建筑总图设计讲座(1)
建筑总图设计讲座（1）
三句话诠释这次讲课的目的和内容：
民用建筑设计中总图设计的作用，
总图设计什么？
怎样进行总图设计？
一、总图设计的作用、现状及发展
1.总图设计的定义
总图设计、总体设计、场地设计、总图与运输设计、总平面设计、室外工程设计、小市政设计、景观设计等。（MASTER PLAN/SITE PLAN/GENERAL PLAN/LANDSCAPE DESIGN）
总图设计：是针对基地内建设项目的总体设计，依据建设项目的使用功能要求和规划设计条件，在基地内外的现状条件和有关法规、规范的基础上，人为地组织与安排场地中各构成要素之间关系的活动。
5、总图设计成果：
《建筑工程设计文件编制深度规定》要求：
方案阶段：总平面设计说明及设计图纸，
初步设计阶段：3．3．总平面 -- 设计说明书、区域位置图(根据需要绘制)、总平面图、竖向布置图
施工图阶段：4．2.总平面图、竖向布置图 、土石方图 、管道综合图 、绿化及建筑小品布置图、详图：包括道路横断面、路面结构、挡土墙、护坡、排水沟、池壁、广场、运动场地、活动场地、停车场地面、围墙等详图
各阶段可能需要绘制的图纸还有：征地图、交通流线图、消防报批图、人防报批图、绿化报批图、地勘定位图、报建（报规）图、建筑定位放线图，配合单体施工图审查的总平及竖向图、场地初（粗）平图，管线报装图、管线过路管预留图、树木移植图等配合图（注意母图永远是总平面图，任何修改和变化应及时修正总平面图，充分利用图层管理器）
6、总图设计的重要性
总图设计是民用建筑设计中的重要组成部分，不可或缺，对建设项目起着非常关键的综合控制作用，没有总图设计的项目必定出现许多问题，必定加长建设周期，增加建设投资，影响建成后的使用，甚至出现影响和谐造成生命财产的损失。（滑坡、水涝、火灾、疏散、交通等）了解总图设计的技术要求可更好的帮助建筑师在方案阶段的工作。
环保节能
《公共建筑节能设计标准》GB50189—20**4.1.1建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风，建筑的主朝向宜选择本地区最佳朝向或接近最佳朝向。
《居住建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95 4.1.1建筑物朝向宜采用南北向或接近南北向，主要房间宜避开冬季主导风向。
《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-20** 4.0.2居住建筑的朝向宜采用南北向或接近南北向
在总平面、竖向布置和绿化设计中考虑雨水的渗透、回收利用，减少硬化地面
新技术的运用：如污水的生态处理、地源（水源）热泵技术
新型和传统环保材料的运用：如无砂混凝土（雨水的渗透）、新型沥青（强度高、寿命长、噪音小）
尊重自然、保护环境及古建（古大树的保留、植被的维护）等等
二、总图设计的特点及主要内容：
总图设计的特点综合复杂性：基地内的一切要素及与城市、相临基地的关系，自然的要素，各专业的要求。
客观唯一性：没有相同的基地，没有相同的外部环境及内部条件，不可重复。（哲学家亚里士多德说：人不可能两次踏进相同的河—水在流）
控制指导性：研究确定基地内各建设子项的基准条件和要求。
不可更改性：影响很大、非常致命。
总图设计还具有政策性、地方性、预见性等特点，不一一赘述。
4.2.4总平面图
1 保留的地形和地物；
2 测量坐标网、坐标值；（又称大地坐标网、城市坐标网、绝对坐标网）
3 场地范围的测量坐标(或定位尺寸)、道路红线、建筑控制线、用地红线等的位置；
4 场地四邻原有及规划的道路、绿化带等的位置(主要坐标或定位尺寸)，以及主要建筑物和构筑物及地下建筑物等的位置、名称、层数；（建筑物性质）
5 建筑物、构筑物(人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程以虚线表示)的名称或编号、层数、定位(坐标或相互关系尺寸)；（高度，建筑物、构筑物的轮廓及功能）
6 广场、停车场、运动场地、道路、围墙、无障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡等的定位(坐标或相互关系尺寸)。如有消防车道和扑救场地，需注明；
7 指北针或风玫瑰图；
8 建筑物、构筑物使用编号时，应列出“建筑物和构筑物名称编号表”；
9 注明尺寸单位、比例、坐标及高程系统(如为场地建筑坐标网时，应注明与测量坐标网的相互关系)、补充图例等。（无单独说明书时，应列出主要技术经济指标表，）
如上所列，总平面图全面表达基地内的所有建、构筑物，表达和相邻基地及其建构物、城市公共用地的各种平面关系（地面、空间和地下），基准关系系统采用坐标系统，尺寸标注一般以米为单位，比例常用1：500，1：1000，总平面图是总图设计中最基本工作的成果，
用途：
1.当地各主管部门重点审查的主要图纸（城市规划条件的落实、和城市道路及现状的关系等，规划、土地、交通、消防、人防、园林、文物、教育、环保、卫生、房产、市政、水利等）
2.平面控制其它专业和专业内的工作，是其它工作的基础，其它工作和平面有关系时，必须在总平面图上反映。（如建筑物出入口的确定，地下车库的范围、地勘布点等）
4.2.5 竖向布置图
1 场地测量坐标网、坐标值；
2 场地四邻的道路、水面、地面的关键性标高；
3 建筑物和构筑物名称或编号、室内外地面设计标高、地下建筑的顶板面标高及覆土高度限制；
4 广场、停车场、运动场地的设计标高，以及景观设计中水景，地形、台地、院落的控制性标高；
5 道路、坡道、排水沟的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高(路面中心和排水沟顶及沟底)、纵坡度、纵坡距、关键性坐标，道路表明双面坡或单面坡、立道牙或平道牙，必要时标明道路平曲线及竖曲线要素；
6 挡土墙、护坡或土坎顶部和底部的主要设计标高及护坡坡度；
7 用坡向箭头表明地面坡向；当对场地平整要求严格或地形起伏较大时，可用设计等高线表示。地形复杂时宜表示场地剖面图；
8 指北针或风玫瑰图；
9
注明尺寸单位、比例、补充图例等。用途：
1.表达基地与现状地形、城市、相邻基地、基地内各要素之间的竖向关系。
2.是道路设计、管线设计、场地汇水排水、台阶挡土墙设计、土方量计算的依据之一。
4.2.6 土石方图
用途：
1.计算投资造价。
2.指导施工，确定土方外购或外运的数量。
3.反过来可影响总平面布置和竖向布置，促使平面和竖向调整。
4.2.7 管道综合图1 总平面布置；
2 场地范围的测量坐标(或定位尺寸)．道路红线、建筑控制线、用地红线等的位置；
3 保留、新建的各管线(管沟)、检查井、化粪池，储罐等的平面位置．注明各管线、化粪池、储罐等与建筑物、构筑物的距离和管线间距；
4 场外管线接入点的位置；
5 管线密集的地段宜适当增加断面图，表明管线与建筑物、构筑物，绿化之间及管线之间的距离，并注明主要交叉点上下管线的标高或间距；
6 指北针；
7 注明尺寸单位、比例、图例、施工要求。
4.2.8 绿化及建筑小品布置图 1 平面布置；
2 绿地(含水面)、人行步道及硬质铺地的定位；
3 建筑小品的位置(坐标或定位尺寸)、设计标高、详图索引；
4 指北针；
5 注明尺寸单位、比例．图例、施工要求等。
4.2.9 详图
包括道路横断面、路面结构、挡土墙、护坡、排水沟、池壁、广场、运动场地、活动场地、停车场地面、围墙等详图。
