中海中海花园工程配合指引(2)
中海中海花园工程配合指引（2）
如何申请工程进度款？
请贵司根据合同规定的时间和额度及时申请支付工程进度款。贵司须根据合同第五条“工程款支付”的规定，于当月的23-27日向监理工程师提交当月完成工程量月报（一式三份），填写月报必须采用地盘QS提供的标准表格及合同工程量清单的工作编号且须描述工程的形象进度以及只能申报合同工程量清单内的项目——合同工程量清单外的项目按照补充预算方式办理。月报经监理工程师审批后交地盘QS处，由地盘QS综合考虑合约风险、资金计划等因素后，审定最后支付金额，并根据我司出粮制度完成有关会审、会签手续（10天内）。贵司即可领取最终批准的粮单到我司财务部办理支付手续。
注意：1）每逢3、6、9月，进度款申请日期提前到19-23日，12月提前到4-6日，形象进度可经估测报至月底。2）为了方便给贵司的出粮，贵司进场时须向地盘QS提供合同工程量清单报价软盘。
申请应采用规定的格式。表格的具体用法请与我监理部QS工程师进一步联系。不符合格式要求的申请书将被视为无效文件，我部有权拒绝办理。
如何办理工程签证、补充预算？
及时办理各种签证。在现场增加工程量出现前，必须请监理工程师进行现场核实。隐蔽性工程必须在隐蔽前办理工程量确认，非隐蔽性工程施工完成后应及时通知监理工程师办理工程量确认，并在完成后3天内提交签证单，接到现场签证后二周内上报补充预算。请注意，未经确认“发生的工程量”，逾期不办理工程量确认、现场签证和补充预算文件，我监理部将有权不办理后补手续；未经审核的补充预算，一律不得进入粮单申请工程进度/结算款。
工程施工中，如有合同工程量清单内容以外的项目，我司或监理单位将以《设计变更通知单》、《工作联系单》或《监理工程师通知单》等形式委托贵司施工。贵司在完成联系单或通知单上的内容后，应按监理要求在有效的期限内（隐蔽性工程签证必须在隐蔽前办理）向监理单位提交《增加工程现场签证单》或《设计变更完成确认单》（属图纸变更性质的），由其进行审核，然后报地盘QS审核签证的合理性、签证内容的有效性并把握签证的时效性，最后交地盘负责人核准。贵司在收到确认的签证后，应按照“一事一份补充预算”的原则及早编制补充预算报地盘QS审核，一份完整的补充预算包括《工作联系单》、《增加工程现场签证单》或《设计变更完成确认单》（均必须原件）、计算书及预算书封面（须盖贵司公章）。经地盘及合约部审批后的补充预算可以在当月的工程进度款申报支付。
注意：1、非全属贵司原因造成的返工的签证必须在24小时内提请监理工程师核实返工工程量损失或其它损失。
2、因现场签证或设计变更引起的工程造价的核减，贵司也须于规定时间内向地盘QS提交相应的补充预算“减预算”。否则，我司将自行编制相应的工程“减预算”，且审定金额为最终结算金额，贵司不得提出异议。
3、办理签证应备齐各种证明文件，如有效设计变更、业主的书面委托、监理工程师的书面指令、经过确认的口头指令等。对于合同未包含部分，在提交签证单同时必须附上相应的《工程联系单》或《委托书》。对于合同中只有单价没有工程量的项目，需提交签证单作为工程量计算依据。由于设计变更引起的增加工程量,在设计变更完成后3天内填写《设计变更完成确认单》,并附相应的设计变更单交监理工程师审核.办理补充预算应附带全部有效证明文件。办理工程结算应同时上报竣工资料。请贵司自觉遵守规定，否则我部有权以退回。
如何办理工程结算？
工程结算条件如下：已完成合同规定工程内容（及其补充）并经政府有关部门及业主验收合格；已上报合格的竣工资料和结算资料。贵司如已完成合同及补充协议、变更等规定的工程内容并经验收合格，并办完竣工资料移交手续（含全部应交城建档案馆的资料），贵司可以向地盘QS提交工程结算书，同时须提供验收报告原件（燃气、消防、桩机等工程则须政府主管部门验收合格证明复印件）。有关工程结算手续将在收到申请后10天内完成。
