美景华府项目政企互动推广策略

　　美景华府项目政企互动推广策略

　　一、三期住宅推广策略

　　以成熟期市场走量为目标，适宜低价格高促销策略，一手精确整合购房补助政策，一手用文化附加值提升性价比。

　　1、低首付摸奖（目前因首付阻碍购房的意向客户已蓄水56户）。

　　号码中奖面100%，奖项分别是，首付5%（号码占5%）、首付10%（号码占20%）、首付15%（号码占40%）、首付20%（号码占30%）、首付25%（号码占5%），余款交房时交清。

　　2、三年升值保障。

　　业主住满三年，愿意开发商返购，开发商按合同价115%返购。

　　3、明涨暗降。

　　按现行的价格体系上调3%，优惠7%，则楼层一次性付款优惠9折，按揭付款优惠9.2折；3号楼电梯房按三期多层的价格定价促销，并在推广中显示优惠幅度。

　　4、成才教育作为核心诉求。

　　户型支持点是，采光通风更益身心健康（“无楼距”景观）、独立书房（复式）、儿童音乐书画室（复式）、感统游戏室（复式）；社区支持点是，志趣相投邻里文化活动、名人名言励志景观小品、蒙式双语幼儿园、音像书店商业配套。

　　5、蓄客推广活动（整合购房补助政策进行）。

　　A、全县中小学生书画比赛。与教育局合办，6月1日启动，7月暑假后，在各乡镇巡回分赛，在会所进行半决赛和决赛，决赛以凯龙城写生或写意为命题，决赛时间于三期开盘日一致。

　　B、军烈属慰问活动，与民政局合办，7月1日国际建筑日启动，在各乡镇巡回慰问，8月1日邀请到会所观摩。力争由县政府牵头武装部、武警部队、边防部队，给予军队家属团购优惠。

　　C、世界住房日、世界教师节双优开盘典礼，与建设局合办，一期住房验收仪式，国庆长假期间前夕启动。

　　以衰退期市场走量为目标，适宜低价格低促销策略（候选策略）

　　1、建材、施工、营销、管理等方面成本压缩激励制度，精简人材物。

　　2、低首付摸奖。

　　3、明涨暗降。

　　4、婚房特区做为核心诉求

　　户型支持点是，采光通风更益身心健康（“无楼距”景观）、多子多孙独立用房（复式）；社区支持点是，五好家庭宣传栏、海誓山盟海边沙滩水岸，心形灌木带（景观成本更低）。

　　5、蓄客推广活动

　　不做开盘活动，归纳六个主力户型，限时限量95折抢购，“抢购”以外的房源给由置业顾问邀约到场，以“暗箱操作，拼团购价“的名义销售。6月3日—9日抢购珍珠户型；6月11日—16日抢购红宝石户型；6月18日—23日抢购蓝宝石户型；6月25日—29日抢购绿宝石户型；7月2日—8日抢购白金户型，7月9日—14日抢购钻石户型。

　　二、商铺、商住房推广策略

　　优先整合政府招商引资计划，能用政府名义、扶持资金互动为上策，退而参照政府十二五规划见机行事，邀功请赏。

　　1、推广范围。

　　龙陵与保山、腾冲、施甸山水相连，具备“1小时经济圈”条件，主动融入保山、德宏经济圈开展招商引资，一方面列入县政府近一步招商引资项目；另一方面，通过县政府介绍，加入保山、德宏招商引资活动，所有购买的客户开展经营活动，享受县政府招商引资优惠政策；最后通过派发邀请函，开展组团参观。

　　2、参股发展招商引资，共同做大市场。

　　积极争取国家、省、市各项政策的扶持。善借银行之力，包装优质项目。善借外来资金之力，参股招商（包括接洽商业运营代理商、以房地产作价与商业零售业合伙经营），加大招商引资力度。

　　3、促进和参照政府规划建立贸易中心

　　力争政府出面，召集化工建材、矿冶加工、生物资源、农特产品的门市部，建立龙陵农业产业化贸易推广中心（市场路商铺内设龙陵农产品产业化代表区、代理商：粮食、甘蔗、茶叶、“两烟”、草果、石斛、无公害蔬菜、咖啡、核桃、油茶、薪炭林、肉牛、生猪、家禽、黄山羊、石斛），促进花桥河路农贸市场建立。

　　4、黄龙玉市场延伸珠宝首饰业市场

　　参照“十二五”规划，把龙华路延伸段和站前路酒店路段包装成珠宝首饰业市场。

　　5、龙华路景观延伸和医疗、学校配套

　　促进政府实施龙华路景观延伸（参见《凯龙城阵地包装设想》），并凯龙城配套纳入“十二五”规划实施，“在加快县人民医院住院楼建设的同时，迁建县中医院，重建县妇幼保健院门诊医技综合楼，新建县卫生监督所综合执法业务用房”。

　　6、优先返利销售，退而以租带售。

　　A、促进政府把东部产业中科研、贸易、信息、人才服务产业向凯龙城转移（花桥河路商住楼、五星级酒店包装企业总部）；建立少数民族产业推动区（争取政府扶持，面向县内傈僳、彝、傣、阿昌、白、回、景颇等22个民族，一个民族一座商住楼，或力争9个乡镇在这建立一座办事处）。

　　据了解，政府桥头堡战略的实施，旨在以把云南建设成为西部地区的又一个新高地、新“特区”。国家将围绕促进区域协调发展和产业结构调整升级方面制定利于云南发展的优惠政策。尤其是在产业方面整合壮大战略性产业和资源性产业，抑制产能过剩，进一步推进东部产业向中西部有序转移，支持战略性新兴产业发展等。

　　B、一边接洽商业运营代理商或招聘招商经理，一边引进建材、装潢、幼教、文体商业，销售商铺，交付第一年返利3%，第二年返利4%，第三年返利5%，第四年返利6%，第五年返利7%。

