Z房地产公司管理策略

　　Z房地产公司的管理策略

　　用人原则：

　　让最适当的人去担任最适当的职位

　　用人标准：

　　品格+专业+能力+潜能+责任感+进取心+积极性+凝聚力=z员工

　　z工作要求：

　　互助、沟通——每天多一点

　　好事、实事——每天多一点

　　创新、贡献——每天多一点

　　恒心、斗志——每天多一点

　　学习、进取——每天多一点

　　执行、落实，不要找任何借口！

　　z管理目标：

　　带领快乐的员工，营造客人的快乐！

　　用我们百分百的努力，争取客人十分的满意！

　　z团队意识：

　　公司的事情，我有责任！

　　让你的同事在有需要时，能获得最大的帮助！

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：国内酒店业经营管理发展趋势探讨及营销策略

国内酒店业经营管理发展趋势探讨及营销策略

在当前经济发展的大背景下，我国酒店业管理发展迅速，品牌不断提升，但也存在一些问题，本文结合实际对酒店业发展趋势进行探讨，并提出我国酒店业管理发展的对策建议。

我国酒店业管理现状分析

（一）酒店业发展呈现的特点

1.产品功能不断完善。经过多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，不断满足多样化的市场要求。酒店集团化步伐加快，目前我国酒店集团100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组不断推进，特许加盟开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。

2.个性化服务突出。以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业，向客人提供全球信息高速公路的全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，使酒店业的发展越来越依靠科技进步。

3.经济型酒店将成为市场主体。在住宿业中，经济型酒店拥有未来发展的最大空间。经济型酒店符合国际酒店业发展趋势，符合中国酒店细分市场的实际，符合国内旅游者的需求且对重大事件、经济因素变化不敏感。中国住宿业将从星级酒店为主体转向经济型酒店发展的新时代。

4.绿色、环保、节能、安全、健康将成为发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是国际型酒店发展的新方向，是21世纪酒店业发展的新趋势。顺应这些趋势，积极创建绿色酒店，推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的“绿叶”时代，将是全国酒店业贯彻落实***，全面建设小康社会，提高人民生活质量，走可持续化发展的必然选择。

（二）我国酒店管理存在的主要问题

1.酒店总体分布和建设的不均衡。发展不均衡：从总体规模来看，这种差异基本上是与gg开放形势吻合的，与地方经济发展特别是当地旅游经济发展形势相适应的。多种体制并存发展：我国的饭店体制形式多样，以国营酒店为主体，辅之以集体、个体、合资、合作等其它管理体制。客源结构发生了很大变化：现在酒店客源的分布，大体上为大饭店或城市中心饭店常驻商客占15％-20％。目前，许多城市建设公寓和写字楼的势头很旺，大量常驻商会随之从酒店迁出，这将在一定程度上减少了酒店的客源。从酒店业的宏观经营状况来看，这几年保持了年年上升的势头，我国酒店业正处于快速增长而且是效益型增长的阶段。

2.缺乏品牌化战略。酒店连锁经营的基本条件是有较高知名度的品牌，世界上很多成功的酒店在制定企业总体发展战略时，都把宣传和扩大品牌在世界市场的竞争力作为运营的核心，但是我国的酒店企业绝大多数缺乏品牌战略，这可能与我国酒店业发展历史较短有关。

3.缺乏酒店管理人才。造成酒店管理企业人才缺乏的原因归结起来大概有三个方面：酒店管理教育的落后，教学条件及师资水平有限，理论与时间相脱节；一般企业为了节省成本只从其他企业挖取人才，导致全行业职员整体素质不高，人才流失严重，极大地阻碍了酒店管理水平的提高；目前社会公众对酒店管理工作了解不够，除了酒店管理本专业的人才之外，很多大中专院校毕业生不愿意到酒店就业，这在一定程度上也限制了酒店管理技术的提高。

4.缺乏成熟的管理模式。在国内，虽然一些酒店企业也拥有较丰富的管理经验，但是往往没有形成系统成熟的管理模式。很多企业在借鉴其他企业经验或者从 酒店管理公司获得管理技术时没有结合本企业的实际情况和发展特点。

5.经营分散化且管理技术和理念落后。目前我国酒店大多小规模经营，而且地区差异较大，发展不平衡，而且不能适 应和紧跟世界酒店发展趋势，与国际成功酒店还存在着很大的差距。

