X花园销售策划工作计划书

　　某花园销售策划工作计划书

　　一、项目背景

　　**·**花园由嘉兴市华阳房地产开发有限责任公司和嘉兴市**房地产开发公司共同开发，区块位于南湖新区，北靠中环南路，西至规划中的西南路，东临规划中的花园路，南对幼儿园用地及规划中宽为24米的城市主要道路。

　　项目规划用地10万余平方米，总建筑面积约14.5平方米，容积率为1.38，共设置889户，别墅为24户。项目分三期建设完成，其中，一期用地近4万平方米，二期近2.9万平方米，三期用地3.3万平方米左右。小区主要由多层住宅，多联别墅、沿街商铺和公建配套组成。楼盘开盘时间定为20**年1月，其它工作目前进展相当顺利，工程规划等图纸已经通过政府验收。

　　从区域地块中看，项目位于南湖综合开发区附近，城区规划科学完整，本案靠近市政府区域，将有良好的市政配套和大面积绿化用地，开发区建设力度加大，地块周边开发渐成气候。因此，本案的开发建设面临着良好的市场机遇。同时，项目开发为中高档楼盘性质，在区域建设中占有相当重要的地位，也是楼盘开发的一个有利因素。

　　与浙江省其它地方房地产行情一样，嘉兴近年来房地产市场逐渐呈现火爆局面，房地产开发商越来越重视对市场的运作，楼市发展也比较成熟，但其竞争程度不如浙江其它几个重要城市，这也为现今嘉兴房地产开发企业提供了一个较好的发展平台和品牌发展机会，为此，开发商应该从品牌形象上做起，在市场中处于有利的位置，争做成功企业的角色。行业人士认为，目前嘉兴市场如同90年代中后期的杭州房地产市场，正孕育着房产企业优化发展的契机。

　　二、策划要求

　　现代房地产策划是一种新兴智力产业，尤其是房地产策划对楼盘开发和开发商形象的树立有着不可忽视的地位，这从"策划不是万能的，但没有策划却是万万不能的"的共同认识中得到验证。通过初步了解我们发现，开发商希望通过本案的市场运作，一方面确立**·**花园的成功市场形象，另一方面，也能树立自身良好的市场形象，达到长远发展的目标。根据这种基本思路，对本案的策划提出了较高的要求，为此，在地产策划中，我们需要建立几个基本的模式：

　　1.开发商企业形象的基本塑造；

　　2.形成开发企业内部核心竞争力的加强；

　　3.树立本案在嘉兴房地产小区开发中的形象和位置；

　　4.楼盘建筑规划设计达到一个专业水准；

　　5.强力销售推广工作，争取良好的市场接受效果；

　　6.建立一支成熟的专业化销售队伍；

　　7.其它相关模式。

　　[说明]：企业发展和参与市场竞争必须拥有企业的核心竞争力，而核心竞争力的营造必须通过强化企业各部门功能和市场外在形象、公关活动的力度，这需要一整套科学规划化的市场运作模式和各部门的通力协作，我们提出以上板块模式的建立也是基于这种考虑的，并希望通过充分整合利用企业现有资源，运用规范模式，借鉴成熟企业的发展模式，达到企业市场长期发展的目标。

　　三、工作任务

　　从塑造本楼盘开发商企业形象和小区品牌出发，我们认为，策划公司的主要工作任务在一整套市场研究和策划系统上。任何一个品牌形象的建立，都必须付出更多的劳动和智慧，尽管嘉兴目前的市场竞争还不够激烈，但我们一直坚持认为，品牌是对市场点滴的积累，策划的成功，对企业带来的无形资产也是无可估量的。作为策划研究公司，我们的使命是帮助开发商完成项目达到的效果，应该注意每一个市场细节，为此，结合本小区的现状和特点，我们审慎提出开发商应该有以下策划工作内容：

　　1)嘉兴市房地产市场形势及开发的基本现状研究报告；

　　[工作内容]：主要包括市场供求关系、房价走势、销售情况、消费特征、城市规划、经济发展与城市化进程等相关理性的认知；

　　[完成效果]：通过对以上指标的完整分析，达到对嘉兴房地产市场中短期的基本认识，对比了解项目在整个市场中的相应地位，本阶段工作效果主要起到对目标项目市场整体参考的价值；

　　[说明]：本案涉及到住宅小区、别墅项目、商业市场等多方面的物业特征，它们都与当地宏观经济和房地产市场密切相关，研究任何一个小区的市场状况，必须将该个案融入整个市场体系中，达到在整体环境中的了解和定位，是准确确定项目价值的基础，**·**花园的前期市场工作不可或缺。

　　2)同类物业楼盘开发的市场状况及针对项目市场情况专业研究。

　　[工作内容]：对嘉兴商住小区和别墅市场深入研究，和现有房产开发市场进行评估，结合专业研究公司对市场敏感度和专业深度基础上，对本小区发展作集中探讨，针对本案进行专项市场价值研究；

