房地产项目工程成本管理

　　房地产项目工程成本管理

　　1、项目成本控制目标

　　2、项目成本控制措施

　　2.1招投标及材料采购方式

　　根据公司规定，总包招投标原定采用工程量清单方式。相对于以前采用的费率招标方式而言，采用工程量清单方式对成本人员的个人水平的依赖性降低，能及时发现设计不合理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本。现由于报批报建和施工图设计滞后，建议采用费率招标，节省招标工作时间。

　　对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行"货比三家、择优选用"，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。

　　对于甲定乙购设备材料，项目部、成本部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。

　　2.2推行限额设计

　　根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的物业类型，要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。

　　2.3设计奖罚制度

　　（例，仅供参考）

　　为鼓励设计院积极配合成本控制工作，进行多方案技术、经济认证，针对工程设计中对造价影响明显的经济指标：桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进行量化，与设计费直接挂沟。

　　2.4部品部件调查研究

　　在扩初设计和施工图设计阶段，对工程中的部品部件如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全面的调查研究，在部品部件的设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一。

　　2.5图纸审查

　　开工前，项目组织施工图公司内部、总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。

　　2.6变更签证管理

　　对于工程施工过程中发生的现场签证，项目部要求承包商在工程变更、计日工、零星工程及合同外配合工作引起的现场签证工作持续进行过程中，每天提交有关该项工作所用的人工、工种、材料、机械设备、测量等原始数据，报监理单位、甲方确认；每项现场签证工作完成后3天内，乙方应提交该项签证费用清单及相应的原始记录确认文件，报监理单位、甲方审批。专业工程师负责审核承包商上报的工程量；成本工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。

　　2.7进度款支付

　　采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，项目部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的工程量，成本工程师负责按确认的工程量审核确认工程进度款。

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篇2：房地产项目工程分包管理甲供材料协调

　　房地产项目工程分包管理与甲供材料协调

　　1、总包管理工作包括：

　　1)报建与验收：分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责；总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理。

　　2)进度协调：总包单位应在开工后30日内提交分包工程的进出场时间，经甲方监理、确认后执行；协调日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。

　　3)合同付款：分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经总包确认后，提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。

　　4)安全文明施工：分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分包工程施工过程中及竣工后，甲方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。

　　2、总包配合工作包括：

　　1)在分包工程施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关的土建项目施工，提供具备各分包工程施工的条件。

　　2)提供必要的测量定位线；与分包单位核对各分包工程图纸与总包图纸间相关联的尺寸、标高等数据是否统一，并对所提交资料的准确性负责。

　　3)提供工地现有的垂直运输、脚手架供分包工程使用，如需拆除应报甲方批准；

　　4)施工、生活用水用电接口，水电费由分包单位负责；

　　5)提供办公和生活便利、加工场地等；

　　6)提供分包人员、材料、设备进场、吊装、堆放、保管条件；

　　7)清理分包工程施工场地；

　　8)负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品，分包工程的成品遭到破坏，（除当场抓住破坏者外）全部责任由分包单位承担80%，总包单位承担20%；注：--该条款是否合适，请胡经理、姚经理把关。

　　9)分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分包工程的成品保护工作，移交后保护不周造成损失概由总包负责；

　　10)按图纸、规范要求等完成分包工程预留预埋（线管须穿通铁丝），修补分包工程施工损坏，完成分包工程安装后的修补及塞缝；

　　11)其他方便分包工程施工的工作。

　　3、甲供、甲定乙购材料管理

　　1)除甲供材料、设备外, 其它材料、设备均由总包单位采购。甲定乙购材料、设备应从甲方指定的供应商处购买，若总包拒绝该供应商，则应提供同等品质或更高品质的材料、设备并经甲方确认，而指定价格不变。

　　2)总包单位应于合同签订后30天内编制甲供/限价材料、设备计划报甲方采购，乙方不及时上报或上报数量有误，责任由总包负责。由于工程变更引起甲供材料、设备数量的变化，总包应在收到变更通知5日内书面通知甲方。

　　3)甲供材料、设备送到现场，由供应商负责卸货；甲方、总包和供应商三方共同验收后即交总包保管。总包应为甲供材料、设备的进场、卸货和仓储提供必要的条件。

　　4)总包提交的甲供材料、设备数量应准确，超出工程用量及其合理损耗量部分由总包向甲方购买。

　　5)总包在接到甲方关于限价材料、设备通知后，应积极与指定的供应商洽商，如确认指定上限价或付款条件无法接受，应及时通知甲方。

　　6)因总包对限价材料、设备供应商的付款拖延导致供货不足影响工程进度，由此带来的损失由总包承担。甲方有权利从总包的付款申请中扣除该款项直接支付给指定供应商。

　　7)总包供应的装饰材料，水电管线、设备均需向甲方报送三家以上供应商资料，经甲方和监理公司确定、封样后方可采购。

　　8)所有材料、设备均由总包按规定进行检查、送检，检测费由总包负担（含甲供和限价材料、设备检测费）。

　　9)材料、设备的见证取样应符合国家和当地有关规定要求，见证取样数量应不少于送检数量的30％，并保证每一种需检测的材料、设备均有见证取样。

　　10)所有材料、设备均必须符合图纸、规范和有关规定的要求，总包有责任拒绝不合格的甲供和限价材料、设备，并书面通知甲方，说明理由。因甲供材料、设备不合格带来的退货及损失由甲方全部承担。

