公建配套作业指导书

　　公建配套作业指导书

　　1.作业目的

　　为使居住区公共服务设施更切合当前实际和将来的发展需要，公建配套的合理规划、设计、建设和管理是必不可少的。

　　2.主管岗位总工程师：审阅修改申报文件，检查公建配套的落实，督促返回款的回笼。

　　主办岗位土建设计管理：自土地技术标投标起，承担公建配套的前期设计管理和报批工作，至项目经理接手为止。

　　项目经理：自到岗日起，接手公建配套所有未完作业，至回笼应返回的建设费用为止。

　　3.作业依据

　　《城市居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55-20**,J10189-20**（上海市工程建设规范）

　　《上海市征收住宅建设配套费实施细则》（上海市建委）

　　《上海市征收住宅建设配套费的暂行规定》沪府发（1987）71号

　　《上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复》沪府（1995）66号

　　4.紧前工作条件

　　获得土地招标文件和相关技术指标

　　5.作业描述

　　5.1公共服务设施的配置标准

　　居住区（含居住区级、居住小区级、街坊级）公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教育、医疗、商业、金融、社区服务、绿地、市政和其他等十一类。

　　按照规划方案所统计的户数和人数规模，确定相对应的公共服务设施的设置标准。其配置设施的面积应满足千人指标和一般规模两项。《城市居住区公共服务设施设置标准》中对居住区级（5万人左右）、居住小区级（2.5万人左右）、街坊级（0.4万人左右）应设置的公共服务设施均分别有明确的图表可对照。

　　规划部门根据地区总体规划的要求，如规定在开发地块内设置高一区级的公建设施。应服从其规定。

　　5.2住宅配套费的政府包干范围

　　住宅建设配套费按每平方米住宅建筑面积320元的标准上缴。其中：

　　公建配套费为120元/平方米，包括教育系统的中学、小学、幼儿园、托儿所，地区行政系统的街道办事处、居委会、警署、物业管理、门卫等，环卫系统的垃圾站、公共厕所，社区服务系统的养老设施等。

　　市政配套费为200元/平方米，包括住宅建设基地范围内的城市道路、雨污水系统、供水、供气、公交站点等。

　　社区医院、文化馆、影剧场（院）、居住区中心商业用房、体育场（馆）、图书馆、敬老院、民政福利用房、文化娱乐中心等不包括在住宅建设配套费配建的范围之内。这些项目仍由各主管部门落实计划、资金，委托开发建设部门统一建造。在符合规划条件下也可按照“谁投资、谁受益”的原则，由住宅投资单位自行开发建设，但不能擅自改变用途。

　　5.3住宅配套设施配置的审定

　　开发单位在申报扩初设计方案时，必须征求市政、公用主管单位和所在区财贸（商会）、教育、建委等有关部门和单位的意见，并由这些单位共同参与扩初设计的审定工作。

　　5.4缴纳住宅配套费

　　开发单位凭审定的书面意见或会议纪要、总平面图和建设项目一览表一式四份，作为缴纳配套费的依据，向所在区、县住宅建设主管部门办理缴纳配套费手续。经审定后，核发缴款通知单。

　　5.5缴纳住宅配套费的时限规定

　　凡住宅项目的建筑面积在1万平方米（含1万平方米）以下，在申请施工执照前应一次缴清；超过1万平方米的住宅项目可分两次缴纳，第一次在申请施工执照前缴纳百分之四十，第二次多层住宅在首次交款后四个月内缴纳剩余的百分之六十，高层住宅在首次交款后一年内缴纳剩余的百分之六十。

　　对于新建住宅，开发单位在申办建筑执照和水、电、煤等配套手续时，必须附送住宅配套费的缴纳凭据，否则，规划管理部门及水、电、煤等配套部门将不予受理（红线外的水、电、煤等配套工程费用不再另行支付）。

　　5.6自行包干建设，申请免缴住宅配套费

　　本主办岗位经过测算，认为自行包干建设公建配套项目更能降低开发成本的，经总工程师同意后向市住宅发展局提出申请，要求自行包干建设和免缴公建配套费。市住宅发展局审核批准后出具免缴住宅建设配套费的证明。列入包干清单的建设项目必须接受市住宅发展局及所在区的住宅建设主管部门的管理，监督和验收。

　　5.7住宅配套费的返回

　　非自营的公建配套设施如物业管理、居委、老年活动用房、门卫、垃圾房、教育设施等可向所在区县住宅管理部门申请返回统一规定的建造费用。这虽然有明文规定但具体执行有时十分困难，需本主办岗位通过不懈的努力与之协商和追讨，以求降低开发的成本。

　　5.8配套设施的移交

　　非自营的公建配套设施经竣工验收合格后（重要提示：应收取的返回款必须已入公司帐户，或至少得到可靠的支付承诺），项目经理才可通知接收单位，办理实物和竣工资料的移交接管手续，签订移交接管协议。协议中须明确公建配套设施的移交接管日期、产权归属、用途性质、经营或服务方式、维护保养责任、未了事项的责任等。协议附件包括实物和资料的点交签收清单，建筑、结构和设备的用户说明书，保修承诺书。

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篇2：VK地产项目公建配套规划设计

　　VK地产项目公建配套规划设计（物业关注）

　　公建用地与住宅用地应相对独立并考虑与公共交通的便利性，以形成公建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本。

　　1、教育配套

　　1.1教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序），考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。

