万科高端物业销售服务14大要点

　　万科高端物业销售服务的14大要点

　　一、高端项目销售接待流程

　　1.保安预接待，对讲机及时通知销售人员，引导交接给销售人员，给客户尊贵感；

　　2.门口迎接，及时周到；

　　3.视听室树形象，再模型区了解整体项目，最后洽谈区详细介绍；

　　4.过程中酒水单服务、贵宾室氛围，营造高档感觉；

　　5.期间服务人员服务优雅大方，销售介绍清晰周到，各处细节感受打动；

　　6.最后示范区专业人员介绍，拿取资料送客；

　　7.合同、贷款方便快捷，售后服务周到细致；

　　二、销售服务设施及服务要求

　　1.停车及预接待

　　（1）设施要求

　　①规划来访客户的专用停车区域，车位画线明晰，环境要求整洁、美观、便于客户进出，并设醒目提示牌；

　　②保安工作岗位配有高档遮阳设施,保安服装应该设计新颖、颜色明亮，赏心悦目；

　　③停车区域配有高档美观垃圾桶，方便客户扔车内垃圾。

　　（2）服务要求

　　①遇见车或行人往营销中心方向，主动向前提供询问问答；

　　②高端项目实行预约访问制，但是否严格执行，视项目销售阶段而定保安应熟悉预约接待说辞；

　　③得到访问信息，立即对讲机通知营销中心准备；

　　④专设保安要帮助客户拉、关车门，引导来访客户停车，并在下雨的时候帮客户打伞遮雨;

　　服务要温馨可亲，并提醒客户携带贵重物品；

　　⑤引导停车后或直接将访客引导至营销中心介绍给置业顾问；

　　2.迎接客户

　　（1）设施要求

　　①参照5星级酒店的大堂经理台，在售楼处进门处设立大班台、沙发椅，作为销售前台迎宾区域；

　　②服务台可供两人坐班；

　　（2）服务要求

　　①访客进入营销中心，立即迎接询问，提供咨询；

　　②委婉询问客户是否预约及是否首次参观，有无熟悉销售人员；

　　③带访客参观或交接给熟悉销售人员；

　　④置业顾问统一品牌职业服装，形象气质佳，具有亲和力；

　　⑤服务态度优良，热情大方，有问必答；

　　3.参观视听室（如无，则先介绍模型）

　　设施要求：

　　①独立空间，半圆形或椭圆型，墙壁色彩单一、纯净，无投影区以外视觉焦点；

　　②隔音性能优良，投影及音响效果良好；

　　③沙发软硬适中，色彩淡雅、单一；

　　④灯光柔和，投影时熄灭；

　　4.参观模型区

　　设施要求

　　①配区域规划模型及项目模型；

　　②模型要求质地高档，具有档次感，体现项目档次与形象；中小型项目考虑木制模型，水晶模型等；

　　③模型区配有合适的灯光、投影、音响等效果,能够烘托增强模型效果；

　　5.洽谈区（或贵宾室）

　　（1）设施要求

　　①分为独立洽谈间（挂牌贵宾室）与集中洽谈区两部分；

　　②独立分割的洽谈区，约4个，半围绕集中空间区布置；

　　③洽谈间用半透明玻璃隔断或配吊挂珠帘与外界相隔；

　　④每个独立洽谈室，中间安排洽谈桌，两侧布置沙发椅，按四人座设置，高度合理，座椅舒适；

　　⑤配置烟灰缸、糖果盘、服务呼叫器、宽带接口；

　　⑥集中洽谈区用半透明纱、珠帘及植物相对分割，做到既分割又集中；

　　⑦集中洽谈区避免用玻璃谈判桌，采用高档木桌与沙发椅；

　　⑧首次访客在集中洽谈区，老顾客及意向顾客邀请至贵宾室；

　　（2）服务要求

　　①客户进门首先询问参观意向，并有服务专员递水；

　　②在项目介绍的过程中必须要做到自信、热情大方、面带微笑，对客户提出的各种问题耐心解答，对于自己不知道的或者解决不了的问题要求必须要做记录，在得到主管的答复后要及时回复客户；

　　③接待客户时不以貌取人，在客户的接待过程中，无论客户是否有购买能力，销售人员必须一视同仁，热情接待详细讲解，有问必答；

　　④接待其它公司及调查人员时，必须做到热情周到，对于项目需要保密的信息可以委婉拒绝，不允许对市调人员怠慢或者不理不睬。树立销售人员“卖房也是在展示公司企业文化与公司形象的意识”；

