夯实基础 房企三招抓牢项目利润

　　夯实基础，房企三招抓牢项目利润

　　拿地时规划好的利润都跑到哪儿去了?这是一直困挠着众多成长型房企的重要问题。在利润空间大幅收缩的背景下，成长型房企需要改变发展思路和模式，提升项目级管控能力，由“天赐” 利润转变为“内生”利润。

　　某中部城市* 企，经过近五年的潜心发展，已形成了集投资、开发建设和物业服务为一体的全过程运作体系和高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了住宅、商业及工业地产等多种业态。* 企立足于郑州都市区，并适时的进入了省外城市，形成多区域、多项目的发展格局。

　　*企确立了新的目标—打造卓越 的“城市运营商”。* 企总裁表示：“转型城市运营商，这是地产行业发展的必然趋势。过去‘拿地- 开发- 销售’的传统开发模式已经过时了，而以商业、居住、办公、购物、娱乐为主题的复合型城市运营模式，因其城市配套功能打造的新城概念，解决过去传统房地产只修房子没有生活的困局，足以引发地产开发模式的二次革命。而卓越的城市运营商，就必须规范管理，苦练内功”。

　　为保持公司规范治理与业务发展同步，* 企建立了全新的组织架构与管控体系，同时打造全方位、系统性、综合集成的信息化管控平台，从流程、技术、工具层面解决问题，实现流程再造，系统发力。依托目前运作项目，做实项目级管控，实现了精品引领、区域领跑、打造标杆，从而确定了自身的竞争优势。

　　* 企是这一类中小房企的成功典范，在企业的“少年”时期，做大不如做强，做强不如做长，将管理的重点与精力，聚焦在项目级的利润管控，这是该类中小房企成功制胜的重要原因。通过做实项目运营，来积累资金和沉淀建设经验，逐步建立成熟的企业模型和稳定的团队，从而巩固自身的发展模式，实现稳健有序的发展。

　　进一步分析这一类中小房企的经营和管理情况，我们发现做好项目级的利润管控需要在三个核心环节上发力，简称为管控三式。

　　管控第1 式：项目前期利润规划必看6 大指标

　　项目利润总和决定了公司的利润，作为规模的发动机和利润的监控者，项目级管控必须具备投资收益管理视角，建立以“项目投资收益”为标尺的管理理念。因此，在项目前期，要搭建项目投资收益的测算模型(图1)，并通过投资收益跟踪管理，贯穿项目全生命周期，打通各专业线的职能壁垒，强化协同，降低各专业领域间的利润损耗，实现项目收益的最大化并有效落地。对于成长型的中小房企而言，从这个简单的测算模型就可以开始建运营机制，随着企业精细化程度越来越高，测算结果将越来越准确。

　　项目投资收益测算模型的建立，首先要有项目基础资料作为输入条件，包括(如图2)：

　　建立项目基础资料之后，基于项目开发分期，可形成项目资金来源及运用表，包括收支双线，“收”包括项目销售计划、回款计划、资金计划等，如有持有物业租赁，则租金亦归入此类;“支”包括项目开发投资计划、税费支付计划等。由此可得出整个项目的收益，以此为基础进行分析。那么项目的核心收益指标又有哪些呢?

　　结合多家地产企业的“项目经营目标”的特点进行组合分析寻找具有共性指标，最终确认6 个核心指标：项目总收入、项目总投入、项目净利润、项目净利率、IRR(内部收益率)、现金流正值周期( 月)。

　　“内部收益率(IRR)、净利润率、现金流正值周期”等是“项目经营目标”中比较关键的指标，一般项目注重现金快速周转，IRR 要求在20%～ 30%之间或者更高;净利润率达到15%或以上，不同企业的要求可能不一样，以上数据只是参考。

　　管控第2 式：项目投资收益过程监控必做的3 大常规动作

　　项目预算反映的是项目收益，就项目预算编制本身而言，它的目的主要在于成本与收入的平衡、项目运营动作管控以及项目收益考核，成本与收入的平衡贯穿项目开发全过程。在方案阶段会编制并审批定稿项目经营计划，并随着项目开发不断进行细化，项目开发过程中会基于该版本的项目预算，通过项目收支控制、面积变化后的项目预算刷新、项目进度计划控制、项目动态收益监控等，全程指导运营管控与协同。

　　项目动态收益的跟踪则是保障企业收益目标最终实现的基石，其背后是利润的实现。有了项目投资收益测算模型及项目预算编制作为基础，过程中如何进行项目收益的动态跟踪呢?