　　[完成效果]：通过嘉兴市居民对商住小区心理特点和需求的分析，得到目标物业在整个房地产市场中的价值定位，对项目的产品策略、提出个案居住理念，基本完成项目目标客户群有效确定、产品概念、市场定位等工作建议书并制定相应的工作步骤，为项目推广做准备，争取市场的主动；

　　本阶段工作达到如下基本成果：

　　1.对当地住宅小区整体市场环境的分析判定；

　　2.住宅物业、商铺价格状况、市场需求动态专业研究；

　　3.提出产品卖点建议、物业配套要求意见和建议；

　　4.通过定量、定性分析，品质（潜力、缺陷）判定；

　　5.对项目物业的SWOT分析；

　　6.对本案目标消费群定位；

　　7.完成以上认知后，进行项目产品概念提升建议。

　　[说明]：我们认为，市场调查是项目各项工作开展的基点，对于本案，市场调查的信息索取尤为重要，市场调查其实是一个系统全方位的复合工程，不单纯是一般广告公司所能够完成的，一项成功的市场调查必须备有科学专业的市场技术和经验，FF策略机构同时作为最大的浙江市场调查研究公司，其数据的统计对本案仍然有直接的价值，建议以上工作仍应该是开发商目前急需的补课内容。而对于产品认知上，以及对数据的整理提炼方面，我们必须强调系统的观念，这也是我们提出以上七项研究工作成果的基本出发点。

　　3) 本案的实质性策划工作

　　我们一贯的做法是，在分析出有价值的市场认知后，将市场调查结果提交开发商，再根据房地产开发商反馈的工作意见，以及对策划公司的具体合同服务要求，确定实施项目销售的整合营销方案、营销推广策略以及媒体计划策略、公关活动等，帮助开发商完成物业销售和企业品牌形象等的一系列工作。就目前市场情况看，主要房地产项目尤其品牌形象塑造方面，离不开市场研究公司的参与。FF认为，**·**花园在规划设计中，有着良好的市场机遇，成功的市场策划必将迎来更多的市场机会。在此情况下，我们有了周详的市场研究计划体系，对本案初步工作内容提案如下：

　　A.为了提升本小区市场形象，建议设计一份完

整的VI手册，主要包括：

　　LOGO--楼盘标志，企业标志；

　　企业视觉识别系统（VI）--企业标准色、标准字体、常用信签、信封、各种信涵、请柬、公司内部设计风格、员工服饰、公务车等等；

　　广告设计--包括报纸电视媒体广告平面、户外广告平面效果、工地围墙效果、房交会等大型企业活动平面设计；

　　售楼处设计--提交整套售楼处设计方案；

　　[支持理由]：现代房地产开发企业在楼盘建设和推广中，VI部分必不可少，它是企业形象和楼盘品牌树立的直接要素，建议本案进行完整的VI设计。

　　B.尽量挖掘产品的卖点，对本产品规划中存在的优化点阐述；

　　按照产品卖点设计状况，提出产品规划建议；

　　从消费者心理，挖掘更多的房产产品卖点；

　　对相关卖点市场预期分析，并形成灵活的市场卖点引导策略；

　　[支持理由]：基于前期大量市场研究工作，楼盘开发基本因素已经确定，卖点的挖掘可以直接将楼盘提升到更高的水平，如何根据消费者的心理偏好和习惯进行相应的卖点挖掘。

　　C.确定本案的主题定位、楼盘理念引导和市场形象定位；

　　依照本案特点，提炼出最有价值和代表性的主题，进行完整定位；

　　根据主题，确立理念部分，加强入住本楼盘的思想内涵，文化融入生活；

　　通过本楼盘具体状况，结合消费者心理分析，找到本案合适的市场形象，进行综合定位；

　　其它相关功能定位；

　　D.为开发商提供整合营销策划方案；

　　整合营销策划方案是项目营销推广大纲和销售主基调，对各阶段楼盘销售推广起引导作用，在大型房地产项目和分期项目中更能起到积极作用，可以从整体上帮助开发商监控各项工作进展状况和企业利润的实现；

　　包括本案推出各营销阶段的主体定位和销售目标确定、媒体计划方案、公关营销设置等多方面的基本策略；

　　[支持理由]：由于**·**花园项目有相当的规模，且分三期建设，通过整合营销方案的确立，可以帮助本案营销推广等工作整体实施的一致性，建议开发商应注意整合营销策划工作的进展。

　　E.售楼人员相应的专业化培训安排；

　　包括专业化、规范化销售人员培训课程等内容的一整套实战模拟。如整个营销过程的建立、房地产专业课程知识、相关建筑配套知识、顾客心理分析和应对、各种销售技巧、销售前的实战模拟等等。

　　[支持理由]：尽管楼市市场发展到今天，房地产企业开发模式基本公开化，有一定的资本运作模式可循，但有关售楼人员的专业化程度还远远不够，很多售楼人员都是非专业的操作，这对项目直接产生效益的关键步骤--营销工作是尤为不利的，而市场目前正欠缺这样的培训机构。通过专业化培训，可以形成公司核心竞争力的销售队伍部分。