　　C、以租带售，商铺承租方交付第一年免租金，第二年每平米20元，第三年每平米30元，以后每年递增3%，并优先购买产权。商铺承租方五年租期，首付按第二年租金预交一年保证金。商住楼承租方第二年每平米10元，第三年每平米20元，其他条件等同于商铺承租。

　　D、商住楼做商住产权分隔两证，方便业主单独购买、租赁和二手买卖、租赁。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：伊萨卡国际城项目年度推广策略案

　　伊萨卡国际城项目年度推广策略案

　　一、年度销售目标

　　年度回款指标 6 亿

　　从可推房源来看，预计销售线路为：

　　·线路一（一期高层、小高层房源）：一期余盘 ＋ 一期最后一批房源 ＝回款 1～1.5 亿

　　·线路二（二期排屋组团）：排屋销售 ＝回款 3.5 亿

　　·线路三（三期板式小户型）： 三期板式销售 ＝回款 1～1.5 亿

　　二、年度销售任务

　　1、排屋的销售为明年销售工作的重点

　　依据年度销售指标计算，明年有超过50％的回款额需要依靠排屋的销售取得，排屋的销售将毋庸置疑将成为明年销售工作的重点。且排屋的入市将会提升项目的整体形象，对一期剩余大户型的销售将会起到促进作用。

　　按照排屋套均面积210㎡，均价8500元/㎡计算，以3.5亿指标为目标，则需要完成总房源2**套中95％的销售比例，既完成196套房源的去化，排屋的销售压力也非常巨大。

　　2.一期剩余1～1.5亿资金的回款，约130余套房源的去化

　　根据计划，排屋的入市销售将会在**年5～6月全面展开，那么在上半年，销售的重点工作就是一期剩余房源的去化。且依据年度销售汇款指标看。明年至少需要1～1.5亿的资金回款从一期余盘的销售中取得，估算约130余套房源的销售去化。

　　3.三期板式1～1.5亿资金的回款

　　按照总建筑面积67320㎡，总套数726套，均价5000元/㎡计算，以1.5亿指标为目标，则需要完成总房源45％的销售比例，既完成324套房源的去化。

　　三期板式计划在**年的11～12月份开盘销售，在目前的市场条件下，完成这样的销售任务困难重重，所以建议争取提前三期入市的时间，将开盘时间提前至10月为佳。

　　三、推广目标

　　1、协助销售部完成年度销售指标

　　2、建立伊萨卡国际城不可动摇的下沙第一盘的地位

　　3、楼盘形象定位的进一步清晰、提升

　　四、目前主要竞争区域市场形势简述

　　竞争板块：九堡

　　关键词：地铁、配套、万科

　　作为下沙楼市最直接的九堡区块，其对本案客户的截流能力毋庸置疑。作为下沙与临平的中间地段，其地理上的优势就是下沙很多楼盘都无法比拼的。同时，自万科进入九堡以来，整个九堡地区就成为杭州楼市的焦点。目前九堡已有10多个住宅项目，包括宋都、旅游、美达、绿城、耀江、康恒、名城等，九堡房产在**年将会集中进入销售期。

　　随着20**年万科魅力之城营建的全面展开，其对区块房产品质的所提升是没有什么太大的悬念。而在杭州市的政府规划中提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，九堡是“城市东扩”的排头兵，定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心，它也是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心。政府对九堡板块的支持也是威胁下沙楼市板块的重要因素。

　　包括麦德龙、百安居、家好佳、联华超市、杭州陶瓷品市场等配套设施、九堡—下沙沿线将形成独具特色的商业地带，形成名车一条街。区域内有多个中学、小学和幼儿园。下沙则有大学城。还施规划建有杭州客运中心站、中国四季青服装交易中心，九堡的配套设施相对下沙而言，目前还有着一定的优势。

　　同时，规划中的地铁一号线也经过该区块。地铁概念目前已经被九堡板块楼盘普遍利用到其营销推广工作中去了。

　　今年九堡板块实际在售的楼盘只有金海·香滨湾和旅游·红苹果。这两大楼盘定价不高，开盘均价在6400元/㎡左右，销售业绩都还不错，香滨湾所开的276套住宅基本售完，而红苹果也只剩下十几套待售。

　　明年九堡的开盘项目至少有四个以上。最值得关注的便是万科·魅力之城了。据息，该楼盘暂定于明年4月底开盘，总建筑面积19万㎡，主力户型为90㎡和120㎡两种户型，预计明年一期将分批推出约900户。此外，东冠逸家、美达·九月庭院、名城·左邻右舍等几个楼盘也都将于明年开盘，再加上香滨湾和红苹果两个项目明年继续推出的上市量，据初步统计近8600套，如此大的开发量，20**年九堡板块对本案的压力将非常巨大。

　　五、推广总体策略

　　A . 以势取胜

　　考虑到项目整体明年的销售指标，虽然目前项目的市场知名度已经到达了一定的程度，但随着项目房源销售的全面打开，若没有一个势的支撑，房源的去化将会受到相当的阻力。所以，品牌优势、大盘优势的建立，才能很好维持项目的销售；

　　B . 深度掌控，深入客户

　　大量工作围绕客户展开，组织建立客户会，深入了解客户的需求、情感，做好客户的日常维系工作，使得项目客源充足；

　　C . 现场取胜

　　充分利用明年年中入口、会所、景观样板段、样板房的逐步完成、呈现；做好体验式营销，通过现场的氛围打动客户，带动房源的去化。

　　六、推广执行

　　/第一阶段：20**年1月－20**年2月/

　　目的：

　　1、为明年的营销推广工作做准备；

　　2、在农历春节前做最后的客户工作

　　工作内容：

　　1.情景样板区的营建工作建议20**年1月－20**年1月底

　　目的：配合甲方为年中的情景样板展示区的开放做好前期规划建议工作

　　内容：针对情景样板区的具体内容（包括：室内及公共空间软装饰、装修设计、装修标准、景观规划设计、会所功能配套、商业街区包装、现场导视系统等）提出一定的建议。

　　2.排屋入市的提前准备20**年1月－20**年2月

　　目的：明年的销售重点是二期排屋的去化，针对明年排屋的入市，目前就需要全面展开产品说明会（排屋）及产品楼书（排屋）的制作准备工作。

　　内容：听取甲方设计单位相关人员对于排屋产品的解读，协助甲方做好排屋物业资料的整理、归纳、搜集，开始考虑排屋楼书设计的模版及内容框架，为产品说明会的召开及产品楼书的制作做好准备工作。