　　常规动作1：力争做到按月做回顾

　　在项目运营过程中，按季度比如每年1、4、7、10 月的15 日到25日，少数企业可以做到月度。预算管理部门收集其他各业务部门执行情况，来输出最新的动态成本预算、动态收入预算、动态毛利等报表，并由预算管理部负责人在每月的总裁办公会上做分析汇报。同时每月定期形成月度回顾报告, 就预算的执行情况进行回顾，找出差异，分析原因，制定纠偏措施。

　　常规动作2：至少在7 个关键节点进行测算

　　这一步对成长型房企尤为重要，必须测算的7 个节点，包括项目可研听证、项目策划方案听证、实施(成本目标)方案听证、营销策划报告听证、价格方案听证、项目销售基本完成、项目结算等项目开发主要节点。尤其是项目可研听证和项目策划方案听证这两个节点，决定了地块选择和业态选择，必须测算，一般会做多个版本进行比较。比如同样的地块和容积率，通过产品策划和测算，不同方案投资收益可能大不相同。在这个测算过程中，除了进行项目关键收益指标的监控，还要同时完成对现金流、利润的监控。在项目执行过程中，通过项目运营回顾机制，定期对项目的目标收益与动态收益进行对比分析，关注目标异常项目，确保异常项目的纠偏。

　　常规动作3：提前预测项目年度结转净利润达成率

　　基于销售利润的“蓄水池”，提供对结转利润进行

规划和谋划，是一个企业走向成熟的标志之一。因此，需要在过程中，定期对项目的本年预计结转利润是否能够实现进行提前预测，计算本年结转利润的锁定情况，为后续利润结转制定相应策略。

　　管控第3 式：盯紧项目现金流的核心要诀━模糊的准确

　　现金流的监控主要是基于关键节点，有效测算收支双线的金额在时间维度上的变化情况。比如项目投入怎么投?什么时候需要多少资金?什么时候回款?把所有支出按时间轴维度分解，得到各个时间点的现金流。这样做的好处在于，多项目下进行现金流的削峰填谷，合理安排项目开工快慢，降低资金风险，避免开盘延误影响现金流，进而影响利润。具体示例(如图3)。

　　如何保证项目的现金流相对合理呢?任何一个工作项的变化，比如开工延迟、进度减慢，会改变合同付款节奏，影响现金流。如果每个节点、工作项的每次变化都影响现金流，那对于管理者决策的意义就会减小。

　　这种情况下，“模糊的准确”比“准确的错误”更重要，因为现金流是用来指导决策的，只要可供决策，测得模糊点亦可。比如标杆企业A 企，确定影响现金流的6 个节点，即开工时间、±0 时间、预售时间、封顶时间、建筑竣工时间、交房时间，查看项目不同业态、分期的这6 个节点，节点不变则认为现金流不变，运用“模糊的准确”，基本能满足运营部和战略采购部排兵布阵及领导决策的需求。

　　小结

　　项目利润管控适合于房企管理成熟度较低的阶段。在此阶段，房企关注的是资金的投放与收益的实现，对项目利润的管控是本阶段的核心。此时需要做好投资预算、销售预算，做好资金的安排，在此基础上实现对项目利润的管控，保障项目利润的实现。只有做好项目全生命周期的利润管控，才能支撑企业后续规模化的快速发展。

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篇2：房企目标成本利润率 利润底线守护者

　　房企目标成本利润率，利润底线的“守护者”

　　目标成本如何确定和调整才不会吞噬项目利润，这是很多房企目标成本的一个管理难点。基于收益的视角，将成本利润率作为目标成本的统一评判标准，是守住项目利润底线的有效方法 目标成本如何确定和调整才不会吞噬我们项目的利润？这是很多房地产企业在目标成本管理过程中遇到的难点。某标杆房企D企的做法是基于收益的视角，将成本利润率作为集团、区域（城市）公司以及各业务部门的统一评判标准。

　　一、目标成本管控依据——成本利润率

　　D企是中国知名房地产开发龙头企业，已连续5年跨入百亿军团，其集团管控定位为“利润监控”。因此，其成本管理绝大部分权限都下放到城市公司，总部仅保留目标成本编制审批、调整审批这两轮审批权。但如何确保目标成本确定及调整审批的合理性？

　　传统的做法是基于绝对值进行评审，容易导致集团、区域（城市）公司以及各业务部门之间的扯皮。例如在项目开发过程中，因建造标准调整而导致目标成本需要追加时，往往由于集团和下属公司对建造标准认识不统一，很容易纠缠于成本总数的高低，缺乏对项目最终收益的有效分析，无法得到双方都满意和可接受的结果，导致项目目标成本制定的合理性受到质疑。

　　D企的新型做法就是基于收益视角，将成本利润率作为集团、区域（城市）公司以及各业务部门目标成本评判的标准，实现不同主体对成本投放的统一认知，确保了项目开发过程中目标成本调整与审批的合理性，最终实现项目利润目标的有效监控。同时，针对不同类别的项目，采用不同成本净利率和内部收益率的收益标准进行投资决策评价（具体见表 1）。

　　我们看下D企对成本利润率定义：成本利润率=税后净利润/项目总成本，其中项目总成本=土地费用+建安成本+营销费用 + 财务费用 + 管理费用。

　　二、目标成本管控机制

　　1. 多版本目标成本的利润率分析

　　D企目标成本分为三个版本，分别是土地版、方案版和调整版，这三个版本的目标成本均由城市公司成本部编制，报集团成本委员会审批。其中，方案版目标成本作为基准版目标成本，纳入城市公司成本维度考核，也是集团审批的重点。集团在审批城市公司上报的目标成本时，以成本利润率为刚性指标，要求后一版本目标成本对应的成本利润率不能少于前一版本目标成本对应的成本利润率，且各阶段成本利润率不能突破集团设定的基准值（如10%）。这既是投资决策的一个重要指标，也是成本管控过程中一条红线，严格控制不允许突破。这就使项目开发从拿地开始，就可将多版本的成本利润率指标分析作为收益监控的主要手段。