　　1.2主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的建议不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。

　　1.3为降低市政道路给教学工作带来的影响（如：噪声、废气等），建议将学校操场或运动场所设计在道路与教学区之间以作缓冲。

　　1.4若为方便住区学童，在住区内考虑设计校门，住区内校门应与住宅组团保持一定距离，以减少对社区居民生活的影响。

　　1.5住区幼儿园雨、污水井及阀门井尽量避免设计在儿童活动场地上。

　　1.6考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所。

　　1.7建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小区公共资源。

　　1.8学校周边不宜直接与其他建筑物相连，应用道路或绿地将学校形成一个独立建筑物或建筑群，围墙外道路两侧种植高大行道树（以乔木为主），可起到降噪的作用。

　　1.9幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通。

　　2、邮电配套

　　居民对真正"邮政"意义的需求已趋于淡化。大部分新建小区都以"泛邮电"服务设施的设立来满足居民需求。

　　2.1在小区人流出入密集地段设置书报亭；

　　2.2在小区道路上设置一些公共电话亭；

　　2.3在住区商业核心区域设置1-2个邮箱；

　　2.4小内住户信报箱应设置在单元门外，此举既利于安全管理工作，也方便投递。

　　3、人防工程

　　3.1符合当地人防相关规划设计规定，如果人防出入口设在园区外且可直接与小区内楼宇连通的，建议考虑设计安装双向门禁装置。

　　3.2人防工程规划需考虑将来申请或改做地下停车场地设计，以解决停车难的问题。

　　3.3应按照当地最大瞬时降雨量考虑防汛设施和防止雨水倒灌设施。

篇3：居住区配套公建专用绿地规划设计

　　居住区配套公建专用绿地规划设计

　　居住区配套公建所属专用绿地的规划布置，首先应满足其本身的功能需要，同时应结合满足周围环境的要求。各类公建专用绿地规划设计要点如下：

　　1．医疗卫生用地，包括医院、门诊等，设计中注重使半开敞的空间与自然环境（植物、地形、水面）相结合，形成良好的隔离条件。其专用绿地应做到阳光充足，环境优美，院内种植花草树木，并设置供人休息的座椅，道路设计中采用无障碍设施，以适宜病员休息、散步。同时，医院用地应加强环境保护，利用绿化等措施防止噪声及空气污染，以形成安静、和谐的气氛，消除病人的恐惧和紧张的心理。该用地内树种宜选用树冠大、遮荫效果好、病虫害少的乔木、中草药及具有杀菌作用的植物。

　　2．文化体育用地，包括电影院、文化馆、运动场、青少年之家等，此类公建用地多为开敞空间，设计中可令各类建筑设施呈辐射状与广场绿地直接相连，使绿地广场成为大量人流集散的中心。用地内绿化应有利于组织人流和车流，同时要避免遭受破坏，为居民提供短时间休息及交往的场所。用地内应设有照明设施、条凳、果皮箱、广告牌、座椅等小品设施，并以坡道代替台阶，同时要设置公用电话及公共厕所。绿化树种宜选用生长迅速、健壮、挺拔、树冠整齐的乔木，运动场上的草皮应用耐修剪、耐践踏、生长期长的草类。

　　3．商业、饮食、服务用地，包括百货商店、副食菜店、饭店、书店等，为了给居民提供舒适、便利的购物环境，此类用地宜集中布置，形成建筑群体，并布置步行街及小型广场等。该用地内的绿化应能点缀并加强其商业气氛，并设置具有连续性的、有特征标记的设施及树木、花池、条凳、果皮箱、电话亭、广告牌等。用地内的绿化应根据地下管线埋置深度，选择深根性树种，并根据树木与架空线的距离选择不同树冠的树种。

　　4．教育用地，如幼托、中学、小学等，此类用地应相对围合，设计中应将建筑物与绿化、庭园相结合，形成有机统一、开敞而富于变化的活动空间。校园周围可用绿化与周围环境隔离，校园内布置操场、草坪，文体活动场地，有条件的可设置小游园及生物实验园地等，另外，可设置游戏设施、沙坑、体育设施、座椅、休息亭廊、花坛等小品，为青少年及儿童提供拥有轻松、活泼、幽雅、宁静的气氛和环境，促进其身心健康和全面发展，该用地绿化应选择生长健壮、病虫害少，管理粗放的树种。

　　5．行政管理用地，包括居委会、街道办事处、房管所、物业管理中心等。设计中可以通过乔灌木的种植将各孤立的建筑有机地结合起来，构成连续围合的绿色前庭，利用绿化弥补和协调各建筑之间在尺度、形式、色彩上的不足，并缓和噪声及灰尘对办公的影响，从而形成安静、卫生、优美的工作环境。用地内可设置简单的文体设施和宣传画廊、报栏，以活跃居民业余文化生活，绿化方面可栽植庭荫树及多种果树，树下种植耐荫经济植物，并利用灌木、绿篱围成院落。

　　6．其它公建用地、如垃圾站、锅炉房、车库等。此类用地宜构成封闭的围合空间，以利于阻止粉尘向外扩散，并可利用植物作屏障，减少噪声，控制外部人们的视线，而且不影响居住区的景观环境。此类用地应设置围墙，及树篱、藤蔓等，绿化时应选用对有害物质抗性强，能吸收有害物质的树种，种植枝叶茂密、叶面多毛的乔灌木，墙面、屋顶采用爬蔓植物绿化。