商品房工程竣工验收和回访保修管理

　　商品房工程竣工验收和回访保修管理

　　工程竣工交验后，建立工程质量及功能使用情况后回访制度。我公司严格执行市建委关于保修维修的规定，并实行质量终身负责制。主动与建设单位签订保修合同，发放保修服务卡，实行三公布，保证24h有维修人员在岗。

　　自工程竣工后验收交付使用开始，树立"用户是上帝"用户至上的思想意识，严格按国家规定的保修期限，进行周到的服务。

　　工程交验半年后进行第一次回访，了解工程在质量和功能使用等方面的问题，并备案，尽快组织有关人员进行维修和处理，直至全部整修完毕。

　　工程交验一年后进行第二次回访，再次了解存在的问题，并短期内整修完毕，以保证正常使用。

　　再次回访均要做好回访记录，以便考虑新的整修方案，及时解决存在的问题。

　　保修期后，在公司建立用户热线，及时热情解答用户咨询和解决用户困难，随叫随到，维修时仅收取材料成本费。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：天安地产竣工验收和交付使用许可制度

　　安永地产竣工验收和交付使用许可制度

　　1.主管部门和验收条件

　　主管部门：各级建设行政主管部门负责立项工程的竣工验收备案管理工作。

　　竣工验收主体：建设单位。

　　竣工验收条件：完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；施工单位完成对工程质 量自检，并提出工程竣工报告；勘察、设计单位确认施工单位的工程质量达到设计要求，并提 出工程质量检查报告；监理单位对工程质量完成检查并确定合格，提出工程质量评估报告；有 完整的竣工档案资料；建设单位已按合同约定支付工程款，附有证明；施工单位与建设单位签 订了工程质量保修书；规划部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，出具认可文件；公 安消防、环保等部门出具许可文件；要求整顿的质量问题全部整改完毕。

　　2.竣工验收程序和方法

　　竣工验收程序：建设单位收到施工单位报告、勘察设计报告、监理单位报告，组织施工单位、 勘察设计单位、监理单位及其他单位的专家组成验收组，制定验收方案；在竣工验收7日前，向 备案管理部门申领建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收报告，并书面通知质检验收时 间、地点、验收组名单；备案管理部门审查，符合要求者，发给“两表”；不符合要求者通知 其整改，确定重新验收的时间。

　　建设单位组织竣工验收方法：由参与各方汇报，介绍工程合同履约情况和标准，以及规范执行 的情况；验收组审阅档案资料；验收组实地查验；验收组形成验收意见，当意见不一致时，协 商解决；否则由建设行政主管部门或质监站裁决。

　　建设单位编写工程竣工验收报告。

　　备案：自竣工验收合格之日起15日内，向备案部门备案。备案时须提交：备案表，竣工验收报 告，其他必须提交的文件。

　　3.工程质量监督机构责任及法律责任

　　工程质量监督机构责任：对建设单位组织竣工验收实施监督；在建设单位竣工验收之日起5日内 ，提出（向备案部门）质量监督报告。

　　法律责任：发现建设单位在竣工验收过程中有违反有关规定的，在备案后15天内备案部门可通 知停止使用，重新组织验收。建设单位在未重新组织验收前，继续擅自交付使用的，责令停止 使用，并处工程合同款2%-4%的罚款，造成居民损失的，由建设单位赔偿；建设单位验收后15日 内未办理备案手续，责令限期改正，并处以20-30万元罚款；采用虚假证明办理备案手续的，工 程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20-50万元罚款，构成犯罪的 ，依法追究刑事责任；备案部门不办理备案手续的，责令改正，对直接责任人员给予行政处分 。

　　4.新建住宅交付使用许可制度主要内容

　　主管和协管部门。新建住宅交付使用审核及发证的主管部门是房地局和各区（县）房地局；协 同管理部门是各级计划、规划、市政、电力、环卫、环保、税务、工商、公安、财贸等部门。

　　住宅竣工交付使用申请的条件和管理原则。条件：住宅工程项目包括的各个单体及相应的配套 设施已经竣工，并应验收合格；已达到满足入住居民生活基本条件需要。原则：“谁开发，谁 配套”。

　　办理新建住宅交付使用审核申请手续时应提交的文件和资料。反映住宅项目来源合法性的文件 和资料：项目建设用地批准证书或土地批租合同、土地出让合同；投资计划、施工计划、竣工 配套计划的批准文件；项目建设工程规划许可证及建筑工程项目表。反映住宅项目建设规划设 计要求的资料：批准的住宅项目总平面图。反映住宅项目完成情况的文件和资料：供水、供电 、供气、电话和有线电视配套合格证明，邮电通讯、环卫验收证明；住宅项目建设工程质量验 收合格备案表；雨水、污水排放证明；住宅配套费缴纳证明或包干批复文件。