　　⑤客户要求参观样板示范区，销售人员必须陪同客户参观，不允许销售人员以任何的理由拒绝陪同；

　　⑥客户离开，询问所需资料，热情备齐，留下双方联系方式；

　　⑦具有高端消费品品牌知识，能够与客户有更多生活共同语言。

　　6.销售服务区

　　（1）设施要求

　　①设计为酒吧茶社服务台模式；

　　②配备现煮咖啡机、消毒机、咖啡具、茶具及一次性水杯；

　　③服务台需备：纯净水、名茶、可乐雪碧类饮料、果汁（瓶装）、咖啡、糖果等，视天气情况备有冰品甜点；

　　④根据项目档次定位，备有红酒、洋酒等；

　　⑤大型营销中心，考虑设置钢琴。

　　（2）服务要求

　　①客户落座后1分钟内，服务专员必须递上茶水单供客户选择饮品；

　　②服务专员特选形象美丽、气质优雅女孩，年龄22—25岁，身高162—165厘米；

　　③身着特色服饰，婉约可人，具备良好服务意识，具备调酒技术；

　　④茶水单至少具有纯净水、名茶、可乐类、果汁（瓶装）、咖啡等饮品，夏天需备冷饮甜点；

　　⑤中途置业顾问视客户情况利用呼叫系统为客户添加饮品；

　　⑥服务专员精选培训，形象气质佳，具有亲和力，酒店式服务；

　　⑦客户离开后迅速整理洽谈桌卫生及清洁茶具、烟缸。

　　7.样板示范区接待服务

　　（1）设施要求

　　①距离超过50米，或需要带客户参观体验，需配电瓶车；

　　②示范区看房通道需独立并全封闭，环境幽雅，赏心悦目，客户视线里不允许看到施工现场及施工人员；

　　③样板房门口设立沙发座椅供客户换鞋套及休息使用，并配备饮用水；

　　④样板示范区需设专门的保安和保洁，保安负责现场的物品保管和安全工作；保洁负责样板示范区的清洁工作。

　　（2）服务要求

　　①保安人员负责现场秩序的维护及样板示范区物品的保

管，并负责对参观人员情况进行登记统计。

　　②保洁人员负责样板示范区的卫生清理、及来访人员的鞋套发放等服务；

　　③设置示范区接待专员，负责介绍示范区设施设备、材料工艺等知识。

　　8.签约服务区

　　（1）设施要求

　　①需在设立独立签约室，或贵宾室；

　　②配备快速打印设备以供应急；

　　（2）服务要求

　　①销售员按照客户签约时间、签约房号、付款方式等信息提前准备客户需要签约的合同；

　　②销售员要熟悉了解每个合同条款内容，及时准确解答客户对合同的疑问；

　　③需要填写的内容要求准确无误，要让客户了解购买房屋的所有相关的费用；合同要及时办理登记备案，需要提交给客户的合同要及时递交并签字备案。

　　9.财务收款服务

　　（1）设施要求

　　配有客户缴款所需的POS机，点钞机、发票打印机及印有公司VI的零钱找赎袋。

　　（2）服务要求

　　①财务人员负责审核客户应缴款，并准确快捷的收取房款、给客户开具发票；

　　②财务部门需备有满足客户的现金、刷卡及外汇付款服务等设施，可以让不同的缴款形式的客户都非常便利的交纳房款；

　　③可以适当考虑邀请银行现场办公，对于交纳现金的客户，财务人员可以直接填写进帐单，避免携带现金到银行二次存款。

　　10.按揭服务

　　（1）设施要求

　　设立专门的按揭贷款服务区域，选择2-3家银行现场办公，为客户提供按揭贷款的咨询、办理等服务。

　　（2）服务要求

　　①财务设立多家银行，可以让客户自由选择贷款银行，让客户充分感受人性化的服务；

　　②为客户开通贷款合同的邮寄服务，方便客户贷款合同领取，对于外地的客户而言，可以大大节省时间，避免过多的往返。

　　11.交房服务

　　（1）设施要求

　　①请专业公司包装布置收楼现场，营造热烈的氛围迎接归家客户；

　　②提供物业管理公司、客服人员、装修公司、维修人员、卫星电视安装人员、工程部人员现场办公场地；

　　③制作精美套盒，内置物业管理手册、房屋使用说明书、房屋质量保证书、钥匙及小赠品等。

　　（2）服务要求

　　①组织和客户入住相关的窗帘公司、灯具公司、家具公司、物业管理公司、产权证代办部门等相关服务机构提供现场一条龙服务；