　　2. 建立两轮审批机制

　　第一轮：目标成本审批。在城市公司目标成本编制完成后，为保障项目利润可控，集团会进行第一轮审批，主要基于项目利润控制，以成本利润率为审批依据，并形成弱与强两种管控模式。

　　弱管控：当成本利润率未突破基准投资收益指标，或低于前版本，则由集团成本委员会审批后可直接通过。

　　强管控：当成本利润率突破投资收益目标基准值，或者后版本目标成本对应成本利润率低于前版本目标成本利润率时，集团成本委员会在审批时原则上不允许通过，直接叫停，由城市公司修改成本目标后再报送集团审批，但非常特殊情况下（如考虑战略因素或者政治因素），集团成本委员会需审核后进一步上报最高权力机构——总经理办公会审批。

　　第二轮：目标成本调整审批。主要基于增量利润率进行调整。目标成本审批通过后，并非一成不变，但调整的前提是严守项目利润率底线。D企对于目标成本调整体现在增量成本之中，仅限于提升项目档次的范畴，其他刚性不可调。可调整的成本内容包括：建筑效果提升（外立面、铝合金门窗、阳台栏杆）、景观效果提升（软硬景、小品、水景）、室内装修档次（大堂、标准层电梯厅、入户门）、设备（电梯品牌、电梯装修和可视对讲）。其增量成本和增量成本利润率均需报集团成本委员会进行调整审批，而且专项专用，不得挪作他用。

　　三、目标成本确定与调整保障机制

　　1.两级会议评审，落实成本责任，管控成本利润率

　　为保障目标成本确定与调整的合理性，D 企运用两级会议进行严格评审：

　　城市公司成本评审会：项目目标成本编制与调整时，由城市公司财务部组织各业务部门进行各项目标成本的评审，明确成本利润率的分析情况，通过会议落实全员责任成本。城市公司审批完成后，报集团审批。

　　集团成本委员会评审会：由集团成本部组织各业务部门进行项目目标成本确定与调整的审批，主要审批内容包括两个方面，一是成本利润率是否满足要求；二是各项技术经济指标是否合理，是否还有成本利润率挖潜的空间，从而保障项目利润目标的达成。

　　2. 锁定销售价格，确保成本利润率不失真

　　D企依据成本利润率来进行目标成本审批决策，但如何保障成本利润率的计算没有水分呢？前面讲了成本利润率=税后净利润/项目总成本，也就是说影响成本利润率的两个值是税后净利润和项目总成本。“成本”是城市公司考核的重要内容，原则上不存在虚低的情况，但要避免虚高的情况发生。所以，为确保成本利润率不失真，从确保销售价格的合理性来保证税后净利润值的合理性是关键要点。D 企的做法是：在前期拿地时，城市公司会根据地块的所处区域、土地属性等确定项目定位，集团进行复核。D企项目定位主要分为四类：豪宅、准豪宅、中档、普通，由此基本框定项目价格的基本区间。此外，会由集团运营管理中心严控每年年初核定项目KPI销售价格，这个价格来源于可研报告售价假设，项目启动会上可能会有微调，并且每年价格均按照5～10%增长来刷新，有严格的前后继承关系，通过这个机制挤掉价格水分，保障价格不虚高。

　　通过锁定销售价格的方式，成本利润率这一指标值的合理性有较大程度的保障。总部无须担心城市公司虚报成本利润率躲避集团审批，相反，通过挤干成本水分的

制度设计，还能保障城市公司上报的成本利润率不会进入风险高阶区间。

　　3.成本利润率考核，绑定个人绩效与项目收益

　　为确保成本利润率管控的严肃性，D企对下属公司年度考核中增添了成本利润率这一指标，并且占到考核总权重的30%。通过成本利润率与城市公司总经理绩效相绑定的方式，体现对利润的牵引，也驱动城市公司总经理从整体上统筹成本管理。

　　成本利润率考核最终得分分为两大维度，每个维度各占50%的考核比例，一个是与目标值进行比较，每高（低）于目标值1个百分点，加（减）标准分值的5%，加分不超过标准分数的50%；另一个是在城市公司间进行排行，与实际完成值的内部排名挂钩，先计算总体均值，再计算总体均值以上和以下部分分数均值，划分为ABCD四档，对应得分为标准分值的100%90%70%60%。

　　另外，由于成本利润率要在最终结算时才能最终确定，那么，在年度考核时，如何保障成本利润率不失真呢？主要有两大措施：一是前述所说的价格追踪管理，二是针对成本部分则取值预计结算成本。为防止下属成本公司预计结算成本作假，D企严格要求如果最终实际结算成本大于预计结算成本5%，如非特别情况及专门背书解释，否则将受到严厉惩罚，两年内不得晋升和涨薪。