　　F.提供活动公关的计划和内容；

　　包括各种活动策划，房地产新闻发布会，购房俱乐部工作计划，企业公益活动赞助，软文报道撰写等等，形式可立体展示。

　　[支持理由]：活动公关是企业文化的外延，将极大地调动企业内部整合资源和企业社会各界之间的贯通，有利于公众形象的树立，是企业发展品牌不可或缺的工作步骤，建议开发商进行专业咨询。

　　G.制定价格流程体系和销控措施；

　　包括产品销售价格建议、服款方式建议、调价策略、尾盘价格策略，销售单价的制定、单位物业总价制定；销售控制、分期销售策略等等。

　　[支持理由]：价格是房地产楼盘运作的杠杆，单价和总价的高低关系到开发商利润的高低和资金回收的速度，合理的市场定价可以达到双赢局面，因此，价格流程体系和销控措施是整合营销的最关键部分之一。

　　H进行房地产开发公司战略发展规划。

　　主要内容：公司现有品牌资源的整合分析、公司品牌内涵的设定、公司形象设计建议、公司品牌推广方略设定等。

　　说明：以上部分内容是FF策略机构根据本案特点设定的，纵观目嘉兴房地产市场，还没有达到非常激烈的程度，市场发育有待进一步成熟。由于本案物业开发体量较大，因此公司形象非常重要，从开发商角度来说，也需要一个良好的市场口碑，策划的结果是，一方面有利于小区品牌和公司形象的树立，同时专业的销售队伍在市场竞争中可以取得更加良好的业绩，可以做到投入小，市场反映强烈的效果，这是我们策划需要达到的结果。

　　四、服务要求

　　本次服务是杭州FF策略机构和嘉兴华阳房地产开发有限责任公司（及**房产）第一次项目合作，基于对彼此合作的诚意，FF策略机构非常关注本案的各种市场动态，特提出以下服务方案：

　　1.在嘉兴华阳房地产开发有限责任公司提供一定市场素材的情况下，通过本研究机构专业人士的市场分析和研究，及时为开发商提供嘉兴市房地产市场专项研究认知，为工作内容第一项；

　　2.结合前面对嘉兴市场的了解，根据开发商需要，进行大量的市场专项深入研究，及时对**·**花园小区市场定位和概念定位提出有实质性效果的工作方案；将嘉兴房地产市场进行整体调查评估，进行相关工作研究建议，并提交给开发商完整的市场调查报告书；

　　3.按照项目开发建设的进展状况和彼此合作的进一步深入，完成项目后期的营销推广工作、小区品牌营造和企业形象发展战略。

　　五、策划保障措施（本流程详见《FF项目服务书》）

　　1.策划公司根据开发商的意向协议，实施各项工作服务内容和工作计划，并按要求在双方沟通达成确定的时间内提交各种报告建议书以及策略方案等；

　　2.根据协议，落实项目工作实施小组，由专人负责项目的实施、房地产市场动态监控，并将收集到的重要信息进行及时的信息反馈和沟通处理；

　　3.实行项目例会制度，待双方确定项目有关活动开展的基本形式，由策划公司负责，定期为开发商提供市场信息和相应的工作服务内容。

　　六、其它要求

　　作为专业的房地产市场策略机构，FF非常注重项目客户的服务质量和市场实战效果，公司有专人负责项目的技术工作，落实责任人和客户执行人，为项目的策划跟进提供保障；

　　本策略机构所有与**·**花园有关的项目企划方案一律对外保密，严守开发商各种公司机密文件和市场运作策略，确保计划的顺利开展；

　　专业、真诚、信赖是公司自律的基本内容，服务市场是根本，项目成功、开发商满意是本机构的一贯追求，这也是本机构在项目运作过程中始终的出发点，有鉴于此，需要双方所有信息必须及时沟通，保持一致。

　　作为的意向客户，杭州FF策略机构对本案有浓厚的兴趣，这主要是由于本案在规划设计之初就有很多令人欣慰的市场卖点和优点，如：

　　1.本案位于"三中心一

广场"区域，具有地理位置的综合优势；

　　2.产品建筑本身角度上，在容积率、户型设计的进深、建筑外立面、景观与配套等等方面都可能为本案提供强有力的卖点；

　　3.开发商也是市场的强势品种，懂得并尊重策划基本精神，为合作打下良好的基础。

　　希望通过对市场的策划运作，一切工作从务实高效出发，帮助开发商更好地销售本楼盘，并树立良好的市场形象和开发商品牌。最后，再次衷心感谢开发商给我们提供一次深入研究嘉兴市房地产市场的现状和未来趋势的机会，并努力做好本机构的各项工作。

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篇2：X公馆项目营销计划

　　某公馆项目营销计划

　　一、开盘方案

　　（一）开盘需要达到的目标

　　1、消化已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。

　　2、在消化掉内部认购期客户的基础上，借开盘之势，快速成交新客户，掀起销售高潮，为以后的销售打下良好的基础，实现项目的快销、热销。

　　3、提升zz地产品牌形象，促进项目的销售。

　　4、通过对本项目品牌的升华，注重zz地产品牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为在京后续项目开发奠定品牌基础。