　　②客户服务部门会同物业公司人员对客户收楼中提出的问题一一登记备案，督促相关负责人员及时保质的做好修缮工作；

　　③售后服务过程中要保持和客户的沟通联系，及时通告工作进度；钥匙交接手续要完善，使用说明要明晰；

　　④为业主增设提供产权证代办业务，方便工作繁忙和外地客户；

　　三、高端销售配套服务（可选）

　　12.卫生间

　　服务设施及要求：

　　①卫生间作为高档营销中心设计的重点之一；

　　②卫生间尽可能按照项目装修交付标准进行配置品牌设施，或按酒店标准进行装修配置；

　　③物品配备：洗手液、卫生纸、搽手纸、梳子、护手霜、干手机、擦鞋机；

　　④男、女卫生间各设专门服务人员一名，负责打扫卫生环境及为客户提供临时服务。保持卫生间的环境24小时空气清新、环境卫生清洁。

　　13.儿童游乐区（可选）

　　①儿童游乐区视项目营销中心规模而定，配备滑梯、积木、小汽车、儿童桌椅、动画片播放等设施；

　　②儿童游乐区需靠近洽谈区设置；

　　③注意设施设备的安全保护设计，服务人员能够随时监管；

　　14.其他

　　①销售配置：高端项目销售人员须每人配置笔记本电脑一台；

　　②背景音乐：以柔和、舒缓的钢琴曲为背景音乐，如《秋日私语》《又见炊烟》等，严禁播放流行歌曲；

　　③网上体验区：设立专门的区域，并配备两台电脑上网系统，可供客户上网了解项目介绍、网上查询成交、网上查询可售房屋等情况及浏览网页；

　　④儿童游乐区：配备滑梯、积木、小汽车、儿童桌椅、动画片播放等设施，要设专人看护儿童玩耍。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：盛世家园项目销售建议(物业管理投标使用)

　　盛世家园项目销售的建议（物业管理投标使用）

　　作为深圳本土一家著名的上市公司，E地产集团的企业形象早已深入人心，其所开发的物业始终具有一定的品牌感召力，长丰苑的热销更是极好地证明了这一点。但在房地产市场日趋理性、营销竞争逐澌升级的今天，我们认为：在E盛世家园的销售上，如能采取如下一些措施对以往的销售方式予以改进，将会进一步提高销售率。

　　-、会所提前投入运营

　　会所概念的迅速普及，使得会所正成为物业销售业绩的新的支撑点。建议提前将E盛世家园的会所装修完毕，并在正式开盘后投入运营，以便购房者在参观样板房的同时可实地感受未来的娱乐休息场所，这无疑将极大地增加购房者的信心和兴兴趣在销售过程中，亦可根据准业主们的意见反馈对会所的功能不断进行改进，以便使其更加实用。美仑美奂和雅致实用的会所必将为E盛世家园带来更好的销售业绩。

　　二、招聘中年销售人员

　　购房者与销售员面对面进行沟通和咨询的直销方式仍然是现阶段房地产销售的主导方式，因此，一支出色和稳定的销售人员队伍对于销售业绩的保证显得举足轻重。而目前销售人员往往打工心态较强，流动频繁，造成争抢客户、暗中作弊、损公肥私的事情偶有发生。究其根源，系年轻的销售职员心智不够成熟所致，他们通常对前景的预测带有一定的盲从性，容易产生急功近利的想法。针对此种现象，我们建议在E盛世家园销售员的选用上，可考虑招聘部分具有一定学历和社会阅历的中年女性，这个阶层的职员对岗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和稳重，更为重要的是，如能正确引导她们以自身的家庭经历为背景向购房者提出购房建议，将会带来意想不到的示范作用。

　　三、建立团队激励体系

　　根据我们对经营部的调查，现行对销售员的激励主要是根据个人的售房数量按比例提成，此种方式的弊端在于：因为利益的驱动，一些销售员往往为了个人所得而发生争抢客户，对客户胡乱许诺的现象，这在一定程度上会影响发展商的企业形象，破坏物业的口碑。改变此种现状一方面在于加强对销售员的职业道德教育和规范管理，另一方面建议建立以团队激励为主导的销售业绩考核体系。即将销售员划分为若干销售小组，明确彼此的销售范围和权限，销售员的收入必须和个人销售业绩及销售小组的整体销售业绩挂钩，以此强化销售员的团队精神和协助意识。

