没有调研就没有策划

　　没有调研就没有策划

　　策划是什么？或许有的发展商认为委托专业的策划代理商才是策划。但为什么有的项目委托了策划代理商却不成功？为什么绝大多数项目没有委托策划代理商却照样成功？这个问题许多人归咎于双方沟通有问题或代理商水平有问题。其实，问题的实质不是谁策划，而是谁了解市场--谁了解市场，谁才能策划！有的策划代理商刚入道不久对如何操盘只有感性认识，对市场没有深刻的了解。所谓的策划报告，其实是生搬硬造，哪能谈得上是策划；而我们的发展商有着多年的开发经验，对本地市场非常熟悉，当我们的老总在下班后、在公休日坐下来一块讨论方案的时候、其实就是策划，而且是高水平的策划。

　　所以，尽管我是以策划代理起家，但我个人一直反对将关系企业命运的项目交给策划代理商，特别是小的、刚入道不久的策划代理商。如果自己操作没有把握，也应该委托知名度较高、声誉较好的代理商，而且一定要有一套监督评判机制。

　　策划的基础是什么？是了解市场！谁对市场了解，谁才能策划，不管是发展商还是代理商。或者说谁做策划并不重要的，重要的是谁了解市场！这就如中医看病，有经验的老中医通过望、闻、问、切，能找准病根，能对症下药，能药到病除。同样有经验的策划代理商，通过缜密科学的市场调研，能找准项目的问题所在，能拿出合适的策略，能使项目存在的问题迎刃而解--好的策划方案是油然而生的，差的策划方案是生搬硬套的。

　　所以，发展商评判策划方案的优劣，不应只看方案的厚度，要看方案把握问题的准确度。

　　所以，发展商在委托策划代理时，不应只听对方的演讲，要问"你们计划怎么做市场调研？"

　　所以，发展商最好委托品牌代理商，因为品牌代理商深谙市场之道，注重市场调研；善于整合社会力量；而小的代理商，只要有单就接，接着单就开卖，佣金低点无所谓。可是，最后给发展商带来的结果不仅仅是金钱的浪费，更主要的是时机的错失。

　　所以，理性、良知对发展商重要，对代理商同样重要！

　　还有一个问题：怎么做调研？

　　五月份，在上海黄浦江畔，我和零点调查公司的总裁汤雪梅女士聊起这个话题，她说"要科学，不要感觉！"她举了一个"新好男人"的例子：我们问调查对象"新好男人"是什么样子，调查对象说要有钱、要体面、要会干家务……他们其实把自己的感觉和好男人的标准混淆了。通过科学调查，"新好男人"的标准是"高贵、体面、尊重女性"。

　　大多数发展商在做调研时仅仅局限于对"感觉的印证"；或者往往只注重前期调研，而忽视了同样重要的开发销售期间的调研和项目完成后的总结性调研；或者不掌握科学的调研方法和分析方法，使调研步入误区，导致策划和决策失误。科学的调研应是广度、深度和准确度的结合，应是时间、人员、费用的统筹。做不到这一点，最好委托专业的调研机构。

