X高层项目推广思路

　　某高层项目的推广思路

　　这个项目作为这座城市第一座高层，稀缺性和唯一性使其在推广中拥有得天独厚的优势，开盘销售率55%得业绩，也证明了前期工作的扎实。

　　由于在持销期中没有处理好房源控制和价格调整的关系，加之开发商的盲目乐观，降低广告宣传的投入，使销售量没有达到预期的效果；后期项目又陷入了工程延期的困境，项目品牌受损又变相的影响了项目销售量的提高。

　　针对这种状况，我们在营销工作中作了以下几方面得工作：

　　展开危机攻关策略，以开发公司的名义召开座谈会，表明工作态度落实交房时间；给所有的购房客户发放致歉函，最大化的保护项目形象；

　　针对具备购买实力的厂矿企业、机关事业单位采取上门直销，重点攻关；

　　从项目前期物理性定位“首座电梯高层”改为更为感性的“居高临下、上层生活”；

　　针对购房客户推荐客户实行重奖的鼓励政策；

　　加强终端销售的培训，切实提高销售人员的谈判能力。

　　通过一系列的策略整合，加之项目工程进度加快，外立面形象逐渐成型，销售逐步走上正轨。

　　在持销期的推广销售工作中，充分感觉到项目整体运营和过程控制得微妙关系，有些问题在当时看来无法解决但随着工作的深入，又逐步的被我们克服，困难总是没有办法来的多。

　　思路要转变，但执行的力度决定了工作的深度，从而对销售量起决定性作用。

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篇2：青州X商住项目推广思路

　　青州某商住项目的推广思路以

　　一、市场特征

　　房地产市场市场刚刚起步，购房群体对于房源的消费还不是很理性，一方面表现在持币待购的心态上，一方面表现在购房者很少使用按揭贷款（只有经商者认为房贷低于商贷大量采用按揭贷款）。