　　3.客户维系工作20**年1月－20**年2月底

　　目的：做好老客户维系工作的同时，完成伊萨卡客户俱乐部的成立准备工作，更好的为项目累积有效客户

　　内容：

　　1、客户俱乐部的成立准备工作。制定相关会员章程、细则等，开始利用计算机网络搭建客户会相关的电子平台，为客户的积分、活动的及时告知、相关活动记录等提供技术平台。为客户俱乐部成立做好充分的准备。

　　2、农历年前的异地巡展及客户联谊活动。鉴于目前异地客源已经成为为项目房源去化的一股重要力量，理应做好异地客户的维系、联谊工作，通过异地客户的口碑传播，提升的项目知名度并最终带动一期剩余大户型房源的去化。

　　时间：农历年前

　　形式：小型客户答谢会

　　物料：易拉宝、《客户通讯》、户型册、《下沙生活指南》、台历等宣传物料

　　3、杭州本地客户的维系工作。包括首期《客户通讯》及新春贺卡的邮寄赠送。

　　时间：农历年前

　　形式：贺卡及《客户通讯》的邮寄

　　物料：《客户通讯》、新春贺卡等宣传物料

　　/第二阶段：20**年3月－20**年5月/

　　目的：

　　1、去化一期剩余房源及新开盘房源，为二期排屋入市做客户蓄水工作；

　　2、新闻策动案全面启动，为项目继续造势，继续打造东部之城的项目定位并塑造伊萨卡的精神——爱与浪漫（关于爱与浪漫之城的精神定位：每一个国家、城市都有她都有的精神或形象定位。例如，美国代表自由、德国代表严谨、英国代表传统、日本代表精细；巴黎代表浪漫、深圳代表开放和年轻等等，其实，每个楼盘都应该有她定位，如亲亲家园的亲情、金色海岸的高贵等，这样才能在这样一个楼盘密集的楼市中突围出来，使得项目有独特的记忆识别性。伊萨卡的精神就是“爱与浪漫”，将本案打造成一个爱与浪漫之城，将会使得本案在目前这样一个不清晰的楼市中脱颖而出。）

　　工作内容：

　　1、伊萨卡一期剩余未开盘房源开盘销售20**年3月

　　目的：将一期剩余房源全面打开入市销售，争取回笼首批年度销售指标的资金

　　内容：

　　1、本地客户的推广。一期未开盘房源不做本地集中开盘推广，本地以少量报广、电台等辅助媒体为主要推广手段，以开盘信息告知为主。在强销期可借助客户俱乐部的成立来积聚新的客户资源。

　　时间：3月上旬

　　形式：报广、电台、新闻

　　2、异地客户的推广。异地客户因其特殊，可作为一期剩余大户型房源的主力去化人群。在前期委托专门的市场调查公司对异地市场进行一定的调查，然后有针对性

的进行推广活动。

　　时间：3月中下旬

　　形式：小型产品介绍推广会

　　物料：易拉宝、《客户通讯》、户型册、《下沙生活指南》等宣传物料

　　媒体配合：DM、异地报广若干

　　2、伊萨卡客户俱乐部的成立20**年3月中旬

　　目的：做好老客户维系工作的同时，更好的累积有效意向客户，降低房源的去化难度

　　内容：伊萨卡俱乐部的正式成立

　　完成客户俱乐部成立的所有准备工作，举行客户俱乐部成立的宣传活动，邀请新老业主参与，在成立会上可听取业主对于客户俱乐部的要求等，通过答谢晚宴的形式做好第一次真正意义上的客户联谊活动。成立仪式场所选择，可安排在凯悦或雷迪森多功能厅

　　时间：3月中旬

　　形式：客户答谢会形式的俱乐部成立仪式

　　物料：会员章程等

　　媒体配合：新闻、报广若干

　　3、客户会春季版活动全面启动20**年3月－20**年6月

　　目的：利用客户会这样一个平台，全面开展活动，利用一系列活动带动与促进房源的去化

　　内容：

　　（1）伊萨卡“爱与浪漫”之旅

　　通过客户会平台组织新老客户参加抽奖，获奖者可活得希腊伊萨卡小岛或美国伊萨卡小镇免费旅游；以此促进一期剩余房源的去化及刺激二期排屋的销售。

　　建议时间：（1）4月上旬针对一期新老业主；（2）6月下旬针对排屋业主。

　　（2）伊萨卡“爱与浪漫”鹊桥派对

　　联合婚介所，组织相亲人员来项目现场活动，提供活动平台，同时给予相亲成功者购房优惠。

　　建议时间：6月中下旬，具体视情景展示区工程进度确定

　　（3）“爱与浪漫”业主联谊红酒派对

　　组织新老业主及排屋业主或意向客户参加客户联谊后动。

　　建议时间：5月

　　媒体配合：新闻、报广若干

　　4、新闻策动案全面启动20**年3月－20**年6月

　　目的：1、通过对杭州大盘主题的炒作，引发广泛的讨论，突出伊萨卡在这样一个大盘时代所特有的优势；

　　2、通过一系列活动来塑造伊萨卡“爱与浪漫之城”的精神定位。

　　内容：详见附件《伊萨卡国际城新闻策动案》

　　5、排屋楼书20**年3～4月

　　目的：通过排屋产品精致楼书的设计制作，坚定意向客户购买的信心，同时可通过楼书这对有力的宣传物料的发放，为排屋入市累积更多客源。

　　内容：排屋楼书设计制作

　　6、产品说明会配合排屋入市活动

　　目的：产品说明会为最好的客户累积手段，通过产品说明会对排屋客户的做完整的梳理工作，坚定意向客户的信心，同时为排屋的开盘销售累积新的更多的客户资源。同时可配合排屋入市的一系列大型活动，累积更多的人气，为排屋的入市热销做好铺垫。