篇3：房地产项目沟通管理

　　房地产项目的沟通管理

　　1进场知会

　　对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确：项目部的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。

　　2周例会

　　监理周例会定于每周开会，由工程总监主持；项目部工程周例会定于每周，由项目部工程经理主持；项目部周例会定于每周，由主持。

　　3工程月报

　　项目部每月末编制工程月报，对本月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送项目副总经理、总经理。

　　4里程碑形象进度

　　工程基础（打桩）开工、主体封顶、外架拆除、单体验收、样板楼展示、销售开盘为项目工程里程碑，各标段工程里程碑形象进度完成后2天内应编制《里程碑形象进度》，通报深圳公司。

　　5文件的收发、传阅

　　文件的收发由专职资料员统一管理，并在项目部内形成传阅制度。

　　6文件的归档

　　A册：公司管理规范：某某集团深圳公司管理控制文件（A1）

　　B册：合同文件：施工合同文件（B1）

　　监理合同文件（B2）

　　材料采购合同文件（B3）

　　合同登记汇总表（B4）

　　施工合同台帐（B5）

　　C册：公司内部来往文件:

　　发文：（C1）

　　收文：（C2）

　　D册：监理公司往来文件

　　《监理人员登记表》及证明资料（D1）

　　监理规划（D2）

　　监理细则（D3）

　　监理例会纪要（D4）

　　监理备忘录及专题报告（D5）

　　监理月报及审核意见（D6）

　　发监理单位文件（D7）

　　监理考核表（D8）

　　E册：与施工单位来往文件

　　施工组织设计（E1）

　　施工方案（E2）

　　工程联系单（E3）

　　工程整改单（E4）

　　工程验收单（E4）

　　分户验收档案（E5）

　　F册：设计变更和工程签证

　　设计变更（F1）

　　技术核定单（F2）

　　工程签证（F3）

　　工程指令单（F4）

　　G册：计划管理

　　总进度控制计划（G1）

　　施工图纸交付计划（G2）

　　甲供材料进场计划（G3）

　　总进度计划（施工单位）（G4）

　　月计划（施工单位）（G5）

　　周计划（施工单位）（G6）

　　H册：作业指导书

　　工程管理策划书（H1）

　　成本管理指导书（H2）

　　Ｉ册：材料设备管理

　　封样登记一览表（I1）

　　收（调）料单（I2）

　　设备调试验收记录（I3）

　　J册：进度款支付

　　工程付款台帐（J1）

　　扣款通知单（J2）

　　奖/罚款通知单（J3）

　　K册：会议纪要

　　公司每月例会纪要（K1）

　　甲方召集专题会议纪要（K2）

　　工程月报（K3）

　　L册：后勤管理

　　考勤表（L1）

　　项目经理部固定资产登记表（L2）

　　其他文件（L3）

篇4：房地产工程项目风险对策

　　房地产工程项目的风险与对策

　　1进度控制风险与对策

　　注：--针对项目具体特点进行编写

　　2质量控制风险与对策

　　注：--列出项目工程质量控制的重点，编写预防措施

　　例，仅供参考，根据项目具体情况作增减或修改

　　地下室防水、排水、抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工程质量控制的重点。项目部应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，把好竣工验收最后一关。

