X公馆项目自身分析

　　某公馆项目自身分析

　　（一）项目概况

　　1、项目位置

　　**公馆项目位于玉泉路和金沟河路交汇处东南角，紧邻"阳光星期八生态主题公园"，距玉泉路地铁站步行约10分钟，东临已建成的五棵松奥林匹克公园，西侧毗邻国内最大的雕塑公园--北京国际雕塑公园，是西长安街沿线以北最后一块居住用地。

　　2、项目二期规划的主要经济技术指标

　　本项目总用地面积58700平米，原总建筑面积130093平米（不含现正在调规的学校调整面积），包含1-3#住宅楼、4-6#商业配套楼、地下车库、教育配套等。其中一期已完成1#楼、3#楼、4#楼、6#楼及部分车库的建设，合计建面67501平米，已销售完成住宅46572.60平米。其余2#住宅楼、5#商业配套楼、教育配套及部分地下车库将在二期建设。

　　原计划：拆迁、拆除、场地平整等工作于20**年12月1日开始，12月1日前拆迁专项资金2.5亿元到位的前提条件下，确保20**年7月30日完成拆迁工作。目前由于资金严重不足，拆迁工作尚未展开，20**年7月30日前完成拆迁工作存在困难。

　　3、规划设计

　　A总平面布局

　　规划采用三栋板楼住宅及两栋完全与住宅脱离开的两层商业楼及一栋首层架空的会所组成的行列式布置的布局形式。在1#，3#楼之间建有完整的中心绿地，1#，3#楼西侧为阳光星期八生态主体公园，2#楼南面布置为学校的绿地，在两排住宅之间建有延续的景观绿化带，使三栋住宅楼充分享受景观空间。

　　在规划设计中，采用传统的"一字"型的板楼，并且进深较为适中，做到户型实用，同时满足各栋楼的日照要求，且通风良好。户内主要房间均能面向绿地，使其舒适性对景观环境的要求均得到极大的提高。

　　在车库与住宅的联系设计中，充分考虑地库入户的观念，两个车库均为地下一层，覆土3.0米，通过通道连接成为一个车库，住宅每个单元均能从车库直接进入楼内，大大提高产品的价值。

　　B交通组织

　　小区内在每栋楼四周形成一个环行消防车道，以充分满足消防及交通的要求。在住宅部分对城市道路开一个机动车交通口，位于小区北侧，开向金沟河路；步行交通口位于小区西侧，通向阳光星期八公园。两个车库出入口均布置在小区出入口外，使机动车直接进入车库，避免机动车进入住宅内部，在内部形成一个静区，使车流与人流分开。学校主入口设于小区南侧，次入口设于小区内部，避免与小区人流掺杂交叉。

　　4、建筑设计

　　户户朝阳，南北通透，每个户型、每户面宽、进深、面积标准、厨房卫生间的搭配，力求做到最佳的选择。玄关、洗衣、储藏、生活阳台、空调机位都被精心地安排。

　　二期项目户型配比表

　　2#楼建筑面积：36639平米。套数比例

　　116㎡---120㎡两居23088%

　　144㎡---160㎡三居228%

　　90㎡以下一居104%

　　合计262100%

　　5、景观说明

　　本项目的整体规划理念是在公园里做建筑，所有建筑从设计之初都与公园有机结合、和谐相融，同时保留项目内的一棵百岁古槐和众多原生树木。

　　小区景观设计将结合建筑立面与周边环境，创造一个健康、生态的居住环境，以对称和绿色为主体，采用欧式园林手法，以一轴领全局，功能向组团和空间渗透，尽显尊贵气息，气势内敛而不拘谨。宅间大面积的绿化软景与硬质广场相结合，拉近人与建筑的距离，利用开敞的空间为人们创造一个绿色的、舒适的、自由的家园。

　　小区的十字轴线景观不仅面积大、视线广，而且通过适当的结构划分和功能布置，达到尺度宜人、步移景异的效果，中心景观布置错落有致，突出中央水系，巧妙集中微地形绿带、小品雕塑以及会所东侧下沉广场组成的轴对称绿化，为住户带来优美的雅致人居空间。