　　四、重视客户关系管理

　　在房地产卖方市场上，构建强大的客户服务平台和良好的客户体系，是取得销售业绩的一项不可忽视的因素。而在以往的销售管理中，此方面工作常常被忽略。我们建议在E盛世家园的销售过程，应强调客户夫系的管理。一方面建立起完善的客户档案，包括以往的业主和未来的准业主，尤其应注重公司客户的档案建立。另一方面必须定期开展客户调查，尤其是对以往老客户的意见征询，此项工作可与我公司每半年一次的业主意见征询活动同步开展。

　　五、实现客户承诺的统一

　　物业销售过程中对客户承诺的随意性和不统一性，是造成客户投诉的主要因素之一，同时也给日后的物业管理带来很大的隐患。建议经营部加强销售员在此方面的管理。具体做法是：所有对客户的承诺，必须交由工程部门、销售部门及物业管理部门三方审核并形成书面材料，公司领导批准后对销售员进行专题培训，从而保证对客户的一致口径。同时在对销售及策划人员的业绩考核中，强调销售的后续服务，确保物业销售不留后遗症。

　　六、成立销售协调小组

　　在物业的开发过程中，建筑、监理、销售、管理、租赁等各方通常各自为政、缺乏沟通，从而导致一些因内部运作而引起的矛盾暴露出来，引起客户投诉。而业主在购房过程中或购房后面临房屋存在的问题，常常无法找到合适的投诉和解决的渠道。这无疑对E地产集团的整体形象起了负面的效果。建议在E盛世家园的销售过程中，从上述各单位抽调精干人员建立流程小组，定期召开例会，并就销售中存在的问题共同探讨并研究对策，以便有效减少客户投诉和缩短品质缺陷的处理时间。

　　七、提供毛坯样板房

　　近年来，一些发展商运用豪华的装修隐瞒房屋本身在设计或施工过程中存在的缺陷，导致业主在收楼时怨声载道，抱怨货不对板的报道时时见诸报道。建议在E盛世家园的销售中，为业主提供明确的交楼标准，同时针对E盛世家园的主推户型，分别提供精装修的样板房和毛坯房的样板房，以便客户做出对比，此举可有效减少业主投诉，亦可有效增加业主信心。

　　八、组织专家授课的促销活动

　　建议在E盛世家园的销售过程中，定期策划和举行专家授课活动。具体做法可与中原、世联、经纬等著名房地产代理商及市房地产交易中出合作，邀请专家前往E盛世家园销售现场举办购房知识讲座，就房地产市场的发展趋势、购房的法律手续、购房常见陷阱、物业质素的判断、房屋的验收等购房者极为关注的问题，提出专家的建议。此举一方面可体现发展商对业主的人性化关怀，二是通过对参加活动的准业主赠送精美小礼品，营造人气。

　　九、引入电脑购房查询系统

　　信息产业的高速发展和INTERNET在国人生活中的普及，使得网上购房正在成为一种时尚。建议在E盛世家园的销售中，开设E盛世家园服务网站，或在E地产集团的网站上增加该楼盘的主页，内容可包括物业的质素介绍（地点、规模、房型、价格、配套、景观、入伙时间、会所等）、物业的实景图片及样板房的三维动画、发展商及物业管理公司介绍、物业管理方案等，让购房者足不出户即可对楼盘的情况有全面的了解，增大房屋的成交概率。同时，可在销售中心装设触摸式的电脑购房查询系统，便于购房者在现场亦可通过该系统全面了解物业的详细情况。

　　十、签订物业管理合同

　　规范的合同是提供优秀物业管理的根本前提。如本次投标我们有幸中标，我们将依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等物业管理法律、法规的规定，就E盛世家园的物业管理服务以及前期物业管理服务与E地产集团签定正式的物业管理服务合同，将物业管理服务的内容、深度、标准、双方的权利和义务以及管理用房的划拔、工程保修金的支付等重大问题以合同的具体条款形式明确下来。并就销售中心的前期管理亦签定具体的物业管理服务协议，明确物业管理服务的范围、费用、内容、期限等事宜，为销售中心的正常运作提供良好的保证。

篇3：美式地产(物业)营销

　　美式地产（物业）营销

　　在美国，每种类型的物业都面临着自己所独有的来自市场的挑战，事实上几乎没有一个项目——不管其构思和执行有多么好——能够自己独立开拓市场。开发商和建造商的经验表明，系统化的市场营销和销售方法更容易取得预期的效果。