我国酒店业的发展趋势

（一）集团与品牌化

在国际化程度越来越高的酒店行业，集团化成为中外酒店经营管理不可避免的潮流与趋势，中国需要能够参与国际竞争的旅游饭店企业集团，否则，将严重阻碍我们成为旅游强国的进程。品牌是中外酒店业经营管理发展的灵魂，也是国内旅游饭店企业在新世纪实现可持续发展的关键。

（二）生态化

当前，中外酒店经营管理的生态化主要体现在以下方面：注重环境生态的营造，包括旅游饭店的选址、服务项目设计、功能生态布局等；强化绿色生态环保意识，如节能降耗；废品处理、一次性用品改造等。

（三）智能化

酒店应该培养自己的高技术人才，利用现在快捷的互连网系统为客人提供优质的服务，让客人从预定入住到结账都能一步到位，实现全电脑系统化管理与服务。酒店的智能化应该体现出快捷、方便、信息通讯等方面，让客人在享受酒店优质服务的同时感觉到酒店智能化带来的超值享受。

（四）坚持以人为本

酒店的发展离不开拥有专业知识的人才，未来酒店的发展经营理念应该从以前的“顾客第一、顾客是上帝”变为“顾客第一，员工第一”、“没有满意的员工就没有满意的顾客”，让员工在酒店工作有种归属感，保障员工的福利，灌输酒店的经营与服务理念，充分挖掘员工的潜能，在员工实现自身的人生价值的同时，为酒店做出更大的贡献。

（五）服务的个性化

在这个经济飞速发展的新时代，特色产品必须配合个性化的推销服务才能在市场的竞争中站住脚，才具有竞争力，酒店的员工应该在规范服务的

同时，对客人提供拥有针对性的个性化服务，个性化服务就是在做好规范化服务的基础上要针对客人个性的差异最大限度的满足客人的需求。

提高酒店业经营管理的对策

加强人员培训，解决人才问题。导入竞争机制，建立科学评估体系，实现对人才最大限度的发现和激励。人才短缺是限制经济型酒店发展的最大障碍。人才培训系统是未来经济型酒店必须关注的一个重要方面。另外一点，进一步完善薪资福利和考核制度。以往的人事管理系统都是针对星级饭店的特点发展而来的，在经济型酒店的管理框架下，如何做好人事激励和考核管理是摆在经营者面前的一个新问题，这个问题会随着经济型酒店的快速发展而日益凸现。

整体性宏观调控。首先应按照“加强规划、控制总量、改善结构、合理布局、 提高质量”的酒店企业发展方针进行有效地监控，逐步实现酒店企业行业接待能力和客源市场平衡发展的控制目标。

酒店企业规模经营。酒店企业“集团化经营”是跨国酒店大集团企业成功的秘密武器。酒店在发展扩大的同时应该重视酒店之间的合作，建立有竞争力的酒店企业集团。

重视消费者的个性化及情感需求。现代酒店业必须以消费者的心理特征，生活方式，生活态度和行为模式为基础去从事设计、销售紧扣人们的精神需求的酒店 产品，使酒店产品和服务能引起消费者的共鸣。

酒店产品开发突出顾客参与性、互动性。实现人才可持续性发展，总体方针是引进外来人才，建立正确培训机制。具体操作是：引进外来人才，建立完善的工薪福利机制，尤其首先提升优秀店长的待遇，让更多的国内外优秀人才，如酒店管理人才及优秀大学毕业生认识酒店、了解酒店，吸引至酒店管理中。由于这些人才文化素质较高，又接受过高等教育，对新鲜事物接受能力较强，有一定的总结和创新能力，能为酒店改革、发展发挥更大的作用。建立正确的培训机制。与国内外有名的酒店管理院校合作，引进富有经验的管理人员和培训机制，建立专门统一的培训机构，针对不同层次、不同水平的员工进行不同的培训，逐步提高，达到统一进步的目的 。

开发绿色酒店产品。随着酒店消费者对绿色产品的追求和环保意识的加强，酒店业的产品开发应考虑与社会以及人类环境的协调，开发有益于自然与社会的可持续发展以及酒店消费者自身健康的产品，突出酒店产品的绿色文化内涵，追求永远绿色的酒店体验。