如何申请工程保固金？
保修期满，经贵司、我司和监理工程师最终验收，确认贵司已完成了应保修的项目后，贵司应填报《保固金结算审批表》（由地盘QS提供），经使用单位（一般是物业管理处）签章同意后交地盘QS处复核贵司剩余未执行的罚、扣款单，从而审定最终支付的保固金金额，贵司将经QS审核过的《审批表》按顺序分别提交监理单位、我司工程部、合约部、主管总经理批示后，连同结算协议书原件一并到合约部办理保固金结算手续。
如何申请设计变更？
工程施工图变更有四种形式：《施工图纸会审情况记录》、设计院下发的《设计变更》、公司设计部下发的《工作联系单》、地盘下发的《工程联系单》。
施工单位如何申请设计变更？施工单位提出设计变更的途径有二种。一种是在图纸会审前，施工单位需要仔细阅看施工图，要对建筑、结构、水电施工图进行拼对，尽可能发现施工图中存在的问题，将发现的问题记录在深圳市建设局监制的《施工图纸会审情况记录（二）》中，会审前交地盘结构工程师汇总，会审时由设计院、公司设计部、公司工程部和地盘共同确定是否变更，会审后施工单位将会审结果整理好，交地盘结构工程师审查，地盘结构工程师将会审中所有设计变更或需要明确的问题整理汇总，填写《施工图纸会审情况记录》送各有关部门盖章确认，再将确认后的《施工图纸会审情况记录》下发施工单位，这时，《施工图纸会审情况记录》可作为施工单位施工变更和现场签证的依据。另一种是在施工过程中，施工单位发现施工图上存在问题，应及时以书面形式向监理工程师申请变更，监理工程师核实后确认需要变更，交送地盘结构工程师处理。
所有施工图变更完成后，施工单位应及时填写《设计变更完成确认单》交监理工程师审查确认，以作为现场签证的依据。
如何配合样板施工？
原则上，装修阶段的每个分项（如：标准装修户型及各洞口定位、外墙涂料、外墙砖、楼地面和楼梯间排砖、铝合金安装、栏杆安装、厨柜安装、入户门、户内门、洁具洗脸台玻璃镜安装、吊顶等）在大面积展开施工之前，都需要先做施工样板；对有特殊要求的工序，地盘和监理部可以要求施工单位先做施工样板。施工样板完成后，施工单位填写《样板确认单》交监理工程师，经监理部和地盘对施工样板检查通过后，方允许大面积施工。我公司有施工样板先行的良好传统，希望各施工单位安排好施工样板的施工计划。主、分包之间如何协调配合？
作为主包单位，必须加强对现场其它分包单位的管理。主包单位应当建立统一的、完备的分包配合协议书，并与适当的分包单位签定此等协议书，以明确双方责任。
作为分包单位，进场前应当与主包之间签定配合协议。内容主要有：确认主分包责任；确认应当共同遵守的工程进度、质量及安全管理要求；确定水电接驳及费用支付办法；交纳安全保证金等等。
如何进行工程资料的
收集整理？施工过程中注意资料的收集，其中包括ＩＳＯ9000质量保证体系资料和竣工资料。
竣工资料必须以归档目录作为指引，保证资料齐全。
及时填写《深圳市竣工档案情况申报表》，并同竣工资料交我司质量部审核。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：发包人监理设计单位专业分包工程配合
与发包人、监理及设计单位、专业分包工程的配合
在工程项目建设过程中，组织与协调工作是十分重要的。所谓组织，是指"按照一定的目的、任务和形式加以编制，安排事物，使有系统或构成整体"，而所谓协调，即协商与调解，指"为了取得一致意见而共同商量"和"斡旋于双方之间以便使双方和解"。由此可见，组织与协调的作用就是围绕实现项目的各项目标，以合同管理为基础，组织协调各参建单位、相邻单位、政府部门全力配合项目的实施，以形成高效的建设团队，共同努力去实现工程建设目标的过程。从施工项目部的角度，如何做好工程项目建设的组织与协调工作，从而实现工程建设的质量、进度、安全及成本控制四大大目标，本工程不进行专业分包，所有分项工程均由我公司自行完成。