　　营销预算的精确

　　没有人能够精确地预计到底一个项目需要进行多少市场营销的工作。但几乎所有人都认为一个市场营销团队至少应该使物业达到在市场研究中所预期的吸纳率。关键在于要明确为了达到这个目标应该做些什么。

　　在进行预测时，至少有两种预算方法被证明是有用的，它们都是从市场营销计划开始的。在开发过程中，开发商会尽可能早地开始着手制定一个向目标市场推广其产品的计划。以零售物业的开发为例，该计划应该包括分析目标市场对每一种商品类型中商品组合的需求，并对能够满足这种需求的零售商的组成提出建议。

　　在先前市场研究的基础上，该计划通常首先描述这个房地产项目以及目标市场的情况。包括对产品如何吸引目标市场与消费者、营销人员如何进入该市场等问题进行论述。随着开发过程的进展，每一项工作都应该细分为一些特定的和有成效的活动，以便为了确保没有忽略任何一个潜在客户。

　　预算的第一步包括为制定的每一项市场营销活动估算合理的成本。开始的时候不要去考虑节省费用，也不要去考虑节省一些细节项目。列出每一个可能出现在营销活动中的新点子，计算全部实现的总成本，然后再返回去推敲每一个项目来进行删减，保留最好的想法。

　　为了估算总成本，必须估算需要用多长时间来完成这个项目的租赁工作。这取决于两个因素：

　　1）将新的潜在客户或者可能签署的合同转变为已经完成的交易速度，它受很多因素的影响而并非仅仅依赖于销售人员的努力;

　　2）每一个完成的交易将能吸纳多少空间。在住宅市场，通常一个买主买下一套住宅、而对于商业物业，市场研究中会对每一个租客所占有的平方英尺数进行预测，对于一些特殊的零售物业的租客，他们所需的标准空间大小和租约条款早在市场营销开始之前就已经确定了。

　　为了吸引一个潜在客户需要花费多少呢？这取决于合同如何拟定和项目所处的位置，而在某些方面取决于项目的目标客户，商业房地产的市场营销很大程度上依赖于对潜在客户的争取，租售代理商会与在市场研究的租客分析中所确定的租客类型进行接触。在住宅市场，潜在客户的数量是不确定的，销售人员需要用广告来促使潜在客户的形成。

　　很重要的一点是，必须经常用实际签订的租约或者售出单元的数量来对市场营销和销售活动的效率进行衡量。直接把预算中的条款列入会计系统，这样就能够相当精确地考察市场营销费用带来的回报。当然，营销人员和潜在客户的反馈信息业非常重要。随着营销人员逐渐建立起连贯的工作记录，他们的经验就可以取代最初的预测而成为后期销售的指导。

　　案例

　　Banner Place是位于达拉斯市镇公园中心的一座286，000平方英尺的写字楼，由于采用了合作营销，其出租率从64% 升到了87% 。那时是在1992-1993年，达拉斯的写字楼市场一直处在困境当中：1992年早期的平均租金是13.9美元，出租率是74% ，而1993年末的平均租金降至12.18美元，这个时期Banner Place的出租率为64% ，租金报价为11-13.5美元，其中包括5.97美元的费用。而宣布即将搬出的租客预计会使出租率降至40% 左右。但1993年末，Banner Place的出租率达到了87% ，租金在10-12美元之间，费用水平没有变化，更低的租金水*映了该物业在市场中的地位和整个市场环境的情况。到此为止并没有一个已签订的合同会导致亏损。

　　业主（US*房地产开发公司）、物业管理/租赁公司（Transwestern物业公司）、市场咨询公司（Dwyer Williams）努力促使Banner Place成为一个适应当今企业需求的商业项目。

　　·制定有效的客户信息保存计划

　　·改进市场信息处理系统，使之能预计市场变化方向和识别可能面临的竞争

　　·给予当前市场情况和Banner Place所处地位的市场营销与重新定位策略

　　·为此策略制定新的市场营销计划，其中包括所有营销和租赁工作的详细运作时间表

　　·在不增加费用的前提下，对大楼积极维护，改善大楼的设施和环境

　　·继续与客户及失去的潜在客户进行商谈，使他们恢复对Banner Place的管理、租赁和运营的信心

　　·形成业主与客户和潜在客户的交流

　　广告的针对性

　　确定最好的媒体组合形式是针对目标客户进行广告宣传中的关键点。目标市场本身就决定了何种媒体是最佳的。尽管互联网广告是一个新的趋势，但报纸这一纸质媒介仍是美国房地产项目普遍的选择。