　　总体而言，D企通过搭建基于成本利润率的目标成本管控机制，通过完善的管控机制及保障机制，有效防止了成本对项目利润的侵蚀。

篇3：房产项目景观成本控制:重筹划巧选材严施工

　　房产项目景观成本控制：重筹划、巧选材、严施工

　　从总造价来讲，景观费用只占项目开发总成本的2%~3%，但这微乎其微的一部分费用所产生的附属价值和效应可以用“四两拨千斤”来形容。由此，越来越多房地产企业加大对景观的投入来吸引和取悦客户，然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来，如何结合客户的现实需求，通过有限的投入实现最佳的景观效果是景观成本管理的核心。

　　一、规划设计阶段：分层做好筹划

　　景观成本控制需要事前策划，而不是等设计方案出来后，再考虑成本控制。从项目开发流程的角度，景观成本控制要在项目定位阶段便开始控制了，在规划和设计阶段该如何策划景观成本？

　　1.合理筹划软、硬、水景整体比例。通常而言，硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上，控制好硬景比例，可将硬质景观节省的成本更多地用到软景上，突显绿量，打造绿色视觉冲击力。某房地产企业旗下各项目景观工程的软景成本占总景观成本的比例平均为60%，软景：硬景：水景比例一般是7:2:1，景观效果显著，受到客户一致好评，项目在市场上美誉度较高。

　　2.巧妙搭配植被及密度。明确硬软景观一级比例后，针对项目需求，进一步将软景、硬景的内容明确细化，如软景面积里面草坪、灌木如何分配，密度如何设置。比如可适当控制软景中大乔木的数量，增加灌木及草坪的面积。据研究，人的最佳视角区在1-3米，在这个视觉范围内高灌木产生的效果最好。草坪是软景中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量；花卉后期更换、维护的成本较高，建议适量选择，可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。

　　3.重点区域进行成本投入的倾斜。一般来说，入口区、示范区和人行系统需要重点投入，尤其是人行系统，据悉，某标杆企业的展示区人流线至少200米。

　　二、招采阶段：合作、自产双管齐下

　　1. 建立战略模式，保障材料质量，降低采购成本。进入一个城市大规模开发之初，有意识地寻找战略合作伙伴。通过集团公司规模效应，保证项目开发时有充足资源供选择、比较，确定合适的单位进行设计和施工。

　　2. 分项列清单单独报价。请设计院按照各个园建分项单独报价，分别列明各个分区用材标准、数量与总成本，便于掌握各分项总价及各分项中各材料的价格，进行横向比较，对价格不合理的园建及材料进行调整及更换，从而综合控制工程的总造价。

　　3.选用经济合理的材料。选用与小区档次相一致的材料，适当选择能提高客户体验区位用材档次，不过度追求完美与极致，选材要与楼盘定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客户景观满意度，比如小区中心的水景。与此同时，充分了解市场，通过综合论证了解材料市场行情，尽量采用价廉物美的铺装材料，保证项目施工时所用材料在当时当地具有最佳经济性。

　　（1）石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍。

　　（2）软景成本高低对总景观成本影响重大， 因而有必要了解影响不同区域软景成本的主要因素，包括：可使用的苗木种类数量、苗木采购成本、苗木运输距离、苗木土球大小（运输成本）、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。

　　4.建立自有苗圃或托管苗圃。在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃，确保苗木供应的质量和数量。比如，某知名地产集团在初期开发时就使用甲方供苗这种方式来参与项目的景观施工，取得良好的经济效益和品质效益后在各地迅速推广，在各地拿地的同时就建立自有苗圃或托管苗圃，保证施工进度和质量。

　　三、施工阶段：施工工艺标准化，严控变更

　　施工阶段是设计实现的过程，要有效控制签证和变更，避免增加无效成本。某标杆房企景观成本目标确定后，取其80%为限额设计的标准，预留20%在施工阶段，作为景观调整备用。

　　1.重视施工图纸交底。施工进场前，应由建设单位组织多方图纸会审，包括：景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。目的在于：完善图纸，防止缺漏项；明确施工边界，避免产生有争议的工程量；协调各专业，杜绝相关专业沟通上的盲点。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录。

　　2.严格执行设计变更审批程序。施工过程中，由于现场条件发生变化，需要变更设计。工程建设涉及多个专业，互为设计条件，并且关系到销售承诺。因此设计需要统筹考虑，出现某一专业的错漏项都会带来返工。采用分级审批可以有效缩短审批周期，不耽误工程进度。同时也能有效控制成本。除了正常设计变更外，还应该对恶意变更提高警剔。部分施工单位这了竞标成功，做标书时刻意降低某些项目的价格，达到拉低工程总价的目的，这一现象在绿化工程尤为明显。中标后通过各种手段和借口，将利润低的苗木品种变更为合同中利润高的品种。应严加防范此种变更发生。