　　反映住宅能安全使用的资料：公安门牌编号和消防验收证明，高层电梯安全和消防验收证明； 房屋建筑面积测定表。

　　审核时间的规定及限制措施。市或区、县房地局从受理新建住宅交付使用审核申请之日起，必 须在30日内对新建住宅的配套设施建设进行审核，并提出审核意见。确认合格的，按栋颁发“ 新建住宅交付使用许可证”；“新建住宅交付使用许可证”是住宅开发建设单位交付使用住宅 项目的依据，有该证方可到房地产管理部门办理商品房注册登记、入户手续，居民才能入住。

　　有关行政处罚的规定。新建住宅符合交付使用要求，但未按规定向主管部门办理审核申请手续 的，责令在15日内补办手续。逾期1个月不办，处以2000?元罚款。逾期超过1个月，每增加1个 月增加1000元罚款，但罚款最高不超过1万元；新建住宅不符合交付使用要求，未配建市政、公 用设施的，要在6个月内补报配套建设计划，并补建完成配套设施。已交付使用的，应停止交付 使用；新建住宅不符合交付使用要求，少建和未建公共建筑设施的，应在6个月内补建完成。逾 期未补建的，可征用相应建筑面积的住宅以安排公建设施。并可按缺建面积处以罚款；情节严 重的界定与处罚。交付使用新建住宅面积一次达10万㎡以上（含10万㎡），违反交付使用要求 三项以上，重复违法；由房地产管理部门降低其房地产开发经营资质，对直接责任人员由其上 级主管部门给予行政处分。

　　申办竣工交付使用许可证。做到“三个熟悉”：建设单位按要求提交备齐的文件和资料，提出 住宅项目竣工交付使用审核申请；住宅建设管理部门经办人员审核提交的文件和资料是否齐全 ；请建设单位填写交付使用申请表；发出受理通知书，并与建设单位预约形成踏勘的时间；审 核。做好交付使用申请的准备工作：做好住宅项目分期分批建设规模的合理划分和同一批竣工 项目中各个单体和个体工程项目建设进度的协调衔接；做好交付使用审核需要提交的有关文件 、资料的准备工作。做好住宅交付使用许可申办手续：不要寄希望于降低标准获取“新建住宅 交www.pmceo.com付使用许可证”；不要制作假证明；要留出一定的办理交付使用许可申请手续的时间：在签 订住房预售合同时，交房时间的承诺要留有余地；要积极配合审核。

　　住宅交付时的“两书”提供。“新建住宅质量保证书”的主要内容：（由政府主管部门提供一 个建设单位对购房者必须作出的最低或最基本的质量承诺的样本。“住宅使用说明书”的主要 内容：开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；建筑结构类型，承 重墙体平面布置说明；自来水、强弱电、燃气、热电、通讯等设施容量、配置、管线走向的说 明等等。

　　执行“两书”制度应注意的问题：要以规定的最基本的内容为基础；要通过编制“两书”作为 推销企业品牌的有力手段，主动积极地去实行；注意“住宅质量保证书”保修期限的衔接；在 向居民销售住宅时，必须提供“两书”。

　　

5.安永物业交接与管理

　　物业管理早期介入。物业管理服务：物业管理企业接受业主、开发商和业主委员会委托，对已 建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑物及相关的公共设施进行全面管理服务的经营活动；物 业管理早期介入：在住宅项目开始设计时，拟由竣工验收后接管该物业的企业主要管理人员、 工程人员、维修人员参与介入，或请有关的物业管理企业对规划设计、环境布局、市政配套、 设备安装等方面，就质量和使用功能从物业管理角度提出意见和建议，为今后用好、管好物业 打基础介入方式：委托物业管理企业派管理人员、工程技术人员参加提建议；签订书面委托物 业管理企业早期介入合同，或签订委托咨询合同。

　　早期介入内容。设计阶段：在小区规划布局上，征求物业管理专业人员意见，设计与小区规模 相适应的公共活动中心，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合等构成一个相对独 立的居住环境；在套型设计上，对套型内功能区，如卧室、厨房、卫生间、储藏室等，要请物 业管理公司人员反馈在以往的管理中业主们的意见和看法；公共部位如电梯、走道、公用房等 的布置，也应征询物业管理公司有关管理技术人员意见。基础验收之前：加固地基方案、房屋 内外高差、预留沉降量等，请物业公司有关人员参与并注意保存资料。建筑结构封顶前：对封 闭结构、管线方面、材料应用、隐蔽工程等，住宅项目部随时请物业公司有关人员参与提出意 见，并为他们提供资料。设备安装：对水、电设备，物业管理公司工程部、维修部人员要深入 现场，掌握设备资料，了解设备结构性能和注意事项等，随时做好记录，保存资料。竣工验收 。