总图设计中考虑无障碍 设计、残疾人停车位、残疾人坡道、盲道等。
4.2.10 设计图纸的增减
1 当工程设计内容简单时，竖向布置图可与总平面图合并；（单体工程）
2 当路网复杂时，可增绘道路平面图；
3 土石方图和管线综合图可根据设计需要确定是否出图；
4 当绿化或景观环境另行委托设计时，可根据需要绘制绿化及建筑小品的示意性和控制性布置图
5需要时增绘区位图或环境关系图
三、总图设计的相关知识
（一）总图设计的设计条件
（二）地形图的识读
（三）等高线、等高距、等高线间距
（四）道路的基本知识
（五）土方的基本知识
（六）管线综合的基本知识
（一）总图设计的设计条件
主要包括自然条件和建设条件、公共限制条件。
自然条件：地形地貌、气候（气象）、工程地质、水文与水文地质等
建设条件：建设的现状条件、工程准备条件、基础设施条件
公共限制条件：1.法律、法规、规范、标准、规定。2.规划意见（条件）3.有关部门的要求。4.其它限制条件（2与3目前更多的是以有法律效力的控规来明确。）
公共限制条件是通过技术经济指标的控制实现：用地界限、用地性质、容积率、建筑密度、限高、绿化率等
用地界限：用地红线（钉桩报告：红线角点的坐标，宗地、征地与建设用地，代征用地，道路红线），建筑红线（控制线、退线要求）
不良地质现象：冲沟、滑坡与崩塌、断层、岩溶、地震等
（二）地形图的识读
应了解图廓处的标记，测图时间、单位、比例尺、平面坐标系统、竖向高程、基本等高距、图名、图号及与相邻图幅的拼接关系，地形图的方向（一般是上为正北，左西右东，或按字头的方向判定）
识读地形图上的地物分布（建构筑物、河流、道路等）
识读地形图上的地貌与植被分布（山脉、沟谷、地势起伏变化、树木草地等）
地形图常又被称为现状测绘图或现状图
图中的十字线交点的坐标值通常为50米的倍数（距离50米或100米）
（三）等高线、等高距、等高线间距
高程：地面某点与大地水准面的铅垂距离。（绝对高程、绝对标高）
等高线：高程相等的各相邻点的连线。（直线、曲线、折线）
等高距：相邻等高线间的高差。（1：500或1：1000地形图中等高距为0.5米、1.0米）
等高线间距：相邻等高线间的距离。（等高线平距）
水流方向垂直于等高线。
应熟悉典型地貌的等高线组。
等高线的特性
等高性：线上各点高程相等，但高程相等的点不一定在一条等高线上
闭合性：等高线是闭合的。可在本图幅内、外
非交性：等高线不能相交重合，除悬崖绝壁等高程突变处
平缓性：等高线的疏密反映地面坡度，密陡疏缓（等高线间距小地面陡，等高线间距大地面缓）
对称性：山脊线、山谷线两侧出现高程相同的等高线
山脊线处的一组等高线凸向高程低的方向，山谷线处等高线凹向高程低的方向（分水、汇水）
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：龙湖地产施工图纸深度要求:总图设计
龙湖地产施工图纸深度要求：
1总图设计
1.1总平面图
1)保留的地形和地物
2)测量坐标网、坐标值
3)场地四界的测量坐标（或定位尺寸），道路红线和建筑红线或用地界线的位置
4)场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标值或定位尺寸），以及主要建筑物和构筑物的位置、名称、层数
5)建筑物、构筑物（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程以虚线表示）的名称或编号、层数、定位（坐标或相互关系尺寸）。用地内主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置
6)建筑退线
7)表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置
8)路面宽度及平曲线要素
9)道路红线、道路中心线
10)室内设计标高；高程系统
11)广场、停车场、运动场地、道路、无障碍设施、排水沟、挡土墙。护坡的定位（坐标或相互关系）尺寸
12)指北针或风玫瑰图
13)建筑物、构筑物使用编号时，应列出"建筑物和构筑物名称编号表"
14)应要求设计院除完成广义的国家规定的"总平面图"外，还需完成反应建筑人行出入口层（含下沉庭院）平面的总图（简称"首层总图"）
15)注明建筑人行出入口层平面(通常为底层)、室外台阶、架空层及与道路的高差关系
16)道路平面须表明道路中心线、车行道、人行道、道路绿化及停车位（场）位置、道路尺寸、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接
17)应明确小区内包括公厕、垃圾站、托儿所、居委会、围墙、门卫、地下通风口、排烟口等配套设施的平面位置、标高及具体作法
18)应明确道路两侧及小区内雨水排水系统作法，室外大范围的平台、广场、踏步及由室外到室内的道路变坡处，应设截水沟及篦子，形成排水管网
1.2竖向布置图（平地可结合总平面图绘制）
1)场地测量坐标网、坐标值
2)场地四邻的道路、水面、地面的关键性标高
3)建筑物、构筑物名称或编号、室内外地面设计标高
4)广场、停车场、运动场地的设计标高
5)道路、排水沟的起点、变坡点、转折点和终点的设计标高（路面中心和排水沟须及沟底）、纵坡度、纵坡距、关键性坐标，道路表明双面坡或单面坡，必要时标明道路平曲线及竖曲线要素
6)为避免场地内出现倒坡，竖向设计图中除了应标出所有车行道的坡度、坡长以及边坡点位置外，还应标出住宅单元出入口至小区道路之间人行通道的坡度、坡长以及变坡点
7)挡土墙、护坡或土坎顶部和底部的主要设计标高及护坡坡度
8)用坡向箭头表明地面坡向，当对场地平整要求严格或地形起伏较大时，可用设计等高线表示
9)指北针或风玫瑰图
10)注明尺寸单位、比例、补充图例等
1.3土方平衡图：
1)场地四界的施工坐标
2)设计的建筑物、构筑物位置（用细虚线表示）
3)20m×20m或40m×40m方格网及其定位，各方格点的原地面标高、设计标高、填挖高度、填区和控区的分界线，各方格土方量、总土方量
4)土方工程平衡表
1.4管网综合图：
1)总平面布置
2)场地四界的施工坐标（或注尺寸）、道路红线及建筑红线或用地界线的位置
3)各管线的平面布置，注明各管线与建筑物、构筑物的距离和管线间距
4)场外管线接入点的位置
5)管线密集的地段直适当增加断面图，表明管线与建筑物、构筑物、绿化之间及管线之间的距离，并注明主要交叉点上下管线的标高或间距
篇3：万科地产总图设计经验总结
万科地产总图设计经验总结
一、必须了解的规划条件
规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。
二、制作测算表格
根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。
1.容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
2.容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
3.容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
4.容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
5.容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
