健生房地产地盘管理制度
一、目的
加强地盘管理,以规范、有序、科学、高效地运作来保证把施工项目建成建筑精品,树立公司形象,提高企业经济效益和社会效益。
二、范围
适用于公司自己发展和对外承担施工的地盘。
三、管理制度
1、地盘计划管理
地盘计划统计管理,作为地盘管理工作的控制目标,既要有科学性,又要结合工程施工的具体情况,起到计划领先的作用。
1.1工程进度计划
A、根据工程合约或公司地产部发展计划,由地盘经理组织各专业工程师、计划人员编制工程总进度计划,报请公司工程部批准后实施。
B、地盘根据工程总进度编制工程月进度计划,经地盘经理批准后,报工程部作为考核地盘计划完成的根据,并报公司地产部备案。
C、旬计划或工序节点计划,由地盘经理批准实施。
D、工程进展过程中,有重大设计变更或因其他因素造成工程总进度不能执行时,工程总进度必须作出及时的修改,::并报上级批准。
E、各施工班组或分包商编制的工程进度表,必须与工程总进度吻合,地盘经理批准后实施。
F、涉及到工期奖金的工程进度控制计划,须报主管副总经理审批。
G、工程竣工后,应根据实际进度绘制工程实际进度表。
1.2 工程统计
A、地盘编制工程月、季、年形象进度及实物量完成统计报表,并逐级上报。
B、计划统计人员必须建立资料台帐,做好归档工作。未经地盘经理同意不得向外单位提供统计资料。
1.3 物资、机具设计
A、工程开工前,地盘应及时编制工程物资、机具采购供应计划,并报工程部、物资部审批,属地盘权限内的物资、机具供应由地盘经理批准后采购。
B、为保证工程正常进行,地盘材料员要及时向地盘经理提供有关物资、机具的统计资料。
2、地盘工程质量管理
认真贯彻执行国家、地区有关工程质量监管工作的规范、法规,具体做好以下工作:
2.1 熟悉各类施工操作规程、工程验收规范及工程质量标准,严格按图纸施工,认真执行地盘质量目标计划。
2.2 掌握工程质量及质量监督情况,实行施工全过程的跟踪监控,预防为主。及时收集工程质量的原始数据和资料,对工程重点部位、重点工序要制定专项质量保证措施。
2.3 参与施工组织设计的编制、工程设计交底与图纸会审,对交底和会审纪要中有关质量部分应严格监督实施。
2.4 按时组织主体工程中间质量验收、分部工程质量评定及竣工工程质量等级初评。定期组织工程质量检查,坚持按质量标准要求签发质量整改通知书,并认真监督实施。各专业的施工管理人员都必须在各自的业务范围做好质量管理工作。
2.5 对公司、监理、政府质监部门提出的质量整改意见,要积极慎重做好整改工作,经复查合格后作书面回复。对工程低劣的施工单位或班组,经多次说服教育无效时,可下令停工整顿,或给予罚款处理。
2.6 组织并参与质量事故调查及处理方案的拟定,提供事故原因初步分析资料;对于重大事故,必须一日内报公司主管部门及主管领导,负责质量争端问题的协调仲裁。
2.7 对关键工序实行施工前质量把关
A、混凝土浇灌前应检查技术复核及隐蔽工程资料,检查材质证明及复检资料,审查混凝土级配及浇灌措施、预埋件和插筋的位置。上述工作无误后,才能允许浇灌混凝土。砌筑工程严格控制砂浆配合比及密实度,严格按规范施工构造柱及圈梁。
B、装修工程施工前要坚持先做样板的制度。粉刷装修前要检查结构墙体、门窗安装、预埋管线的质量、预留孔洞位置、轴线及标高是否正常。上述内容合格后方可施工。
C、地面面层施工前要检查基层、预埋管线、预留洞处理的质量、设计标高与标高差等。上述内容合格后方可施工。
D、防水施工前要检查基层质量、原材料合格证、转角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗质量等。上述内容合格后方可施工。
