中原地产培训连载之八(项目运作程序)
八、房地产开发项目运作程序（投资商）
（一）决策阶段
房地产开发公司（或投资商）寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：
1． 寻找开发用地：一般通过协议、投标等方式取得开发基地；
2． 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。
规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：
1） 用地性质（土地的规划用途）；
2） 规划红线要求；
3） 建筑密度与建筑面积（容积率）的要求及限高；
4） 道路及绿化要求；
5） 市政、公建配套及要求；
6） 其他特殊条件及要求。
3． 市场调查：对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估；
4． 经济分析
5． 投资决策
（二）项目审批阶段
主要工作内容包括以下几项：
1．成立项目公司、申请立项
投资商与土地方签定用地转让合同或合作建设协议；
持协议书、土地方上级单位的批复、投资方营业执照等到北京市建委开发办申请成立房地产项目公司。（根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业才能在北京从事房地产开发项目的建设）
到市计委投资申请立项。
2．办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（由规划局审批）
3．办理建设用地批准证书（房屋土地管理局）
4．办理房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）
5．办理建设工程开工证（城乡建设委员会）
6．土地证书（北京市、区县人民政府）
7．商品房销售证书（房屋土地管理局）
（三）工程管理，即项止建设施工阶段
一般包括工程设计、现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理竣工验收等，市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。
篇2：物业顾问项目业主大会、业主委员会筹备运作
物业顾问项目业主大会、业主委员会筹备运作
一、前言
1、业主委员会的性质
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由小区(大厦)业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
2、业主委员会成立的条件
根据中华人民共和国《物业管理条例》和《****物业管理条例》规定，有下列情况之一的，物业所在地的区县(市)防地产行政主管部门应当指导房屋出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
1)房屋入住建筑面积达到百分之五十以上;
2)房屋出售已满两年。
房屋出售单位可委托物业管理公司组织开展此项工作。
另：一个物业管理区域成立一个业主委员会。
3 、业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
1)召集和主持业主大会;
2)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
3)采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;
4)审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
5)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
6)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
7)前款第3、4、5项规定的事项，应当经业主大会批准。
8)业主委员会根据第3项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。
4、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列义务：
1)执行业主大会的各项决定;
2)遵守和履行物业委托管理合同;
3)不得从事各种投资和经营活动;
4)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
二、首次业主大会的成立
1、物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主入住以后，应该筹备成立业主大会。
2、分期开发的住宅区，第一期有1/2以上投票权的业主入住以后，可以筹备成立业主大会。
3、项目具备成立业主大会条件后，****物业管理处应向项目所在地的区房地产行政主管部门、街道办事处提出成立业主大会的申请。(附件一)
4、筹备首次业主大会的费用按照本市物业管理相关规定执行。
三、成立业主大会筹备组
1、业主大会筹备组(以下简称筹备组)由业主代表、开发商代表组成。在房地产行政主管部门和街道办的指导下负责业主大会筹备工作。
2、筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：
a、必须是业主本人(业主身份以售房合同或产权证登记为准);
b、支持、配合管理处工作。
c、模范履行业主义务，不欠交管理费。
3、筹备组中业主代表和开发商的人数应符合本市法规规定，如本市法规无明确规定，应请示本市房地产行政主管部门意见。
4、业主代表由业主自愿申请参加。
5、在获得主管部门批准后，****物业管理处应及时在小区通告栏、电子显示屏、网站等形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。