一、项目组织协调工作的原则
建设工程项目主要包含三个主要的组织系统，项目业主、承包商和监理，而整个建设项目又处于社会的大环境中，项目的组织与协调工作包括系统的内部协调，即项目业主、承包商和监理之间的协调，也包括系统的外部协调，包括政府部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。各种关系的协调均应遵守如下原则：
（一）守法是组织与协调工作的第一原则。必须在国家和贵州省有关工程建设的法律、法规的许可范围内去协调、去工作。对于业主项目部，更应该严格遵守法律法规，只有这样，才能做好组织与协调工作。
（二）组织协调要维护公正原则。要站在项目的立场上，公平的处理每一个纠纷，一切以最大的项目利益为原则。做好组织与协调工作，就必须按照合同的规定，维护合同双方的利益。
这样，最终才能维护好业主的利益。
（三）协调与控制目标一致的原则。在工程建设中，应该注意质量、工期、投资、环境、安全的统一，不能有所偏废。协调与控制的目标是一致的，不能脱离建设目标去协调，同时要把工程的质量、工期、投资、环境、安全统一考虑，不能强调某一目标而忽视其他目标。
二、项目组织协调工作的内容
我认为，在项目工程建设中，主要的组织与协调工作有：
1、协调与政府有关部门的关系
2、组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位的工作
3、组织与协调与工程组成材料供应商的关系
4、工作中存在的问题或争议的协调、处理
(一)与政府有关部门的协调
根据我国行业管理的规定、法规、法律，政府的各行业主管部门（如规划、建设、质量监督、城市管理、供电局、人防办、节水办、街道等），均会对项目的实施行使不同的审批权或管理权，如何能与政府的各行业主管部门进行充分、有效的组织协调，将直接影响项目建设各项目标的实现。根据以往与政府主管部门组织协调工作的经验，认为重点应注意以下几点：
1．应充分了解、掌握政府各行业主管部门的法律、法规、规定的要求和相应办事程序，在沟通前应提前做好相应的准备工作（如：文件、资料和要回答的问题），做到"心中有数"。
2．充分尊重政府行业主管部门的办事程序、要求，必要时先进行事先沟通，决不能"顶撞"和敷衍。
3、发挥不同人员的相应业绩关系和特长，不同的政府主管部门由不同的专人负责协调，以保持稳定的沟通渠道和良好的协调效果。
(二)与勘察、设计、施工监理单位的组织与协调
项目部要根据工程项目的实际，制订本项目的合同网络图，该合同网络图标明了各参建单位之间的合同关系，规定了各参建单位的协调沟通渠道，并据此组织制订项目总控制进度计划、成本总控计划、质量管理计划。其中，进度总控计划要由业主、监理、设计、总包各方进行充分讨论，达成一致意见，经各方签认后发布。成本总控计划、质量管理计划需经业主审核，由业主同意后发布执行。合同网络图、进度总控计划、成本总控计划、质量管理计划既成为项目部与各参建单位组织协调工作的基础。
在设计阶段，项目部应重点做好方案设计单位与初步、施工图设计单位之间的组织协调工作，组织设计单位协调工作的重点在于制订涵盖双方工作的设计进度计划，及时组织专项方案的论证会，以确保各阶段设计思路、原则的一致性。
对于施工单位的组织协调，我认为应推行施工总承包制，通过招标和合同条件明确总包单位、业主指定分包单位的工作范围，明确总包单位对于分包单位的管理责任和权力。明确由建安总包承担项目的质量、进度、安全、环保的整体责任，使总包单位既有责任又有权力实施整体管理。对于业主直接负责采购的材料、设备，要在采购合同明确采购的交货时间、地点和相应的质量责任。总之，对于上述施工单位、供货单位的组织协调，运用以合同管理为基础，综合运用技术、经济、法律手段，使各方在各自利益不同的条件下，能以实现项目建设的大目标为原则，及时地沟通、协商，处理相互之间的矛盾和问题，使项目各单位形成一个高效的"建设团队"。