2.8 由专人负责资料管理工作,负责全面收集和整理质量保证资料。资料内容要求完整、真实可靠。资料整理要与工程进度同步,并按工程档案管理规定分类管理、归档。
3、安全文明施工管理
3.1 地盘管理人员必须严格执行国家和地区有关安全生产的方针、政策、法令和安全技术规程,严格执行本公司的安全生产规定和制度,认真做好安全监控工作。
3.2 建立安全生产责任制,树立"生产、安全两手抓,两手硬"的思想。地盘全体员工应在各自的业务范围内正确对待安全管理工作,履行安全责任制规定内容。
3.3 建立安全管理网络,由地盘经理或副经理直接领导,并委派专职安全督导员负责安全管理工作,同时要督促各分包单位和班组健全安全生产管理网络。
3.4 施工组织设计或施工大纲中应包含生产安全保证措施。应根据季节特点编制相应的
3.5 定期进行安全大检查,不定期进行抽查;根据施工进程,确定安全重点;采用简报形式公布检查结果,限期整改不安全因素,并跟踪复查。
3.6 施工现场消防管理。严格执行施工现场防火有关规定,定点设置消防器材,成立消防抢险队;加强消防检查,严禁随意动火,必须动火时,应办理动火证;严禁使用电炉或灯具取暖。
3.7 组织并参与安全事故的调查及处理。事故发生后应及时上报,一般事故在24小时内上报,重大事故立即上报。做到安全活动有记录,安全检查有简报,安全事故有报告,安全情况写月报,并逐级上报,杜绝瞒报。
3.8 专人负责现场总平面的管理。地盘全体员工都必须在各自的职责范围管理好文明施工,做到场容场貌整洁,材料堆放整齐,道路和排水畅通,危险处设置有醒目警告标志。
3.9 协助、督促各分包施工单位和班组做好治安保卫、防盗工作。
4、地盘材料及物资管理
建材物资是建筑产品实体的主要部分,是建筑施工单位成本核算的中心环节;在保证工程质量的前提下,做好地盘材料及物资的管理工作,是降低工程成本的有效手段。
4.1 地盘设专职材料管理员,负责地盘材料及物资的管理工作。
4.2 材料、物资供应前准备工作
A、在工程开工前,根据工程具体情况,尽快提出物资采购、供应、进场计划,按公司物资采购程序报送物资部和工程部。
B、地盘材料管理员根据物资供应计划,制定材料物资送样审批计划表。
C、地盘材料管理员根据材料送样计划表,提前四周向建筑师提交样板,直至建筑师认可。
地盘物资自行采购管理
A、地盘材料管理员根据施工进度计划及现场实际情况,分期分批采购,坚持"货比三家"、"就近采购"与"物美价廉"原则。
B、对物资采购坚持实行严格的管理,杜绝不良现象发生。地盘材料管理员要遵纪守法、廉洁奉公;严禁假公济私、索贿受贿,严格按照公司和财务部的有关规定办理付款手续。
4.4 材料及物资进场管理
A、品种、规格、数量及包装检查。地盘材料管理员要仔细核对物资的品种、数量以及合格证或品质保证书;对凭证不全、质量不符、数量短缺的物资另行堆放,做好"不能使用"标记,写好原始记录,及时通知有关单位处理。
B、为把好质量关,地盘材料管理员还应开箱实测产品质量;如有疑问应及时请技术部门或直接送试验单位作理、化性能测试,并标明"暂不使用",待测试结果出来后,再作处理。
C、物资进场时,应按总平面图(或入库)分门别类进行堆放,做到整齐划一,标记分明。包装隐蔽的物资应设"品牌标记",以免错用;对防潮、::防晒物资必须采用妥善的保管措施。
D、易燃、易爆物品必须另设堆放场地(或库房),并设"警告标志";剧毒物品也应另设专放场地(或库房),并委派专人看管。上述物资出库使用时要严格审查,须经领用单位或班组负责人签定后方可放行。