　　3. 工艺节点标准化。把成熟的工艺节点按工艺进行标准化，要求施工方严格参照操作手册的推荐手法进行施

工，不允许随意变动施工工艺；在石材施工时，尽量使用规整拼装，减少碎拼，从而减少人工成本。

　　总结

　　效果和成本是景观设计的两个重要评价指标，景观方案在决策过程中一直是在效果与成本之间找平衡。不能脱离成本谈论景观效果、评价设计方案，也不能撇开景观效果一味追求低成本。当前的市场情况更需要合理有效的成本管理，促使我们完善管理制度，向纵深发展管理体系，追求更专业、更卓越的精细化管理。

篇4：中海地产:利润之王成本算盘

　　中海地产：利润之王的成本算盘

　　当前结构成本管理的现状，仅仅是从经济指标上对结构成本进行控制，从而陷入钢与混凝土含量越低结构设计越优秀的误区。对于“利润之王”中海而言，实现行业最高利润的背后是一系列精细化的管控，其中结构成本的关键点控制，起到了重要作用。

　　前期策划：地质的考虑

　　规划阶段：建筑物的排放

　　方案阶段：结构的可行性及合理性，避免返工

　　扩初阶段：结构方案的优化

　　施工图阶段：结构的精细化设计

　　施工配合阶段：变更、签证的合理控制

　　关键点1：层高

　　层高的增加不仅仅对竖向构件的长度和体积有影响同时还影响一系列的间接成本，比如对基础及相关内容、建筑构件、外装、设备及运营成本等都有成本影响，据行业内有关单位统计，对于中档房屋来讲层高每增加250px，就增加30元/㎡的造价。

　　控制好层高并不是要牺牲房屋的净高，因为房屋的净高是房产客户极度关注的内容之一，如果牺牲房屋的净高就降低了建筑产品的价值，就违背了全方位的控制成本的原则，所以一般情况下控制层高从控制结构的梁高和有效利用机电设计的管道空间上面着手。

　　1.控制结构的梁高

　　一般情况下设计单位仅仅从结构成本这单一成本考虑结构梁高的经济合理取值在1/8~1/12梁高，但是若把层高等因素综合分析宜取1/10~1/16梁高，这是一个经验取值，如果在实践中去应用的话需要具体问题具体分析，做好和设计人员的沟通工作同时也要做定量的方案比较。

　　设计院通常的做法，是取结构本身最经济的梁高（一般为1/8-1/12的跨度），综合各种成本因素，取值应较正常结构本身最经济的梁高降低10%~30%。（建议为1/12~1/18的跨度）

　　2.有效利用机电设计的管道空间

　　对于有效利用和压缩机电空间要从两个方面着手：

　　首先在机电管线设计时在条件许可的情况下要求设计院做楼层的综合管线图（空调、电缆、水管），采用综合管线图对机电管线进行认真的优化，这样一般可节省近200mm的空间高度，采用综合管线图进行优化的另外一个目的就是能够让各个专业认真沟通，有效避免差错。

　　其次压缩机电管线空间的另外一个途径就是让结构梁和管道空间能够结合起来，综合利用，基本方法有：

　　（1）采用变截面梁、在机电管线通过处，减少梁截面高度。

　　（2）在梁中预埋管或预留洞口，使管线穿过。

　　（3）采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一高度空间。

　　（4）设计使结构梁的布置与空调管线的布置保持一致，以便结构梁与空调管线共同占用一个空间。

　　关键点2：地下室

　　地下室结构在结构成本中所占的比重很大，设计方案对地下室结构成本的影响也最大，而且地下室的结构离散性比较大，对其他部分的影响和关联不明显，做好地下室结构的优化设计对于控制整个结构成本至关重要。

　　1.地下室层高

　　地下室层高=建筑净高（2.2m）+结构梁高（0.9m）+空调管高度（0.4m）+消防喷淋高度（0.1m）=3.6m，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在3.8m左右是比较合适的。

　　2.空间利用率

　　对地下室的结构成本控制首先要注意公共大地下室的面积的充分利用，做好单层地下室和多层地下室的方案比较。因为地下室的空间利用率一直是业主和甲方都不注意和关注的地方，一般情况下如果利用充足停一辆车一般只需要利用20㎡~25㎡的面积空间，同时还要关注设备用房的面积是否过大，一般情况下地下空间的面积不做考究，往往把设备空间的面积做的过大，造成了不必要的浪费。一般情况下对于自然地质条件较好的场地设置多层地下室比设计单层地下室要节约成本，但是使用单层地下室在用户使用起来比较方便，这就要结合具体项目和具体项目的自然地质条件做好方案比较，具体情况具体分析。

　　对地下室的结构成本控制要把握好支护成本的降低，尽量抬高整个±0.000的标高，因为这不仅降低了支护的成本还节约了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富区域的水压力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有利影响。

　　3.地下水位

　　要利用好地下水位高度的取值和应用，在计算地下室侧板的时候总是把侧向土压力和地下水压力组合起来计算，同样在计算地下室基础荷载的时候也可以充分利用地下水有利的方面进行计算，不过这需要一定的经验和折减，同时也要把握好抗浮设计水位和最低设计水位，这就要求在做地勘报告的时候做好相关数据的要求，为后面的成本控制和精细化设计服务。