　　5、通过开盘活动为项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。

　　（二）开盘需要达到的效果

　　1、通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往本项目销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到50％以上的解筹率。

　　2、通过隆重热烈的开盘活动为本项目销售现场带来更多的客流。

　　3、通过开盘活动，再次将区域内购房目标客户群的注意力吸引来，让本项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。

　　（三）开盘必须具备的条件

　　1、售楼处及现场环境的营造

　　售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是给客户留下的第一印象，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的卖场氛围营造。

　　售楼处及现场开放时间：开盘前一个半月。

　　2、配套设施营造完成

　　由于本项目样板间设在实际楼体中，故从现场售楼处到样板间有一定距离，看房路线及通道的细节到位是非常关键的内容。

　　配套设施完成时间：开盘前一周。

　　3、相关人员明确职责、培训到位

　　业务员须于2周前，通知自己的意向客户，告知开盘时间、地点、活动内容，邮寄活动请柬和活动议程。

　　其他开盘相关人员明确职责，培训到位。

　　（四）开盘活动的核心要点

　　1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。（售楼处、样板间、看楼通道等每个细节都得做到位）

　　2、新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。（组织好现场的活动）

　　3、现场销售的主要任务是做好选房换签合同工作；开盘活动当天，业务员必须耐心、细心的照顾好每一个客户以及媒体记者和业内人士，要态度热情，服务周到。力争使所有意向客户能够通过，活动坚定定房信心，换签合同；并使意向客户受到气氛感染，而跟风下定。

　　4、开盘当天举办开盘活动，邀请各大媒体参与活动当中，后期形成新闻舆论。

　　5、开盘当天至两周是比较关键的两周，已认购的大量客户，须在这一时期换签定购单、签正式合同，销售、客服、按揭、财务、工程、律师甚至银行等各部门人员的协调配合能力在此会全部表现出来。通过开盘前期各项准备工作，特别是人员的培训，相信换签工作能够忙而不乱，有条不紊的完成。若有任何问题，一定要在第一时间内解决，不推诿不回避，充分体现公司"全员服务"的理念。

　　（五）开盘促销政策

　　一次性付款方式：享受开盘价的95折优惠；

　　按揭付款方式：首付款40%，享受开盘价的99折优惠；

　　首付款50%，享受开盘价的98折优惠；

　　首付款60%，享受开盘价的97折优惠；

　　首付款70%以上，享受开盘价的96折优惠；

　　（六）媒体策略

　　主题关键节点目标

　　巡展针对目标客户群小型巡展为开盘旺销集聚人气

　　报广开盘前到开盘当天选择《北京青年报》打两次软、硬结合，"**公馆"亮相

　　现场售楼处、样板间开放现场体验，拉动项目销售

　　开盘活动当天，开盘氛围营造现场不做大规模活动，以营造高档氛围，实现前期VIP卡客户转签合同为原则

　　网络与项目网站新浪、百度、项目网站开盘信息及项目卖点告知、开盘旺销信息发布、开盘前后造势

　　户外万柳高尔夫广告牌、工地广告围档开盘信息发布

　　开盘旺销信息发布

　　短信开盘前三周开盘信息、卖点、促销政策等

　　物料配合工地围档包装到位

　　楼书等销售资料投入使用

　　售楼处现场包装到位每处细节体现项目品质，让销售人员和来到现场的客户、业内人士对项目充满信心

　　直投/直邮开盘前三周选择框架电梯或对目标客户直邮开盘信息及项目卖点告知

　　《项目开盘前各项目准备工作时间表》附后

　　二、销售手段

　　1、业务员培训

　　用将近3周的时间，对本项目所有业务员进行连续、专业地培训，培训内容涉及房地产基础和专业知识、个人素质教育、销售工作流程、销售技巧以及团队训练等诸多项目，并要经过相关的考试。培训结束时，会对每位业务员给予综合评定，筛选合格人员上岗。相信经过4周的综合培训，zz地产企业文化的熏陶，这个销售队伍一定是一个充满活力、专业、敬业、乐业的团队，必将为本项目的推广尽职尽力，创造zz热销楼盘。

　　2、信息反馈

　　在开盘前期，通过工地围档、路牌路旗、短信群发、网络等方式，收集意向客户的反馈信息，组织专人（销售主管和有经验的业务员3-4人）对该信息进行归类、分析、汇总，提取具有普遍性的有效信息，在条件具备的情况下，改善项目不足之处，提升项目整体竞争力，使之更符合市场需求，在正式开盘时能引起热销。