　　会场：凯悦酒店多功能厅（拟）

　　活动基本步骤：

　　第一步：名酒品鉴会，客户聚餐；

　　第二步：观看调酒师表演，品尝美酒；

　　第三步：活动暂停，建筑设计师开始对排屋产品进行解读；

　　第四步：景观师讲解排屋景观小品；

　　第五步：开发商发言；

　　第六步：爵士乐队演出欣赏；

　　第七步：抽奖活动，送出特等奖为价值万元的名酒一瓶；

　　第八步：活动结束

　　时间：若5月开盘，则4月下旬举办；若6月开盘，则延迟5月举办

　　媒体配合：新闻、报广若干

　　7.排屋入市前媒体强势攻击20**年4月～5月

　　目的：通过系列报广、软文、新闻报道、电台、杂志、电梯广告等多种媒体的组合强势推广，引起最为全面的市场关注度，为排屋累积更多的有效客户，增强老客户信心。

　　内容：以“层峰领袖，杭州东部的最高端”为方向进行推广

　　媒体配合：都市快报4个整版报广左右、软文及新闻稿件若干、杂志、电梯广告等

　　8、户外更换20**年4月～5月

　　目的：通过户外的整合规整，统一项目户外形象，建立项目高端形象，为排屋入市做好准备工作，尽量多的累积客源

　　内容：发现下沙新高度

　　9、房交会20**年5月

　　目的：通过房交会这样一个有效的宣传平台，争取取得最好的展示位置，精心设计展位，重点制作排屋组团沙盘，强势推广排屋，累积排屋新客户（争取开盘排屋累积客户800组）

　　内容：参展主题——稀缺经典，下沙生活新高度

　　配合：排屋楼书、宣传单页等

　　媒体配合：都市快报1～2个整版报广左右、软文及新闻稿件若干、杂志等

　　/第三阶段：20**年6月－20**年9月/

　　目的：

　　强销排屋 ，争取冲量，促进年度销售指标的完成

　　工作内容：

　　1、排屋强销期促销广告20**年6月～7月

　　目的：利用报纸广告这一最有力的手段，同时组合软文、新闻报道、电台、杂志、电梯广告等多种媒体对排屋进行强势宣传，促进排屋房源去化。

　　主题：享受东部时尚高端生活

　　媒体配合：都市快报4～5个整版报广左右、软文及新闻稿件若干、杂志等

　　2、会所外型呈现，景观桥及高层样板房开放20**年5月底

　　目的：为排屋入市累积客户，带动高层余盘去化

　　内容：通过样板房带动高层大户型物业的去化，同时利用会所外型的呈现及排屋组团主景观之一的景观桥2侧景观的成型，为排屋入市累积部分客户

　　媒体配合：都市快报1个整版报广、软文及新闻稿件等

　　3、样板区之二：整体开放20**年9月

　　A、会所；B、景观；C、钟楼；D、入口

　　目的：真正推出伊萨卡生活，让人实景体验，吸引大量人气来现场，从而形成销售高潮

　　（主目标：排屋；次目标：高层余盘）

　　内容：A、样板区开放报广（整版）

　　B、样板区所有导视体系要做完

　　C、样板区软装饰配合装修公司完成

　　D、样板区其他布置

　　媒体配合：都市快报1个整版报广、软文及新闻稿件等

　　4、年度主题活动之夏季版20**年7月～9月

　　目的：客户维系工作，同时累积更多客户

　　内容：由一系列低成本小活动组成，主要围绕现场展开（可包括：纳凉晚会、中秋赏月晚会——既中秋客户答谢会等活动）

　　形式：可在现场举办小型表演会等，同时向客户增发饮品、冰激凌、月饼等

　　媒体配合：都市快报软文及新闻稿件等

　　5、物业管理形象全面亮相20**年7月

　　目的：通过物业管理服务的提升，做好一些细部物管工作，全面提升楼盘的形象

　　内容：洽谈聘请知名物业管理公司，做好物业管理工作（可考虑广州奥园物业管理公司）

　　媒体配合：都市快报软文及新闻稿件等

　　/第四阶段：20**年10月－20**年12月/

　　目的：

　　板式高层的小户型户源（三期）推出，推动今年指标的完成

　　工作内容：

　　1、年度主题活动之秋季版20**年10～12月

　　目的：针对小户型客户（低端客户）

　　内容：小型自驾游活动

　　媒体配合：都市快报1个整版报广、软文及新闻稿件等

　　2、三期板式高层小户型产品说明会20**年10月～11月

　　目的：通过三期小户型的小型说明会，对目标客户有针对性的展开，抓小客户落单

　　地点：现场会所

　　内容：以小户型产品介绍为主

　　媒体配合：都市快报软文及新闻稿件等

　　3、报广系列20**年10月～12月

　　目的：通过一系列的报广，将伊萨卡的小户型进行全面推广，以促进小户型房源的去化

　　媒体配合：都快、钱报报广若干

　　4、异地推广20**年10月

　　目的：在排屋销售情况进入比较平稳的阶段后，前往异地针对异地客户进行推广，以求带动剩余排屋房源及一期剩余高层大户型房源的去化，以完成年度的销售指标。

　　内容：针对小户型

　　5、房交会20**年10月

　　目的：全面推广三期板式高层小户型宣传为主，累积新客户，为小户型房源的开盘去化做铺垫

　　内容：主题——稀缺物业，江景小户型

　　配合：楼书、宣传单页

　　6、年度主题活动之冬季版20**年11月～20**年1月

　　目的：针对所有客户群展开，做客户维系工作

　　内容：圣诞嘉年华活动等

　　7、岁末客户答谢活动20**年12月

　　目的：针对所有客户群展开，做客户维系工作

　　内容：通过客户会，对本地客源及异地客源做客户维系工作，以答谢酒会的形式做好老客户的维系工作，同时通过老业主的口碑传播为项目累积新的客户资源。

　　附：

　　伊萨卡国际城新闻策动案

　　20**年3月至6月

　　大盘主题炒作

　　说 明：

　　通过新闻媒体炒作楼盘，如果仅着眼于楼盘本身的优点，媒体兴趣不大。因此，炒作楼盘的题材应该是带有共性的、具有普遍意义或典型意义的话题，同时话题所涉及的内容又是该楼盘突出的优势，从而通过一个普遍话题的炒作达到宣传楼盘的目的。