　　4.地面覆土厚度

　　要把握好地下室顶部覆土厚度和顶部活荷载的控制，地下室顶部覆土的厚度一般与景观布置和地下管线的埋设要求有关系，这就要求在设计管理过程中把景观设计和管网设计提前介入，做好精细化设计和专业配合工作，严格控制好地下室顶部覆土的厚度。

　　（1）地下室顶板覆土厚度

　　水电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求，是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度在1.0~1.5m左右是比较合适的。为了避免上部建筑的设备管线直接穿越人防顶板，设计中往往将地下室顶板降低后覆土，在覆土层中完成上部建筑设备管线的转换，既避免了对管线采取防护密闭措施，又可以节省投资。

　　另外，大型地下室顶板的跨度一般较大，仅靠中间向两边放坡很难解决排水问题。因此设计中考虑将地下室分成几个区域，利用轻质陶粒砼找坡，坡向顶板外围水沟，由区域边的排水暗沟接入小区管网。

　

　地下室顶板的结构布局形式：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，带柱帽的无梁楼盖。当覆土1~1.5米时，较优的经济性顺序为：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，对于覆土大于1.5米，则带柱帽的无梁楼盖最经济。

　　（2）顶部活荷载

　　对于一般的设计单位地下室顶部活荷载的取值为10kN/㎡（非人防和消防车道部位），规范中规定这个活荷载取为10kN/㎡是因为考虑在上部结构施工工程中加在地下室顶板上的脚手架等施工荷载，但是在实际的施工过程中这个活荷载往往和覆土荷载不是同时组合的，这样实际的荷载组合就比设计荷载组合小了不少，所以对于有经验的荷载取值这里的10kN/㎡可以换为4kN/㎡，这样就大大减少了结构成本，不过这些覆土厚度和荷载优化的时候要注意做好根据具体情况的灵活运用，不可千篇一律。

　　对地下室的结构成本控制要把握好地下室顶板和底板的布置方案，对这些结构布置方案要做好多方案成本比较，要全方位的把握方案的可行性，对方案的取舍要慎之又慎。

　　关键点3：基础选型和方案比较

　　1.体系选型与结构布局要合理

　　基础部分（尤其是桩基础）在施工过程中往往是最不容易控制成本的，有的项目实际基础造价会大幅度超过合同价甚至达到原合同价的两倍，造成成本控制的不准确，这就要求在设计管理过程中要认真做好地质勘察设计，摸清地下复杂的地质情况，根据地质情况合理选择合适的基础形式或桩型，合理选择持力层，合理选择桩长，还是要认真做好精细化设计，做好多方案的比较，用总的成本数据与合理施工周期为依据做好选择。

　　在基础方案比较的时候一定要耐心的把具体的方案全部做出来，认真的算经济帐再确定合理的方案，这时候切忌想当然。

　　2.结构计算与内力分析要正确

　　一般情况下估算建筑的重量有个经验值，供参考，对于框架结构单位面积重量的标准值在12kN/㎡~15KN/㎡；框剪结构为13kN~16 kN/㎡；剪力墙结构为15kN/㎡~18 kN/㎡；框筒结构为14kN/㎡~16 kN/㎡；地下室一般在20 kN/㎡左右。这样基本上根据建筑方案和地质条件在设计初期对基础方案进行比较了，然后根据设计条件的成熟逐步深入。

　　在桩（基础）的设计时要把握好以下几点，从而对桩的总量进行优化；

　　（1）关注柱底内力的取值，考虑好实际的柱底内力组合。

　　（2）关注桩承载力的应用，选择合适的桩径和桩长。

　　（3）关注桩基础中地下室底板承载力的利用，一般老土的承载力还可以，这时候地下室的底板和活荷载可以利用老土来承载。

　　（4）关注水浮力的利用，利用水浮力抬升建筑物，降低桩和基础的数量，不过这学要一定的经验，同时在地质勘测的时候要让地质部门提供一个准确的历史最低水位值，有时靠地下水的作用可以使桩的数量有一定的减少。

　　（5）关注基础类型的归并，一般基础的归并不宜超过15%，否则就造成一定程度的浪费。

　　关键点4：梁的布置和配筋方式

　　1.梁的布置

　　一般情况下梁的布置不会有什么大的问题，但是在地下车库和商业大跨度空间，比如在8.5m*8.5m的柱网下，选择井字梁还是十字梁就要做个方案比较了，一般情况下对于标准层采用十字梁比井字梁较经济大概综合成本（计算钢筋的数量、混凝土的数量和模板的数量）要低10%左右，对于地下室则采用井字梁比较经济，对于屋面或荷载较小的时候井字梁和十字梁相差不多；在梁布置的时候还要注意对于一些短墙下一般不需要布置梁来支撑这些短墙，因为通过荷载规范可以知道对于楼板局部有集中荷载是没有问题的，尤其是住宅的楼板通常情况下是构造配筋，也就是在承载力计算上有一定的余量，加墙后计算也应该不存在什么问题，所以一般在墙长度在3m以内的情况下不再墙下加设小梁。