参考文献：

1.冯冬明.经济型酒店：发展、问题、策略[J].旅游学刊，20**（7）

2.左静.体验经济与酒店经营管理[J].中外酒店，20**（10）

3.戴斌.中国饭店集团发展战略研究[J].财贸学研究，1998（2）

4.王建平.当前饭店业市场状态探讨[J].商业经济管理，1999（1）

篇3：消费需求不足与酒店管理的经营策略

　　更多精品源自 表格 消费需求不足与酒店管理的经营策略

　　纵观中国酒店管理业的发展，酒店管理产品供给与其它许多商品的供给一样经历了由几年前的逐步改善到近两年来的根本改善的过程，93年以后我国新建旅游涉外酒店管理每年以700-1000家的速度递增，增幅达20%以上，这种酒店管理业供给增幅与旅游客源的5-8%有限增幅显然是难以平衡，其结果势必导致酒店管理业进入一种买方市场状态。

　　经济学家告诉我们：在买方市场中，由于供给充裕，消费由被动变成主动，对生产不仅具有反作用，而且起了决定作用，这时需求对生产和经营的约束性日益显现，消费者需求成了经营活动的出发点和归宿，从而使市场呈现出一种需求约束型的走势。酒店管理总经理“生意难作”的普通感慨，正是酒店管理业进入买方市场需求约束型状态下的一种典型反映。在酒店管理业市场出现需求约束型的状态下，消费者行为呈现了差异消费、理性消费和情感消费三种。

　　酒店管理业市场的这种特征，决定了酒店管理的管理者必须认真研究市场的消费需求，根据市场需求及时调整经营策略，从而使自己在竞争中处于有利地位。

　　一、 当前消费需求状况和酒店管理业的新态势

　　近两年来，由于国家扩大内需政策对居民消费并未产生太大的效果，如果没有明显有效的政策性出台，影响居民消费心理预期的主要因素将不会发生重大的变化，今后一段时间仍将延续当前消费需求的走势。

　　1、居民收入的变动会对消费需求产生较大的影响。由于几年来经济调整的影响，近两年城镇居民收入增长出现较大幅度的下降，不同收入阶层的消费倾向存在的明显的差异，高收入阶层边际消费倾向较低，而低收入户潜在消费需求因收入增幅下降难以转化为事实的需求，总体边际倾向降低，因此收入水平增幅的下降会使消费停留在一个较为低迷的状态。

　　2、消费预期改观不大，会使消费需求不足的状况不可能有较大的突破。由于收入增长没有以前快了，加上居民未来生活的不确定因素增加。人们对未来收入的预期也不很乐观，居民对未来消费预期不可能有较大的改观。

　　这种宏观消费需求不足的状况直接影响作为旅游业吃住行游购娱六要素汇合点的酒店管理业。虽然这几年随着人们休闲时间的增多，消费观念的转变，游客有增长的倾向，但形势并不乐观。1997年来浙江旅游的国内游客出游人均每天花费仅142元，而且人均花费的增长在趋缓。

　　这样的宏观经济背景使酒店管理业经营出现了许多新的 态势：

　　第一、 酒店管理业的经营收入与经营利润出现了背离的态势。近年来酒店管理业的经营收入有明显的增长，但经营利润却连年下滑。

　　第二、 酒店管理客房出租率与平均房价逆向而行的态势。1998年浙江省酒店管理业客房出租率较上年增长3、4%，而平均房价却下降9、3%，出现逆向而行的反常的态势。这一态势表明在酒店管理业市场的供给与需求两个方面，需求显然已上升为矛盾的主要方面，如果当今的酒店管理业市场仅仅是供给的简单过剩，那么客房出租率和平均房价应该是同时下滑，因此，有效需求不足已成为酒店管理业不景气的主要因素。

　　第三、 酒店管理业经营成本与管理费用增长出现不同步的态势。1998年浙江省酒店管理经营成本较上年增长9%，其中直接成本增长5、5%，而管理费用增幅达22、1%，因此成本费用的管理仍然是酒店管理经营者的一大值得研究的问题。

　　第四、 酒店管理业亏损程度有加大的态势。1997年以来酒店管理业的亏损面、亏损额迅速加大。

　　1998年我国酒店管理业出现了第一次行业性的整体亏损，特别是一些没有特点的老酒店管理和新建酒店管理亏损严重。这一态势表明，酒店管理业在需求不足的市场状况下，市场竞争已趋向白热化，寻求新的酒店管理经营策略已是当务之急。