　　3、口碑宣传

　　相比较报纸媒体上的广告宣传，朋友、合作伙伴的建议，对他们的购房意向影响更大，甚至很多朋友会一起扎堆儿买房。因此口碑相传将是本项目重要的推广策略。

　　口碑宣传需要各种活动来支持，如介入高档俱乐部的各种活动，对一些重大的商务或休闲活动进行冠名，建立zz客户的置地会，高档场所（如酒店、写字楼等）的推广巡展活动。同时，还可以在一些有影响力的DM直投杂志和高档俱乐部会刊上刊登消息，扩大认知度。尤其是对老客户的关系维护和挖掘上，更要下大功夫。不但每位业务员，都要把老客户的服务做好，公司还要设专人负责老客户的建档、维护、服务工作，切实使客户感受到阳光公司以人为本的服务理念，喜欢zz地产，喜欢"**公馆"，并愿意真心地将本项目推荐给他的亲朋好友，成为zz地产的中坚客户群。

　　口碑宣传，不局限于对于老客户。对于业内人士、媒体记者也同样非常适用。同行、记者的推崇，

将是客户买房非常在意的潜在因素。所以，要求公司所有员工，对待同行、记者必须一视同仁，服务热情、周到，专业、敬业，以便在房地产业内树立良好的口碑，促进销售。

　　相比较于其他报纸媒体推广方式，口碑宣传具有针对性强，美誉度好，成功率高，节省费用的优点。一定要认真对待。

　　4、人性化服务

　　从客户进入现场销售中心的那一刻起，直到他参观、认可项目、下定金、签合同、交房款、办贷款以及交房入住等的各个环节中，都立求突出体现公司客户至上的人性化服务理念，触动客户的情感，使客户认可本项目，愿意购买，也愿意为我们做义务宣传，将项目推荐给他的朋友，形成本项目良好的口碑，促进销售。

　　5、注重细节

　　一个绝佳的创意思路，一个完美的推广方案，如果在执行时不彻底，或有偏差，往往效果差之千里。而一个好的执行，其实就体现在每一个细节上。所以注重细节，是项目成功的关键。

　　这些细节包括：

　　销售现场整洁的卫生，包括卫生间、谈判区、签约室的死角；玻璃幕墙的擦拭；租摆绿植叶子上的水珠。

　　工地包装的冲击力，例如大型宝丽布喷绘外打灯的工地围挡，其实相当于一字排开的一片擎天柱，即显档次，又显气势。

　　宣传资料的精致到位，包括折页、楼书、生活手册等要设计新颖、奢华高档，制作精美，并配有中英文对照文案，体现出高品位和高品质。而光盘配上优美的曲子，更是要在项目未成型前，给客户营造一个最自然的生活梦境。

　　样板间的可体验性，如客厅，可以由客户挑选喜欢的DVD播放；书房中的电脑可以随时上网查询所需资料；阳台上的休闲椅可以提供给客户片刻的宁静等。

　　销售人员的细致培训，一个有团队意识的优秀的销售队伍，是项目热销的基础，他们的培训必须细致到言谈举止，仪容仪表，谈判技巧，协同作战中的每一个细节。

　　三、企划推广方案

　　（一）开盘前期

　　1、时间：20**年8月15日--20**年11月15日

　　2、目的：建立公园地产文化，快速提高项目知名度，收集市场反馈，调整推广策略，为项目的正式开盘做铺垫。

　　3、广告推广：由于本项目客群的地域性强、行业高度集中，因此要针对目标客户进行点对点、点对线、点对面的有效信息传播，通过客户之间的相互认可，达到营销目的。

　　·户外引导和指示系统：

　　选择路旗和充分利用自身的户外资源，如工地围档、售楼处灯箱等。

　　·网络

　　选择新浪、百度为主。

　　·DM直投

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　·平面广告

　　报纸：《北京青年报》、《参考消息》为主。

　　杂志：《三联生活周刊》、《财经》为主。

　　·新闻公关

　　通过主动上门拜访有意向相关单位领导的方式，获得对产品的认可，然后在其单位内部开展小型项目巡展活动。

　　（二）开盘期

　　1、时间：20**年11月16日--12月31日，为期一个半月。

　　2、目的：以密集的广告宣传，快速建立本项目的知名度和美誉度。

　　3、广告推广：

　　·网络

　　选择新浪、百度为主。

　　·DM直投

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　针对特定人群的宣传资料的直邮是一项长期的活动，应由专人负责，随时测试效果，筛选最佳渠道，持续进行。