　　高端项目集中在市中心周围，范公亭路、尧王山路和云门山路交接的区域内，沿南阳河周围分布（四海馨城、中都财富广场、盛世华庭）；

　　市场中的现存房源，商品房和拆迁安置房呈现共存共赢的局面，目前的房源市场存量估计在100万平米左右，年消化量在30万平米左右，竞争压力巨大。

　　在房源类型的竞争上，低价位房源竞争大，高档房压力相对较小，商品房中的高档房有一定的市场空间。

　　市场中的在销项目价格上涨幅度不明显，增加了购房者对房源下降的猜测，持币待购心态加重。

　　二、竞争项目

　　（一）高端项目

　　1、四海馨城

　　高端项目的代表，规划出众、地段具备较强的优势、产品细节上有比较出彩的地方，对于青州本地的高端消费人群，吸引力大。

　　均价2500元/平米，四五楼滞销；

　　高层均价接近3000元/平米。

　　2、盛世华庭

　　处于选号阶段，采用交3000选房成功抵5000，而且9.85折优惠，如选房不成功押金可退。

　　周边最高价2560元/平米；

　　中间四栋最高价2760元/平米，户型面积128－142平米。

　　3、中都财富广场

　　今年6月份左右开始销售，但至今价格基本无变动，而且最近无优惠措施，销售状况一般；

　　商铺外街一层价格由今年6月开盘时的15500变为17000，但销售状况不是很好，内街二三层销售不错，由于总价低还有原来一部分拆迁户回迁受到市场追捧。

　　举办“形象代言人”选拔赛。

　　（二）中端项目

　　1、盛世东方

　　均价2500元/平米左右；

　　一层2508－2518元/平米；

　　三层2668－2678元/平米，

　　一次性付款9.7折。

　　2、九州名座

　　开发商：山东中凯置业

　　均价2300元/平米；

　　规模：一期十栋多层，户型面积84－132平米之间；

　　二期四栋小高层，三栋多层。

　　（三）低端项目

　　1、王府花园

　　开发商：青州天宏置业

　　均价在2260元/平米左右，最高价2500元左右；

　　一次性付款优惠50元/平米；

　　规模：十九栋多层

　　属于政府拆迁安置工程。

　　三、项目契机

　　提前借助五星级酒店的建设为客户勾画未来愿景；

　　五星级酒店、步行街和住宅资源实现共享；

　　五星级酒店VIP会员寻找以带动“圈子效应”，刺激住宅销售；

　　居民大量东迁形成核心居住区，但主要是以低端购房者为主；

　　西部主要是发展旅游为主，“范公亭”成为中间最突出的亮点；

　　依山傍水使项目具备得天独厚的优势；

　　到齐鲁石化、东营油田等高收入人口集中的区域进行推广。

　　四、项目规划优势

　　（一）五星级酒店和步行街、住宅之间的关系。

　　城市地标精英生活

　　一座五星级酒店就是一座城市的地标，就是一座城市的象征，它颠覆性的影响着这座城市，更颠覆性的影响着这个群体的生活。他是一扇窗口，打开了区域和全国以及和世界沟通的渠道，他让这座城市插上了腾飞的翅膀，他让我们不再局限于“固步自封”的狭小生活圈子内。

　　（二）五星级酒店能给城市带来什么？

　　具备消费实力的旅游休闲人口；

　　高端的消费人群；

　　全国性的商机；

　　未来的市政配套。

　　（三）五星级酒店能给项目带来什么？

　　高品质的休闲享受；

　　会所无法实现的功能延伸。

　　（四）风情街的形象定位

　　特色商业区；

　　不是中心商圈的补充，是和中心商圈并列；

　　是满足城市个性人群消费的场所；

　　是引领流行和时尚的风向标；

　　是外地人游览青州的必经地。

　　（五）住宅、公寓

　　数量少；

　　周边已经具备核心居住区的基础；

　　高层代表高端项目的基础质素。

　　五、可以整合的资源以及策略调整。

　　（一）营销策略

　　1、利用项目自身具有的不同产品业态模式组合所针对客户群的差异扩大项目的知名度和美誉度；

　　2、控制好“未来——现在—基础”的关系；

　　五星级酒店作为项目最大的卖点，目前就明确对业主产生的利益感，加强五星级酒店细化功能延伸；

　　3、老客户推荐客户成交享受优惠，赠送一年物业管理费、现金返利、赠送购物券以及相关产品等促销措施。

　　（三）推广策略

　　1、采取更为有效的推广组合

　　2、减少硬广告的投入，团结已购房客户，增加SP促销活动（根据销售状况或节假日进行抽奖）；

　　3、塑造社区文化、树立项目品牌

　　4、成立青都国际联盟会

　　会员主要是以购房业主和具备较强购房意向的重点客户为主。

　　一是活动职能

　　针对住宅、公寓业主以主塑造企业文化为主，如组建社区篮球队、足球队、乒乓球队，通过和青州企事业单位的联谊，提高项目的知名度；

　　针对商业业主组建联谊和互动平台，提供业内考察、商机洽谈的机会。

　　二是宣传职能

　　通过博客、网站、口碑等针对性较强的传播渠道，扩大青都国际联盟会的知名度，及时公布活动信息，树立项目品牌美誉度；

　　征文活动：通过业主活动后的感想撰文，参与征稿评选获奖者可以获得物质奖励，作品并能够在大众媒体上公示；

　　活动实况在电视等新闻媒体上播放。

　　三是资源共享职能

　　内部资源共享，业主可以优先享受五星级酒店的服务，并有相关优惠政策，业主在步行街消费可以享受高于市场的优惠幅度；

　　外部资源共享和外部商家合作凭青都国际联盟会会员卡消费享受相关折扣。

　　四是政府确认职能

　　参与青州文体局评选社区文化先进单位、先进个人等称号，为项目镀金。

　　六、完善推广道具（没有利用国际特色体现高端品质）

　　针对滞销房源设立样板间或体验中心，突出房源优势，加强客户的直观感受。

　　销售案场展板重新更换；

　　顶部做黑色网格吊顶；

　　售楼处将纯净水换为咖啡；

　　四、加强销售执行力度。

　　培训：加深销售人员对于项目的理解提高谈客技巧；

　　增加周边项目的市场调研，提高销售人员对于此类项目的直观感受；

　　采取军事化管理（早上举行升旗仪式和晨跑锻炼）。

篇3：X住宅小区项目营销推广思路

　　某住宅小区项目的营销推广思路

　　项目位于明水开发区南侧，地处大学城的核心腹地，北侧紧邻进入济南的主干道-经十路。项目地块方正规划建筑面积近30万平米，项目规划了幼儿园、健身会所尤其园林景观出色。