4.5 凡遇工程设计修改或变更使用材料,应及时通知供货单位立即停止供应或另作调整;对已进场和已生产的物资应经公司领导批示后,作妥善处理。
4.6 实行限额供料、限额领料、定额用料制度。由地盘材料管理员填发物资调拔单,统筹管理物资调拔;避免因错发、错用造成二次采购而增加材料成本。
4.7 地盘材料管理员建立进出台帐,每月月末清点,保证帐物相符。
4.8 地盘材料管理员应按设计要求或现场具体情况对部分材料进行复检或抽检,并将检验结果及时反馈给技术部门;收集并保存物资的质保书、合格证和复检单,以备竣工验收之用。
4.9 工程竣工后,剩余物资的处理。地盘材料管理员应及时做好剩余物资的清点、造册工作,并提出处理意见,报公司物资部批核,经公司主管副总经理批审后处理。
5、地盘文秘及资料管理
5.1 文件资料的分类和收发
A、地盘资料分为工程管理资料和行政资料两大部分。工程管理资料包括技术管理资料、施工管理资料、技术资料汇编与竣工图等;行政业务资料包括政府和公司函件、分包商函件、地盘发出函件、会议纪要及地盘内部行政事务资料等。
B、地盘文秘人员负责收发文件、函件、资料、设计图纸等工作。
C、文件资料经地盘经理签注执行或传阅后,由文秘人员负责传送。
D、地盘来往公函须类别分明、统一编号。
5.2 资料管理责任制
A、资料管理由地盘经理或地盘副经理全面负责,定期对地盘的资料管理工作进行检查和督导。
B、工程管理资料由分管技术工作的地盘副经理负责,由土建工程师、机电安装工程师分别负责日常督促、审核及收集工作。
C、行政业务资料由地盘文秘负责收集和整理。
D、工程资料的填写、签认及
5.3 文件资料的归档
A、地盘来往公函由文秘人员按系统与类别整理、归档,并列清目录。
B、地盘工程管理资料由分管技术的地盘副经理负责,土建工程师、机电安装工程师和质量管理工程师分别进行整理、归档各自专业范围内的资料文件,并列清目录。
C、安全协议书由地盘负责安全督导的工程师整理和保管。
D、地盘有关材料、设备供应合同和分项工程承包合同由地盘造价工程师整理和保管。
E、地盘经理和副经理各备份以上各项资料一份,以求全面了解施工过程中发生的各个细节问题。
F、地盘各位员工均应保管好自己本职工作有关的文件资料。
5.4 文件资料的借阅
A、为严格执行保密制度,除地盘管理人员外,其他任何单位和个人如需借阅文件和资料,必须经地盘经理批准。
B、借阅资料只准许使用复印件,确需使用原件时需经主管领导批准,并办理借阅手续。
C、借阅者必须写明借阅理由、文件内容与编号、归还日期,最后由借阅人与资料管理人员共同签名确认。
D、为防止文件遗失,文件原件被借阅时,必须留妥复印件。借阅人归还文件后,应及时销毁复印件。
6、地盘会议制度
6.1 工程协调会议
A、会议时间:每周一次,地盘指定专人作书面记录。
B、会议地点:地盘现场会议室。
C、参加人员:地产部、工程部、地盘的有关人员。
D、会议内容:
⑴议定工程综合进度和单项进度的计划安排。
⑵讨论决定施工过程中出现的图面、技术、质量及材料定、供货问题。
⑶讨论周计划的完成情况和存在的问题,具体安排解决存在的问题。
⑷协调工程主要工序搭接中相互制约的问题。
⑸根据现场施工状况,议定工程质量、安全生产、文明施工等其它有关问题。
6.2 工程例会
A、会议时间:每周一次,在工程协调会议后一天举行,地盘指定专人负责书面记录。
B、会议地点:地盘现场会议室。
C、参加人员:地盘负责人及相关人员、各分包商和施工班组的负责人。
D、会议内容:
⑴总结月、周计划执行情况,分析原因,提出措施。
⑵通报安全、质量情况,表扬、批评、责令整改。
⑶商讨与解决施工过程中分包商之间、班组之间、工序之间、工种之间协作配合事宜。
⑷解决大型机械设备的使用与材料堆放场地等问题。
6.3 安全会议
A、会议时间:每半月一次,在安全大检查当天举行,出版安全检查简报。
B、参加人员:地盘安全领导小组、分包单位生产负责人、各班组负责人及有关安全人员。
C、会议内容:
⑴检查各项安全措施执行情况,确定重点安全防护部位及防护要求。
⑵通报安全大检查的情况,责令有关分包商和班组立即整改。
⑶交流安全管理的经验与教训,提高安全管理水平。
6.4 质量会议
A、会议时间:每月一次,在质量大检查当天举行,出版质量检查简报。
B、参加人员:地盘经理、副经理、有关的施工管理人员、质量检查员以及各分包商和施工班组负责人。
C、会议内容:
⑴检查工程质量管理的各项措施落实情况。
⑵通报质量大检查情况。
⑶学习验收规范和质量。
6.5 地盘内部会议
A、生产碰头会。地盘经理、副经理、各施工管理人员平时应互通情况,在每周协调会议前,集中碰头一次,汇总生产中存在的问题,提出需解决的问题。
B、全员会议。每月举行一次,具体时间由地盘经理决定,主要传达公司有关会议精神;总结地盘工作开展情况,表扬工作突出者,交流经验,吸取教训,勉励共同提高。
7、地盘图表上墙制度
7.1 施工有关图纸及总平面图及时上墙。
7.2 工程进度计划表、工程进度完成表每两周上墙一次。
7.3 工程形象进度照片每周上墙一次。
7.4 工程量计划表、工程量完成表,每月上墙一次,形成经济曲线。
7.5 物料计划表每月上墙一次。
7.6 施工许可证、施工标牌、项目施工管理网络图等及时上墙。
8、地盘请示、报告制度
8.1 经营管理情况
A、定期汇报地盘管理费的收支情况。
B、根据开发项目的施工进度计划内容及完成情况,提出每月工程进度款额。
C、每月以书面形式向公司主管副总经理汇报工程进度款的支出情况,要求有详细的分析说明。
D、工程有重大修改,涉及工程费用较大变化时,应及时向公司主管领导作请示、报告。
8.2 工程管理情况
A、施工计划有重大修改时,应在两日内向公司工程部和主管领导报告,说明某修改原因和工期变更时间。
B、施工过程中如发生损坏他
C、工程月报及其它各种报表应按公司管理制度规定及时上报。
9、地盘总务
9.1 根据工程项目的实际情况需要,可设置地盘总务一名,负责地盘后勤工作。
9.2 工程项目开工前,根据项目大小及人员配备情况,提出大临设施(如宿舍、食堂、办公室、厕所等)的设置方案,上报公司领导及有关部门审批,经审批同意后付诸实施。
9.3 协助办理生活用水、用电、用气、通信及市容环卫的申请等业务,负责管理勤杂和地盘食堂,并对其服务质量、卫生质量等进行监控。
9.4 负责地盘办公、生活固定资产的管理,根据地盘实际情况,制定地盘固定资产(家具、办公用品及电器设备)的申请计划,经公司领导审批后,交由公司行政人事部购置、发放,地盘总务负责日常管理。
篇2：长沙VK房地产销售部地盘管理制度
长沙VK房地产销售部地盘管理制度
销售部作为销售人员与客户沟通的场所，是整个项目形象及服务质素体现的基地。为了令每位光临本销售部的客户有一个优美舒适的参观购买环境，令客户随时随地看见亲切的笑容，感受到宾至如归的服务，请参与销售的同事在上岗前务必熟读以下守则，如有违例按销售部制度严格执罚。
1、地盘考勤管理
1)各项目作息时间由项目销售经理根据实际情况提出建议，上报公司批准后执行。