6、业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行政主管部门批复的人数时，由开发商代表和政府主管部门组织所有报名的业主代表召开会议推选出筹备组中的业主代表。
7、筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
8、筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。
9、筹备组产生后，履行以下职责：
a、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
b、参照各地房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》。
c、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
d、确定业主委员会委员候选人产生办法。
10、业主大会议事规则、业主公约、首次业主大会会议召开的时间、地点、形式以及业主在首次业主大会会议上的投票权数，业主委员会委员候选人产生办法等内容需要在物业管理区域内公示15日。
四、确定业主委员会的选举方式
1、业主委员会人数应符合本市法规规定，或根据本市房地产行政主管部门的要求确定，一般情况下为单数。
2、分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主委员会人数，并且分布合理。
3、业主委员会实行差额选举，因此候选人数应多于应选人数。
4、筹备组成立后应及时确定业主委员会候选人。业主委员会委员候选人应具备以下条件：
a、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
b、遵守国家有关法律、法规;
c、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
d、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
e、具有一定组织能力;
f、具备必要的工作时间。
5、如售房合同或产权证上登记的业主超过一人，均可按享有的产权比例行使业主权利，但如果他们同时成为筹备组成员或业主委员会候选人，必须提前向全体业主公布。
6、候选人产生方式(建议根据项目情况由业主大会筹备组选择)：
a、候选人的产生可采取业主自荐或推荐的方式。
b、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员侯选人，且业主代表应均匀分布在物业各个幢、单元、楼层。
五、公布业委会候选人资料和《业主大会议事规则》、《业主公约》(草案)
1、由筹备组对所有业委会委员候选人进行资格审议后(关注候选人必须是业主本人)，将候选人基本情况和《业主大会议事规则》、《业主公约》(草案)在物业管理区域内公示15日。业主如有异议可向筹备组提出质疑，由筹备组给予解答，并对相关文件进行修订。
2、公布的候选人资料应包括：(以下资料收集时应告知业主需对外公布并征得业主同意)
a、姓名，性别，年龄，学历，工作简历，照片
b、竞选宣言及其他
六、发放、回收选票
1、如候选人资料公示期满业主无异议，则印制选票，并安排人员逐户发放、回收。
2、投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法定代表人或其书面授权人。委托(授权)人填写选票须附有产权人签字的书面委托书。
3、业主大会表决可采取现场投票的方式，也可采用上门或在物业内固定区域集中发放、回收选票的方式。为提高选票回收率，保证选举成功，一般采用后两种方式发放、回收选票。
4、发放、回收选票的工作应由筹备组具体负责实施，物业公司人员可以在筹备组书面授权的情况下进行协助。
5、为便于选票的统计和确认，选票的发放、回收都应有业主的签字确认。
6、首次业主大会会议要讨论通过《业主大会议事规则》、《业主公约》，且须有物业管理区域内三分之二以上的业主表决通过，故应在会前确认有足够的选票，以便会议顺利召开。
七、召开首次业主大会会议
1、会议通知及有关材料应在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公示，也可通过小区电子显示屏、社区网站等形式发布。
2、除业主或业主代表外，出席会议人员须包括所在地区房地产行政主管部门领导、街道办事处或居民委员会、业主大会筹备组成员、业委会候选人、物业公司代表等。
3、当场开箱验票、唱票。应事先确定唱票、计票、监票人。其中唱票人、计票人可由业主大会筹备组成员担任，监票人建议从现场参加会议的业主中以自愿的方式产生。
4、验票时应注意：
a、经筹备组同意，为保证选票的真实性，可在选票上加盖统一印章;
b、业主所投票数不得超过其投票权数;
c、所选人数不得超过应选委员人数。
5、业委会选举实行差额选举，候选人中得票数多者为业主委员会委员。
6、首次业主大会会议由筹备组负责作书面记录并存档，业主委员会成立后，由业主委员会承担相应职责。
八、召开第一次业主委员会会议
1、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人(专职执行秘书的设置依据各地物业法规的规定，如法规无明确规定则由业主委员会会议决定，并在《业主大会议事规则》中予以明确)，以便业主委员会正常开展工作。
2、由业主委员会代表业主与物业管理公司签订《物业服务合同》(提前在物业管理区域内公示合同文本)。
3、业主委员会召开第一次会议后，应将业主大会和业主委员会会议相关决议在物业管理区域内进行公告。
九、业主委员会申请备案
1、自业主委员会选举产生之日起三十日内，应指定专人报本市房地产行政主管部门备案，并申请刻制业主委员会公章。
2、申请备案时一般应提交如下材料。
a、业主大会的成立情况(包括业主委员会委员名单)
b、业主公约
