有这么一次，考虑的因素很多，往往会左参考，右比较，有时须追踪说明数次后方能使其下决心付之购买行动，故如何进行说服性的工作相当重要。
步骤四：销售现场技术破解
策略A：现场销售过程剖析
绝大多数情形的的销售实际上都要递进地经历一系列阶段，我们称之为销售过程模式。很多领域中的销售人员都已学过销售过程，他们中的许多人运用它立竿见影地增加了他们的业务。
第一阶段：准备
要想高效率地完成工作必须具备三个基本要素；
知识，技能，态度。
第二阶段：接洽
销售路径是买卖双方相互作用的一系列步骤，反映了整个销售过程中的几个步骤，如上图如示。
当你沿着这条路径进行时，你得到的“是”越多，你成交的机会就越大。
第三阶段：陈述
对于很多房地产销售、策划人来说，最难的不是告诉购房者有这么一个项目、吸引他们来售楼处看楼，而是如何留住客户，让客户在了解大量楼盘的情况后，就能痛痛快快地付款签约。也许，我们自己的楼盘样样都是上等的；地段好，户型新、装修标准高级、价格也不算最贵，销售却不尽人意，于是发出这样的疑问。
因为客户在买房时并不是完全理智的选掺，或多或少有一些冲动的成分。他所购买的房子除了符合居住需求外，还要使他获得一种心理上的满足，让他觉得这房子买得放心、买得值。所以，在项目包装和整个销售过程中，不仅要详细介绍项目的具体情况，更要创造一种氛围，抓住客户三种最常见的心理：怕、贪、希望。要消除他们对购买物业“折”的障碍；让他们多一点“贪”的心态；多创造几个“希望”给购房者，因为卖的是期房、要使他们对往后的现房总有点憧憬。
策略B：现场解决客户异议四大要点
1、欣然接受
有时顾客提出的反对意见正好言中了我们项目的明显缺点，不防诚恳地表示欣然接受顾客的批语意见，表达对顾客爱护信誉与长远利益的谢意和及时改进，妥善处理的诚意来化解异议，挽回影响。
2、有条件地接受
有的异议本为提得并不确切，或者有片面性，但对项目无关紧要，如全盘否定异议又全使顾客产生抵触情绪，觉得自尊心受伤害，可采取重视和新生顾客意见的态度，表达一种理解和有条件地接受的意思。
3、肢解拆析
有的顾客提出的异很尖锐，且一大堆，售楼员可将异议分几个方面，抓住重点，有条有理地“各个击破”。
4、有效比较
有的顾客提出的反对意见极为偏激，理由不充分，又固执己见，售楼员针对顾客提出的异议进行步步深入的询问，深入地探明顾客的异议售点，以便在顾客反对情绪淡化后有的放矢地作出适当解释。
有的顾客喜欢通过比罗来提出异议，售楼员可运用“田忌赛马”的策略，使乙方的优势格外突出，劣势不那么明显，有褒有贬，让顾客认可我方的优势，反向淡化。
步骤五：销售人员现场实战具备要点分析
要点A：人品端正，作风正派
“要做生意，先做人”，只有人品端正，别人能尊重你，把你当朋友，信任你，从而才能成为生意上伙伴。德才兼备，首先要成为品德高尚的人，有才华才能称为真正的人才；否则，品德不正客户不会相信你的，你的老板、领导不会信任你的。一般的企业招聘营销人员时，品德都列为第一重要条件，因为消费者、客户、社会大众一般都通过营销人员来得到这个企业的形象、企业的素质、企业的层次的，营销人员是这个企业站在与社会接触最前沿，是向社会反映企业的一面镜子。社会大众通过对营销工作的认可来接受这个企业、这个企业的产品。如一个企业营销人员态度好、敬业、品德高尚，则消费者都很快接受企业的产品。
要点B：信心
信心应包括三方面，每一对你自己的信心，你相信你能干好，是一位敬业的优秀的营销人员，那么你就能克服一切困难，干好你的工作。“事在人为”，只要你想干好，就一定能干好。第二是对企业的信心，相信企业能为你提供好产品，给你发挥你的才能实现你的价值的机会，使你自己的一切活动完全纳入企业行为中，并以你能成为为业一员而骄傲，即一种企业自豪感，对企业的认同，一种忠诚。第三，对产品的信心，相信你所推销的项目是最优秀的，你是在用该项目向你的客户，你的朋友提供最好的服务，一定会让对方幸福、快乐的。