2)对于上下班考勤，有打卡条件的实行打卡。对无打卡条件或零时性公务外派（如展销会、踩盘等）实行电话报到报走制度，员工上岗或离岗位时必须通过电话（尽量以固定电话）向销售经理报到及报走。如漏报同样以公司制度扣罚。
3)销售人员应该按更表准时上班，必须穿好工衣才报到及签到，不迟到、早退，未经销售经理同意不得私自调更。若员工因特殊情况不能准时到达售楼部的，应于上班时间前一个小时内通知经理，征得经理批准。（若经理不在现场时，则应用手机形式向经理说明原因然后再打电话回售楼部知会当值负责同事。）
4)如有发现漏带工衣、namecard者需从最快方式完成该工作方可报到，半小时内作迟到论，超过半小时则作旷工一天论，但当天必须以正常状态上班。
5)非当班同事回地盘跟客必须穿着工衣、带namecard。
6)全体销售人员在9：00cm-22：00pm，无论是否当班，都必须保持开机状态。
7)上班时间除带客看楼外，不可随便外出。若需外出须经经理同意。否则当旷工处理。
8)非展销会售楼部最少有三个同事留守，展销会视人手而定，不能出现售楼部无人值班。
9)销售人员用膳时间由经理统一安排，用膳安排不得影响现场工作，期间如工作需要，须以工作为重，暂停进膳。销售经理应指定专门的用膳区域，避开客户视线，不得对现场造成干扰。
2、现场工作礼仪
1)每位销售人员必须遵守地盘要求，统一穿着工衣，并配带工卡。
2)所有男同事必须穿黑色皮鞋穿着袜子应以深色为主，切忌穿白色，每天必须刮胡子，整洁大方。
3)女同事须化淡妆，涂口红，长头发的必须束起。（必须在正式投入工作前完成，不能在前台补妆，更不能当着客人面前化妆。）
4)销售人员头发要梳理整齐，不得梳怪异发型，避免染太，夸张颜色。
5)在销售大厅内所有销售人员不得将衣袖或裤脚卷起，要保持形象。
6)工作时要保持仪态大方得体，精神饱满，表现出成熟稳重，工作时间不准在售楼部范围吸烟、干私事、穿拖鞋等。
7)对发展商所有的工作人员要注意礼仪，主动打招呼，多用礼貌用语，保持良好的形象。
8)不得在售楼部大声喧哗。所有地盘同事及发展商的电话不可随便外传。
9)发展商办公室不得随意进出，有客户到访必须了解清楚到访目的后再通知发展商。
10)来电处理
A.听电话要热情有礼，谈吐清晰，尽量多用礼貌用语，如："您好，**花园，有什么可以帮你"、"请稍后"、"多谢你的来电"等，
B.如有来电找其他同事，应说：请稍等。并用手盖话筒叫该同事接听，严禁大声呼唤同事接听电话及避免令来电者听到现场声音。
C.当来电者找的同事正在倾谈电话、与客人交谈或不在售楼部，应该说：他走开了，或者有什么可以帮到您呢？尽量帮忙解决问题。事后告知原来跟进的同事。如果遇到无法帮忙解决的问题，应留下客户的联系电话，并立即通知该同事解决。（紧急电话、长途电话除外）
D.客户电话应简洁地回答对方询问，尽快进入主题，并尽量邀请客人工作莅临现场参观，及留下对方的联系电话。
E.清楚指引对方莅临现场售楼部的路线（不一定最短，但切记要容易明白及便于对方寻找）。
F.尽量避免使用热线及全部电话一齐使用， （****）为销售热线，不能用作打出，长期只作接听用。
G.接电人对于客户致电内容应区别咨询和投诉分别做好登记，不得隐瞒不报。
3、区域行为规范
接待区
门口：
1)当值售楼员应根据签到表的先后顺序，在门口候客，如有客人到访，其余同事应立即补位。
2)精神饱满，并保持正确的站姿。不得插裤袋，大声交谈讲笑、玩耍、做夸张动作。
3)必须主动热情地招呼客户，并引导客户进入售楼部参观。