　　分析伊萨卡所面临的现状，它目前面临九堡楼盘的威胁，从区位、交通、品牌、产品本身均难占上风，伊萨卡目前能与之抗衡的应是规模优势以及它所依赖的下沙市政配套，这使得伊萨卡具备一个“城”的概念而非郊区楼盘的特质。

　　本策划案旨在通过“大盘概念”的运作，削减九堡楼盘对它的威胁，并且通过“爱与浪漫”主题的确定，使楼盘形象清晰化，从而进一步扩大客户圈层。

　　第一阶段：大盘反思

　　主旨：在杭州城市扩张过程中，有很多大盘应运而生，然而它们的命运却各不相同，本策划旨在通过对杭州大盘现状的反思引起媒体关注度，从而再将目光转移到伊萨卡。

　　1．时间：20**年3月10日——3月31日

　　2．形式：新闻媒体圆桌通气会

　　3．规模：1000——2500字

　　4．拟发媒体：杭州日报、钱江晚报、都市快报、每日商报、今日早报、青

　　年时报、搜房网、住在杭州网

　　5．新闻内容：

　　杭州楼市“大盘时代”的反思（暂拟）

　　一：杭州楼市进入大盘时代的现象、背景、原因。

　　二：杭州楼市大盘各自生存状态对比分析。

　　三：伊萨卡作为“东部之城”的大盘，其优势与潜力分析，从而归纳出解决大盘面临问题的解决之道（可实现居住、配套、交通、教育及产业支撑等）。

　　6．报道追踪：在通气会一周至十天内发稿完毕。

　　第二阶段：大盘表情

　　主旨：大盘开发易于陷入漫无主题的一盘散沙局面，若没有一个强势主题，不仅导致大而不当的混乱拼凑，且其中可取之处也易于被竞争对手所克隆，丧失仅有的闪光点与竞争力。旨在针对目前杭州大盘的气质缺失、形象模糊的现状，通过大盘气质形象树立的切口来进行大盘开发模式的探讨，从而塑造伊萨卡国际城“爱与浪漫”的精神主题。

　　1．时间：4月1日——4月15日

　　2．形式：通过举办业内座谈会形式。

　　3．规模：1000——2500字

　　4．拟发媒体：杭州日报、钱江晚报、都市快报、每日商报、今日早报、青年时报、搜房网、住在杭州网

　　5．新闻内容：

　　杭州楼盘表情缺失？（暂拟）

　　一：分析杭州楼市面目清晰令人印象深刻的楼盘，只有亲亲家园、金都华府、滨江金色海岸、东方润园等寥若辰星。原因是什么？

　　二：国家：法国浪漫、美国自由、德国严谨、日本精细；城市：北京大气、上海洋气、成都散漫、杭州婉约、深圳年轻开放；人：活泼、孤僻、有趣、沉闷……等等。但是楼盘呢？楼盘不单单是钢盘混凝土围成的物质空间，它是一个气扬，它也应该有自己的气质形象，目前杭州绝大多数的楼盘均无主题，即使有，也是固步自封的口号而已。

　　三：通过伊萨卡“爱与浪漫”精神主题的确立，一系列规划设计上的主题倾向、一系列关于“爱与浪漫”主题活动的开展、一系列“爱与浪漫”主题气氛的营造，来探析一个楼盘精神主题，或者说楼盘表情的确立与演绎。

　　四：分析楼盘表情与楼盘开发、客群细分以及居住状态甚至生活的影响，探析大盘开发的成功模式。

　　6．报道追踪：在通气会一周至十天内发稿完毕。

　　第三阶段：强推伊萨卡“爱与浪漫”之城

　　主旨：本文旨在借助前期推广的热度，通过软文轰炸，强推伊萨卡“爱与浪漫”之城的主题，引起杭城人的关注，刺激其消费欲望。

　　1．时间：4月15日——5月15日

　　2．形式：新闻软文

　　3．规模：整版或半版。

　　4．拟发媒体：都市快报、今日早报、青年时报、搜房网、住在杭州网

　　新闻内容：

　　标题暂拟 —— 伊萨卡的“爱与浪漫”

