房地产建筑规划基础知识讲义3

　　房地产建筑与规划基础知识讲义3

　　与工程建设相关的其它知识

　　一、工程期的推算

　　·基础工程：多层住宅1-2个月，小高层以上住宅3-4个月，这是因为灌注桩、底板和地下室建成后，均要有一个保养期，每一步骤完成后的保养期不应少于28天。

　　·地上结构：在条件许可的住宅小区，只要资金到位，一般每个月的施工进度为3-4层。

　　·安装工程：3个月到半年。

　　·多幢住宅轮做的住宅小区，总体施工进度在上述基础上，每增加一幢楼，工期须进一个月。

　　二、建安工程的成本框算

　　·多层住宅：600-800元/平方米

　　·小高层住宅：1300-1500元/平方米

　　·高层住宅：2000-2200元/平方米

　　三、配套工程

　　1、水配套

　　（1）上水配套

　　·主管部门：自来水公司

　　·常见的方式有水箱供水和变频供水

　　·上水配套是申请入住许可证的基本条件

　　（2）下水配套

　　·主管部门：环保、环卫

　　·配套方式：污水处理站、化粪池（一般不用）

　　·污水配套也是申请入住许可证的基本条件

　　2、电配套

　　·主管部门：供电局、供电所

　　·配套方式：3万-5万平方米的住宅小区一般要配一个Ш型变电站，并交增容费。20万平方米以上的住宅小区一般要配一个3.5万伏的变电站。100万平方米以上的住宅新城，一般要配一个11.0万伏的变电站。

　　·电配套申请是申请入住许可证的基本条件。

　　3、煤气配套

　　·主管部门；煤气公司

　　·配套方式：管道煤气、罐装煤气

　　·煤气配套非申请入住许可证的基本条件，但至少要有解决期限和临时措施。

　　4、其它配套

　　·有线电视：主管部门为广电局

　　·电话：主管部门个电信局

　　·道路、绿化：主管部门园林管理所

　　·此配套均非入住许可证的基本条件

　　5、配套工程的成本框算

　　·一般住宅小区的配套成本为200-300元/平方米。

　　四、 建筑材料

　　1．按材料的化学组成分为：

　　无机材料：金属材料/非金属材料

　　有机材料：沥青材料/高分子材料/植物质材料

　　复合材料：

　　2．建筑钢材：主要为钢板、型钢、钢筋及钢管等，钢筋有光圆钢筋、变形钢筋

　　3．水泥：主要有硅酸盐水泥、普通硅酸拖水泥、矿渣硅酸盐水呢、灰山灰质硅酸盐水泥、粉煤灰硅酸盐水泥。

　　4．混凝土：由水泥、水、粗量料（石子）、细量料（砂子）按适当比例配合，经一定时间硬化而成。标号C2O、C3O。

　　5．建筑砂浆：砌筑砂浆和抹灰砂浆

　　砌筑砂浆强度等级分为MO、4、M1、M2.5、M5、M7.5、M10、M15七个等级，用于墙体砌筑，要求具有一定的强度和粘结性

　　6．砖

　　普通砖的标准尺寸240mm×115mm×53mm，灰缝厚度10mm

　　普通砖的强度等级分为MV30、MV25、MV20、MV15、MV10和MV7.5

　　多孔砖：孔洞率≥15%

　　空心砖：孔洞率≥30%

　　砌块：粉煤灰砌块、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块

　　第四讲 建筑识图

　　1.建筑工程全套施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：

　　（2）图纸目录：包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。

　　（3）设计总说明：设计依据（如设计规模、建筑面积及有关的地质、气象资料等）；设计标准（如建筑标准、结构荷载等级、抗震要求等）；施工要求（如施工技术、材料要求及有特殊要求的做法说明）等。

　　（4）建筑施工图：包括

　　A.总平面图；

　　B.平面图：是沿建筑的门窗洞口在水平方向切开，去掉上部，余下部分的水平投影。

　　C.立面图：是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名。

　　D.剖面图：是沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图。

　　E.构造详图

　　（5）结构施工图：包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。

　　（6）设备施工图：包括给排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图、和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。

　　2.图纸幅面规格分别为0、1、2、3、4号共5种。在每张图纸的右下角都有一个图标栏，内容为工程的有关信息。

　　3.施工图中常用的符号

　　（1）定位轴线：在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。

　　（2）定位轴线采用细点划线表示。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号。在平面图上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母中I、O及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。