　　二、 ---消费需求不足状况下酒店管理的经营策略

　　(一)建立旨在做大客源蛋糕的 行业共同发展策略。

　　要做大客源蛋糕除了政府部门的努力之处，行业之间的联合营销，共同谋求水涨船高式的发展是不可少的。

　　之一

　　1、通过酒店管理行业协会建立预警系统，定期发布当地酒店管理业的市场状况，客源流量、价格水平、成本指标及重大活动等信息，给未进入市场的建设者以一种警示，给现行酒店管理的有序运行以指导，从而为形成有序的市场环境打好基础。

　　2、发挥酒店管理业作为经济发展窗口的优势，联手行动，主要可在一些大中城市成立为各部门服务的酒店管理会议销售网络，积极争取大型交易会、展示会、订货会、文化学术交流活动等在当地举办，并经常联合举办大型的演唱会、体育比赛等。这些活动不仅提高了酒店管理的知名度，吸引众多的客源，而且将大大激活酒店管理业的市场。

　　3、在政府部门的支持下，有计划、有步骤地开展整体营销，联合拓展新市场。酒店管理“各自为政”的营销，不仅耗资大，而且营销效果欠佳，因此有必要对不同客源目的地在政府部门形象宣传的同时，采取酒店管理业及旅游相关行业的联合促销，各酒店管理在市场细分情况下协同作战，吸引各方的客人。

　　4、发挥酒店管理的社区功能，齐心协力开发新产品，创造新需求。酒店管理业必须注重本地市民消费，各酒店管理应充分发挥酒店管理在城市的社区功能，积极开发新产品，最大限度地创造市民的新需求。如在新婚市场、银发市场、儿童市场等，只要有适销对路的新产品，相信会有需求的潜力。

　　(二) 论建立旨在培养顾客忠诚度的服务营销策略。

　　一些企业成功的秘诀是树立服务第一观念，实施服务营销战略，永远留住顾客。对客人的服务，不仅仅是酒店管理员工的一项日常工作，而且是十分关键的促销活动。因此，在消费

　　需求不足的市场中建立旨在培养客人忠诚度的服务营销策略显得尤为重要。

　　1、酒店管理者在经营管理的过程中，要树立客人是 一种“资产”的观念，我们的经营过程就是一个“吸资”、“护资”和“增资”的过程，只有客人这种资产“增值”了，酒店管理才会长盛不衰。

　　2、从顾客的需求出发对酒店管理产品不断进行调整，改造和完善，形成令客人满意的产品。酒店管理要强化市场的调研，推出适销对路的产品，同时不断丰富产品的服务内涵，更新产品的服务外延，特别是老酒店管理哪怕仅仅是酒店管理的一些点缀、饰品、标记符号的改变，也会给客人创造一种意境，再配之层出不穷的活动推广，接二连三的制造热点卖点，才会使宾客常来常新，常住不厌。

　　3、为客人提供满意的服务，增强客人的忠诚度。要提供令客人满意的服务，仅仅停留在一般的规范化、标准化服务是不够的，因为这仅仅是一种批量生产，要提高客人的满意度，必须在个性化服务方面下功夫。要求酒店管理从建立客史档案入手，掌握不同的客人的个性，突出针对性服务。如老年人的客房服务要根据其节奏慢、要求高的特点，重点做好灯光增亮、电话增音、浴缸防滑等服务;对新婚客人，要营造唯我独有的温馨环境。

　　4、注重为客人创造良好的经历，给客人带走美好的印象。如果经营者要让客人得到愉快的经历，必须考虑用餐的环境、气氛和很好的口味。如果你的让客人得到难以忘怀的经历，那么你就创造了良好的忠诚度。

　　5、应该和客人保持正常的联系。

　　6、酒店管理对员工要一以贯之地进行“顾客导向服务”的教育，使宾客意识深入人心，形成浓厚的顾客至上的氛围。同

　　时还要建立员工宾客意识的激励机制，使员工带着愉快的心情，为客人提供优质的服务。

　　(三)建立旨在躲避与防御竞争的差异化营销策略 。

　　在当前酒店管理业需求不足的买方市场的条件下，统一的单一需求的大市场已不复存在。任何酒店管理都无法满足酒店管理业市场的整体需求，同时任何一种需求也不可能由某一个酒店管理来单独满足。因此酒店管理者应彻底摒弃无差别的大量市场营销，转而实行差异化的营销策略。