c、业主大会议事规则
3、业主委员会公章应由专人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可。
十、注意事项
1、在业主大会筹备、业主代表、业主委员会选举过程中张贴的资料，建议对张贴现场拍照保存。
2、业主大会筹建期间的所有相关文件，包括会议纪要、通知、公告、选票和选举程序、结果等文件和相关照片，必须单独建档，妥善保存。
3、所有现场发布的公告底稿要有筹备组负责人审核，并保留记录。
4、物业管理公司相关工作人员在成立业主大会过程中应积极协助筹备组工作，在对外所张贴的资料中，如涉及到物业公司人员参与，应注名"经筹备组授权"，以免造成误解。
5、成立业主大会时应确定各个准备阶段的时间节点。
篇3：物业项目入伙交接运作规范
物业项目入伙交接与运作规范
一、业主入伙前的准备工作
当物业管理公司的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件，物业管理公司就应按程序进入物业的业主人伙手续的办理阶段。物业管理公司应根据该物业的《物业管理方案》作如下入伙前的准备工作。
1、筹建管理处
根据《物业管理方案》筹建管理处。落实管理处办公地点、管理用房的装修方案，按开办计划拟定购置物料计划，采购办公设备和用品，落实入伙期间的后勤保障等。
2、人员准备
根据《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况设置工作岗位，拟定岗位职责。根据岗位需要组织招聘管理处的管理人员和作业人员。
3、文件准备
根据物业的实际情况及管理要达到的标准，制定各种规范、制度，文件、表格等入伙手续文件，在入伙时及时交到业主手中，以便他们认真阅读和消化，利于物业管理的各主体之间的相互了解、相互支持与融洽，从而为进一步管理打好基础。
(1)入伙手续文件
①入伙通知书(附件一)；
②入伙通知书回执(附件二)；
③入伙手续书(附件四)；
④房屋验收单(附件五)；
⑤房屋质量整改通知书(附件六)；
⑥住宅使用公约(附件八)。
（2）入伙发放文件
①业主手册；
②入伙须知(附件三)；
③装修管理办法(附件十二)；
④委托服务项目表。
(3)入伙记录
①业主登记表；
②验房签收记录；
③入伙资料登记记录；
④领取钥匙签收记录；
⑤委托服务登记表(附件十一)；
⑥入伙收费记录。
4、交接准备
(1)熟悉了解该物业的具体情况，拟定需要改进的意见和整改措施。
(2)加强保安与服务力量，提供足够的服务，保安人员保证入伙时发生纠纷能及时疏导。
(3)具体安排业主入伙接待人员、接待位置和入伙手续导向等。
(4)做好与发展商、供电局、自来水公司、煤气公司、环卫部门等相关单位间的联系与沟通，使业主一旦入伙后各项工作都能正常开展，避免发生矛盾。
二、业主入伙的工作流程
1、业主入伙流程
(1)业主向售房单位／发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。
(2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
(3)物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。
(4)业主签收“入伙资料签收表”(附件七)后，物业管理公司按入伙收费项目开具正规票据并收费。
(5)由物业管理公司业主服务人员和设备人员陪同业主验房，抄录水、电表底数并共同确认，交付钥匙，办理签收手续。若业主委托保管钥匙，应请业主填写书面“保管钥匙委托书”(附件九)，管理处作出“保管钥匙承诺书”(附件十)。
(6)若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。
(7)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
(8)业主入伙流程图。
2、租赁住主入住流程
(1)签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。
(2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。
(3)由物业管理公司工作人员带业主到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。
(4)整改后或验收房屋没问题，业主就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。
(5)交付押金和首期租金。
(6)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
三、入伙交接运作规范
1、入伙作业标准
(1)入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
(2)入伙各项资料齐全，记录规范完整，按主建立业主档案。
(3)入伙各项收费正确，做到日结月清、账表相符。
(4)特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。
(5)内部手册登记及时，即时完成注记。
(6)入伙按户汇总，次月5日前全部归档。
2、入伙作业规程
(1)由房产发展商或物业管理部门向业主发出入伙通知书。
(2)业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。
(3)业主到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。
(4)由指定的业主服务人员和维修技术人员陪同业主验房，抄录水电表底数并共同确认。
(5)业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
(6)如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。