　　《北京青年报》夹报形式投放。

　　·平面广告

　　报纸：《北京青年报》、《参考消息》为主。

　　杂志：《三联生活周刊》、《财经》、《安家》为主。

　　·新闻公关

　　开盘活动和新闻活动。

　　（三）持续销售期

　　1、时间：20**年1月1日--20**年5月31日，为期五个月。

　　2、目的：保持住本项目在市场上的知名度和美誉度，建立品牌意识，促进销售。

　　3、广告推广：

　　·网络

　　选择百度精准广告投放为主。

　　·DM直投

　　针对特定人群的宣传资料的直邮是一项长期的活动，应由专人负责，随时测试效果，筛选最佳渠道，持续进行。

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　·平面广告

　　报纸：《北京青年报》、《参考消息》为主。

　　杂志：《三联生活周刊》、《财经》、《安家》为主。

　　·新闻公关

　　每月在售楼处举行小活动，支持销售，促进成交。

　　（四）尾盘销售和结案

　　1、时间：20**年6月1日--6月30日，为期一个月。

　　2、目的：简单促进尾盘销售。

　　3、广告推广：

　　·网络

　　选择百度精准广告投放。

　　·DM直投

　　选择目标客群号断，投放短信。（包括山西、内蒙、东北等早期手机号段短信群发）

　　针对特定人群的宣传资料的直邮是一项长期的活动，应由专人负责，随时测试效果，筛选最佳渠道，持续进行。

　　·新闻公关

　　在售楼处不间断举行小活动，支持销售，促进成交。

　　四、销售团队建设安排

　　（一）自行销售

　　公司自组营销部，人员编制：15-17人，下设：销售、客服、企划三个职能，其中包括：营销经理1人、销售主管1人、销售人员10-12人、客服专员2人、企划主管1人。

　　经过初试、笔试、口试三轮面试择优选择一线销售人员，制定合理有效的销售计划并落实于培训中，使得培训达到以下目的：1、增强团队凝聚力及提升团队活力；2、沟通意识到沟通技巧的提升；3、个人目标与公司目标相结合；4、全员销售意识到销售能力的提升；5、快乐工作的原则。

　　销售队伍采用季度绩效考核（末尾淘汰）机制，有效激励业务员竞争意识，明确团队目标：做京城业绩一流、服务一流、管理一流的销售团队。把本项目房屋在最短的时间内销售出去，实现公司下达的经营目标。

　　（二）外聘销售代理机构（略）

篇3：房地产全员营销计划方案

　　房地产全员营销计划方案

　　一、组织架构

　　总负责：z

　　执行：团购业务部zzz

　　成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、品牌设计公司老总、财务中心老总

　　跟踪报道：品牌部

　　二、各岗位职责

　　1、总负责

　　*负责定期召开“全员营销组织会议”