　　1、 应在广泛的市场调查的基础上，对整体市场进行科学有效的细分并从中选出一个或几个细分市场作为自己的目标市场，集中人力、物力、进行集中的市场营销。

　　2、在集中营销的基础上， 应突出自己产品竞争对手的差异，以差异求得竞争的优势。创造差异的基本途径有4种：产品差异、服务差异、人事差异和形象差异。

　　之二

　　酒店管理应根据目标顾客的需求特点结合自身的条件，对四种差异的变量赋予不同的含义和内容，寻求最佳的差别营销组合。如在酒店管理产品上，可通过改造完善，变单一城市旅馆型的综合酒店，为城市商务酒店、度假酒店、休闲酒店管理、专业会议、旅游团体酒店管理、公寓酒店管理、文化酒店管理、汽车旅馆、青年旅舍、专业客栈等。通过差异经营，酒店管理既可避开与竞争对手之间的过度竞争，又可以满足消费者较为细微的差异需求，从而达到产生最佳效益的目的。 (四)建立旨在将成本降到最低点的成本管理策略

　　在消费需求不足的市场中，酒店管理者不仅要注重收入的提高，而且还要重视成本的控制和管理，把成本费用降到最低点。

　　1、酒店管理在经营过程中，要注重酒店管理资产的有效性，减少无效的非盈利资产和空间，尽量增加空间的使用效果。酒店管理切不可盲目追求所谓用材的高档以及非功能性豪华奢侈，因为这种高投入是以高成本的运转为代价的。

　　2、酒店管理应树立不符合客人需求的所谓超值服务是浪费的观念，那种所谓“二星价格，三星设施、四星服务”的口号，我们还要考虑，尽管目前消费需求不足，但仍不能饥不择食，盲目吸引那些不适合自己酒店管理的客人，虽然客人有选择酒店管理的余地，但酒店管理更应选择那些“最佳”的客源市场，否则就是一种资源的浪费，不利于酒店管理的长远经营。

　　3、运转成本的控制体现在以下几个方面：第一、注重劳动力成本的控制。第二、精简管理机构，建立灵敏度很高的扁平型管理体系，最大限度地减少管理性消耗支出。第三、重视营业成本的控制。如在餐饮成本上，对采购环节可采取按月集中招标供货的办法，对菜肴成本及仓库则采取标准菜单及仓储管理的电脑化等，同时注重夜间审计的有效性。第 四、按照创建绿色 的要求，采取先进的节能手段及环保方法，大力压缩能耗的支出。

篇4：供应链管理之库存控制策略

　　供应链管理之库存控制策略

　　第一单元：目标设定：集成供应链管理条件下的库存控制基础 (--Goals Objectives)

　　供应链与物流管理的核心目的是什么? OTD VS ITO 之对立统一

　　案例讨论：假设您是一家小餐馆的经理 ......

　　库存控制就是"仓库管理"吗?

　　为什么要"库存控制"?

　　什么叫库存周转率?- 库存周转率计算模型

　　为什么说(库存)"转"就是"赚"(钱)?

　　库存周转率 VS 资产回报率模型 - 库存持有成本：企业看不见的利润杀手

　　库存周转率 VS 现金周转模型 - C2C：现金流天数

　　如何提高库存周转率?

　　如何正确定位制造业"库存"?

　　第二单元：管事：提高库存周转率-集成供应链条件下的库存控制体系(Process Management)

　　如何寻找库存的控制开关(ISC流程分解)?

　　(SCOR-ISC)集成供应链管理业务流程分解练习：寻找库存控制的关键点

　　库存的形成原理

　　案例讨论：服装业的困惑

　　存控制第一点：库存控制与仓库管理 - 交易数据与主数据

　　专题讨论：库存数据准确性计算(IDA)模型

　　现象讨论：为什么说仓库越大,企业死得越快?

　　库存控制第二点：库存控制与采购计划

　　库存控制第三点：库存控制与采购计划

　　工具讨论：约束计划与重新计划控制(Constraints based Rescheduling)模型

　　工具讨论：重新计划成功率 VS 库存形成分析

　　现象讨论：为什么总是该来的不来，不该来的都来了? - "睡觉的钱"

　　物料短缺与FKR模型

　　库存控制第四点：库存控制与采购

　　案例讨论：采购安全心理 vs MRP重新计划成功率

　　库存控制第五点：库存控制与生产 - Over-Production(过量生产)，罪大恶极!