　　早期介入的作用：有利于住宅功能的完善，保证住宅性能完备性；有利于物业管理企业掌握所 管物业原始设计和施工情况，为今后管好物业打下基础；有利于促进住宅物业的销售，保障其 经济性。

　　竣工验收后的物业交接。前提条件：建筑施工正式完成，设施运行已经正常，竣工验收已经通 过，取得新建住宅交付使用许可证，资料齐全并且准确无误。组建物业管理公司的形式：组建 条件：公司名称预先审核；物业管理公司的主要办事机构所在地为物业管理公司住所；法定代 表人——企业主要负责人；注册资本。

　　前期物业管理服务：根据物业档次确定各项服务所达到的标准；参与设计与施工；制定人员架 构和人事制度，招聘员工，提供岗前培训；制定物业的管理方案规则。

　　交付使用后的服务包括：楼宇及设备维修保养；楼宇保险事宜；保安服务；清洁服务；绿化环 境保养；紧急事故处理；处理住户投诉；财务管理。

　　说明：由本章开始部分流程图可知，房地产营销在工程施工开始时就已经开始；但由于编辑上 的限制，营销部分就安排在后面。

篇3：装修公司工程部品控管理:竣工验收程序判定

　　装修公司工程部品控管理--竣工验收程序及判定

　　水电验收

　　1、水电预埋工程已经结束。给水试0.6Mpd，稳压20分钟无渗漏。强、弱电均分管敷设，管、线用材及安装均符合设计和装饰要求。现请客户验收签字。

　　泥工验收

　　2、泥工工程已经（或基本）结束。表面垂直度、平整度和铺贴块料的流水坡度及空鼓率均符合装饰规范验收标准。现移交客户验收签字。

　　木工验收

　　3、木工前期工程已经结束。实际制作的装饰材料和结构造型及设计符合要求，装饰规范。现移交客户验收签字。

　　油漆验收

　　4、油漆工程已（或基本）竣工，墙体基层经处理，涂料面层平整，均匀无裂缝。钉眼腻子无明显色差，油漆面平整、光滑无瑕疵，质量符合装饰规范验收标准。移交客户验收签字。

　　竣工验收

　　5、本工程水电、泥工、木工、油漆装饰项目均已竣工。上、下水畅通无漏，强、弱电安装符合装饰规范，施工质量、结构造型、实际用材及设计均符合装饰规范验收标准和要求。现移交客户竣工验收签字。

篇4：办公楼装修工程回访保修管理

　　办公楼装修工程回访及保修管理

　　一、项目回访保修管理

　　1、对项目回访与保修的认知

　　"回访保修的责任应由承包人承担，承包人应建立施工项目交工后的回访与保修制度，提高工作质量，听取用户意见，改进服务方式。"工程交工后回访用户是一种"售后服务"方式，工程交工后保修是我国一项基本法律制度。通过建立和完善回访保修服务机制。贯彻"顾客至上"的服务宗旨，可以展示企业良好的形象。贯彻回访保修服务制度，要求承包人在工程交付竣工验收后，自签署工程质量保修书起的一定期限内，应对发包人和使用人进行工程回访，发现由施工原因造成的质量问题，承包人应负责工程保修，直到在正常使用条件下，建设工程的质量保修期为结束为止。《建筑法》规定，建筑工程实行质量保修制度，对于促进承包人加强工程施工质量管理，保护用户及消费者的合法权益可以起到重要的保障作用。

　　2、承包人进行工程回访保修有以下重要意义：

　　2.1 有利于项目经理部重视项目管理，提高工程质量。只有加强施工项目的过程控制，增强项目管理层和作业层的责任心，严格按操作工艺和规程施工，从防止和消除质量缺陷的目的出发，才能从源头上杜绝工程保修问题的发生。

　　2.2 有利于我司听取用户意见，履行回访保修承诺。发现工程质量缺陷，应采取相应的措施，及时派员登门进行修理；收集、倾听用户的意见，做好回访保修记录，纳入我司回访用户和工程保修的服务程序进行控制。

　　2.3 有利于改进服务方式。增强用户对我司的信任感。通过建立回访与保修的服务制度，组织编写一些用户服务卡、使用说明书、维修注意事项等资料，在回访中馈赠使用人或用户，真正树立全心全意为用户提供优质服务的企业形象。