　　*人员组织安排

　　*计划调整、执行

　　*奖罚兑现

　　*定期召开项目动员会

　　*组织月度奖金发放仪式

　　2、执行：

　　*收集意向客户名单；

　　*跟踪意向客户进展程度；

　　*登记成交客户情况；

　　*奖罚兑现及登记。

　　3、成员

　　组织本项目、中心、部门全员营销组织工作

　　4、宣传

　　*每天定时出《营销快报》；

　　*对于此次营销活动中的先进事迹及个人及时报道

　　*对各项目销售动态及时跟踪报道

　　三、销售流程

　　营销人员带领意向客户到现场看房

　　项目负责人指定置业顾问接待并讲解

　　填写《意向客户情况表》，项目登记留存

　　营销人员向销售中心登记备案、销售中心及时跟踪此客户进展情况

　　接待置业顾问及营销人员共同回访跟踪

　　成交：填写《营销人员推荐客户成交表》并向销售中心备案

　　奖金发放仪式：签约后销售中心于月底发放奖励

　　四、销售模式：

　　1、公司除置业顾问以外员工，参与销售（异地项目人员不参与）

　　2、可销售郑州市区内所有在售项目房源

　　五、配备物料：

　　鸟瞰图、面积表、主力户型图、区位图、月度优惠办法、常见问题答客问

　　六、销售任务：1套/人/月，总任务3套/人（截止12月底）

　　七、奖惩办法

　　1、完成任务现有底薪不变，按照提成办法奖励；

　　2、超额完成任务奖励100元/套

　　3、完不成任务的当月底薪下浮5%；若总任务完成3套，返还下浮底薪。

　　4、保安保洁不参与任务考核，但参与奖励。

　　八、提成办法（以下置业顾问奖励与赢基金奖励不重复执行）

　　1、50㎡（含50㎡）以下提成300元，其中置业顾问结20%服务费；

　　2、50㎡-90㎡（不含90㎡）提成500元，其中置业顾问结20%服务费；

　　3、90㎡-144㎡（不含144㎡）提成700元，其中置业顾问结20%服务费；

　　4、144㎡以上房源提成800元，其中置业顾问结20%服务费。

　　九、问题点

　　*如发现置业顾问在接待被推荐客户过程中有消极懈怠、抱怨、服务不到位者第一次罚款500元，第二次辞退；

　　*营销人员对于置业顾问的消极态度可向总负责王总或团购业务部投诉

　　*不能利用职务之便，利用项目客户资源充当推荐客户。若发现徇私舞弊，该套房源提成不予结算另罚款200元。

　　**计划来访成交表（当事人、售楼部各一份）

篇4：医院后勤物业清洁绿化服务紧急情况应急计划

　　医院后勤物业清洁绿化服务紧急情况应急计划

　　（一）暴风暴雨天气的应急方案

　　·班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其它部门的协调工作。

　　·天台、楼裙平台的明暗沟渠、地漏由专人检查，特别在暴风雨来临前进行巡查，如有堵塞及时疏通。

　　·各岗位清洁员配合保安员关好各楼层门窗，防止雨水进入楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

　　·雨后及时清扫各责任区地面杂物。

　　·仓库内备好雨衣、雨靴、手电筒等，做到有备无患。

　　（二）突发火灾事故的应急方案

　　·掌握火情，协助医院及服务中心做好人员、贵重物品、文件的疏导转移工作。

　　·加强易燃清洁用品管理。

　　·清洁仓库常备灭火器材。

　　·发生火灾后经有关部门批准，及时清理火灾遗留杂物。

　　（三）楼层内发生水管爆裂的应急方案

　　·迅速关闭水管阀门并立即通知保安人员和维修人员前来处理。

　　·关掉电源开关后，转移室内物品如电脑等物。

　　·用垃圾铲将水盛到水桶内倒掉，再用地拖将余水吸干。

　　(四)、污水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施

　　·维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。

　　·该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。

　　·将从污水井、管、池中捞起的污垢、杂草直接装进垃圾车，避免造成第二次污染。

　　·疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并清洁地面到目视无污物。

　　（五）医疗废物意外事故应急预案

　　·医疗废物属于危险废物，具有感染性、毒性及其它危害性，若处置不当，会对医院环境和人体健康安全造成具大威胁，为了加强医疗废物的安全管理，防止疾病传播，保护医院环境和人体健康，特制定医疗废物发生意外事故时应急预案。

　　·医疗废物若在运送过程中发生翻车、撞车导致医疗废物大量溢出、散落时，运送人员应立即向后勤处及应急事故小组取得联系，请求公安交警、环境保护或城市应急联动中心的支持。同时运送人员应采取下述措施：

　　·立即请求公安交通警察在受污染地区设立隔离区，禁止其他车辆和行人穿过，避免污染物扩散和对行人造成伤害。

　　·对溢出、散落的医疗废物迅速进行收集、清理和消毒处理。对于液体溢出物采用吸附材料吸收处理。

　　·清理人员在进行清理工作时须穿戴防护服、手套、口罩、靴等防护用品，清理工作结束后，用具和防护用品均须进行消毒处理。

　　·如果在操作中，清理人员的身体（皮肤）不慎受到伤害时，应及时采取处理措施并接受医疗救治。

　　·对污染的现场必须进行清洁处理和消毒。

　　·若医院发生因医疗废物管理不当导致一人以上死亡或三人以上健康损害，需要对致病人员提供医疗救护和现场救援重大事故时，应当在24小时内向所在地的县级人民政府卫生行政主管部门、环境保护行政主管部门报告，并根据《医疗废物管理条例》的规定，采取相应的紧急处理措施。

　　·若发生医疗废物导致传染病传播或者有证据证明传染病传播的事故有可能发生时，应当按照《传染病防治法》及有关的规定报告，并采取相应措施。

篇5：医院项目绿化养护服务工作计划

　　医院项目绿化养护服务工作计划

　　（一）绿化养护标管理

　　1、医院草坪养护管理

　　·工具配置：拔草楸、垃圾袋、坐骑式剪划车、轮推式剪草机、锄头、喷灌设施（水车和软胶管）杀虫车、喷雾器、竹耙等。

　　·管理措施：按二级草坪进行养护，绿期320天以上，草坪平整留茬60mm以下，供公共休憩及轻度践踏。

　　·除杂草：根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草2次，非生长季节每月除杂草1次，杂草要求连根系清除.

　　·修剪：剪草频度：草生长季每20天剪一次，秋冬季每月剪一次；在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整力度盘高度，一般特级至二级的草要遵循1/3原则（即每次剪草剪去长度不超过草高的1/3）。台湾草控制在5—6cm左右、夏威夷草控制在4--6cm左右；剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹；四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹；现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。

　　·填坑洼，平整草地

　　对因维修工程等各种原因遭受破坏的草坪，及时进行平整，填坑洼，对面积不大的坑洼草坪，铺泥炭和沙填平，以保持草地平坦.对面积较大的坑洼，安排一个平整计划，务必确保草地生长良好，达到较好的审美效果。

　　·补植：对因维修工程、人为践踏、生长不良等造成的裸露地，及时补植草地并加强保护和养护，保证其长势良好。

　　·草坪灌溉：不同土壤类型所需要的喷灌强度不同，根据草坪所处土壤条件进行浇水。

　　·施肥：施肥保养以追肥形式施放，可以结合淋水撒肥，一般每个月撒肥一次(肥料以复合肥、尿素为主)以保持良好的长势，不同的季节根据草地生长情况安排施肥，如快绿美及尿素只在重大节庆日、检查日才用于追绿，其他时间严格控制使用。

　　·杂草防治：以预防为主，结合草坪的实际情况，定期作好喷药防治处理工作，所用的农药要是低危害的，对环境没有构成危害的，例如地散磷或环草隆等低危害且高效率的除草剂。

　　·杂草防除质量标准：草坪没有明显高于15cm的杂草，12cm的杂草不得超过5棵/m2；整块草坪没有明显的阔叶杂草；整块草地没有已经开花的杂草。

　　·打孔与疏草：视草坪生长密度每年疏草打孔，或给予局部培沙。

　　2、医院绿化带的养护管理

　　·工具配置：锄头、枝剪、绿篱剪、绿蓠机、喷溉设施、水管、线、竹支等.