要点C：勤于思考，做个有心人
“有心人天不负”，我们只有对什么都注意观察、分析、总结、归纳、提炼，才能使自己的工作做出成绩。只有做一个有心人，才能捕捉到每一个细小变化，作出迅速反应，捕捉住每一条信息。“世上无难事，就怕有心人”。做有心人、勤于思考，才能改进我们的工作方法。“学为中、弃为下、司为上”。勤于思考，才能领悟、才能提高，才能做得更好。
要点D：能吃苦耐劳
营销工作人员是很苦，没有能吃苦耐劳精神是干不下去的，起码是干不好。能吃苦耐劳是营销人员必备，同时也是一位营销人员的基本素质。
要点E：良好的心理素质
因
要点F：韧性
要做成一笔生意，并不是一帆风顺的，要遇到许多问题与障碍，这时就要我们对所遇到问题想办法解决。一定要有韧性、耐心、百折不挠。一遇困难就开始打退堂鼓，就灰心了，那是什么事都做不成的，“真诚所至，金石为开”。
要点G：交际能力
营销工作实质就是公关过程。一般来说一名优秀的营销人员一定是一名优秀的公关从员。如果问什么人的朋友最多，我想应该是营销人员了。什么层次，什么职业的，什么地方，三教九流的朋友都有。可以说你认识的人多就是资本，营销人员必须有一博大胸襟来容纳一切人员，对于一名优秀的销售员来说，更是尽可能抓住一切时间、一切机会交朋友。
要点H：反应要快
有人说营销人员要具备狐狸有狡猾，猎鹰的机敏，营销人员应善于发现周围的每一细小变化都用很快作出反应，并且思维要敏捷，一个生意的谈判过程就是一个反应速度的比赛，一个斗智的过程。
要点I：热情
只有具备热情，才能保证你能发挥自己的全部力量和才能。一个人的能力有差异，但关键是看你能发挥出来多少，这就取决于热情。用自己的热情来点燃对方的斗志。而且热情是可传递的，一个人全力投入工作，他可带动周围的人，感染他们全力去干，一个人能力很强，但没热情，等于零。
要点J：知识面要宽
营销人员要与各行各业，各种层次的人接触，因此应对各种人喜欢谈什么要清楚，进而才能有与对方共同的话题，谈起来才能投机。但这种知识面是广、博而不一定深、精。因为我们没有时间、机会去太深了了解和研究的。我们的知识可以说明一种杂学，可以涉及天文、地理、旅游、时事新闻、文学、美术体育、养花、钓鱼等。一些营销人员都有一种习惯，在每天出门前、侯车时，从书亭买一份日报或足球，体育等报刊杂志，主要是为适应各类人群的共同话题。
要点K：责任心
一个营销人员的一言、一行、一举、一动都代表你们公司，公司形象靠你来向社会大众反映，可以说营销人员是一个企业的外交官。因此营销人员必须有一种强烈的责任心，把你自己工作干好，产生更多的销售，为企业创造更多效益；同时通过你来向农艺师主会反映企业的形、精神面貌、企业文化、理念。如果一个没有责任心，他的业绩肯定上不去。他们公司对这个市场的开发工作将无疑受到影响，耽搁整个市场推进进度。如果你不注重言行举止，给当地社会大众留下恶劣的形象，当地社会大众会义为你们公司很差劲的。这个坏念头一旦产生，将很难扭转，即使派别人来，也不易开展。因此一个企业在选派、招聘营销人员时一定要看他的责任心怎样。
篇3：二手楼成交有何技巧
行情向淡可获惊喜
一般来说，旺季时人气足，市场火爆，成交量大，成交行情自然日日看涨；反之淡季市场冷清，成交价看跌不看涨。聪明的买家，常常选择在楼市的淡季中主动出击，后发制人，往往能够获得意外的惊喜。
房比三家
买家应尽量向多家中介公司不厌其烦地打听，货比多家，谁优谁劣就会明朗得多。最后可以在一两家有信誉有实力的大型中介公司中再仔细挑选。
关注二手房缺陷