4)每位入场客人必须做好入场登记，诚意度较高两三天可以成交的客为A客；B客诚意意度一般但可以跟进达至成交的；踩盘或购买较低的为C客。入场登记的每项内容必须填写好，每个客人必须做好客户跟进薄，所有客户必须3天跟进一次，上级主管定时抽查。
接待前台：
1)保持1名销售人员在前台接电话。
2)接听电话必须在电话响三下内接听。
3)接待前台必须保持整洁，摆设充足的销售资料。
4)销售资料需摆放在销售台的一侧。
5)台前除放销售资料及电话外，不得放其他与销售资料无关的物品。（例如饮水杯，私人MASTER等）。
6)销售人员必须保持正确的坐姿，不得在销售前台做任何不雅动作。
7)不得在销售前台吃东西、看杂志或报纸、闲谈、睡觉。
8)各销售人员应尽量少打私人电话，做到长话短说（三分钟为限），超过每分钟扣罚1元。
9)
各销售人员有责任将有关资料按要求归整，不可将公司有关文件随意摆放，特别是内部保密文件。
洽谈区
1)接待客户在洽谈区洽谈时，应引导客户坐下详谈。
2)指引客户坐下时，应第一时间给客人递上茶水，与客户洽谈时须保持正确的坐姿。
3)当客户离开后，销售人员需主动把桌、椅即时复位和将桌面清理干净。
4)工作时间内，洽谈区需保持播放轻松抒情的音乐，但音量不宜太大。
接待流程
1)每一位销售人员必须统一熟读模型及现场资料，开门迎接客户递上名片并咨询客户姓名：a、带客户参观模型、示范单位，引导客户就座进行洽谈室，斟茶给客户，力争成交；b、暂不成交，做好入场登记，并尽量向客户索取其它的联络方式，以便日后跟进，客户离开，送至门口道别，及指引离开的方法（如穿梭巴士的停留地点、开车时间、目地地等）目送客户开为止。
2)客人参观示范单位及现场须有销售人员陪同前往，并且带安全帽走指定路线，如休假同事的客人，当班的同事义务必须陪同，发挥"有你有我，互相协助"的精神。
3)如遇客户指定找之销售人员休息或不在场，接待该客户的同事招呼客人就坐，斟水，并即联络该同事，在此期间必须尽量与客户作交谈，避免"掠客"。
4、销控记录（MASTER）的管理
1)对于实行暗控的项目，销控表必须严格保管好，不得让客户公开查阅，由销售经理及当值同事负责，各同事阅后必须放回原处。
2)任何人不得私自涂改销控表，如因故意涂改，并虚假进行销售，所造成的后果自负，并追究一切责任。如接发展商电话保留单位的应在销控表上显示日期及姓名，并写交更本知会各同事此事，另外再打电话知会策划部同事及现场同事及销售经理,原则上销售经理必须向发展商补回一张保留单。
5、成交程序：见销售流程
6、售后工作：见销售流程
7、日常工作要求
1)上岗后第一件事是看交更簿，了解最新资讯，阅后签名。善用交更簿（包括接收发展商、公司、经理的最新资讯）销售经理于上班后1小时内检查。
2)成交资料、客户入场登记以及交更部等摆放固定位置，取阅后要自觉放回原位。
3)成交单位后要自觉做好工作，划销控(电子销控)、完整填写成交报告；销售人员不能私自保留这些文件的任何复印件。
4)成交报告上资料如有变动（如改认购书的编号、改付款、挞定、退定转单位等）而造成成交栏目上内容或位置有变动的，均要用莹光笔涂上，并注明原因。重新填写正确的成交报告。(但所有更改的所有的资料必须经更改审批流程通过方可更改成交报告)
5)在销售上如有任何问题，应向销售经理询问，不能直接问发展商。
8、客户资料管理
1)所有客户登记的资料必须在当天下班前交到销售经理处。
2)所有的来电及客户资料（每周封存一次）销售经理必须安排人员每天输入电脑，第二天把电子文件（加密码）传到公司文员处。
3)所有客户资料由销售文员负责整理保管，如发现有人把客户资料外泄， 如果情况真实必须追究责任人及负责人的责任，情况严重公司即时开除。
精彩专栏