6.容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
7.容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8.容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9.容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10.容积率6.0以上，摩天大楼项目。
居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题：
（1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理
（2）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况
（3）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头
（4）人车分行
另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？
三、合理布置路网、考虑消防车道
（一）消防车道
（1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。
高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m*15m。
（2）联体的住宅群，当一个方向的长度超过150m或总长度超过220m时，消防车道的设置应符合下列之一的规定：
a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m；
b.建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于4m。
（二）消防登高面
高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定：
（1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；
（2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；
（3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；
（4）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；
（5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。
（三）消防登高场地
（1）高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于15m*8m。
消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为13m，登高车操作支撑所需的硬地宽度为6m，为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间，本条文规定消防登高场地的面积不应小于15m*8m。
（2）消防登高场地应符合下列规定：
a.消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于10m；
b.设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于15%；
c.利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作。
d.高层住宅的消防车道、消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。
（四）安全疏散
1.楼梯间的设置形式
住宅设一个楼梯间时，应符合以下规定：
（1）低层、多层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时，应设一个敞开楼梯间；
（2）中高层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时，应设一个敞开楼梯间，户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台；
（3）十层、十一层的单元式住宅每单元应设一个敞开楼梯间，但户门应为乙级防火门（户门可朝户内开启）且楼梯应通至屋顶，各单元的屋顶平台应相连通；
（4）十层、十一层的塔式住宅应设一个封闭楼梯间；
（5）十二层至十八层的塔式、单元式住宅应设一个防烟楼梯间，且前室的面积不应小于4.5m2；
（6）当十八层以上的单元式住宅每单元设一个防烟楼梯间时，应按规定设置连廊。
上述规定以外的住宅，其设置楼梯间的数量不应小于两个，并应符合下列规定：
（7）低层、多层、中高层住宅应设敞开楼梯间；
（8）十层、十一层的通廊式住宅应设封闭楼梯间；
（9）十二层及以上的通廊式住宅应设防烟楼梯间；
（10）十八层以上的塔式住宅应设防烟楼梯间。
2.楼梯间的设置要求
（1）楼梯间或前室应靠外墙设置，并应设置可开启的外窗和楼梯间顶部的百叶窗，不宜设机械加压送风，其开窗面积及楼梯间顶部的百叶窗面积应符合有关规定。
十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，楼梯间的顶部应设置自然通风窗，有效面积不小于1.5m2。
（2）自然通风方式的要求：
a.靠外墙的敞开楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间每五层内自然通风面积不应小于2m2，并应保证该楼梯间顶层设有不小于0.8m2的自然通风面积；
b.防烟楼梯间前室、消防电梯前室自然通风面积不应小于2m2，合用前室不应小于3m2；
c.十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，户门不应直接开向前室。
（3）高层住宅至少应有一个楼梯通至屋顶平台，通至屋顶平台的门宜为普通玻璃门，且朝屋顶方向开启。单元式住宅各单元的楼梯间宜在屋顶相连通。
利用屋顶逃生是火灾时常见的逃生方式。为保证人员及时借助屋顶从相邻单元疏散到安全区域，或将屋顶作为避难平台等待救援。
（4）设封闭或防烟楼梯间的住宅，屋顶层电梯机房等房间的门不宜开在楼梯间、前室内。
当确有困难，电梯机房或其它设备用房的门必须开在楼梯间或前室内时，则应设甲级防火门，且门的开启不得影响人员疏散。
（5）剪刀楼梯设计应符合下列规定：
a.剪刀楼梯的两个楼梯应在前室、走道或屋顶连通；
b.剪刀楼梯的梯段之间应设置耐火极限不低于1.00h的实体墙分隔。
（6）高层住宅,当地上部分的楼梯间或前室设置可开启的外窗,且地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时，其地下室的楼梯或前室可不设机械加压送风装置。
（7）考虑到楼梯间或前室采用自然通风方式的住宅，只对地下室的楼梯间或前室设机械加压送风，既不经济，也难以实施。而当地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时，地下室平时停留的人员较少，因此，楼梯间形式可以不变，对其无自然通风采光的前室和楼梯间也作放宽处理，可不设机械加压送风。