有的楼楼龄已达10年以上，墙面灰暗陈旧，户型偏小等。诸如此类的缺点恰恰是买家讨价的有利条件，没有必要随便放过。面对旧楼，你完全可以理直气壮地对中介经纪人和业主说自己是"喜新厌旧"人士，购买二手楼是出于经济压力过大迫不得已而为之；或者可以抱怨说自己家庭成员多，该类二手楼只能凑合着用；或者声东击西，对其周边环境不足一一点到，从而增加讨价的筹码。不过，挑剔首先要有针对性，它一般相对于自己个人或家庭成员的特殊需要而言。二要有实在性，即所挑缺点是确确实实存在的。三是要有适度性，不能过分强调某一点不足，要从楼盘的综合素质上把握。否则不切实际的挑剔反而会使买家坐失良机或吃大亏。
知己知彼
业主出售二手楼的原因是多方面的。例如，有的是出国定居甩手转让，有的是打算重新置业，有的是由于生意亏损需要垫资被迫出售，不一而足。由于出卖二手楼的背景和目的各不相同，业主报价的心理和起点差异很大。因此，通过询问物业管理人员，或向业主的同事、亲友打听，或向经纪人详细了解业主出手的背景、目的和心理，买家更能有利地掌握主动，从而大大降低购楼成本，淘到更多的"金子"。
篇4：二手楼成交有何技巧呢？
行情向淡可获惊喜
一般来说，旺季时人气足，市场火爆，成交量大，成交行情自然日日看涨；反之淡季市场冷清，成交价看跌不看涨。聪明的买家，常常选择在楼市的淡季中主动出击，后发制人，往往能够获得意外的惊喜。
房比三家
买家应尽量向多家中介公司不厌其烦地打听，货比多家，谁优谁劣就会明朗得多。最后可以在一两家有信誉有实力的大型中介公司中再仔细挑选。
关注二手房缺陷
有的楼楼龄已达10年以上，墙面灰暗陈旧，户型偏小等。诸如此类的缺点恰恰是买家讨价的有利条件，没有必要随便放过。面对旧楼，你完全可以理直气壮地对中介经纪人和业主说自己是"喜新厌旧"人士，购买二手楼是出于经济压力过大迫不得已而为之；或者可以抱怨说自己家庭成员多，该类二手楼只能凑合着用；或者声东击西，对其周边环境不足一一点到，从而增加讨价的筹码。不过，挑剔首先要有针对性，它一般相对于自己个人或家庭成员的特殊需要而言。二要有实在性，即所挑缺点是确确实实存在的。三是要有适度性，不能过分强调某一点不足，要从楼盘的综合素质上把握。否则不切实际的挑剔反而会使买家坐失良机或吃大亏。
知己知彼
业主出售二手楼的原因是多方面的。例如，有的是出国定居甩手转让，有的是打算重新置业，有的是由于生意亏损需要垫资被迫出售，不一而足。由于出卖二手楼的背景和目的各不相同，业主报价的心理和起点差异很大。因此，通过询问物业管理人员，或向业主的同事、亲友打听，或向经纪人详细了解业主出手的背景、目的和心理，买家更能有利地掌握主动，从而大大降低购楼成本，淘到更多的"金子"。
篇5：松涛园客户签约流程
松涛园客户签约流程
1、按《认购协议书》约定时间内，客户须备齐应交房款和身份证明和户口本等相关资料，前来世威松涛园售楼现场办理《商品房买卖合同》等签约手续；
2、销售人员协助客户办理交纳房款和相关费用等购房手续；
3、松涛园售楼中心合同部将对客户的资料进行核对，核对完毕后根据客户的资料现场进行网上签订《商品房买卖合同》；
4、签约人员将签订好的合同打印给客户，并提醒客户重点检查合同中的重点条款，引导客户签字或盖章；
5、合同部将签订好的合同及客户相关资料进行完善并予以核实；
6、合同部将核实后的《商品房买卖合同》盖章后送到房管局予以备案登记；
7、一次性付款的客户待合同备案完成后，可以前来领取《商品房买卖合同》；
8、按揭客户的合同先备案再办理预告及抵押登记，待银行放款后可以前来领取《商品房买卖合同》；
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