　　杂志和商业出版物也是美国房地产广告通常使用的媒体类型。在很多地方，一些杂志几乎全部都是房地产方面的广告，尤其是发展很快的社区中的住宅项目。各地和各州范围内的商业杂志是几乎所有类型的收益性房地产项目开发商的必然选择。住宅和商业物业的开发商会在针对新迁入该地区居民的杂志中找到进行宣传的机会。一些专门针对某一产品的商业出版物也是发布房地产项目广告的另一媒介，尤其是对零售物业而言，因为看这些出版物的人虽然不多，但几乎都是潜在的租客，而且他们之间有着很好的关系。

　　在一些大城市，尽管花费同样的成本，但广播和电视能给人巨大的冲击力。通常能够为一些特殊的仪式提供支持，如盛大的开盘仪式，时间虽短，但效果会很好。许多大城市都有提供购房服务的电台频道，有线电视的流行也为以商业模式运行的房地产项目创造了宣传的机会。

　　只要可能，户外广告牌也是房地产广告的优先考虑的形式。能够体现项目所在的方位——这对于很重视区位因素的产品非常重要。在目标客户群经常经过的路边设置广告牌，能够形成适当的广告影响区。

　　直投邮件是高度目标化的广告媒介。仔细地筛选投递对象意味着最小的浪费。这种高效率的广告手段使得重复投递成为可能，这就是为什么很多成功的直投邮件广告往往采用多次投递的方式。如果再考虑上快速印刷品的优势，直接投递的邮件就更加具有吸引力。对零售物业而言，把对贸易地区详细的市场研究和物业租客对其主要客户的市场研究结合在一起，来确定直接投递邮件的投递范围，就可以把广告投递到以前经常到这里来购物的家庭那里。这样一种高度定向的市场营销手段被各类零售商广泛采用，而且在整个购物中心行业里取得了良好的效果。

　　互联网成为越来越重要和普遍的广告媒介。潜在客户可以在网上浏览建筑的平面图、观看公寓的视频介绍、查看各种租金水平，并给市场部门发送电子邮件以获取更多的信息。

通过特定的软件技术和网络手段，还可以使各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系，称为“多重上市服务”（MLS，Multiple Listing Service）。

　　案例

　　位于马萨诸塞州剑桥市的Meseum大厦项目聘请了温切斯特多尔公司（Doerr Associates of Winchester）来推进营销工作，由该公司指定广告策略，策划直投邮件的形式，印刷各种宣传资料。Meseum大厦选择了在《波士顿环球报》上打广告，这是一个非常传统的公寓出租媒体，其宗旨是紧跟专业人士的潮流，从一开始就带来了大量潜在租客。除了建立自己宣传网站外（*），并在*上做了租赁广告。

　　该项目的广告口号是——“租我们的一套公寓，就能拥有一座城市”，这句话出现在广告牌、网站和宣传资料上。开发商注重康乐设施和其他一些有特色的服务设施的建设，并竭力利用它们来加大市场营销的力度。在Meseum大厦中，可以看到查尔斯河的公寓样板房是一个非常有效的招租工具。

　　产品推广：如何吸引客户

　　如果项目的建筑设计是非常卓越的，它就可以作为产品推广中最重要的部分。大多数房地产项目的入口设计都会给人一种感觉，在这里生活、工作或者购物的人都是很有品味的。同样，景观、街道、停车场和标识的设计都使人产生这样一种想法：这个开发项目值得考虑一下，值得打听一下价格。在推广各类型的地产项目时，租售中心都是最主要的。它应当兼有美感和效率，为了达到这种效果，一般是由设计经验的专业设计师来负责。

　　为了使租售中心更有效率，一般会根据产品特性的不同，用一些特殊设计的陈列品和图形的销售辅助工具来强调产品的特点。每一件展示品的设计，它所要传递的信息以及它在租售中心中摆放的位置都会最大限度地体现使用者的意图。对零售物业来讲，目标租客与全国范围内租客的层次、项目的平面、在主要道路上的可见性以及通达性在项目的推广上都很关键，项目推广的对象不仅仅有其他零售商，还有要来购物的消费者。