　　案例讨论：老虎咬天，无处下口?-FKR-解析供应链的内部放大器

　　课题讨论：IOI-库存的惯性模型

　　讨论：生产经理的职业习惯 VS 库存控制

　　库存控制第六点：库存控制与市场营销

　　工具讨论：FDA-预测准确性 - 预测分析处理模型(三条曲线)

　　Product life cycle control vs Just in time logic - 产品生命周期控制 vs "以防万一"逻辑

　　提高预测数据的准确性- 销售激励模型(资源存折法)

　　提高预测数据的准确性- SOP vs ATP vs MPS

　　案例讨论：(客户)给了钱就发货?- CPFR(协同计划、预测与补货)讨论

　　现象讨论：为什么卖的越多，赔的越多?- 控制供需链的外部放大效应

　　案例讨论：不要跟我谈条件!- 你敢不敢接这个单?

　　库存控制第七点：库存控制与ERP策略

　　问题讨论：上了ERP就一定能够降低库存吗?

　　案例讨论：采购计划员为什么"无端"被处罚?

　　讨论:千人千面：根据物料属性确定ERP库存补充策略

　　课堂练习：库存控制体系设计-KPIs

　　第三单元：预则立-集成供应链管理条件下的库存预测、结构分析与监控体系 (KPIs)

　　库存周转率 - 库存监控第一点

　　讨论:库存周转率创新计算模型

　　库存预测与结构分析 - 库存监控第二点

　　库存预测模型(库存预测的三种方法)

　　库存供应天数(DOS) - 库存监控第三点

　　寻找库存变化的"蛛丝马迹"：物料经理的日库存报表 - 库存监控第四点

　　库存风险 VS 坏帐计提 - 库存监控第五点

　　工具讨论：IBM的库存风险分析模型

　　EC(设计变更)与呆滞物料分析决策模型

　　第四单元：集成供应链管理与库存控制的最佳实践 (Best Practices)

　　VMI：供应商管理库存-羊毛出在羊身上?

　　VMI如何降低供应商的库存?- 均衡生产 VS MRP紧张

　　CPFR：协同计划、预测与库存补充-客户与供应商的双赢之道

　　VMI+MRP+JIT看板：集成供应链管理的推拉之道

　　诺基亚北京星网国际物流工业园-利用库存聚集效应/消除供应链放大效应

　　第五单元：管人：库存控制与人(组织结构与角色 - People Management)

　　库存控制与组织结构

　　库存都是总经理的错?

　　库存控制与人

　　练习：如何设计集成供应链管理组织结构?

　　库存控制结构树分析

　　Q & A(课程答疑)

篇5：房地产项目开发管理策略

　　中国房地产的品质竞争时代,决定了谁在项目管理上做得更好,谁的赢面就也也大一些,该文将以金地集团为例,金地集团具有三大系统运作保障:ISO9000质量保证体系,网络化的开发进度控制机系统,动态投资控制系统,都是一个房地产企业比备的基本功,但金地集团为何凭此形成竞争优势?

　　第一操作环节:房地产开发项目管理成功的关键

　　一支队伍和三个系统

　　以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾的设计要拿全国甚至国际上的优秀设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省样板,下一步要取得全国工程质量最高奖--鲁班奖。

　　怎样才能实现上述目标呢?

　　靠一支队伍和三个系统。金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍,这是我们最宝贵的资本,要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上,金地集团已建立健全了三大系统动作保障即:ISO9000质量保证体系,网络化的开发进度控制系统和动态投资控制系统,它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标,这在全国都是处于领先水平。

　　ISO9000质量保证体系的实施,使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全,经过一年多的运行,保障了开发工程快捷、有序地进行,发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法,在开发过程中严格控制总指标,有效降低成本,保证取得最大利润。

　　设计、管理与战略伙伴的选择

　　在设计上,金地集团的设计师们精益求精,对方案不断进行深加工,以达到最好的效果。

　　在管理上,还将加强中间管理力量。

　　另外,经过几年的地产开发,金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴,这也是实现目标的有力保障。