　　3、项目回访保修的程序

　　坚持工程回访与保修制度，加强我司与发包人及使用人或用户的广泛联系，并按规定的程度开展工作，可以赢得发包人的信任，创造"服务换合作"的机遇，提高我司的社会信誉。

　　3.1 适时召开一些易于融洽、有益双方交流的座谈会、经验交流后、佳庆茶话会，以加强联系，增进双方友好感和信赖感。

　　3.2 及时研究解决施工问题、质量问题，听取发包人对工程质量、保修管理、在建工程听意见，不断改善项目管理，才能真正提高工程质量水平，树立承包人的社会信誉。

　　3.3 千方百计为发包人提供各种跟踪服务，不断满足提出的各种变更修改要求，建立健全工程项目登记、变更、修改等技术质量管理基础资料，把管理工作做得扎扎实实。

　　3.4 妥善处理与发包人、监理人和外部环境的关系，捕捉机会，创造有利条件，精心组织，细心管理，形成"我精心、你放心、他安心"的"三位一体"工程质量保证机制。

　　3.5 组织发放有关工程质量保修、维修的注意事项等资料，切实贯彻企业服务宗旨，进行工程质量问卷调查，收集反馈工程质量保修信息，对实施效果应有验证和总结报告。

　　4、回访用户

　　4.1 回访工作计划

　　"回访应纳入我司的工作计划、服务控制程序与质量体系文件。"应编制正式的工作计划，规定服务控制程序，纳入质量管理与质量保证体系，使其得到执行的保证。

　　（1）通过回访，了解工程交付使用后，用户对工质量的意见，促进承包人改进工程质量管理，为顾客提供优质服务。

　　（2）采用GB/T6583-ISO8402：1994 标准的术语。

　　（3）引用《规范》项目回访保修的解释。

　　（4）承包人应明确服务要素的责任领导，确定本要素及程序制定、修订、实施的归口管理部门和相关部门、人员应执行本要素及程序的规定。

　　（5）执行单位或项目经理部应参与用户回访调查，代表企业履行保修承诺，具体执行质量保修、维修业务。

　　（6）承包人应制定并实施回访用户和工程保修服务控制程序。

　　（7）在工程交付竣工后按工作计划组织回访用户。

　　（8）严格按相关规定和约定，搞好质量保修服务，改造服务承诺。

　　（9）正确划分保修和维修的责任界限，处理好与用户的关系。

　　（10）采取多种形式听取用户意见，分析信息，为质量提供资料。

　　5、回访工作记录

　　根据回访工作计划的安排，每次回访结束，执行单位或项目经理应填写"回访工作记录"撰写回访纪要，执行负责人应在回访记录上签字确认。回访工作记录格式参见下表：撰写回访工作纪要的主要内容一般应包括：存在哪些问题；使用人有什么意见；事后应采取什么措施处理；公正客观在记录正反两方面的评价意见。全部回访工作结束，应提出"回访服务报告"，收集用户对工程质量的评价，分析质量缺陷的原因，总结正反两方面的经验和教训，采取相应的对策措施，加强施工过程质量控制，改进施工项目管理。"回访服务报告"的主要内容应涵盖：回访建设单位和工程项目概况，使用单位或用户对交工工程的意见；对回访工作的单项分析和全面总结；举一反三提出质量改进的对策措施等。

　　二、保修承诺

　　1、可提供的优惠条件:

　　1.1 保修期二年

　　1.2 可提供装修工程总造价的5%作为保修金

　　1.3 保修期满后，5%保修金即使付清，但若再出现质量问题时，公司仍可派专业维修人员免费继续一年上门服务

　　1.4 保修期满后，对于需要更换的工程材料，可优惠计价。

　　2、工程保修内容及期限:

　　2.1 电气照明工程：保修期二年

　　2.2 给排水、采暖工程：保修期二年

　　2.3 装饰工程：保修期二年

　　3、保修的做法：

　　3.1 发装饰工程保修证书（装饰保修卡）

　　在工程竣工验收同时，由我司向业主发送《装饰工程保修证书》保修证书的主要一般包括：工程简况、保修范围和内容；保修时间；保修说明；保修情况记录。此外，保修证书还应附有保修单位（即施工单位）的名称、详细地址、电话、联系接待部门（如科、室）和联系人，以便于业主联系。

　　3.2 要求检查和修理

　　在保修期内，业主发现使用功能不良，又是由于装饰施工质量而影响使用者，可以口头或书面方式通知施工单位的有关保修部门，说明情况，要求派人前往检查修理。我司必须尽快派人前往检查，并会同业主共同做出鉴定，提出修理方案，并尽快地组织人力物力进行修理。