　　挖掘项目的核心优势—规划。住宅园区规划的本质，是对居住其中的人的活动空间进行合理安排。“小区是扩大的家”作为设计出发点，强调人的参与性，注重每个人的感受。

　　"

　　"引入“社区庭院” 的理念，创纯正私享的主题园林，制造起伏的微地景观，增加竖向景观变化，利用乔木、灌木的俯仰变化，同时借助微地使绿植有序铺张，形成庭院空间的节奏感与邻里间的理性交流，形成变化丰富的多重景观空间。围合式空间布局，楼与楼间形成组团式院落，形成公共空间向私属空间过渡与缓冲。

　　"园林规划必须要注重主景观和附景观的配合，利用点、线、面穿插和避让的组合关系，形成的不同质感，使业主得到愉悦的享受。

　　"五重庭院空间设计，主要是指入口广场、中心庭院、组团庭院、架空层公共客厅、大面积户内半开放空间等五重庭院空间设计，强调过渡灰空间的设计，侧重内部空间、过渡空间、庭院空间三者的有机结合，营造出立体园景。

　　"科技住宅、节能住宅等概念的引入

　　推广策略

　　目的：高端项目唯我独尊。

　　渠道：和目标客户之间找到最近的直线。

　　方式：冠名或赞助章丘的六家民间篮球俱乐部；

　　尽快设立项目网站，提高推广渠道的便捷性；

　　我们的客户群是谁？

　　区域：济南、章丘、淄博、邹平、莱芜

　　特征：广义上的“中产阶级” ，新兴的“新智阶层”

　　年龄在25－45岁之间、对未来非常有主见，具备一定的经济实力；

　　事业有成，渴望温馨的家庭生活，对城市的压力有些厌倦。

　　行业：私营业主、公务员、

　　重要客户：老家在章丘、在章丘有企业、业务关系在章丘。

　　客户有什么样的购房心理？

　　自住、婚房、置业升级、投资、拆迁户、外来人口、办公。

　　我们的产品什么样？

　　塑造一种传统意义和现代生活，像建筑一样守住自己的内心，我和你永远厮守。

　　项目关键词

　　绝版美宅旺地/时尚/动感/文化/圈子

　　项目推广定位

　　未 来 之城

　　"和传统社区拉开档次、向过渡生活宣战，圈定一个阶层的生活峰会。

　　营销策略

　　高端亮相、中价面世；团购、零售并举；以样板间（体验中心）引申项目品质；事件营销和关系营销为主、广告营销为辅；利用少量房源实行框架结构销售，满足高端客户对空间的个性需求；先将大门主入口景观成型，并和施工道路分离，便于客户参观现场；首先建设幼儿园，并将办学机制和模式提前推广。

篇4：东方水岸住宅项目推广思路

　　东方水岸住宅项目推广思路

　　项目位于济南市天桥区北园大街中段，由于周边的居住氛围差，同质化竞争对手多，整体形象四平八稳、个性不足、没有体现高质高价的项目形象，导致项目销售状况很差。

　　我司在中期介入之后提出了以下推广思路：

　　（一）概念升级

　　需要在宣传中塑造品牌个性，弥补其先天不足：

　　板式小高层（物理性）；

　　宜商宜住宜投资（功能性）；

　　创业者的高尚生活（延伸性）。

　　（二）推广角度

　　选择可信度高的媒体；

　　购房赠装修拉低客户的价格抗性；

　　多利用小众传播渠道，对周边高收入人群较为密集的各类专业市场中的经营户采取有针对性地宣传，使其形成圈子的“链接效应”。

　　（三）营销角度

　　改变项目形象；

　　形成项目和市场的有效互动；

　　加强销售执行。

　　定位语：BRT旁板式小高层

　　促销点：3680元/㎡起，免双气开户费

篇5：沁水湾小区推广思路

　　沁水湾小区推广思路

　　一）、导入新概念：

　　从案名"沁水湾"开始导入新的概念，从名字上进行形象塑造，将名字主题概念进行合理释义。

　　小区文化主题定义为：

　　1、"亲水住宅·梦想家园"

　　2、"纯生态花园式高尚住宅社区"