对于监理单位，应注意树立监理对现场管理问题上的权威，尊重监理对于施工质量的否决权、施工调度权等国家、贵州省法律、法规赋予监理的合法权益。发现现场的施工质量、进度问题，要及时地与监理进行沟通协商，坚持通过监理给施工单位发出相应的工作指令，同时，充分发挥监理在现场施工质量、工期和工程量计量方面的监督管理作用，应该与总监理工程师加强沟通与协调，尤其是现场施工重大问题的处理与决策，事先双方要力争能协商一致。
要做好上述工作，就要全面掌握设计内容，了解业主意图，对工程管理做到心中有数。要掌握各承包单位所承担的任务内容、大小、难易程度、采用的主要施工工艺、机具以及工程的施工进度计划。要熟知各个分包合同，对分包单位可能出现的矛盾进行预先分析，在工作中发现矛盾应及时加以解决。要抓好施工关键部位，以及各施工单位的衔接界面，以避免和减少因工作划分不清引起的各种矛盾。此外要重视开好工程例会、等各种会议，做到会前有准备、会中有重点、会后有检查，确保组织协调工作的效果。
(三)做好与相关方的信息沟通管理
实践证明，在工作中出现矛盾常常是由于信息不畅通，在建设的过程中各有关单位自行其事造成的。因此，我们必须建立有效的沟通体系，使信息在整个工程建设的系统中得到良好的传递。尤其要做好与业主、监理、施工、设计的沟通管理。
与相关方的沟通管理，应做到以下几点：
1、业主的沟通管理
（1）与业主的请示、报告一般应通过项目部经理进行，以保证传递信息的完整、统一。
（2）项目部经理应直接向业主代表请示、汇报工作。
（3）向业主提交的报告、发文等均应经项目部经理审核批准并加盖项目部公章后才能发出，发文应有专门立档的签收记录表和有关人员签字。
（4）业主给项目部的批示、发文等应单独立档保存。（5）指导日常工作的月、周工作计划，管理月报由信息工程师准时报送业主。
（6）及时收集业主的反馈意见，对业主的投诉和不满应及时向主管领导和总经理汇报，并做出相应处理。
（7）与业主方领导的不定期沟通，及时协调处理有关问题。
2、与监理单位的沟通管理
（1）与监理的沟通一般通过会议、发文及口头等方式，按专业对口的原则进行。
（2，应尊重监理单位对施工单位现场质量、进度的问题处理，必要时可组织有监理、施工单位参加的专题会。
（3）准时参加由总监理工程师组织各相关方的监理交底会、工程例会，在施工现场应注意维护监理工程师的权威和尊严。
（4）接受由监理单位发布和安排对施工单位的指示和安排。
（5）接受监理单位对施工单位申报资料的审批。
（6）项目部经理应加强与总监理工程师及施工总包项目经理的沟通与协调，尤其是对重大问题的处理与决策。
（7）项目部应注意收集监理、建设单位的反馈意见。
（8）与各方的收、发文件均应单独立档保存。
3、与设计单位的沟通管理，应做到以下几点：
（1）由工程部经理牵头负责与设计单位的沟通、协调。
（2）对设计图纸等文件的管理信息应由信息工程师统一登记、保存，使用时办理领用手续。
（2）项目部应及时组织设计单位参加设计交底会、工程例会及其他专题会。
（3）项目部各专业工程师负责与设计专业负责人协调沟通对设计变更、洽商的确认。
（4）项目部经理应重视与总设计师的沟通、协调。
（5）凡涉及设计单位的工作计划应抄报设计单位。
（6）与设计单位的收、发文件应单独立档保存。
篇3：装饰工程安装工程配合协调措施
装饰工程与安装工程配合协调措施