　　所有的户型都是南北通透，室内设计270度观景视野。65米宽、100多米长的内部园林景观以水系中轴贯穿，与"阳光星期八公园"相连。集中绿地将三栋楼有效地组织起来，形成开敞式的大型院落，此处阳光充足，空间开阔，其中再辅以各式绿化及建筑小品，使其共同组织成高品质的社区绿化生态。为了留下充足的宁静空间给人们休闲、娱乐、散步、聊天，本项目内部道路不允许任何机动车行驶，商业配套专门有独立规划区。

　　6、公共配套设施

　　A、学校：玉泉中学、永定路中学、北京市北英中学、北京市六一中学、育强中学、北京市育英中学、二十一世纪实验学校、金沟河小学、海淀区图强第二小学、海淀采石路小学、社区专属小学、二十一世纪双语幼儿园、五一幼儿园、金穗幼儿园等。

　　B、医院：空军总医院、武警总医院、海军总医院、解放军301医院、航天中心医院、北京蓝天医院等。

　　C、酒店： 香格里拉饭店、五棵松饭店、世纪金源大饭店、裕龙大酒店等。

　　D、公园：阳光星期八生态主题公园、北京国际雕塑公园、五棵松奥林匹克公园等。

　　E、商业：燕莎金源MALL、居然之家、欧尚、爱家家具、东方家园、沃尔玛超市、物美超市、华普超市、利客隆超市、超市发、大中电器、国美电器、苏宁电器等。

　　F、银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行。

　　G、邮局：永定路邮电局、五棵松电信局。

　　H、药店：金象大药房、玉泉路地铁药店、永定路北街药店。

　　I、餐饮娱乐：新开源大酒店、金百万烤鸭店、五棵松饭店、黎昌海鲜、金悦大酒店、顺峰海鲜、永兴花园饭店等。

　　7、公园

　　A、阳光星期八公园：该公园为开放性公益绿地，中心设有广场，广场四周水波荡漾，廊道环绕，绿树成荫；网球场、篮球场以及老人、儿童活动场地一应俱全，为玉海园、永定路等小区几万居民提供必要的休闲场所，也改变了该地区西南部没有大型公园的历史。

　　B、北京国际雕塑公园：该公园位于北京市长安街西延长线石景山东部，总规划面积162公顷，是一个国家级的雕塑文化艺术园区。经过两年的建设，现已成为北京市最大的雕塑主题公园，更是"人文奥运"理念中一幅鲜活生动的图画。北京国际雕塑公园20**年9月正式开放，当年便跻身北京十大精品公园之一。

　　（二）项目优劣势分析

　　1、优势分析

　　A、紧邻公园：项目紧邻"阳光星期八公园"，东临已建成的五棵松奥林匹克公园，西侧毗邻国内最大的雕塑公园，独特的地理位置将极大的提高世人的关注度；

　　B、交通便利：南邻长安街，步行至一线地铁玉泉路站仅10分钟；玉泉路、金沟河路、永定路沿线有众多公交线路；东临西四环；北临阜石路；

　　C、配

套完善：周边商业、医疗、教育等公建配套设施较为完善；

　　D、地理位置：项目周边分布大量的国家机关、部委、军队及事业单位，区位属"新东富西贵"的板块；

　　E、品牌实力：本项目是恒盛地产控股有限公司凝聚多年来打造品质地产的经验，在京倾心打造的精品房地产项目，是"恒盛"地产品牌的系列产品之一；一期已经售罄，恒盛品牌有初步形象；