　　案例

　　Celebration是佛罗里达州奥兰多市附近的一个占地约4，900英亩的小城镇，现在正由Celebration公司开发，该公司是沃特迪斯尼公司的一个子公司。该公司试图把Celebration建设成为一个教育和健康气氛浓厚的居住、工作和娱乐的地方。该项目于1994年破土动工，第一批住户于1996年11月入住，整个开发周期为15年。

　　洛杉矶的罗伯特查尔斯莱塞（Robert Charles Lesser）有限公司在20世纪80年代末为该社区作了最初的市场研究。莱塞得研究表明，市场对年轻家庭和子女离开后的父母家庭所需的第一居所、人们的第二居所和退休者住房的需求很旺盛。迪斯尼公司决定在第一期的时候把重点放在第一居所的市场上，因为这个市场能够与教育和健康的主题相协调。在第一期的合同中禁止将住宅作为第二居所。可以将其作为第二居所的住宅将在第四期所开发的北部村庄中，包括专门针对第二居所和退休居所市场的住宅，并允许将住宅出租出去。

　　尽管公司并没有在全国范围内打广告，但全国媒体还是表示出了对项目的极大热情，这也激发了消费者的兴趣。由于需求非常旺盛，公司采用了排队预订的方式来确定购买351套住宅和租赁123套公寓的先后次序。有5000人参加1995年开盘时的预订仪式，并有1200名潜在客户缴纳了定金。

　　Celebration展示中心的功能是作为Celebration物业的信息中心和总部，处理所有的买卖交易。中心的第一层有展览、视频演示、社区模型以及互动的电脑演示程序。兴趣浓厚的参观者将会被引导到第二层的房地产设计中心，里面有住宅设计和平面布置图的展示。从这里他们可以看到家居的模型。Showcase小村包括三个模型，突出体现了建筑技术的创新并运用了建筑材料供应商和其他企业的最新产品。每一个住宅都应用了各部相同的建筑节能技术。

　　迪斯尼挑选了八家当地最好的和全国两家质量最高的建造商来建设第一期住宅。建筑商可以自行确定他们自己的价格和利润。迪斯尼进行了广泛的研究来确定产品类型的组合。公司对市场发展的预期、对价格的接受水平、住宅和地块的大小都做了分析，最后确定了社区的总体规划，这个规划将会吸引很多买主并且创造一个欣欣向荣的新市镇。所有类型住宅的卖价都比其他社区的类似住宅高出10% -15% 。

篇4：小区物业服务

　　浅谈小区物业服务

　　让业主在小区住的舒心、住的安心、住的放心是我们作为物业管理人员的追求。

　　您是否担心过下楼梯踩到香蕉皮，出门看见垃圾到处堆？您是否担心过在小区内看到陌生人左顾右盼、随意进出？您是否担心过小区里晚上没有路灯、一片昏暗？您是否担心过小区里突然断电停水？您是否担心过小区里花木枯萎、一片萧寂？

　　物业管理将分散的社会分工汇集起来，进行统一的清洁卫生、治安保卫、园林绿化、房屋维修等工作，实现社会化、专业化的管理与服务。

　　物业对小区的公共卫生进行定期维护保洁，对小区绿化进行定期养护，让小区卫生整洁、绿意优美，让您在小区中住的舒心。

　　物业对小区的外来人员车辆、进行巡查登记，对车辆进行秩序维护，对小区重要地点进行24小时监控巡逻。特别是在装修高峰期对进场施工人员严格盘查，对房屋结构本身、周围设施及其内部设备进行严格审查，让您在小区中住的安心。

　　业主能正常使用水电，业主能正常使用小区公共设施设备。小区内主管道通畅，若有堵塞也会有专人清理，不用担心地上污水横流。若有问题，物业也会发挥桥梁作用，联系专业人员处理，让您在小区中住的放心。

　　其实物业管理不同于一般的产业，物业管理的好坏直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。

　　房屋建成以后，由于自然因素和人为因素的影响，随着时间的推移，房屋的结构本身、周围设施及其内部设备都会发生不同程度的老化和损坏，这会影响用房者的工作、生活与生产经营的正常进行，而物业管理可以确保物业使用功能的正常发挥，延长物业使用年限，为房屋保值增值。

　　能否满足住户的有效需求、让住户满意是评判物业管理质量的依据之一。物业管理服务质量，包括基础设施的维护质量，物业服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务方式、服务效率、服务礼仪、住区的清洁卫生、秩序维护等），物业管理服务项目，物业小区的环境氛围等。