（1）进场时，必需全面进行图纸会审，特别是对安装设备同装饰造型的位置、标高尺寸，要做到事前有控制，并按设计要求控制做到位。确因现场有实际困难需要变动的，应经过多方协调，及时变更处理，坚决杜绝安装和装饰各自为政，只管自己施工范围，不考虑统一协调的情况发生。
（2）在进度安排上，要相互促进，更要互相尊重，水电、暖通，消防。弱电等专业安装系统布线应提前完成，并及时做好相关的测试记录，以免隐蔽工程完成后，再发生不必要的返工现象。
（3）必须注意安装工程和装饰工程各自的基层支架，不得发生相互碰撞的现象，以免安装设备引起的震动而影响到装饰面层，更要注意灯口，风口，等布局与装饰设计要求统一，一定要按照统一的轴线和标高尺寸，做到横平竖直，均匀协调。
（4）隐蔽验收时，双方作业都要同步完成，并达到设计和施工规范要求，局部遗留问题，要相互体谅，共同整改落实，要把可能出现的问题，在封板前解决好。
（5）收尾阶段，各类器具安装时，安装单位要注意成品保护，不得发生损伤装饰面的现象。在安装过程中，需要装饰单位协助的部位，要事先提出来，以便于工作安排，绝不允许双方有随意破坏对方成品的行为发生。
篇4：房地产营销细节指引:广告宣传细节
房地产营销细节指引：广告宣传的细节
广告宣传是房地产营销的主要工具，当今中国的房地产行业已经成为媒体广告的主要支柱，在许多城市，房地产都是最大的广告主，无数的广告公司依靠房地产发财，无数的广告人做房地产广告成名，一些成功的广告公司已经完全站稳在房地产的舞台上，他们只承接房地产广告，对其它行业（例如家用电器、食品饮料、保健品化妆品这些传统广告业支柱）不屑一顾。一些著名的广告人本身就是从房地产行业脱颖而出，他们比某些开发区商更精通房地产，在这样的大背景下，中国当代房地产广告正在走向登峰造极的辉煌。
1、系列主题
虽然偶尔也有个别楼盘只发布一次广告就把楼盘全部卖完了，但大多数楼盘的销售周期都会有相当长的一段时间，有的甚至延续多年，广州华南板块的大大盘祈福新村已经销售12年，连续12年保持广州市场预热、内部冠军，至今仍未销售完，仍在继续开发，房地产广告从市场预热，内部认购，封顶仪式到开盘庆典、持续热销，一直到尾盘阶段，入伙答谢，前后经历好多不同的销售点，因此一般广告公司也不提出相关具体要求，而广告公司的很多策划、创意、文案设计人员也都意识不到从前到后一气贯穿的系列主题的重要性，于是我们看到大多数楼盘虽然广告投入极大，但给人印象却很难一致，东一鳞、西一瓜，支离破碎。今天是长方形版面，明天是正方形版面，今天是绿色画面，明天是红色画面，很难把他们联系起来形成一个整体，这实际上是在浪费广告投入，真正高明的开发商应该在第一次广告发布之前，就先确定自己楼盘的整体广告宣传风格和形象基调，包括广告主题、版面风格、主调色彩，并且在销售周期中把这些固定下来的元素始终地坚持下去，形成真正自成一体的系列广告。
有一个糟糕的现象是开发商喜欢隔一段时间就更换一家广告公司，而每一家新的广告公司都不愿意在前一家广告公司的基础上延续以往形成的东西，总喜欢表现自己的创意，于是每换一家广告公司，楼盘广告就会换一种风格，这对楼盘形象损害很大。
系列广告对构图的要求很高。我们以青岛山水名园的广告为例。它有四幅版面，虽然略有不同，但坚持打同一个主题，突出楼盘在青岛海岸线上的位置，也即突出项目的最大的卖点：临海。海岸线以蓝色的单线勾勒，山水名园以醒目的黑色圆点标示大片的留白，让人可以想象蔚蓝色的大海，而广告内文则始终如一，40万平方米海岸终极版图，青岛最后一个大型海高尚社区，石老人岛与崇明湖做作轴线，崂山余脉为背脊，幽幽山色环抱，啾啾鸟回响，放眼海天相接，蔚蓝空明一片，这样的版面无论重复多少次，都会让读者一下子就认出来，并且留下较为深刻的印象。