　　（3）附加轴线的编号以分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。

　　4.图纸比例

　　比例指图纸上所画房屋大小和实际房屋大小相比的关系。

　　图纸上所标注的尺寸是房屋的实际尺寸。

　　建筑和设备专业图纸标明比例尺，结构图纸一般不注比例尺。

　　图纸中的尺寸，除了标高及总平面图以米为单位外，其他均以毫米为单位。

　　5.标高

　　建筑物各部分的高度用标高控制，表示符号为

　　标高分为绝对标高和相对标高。我国青岛附近的黄海平均海平面为绝对标高的零点，其它各地以它为基准所定标高即为绝对标高。

　　工程图纸一般都用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，高于它的为正值，不标注"+"，低于它的为负值，应标注"-"。

　　6.索引号

　　索引号的用途是索引，

便于查找相互有关的图纸内容。索引号的内容包括两个，一是详图编号，二是详图所在图纸的编号。

　　住宅规划设计要求与商用建筑的特点

　　一、住宅设计要求

　　1.住宅的各类房间，其净面积不得低于以下规定：

　　主卧室12㎡，起居室12㎡，厨房4.5㎡，卫生间4㎡。

　　2.卧室、起居室的室内净高不宜低于2.50m（国家规范2.40m），层高不宜高于2.8m。

　　3.七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米的住宅必须设置电梯。

　　4.使用管道煤气的，每户应设容量不小于4m3/h的煤气表，煤气管道必须明敷。

　　5.住宅用电负荷设计功率按套内使用面积大小可分别设计为4-8kw。

　　6.住宅每户电话进线不应于少于二对。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：优秀售楼人员必备:建筑规划知识

　　优秀售楼人员必备：建筑与规划知识

　　建筑与规划知识

　　知识点一：基本规划术语

　　居住区

　　居住区，是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。

　　居住小区

　　居住小区一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界限所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地区。

　　住宅用地

　　住宅用地，是指住宅建筑基底占地机器四周合理间距的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

　　公建用地

　　公建用地（全称为公共服务设施用地），是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

　　日照间距系数

　　根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。

　　人均总占地面积（平均米/人）

　　人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

　　人均住宅用地面积（平方米/人）

　　人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

　　人口毛密度

　　人口毛密度=小区内总居住人数÷小区内占地面积（公顷）。

　　知识点二：户型结构

　　标准层

　　标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

　　跃层住宅

　　跃层住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居厅、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层 分布，上下之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区 明确，互不干扰。

　　复式住宅

　　复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.8～3.0米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

　　错层住宅

　　户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅的空间感。

　　跃复式住宅

　　是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8～4.9米之间，客厅为共享式。

　　退台式住宅

　　退台式住宅又称为“台阶式”住宅，其外形类似与台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。

　　露台

　　露台，一般指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

　　阳台

　　阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

　　走廊

　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

　　过道

　　过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

　　地下室

　　地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

　　半地下室

　　半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

　　玄关

　　玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

　　隔断

　　隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

　　外飘窗

　　外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而是人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

　　知识点三：住宅的建筑结构

　　框架结构

　　框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁住，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

　　剪力墙结构

　　剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁住，以钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平的结构。

　　框架—剪力墙结构

　　框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的的剪力墙，有相当大的刚度。

　　砌体结构

　　通俗地讲，砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。

　　钢筋混凝土结构

　　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁，板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。

　　钢结构

　　钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。

　　知识点四：住宅的三维空间

　　无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，并有统一的标准规定。

　　住宅的开间

　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。根据《住宅建筑 模数协调标准》（GBJ100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。目前，一般商品房住宅的开间为3.0～3.9米，混砖结构住宅一般不超过3.3米。

　　住宅的深度

　　住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

　　住宅的层高和净高

　　住宅的高度可以利用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。

　

　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

　　净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”

　　知识点五：住宅建设的技术经济指标

　　建筑容积率

　　所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积×100%

　　例如，某小区的规划建设用地面积为10000平方米，建筑总面积为18000平方米，则其容积率为1.8（18000÷10000）。

　　建筑密度

　　所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。

　　建筑密度=建筑占地总面积÷总用地面积×100%

　　例如，某小区的规划建设用地总面积为10000平方米，项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为3000平方米，则其建筑密度为30%（3000÷10000）

　　绿地率

　　所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

　　户型比

　　户型比是指各种户型在总户数中所占百分比。

　　知识点六：建筑配套与建筑材料

　　会所

　　所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

　　中空玻璃

　　中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。

　　RUN智能家居布线系统

　　RUN智能家居布线系统，是以一种物理网络系统，建立在国际标准之上，以TIA/EIA为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电（电话、电脑、视 频、BA）的应用，又双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、 电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。