(7)业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。
3、入伙作业检查
为了保证入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。
(1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正／预防措施通知单加以落实完善。
(2)正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查人伙工作资料、收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。
四、业主续须带以下证件：
a）《关于办
理入伙手续的通知》。
b）《购房合同》原件和复印件各一份。
c）业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一寸彩照每人各两张。
d）单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份。
e）委托他人办理的，须带业主委托书。
入住手续的办理
验证：物业管理员在业主之前未办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：
a）《购房合同》原件。
b）业主的身份证原件。
c）单位购房的还须检查其单位营业执照副本。
d）委托他人办理的，还须检查业主的委托书。
检查无误后，物业管理员将《购房合同》原件，业主及家庭成员的身份证原件，单位营业执照副本返回业主，证件复印件及业主委托书存入档案。
将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。
交纳入住费用
物业客户服务应指引业主到物业财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据，一般情况下，入伙费用包括以下项目：
a）煤气开户费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费。
b）有线电视初装费，属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费。
c）装修垃圾清理费。
d）管理费：预收三个月或六个月物业费等等。
验房收档
a）物业客户服务在业主交完入住费用后交于工程组，由物业工程组带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入伙验房表中》。
b）房屋经验收合格的，管理员应请业主在《业主入伙验房表》中签字确认。
c）验收中发现问题，应立即协商整改。
d）整改完毕，再通知业主二次验收，二次验收不合格的，由客服中心跟踪改进，至合格为止。
发放钥匙
a）业主收楼无问题，根据业主要求，由物业将钥匙全部交给业主。
b）业主收楼有问题，物业将钥匙交给业主的同时，应征得
办理入伙及装修流程
一、入伙流程
（一）提交验证资料
□《业主公约》回执书一份
□开发商开具的《入住交接单》
□售楼合同复印件
□企业营业执照副本、法人代表身份证或护照（留复印件）
□授权委托书（委托人并加盖公章）
□委托人身份证（留存复印件）
（二）领取入伙手续相关资料
□《物业入伙手续办理流程单》（一份）
□《业主登记表》（一份）
□《物业管理服务协议》（一式两份）
□《房屋装饰装修申请表》（一式两份）
□《大厦指南》（一份）
□《业主房屋验收单》（一式三份）
□《交纳费用清单》（一份）
（三）填写并提交入伙手续相关资料
□《业主登记表》（一份）
□《物业管理服务协议》（一式两份）
（四）缴纳入伙相关费用
□物业保证金
（五）业主验楼
□《业主房屋验收单》（一式三份）
□领取相关物品
二、办理装修流程
（一）提交验证资料
□消防局审批意见
□填写并提交《二次装修申请表》（一式两份）
□装修图纸（一式两份）
□《房屋装修合同》（留存复印件）
□装修公司营业执照、资质证书（留复印件并加盖公章）
□装修公司现场施工负责人身份证（留存复印件）
□施工人员特种施工操作证原件（留存复印件）
□装修工人身份证复印件一张/人，一寸照片两张/人
（二）缴纳装修相关费用
□装修保证金
□装修管理费
□装修垃圾清运费
□施工人员临时出入证押金、工本费
物业公司——楼宇入伙流程
物业管理处经理负责组织安排入住工作。
物业管理处经理负责装修申请的审批。
入住的准备工作
入住资料的准备
a）根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《入住通知书》。
b）《入住通知书》的内容要求参照管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细、并附简明扼要的入住流程等。
c）印刷以下各类入住表格：
─《（业主）领用登记表》
─《装修申请表》
─《住宅使用说明》
─《住宅质量保证书》
─《钥匙领用登记表》
─《入住验房表》
─《入住登记表》
入住时的环境布置。
a）区内环境
─入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
─插指路牌，由入口处到管理处，指路牌表明“××××物业管理处”字样。
─入口处表明管理处的办公地址和办公时间。
b）管理处办公环境
─摆放花盆、盆景给人以隆重喜庆的感受。
─张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”。
办理入伙手续流程图
业主备齐入伙资料
物业客户服务办理入住登记、验证手续
到物业财务部交纳入住费用
验房
发放钥匙
签署《业主公约》及《消防责任安全书》
发放资料
开通水电