系列广告的基调很重要，这个基调要和楼盘项目自身的定位相吻合，反复多次出现，就对读者形成熟悉的视觉冲击，在每天报纸几十版的广告中一眼抓住它，上海苏提春晓名苑消费者非常熟悉的著名歌星费翔为形象代言人，系列广告中每次都以他作为版面右三分之一处，正面是读者广告标题中点出目标消费群，胸怀国际的顶峰人士，你们在期待什么？这种定位与费翔的形象十分吻合。
在一些系列广告不只打一个主题，把楼盘的诸多卖点一一陈述出来，这时仍然版面风格，构图、色彩甚至文字组合的一至性，南京金源太古城的系列广告，就是这样的一组范例，如果24小时都有热水，谁还会用热水器，主打酒店式物业服务，系列之二，如果山上有露水，谁还会穿布鞋晨练，如果步行更方便，谁还会骑自行车，主打500米基本生活圈的便捷生活，系列之四，如果手机可以遥控一切，谁会用摇控器？主打小区智能化设施，这一组系列广告虽然主题不同，但由于构图一致，色彩一致，文案组合一致，还是给读者留下一个完整的印象。
2、建筑表现
那些年，无一例外的房地产广告全部使用楼房本身作为画面中心聚焦，似乎不突出楼房就称不上是房地产广告，那个阶段全国的地产人士和广告人士都在苦闷中中摸索，都想脱离那人僵死的模式，这几年大家在广告中决不使楼房形象，似乎谁再使用楼房形象谁就无能，然而开发商们还是十分固执地一再坚持要求使用楼房形象，卖什么吆喝什么，广告人与开发商在这个问题上矛盾很尖锐。
如果楼房自身有好的特点，风格别致，新颖独特，那为什么不用楼房形象做主画面，漂亮的房子自身就是一道亮丽的风景线，这样的资源岂可舍弃不用，建筑是凝固的音乐，要设法表现出建筑蕴含的艺术美。
南昌恒茂国际花城，是一座酒店公寓，其建筑造型在顶部别具特色，像盛开的莲花，一般建筑最难处理的就是顶部，顶部一旦处理得好，就如点晴之笔，吸引视线，这组广告以建筑形象占据中心画面，给人留下抢眼的印象，但美中不足的是：画面右下角重复出现的建筑形象完全没有必要，显得画蛇添足。
在建筑表现方面，应该注意把重点放在某些元素符号上，而不一定要表现全貌，许多建筑的独特之处都在于它的局部元素符号，把这个元素符号突出放大，就具有强烈的艺术效果。其建筑外立面上醒目的符号是圆外形飘窗和略带弧形曲线的阳台，广告画面中就把这些符号突出表现出来，让人领略建筑艺术的动人之处，北京宣颐家园是一个现代建筑与江南传统园林相结合的项目，它的广告里选取一个江南风格亭子飞扬的翼角结合一组青瓦白墙的江南民居马头墙，就已把楼盘最有特色的符号展示出来，可惜的是，马头墙距离现代建筑太近，避让不开，已经失去了很多韵味。
有些建筑，单独一栋放在那里看似平常，但如果一组搭配高低错落，天际轮廓线有些起伏变化，就形成了悠扬的音符，在变化中表现出动人的韵静，让人感受到建筑的宜人之美，赏心悦目，其实这一组建筑形象自身已有足够的表现力，画面上其他的修饰手法反倒让人觉得多余。
建筑是人类文化重要的组成部分之一，许多建筑风格都有重要的历史背景，许多建筑符号都有悠久的历史的传说，这其中蕴含着巨大的艺术魅力，可惜的是，大多数广告人都对建筑知识所知甚少，涉猎不深，没有下工夫去挖掘建筑符号自身的潜在文化底蕴。而那些真正了解这些知识建筑设计师们，却又一向无缘参与广告创作，所以虽然许多欧陆风格的楼盘采用罗马柱做广告主画面，但谁也没有讲出关于罗马柱的那些动人故事，这提醒我们：房地产是一个涉及多门学科的综合领域，要想在这个领域有所成就，前提之一是首先必须广泛涉猎多门学科的科知识，由小见大是个普遍适用的原则，在建筑表现中，如果你的楼盘阳台有特色，就不妨以大画面表现一个阳台，如果你的楼盘窗户有特色，就应该以特写镜头表现一个窗户，甚至，楼梯扶手这种细节都可以充分体现品质感，北京当代万国城这一幅广告，表现的是一电梯口，几个平方米的空间，大家传统意识中，这里是一个公共空间，而这个画面上有一个踏垫，并有提问式广告踏垫放在电梯口，下面有回答：“这是我的私家电梯厅，并且有详细的文字解释原来是一梯一户的设计，智能IC卡上电梯，电梯在每家每户门前只为主人而开，所以电梯厅都成为私自领域，像这样叫人颇感意外的细节就应该突出表现，它虽然不显眼，但已经足以衬托出主人的尊贵感更是一般楼盘所做不到的。