　　F、产品品质：奢华的精装修、顶级的材料、先进的系统设备。

　　2、劣势分析

　　A、负面口碑影响：由于二期项目延期开盘，一期项目因交房引发的上诉*等问题，客户对开发商实力及拆迁工作有所担心；

　　B、品牌认知度低：本项目为恒盛地产在京开发的首个高档精品项目， 但"恒盛" 品牌市场认知度相对较低；

　　C、周边环境较差：尽管周边公建配套相对完善，但整体档次较低，形象欠缺，尤其金沟河附近现状环境较为杂乱，人员混杂，建材市场更为混乱；

　　D、项目拆迁问题：直至今日拆迁工作尚未完成。

　　3、机会点分析

　　A、土地因素：受土地供应情况等综合因素的影响，目前区域在售楼盘已不多，且主要竞争对手相对集中；

　　B、高品质项目相对短缺：从当前区域竞争个案看，真正具备与本案竞争的高品质、个性化楼盘较少；

　　C、楼型、户型占优：区域内纯板楼社区较少，塔楼社区居多；板楼优势已显露无遗；两居、三居有较大需求，区域购买力较强；

　　D、一期入住：已经入住的一期项目目前市场反映较好；

　　E、公园景观：市场新概念层出不穷，但斥资3000万元先行改造环境的公园社区却始终无人领衔，可以充分挖掘"公园生活"的概念；

　　F、教育配套：独享重点社区小学；

　　G、客群保障：地处政府机关、部委、军队大院的高素质客群范围内，从交通动线的优势看，中关村、金融街高级白领也是有潜力的基础客群；

　　H、政策因素：受政策调控的影响，直接使得市场上中、大户型房源减少。

　　4、威胁点分析

　　A、客群阻隔：本案区域内客群将受到塞纳维拉·永定华庭（在售）、金隅长安山麓（在售）、西山国际城（在售）、中堂·紫熙台（在售）、玉泉新城（待售）、大苑·海淀名著（待售）等多个项目的分流。

　　B、价格阻隔：参考目前房地产市场现状及区域内在售楼盘成交均价，此销售目标依旧是区域市场的标杆产品，会感受到来自低价竞争对手的压力。

　　5、客户定位及购买行为分析

　　A、社会层次：本项目主力客源受过较高等的教育，或有海外留学、生活背景，事业稳定、运筹帷幄，处于社会中高阶层。

　　B、消费行为：多次置业，目前居住地以公寓和政府分房为主，希望改善现有居住条件。

　　C、年龄分布：针对本项目，我们的客户群体年龄将普遍在30岁至55岁之间，以30-45岁区间为主。

　　D、产品功能需求：这类人群在房地产消费时比较注重产品的综合品质与附加值，对户型、景观、节能、新技术、入住后的服务等尤其注意。

　　E、经济能力：本项目主力客源具有较好的个人财富积累，家庭年收入将在200万元以上。

　　F、区域分布：本项目主力客源将集中在：海淀区和西城区。东至西二环金融街、西至西五环、北至中关村、南至莲石路。

　　G、购买动机：多以投资或是改善居住条件、提高生活品质。

　　四、竞争分析

　　区域概况

　　海淀区位于北京市西北部，占地面积430.77平方公里，辖22个街道办事处、7个乡镇，户籍人口184.1万，常住人口约300万。

　　北京市已经规划为20个片区，而海淀区成为北京房地产开发定位最为复杂的地区。目前海淀区已经分为西部山水区、昆玉河水系区、西郊生活区、中关村科技园区以及海淀学府区。

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篇2：X公馆项目营销问题分析

　　某公馆项目营销问题分析

　　一、目标相关性

　　20**年，二期销售主要目标为4#商业全部销售完成，地下车库基本销售完成。由于开盘时间较晚，2#住宅完成销售总量的40%。

　　二、实际相关性与操作针对性

　　(一)客户积累及情况分析

　　截至20**年10月11日，**公馆项目签约房产共238套，填写成交客户分析表214份。根据统计数据作出如下简析：

　　签约客户年龄主要介于30～45岁，文化程度以本科为主。

　　签约客户对本项目的主要认知途径为户外宣传，其中包括路过、住周边的客户，主要通过围挡、指示牌等形式。

　　签约客户指出本项目的不足之处主要是项目拆迁未完、环境较差；其次有部分的客户对装修风格和细节提出了意见，主要集中在希望提供菜单式装修，另有8人特别指出电视背景墙部分应作修改；此外交房时间较长、售价偏贵、折扣较少和周边学校迟迟未定都是客户所关注和担心的。