业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到销售中心、物业管理处办理入伙手续，如果在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，销售中心应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续，并做好相应记录。业主办理入住手续须带以下证件：
a）《关于办理入伙手续的通知》。
b）《购房合同》原件和复印件各一份。
c）业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一寸彩照每人各两张。
d）单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份。
e）委托他人办理的，须带业主委托书。
入住手续的办理
验证：物业管理员在业主之前未办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：
a）《购房合同》原件。
b）业主的身份证原件。
c）单位购房的还须检查其单位营业执照副本。
d）委托他人办理的，还须检查业主的委托书。
检查无误后，物业管理员将《购房合同》原件，业主及家庭成员的身份证原件，单位营业执照副本返回业主，证件复印件及业主委托书存入档案。
将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。
交纳入住费用
物业客户服务应指引业主到物业财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据，一般情况下，入伙费用包括以下项目：
a）煤气开户费：属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费。
b）有线电视初装费，属代收代缴费用，小区无此配套项目的不予收费。
c）装修垃圾清理费。
d）管理费：预收三个月或六个月物业费等等。
验房收档
a）物业客户服务在业主交完入住费用后交于工程组，由物业工程组带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入伙验房表中》。
b）房屋经验收合格的，管理员应请业主在《业主入伙验房表》中签字确认。
c）验收中发现问题，应立即协商整改。
d）整改完毕，再通知业主二次验收，二次验收不合格的，由
客服中心跟踪改进，至合格为止。
发放钥匙
a）业主收楼无问题，根据业主要求，由物业将钥匙全部交给业主。
b）业主收楼有问题，物业将钥匙交给业主的同时，应征得业主同意后留一把进户门钥匙，以供整改时使用。
c）业主领取钥匙时，应在《钥匙领用表》中签字。
签署《业主公约》和《消防安全责任书》。
a）管理员将《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份）交给业主并请业主详细阅读。
b）请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》。
c）管理员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》其中的一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。
资料发放
管理员将以下资料发给业主保存：
a）《住户手册》。
b）《服务指南》。
c）签署后的《业主公约》。
d）签署后的《消防安全责任书》。
e）《住宅使用说明》。
f）《住宅质量保证书》。
开通水电
物业管理处工程组应邀请业主一起将水电表读数抄录在《业主入伙验房表》中，开通该业主房屋的水电。。
记录表格
《业主入伙验房表》
《钥匙领用登记表》
《入住登记表》
《业主家庭情况登记表》
《装修申请表》
篇4：商业地产项目运作的要素分析
近年来我国商业地产发展势头迅猛,成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢?其原因有二:第一,近几年城市的扩张迅速,为提升城市形象完善城市功能,政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间,这为商业地产的发展提供了巨大商机。 第二,就全国的中等以上城市讲,普通房地产已经进入了一个成熟期,政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时,商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。
大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊,但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下,东北各城市的发展建设已经全面提速,大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功,也对大连地产商走出大连,到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。
商业地产和普通房地产究竟有何不同呢?
其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式,从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单,面对的客户群相对单一,而且绝大多数采用相对比较简单的开发----销售的模式。商业房地产的形式多样,规模相对较大,小的往往也有有几千平,规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目,可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的,这种方式所占的比例较小。
那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢?