　　3.3 验收

　　在发生问题的部位或项目修理完毕以后，要在保修证书的"保修记录"栏内做好记录并报业主验收签认，以表示修理工作完结。

　　3.4 经济

责任的处理

　　由于装饰工程情况比较复杂，不像其它商品单一性强，有些修理项目往往是由多种原因造成的。因此，在经济责任处理是必须根据修理项目的性质、内容以及结合检查修理多种原因的实际情况，由业主和我司共同商定经济处理办法，一般地有以下几种：

　　（1）修理项目确属由于装饰工程施工单位施工责任造成的，或遗留的隐患，则由装饰公司承担的修理费用；

　　（2）修理项目是由于业主和装饰工程施工单位双方的责任造成的，双方应实事求是共同商定各自承担的修理费用；

　　（3）修理项目是由于业主的设备、材料、成品、半成品等质量不好等原因造成的。

　　4、质量问题

　　质量问题分三类，由于施工工艺不当，或施工方法不正确，事前没有发现，竣工后才表现出来;由于自然原因，或地区自然环境原因，使某些饰面或功能性部位，出现质量问题;由于外购材料的隐患质量问题，安装时没有发现，竣工后才暴露出来。以上质量问题均属保修范围。

　　5、保修期内修理和保养服务

　　在保修期内，凡发生的质量问题，因我方责任造成的质量事件，据服务条例承担维修责任，项目部接到业主通知，一般性问题，隔日派管理人员前来察看，了解产生质量问题的原因、产生的部位， 以及制定维修方法。并把维修施工方法以书面形式报告物业管理部门。凡是发生紧急特殊性的质量问题，我们当即派人员前来处理。

　　6、保修期维修管理流程

篇5：装饰装修工程竣工验收程序(5)

　　装饰装修工程竣工验收程序(五)

　　一、施工单位竣工自检

　　1、施工单位首先自行组织预验收。一方面检查工程质量，发现问题及时补救；另一方面检查竣工图及技术资料是否齐全，并汇总、整理装订有关技术资料。

　　2、自验的标准应与正式验收一样，主要依据是：国家（装饰装修质量验收规范），工程完成情况是否符合施工图纸和设计的使用要求；工程质量是否符合国家规定的标准和要求，工程是否达到合同规定的要求和标准等。

　　3、参加自检的人员，应由项目经理组织生产、技术、质量以及有关的施工员等人员共同参加。

　　4、自验的方式，应分层分段、分项地由上述人员按照自己主管的内容根据施工图和工艺流程逐项进行检查，找出漏项和需修补工程，及时处理和返修。

　　5、复验。在施工单位自我检查的基础上，并对查出的问题全部修补完毕后，通过复验，解决全部遗留问题，为正式验收做好充分的准备。

　　二、建设单位组织验收

　　1、施工单位应提前2日向建设单位送交《竣工验收通知书》，建设单位在收到通知书后3日内应组织验收。

　　2、装饰工程施工单位向建设单位递交竣工资料。

　　3、建设单位组织装饰工程施工单位和设计、监理单位对工程质量进行验收，并邀请装饰办现场监督验收。

　　1）集中会议，各方介绍工程概况及装饰施工的有关情况；

　　2）分组分专业进行介绍；

　　3）再集中分组汇报检查；

　　4）提出验收意见，明确具体交接时间、交接人员。

　　4、签发《装饰工程竣工验收报告》并办理工程移交。建设单位、设计单位、质量监督、监理单位、施工单位在《竣工验收报告》上签字盖章。

　　5、在交工过程中发现需返修或补做的项目，可在装饰工程保修承诺书上注明修竣期限。

　　6、办理装饰工程档案资料移交。

　　7、建设单位应当提供装修工程室内环境污染物浓度检测报告。

　　8、建设单位应当自装修竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收报告、公安消防等部门出具的认可文件以及竣工资料报市装饰办备案。

　　三、装饰办监督验收

　　1、装饰办收到申请人的装饰竣工验收监督的申请后，确定验收时间，派出监督验收人员。

　　2、依据国家《装饰装修工程质量验收规范》对装饰工程完成情况是否符合施工图纸和设计使用要求，工程质量是否符合国家规定的标准和要求，审阅竣工资料以及执行国家装饰工程强制性标准情况。

　　3、经监督检查，验收的人员、组织形式、程序是否符合要求。

　　4、参与各方填写《装饰工程竣工验收报告》，待竣工资料送达装饰办备案后，装饰办签署《装饰装修工程消防验收意见书》