　　发展商要记住：没有调研就没有策划！

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篇2：项目物业管理方案策划调研提纲

　　项目物业管理方案策划调研提纲

　　时间地点调研项目项目开发

　　调研员调研参加人员

　　调研方式调研目标项目优劣势分析、项目进展计划、**市房地产市场介绍

　　调研内容：

　　1．宗地基本情况

　　1．1位置

　　1．2土地性质

　　1．3主要经济指标

　　1．3．1 占地

　　A．住宅用地

　　B．公建用地

　　C．道路用地

　　1．3．2 建筑面积

　　A．住宅建筑面积

　　B．公建建筑面积

　　1．3．3 居住户数

　　1．3．4 建筑容积率

　　1．3．5 绿化率

　　1．3．6 集中绿化率

　　1．3．7 机动车位

　　1．3．8 单车位

　　2．项目开发计划

　　2．1 开发阶段及时间计划

　　2．2 各阶段开发量及产品种类

　　3．项目SWOT分析

　　3．1 优势

　　3．2 劣势

　　3．3 机会

　　3．4 威胁

　　4．**市房地产市场基本情况

　　4．120**年开发量及20**年预期

　　4．22**年销售量及20**年预期

　　4．320**年销售均价及20**年预期

　　4．4 典型楼盘

　　4．5 主要竞争楼盘

　　4．6主要购买对象

　　4．7 20**年城市GDP及人均收入

　　4．8 20**年城市发展状况及3年预期

　　4．9项目周边生活配套（半径1KM、2KM、3KM）

　　4．9．1 交通线路及至城市中心时间

　　4．9．2 农贸市场及路程

　　4．9．3 超市及路程

　　4．9．4 银行及路程

　　4．9．5 医院及路程

　　4．9．6 学校及路程

　　4．9．10 邮政及路程

　　4．9．11 餐饮及路程

　　4．9．12 百货及路程

　　4．9．13 文化娱乐及路程

　　4．9．14 商业中心及路程

　　5．收集资料

篇3：房地产市场调研营销策划合作协议书

　　房地产市场调研营销策划合作协议书

　　甲方：新疆z生物科技股份有限公司

　　地址：乌鲁木齐市东风路2号中银大厦32楼

　　乙方：深圳市z营销策划有限公司

　　地址：深圳市z区八卦四路z大厦12楼

　　签订地点：乌鲁木齐市

　　经双方协商，甲方正式聘请乙方为甲方进行市场调研、整合营销策划、广告创意服务，双方本着相互信任、互惠互利、长期合作的原则，达成本合作协议，具体条款如下：

　　一）、合作内容及服务费用

　　第一项：企业内部诊断

　　1、企业经营战略

　　2、企业组织形式及架构

　　3、企业内部营销管理及模式

　　4、业务流程诊断

　　5、员工满意度调研

　　本项服务形成本次策划服务的基本依据，供乙方z项目组参考，不向甲方提交报告，属于免费服务项目。

　　第二项： 市场调研

　　对河北、新疆两地各三个城市的消费者、经销商进行调研。

　　调研方式：街头或入户访问、深度访谈、座谈会

　　调研区域：乌鲁木齐、喀什、石河子、石家庄、邯郸、邢台

　　样本量：乌鲁木齐消费者400例，经销商5例

　　喀什消费者250例（其中维族消费者不少于100例），经销商3例

　　石河子消费者250例，经销商3例

　　石家庄消费者400例，经销商5例

　　邯郸消费者250例，经销商3例

　　邢台消费者250例，经销商3例

　　本项服务形成《市场调研报告》，服务费贰拾万元整。（注明：市调项目中乙方人员发生的差旅费用由乙方自行承担。）

　　第三项：整合营销策略规划

　　1、营销战略

　　(1)、战略目标

　　(2)、竞争战略

　　(3)、目标市场战略

　　(4)、推进战略

　　2、品牌策略

　　(1)、品牌定位

　　(2)、品牌核心价值

　　(3)、品牌写真

　　(4)、品牌规划

　　(5)、品牌延伸

　　3、营销组合策略

　　(1)、产品策略

　　(2)、价格策略

　　(3)、渠道策略

　　(4)、传播策略

　　4、整合传播策略

　　本项服务形成《整合营销策划大纲》，服务费为壹拾万元整。

　　第四项： 平面设计

　　平面设计包括如下内容：

　　1、海报(一款)

　　2、报纸广告(三款)

　　3、折页(一款)

　　4、灯箱(一款)

　　5、立牌(一款)

　　6、促销卡(一款)

　　7、单页(一款)

　　本项服务形成《平面设计及应用手册》，服务费陆万元整。

　　(注：其中设计部分不包括菲林费、印刷费、模特费等费用)

　　第五项：影视创意

　　共四款创意(提供电视脚本)