第一、翔实的市场调查
房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪,对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚,基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的,几乎没有成功的可能。
开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作,在天津街开发一个大型商业地产项目,经过细致市场调查后他们认为条件不具备,扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话,那最后的损失恐怕远远不止几十万。
市场调查的内容根据项目的具体不尽相同,但有些基础的市场调查是相通的,包括市场环境调查(税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等),经济状况调查(项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况),市场现状调查(现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等)。
第二、理性的效益分析
如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策,那么恐怕根本没有不可以做的项目,当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告,是不是就可以马上作出投资决策了呢?答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。
以中小型专业市场项目为例,调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高,而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益,资金回收周期将非常短,其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点,那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期,其“市”也相对稳定,经营业户收入较为稳定,消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高,但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度,仍需要一定的时间,也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短,但想跳过这一阶段是不可能的。
效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点,其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期,周边区域会不会有新的类似项目冒出来,应予以提请考虑,竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹,甚至两败俱伤。
第三、充足的资金准备
因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同,长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式,越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足,否则出现后续资金断流项目难以为继的情况,工程不能正常进行,招商就更加困难,这当然是非常法危险的。
地产圈对普通房地产的运作有一种“10%资金说”,就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金,建设费用由建筑商先行垫付,然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象,但其存在也为数不少。同样,这个套路也绝对不适应商业地产项目。
最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款,商业地产相对风险较大,指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售,商铺的销售难度更大,精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的,商品房按揭贷款通常是20年七成按揭,而各类商铺按揭贷款的额度只有50%,还款周期最高只有10年,审批手续也更为复杂严格。
没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障,想要通过商业地产获利将是极为困难的。
第四、严格把握项目选址
谈到商业地产成功的关键,很多专业人士认为,第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力,对于商家而言好地脚的优势不言自明。
项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行,在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位,然后才开展对外招商,开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重,加剧相互间无序竞争,使众投资商都难以获利。
我们在考察商业地产项目时,要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想,我们又不能按照自己的意愿加以改变的话,最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点,为创造更优的投资环境,开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。
第五、缜密的规划设计
对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商,然后根据入驻商家的要求规划设计,这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单,只要把不同的业态相互组合即可,其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的SHOPPING MALL项目,在规划时既要考虑整体布局的合理性,又要充分考虑内部商家之间的竞争,创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目,其不同业态对车流的吸引是不同的,比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场;其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当,很容易造成巨大的成本增加和资源浪费,人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。
由于功能多业态复合度高,大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求,部分主力店对层高也有要求,餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。
小型商业地产项目大多为单体结构,其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到,一些较早间的市场多数只有一个主要出口,临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率,也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。
商业地产项目尤其是小型商业地产项目,在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则,同时必须注意诸多细节。 消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调,好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本,而且不利于市场的运营。
第六、相关专业人才
商业地产需要的是即懂地产又懂商业,即懂营销又懂谈判,经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度,所以造成了人才短缺,流动性大,队伍不稳定这一现象。对于地产商而言,用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目,而对外招聘新入盟的专业人才,恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度,毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。
能够对专业人才产生更大吸引力的,一方面是工资待遇,另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。
对于商业地产专业人才,采用引进和内部培养相结合的折衷方案,倒也是地产老板们的较好选择。
第七、卓有成效的招商
商业地产项目的招商工作,是以市场为载体和平台,将不同的业态形式和商家,加以有机整合统一,形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接,又是对项目后期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。
对于大型的商业项目,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成30%的招商工作,该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好,招商工作变得更简单,项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。
其实任何地产商投资商业地产项目,根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼,而忽略了搭建具有竞争力的市场平台,将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观,同时对于先期进入的骨干商家,对提升项目形象和功能有帮助的大商家,在招商政策上要予以倾斜。
商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性,招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才,招商工作的开展需循序渐进多次商洽,连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之,如果一定要把招商理解为推销的话,那么其推销的内容也绝对不是商业物业,而应该是商机。
第八、绝对不容忽视的运营管理
很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的,面对喜人招商业绩往往会感到大功告成,以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。
商业地产同样需要物业管理,保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少,但商业地产项目更重要的是商业管理,要把多样的业态和松散的经营单位,统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上,形成自己的商业核心竞争力。
商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑,因为商业地产项目人流集中,经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天,良好的公众口碑是特别重要。
成功的商业地产项目运营管理,能使商业地产项目的物业价值得到提升,租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商,无论继续开发商业地产还是普通地产,都更容易实现更高的利润目标。
影响商业地产运作的因素好有很多,诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等,但上述八个方面更加重要,应在商业地产运作中重点把握。
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