　　"沁水湾·售楼中心"。摒弃原来简单的"售楼"概念，致力于全方面解决目标客户遇到的问题。建议我们除了样板房的展示外,我们的物业公司还应该向业主增设以下特色服务：银行按揭贷款咨询，房产信息咨询，装修效果图设计，以及业主问题反馈窗口，业主集体购买物品。

　　针对不同推广阶段设立不同的推广主题，如：前期形象推广期以项目定位为主题，中期以项目卖点为主题，后期以服务和楼盘品质为主题。

　　针对不同户型引入不同的概念。

　　二）、引导消费

　　对住楼房的好处，本案的专业化物业管理、纯生态园林规划、天然气入户以及天然气独立采暖系统、建筑质量等信息向目标客户进行深入地讲解，在交流中对其进行潜移默化的引导。

　　人们对社会关注程度较弱，缺乏"大局""观念，对"大社区生活"以及"可以充分享受城市配套"认识不够，这要求我们在推广中要加以正确引导。

　　对银行按揭贷款的付款方式进行引导，鼓励其选择。

　　三）、关系营销

　　关系营销一般是楼盘尾期的营销手段，但就沁阳这个特定的市场而言，由于市区面积小，新闻传播半径短、速度快，传播渠道较少，80%以上的人都是以"熟人介绍"的方式了解楼盘信息的，所以在项目前期我们就要重视"关系营销"的运用，注重与主流客户的感情培养。

　　建立"VIP俱乐部"，定期邀请他们参加一些茶话会、联谊会等娱乐性质的活动，并赠送礼品。

　　在一期销售完成后，举行会员"云台山五日游""神农山一日游"、"奖品大赠送"等活动，凡是介绍到本案购房并实施购房行动者达5位以上者均邀请参加相应的活动（免费）。

　　特别奖励办法：每成功介绍一个购房者均有相应的奖品赠送。（奖品价值大小根据房屋总价而定）

　　四）、现场包装

　　在前期的市场调查中发现人们对"工程质量"和"对开发商的信誉"比较关注，营造好施工现场的环境和秩序以及售楼部的生动化展示非常重要。

　　1、售楼中心：外墙为大玻璃窗；洽谈区、展示区、接待区全敞开通透，签约区单独隔开或设在二楼。室内道具时尚、简约，营造一种温暖、舒适的空间氛围。

　　展示区：注重环境展示，主要设置沙盘、户型模型、电子宣传片（小区规划全图动画展示，突出小区园林规划、配置、物管服务等内容），制作整体与各主要局部细节（建筑外观、景点）的项目效果图片制成看板挂立在墙体上。

　　形象区（接待区）：售楼中心大门中间位置设立形象墙（包括物业LOGO，主广告语以及开发商名称）。售楼中心附近建设样板房展示区。

　　洽谈区：洽谈区环境布置以轻松休闲与文化格调为主，沿墙体设计一排竹林，竹林下面是卵石和流水，并配以彩色灯光。

　　２、设置景观样板房及人性化的看楼服务

　　设立三室两厅、复式楼的景观样板房，景观规划一定要合理，室内采用现代装修风格，建议与知名品牌的本地家具、装修公司合作共建，但装修公司选择优先精英装饰。

　　设计、开通看楼路线，力求做到看楼路线景观优美、安全方便以便来规避项目景观死角；

　　设置导示看板，标明示范单位的街号、幢号、楼层、房型、建筑面积、实用率、套内面积、售价、装修风格建议、生活场景展示等销售必备要素。

　　五）、服务营销

　　沁阳房地产缺乏后期的物业管理和经营，这也是沁阳人对住宅小区普遍存在疑虑的问题，为此，我们将服务营销作为保障项目顺利入市和规避风险性的主要举措之一，作到即要造好声势又要练好内功。

　　物业管理服务并不仅仅是房地产项目的后期服务，我们建议服务管理提前进入，这样不仅会在经营过程中吸引部分客户，还能强化全程服务意识，树立良好的口碑，以口头传播的方式进行项目营销。服务营销可以有效巩固并扩大客户资源。

　　咨询服务：协助业主办理各种相关证件、提供相关财务、法律等咨询，帮助业主顺利入住；

　　投资服务：协助商铺投资者进行商业不动产的二次销售，并代理招商出租，为业主出谋划策，做客户的战略协作伙伴；

　　竞争服务：协助加盟伙伴提升业态经营的市场竞争力，以联合采购商品方式，为业主降低采购成本，实现双方共赢。