（8）住宅各类楼梯间的设置还应符合下列规定：
a.煤气管道不应穿过楼梯间，当必须穿过楼梯间时，应穿钢管保护；
b.除煤气管道井外的其它管道井，当在每层楼板处采用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔，且检修门为丙级防火门时，检修门可开在楼梯间或前室内。
（9）商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯与住宅的出入口和楼梯必须分开设置。
出入口包含平面交通和垂直交通，垂直交通指楼梯、电梯。在住宅建筑中布置商店等公共用房，主要需解决使用功能完全不同的用房放在一起所产生的种种矛盾。为保证住宅安全，防止商店发生火灾威胁住户安全，规定商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯不得与住宅的出入口或楼梯相互借用，必须分开设置，互不干扰。
（10）居住区域内地下汽车库的楼梯可借用住宅的楼梯，但其通向楼梯间的门应为甲级防火门。
特别要注意的是，当地下室除汽车库外，还有自行车库、机电设备用房及其它用房时，汽车库借用住宅疏散楼梯应满足下列要求：
a.汽车库与其它部位之间应采用防火墙、防火卷帘及甲级防火门分隔；
b.汽车库借用的住宅楼梯必须与汽车库在同一防火分区内，即该楼梯与其它部位之间也应采用防火墙及甲级防火门分隔。
c.汽车库防火分区内最远点距楼梯间的距离不应大于60m。
3.跃层式住宅的疏散要求
（1）高层住宅每套所跨越的楼层不宜超过两层；
（2）十八层及十八层以下的高层住宅，当有向上跃层和向下跃层同时设置时，每层（包括跃层）应开设通向公共走道的户门；
（3）十八层以上的高层住宅，所有户室应一个方向（同时向上或向下）跃层；
（4）每套户室从最远一点算起，到户门的距离不应超过20m；当超过20m时，跃层楼面应开设通向公共走道的门。（套内楼梯的一段距离按期水平投影长度的1.5倍计算）。
4.消防电梯
（1）十二层及以上的高层住宅应设消防电梯，消防电梯可与客梯兼用，其前室可与防烟楼梯间的前室合用。
（2）消防电梯是消防扑救灭火的措施之一。根据国家防火技术规范和本市有关规定，要求在十二层及以上的高层住宅应设消防电梯，消防电梯可与客梯兼用。由于住宅消防电梯一般兼作日常使用的客梯，很少独立设置，故允许其前室可与防烟楼梯间的前室合用。
（3）底层商业营业场所高度在24m以下时，住宅部分的消防电梯在商业营业场所可不停靠。
（4）电梯应在设有户门或公共走廊的每层设站，且至少应有一台电梯通向地下汽车库。当地下室为自行车停车库或机电设备房时，消防电梯可不停靠。
5.走道、连廊
十八层以上塔式住宅、每单元设有两个防烟楼梯间的单元式住宅，当每层超过6套，或短走道上超过3套时，应设置环绕电梯或楼梯的走道。
注：短走道指防烟楼梯间的前室门至最远的一套户门之间的走道。在设置消防连廊时要注意下列问题：
（1）消防连廊必须每层设置，不得隔层设。但跃层户型可以只在设有户门的楼层设置。
（2）每层相邻单元必须在走道或前室等公共部位设置连廊连通，不允许在楼梯间内设置连廊，防止火灾情况下烟气通过连廊进入相邻单元楼梯间，也不允许通过户内阳台连通，这样不能保证疏散畅通。
（3）当单元式住宅各单元层数不同时，应将每单元视作一幢塔式住宅进行平面设计；当各单元层数均超过18层时，可在较低几个单元之间的相邻单元设置连廊，但最高一个单元应视为一幢塔式住宅。
四、地下车库设计
布置单体或组合体时，若在规划住宅小区地下有停车场，应该注意些什么，如出入口的个数，在小区中的布置等，如何组织交通流线，如何做到人车分流。高层建筑，地下停车库做两层，但柱子必须和上面的一致吗？位置、形状、尺寸？因为是不规则的地形，布柱根据停车间距不好弄
1.基地出入口与城市道路的关系
（1）居住区机动车出入口不应设在城市快速路和主干路上，可设置在城市次干路和支路上，并距道路交叉口50米以外
（2）小区出入口设置应考虑与相邻小区出入口的相互位置关系。
（3）机动车地下车转户口出入口不宜直接设置在城市道路上，应通过小区内部道路与城市道路相接。
（4）在同一条城市道路上，不宜设置多个出入口，尽可能归并为一个出入口，且出入口宽度与相接城市道路红线宽度相协调，需要进行功能划分的应通过小区内部路进行交通组织。
2.停车场规划
（1）停车场配建标准
地面停车场按每个机动车位占地面积30平方米计；地下停车库及停车楼按每个机动位占建筑面积35平方米计；多层停车库按每个机动车位占地面积15.5平方米，层高2.2米计；自行车按每辆车面积1.5平方米计；装卸车位尺寸不小于4米×8米。
3.地下车库设计要点
（1）人防结合
地下汽车库宜结合人防设计，即在平时作为汽车库使用，而在战时则作为人员、物资的掩蔽场所——人防，这就叫做平战结合。一般城市规划都对有人防配建面积比例的规定，可以说是强制的。如果投资者不愿意建造人防，也可以缴纳一定费用，由政府易地再建。所以我们看到有些小区的地下车库是设计有人防设施的，而有的则没有。
（2）车库规模
通常我们设计的车库属于“中型”（51~300辆），有时也会有大型（301~500辆）的地下汽车库，即：停车间室内地坪面低于室外地坪面高度超过该层车库净高一半的汽车库。
大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个；特大型汽车库库址，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。各汽车出入口之间的净距应大于15m。出入口的宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m。
（3）汽车坡道
进入地下汽车库需要有坡道，坡道可以是直线的、曲线的或二者的结合。坡道设计的重点是确定坡道的位置，数量。大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个。即：一般设计两个出入口就够了。汽车库的汽车出入口宽度，单车行驶时不宜小于3.50m，双车行驶时不宜小于6.00m。但两个出入口距离不可过近（各汽车出入口之间的净距应大于15m）。规范又规定：汽车疏散坡道的宽度不应小于4m，双车道不宜小于7m，因此干脆汽车坡道就设计为4米或7米。
（4）常规数据
汽车转弯半径按6米设计，此为小型车转弯半径。汽车库室内最小净高应：>2.20米（微型车、小型车）。我们通常的车库以微型、小型车库。
（5）防火设计
汽车库应设防火墙划分防火分区。每个防火分区的最大允许建筑面积，地下汽车库为2000平方米。如果设有自动喷水灭火系统则可翻倍。
划分完防火分区，马上就是人员安全出口的设置。规范规定：汽车库、修车库的每个防火分区内，其人员安全出口不应少于两个。规范同时规定：汽车库、修车库的人员安全出口和汽车疏散出口应分开设置。也就是说：汽车坡道不能作为人员疏散。因此，每个防火分区设两个封闭楼梯间上到地面上去。疏散楼梯的宽度不应小于1.1m，即两股人流。楼梯间尽量分散布置，因为汽车库室内最远工作地点至楼梯间的距离不应超过45m，当设有自动灭火系统时，其距离不应超过60m。
4.住宅地下车库设计方法
（1）整体规划