　　应当加大拆迁力度，确保拆迁资金，明确开盘时间，明确产品信息，加强工程管理，从而能够有效的制定营销计划。

　　(三)产品问题

　　就项目外立面而言，由起初的现代简约风格调整为欧式简约风格，在周边市场该建筑比较少见，客户认可程度较好。可以通过现场包装、广告手段等强化品质感、稀缺性作为项目差异化竞争的手段之一。

　　(四)周围环境

　　项目周边环境比较陈旧，人群档次较低，从而带来客户对本项目高端品质认可度方面的阻力。强调项目周边配套齐全，交通便利以及现场氛围的营造尽量弥补这一缺陷；通过本项目独立商业的高档定位，提升居住环境的品质。

　　(五)开发商知名度及市场认知度较低

　　一期已经入住有利好面。二期加强工程进度的执行力，尽快做好入市前的各项准备工作，通过本项目的热销提升"恒盛"品牌在北京的知名度及影响力。

　　(六)住宅销售时间较晚

　　住宅需要达到一定的形象才能有销售条件，除了手续本身的进度之外，目前一期已经入住部分的整体形象尚可，可以作为二期预售的样板。

　　综上六个方面分析及小结作为依据，针对本项目购买人群及购买行为，结合自身条件，制定有针对性的营销策略。

篇3：丽湾别墅项目来访客户分析

　　丽湾别墅项目来访客户分析

　　以下是根据对20**年12月17日至20**年3月7日来访的共235批次客户进行统计后的分析结果。

　　结论1：客户认识丽水湾主要途径主要是通过报纸广告和户外广告

　　绝大部分客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传基本上达到了告知市场这一目的。由于客户对楼盘无法形成较深刻的认识，因此并未造成口碑效应。建议后期广告、公关活动注意针对各卖点作宣传，同时样板别墅应尽快推出。

　　结论2：客户购房最关心问题是价格和工程进度

　　来访客户中，价格和进度是最为关心的问题，其次为环境、户型、面积。说明丽水湾项目的价位必须得到楼盘品质与宣传推广的有力支撑。其他问题如位置、环境等可以通过推广计划进行全方位诉求，同时明确工程进度这一要素。

　　结论3：客户需求面积在250-350平方米之间

　　客户普遍接受的面积在250-350平方米之间，比例达到73.4%。只有12.5%的客户选择350-400平方米的户型。此外，选择400平方米以上或250平方米以下的只占极少数。建议开发250-350平方米户型为主，其他面积的为辅，以市场需求决定产品定位。

　　结论4：客户普遍接受的别墅总价160万以内

　　有23%的消费者认为160万以上的价格可以接受，而有77%的消费者认为价位应在160万以内。建议项目主力户型的价格不宜超过160万；而其它相对较好的户型可适当提高价格，满足不同层次需求。

　　结论5：客户比较关心的层数是二层半这一传统别墅类型

　　75%的客户喜欢二层半这一传统别墅类型，因此建议丽水湾别墅以这一类型为主，同时要做到精、准、细、巧，并形成与其他竞争楼盘差异化，从而拉开与竞争对手在产品品质上的区别，迅速抢占别墅这一高端市场。

　　结论6：客户需求户型以五房、六房居多

　　本项目客户比较接受五房、六房的户型，选择七房、八房的只占极少数。此外，有16.90%的消费者选择其他的户型。其原因有：1、许多客户不了解别墅户型的设计，不知道别墅应当设置几个房间？怎样布置？2、部分客户有自己的设计考虑。因此，本项目应考虑在户型的优势宣传上多下工夫，做到扬长避短。

　　结论7：客户要求的交房标准不高，偏好框架结构。

　　45.3%的客户选择初装修；35.9%的客户喜欢装修自己的别墅，因此对交房标准要求并不高。建议在交房的营销手段上根据实际情况作适当调整。此外，据了解，90%以上的客户对砖混结构难以接受，而较偏重于框架结构。

　　结论8：客户主要选择银行按揭付款方式

　　90%的客户选择银行按揭，只有少部分客户选择一次性付款。这符合南宁市场的消费水准。此外，3%的客户没有明确表示付款方式，其原因有：1、持币观望；2、正在进行购买前的比较选择。建议在营销手段上推出一些刺激市场的政策，同时应尽量多的得到银行优惠以吸引客户。