篇5：房地产营销细节指引:广告宣传细节(2)
房地产营销细节指引：广告宣传的细节（2）
3、绿色环境
人的生活水准越来越高，对居住的追求也越强烈，这也就决定了近几年各地的中高档楼盘尤其是豪宅都在拼命做环境，买不买房看环境，环境是一种综合指标，其中绿色环境是最吸引人的因素，物以稀为贵，由于城市生活远离大自然，人在城市里见惯了灰秃秃的的水泥森林、宣嚣的街道，拥挤的车流，所以对绿色的向往就格外近切和强烈。
一个楼盘如果以绿色环境为主打卖点，其实就可以发生出联翩的创意，极尽情之能事，例如广州光大花园这一组以大榕树下健康人家为主体的广告。
系列一、在光大花园，超过1000平方米天然氧气吧，天天免费任享，通宵营业，以绿色做水杯形象。
系列二、在光大花园，这样的天然负离子释放装置，少说也有8000,000,000个清新感觉自然源源不断，以绿叶做主要视觉形象。
系列三、以绿叶做耳机：在光大花园，这样的噪音吸防屏蔽超过1000多个，日日为你降音除噪，为你隔绝闹市宣嚣。
系列之四以绿叶做太阳伞：在光大花园，这样的参天太阳伞超过1000多把，每天伫立在你回家的路上，为大人和孩子们避暑遮阳。
系列五以绿叶做六弦：在光大花园，如此清新健康的音乐排练场，多达1000个，每日莺歌雀曲，交互共鸣，犹如天籁之音，此起彼伏。
这一组广告强力推出光大花园所拥有的树龄超过四五十年的1000多棵大榕树以及15万平方米的绿化面积，的确在视觉效果上营造出了浓得令人心醉的绿色意境。
楼盘的绿色环境有两种，一种是自然的，一种人工的。自然的更质朴、更本色、丽质天成，因而也更宝贵，但大多都是楼盘的周边，可以借用但不可以独享，人工的绿色环境比较精美，大多是楼盘的内部，但多了几分雕饰的味道，尤其是近几年的社会环境，越做越像公园，所以很多楼盘都以把家安在公园里做诉求，其实这种纯人工的花园和大自然的天然的天然野趣，怎么可能同日而语，只是满足人们心理上的一种慰藉而已。
在某些楼盘里，房子本身也是可能是很好的建筑，但如果绿色环境更多、更有特色，就应该果断地让建筑退居次要位置，用主要篇幅去突出绿色环境，比如上海用湖山庄。
顶峰级别墅收藏私家用广角镜头表现绿茵如毯的高尔夫果岭，顶峰级别墅，品位私家而本身之中的私家岛之中的私家。在这两幅广告中，绿色环境都成为主角，决不讨喧宾夺主之嫌，这就避免了有些开发商以楼房压过绿色的煞风景的错误。
另一组系列广告则走得更远，把楼房建筑图缩小到毫不起眼的地步，而以绿色环境强烈吸引读者视线，这就是昆山春之声别墅，绿树掩映，倒影婆娑，而在这一组广告中，几乎看到建筑的身影，既是别墅，想必造型也都有特色，但因为环境的优美成为最大的卖点，所以索性就让建筑隐去，买这个楼盘就是买绿色环境。
如何表现绿色环境？仁者见仁，智者见智，通常设计师们喜欢用大画面，大视角，广镜头、其实，大有大的境界，小有小的意趣，如果你能在一个小小的庭园里捕捉生动别致的细节，同样具有拨动读者心弦之力，草地上一只飘飞的风筝，花丛中一只翩翩的蝴蝶，树叶间一丝暖暖的阳光，草叶上一滴晶莹的露水，都是诗，都是歌，只不过被我们匆匆掠过的视线所蔬忽了，生活中从来不缺少美，缺少的是发现美的眼光，没有这种眼光，即便天天生活在美好的自然环境中，也仍然会感觉不到诗情画意。
表现绿色环境是否一定要大幅的绿色布满画面，不一定，这点可以向传统的国画技法学习，在国画中，泼墨的手法会让我们感到满纸绿荷，而大量的留白却让我们感到青山绿水无处不在，这就是中国人独到的艺术创造，一谈到绿色环境就拘泥于广告中大面积涂抹绿色，其实并非最佳选择，心中有绿，眼中未必一定有绿。
4、自然山水