在设计初期，必须把地上、地下统一考虑，地下车库决不是设计的附属品，要尽可能把车库集中在一个整体空间中，以提高相同面积下的停车数量。一种方法是，把地上住宅沿地块外围布置，就是“围合式布局”，社区中部形成比较开阔的园林空间，下面做停车，这种方式能够形成开阔的楼间距，住宅单元的通风、景观效果非常好，同时地下车库的使用率也非常高。另外一种方法，把住宅楼多栋组合，提高小区空地的完整性。从而有利地下停车库空间的完整性，对于大盘而言，有时地下停车库被分割成几个片区，这时还要考虑各区之间的连接通畅，不应产生瓶颈现象，从而对交通、消防不利。
（2）平面布局
主要包含车道和停车位布置、柱网布局、与地下室其它功能部分协调等。
一般住宅小区以中型轿车：长（4．9m） *宽（1．8m） *高（1．8m）为设计标准车型尺寸，停车位尺寸应为：长(5—6)m *宽(2．5—3)m。车位与车道成90°直角，且车辆“倒进顺出”的布置的时候，每台车所占车库面积的比例最小，按照此方式布置的地下停车库每车所占面积应在28㎡—35㎡。
较大型车库的停车通道，应尽量设环形车道。当采用与车道成90°直角的停车位布置时，车道宽应在6m以上，车道车行路线方式可采用双车道双向行驶。
按照标准车型与车道尺寸，柱网宜在6*8m(柱间停两辆车)或8*8m{柱间停三辆车)左右。
（3）管线布置
管线综合，注意遵循如下原则：
a.应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置；b.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋；c.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；d.各类管线交叉点不要设在主车道处。
设备管线常用计算高度
(4)屋顶绿化
地下车库的设置，为社区的地面绿化提供了最大可能的空间，一般由于车库都布置在社区比较完整、大块的空旷场地内，在顶板上部可作覆土、形成小区的中心绿化花园。
覆土平均厚度在50公分左右，可适应种植小型灌木和铺植草皮。但如果要栽种大型乔木，必须加设覆土坑。
5.地下室范围（面积）
上部建筑---结合消防电梯及核心筒范围，考虑地下室直达户内；地形地貌；销售和开发节奏；停车数量---规划停车总量扣除地面停车数量；设备用房；其他---不能停车和设备房的没有使用价值的空间尽量减小。
（1）坡道宽度：
（2）曲线坡道宽度：
备注：
（1）汽车最小转弯半径＝汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径；
（2）汽车最小转弯半径≠环道内径；
（3）避免：误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小内径，导致车道的内径过大，相应的增加车库面积。
各种停车位尺寸及通车道宽度
（4）各种车道（出口）最小宽度
（5）层高确定原则
合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降板”，而车库层高按常规设计。
各类层高计算的基本内容：
常见车库层高：
A.地下室车库底层层高（设滤水层及排风、喷淋）
a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.4米（是到建筑面层；到结构板上皮为3.8米；梁高按650，风道按300；
b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.5米（到结构板上皮为3.85米；梁高按650，风道按300）
备注：1、总建筑面积超过2000平米的地下车库必须设机械排烟（有风道）；2、停车数超过10辆的地下车库，或者停车数超过50辆的地上车库，必须设喷淋。
B.地下室其他层（设排风、喷淋）
a、风道下无喷淋，层高一般为3.4米（梁高按650，风道350）；b、风道下设喷淋，层高一般为3.5米 （梁高按650，风道300）；层高一般为3.2米（梁高按650）
备注：当风道宽度大于1.2米时，风道下面必须设喷淋。
C.地下室其他层（无排风、有喷淋）
风道下设喷淋，层高一般为3.5米（梁高按650，风道300）；层高一般为3.2米（梁高按650）。
D.半地下室、停车数超过50辆的开敞式及架空层车库
一般为3.2米（如设喷淋，无风道层高，梁高按650）。
E. 车库入车的一面完全敞开、车道是利用室外道路的车库
一般为2.5米（板厚按100，面层50；考虑到计算面积问题，一般图上标注为2.19米；）。
五、建筑高度的设置问题
算日照时，参数设置，建筑高度的设置问题，建筑高度是否考虑水箱间、楼梯间、电梯机房等的高度问题。
（一）建筑高度计算方法
根据民用建筑设计通则：
1.平屋顶：
（1）受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑最高点间的距离。称为建筑高度
（2）非受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑屋面面层或女儿墙顶的距离。
建筑高度是指建筑室外地坪至女儿墙的高度。这两个都有问题的，都不存在定义的唯一性和确定性。受高度限制的建筑主要是与航空控制有关的；非受高度限制的建筑高度主要与建筑日照及消防等有关。这样看来这两个定义就不至于在设计中产生矛盾了。
2.消防建筑高度计算
坡屋面算到檐口，平屋面算到屋面面层。多种形式屋面按最大值
（1）建筑高度的计算：当为坡屋面时，应为建筑物室外设计地面到其檐口的高度；当为平屋面（包括有女儿墙的平屋面）时，应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。局部突出屋顶的了望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等，可不计入建筑高度内。
（2）建筑物室外设计地面到其檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。
3.日照建筑高度计算
（1）日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
（2）日照时间计算起点底层窗台面（指距室内地坪0.9m高的外墙位置）
（二）层高建高层计与筑数1.建筑高度
建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑控制高度：
（1）屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者。
（2）实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；
（3）建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。
（4）出檐式平屋顶的建筑高度：具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。
2.坡屋顶建筑高度
坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。
3.场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度
当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度 按建筑物的主出入口中的一面计算，而消防控制则按扑救登高一面计算。
4.建筑群高度限制