　　结论9：客户年龄构成以40岁左右居多

　　来访客户中，以40岁左右居多，这些人工作多年，有一定积蓄，有事业基础及社会地位，对未来充满信心，所以敢于超前消费。同时他们理智、成熟、有主见，消费没有盲动性，购买时会从价格、地段、品质及服务等方面因素综合考虑问题。

　　结论10：客户顾虑因素较多，目前信心不足

　　例如：价格什么时候确定？楼盘的实际情况如何？周边环境会不会被破坏？由于丽水湾别墅的最终价格没有出来，所以几乎所有的客户都很关心这个问题，这也成为影响客户购买的最主要因素。另外一个是样板房问题，客户仅凭图片和沙盘无法获得楼盘的感性认识，他们需要更多的信息。例如一幢样板房或通过三维动画、虚拟现实等高科技手段来表现楼盘特色都是很好的手段。还有就是大部分客户都对周边的风景感到挺满意，但是很担心以后会不会遭到破坏。

篇4：地产项目签约室电脑被盗事件分析

　　地产项目签约室电脑被盗事件分析

　　案例简述：

　　27日上午09：30，某仍在开发期内的项目签约室工作人员在打开电脑准备办公时，发现显示屏没有信号，检查后发现电脑主机不见了。经派出所民警赶到现场进行调查，确认丢失电脑主机一台。该签约室在位于小区已入住组团内的一套住房内，事发当晚19：00-23：45小区临时停电，停电期间备用电源未启动，物业服务中心临时增加了一个人协助控制车辆进出和负责销售大厅和签约室巡逻。此外，通过事后的跟进信息了解到，在事发之前，该房间阳台门已坏了很久，经过多次维修都未修好，窃贼正是利用这一漏洞轻易进入房间进行盗窃。

　　案例分析：

　　在本案例中，签约室的阳台门在失窃事件发生之前就已损坏，一直没有修好，这是导致盗窃分子能够较轻易进入签约室实施偷窃的一个主要原因。另外一个原因是对于用作签约办公场所的住房，物业服务中心没有给予足够的重视，仍按普通住户进行管理，在停电当晚且备用电源未启动的情况下，仅临时增加一人协助控制车辆进出和负责销售大厅和签约室巡逻，安全防范力度存在不足。

　　案例启示：

　　在项目的开发阶段，地产通常会利用小区内的住房进行办公，这些办公场所或在未交付区域，或在已入住组团内，其共同特点是地产将安全交给物业进行管理。但对于这样一些办公场所，物业往往没有给予足够的重视，仍按照普通住宅的安全管理模式进行管理。由于这些场所晚上没有人值守，往往容易成为犯罪分子的盗窃目标，在各地陆续发生的几起项目部被盗事件也在一定程度上说明这一问题。这些案例的发生也提醒各地物业公司，对于此类地产办公场所的安全管理要有别于一般的小区住户，物业应结合现场情况制定相对完善的安全管理体系，有针对性的进行防范。

　　（分析：z）

篇5：物业项目公用设施伤人案例分析

　　物业项目公用设施伤人案例分析

　　案例简述：

　　7月1日，**城市花园后门岗安全员发现一位业主（76岁）在小区内被施工后未盖严的井盖拌倒摔伤，经城花附近常氏骨科医院诊断治疗，判断为腿骨骨裂。

　　7月20日，**星园3#3101业主(老人家叫zz)在星园老年人活动广场活动时被广场中央喷泉的活动大理石砖(该砖为地下水池的预留检查口，固未贴死)拌倒摔伤。

　　案例分析：

　　以上两案例都为公用设施设计、保养不当致使顾客受伤的案件，事后管理处均安排管理处员工陪同顾客去医院进行了治疗。但从案件本身来说，作为物业公司在以上案件中负有一定责任，如何保证公共设施的安全性应该是物业公司工作的一个重点，各地物业公司应组织对各项目公共设施进行了一次安全隐患普查并进行整改，同时安装警示性标识，并向每位员工培训、宣传，增强安全意识，避免员工操作不当引发各种安全隐患。