　　重点部位的质量通病防治措施

　　模板工程质量通病及预防措施

　　a梁模板：

　　通病现象：梁身不平直、梁底不平及下挠、梁侧模炸模、局部模板嵌入柱梁间、拆除困难。

　　防治措施：

　　（1）支模时应遵守边模包底模的原则，梁模与柱模连接处，下料尺寸一般应略为缩短。

　　（2）梁侧模必须有压脚板、斜撑、拉线直后将梁侧钉固。梁底模板按规定起拱。

　　（3）混凝土浇筑前，模板应充分用水浇透。

　　b柱模板：

　　通病现象：炸模、断面尺寸鼓出、漏浆、混凝土不密实，或蜂窝麻面、偏斜、柱身中间柱模偏位。

　　防治措施：

　　（1）根据规定的柱箍间距要求加固。

　　（2）成排柱模支模时，应先两端柱模，校直与复核位置无误后，顶部拉通长线，再立中间柱模。

　　（3）、四周斜撑要牢固。

　　c板模板：

　　通病现象：板中部下挠，板底混凝土面不平。

　　防治措施：

　　（1）楼板模板厚度要一致，搁栅木料要有足够的强度和刚度，搁栅面要平整。所有搁栅均刨至统一尺寸。

　　（2）支顶要符合规定的保证项目要求。

　　（3）模板按规定起拱。

　　钢筋工程质量通病及预防措施

　　通病现象：钢筋下料长度不准箍筋歪斜扭曲，绑扎间距不均，钢筋贴模板，负筋下塌等。

　　预防及纠正措施：

　　（1）指派熟练工人操作钢筋机械，定期校核调直机的计量部件。

　　（2）加工箍筋时一次性加工个数不宜过多。

　　（3）梁板及墙柱钢筋绑扎时，先划线，后绑扎，严格按线绑扎。

　　（4）严格用按规定厚度的具有足够强度的砼垫块将梁板钢筋垫起，墙柱钢筋的保护层垫块绑扎牢固。

　　（5）板面负筋要用固定马凳垫起，数量要足够，绑扎要牢固，避免踩踏。

　　砼工程质量通病及预防措施

　　通病现象及预防措施：

　　（1）蜂窝。产生原因：振捣不实或漏振；模板缝隙过大导致水泥浆流失，钢筋较密或石子相应过大。

　　预防措施：按规定使用振动器。停歇后再浇捣时，新旧接缝范围要小心振捣.模板安装前应清理模板表面及模板拼缝处的浆，才能使接缝严密。若接缝宽度超过2.5mm，应予填封，底板钢筋过密时应选择相应的石子粒径。

　　（2）露筋。产生原因：主筋保护层垫块不足，导致钢筋紧贴模板；振捣不实。

　　预防措施：钢筋垫块厚度要符合设计规定的保护层厚度；垫块放置间距适当，钢筋直径较小时垫块间距宜密些，使钢筋下重挠度减少；使用振动器必须待混凝土中气泡完全排除后才移动。

　　（3）麻面。产生原因：模板表面不光滑；模板湿润不够；漏涂隔离剂。

　　预防措施：模板应平整光滑，安装前把粘浆清除干净，并满涂隔离剂，浇捣前对模板要浇水湿润。

　　（4）孔洞。产生原因：在钢筋较密的部位，混凝土被卡住或漏振。

　　预防措施：对钢筋较密的部位应分次下料，缩小分层振捣的厚度；按照规程使用振动器，特殊部位采用φ35小直径振动棒仔细振捣。

　　（5）缝隙及夹渣：产生原因：施工缝没有按规定进行清理和浇浆，特别是台阶面及墙根处。

　　预防措施：在墙模施工缝面位置开100×100生口模板，以清除杂物。墙模板脚应留≥200×200mm模板，墙按≤1000mm设置。浇筑混凝土前应全面检查，清除模板的杂物和垃圾。

　　（6）墙底部缺陷（烂脚）。产生原因：模板下口缝隙不严密，导致漏水泥浆；或浇筑前没有先浇灌足够50mm厚以上水泥砂浆。

　　预防措施：模板缝隙宽度超过2.5mm应予填塞严密，特别防止侧板吊脚；浇注混凝土前先浇筑50～100mm厚的水泥砂浆。

　　（7）梁柱结点处（接头）断面尺寸偏差过大。产生原因：柱头模板刚度差，或把安装柱头模板放在楼层模板安装的最后阶段，缺乏质量控制和监督。

　　预防措施：安装梁板模板前，先安装梁柱接头模板，并检查其断面尺寸、垂直度、刚度，符合要求方允许接驳梁模板。

　　（8）楼板表面平整度差。产生原因：振捣后没有用拖板、刮尺抹平；跌级和斜水部位没有用符合尺寸的模具定位；混凝土未达终凝就在上面行人和操作。

　　预防措施：浇捣楼面应提倡使用拖板或刮尺抹平，跌级要使用平直、厚度符合要求的模具定位；混凝土达到1.2mpa后才允许在混凝土面上操作。

　　（9）基础轴线位移，螺孔、埋件位移.产生原因：模板支撑不牢，埋件固定措施不当，浇筑时受到碰撞引起。

　　预防措施：基础混凝土是属于厚大构件，模板支撑系统要予以充分考虑；当混凝土捣至螺孔底时，要进行复线检查，及时纠正。浇注混凝土时应在螺孔周边均匀下料，对重要的预埋螺栓尚应采用钢架固定。必要时二次浇筑。