建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指对其中最 高建筑物的高度限制。
5.一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度
一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；
6.特殊造型的建筑高度
特殊造型的建筑高度按下列规定计算：
（1）薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；
（2）屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；
（3）半地下室高出地面的高度：半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。
（三）建筑层数计算
1.住宅按层数
低多层住宅为1层至3层；多层住宅为4层至6层；中高层住宅为7层至9层；高层住宅为10层及以上。
2.特殊情况
（1）建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅，当顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。
（2）建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅，当底层设有敞开空间时，可按实际层数减去一层；
（3）当住宅既在底层设有敞开空间、顶层又为两层一户的跃层时，只可按实际层数减去一层计算层数，不可减去两层。
3.建筑的内各层的层数排列
室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。
（2）室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数。
（3）室内地面以上的各层之间如设有夹层（见2.3.1），则该层不计入层数排列，但大型公共建筑内设 有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。
（4）当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数为一层（不同标高的楼层应分别注明标高）， 层数的标注方法按此规则类推。
（四）建筑间距
建筑高度计算在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：
1.平屋面建筑：挑檐屋面自室外出入口地坪标高算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶。
2.坡屋面建筑：层面坡度小于45°（含45°）的，自室外出入口地坪标高算至檐口顶加上檐口挑出宽度。坡度大于45°，自室外出入口地坪标高算至屋脊顶。
3.水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施、其高度在6m以内，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。
4.其它建筑高度计算
（1）当建筑位于文物、建筑保护区、建筑控制区时，局部突出屋顶的了望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等均应计入建筑高度。
（2）有净空要求的控制区：比如航空限高要计算至最高点。含避雷针等。
另外因国土系统要求国土土地出让时有空间概念，上限下限也要考虑受限建筑高度，将顶部设备间和顶部装饰物的高度记入。
六、建筑间距
（一）多、低层住宅间距
1.多、低层住宅建筑平行布置
（1）主朝向为南北向时，最小控制距离南侧为多层时应以满足日照要求来控制，同时不少于20米的要求。
（2）主朝向为东西向时，应按卫生间距20米的要求控制。
2.多、低层住宅建筑垂直布置
（1）最小控制间距：山墙开窗时，应按不少于13米的要求控制；山墙不开窗时，建筑物的间距应不少于10米，同时应保证消防、管线敷设等要求。
（2）垂直布置的多、低层建筑山墙宽度必须小于等于13米；大于13米的其间距按照平行布置的间距要求控制。
3.多、低层住宅建筑并列布置的间距
（1）山墙（不开设窗户）最小控制间距多层为6米，低层为4.5米。
（2）山墙开有居室窗的，其山墙间距应适当加大。
4.多、低层点式住宅次要朝向开有居室窗时，其间距应按不小于13米控制。
5.多、低层住宅对角布置时，其对角最小控制间距按并列布置间距控制。
（二）高层住宅与高、多、低层住宅的间距
1.高层塔式住宅与高层塔式住宅平行布置时最小控制间距应按满足日照要求为基础，并不得小于下图所列要求：
高层塔式住宅平行布置时最小控制间距
2.高层板式住宅与高层板式住宅平行布置时最小控制间距应按满足日照要求为基础，并不得小于下图所列要求：
高层板式住宅平行布置时最小控制间距
3.高层板式住宅与高层板式住宅垂直布置时最小控制间距不得小于下图所列要求：
高层板式住宅垂直布置时最小控制间距
垂直布置的高层住宅山墙宽度应小于等于16米，大于16米时其间距按平行间距要求控制。
4.高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距不得小于下图所列要求：
高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距
5.高层住宅与高层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。
6.高层住宅与多、低层平行布置
（1）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于南侧时，除应满足相关退界要求及日照要求外，北侧相邻现状建筑退地界满足相关规定时，建筑物间距应满足表2规定，北侧相邻现状建筑退地界不满足相关规定时，新建建筑间距可适当减少。
（2）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于北侧时，应以满足日照要求为基础控制建筑物的间距。
7.高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小控制间距不得小于下图所列要求，并应满足日照要求。
高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小控制间距
8.高层住宅与多、低层住宅并列布置时，山墙间距不少于13米并同时满足消防要求，山墙有卧（居）室窗户的应适当加大。
9.高层住宅与多、低层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。
10.建筑高度大于100米的高层住宅与各种层数住宅的最小控制距离由市城乡规划行政主管部门具体核定。
（三）建筑既非平行也非垂直布置的间距
1.当两栋建筑夹角小于等于30度时，其最小间距按平行布置的间距控制。
2.当两栋建筑夹角大于30度小于等于60度时，其最小间距按平行布置间距的0.8倍控制。
3.当两栋建筑夹角大于60度时，其最小间距按垂直布置的间距控制。
4.当相邻建筑所处场地有地形高差时，日照影响分析时应增加（或减去）地形相对高差。