　　第2操作环书:房地产开发项目管理阶段分析

　　对于作业管理入员来说,大型工程是艰难的桃战,经常是一次性的,风险很大,如果工程现划不妥,那将使成本超过预算,浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误,而且管理不善将使企业破产。

　　那些需要几个月或几年完成的特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。企业内部设立项目组来处理此类工作,项目完成后,该组织即解散。大型项目的管理由三个阶段组成:

　　第一阶段、项目规划

　　该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时,能继续顺利地进行现行的计划。

　　项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。

　　第二阶段、项目排程

　　项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。

　　甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低,能帮助管理人员弄清楚(1)所有的活动都已经过规划。(2)生产次序已作说明。(3)活动时间估计已作记录;(4)总的项目时间已经形成。

　　总之,不论项目管理人员采取何种方法,项目排程可以实现以下目标:

　　1、显示每项活动这间以及活动与总体项目之间的联系;

　　2、确定活动之间的先后次序关系;

　　3、鼓励对各项活动进行现实的排程和成本估计;

　　4、确定项目中的关键障碍从而更好地利用人、财、物。

　　第三阶段、项目控制

　　与任何管理系统的控制一样,大型项目的控制指的是对资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划,以及有能力资源调配到最需要的地方。

　　第3操作环节:掌握房地产项目管理工具

　　计划评审技术(PERT)和关键路径法(CPM)开发于五十年代,用以帮助管理人员大型复杂项目进行排程、监管和控制。例如:针对实施项目管理有关的设计、方案优化,使项目各项工作可预见,可预控。

　　核心要素A:Pert and cpm 的应用

　　PERT和CPM很重要,因为它们能帮助解答由成千上万个活动组成的项目问题。这些问题如下:

　　1、整个项目什么时候完工?

　　2、项目的关键活动,即那些如不能按时完成就会延误整个项目的活动是什么?

　　3、哪些是非关键活动,即使不能按时完成也不会延误整个项目活动?

　　4、项目在某个具体的日期前完成的概率是多少?

　　5、在任何一个特定的日子里,项目是否如期完成、落后于计划或提前完成?

　　6、在任何一天,实际开支是否多于、小于或大干预算开支?

　　7、是否有足够的资源以按时完成项目?

　　8、如果要在较短的肘间里完成项目,以最小成本完成任务的最佳方法是什么?

　　核心要素B:Pert和cpm的操作步骤

　　Pert和cpm的结构

　　1、明确项目及其所有重要活动成任务;

　　2、确定活动之间的关系,决定哪些活动必须先完成,哪些活动和须随后完成;

　　3、绘出连接所有活动的网络;

　　4、明确每项活动的时间和成本估计;

　　5、计算网络中的最长时间路径,即关键路径;

　　6、运用网络帮助进行项目的规划、排程、监管和控制。

　　核心要素C:Pert和cpm的基本要素

　　活动、事件和网络

　　PERT的第一步是将整个项目分成若干个重要的事件和活动。事件标志着任务或活动的开始或结束。活动是指两个事件之间的任务或子项目。上表显示了用以表示事件和活动的符号。

　　任何可以用活动和事件描述的项目都可用PERT网络进行分析。而网络是指由起止事件限定的活动顺序。

　　核心要素D;项目答理过程中对Pert和cpm的实站认识

　　对Pert和cpm的评论,

　　作为对Pert和cpm的评论,以下是房地产项目营理人员需要明白的Pert特征:

　　优点:

　　1、在项目营理的诸多阶段极为有益,特别是对大型项目进行排程和控制方面;

　　2、要领明确,计算不复杂;

　　3、利用网络的图示繁助快速理昭项目活动之间的关系;

　　4、关键路径和相关肘间分析帮助确定豁要仔细观察的活动;

　　5、Pert形成的网络提供重要的项自文件资料,以图表的形成指出谁应为各项活动负责;

　　6、广泛适用于各种项目和行业;

　　7、有利于监控时程和成本。

　　缺点:

　　1、项目活动必须确定,独立不相关,并且活动之间关系必须稳定;

　　2、必须明确先后次序关系,必须与网络相连;

　　3、时间估计较为主观,如管理人员过于乐观或者悲观,时间估计有被歪曲的危险;

　　4、过分强调最长路线或关键路线有其潜在的危险,还需要对关键路线进行仔细监督。