　　·除杂草和修边：对未郁闭的绿篱每月松土除杂草1次，已郁闭绿篱发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土除杂草1次，为防止杂草长入，每季度修边1次，修边宽度30cm.根据景观要求，保持设计要求的品种特性和线条流畅，进行强修剪和轻修剪，修边保证绿篱整齐，有一定的形状，给人一种美观感觉。

　　·施肥：每月追复合肥1次，结合雨天进行，每年根据长势和覆盖率情况适当施基肥1—2次，基肥0.5—1kg/m2，复合肥0.1—0.15kg/m2，施肥方法以撒施为主。

　　·补植和灌溉：对各种工程维修，人为破坏等原因造成的缺株出现绿篱断层，须及时补植，尽量用盆苗以尽快封行，绿篱一般2—3天浇水1次，补植后一个星期内每天浇水1次，施肥和补植需加强浇水。

　　3、医院乔木和灌木养护管理

　　·工具配置：高空修剪车、锄头、草剪、高枝剪、木梯、扩树桩、扩树板、绑带、钳子、锯子、油锯等。

　　·乔木修剪：棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达1/3时即应剪除，局部枯黄时按树叶形状进行修边，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时修剪；每年三月至四月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状.造型树木每两个月修剪一次外形，以保持形状；修剪整形应达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求；开花乔木应在花后进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，按树种冠形修枝整形，去弱留强，去强助弱适当疏冠通风，保持无枯枝，以增强园林美化效果。

　　·灌木修剪：所有灌木应在秋季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作；非观花的造型灌木生长季应每30天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型美观；每天巡查中应及时清剪因折断而枯黄的枝叶；对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应及时将枯黄的叶边清修；观花灌木应在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。

　　·乔灌木施肥：乔木应每年施肥一次，一般在发芽，开花，结果前后施肥，采用穴施或环施法，有机肥或无机肥均可，常用的有机肥有粪渣，木糠，花生麸等；常用的无机肥有尿素，硫酸铵，颗粒肥，磷酸二氢钾，无机肥作追肥用，追肥在发芽后落叶前进行；观赏用的灌木每年冬季应施一次有机肥，每年5-6月应追肥一次复合肥，入冬前应施一次钾肥；区内乔灌木不应该长期单纯施用尿素等高氮肥速效肥；使用化肥要根据含氮量和树木大小适量合理使用，一般浓度为0.2%-0.5%.；沟施或喷施:沟施为在树冠边缘淌水线开沟，半园形沟，深度40cm，宽度30--40cm;水喷施为把肥料溶于水，淋根部或喷叶面。

　　·病虫害防治：小区内灌木每月应喷一次广谱杀虫剂和杀菌剂；禁用高毒或强刺激性的农药；对突发性病虫害应及时针对性地喷杀农药；对园艺害虫应交替使用几种药物喷杀，避免病虫产生抗药性；喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位。

　　·补植、防风、松土、整理养护穴：对工程维修，病虫害，大风等造成树木死亡，应及时清走，补回与原树种规格基本一致的植株，并加强管理；每年台风前(7-8月份)加固护构桩或支架，台风后立即扶树，清理断枝、落叶，新植乔木(1-3年)及棕榈科植物保留临水窝，每年进行1-2次松土、培土，3年以上以上乔木根已扎深可不保留淋水窝。

　　（二）医院绿化病虫害的防治

　　·工具配置：普通喷雾器、自动喷雾器、量筒、器皿、车辆等。

　　·以预防为主，主要措施为减少病虫害来源（注意运输、消毒、轮栽

、滋生、蔓延、卫生等）;选用抗性品种；选择好化学药剂防治.定期作好喷药防治工作，病害以百菌清、灭病威、托布泽等为主;虫害可用敌敌畏、氧化乐果等，例如对于治疗白蚁等蚁类相当有效。

　　·经常观察绿地植物，病虫害情况，一旦发现立即跟踪防治，喷药时需先诊断病虫害种类和危害程度，然后对症下药，进行跟踪观察。

　　·对于灌木、草地一般用普通喷雾器，对于乔木和垂直绿化用自动喷雾器。

　　（三）医院绿化与美化环境布置

　　1、医院环境布置

　　根据各景区的用花数量和品种做好用花计划，包括具体用花数、品种、日期。

　　2、绿化景区布置质量标准

　　·植物材料形态优美，生长健康，与景点格调相谐，且具观赏性；

　　·品种间搭配合理，有层次，具韵律感，整体效果突出，符合时令要求；

　　·植物取材与周围环境美工设计配合得当，注意细节自然及环境卫生。

　　3、节庆日布置质量标准

　　·主题突出，色彩作用得当，对比强烈；材料新颖，有较长观赏期；

　　·花材有时令感，所用花材在节庆日当天达到最佳观赏效果；

　　·节庆日环境布置与环境相协调。