5.住宅建筑底层为商业、车库等非住宅用房时，日照影响分析以住宅层的窗底标高为基准。
七、综合技术经济指标
居住区综合技术经济指标的项目应包括必要指标和可选用指标两类，其项目及计量单位应符合下表规定。
综合技术经济指标系列一览表
注：▲必要指标；△选用指标。
八、公共服务设施各项目的设置规定
（一）教育
1.托儿所
(1)设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段；
(2)托儿所每班按25座计；幼儿园每班按30座计；
(3)服务半径不宜大于300m；层数不宜高于3层；
(4)三班和三班以下的托、幼园所、可混合设置，也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出入口，四班和四班以上的托，幼园所均应独立设置；
用地面积(㎡)：4班：≥1200；6班：≥1400；8班：≥1600。
2.幼儿园
(5)八班和八班以上的托、幼园所，其用地应分别按每座不小于7㎡或9㎡计；
(6)托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背风面，但其主要房间应满足冬至日不小于2h的日照标准；
(7)活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。
3. 小学
(1)学生上下学穿越城市道路时，应有相应的安全措施；
(2)服务半径不宜大于500m；
(3)教学楼应满足冬至日不小于2h的日照标准。
用地面积：4班：≥1500㎡；6班：≥2000㎡；8班：≥2400㎡
4.中学
(1)应符合现行国家标准《中小学校建筑设计规范》的规定；
(2)在拥有3所或3所以上中学的居住区或居住地区内，应有一所设置400m环形跑道的运动场；
(3)服务半径不宜大于1000m；
(4)教学楼应满足冬至日不小于2*的日照标准。
用地面积：18班：≥11000㎡；24班：≥12000㎡；30班：≥14000㎡。
（二）医疗卫生
5.医院
(1)宜设于交通方便，环境较安静地段；
(2)10万人左右则应设一所300-400床医院；
(3)病房楼应满足冬至日2h的日照标准。
建筑面积：12000～18000㎡；用地面积：15000～25000㎡。
6.门诊所
(1)一般3~5万人设一处，设医院的居住区不再设立门诊；
(2)独立地段小区，酌情设门诊所，一般小区不设。
建筑面积：2000～3000㎡
用地面积：3000～5000㎡
7.卫生站
1~1.5万人设一处；建筑面积：300㎡；用地面积：500㎡。
8.护理院
(1)最佳规模为100~150床位；
(2)每床位建筑面积大于或等于30㎡；
(3)可与社区卫生服务中心合设。
建筑面积：3000～4500㎡
（三）文化体育
1.文化活动中心
宜结合或靠近同级中心绿地安排。建筑面积：4000～600；用地面积：8000～1200
2.文化活动站
(1)宜结合或靠近同级中心绿地安排；
(2)独立性组团也应设置本站。
建筑面积：400～600；用地面积：1000～1500
3.居民运动场、馆
宜设置60～100m直跑道和200m环形跑道及单的运动设施。用地面积10000～15000㎡。
4.居民健身设施
宜结合绿地按排。
（四）商业服务
1.服务半径：居住区不宜大于500m；居住小区不宜大于300m；基层网点(综合付食店、菜店、早点铺等)及自行车存车处，不宜大于300m
2.地处山坡地的居住区，其商业服务设施的布点，除满足服务半径的要求外，还应考虑上坡空手，下坡负重的原则。
建筑面积：
综合食品店：住区：1500～2500；小区：800～1500
综合百货店：居住区：2000～3000；小区：400～600
中西药店：200～500㎡
书店：300～150㎡
市场：居住区：1000～1200㎡；小区：500～1000㎡。
（五）金融邮电
1.银行、储蓄所
宜与商业服务中心结合或邻近设置。
建筑面积：银行800～1000㎡；储蓄所100～150㎡
用地面积：400～500㎡
2.电信支局
建筑面积1000～2500㎡；用地面积600～1500㎡。
3.邮电所
宜与商业服务中心结合或邻近设置。建筑面积100～150㎡。
4.社区服务中心
每小区设置一处，居住区也可合并设置。建筑面积200～300㎡；用地面积300～500㎡。
5.养老院
一般规模为150～200床位；每床位建筑面积大于或等于40㎡。
6.托老所
一般规模为30～50床位；每床位建筑面积20㎡；宜靠近集中绿地安排，可与老年活动中心合并设置。
7.治安联防站
可与居(里)委会合设。建筑面积30～50㎡。
8.居(里)委会(社区用房)
建筑面积30～50㎡。
9.物业管理
建筑面积300～500㎡；用地面积300㎡。
（六）市政公用
1.供热站或热交换站
根据采暖方式确定。
2.变电室
每个变电室负荷半径不应大于250m;尽可能设于其他建筑内。建筑面积30～50㎡。
3.开闭所
1.2～2.0万户设一所;独立设置。建筑面积200～300㎡；用地面积大于或等于500㎡
4.路灯配电室
可与变电室合设于其他建筑内。建筑面积20～40㎡。
5.燃气调压站
按每个中低调压站负荷半径500m设置;无管道燃气地区不设。建筑面积50㎡；用地面积100～120㎡。
6.高压水泵房
一般为低水压区住宅加压供水附属工程。建筑面积40～60㎡。
7.公共厕所
每1000～1500户设一处;宜设于人流集中处。建筑面积30～60㎡；用地面积60～100㎡。
8.垃圾转运站
应采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露，当用地规模为0.7～1k㎡设一处，每处面积不应小于100㎡，与周围建筑物的间隔不应小于5m。
9.垃圾收集点
服务半径不应大于70m，宜采用分类收集。
10.居民存车处
宜设于组团内或靠近组团设置，可与居(里)委会合设于组团的入口处。建筑面积1～2辆/户；地上0.8～1.2㎡/辆地下1.5～1.8㎡/辆。
11.居民停车场、库
服务半径不宜大于150m。
12.公交始末站、消防站、燃料供应站
可根据具体情况设置。
（七）行政管理及其他
1.街道办事处
3～5人设一处。
2.市政管理机构(所)
宜合并设置。
3.派出所
3万～5万人设一处；应有独立院落。建筑面积700～1000㎡；用地面积600㎡。
4.其他管理用房
3万～5万人设一处；可结合市场或街道办事处设置。建筑面积100㎡。
5.防空地下室
在国家确定一、二类人防重点城市中，凡高层建筑下设满堂人防，另以地面建筑面积２％配建。出入口宜设于交通方便的地段，考虑平战结合。
篇4：房地产项目二次营销讲座
房地产项目二次营销讲座
第一节项目二次营销的含义
二次营销是指发展商已较成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。在某种程度讲是“二次创业”。发展商通过全面营销来提升项目的品牌，进而促进发展商的可持续经营。
发展商在后续的项目开发过程中，继续深度导入全程营销的操作方法，充分运用全员营销的手法，落实到所开发的新项目的每一个环节之中，不断地开发优秀的产品。
品牌战略是一项系统工程，是从规划设计开始就贯穿整个开发过程中的品牌积累创新工程，通过品牌战略有利充实住宅商品的内涵，增加住宅商品附加值。良好企业声誉是实施品牌战略保证，一方面，住宅商品具有浓厚的区域特色，企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；另一方面，住宅商品投资大，周期长，发展商的实力很大程度上影响着购房者的购买行业的决策。