　　1．伊萨卡作为杭州“东部之城”，确立“爱与浪漫”主题的原因。

　　2．“爱与浪漫”的产品支撑。

　　3．“爱与浪漫”的活动支撑以及它要营造的温情脉脉的生活。

　　4．“爱与浪漫”之于居住者、之于城市的意义。

　　配合活动炒作

　　说明：

　　本提案旨在配合营销节点上的一系列推广活动，对活动本身的内容进行报道以及进行较深的挖掘，从而发挥活动最大的效果，进一步加强伊萨卡“爱与浪漫”主题的确立。

　　1．关于伊萨卡精致样板区崭新呈现的事件报道，突出其“爱与浪漫”的精神主题。

　　2．关于“伊萨卡‘爱与浪漫’之旅”计划的新闻包装，应有步骤、有条理地逐步推进，并暗合前面的主题新闻推广。

　　3．关于伊萨卡会所与婚姻介绍所联系的“伊萨卡‘爱与浪漫’鹊桥派对”的新闻报道及推广。

　　4．关于伊萨卡“爱与浪漫”业主联谊红酒派对的新闻报道。

　　以上各项新闻炒作均将按照活动计划的内容、形式来确定其推广的主题、步骤、挖掘深度以及整合的媒体等等，具体情况届时再定。

　　伊萨卡国际城项目组

　　20**-1-28

篇3：沁水湾项目整合推广策略

　　沁水湾项目整合推广策略

　　一）、推广阶段与主题安排

　　1、前期准备期20**.12.1-12.31

　　作业内容：

　　手续办理；营销策划方案确定；

　　售楼部建设并进行装修包装。

　　确立广告推广方案；销售物料（包括开发证件）准备齐全。

　　宣传本案即将动工的消息，制造全城翘首以待的期盼局面。

　　阶段主题： 销售人员通过市场调查的方式进行市场舆论宣传。

　　2、预热期（强势推广期）20**.1.1-4.15

　　推广内容：

　　A、在20**.1.1元旦节，举办"售楼中心"开业庆祝活动，并即日起宣布开始内部认购，要求新闻报道。

　　B、在20**年1月25日开始春节点缀化宣传，以"沁水湾与您共度新春佳节"为中心，主要用电视滚动字幕的形式不间断地播出。在1月25日举行准业主联欢活动，加深与其感情的紧密联系。

　　推广主题：向多层建筑进驻，大都市的主流建筑。

　　讲解银行按揭贷款的好处

　　银行贷款买房，轻松享受现代生活

　　超前定购·增值空间巨大；预交定金·优先选房。

　　C、推广内容：高密度、高频率宣传开盘日期。

　　推广主题：金日开盘，一期公开发售。

　　D、推广内容：推出售楼中心，公开鉴赏

　　推广主题：沁水湾·水景社区。

　　3、持续销售期（高密度广告发布期）20**.4.15(开盘)-10.31

　　A、推广内容：持续宣传开盘热销局面和销售业绩，

　　推广主题：疯狂抢购"沁水湾"。

　　B、推广内容：一期封顶，现场体验，体验"沁水湾生活"为主题，宣传业主的各项权利，如诚信承诺，会所的跨地域服务功能等；

　　推广主题：完美封顶，为沁阳喝彩！

　　C、推广内容：二期开工（盘）

　　推广主题："沁水湾"经典二期隆重登场，开始公开发售

　　4、清盘期20**.11.1-20**.6.1

　　推广内容：清盘让利优惠活动

　　推广主题："沁水湾"让利特价房以"享受亲水生活"为主题，随着小区配套设施到位、开放及入伙，宣传尊贵、非凡的社区生活；

　　二）、主卖点诉求

　　1、城市标志和住宅标志

　　A、沁阳新行政中心、第一中心居所，城市名片。

　　B、14万㎡的大型养生园林美景，无阻挡的361度观景角度。

　　C、出则繁华、入则宁静，世袭领地，独享尊贵。

　　D、多功能健康休闲文化会所设施和休闲文化娱乐广场

　　E、全程成长教育配套。

　　F、坐拥城市发展的方向。

　　2、细节就是艺术，细节就是经典

　　A、文化主题园林环境的细部经典设计：喷水池、绿化小品、曲折通幽的小径、路灯、花草绿色植物等。

　　B、建筑楼体：全通透设计，大阳台、造形、建筑局部外立面等，无处不洋溢着现代、优越的艺术氛围。

　　C、整体规划：整个项目以人景互动、人景交流与参与为主中心，有机的组织小区园林，引导消费者进行休闲，健身、交际和娱乐。并将景观引入室内，组团式的布局恰好构成互相支持、互相促进的完美居住经典。

　　三）、卖点提炼：绝对10大优势，成就沁阳绝对第一尊贵豪宅

　　--风水宝地：雄踞沁阳灵通宝地，尊贵天祥，一脉（沁河）相承。

　　--一流教育：与永威学府/拟建的新一中/新二中毗邻，近水楼台，抚子成龙。

　　--和谐规划：区内道路井然有序，动静分区、业随宅阔。

　　--现代建筑：简洁、方正、实用户型，户户见景、窗窗透绿。

　　--生态园林：水文景观、小品景观、组团景观、庭前屋后交融互生，处处胜景。

　　--亲情物业：361度贴身物管服务，让你享受休闲度假般的情趣生活。

　　--智能安防：24小时红外线监控体系、单元门铃对讲系统，至尊享受。

　　--阳光会所：咖啡厅、健身房、棋牌室、等极品配套，铺就上游社会的"高尚生活"。

　　--健身休闲：儿童游乐场、高档健身器械，打造终身健康新风尚。

　　--天然气：沁阳首家天然气入户，引领都市新生活；独立供暖系统，享受生活。

　　四）、媒体宣传策略

　　1、沁阳市媒体

　　沁阳当地的媒体广告有：电视广告、户外广告、车体广告等

　　A户外广告：

　　沁阳的广告可以称之为"街头广告"，户外广告主要集中在怀府路、建设路、覃怀路、沁园路、太行路、文化路等交通要道及显要的十字路口，这些媒体小范围能起到大作用，识别率较高，广告效果好。

　　B车体广告：

　　沁阳的公交车一共有三条线路，1、2、3路，行驶在沁阳的各条主干道上，宣传面广、流动性强。

　　建议采用其中的1、3路做车体广告宣传。

　　出租车公司一共有三家，共147辆车.建议全部做好车体广告宣传。

　　C电视广告：

　　电视广告是比较高级的宣传载体，声"形"并茂，收视率高，效果明显。它可以将整个小区的未来规划和物业优势清晰地、详尽的、形象地传达给目标客户，使其留下深刻的印象。而且别的楼盘还没有这类广告的先例，我们应该先入为主，占据先机。