　　本项服务形成《电视脚本》，服务费贰万元整。

　　第六项：培训

　　由朱总及z专家进行策略营、销售管理、品牌三场专题培训；

　　本项服务为z友情项目，不另行收费。

　　以上四项收费服务项目费用总计38万元人民币。

　　二）、合作方式和要求

　　1、乙方向甲方提供合同中规定的策划、设计方案，并收取服务费，甲方应及时向乙方付费。

　　2、甲方对乙方的所有方案具有审定权、修改权，并有权要求乙方按时修正。

　　3、乙方应按时完成合同规定的各项任务，甲方应对乙方的工作成果及时反馈。

　　4、乙方向甲方提供的各类方案需经乙方朱玉童总经理审定并签字同意，在甲、乙双方合作过程肿，对重要会议甲方要求朱玉童总经理亲自参加。

　　5、经双方商定认可的任何方案(以甲方签字为准)，甲乙双方均不得擅自改动，否则引起的问题由改动方负责。

　　6、甲方z的乙方方案或设计都应签字认可并严格执行，如执行中需要修改应及时向乙方通报，如影响本项目下一步工作的需经双方商定方可执行。

　　7、甲方积极配合提供乙方企划所需的合理资料，乙方必须对甲方的资料进行保密，如泄密甲方将追究乙方相关的法律责任。

　　8、由乙方成立专案小组操作该项目业务的策划工作，并根据实际情况经甲方文字同意乙方派出相应数量的人员到甲方所在地进行本项目的商讨工作。

　　9、乙方向甲方提交的所有策划文件的版权归甲方所有。

　　10、方合作的内容和细节，双方均应严格保密，未经双方许可，任何一方无权向外界透露，否则另一方有权追究对方的法律责任。

　　11、甲方有义务支持乙方工作，并按合同约定付款；乙方有义务尽职尽责执行本合同，如甲方对乙方工作质量不满意或认为乙方的项目人员不能承担相应

的工作，乙方应按甲方提出的要求进行改善。若乙方不能及时改善，甲方有权提出终止合同。

　　12、不可抗力：由于地震、台风等自然灾害或国家政令的变化以及其他不能预见并且不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行，遇有事故的一方应提供有效证明文件，由双方根据事故对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同、延期履行合同、全部或部分免除履行合同责任。

　　13、争议的解决：如因本合同的履行产生任何争议，双方应本着友好协商的态度解决， 如协商不能解决，再交合同履行地的法院解决。

　　三）、合同有效期

　　本合同自签订之日起生效。乙方对甲方的各类情况保密期限为一年。

　　四）、服务费用支付方式

　　一、双方最终确认整体服务费用总计人民币叁拾捌万元整。

　　二、费用支付方式

　　1、合同签订后，甲方即支付给乙方策划服务费用人民币壹拾伍万元整。乙方以收到甲方支付首批策划服务费银行付款凭证传真件之日为整个策划工作开始日。

　　2、乙方向甲方提交《新疆市场调研报告》、《河北市场调研报告》文本，经甲方签字、认可后三日内（以银行回单为准），甲方向乙方支付策划服务费用人民币壹拾万元整。

　　3、乙方向甲方提交《整合营销策划大纲》文本，甲方认可后三日内（以银行回单为准），向乙方支付策划服务费用人民币壹拾万元整。

　　4、乙方向甲方提交《平面设计及应用手册》、《电视脚本》文本，甲方认可后三日内（以银行回单为准），向乙方支付策划服务费用人民币叁万元整。

　　注：策划服务费用不包含以下一些费用

　　1、影视、广播音带等广告制作费用、模特费、歌曲版权费；

　　2、广告发布费；

　　3、印刷品的电分费、菲林费；

　　4、乙方人员应甲方要求出差，费用由甲方承担，但工作内容、参与人员和出行方式须经甲方审核。

　　五）其它事宜

　　1、本合同一式四份自双方签字盖章时生效，双方各持两份。

　　2、本合同未尽事宜，双方可根据具体情况友好协商解决。

　　3、合同签定后，甲乙双方任何一方不得擅自违约，否则，违约造成的经济损失有违约方承担。

　　甲方：　乙方：深圳市z营销策划有限公司

　　授权代表：授权代表：

　　签约时间：签约时间：

　　公司盖章：公司盖章：

　　开户行：开户行：农业银行深圳分行红岭北路支行

　　帐号：帐号：