大自然山水都只是楼盘邻近的风景，从小区里望出去，可以借景对景，这已经很不容易了，大自然珍贵的资源并不是我们在大城市里可以天天享用的，所以凡是湖边，河岸、山畔的楼盘，总会打上中高档或者豪宅的烙印，总会比人卖得贵一些。
高明的做法自然、是把邻近的山或水的一部分引进小区中来，使小区成为山水的一个组成部分，可惜我们缺少赖特那样的真正懂得自然，了解自然的建筑大师，而今天的开发商也都在拼命追求提高容积率，恨不得在所有风景优美的地方盖起成群的高层建筑，这就使自然与建筑之间的关系难以和谐相处，深圳有几个楼盘是把邻近的山引入小区，例如万科温馨家园，但真正小区与自然山水完全融为一体的流水别墅那样的建筑，则难能一遇。
在广告中表现自然山水，一般会采用较大的视角，湖南长沙圣爵菲斯项目，是超大型山水豪宅社区，这一组广告都在着力渲染其周边的莽莽群山和碧水清波，但画面左下角斜插进来的一只鸟雀究竟是否合适，则有待商榷，设计者的意图是想表现在自然山水丛中还有动人的鸟雀啼鸣，可是这种手法未免太过直白，古人以深山藏古寺，为题作画，并不在崇山峻岭中画出庙宇的一角，而只画出深处一条溪涧，有僧人挑水而已，山水已成意境，添枝加叶反而会破坏原有的情调，宜慎察之。
也有另一种做法，是以小区并不存在的自然山水做主要画面，寓意是追求一种人生的感悟或者宏远博大的境界，北京的远洋风景，其系列广告分别以海洋大地、峡谷、山野为主要镜头，但并不是宣传小区拥有这些山水景观，而是讲人生在饱览这些壮阔美丽的自然景色之后，拥有一份淡定的成熟，广告语中说，激荡已过，漫漫沉淀静享人生丰盛之美，所以四则广告的标题分别是感，而后静这样的广告早已脱离了房子本身，是追求一种形而上的东西，精神层面的东西，是诉于那些在人生经历中见识过大江大河大山大川的成熟人士，引发他们心灵深处的共鸣。
表现自然山水，不一定都是壮阔之美，还可以多角度探索，例如宁静之美，优雅之美、繁盛之美，简洁之美，明朗之美，幽深之美等等，从光与影的角度来探索，一片湖面，在正午的阳光下是最平静,也是最缺乏生气的,可惜大多数表现湖面的广告都是在正午的阳光下捕捉镜头，当晨曦初露，朝阳初升之时，湖面上薄雾渐开，霞光映射，一派生机盎然，当日暮黄昏、夕阳西隧之时，湖面上涟漪万点，金珠摇碎，晚归的鸟雀振翅掠过，别有一种动心魄的美，当夜色降临，明月升起之时，湖面上静寂一片，只有反射的月光勾勒出一派神秘也同样有诸多变化，并不一定非要取壮阔之美，对山的理解，古人早有感悟：春山宜游，夏山宜观，秋山宜登，冬山宜看，春天的桃花李白，夏天的绿树浓荫，秋天的红枫黄菊，冬天的银装素裹，这四时景致的变化才真正体现了山的力量，广告中应该表现这些鲜活的东西。
山水的存在不仅仅是眼中的风景，它应该让人们参与其中，得到感悟，得到慰藉，得到寄托，得到心灵的净化。醉翁之意不在酒，在乎山水之间，而对山水领悟，常常会因人而异需要引导，一幅画面，几行文字，常常会使人提升到新的境界，这需要广告的策划创意深入去思索和琢磨，并且找出真正富
有魅力的画面，日出江花红胜火，不错是生机蓬勃，但论及诗意，就不如二十四桥明月夜，大多数山水景观，在月下总会有一种迷蒙的情怀，令人产生浪漫的遐想，或对人生激起悠远的回忆，这种境界总是使心灵得到升华。在表现自然山水的广告可以适当加入与人直接有关的细节或道具，野渡无人手自横，一叶扁秀，并无人踪，在萧萧芦荻之间随意横斜，带出人生旅途的漫漫思绪，真正在山水画面中出现人物常常会破坏整体情调和意境，尤其是衣着光鲜的现代男女，即便一定要添加人物进画面，也最好是与画面情境一致的人物，例如微风细雨中寂然垂钩的一个背影，或是春堤柳岸上撑着丝绢红伞的少女，人物的添加只应画龙点晴，加重整体氛围的营造，而不应画蛇添足，与整体氛围大相径庭。
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