　　建议在开盘前和开盘期间利用该媒体树立我们的公司品牌和项目品质与整体形象。

　　D单页DM广告：

　　在较低的市场，人们的信息渠道少，单页传递着信息内容丰富。房地产属于区域性消费产品，单页广告没有干扰信息，传达目标明确、实用性强。

　　建议此种宣传方式贯穿整个销售期间，形成通用宣传形式。

　　E报刊广告：

　　建议尽量不使用报刊广告。

　　2、媒体策略

　　正确的媒体选择，可以节约成本起到事半功倍的效果。因为该项目是我公司在沁阳的第一次亮相，所以在媒体运用上必须找到沁阳人最容易接受到的信息渠道，对症下药。针对本案的产品定位和目标客户群体分析，建议采用以下媒体组合形式，创造全方位立体式的广告网络，以"更短、更平、更快"的推广策略，树立尊贵、现代的高尚形象，使该项目第一时间轰动沁阳，造成"街头热点新闻"，引起受众人群的极大关注，然后再以高端卖点和品牌配置进行第二波广告冲击，从而征服目标群体，达到快速销售、高效回笼资金、品牌塑造的目的。

　　通过前期对消费者调查，我们了解到，消费者了解楼盘信息的渠道主要有"熟人介绍、户外广告和施工现场"。所以建议采用如下媒体组合：

　　3、不同阶段广告表现形式

　　A预热期：

　　在市中心长期悬挂大型广告喷绘布(焦百大楼)：

　　B强销期

　　本阶段的任务是通过一定的开盘形式引爆在上一阶段积蓄的势能，造成一种楼盘热销的局面。本阶段的宣传应以媒体广告和售楼部人员宣传为主。

　　具体操作：开盘前一个月在沁阳电视台、怀府路重要地段的户外广告牌、公交车车体、DM单页等宣传媒体，进行高频率的开盘倒计时宣传。聘请专业的庆典公司进行开盘仪式策划，一定要形成一个火爆的开盘局面。

　　C持续期：

　　为主体完工到施工验收阶段。此阶段楼盘的销售趋向平稳，销量比上一阶段要稍微低一些。本阶段的宣传任务是保持消费者对本项目的记忆。

　　具体操作：DM单页宣传，保持车体和路牌广告宣传，做好售楼部生动化展示。

　　D清盘期：

　　在本阶段以前90%左右的楼盘已经售出。宣传方法转入关系营销，一方面继续DM单页宣传，另一方面通过给前期购买者提供完善的购房服务，形成良好的口碑，吸引业主向自己的亲友推荐本项目。为本项目在社会上建立一个美好的形象，最终实现整个楼盘的全面销售。

　　广告内容：

　　案 名 诠 释

　　"沁水湾"

　　表层寓意：

　　沁水湾--"沁河"是母亲河，造就了独特的怀庆文化。伴随古城悠久的历史孕育了一代又一代杰出的沁阳人。听之闻之，令人品位到深深的眷恋和悠悠的文化意味。"湾"，

　　寓意了一种宁静、温馨、回归的情感。

　　深层寓意：

　　沁水湾--这是在缓缓流淌了不知多少年的母亲河河畔，一片宁静而温馨、舒适而优雅的乐土。它是人们在与疾风大浪豪情搏击后回归的港湾；它是人们在辗转漂泊了多年后追寻的梦圆；它是人积蓄力量、继续攀登顶峰的一站；它更是一种对故土上最美好事物的深深眷恋。

　　"沁水湾"作为高档住宅项目的案名，将"地域特色"与"回归"和"家"之概念融为一体，无形中展示了本土的特色文化和现代人居中浓重的文化韵味。从名称上既增加了项目在当地的亲和力，又体现了楼盘对特定人群情感化的一种总结和归纳。符合而又略高于当地对社区案名的普遍认知概念，雅俗共赏，非常恰当。

篇4：沁水湾项目推广策略

　　沁水湾项目推广策略

　　【一、推广方案的目标】

　　1、开盘前达到90%以上在目标消费者中的知名度。

　　2、强销期达到100%以上在目标消费者中的知名度。

　　3、持续期达到保持关注度且不断提升品牌在目标消费者中的美誉度。

　　4、竞争楼盘中优先提及率达到80%以上。

　　【二、"沁水湾"整体推广策略】

　　导入概念

　　"沁水湾"品牌核心概念：一个温馨、美好而高贵的家，

　　传承古老文明与现代建筑风情的避风港湾，

　　一个让心灵回归自我，回归自然的梦想家园。

　　"沁水湾"的品牌延伸概念：怀着一种对高层次，雅致生活的向往。在历史悠久的怀沁河畔，一个集现代高雅环境，高档次物业服务，高尚文化品位于一体的全新社区正在孕育、成长。它代表了沁河人家对健康生活、舒适生活、美好生活的一种执着追求。代表了沁阳精英人士对自我价值的一种自豪，一种证明。最终，它将是成功者们一座骄傲的里程碑。

　　"沁水湾"的品牌个性所在：凭借自身的优雅环境，完美配套，人居文化底蕴等美好事物，将沁阳人心目中的"梦想家园"具体形象化。并赋予其优雅、文静、阳光般的气质。

　　营销推广周期

　　1、认购前的预热期（包含内部认购期）20**年1月1日--20**年4月15日

　　2、开盘强销期20**年4月15日--20**年10月31日

　　4、持续期20**年11月1日--20**年2月20日

　　5、收尾期20**年2月21日--20**年5月清盘

　　营销推广手段

　　广告宣传：塑造"沁水湾"的品牌知名度和美誉度，将它打造成沁阳的第一豪华住宅区。

　　新闻炒作：利用奠基、开盘、主体完工、物业进驻仪式、业主入住仪式或主题推广等活动，制造焦点新闻。引发市场全面的关注。同时，把握时机对"沁水湾"的高档定位和"沁水湾--亲水住宅·梦想家园"的推广主题进行感性的诉说和理性的阐述，直接诱导潜在目标客户。