　　（10）混凝土表面不规则裂缝.产生原因：一般是淋水保养不及时，湿润不足，水分蒸发过快或大构件温差收缩，没有执行有关规定。

　　预防措施：混凝土终凝后立即进行淋水保养；高温或干燥天气要加麻袋草袋等覆盖，保持构件有较久的湿润时间。

　　（11）缺棱掉角。产生原因：投料不准确，搅拌不均匀，出现局部强度低；或拆模板过早，拆模板方法不当。

　　预防措施：指定专人监控投料，投料计量准确；搅拌时间要足够；拆模应在混凝土强度能保证其表面及棱角有不应在拆除模板而受损坏时方能拆除。拆除时对构件棱角应予以保护。

　　（12）钢筋保护层垫块脆裂。产生原因：垫块强度低于构件强度；放置钢筋时冲力过大。

　　预防措施：垫块的强度不得低于构件强度，并能抵御钢筋放置时的冲击力；当承托较大的钢筋时，垫块中应加钢筋或铁丝增强；垫块制作完毕应浇水养护。

　　预留孔洞

　　通病现象：孔洞漏留、留洞不准。

　　预防措施：

　　（1）图纸会审应

对预留孔洞的数量、位置和尺寸认真审核。

　　（2）对电梯留洞，在结构施工前必须选定梯型，按电梯制造厂家提供有关资料进行建筑设计，避免因设计修改再打凿孔洞损害工程主体结构。

　　加大对分包商的管理

　　3成本控制风险与对策

　　项目部积极配合职能部门设计部、成本部，推行限额设计、优化设计，在方案、扩初、特别是施工图阶段强化审图工作，展开部品部件的调查研究，加强现场变更和签证管理。具体措施如下（施工图完成后）：

　　1、做好规划设计阶段的成本控制

　　控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70％-90％。设计阶段工作水平的标低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施，主要是以下几个方面：

　　（1）加强设计阶段的经济论证

　　（2）实行限额设计

　　（3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

　　（4）要加强设计出图前的审核工作

　　2、强化施工图的审核校对工作：一是项目部各专业工程师对本专业进行仔细审核，其次监理、特别是总包单位要认真校对。

　　3、以合同管理为手段，加强成本控制

　　4、通过招标选择监理单位：好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。

　　5、严格控制建安成本，降低工程造价

　　（1）严格进行工程招标，控制新开工程的造价

　　（2）合理安排施工顺序，减少临时费用

　　（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

　　（4）严格控制材料、设备价格

　　（5）加强竣工结算的审核

　　项目部投资控制：

　　施工阶段的投资控制，不仅靠控制工程款的支付控制，还应靠组织、经济、技术、合同等措施多方面控制投资。

　　（1）组织措施

　　①在项目管理班子中落实投资控制人员、任务分工和职能分工。

　　②编制阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。

　　（2）经济措施

　　①编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。

　　②进行工程计量。

　　③复核工程付款帐单，签发付款证书。

　　④在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施。

　　⑤对工程施工过程中的投资支出作好分析与预测，经常或定期向有关部门提交项目投资控制及其存在问题的报告。

　　（3）技术措施

　　①对设计变更进行设计比较，严格控制设计变更。

　　②继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。

　　（4）合同措施

　　①作好工程施工记录，保存各种文件资料，特别是注有实际施工变更的图纸及通知单，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。

　　②参与合同的修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。

　　在项目管理过程中，投资控制贯穿于自始至终，对可能发生的投资偏差要注意主动控制和动态控制，尽可能实现投资控制目标。

　　4其它

　　根据总体工程进度要求，在扩初设计文件尚未正式批复、施工图设计正在进行中，工程桩基提前施工，可能产生由于设计不完善、设计变更而带来的返工和浪费，项目部协助设计部积极跟踪施工图设计进程，力求把可能的损失降低。

篇5：十一层住宅楼工程概况

　　十一层住宅楼工程概况

　　⒈**园4＃楼为框架、剪力墙结构，陶粒砼空心砌块填充墙。地下一层，地上十一层带跃层，使用功能：住宅楼，建筑高度36.49米，占地面积480.89平方米，总建筑面积6486.10平方米；

　　⒉施工条件与环境：**园4＃楼位于廊坊市北外环以北阿尔卡迪亚小区内。北临帝景园6＃楼，东邻帝景园3＃楼，西临帝景园5＃楼，南邻华景园4＃楼，是居住的理想环境。

　　⒊主要施工方法：土方采用反铲挖掘机进行作业，砼采用JS-500强制式搅拌机搅拌，砼输送泵输送，垂直运输采用塔吊。

　　⒋人员状况：本工程由**建工第一分公司第三项目部施工，下设四部，作业层设：钢筋班、木工班、砼工班、瓦工班、水电班及维修班，所有人员均从事本工种工作，对本工种安全技术操作规程均熟悉掌握，安全素质及安全意识较高。