可持续发展是当今国际社会普遍关注的一个世界性课题，也是我国在世纪之交所确定的重要的国家发展战略。是指在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设的环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使发展商走上可持续发展的道路。
第二节项目二次营销的具体内容
一、全面营销
１、全过程营销
※项目投资营销
※项目规划设计营销
※项目质量工期营销
※项目形象营销
※项目营销推广策划
※项目服务营销
※项目二次营销
２、全员营销
※项目营销的实现绝不只是营销部门的事情，而且所有非营销部门全方位、全过程参与企业的营销管理的过程。
※营销手段的整体性
※企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。
※营销主体的整体性
二、品牌战略提示
１、品牌塑造
※了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力
※形成企业长远的发展目标
※拥有一套完整的企业识别系统
※全方位推广企业形象和品牌形象
２、品牌维护
※品牌管理系统
※建立品牌评估系数
３、品牌提升
※持续不断地浓度开发品牌产品
※深化品牌的内涵
※不断强化品牌的正向扩张力
三、发展商可持续经营战略提示
１、人力资源科学配置
※要甄选出公司所需的合格人才
※为促进履行职责而不断培训员工
※创造良好的工作环境
※创造能力的激
※绩效评估和奖励机制
２、产业化道路策略
※提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业
※将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展
※深化住宅产业化链条的协调性
３、专业化道路策略
※提高建筑配结构技术体系
※节能及新能源开发利用
※住宅管线技术体系
※提高住宅环境及其保障技术体系
住宅智能化技术体系
篇5：房地产项目规划设计营销讲座
房地产项目规划设计营销讲座
第一节项目规划设计营销的含义
通过完整科学的投资营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产业经过多年的发展以后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计营销正是基于以上市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
第二节项目规划设计营销的具体内容
一.总体规划
1.项目地块概述
※项目所属区域现状
※项目临界四周状况
※项目地貌状况
2.项目地块情况分析
※发展商的初步规划及设想
※影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
※土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避
※项目市场定位下的主要经济指标参数
3.建筑空间布局
※项目总体平面规划及其说明
※项目功能分区示意及说明
4.道路系统布局
※地块周边交通环境示意
１）地块周边基本路网
２）项目所属区域道路建设及未来发展状况
※项目道路设置及其说明
１）项目主要出入口设置
２）项目主要干道设置
３）项目车辆分流情况说明
４）项目停车场布置
5.绿化系统布局
※地块周边景观环境示意
１）地块周边历史、人文景观综合描述
２）项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
※项目环艺规划及说明
１）项目绿化景观系统分析
２）项目主要公共场所的环艺设计
6.公建与配套系统
※项目所在地周边市政配套设施调查
※项目配套功能配套及安排
※公共建筑外立面设计提示
１）会所外立面设计提示
２）营销中心外立面设计提示
３）物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
４）其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
※公共建筑平面设计提示
※公共建筑风格设计的特别提示
※项目公共建筑外部环境概念设计
7.分期开发
※分期开发思路
※首期开发思路
8.分组团开发强度
二.建筑风格定位、色彩计划
1.项目总体建筑风格及色彩计划
※项目总体建筑风格的构思
※建筑色彩计划
2.建筑单体外立面设计提示
※商品住宅房外立面设计提示
１）多层、小高层、高层外立面设计提示
２）不同户型的别墅外立面设计提示
３）针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
４）其他特殊设计提示
※商业物业建筑风格设计提示
三.主力户型选择
1.项目所在区域同类楼盘户型比较
2.项目业态分析及项目户型配置比例
3.主力户型设计提示
※一般住宅套房户型设计提示
※跃式、复式、跃复式户型设计提示
※别墅户型设计提示
4.商业物业户型设计提示
※商业裙楼平面设计提示
※商场楼层平面设计提示
※写字楼平面设计提示
四.室内空间布局装修概念提示
1.室内空间布局提示
2.公共空间主题选择
3.庭院景观提示
五.环境规划及艺术风格提示
1.项目周边环境调查和分析
2.项目总体环境规划及艺术风格构想
※地块已有的自然环境利用
※项目人文环境的营造
3.项目各组团环境概念设计
※组团内绿化及园艺设计
※组团内共享空间设计
※组团内雕塑小品设计提示
※组团内椅凳造型设计提示
※组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4.项目公共建筑外部环境概念设计
※项目主入口环境概念设计
※项目营销中心外部环境概念设计
※项目会所外部环境概念设计
※项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
※针对本项目的其他公共环境概念设计
六.公共家具概念设计提示
1.项目周边同类楼盘公共家具摆设
※营销中心大堂
※管理办公室
2.本项目公共家具概念设计提示
七.公共装饰材料选择指导
1.项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2.本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3.项目营销示范单位装修概念设计
※客厅装修概念设计
※厨房装修概念设计
※主人房装修概念设计
※儿童房装修概念设计
※客房装修概念设计
※室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4.项目营销中心装修风格提示
5.住宅装修标准提示
※多层、高层洋房装修标准提示
※跃
※别墅装修标准提示
八.灯光设计及背景音乐指导
1.项目灯光设计
※项目公共建筑外立面灯光设计
※项目公共绿化绿地灯光设计
※项目道路系统灯光设计
※项目室内灯光灯饰设计
2.背景音乐指导
※广场音乐布置
※项目室内背景音乐布置
九.小区未来生活方式的指导
1.项目建筑规划组团评价
2.营造和引导未来生活方式
※住户特征描述
※社区文化规划与设计
精彩专栏