　　公关活动：对于知名度和美誉度的建立，有效的公关活动是永远不可替代的方式，同时公关活动与促销活动将会有效的结合在一起。在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作--只有活动才能吸引更多人的关注，才能建立起对"沁水湾"品牌的市场普遍认可，增加品牌美誉度，提升目标客户的忠诚度。

　　主题活动推广：围绕"沁水湾"的各个阶段主题进行一系列的推广活动。

　　"精确制导"推广：针对目标客户群体展开一对一的营销攻势，把握尺度，令其在感到倍受尊崇的同时还能被我们有效的引导，产生业绩。

　　推广对象延伸：通过"沁水湾VIP俱乐部"的运作，铺洒客户的建立"自助式"营销网络。且对能够影响直接消费者的第二人或第三人展开推广活动，如家庭长辈、子女、亲朋等。

　　购物有奖刺激活动：适度地开展以物质刺激为手段的有奖购房活动，促进销售。

　　商业推广合作：联合其他地产商或汽车业经销商，举办小型房展会或是车房联展等活动。找出共赢点，联合推动市场的发展。

篇5：楼盘营销推广策略:尾盘销售7大策略

　　楼盘营销推广策略：尾盘销售的7大策略

　　房地产销售有其自身的运作规律，在每个销售阶段，因其各种原因和所需达到的目标不同，致使我们相应运用的营销推广策略和销售手段，亦有不同：

　　一、概念内涵：

　　按正常规律项目销售工作在主销售期之出现停滞状态的剩余部分，都称为尾盘。一般来说，尾盘是一个项目的利润沉淀，是产品在开发和经营进程的难点，尾盘处理得当，则可体现项目的价值。

　　二、尾盘策划方略

　　尾盘策划1：降价或变相降价

　　尾盘的产品特征一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，这种尾盘一般通过降价的方式来处理。除了降价，没有更好的办法。

　　可以说，几乎所有的尾盘都离不开“降价”，尤其是当开发商急于套现时，降价几乎是唯一的选择。

　　降价也有很多新的技巧，除了降低单位售价外，还有所谓的“隐性降价”，如降低首付款、送装修、送物业管理费、送花园、送绿化等（如金地大厦）。这些颇具人情味的降低方式，所起的作用不可小看。

　　降价之法虽然作用不小，但毕竟不能包治百病。当降价遭遇极限，广告遭遇熵增，拓展新的营销方式和渠道便显得十分重要。

　　尾盘策划方略2：重新定义

　　必要时改良产品尾盘处理方式除了降价以外，重新定义市场、重新界定客户，同时在可能的情况下对产品进行改造，也是一个值得借签的方法。按照国际惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进，才能维持持续的销售，避免提前进入尾声。

　　改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多，住宅产品户型改进比较困难，虽然复式可以改为平面，大面积可以改小，小面积可以改大。但大多在特殊的情况下才采用此方式。一般来说，住宅产品销售到了尾声，改进的可能性几乎微乎其微，因此，更多的是注重重新定义市场。

　　尾盘策划3：制定目标各个击破

　　但楼盘销售一波三折，后劲不足时，化险为夷的一个策略是由卖名字、卖风格转为买承诺，质量的承诺、功能的承诺、价格的承诺，服务的承诺；另一个策略是由卖承诺，转为卖体验，体验物业实质，体验生活方式。

　　确定合适的可操作性策略后，关键是各个击破的战术，对每一套房都仔细研究，这样成功率就可大幅度提升。

　　尾盘策划4：销售渠道创新

　　不同的销售渠道针对不同的客户，传统销售渠道是以人际营销中的发展商销售或代理商销售为主，当卖点挖掘完，传统渠道用尽时，如果在人际营销渠道中挖掘客户营销、关系营销、直复营销，在大众传播中渠道渠道DM、POP等，又开辟电子商务渠道等，将会扩大胜算的概率。

　　譬如，发动老客户带动新业主，作用不可小看。因为业主对楼盘的优缺点了如指掌，他们出面对楼盘点评对其身边的人影响力大、可信度高、说服力强。业主实际成了楼盘的推销员。如果老业主推介成功的可及时获得相应的奖励，将会取得良好的效果，甚至可以把这种优惠模式制度化，万科的万客会、金地某某会都属于这种模式。

　　如果剩余的套数实在太少，可委托一些中介进行租售，直接进入三级市场，以期合理的省时省力，因为仍然由发展商、代理商销售时不经济的。

　　尾盘策划5：小型活动促销

　　小型活动促销显奇效：在封顶庆典、入伙庆典、公司司庆、业主联谊等有可能形成会客高峰的时机。由发展商、代理商搜寻一些有效目标客户参与，可以适当用一些有奖促销配合，奖励可以是家电、物业管理费、买房现金折扣、会所会费、免费旅游、适量保险、现金或其他实物。这些有效目标客户通常不会一人来，要么家人，要么亲友陪同而来。楼盘外立面、规划、卖场、样板间、现场气氛等会激发一些有效的购买力。

　　尾盘策划6：挖掘新买点

　　密切关注政治经济形势、行业变化趋势、城市产业结构调整、城市规划动向、楼市变化等。如亚洲金融危机、中国加入WTO、地铁开工、西部通道、滨海大道、城市中心公园、盐坝高速公路、龙岗第二通道开通、中海振业进驻横岗可以提炼成为买点，对楼盘销售产生较大的影响。

　　尾盘策划7：提升楼盘的综合素质

　　比如对一个规划落后的小区，增加公共配套、增加会所、环境加以美化；对交通不便的小区、配套不全的小区，增加便民措施、增开住户专车或引入专线巴士；对物业管理不完善的小区，重新聘请知名物业管理公司进行物业管理；对销售困难的商场，引进名牌商业管理公司共同经营，通过产权分割、租售联动、反租等形式从总体上强化营销。提升楼盘整体的素质、无疑会增加楼盘的附加值，增加开发商的投入，但这笔投入会换回更大的收益，从边际利润的角度看是恰当的。