　　2.梁的配筋

　　在梁的配筋方式上要做到精细化设计，在设计的过程中做的细致一点，就在梁配筋上能节省几公斤，每个梁能不浪费（或节省）几公斤那整个项目就是一个不小的数字，例如设计院在梁的配筋习惯上往往造成一定的浪费，一般设计院对于跨中钢筋就是简单的把支座钢筋截断一些，剩余的通长布置，这样就存在一定的浪费，这就需要在做设计管理的过程中，请设计院先提供配筋样图，仔细核算并进行耐心沟通，以理服人，真正在设计过程中做好项目的精细化设计。同时还要注意在住宅标准层梁宽通常为200或250这是在梁截面配筋要尽量采用小直径钢筋；尽量把梁的钢筋控制在25以内；主次梁相交处是否需要设计吊筋等等。

　　关键点5：勘察报告

　　地质勘察费用占比很小，但地质勘察对岩土、结构成本的影响却很大，特别是对基坑边坡、基础以及地下室等与土体有关部分的成本造价将起到决定性作用。现在常见一些勘察单位以低价中标，却往往土体取样与实验不足，只好向甲方提交偏于安全甚至过于安全的勘查成果，对于甲方是因小失大。因此选取一个当地经验丰富、服务配合意识好的地质勘察单位，并给予合理的勘察费用是做好报告的关键因素。严格的勘察要求和勘察报告审核是地质报告做好的重要保障。

　　地质勘察布孔应满足以下要求：

　　（1）有地下室时勘察方案需考虑满足基坑支护设计要求。

　　（2）同一项目分期开发时，其地质勘察应该同时满足远期与近期工程开发的要求。

　　（3）需进行场地地震安全性评价工作的，在进行地质勘察时，应同时考虑场地地震安全性评价的要求，并将地质勘察钻孔作为场地地震安全性评价所需的工程钻孔，重复利用。

　　（4）布置勘察孔时，应结合地下室（有地下室时）范围、标高、层高综合考虑，确定孔距、孔深，以及控制性孔与一般性孔的数量比例。

　　（5）当地下室有抗浮需要时，应明确要求提供设计抗浮水位。

　　（6）对地质报告，设计单位应认真审阅，并应对地质报告内容及数据的准确性、完整性提出意见并及时反馈给甲方。

　　勘察报告的取值，应关注基础选型及地基处理建议、关注承载力的取值建议、关注抗浮设计水位的标高，及可否提出最低设计水位标高。

　　关键点6：基坑、边坡

　　在基坑、边坡的设计中，经验占70%，计算占30%，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。

　　支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准为“在满足结构安全可靠及环境

绿化要求的前提下综合造价最低方案为中标方案”。在设计方案确定后为进一步降低造价、方便施工和缩短进度，需要在计算、构造、施工图设计等方面进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提下更经济合理。

　　由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节。

　　关键点7：柱的配筋

　　框架柱设计第一要素是柱截面尺寸不要抠太紧，即轴压比不宜太接近限值，这不仅可减少配筋，而且还能较易实现强柱弱梁的要求。

　　纵筋配置也应有适当余量，角筋可选择较大直径，其他纵筋根据计算要求设计即可。箍筋在满足最小配箍率和计算要求前提下，宜I和II（III）级钢混用，即外围箍筋选用II、III级钢，内部箍筋仍采用I级钢。这样可利用强度较高的外围箍筋增加对内部混凝土的约束，而且容易实现配箍率要求。若全部采用I级钢，为满足配箍率，有可能箍筋数量会太多或者直径过大。若全部采用II、III级钢，有可能不经济。剪力墙边缘构件的配箍可采用类似方法。

　　关键点8：剪力墙

　　优化剪力墙布置的位置数量，一是建筑物的两端和周边重点布置，二是建筑物的内部和中间位置减少布置，以保证结构的抗震扭转指标满足要求。

　　优化剪力墙的长度（墙身用钢量45%~65%），剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大。

　　最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100；剪力墙的翼缘小于600时，应关注其结构设计结果。

　　关于剪力墙的厚度取值，《高层建筑混凝土结构技术规程》中提到：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）。但底部商业、底层假复式住宅或架空层层墙高较高，按此规定，厚度必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。

　　经过《高规》附录专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。

　　关键点9：楼板厚度

　　标准层楼板厚度50px，占标准层总荷载约3.3%；仅考虑构造因素，板的配筋量与板的厚度成比例增加；标准层楼板50px的厚度增加地震力约3.3%。此外，标准层楼板厚度对梁、柱、墙配筋，以及基础也有间接影响。

　　在实际工程中的楼板厚度选择，建议：

　　普通3~4米跨度的楼板可取100；高层核心筒部位的楼板可取150；客厅处的异形大板可取120~150；普通屋面板可取120；管线密集处可取120；地下室顶板可取180。