　　“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海”，物业管理作为一个新兴又特殊的行业，用心服务，真诚服务，取其精华，取其糟粕，持之以恒，物业服务满足人们的需求自然水到渠成。

篇5：物业管理消防队伍建设

　　物业管理消防队伍的建设

　　消防管理是指预防物业火灾发生最大限度的减少火灾的损失和火灾中的应急措施，消防工作包括灭火和防火，消防管理的内容有消防队伍的建设、消防制度的订立以及消防设备管理和火灾中的应急措施。

　　消防队伍的建设

　　一、消防队伍人员的选择

　　从建设高素质消防队伍出发，在选择消防队伍人员时，应注意以下几点：

　　年轻力壮，身体素质好；反应灵敏，行动迅速；责任心强；勇于献身；要有一定的文化水平；最好为男性。

　　选定人员后，应对其进行思想品德和业务技能教育与培训，使消防队伍人员既有较高的思想素质，又有较强的业务水平。一般来说，消防队伍人员应具有一定的消防业务知识，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用，熟悉各种消防器材的使用，等等。

　　二、消防队伍的具体工作

　　1负责消防监控报警中心的日常值班

　　消防监控报警中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令，控制消防水泵，固定灭火、通风、空气调节系统和防烟排烟设施等，并能操纵电梯到达指定位置和保证消防电梯的运行。因此，中心应实行24小时值班制，值班人员要忠于职守，工作严肃认真，密切注意主机和监视仪表信号，认真作好值班记录，定期向上级汇报。

　　2普及防火知识教育，落实防火岗位责任制

　　安全部消防队伍人员要广泛开展防火宣传，动员和组织职工与区内群众积极地学习掌握防火知识。只有群众发动起来，"防"才有基础，"消"才有力量，宣传的方式可采取专人上门，发通知，张贴广告，出墙报，利用闭路电视等等。宣传的内容有防火的重要性，防火灭火的基本方法，各物业内消防设施及其功能与使用，安全疏散和人员抢救等。同时，还要制订各单位、各部门及重要部位的防火责任制，并负责检查和落实。

　　3定期进行消防安全检查

　　进行消防安全检查，是预防火灾的一项基本措施。专职消防人员须每天巡视大厦或小区的每个角落，及时发现和消除火险隐患，这是一种日常安全检查。对防火责任制、防火岗位责任制执行情况的检查，一般可以每月进行一至二次。消防设备的硬件也要定期检查，检查时要会同管理公司工程部门有关人员共同进行，或者结合消防演习，每半年演习一次。在进行安全检查时，一经发现火险隐患，都要记录在案，并向主管领导报告，通知有关部门限期整改。对消防设施方面的故障和不足，还要写出专门报告，经主管领导批准，由工程部门作计划进行整修。

　　消防人员通过日常的具体工作，不但能起到预防的效果，而且，从另一个角度来看，也提高了自身的思想素质和业务能力，这又促进了防火、灭火水平的上升。

　　三、消防队伍的训练和演习

　　要做到迅速、安全、彻底地扑灭火灾，消防人员必须坚持灭火管理的平时训练，通过训练，发现自身存在的不足；通过训练，找到适合自己的消防办法；通过训练，摸索防火、灭火的措施和技术；等等。

　　平时训练还要和定期演习相结合。物业管理公司应根据自己的实际情况，最好每年进行一次消防演习，通过演习来检验小区(或商业大厦)防火、灭火的整体功能，如防火、灭火预定方案是否科学，指挥是否得当，专职消防队员是否称职，消防设施是否发挥作用。另外，通过演习还能检查业主的心理承受能力。演习后，消防队伍要及时总结经验，找出不足，以便采取措施，改进以后的工作，提高物业管理公司防火、灭火、自救的能力。进行消防演习宜请公安消防部门来人指导，帮助讲评和总结，并请他们提供改进的办法或途径。

　　四、义务消防队的建立和培训

　　健全专职和兼职的消防队伍，建立义务消防队伍，是消防组织网络中重要的一环。义务消防队应从管理员工中选择年轻、身体素质好、工作负责的人员组成。保安部全体保安员都是义务消防员。定期对这支队伍进行业务培训，使其掌握消防技能，对消防体系的建立有着重要的意义。至于培训，可请有经验的消防人员、有关专家、教授等来讲课，也可请公安消防部门代为培训。培训内容可以适当拓宽，使消防队员们能适应复杂的、多变的消防情况。

文章来源自 房地产 e网