　　关键点10：钢筋、混凝土材料

　　结构梁、柱、墙钢筋统一选取原则：6~200px直径钢筋统一采用HRB235；10~300px直径钢筋统一采用HRB335；350px及以上钢筋统一采用HRB400。

　　楼板钢筋统一选取原则：优先采用冷轧带肋钢筋（3级钢）；板底配筋尽量采用直径小、间距密的方式配置；当冷轧带肋钢筋不能满足承载力要求时，采用HRB400。

　　混凝土标号对成本的影响：

　　（1）混凝土标高增加，单价直接上升，标号每增加一级，单价提高5%~8%；

　　（2）提高标号可显著减小墙柱的尺寸，增加建筑实际使用率；

　　（3）正常情况下标号对梁的承载力几乎没影响，因此对梁的截面及配筋影响很小，不宜采用高标号；

　　（4）正常情况下标号对板的承载力几乎没影响，但可能会提高板的构造配筋率，同时还会增加板开裂的隐患，应尽量采用低标号。

　　实际工程中混凝土标号的选择建议：

　　（1）普通的结构梁板混凝土标号一般为C25、C30。

　　（2）受力较大的梁板混凝土标号可采用C30（C35）：如地下室的底板、顶板、转换层、屋顶花园的楼板等。

　　（3）剪力墙、柱混凝土标号按轴压比控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时又使绝大部分竖向构建为构造配筋。

　　（4）高层竖向构件砼宜按层数分段，下部楼层提高标号以减少截面，上部降低标号以降低成本。（30层左右：C50~[C45]~C40~C35~C30）

篇5：房地产项目开发贷款基本流程

　　房地产项目开发贷款的基本流程

　　一、开发贷款定义

　　房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

　　二、借款主体

　　经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

　　三、贷款条件

　　1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

　　2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。

　　3.开发项目与其资质等级相符。

　　4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。

　　5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

　　6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

　　7.贷款用途符合国家有关法规和政策。

　　8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

　　四、贷款所需材料

　　(一)基本材料

　　1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;

　　2.法人代码证书(原件及复印件);

　　3.税务登记证(原件及复印件);

　　4.企业贷款卡;

　　5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;

　　6.公司章程(原件及复印件);

　　7.验资报告(原件及复印件);

　　8.法定代表人证明、签字样本;

　　9.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;

　　10.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);

　　11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;

　　12.其他所需材料。

　　(二)贷款项目材料

　　1.国有土地出让合同;

　　2.国有土地使用证;

　　3.中标通知书;

　　4.付清土地出让金凭证;

　　5.建设用地规划许可证;

　　6.建设工程规划许可证;

　　7.建筑工程施工许可证;

　　8.建筑总承包合同;

　　9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明;

　　10.项目可行性报告;

　　11.其他相关材料。

　　(三)担保材料

　　按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

　　贷款利率

　　贷款利率按中华人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。

　　贷款程序

　　1.借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

　　2.银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。

　　3.银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。

　　商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。

　　4.贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

　　五、房地产开发贷款操作流程如下：

　　递交申请——受理调查——项目评估——核查审批——办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

　　六、房地产开发贷款申请

　　(一)借款人资格

　　借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：

　　1.借款人是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其

他经济组织。

　　2.有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。

　　3.经营管理制度健全，财务状况良好。

　　4.信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

　　5.有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

　　6.有贷款人认可的有效担保。

　　7.贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。

　　8.借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

　　9.贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

　　10.贷款项目工程预算报告合理真实。

　　11.贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。

　　12.企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。

　　13.贷款人规定的其他条件。

　　(二)申请贷款资料

　　开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。

　　1.单位资料

　　(1)经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;

　　(2)单位章程、成立批文;

　　(3)经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;

　　(4)工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件;

　　(5)法人代码证复印件、年检报告;

　　(6)房地产企业开发经营资质证书;

　　(7)借款申请报告;

　　(8)公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议;

　　(9)若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明;

　　(10)公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

　　2.项目资料

　　(1)项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告;

　　(2)建设用地规划许可证;

　　(3)建筑工程规划许可证;

　　(4)土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;

　　(5)地价款缴交凭证复印件;

　　(6)施工许可证;

　　(7)房地产预算许可证;

　　(8)合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

　　(三)房地产开发贷款的审查与审批

　　贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。

　　A.贷款审查的主要内容

　　1.审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

　　2.根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。

　　3.审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。

　　4.审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。

　　5.审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。

　　6.审查担保的合法性、合规性、可靠性。

　　质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。

　　抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。

　　俣证贷款：(1)俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人;(2)核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议;(3)审查保证人的保证能力。

　　7.复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：

　　贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险等级系数×Y]

　　Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额)

　　贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5)/贷款总额

　　8.审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。

　　9.按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。

　　贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。

　　贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。

　　B.贷款的审批

　　房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

　　1.贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。

　　2.凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗

相同。

　　3.贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。

　　七、贷款的发放

　　经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押(质押)合同，并按规定办妥有关公证(见证)、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。

　　以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。

　　若属抵押(质押)担保方式，借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。

　　若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。

　　贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。