房地产项目总经理应该定位

　　房地产项目总经理应该如何定位

　　屈指一算，我上任50万平米的明天第一城项目总经理的时间已经一年零三个月了！从20**年从国美电器转入地产，算个外行,开始负责行政，后来负责营销，再后来曾兼职负责过一级开发，到今天全面负责50万平米的项目，四年四大步。随着三期交房后压力小了许多，我提醒自己该总结一下了，项目总经理的责任是什么？应该有什么权利？项目总经理应如何定位?

　　项目总经理应该是一位统率千军万马的将军，门旗之下，抚剑稳坐战马之上，手握令旗，镇静自若，他心中早就谋定，只需催动战鼓，顷刻之间便会拿下敌营。这是我看武侠小说后，对项目总经理的角色定位！

　　一、项目总经理在公司既是决策者又是执行者

　　房地产项目开发对管理者要求很高，在角色定位上，既要坚定的执行董事会的投资意图，在工程进度、工程质量、成本控制、营销推广上容不得半点差错；同时，身为“前线”指挥官，又必须拟定项目各系统的整体开发计划和分步执行计划，参与到公司决策当中。特别是在公司要求与项目实际情况有冲突时，必须对事不对人，仗义执言，阐明自己的观点,去影响决策。而不是去逃避、甚至隐瞒实情，当项目总经理处理好了这个关键问题后，反倒会增加老板的信任，并获得下属员工的拥护，树立权威。

　　承上启下才是对的!如果项目总把自己当成“领导”只去决策，或者理解为只是简单的“执行”，角色就是错位。

　　二、项目总经理至少有50%精力去创造良好的外部条件

　　房地产开发政策性很强，从发改委立项，到申办五证（土地证、用地证、规证、开工证、预售证），还有市政手续的办理，包括供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视、供暖、园林、人防等，无不要准时拿到政府批文，否则，谈不上施工。据统计，一个项目下来，大大小小要盖近150个公章。在搞房地产之前，我都不理解政府设那么多部门干吗?现在明白了，都在那等你去报文呢？这150个公章，一个盖不下来，整个项目就失败了。为什么项目总经理压力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　我在实际工作中有一个窍门：政府一般8：30上班，一般都会在8点左右到单位吃早饭，我干脆就7：45到，站在大门口等经办人来，然后跟着上食堂，有事赶紧汇报，上班前，大部分问题差不多该解决了。赶上好说话的，还能蹭一顿早点。因为你是今天第一个去办事的，一般经办人态度都挺好。虽然有几次等了一上午领导开会也没来，但中午领导一回单位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也会不好意思，对办事大有好处,此为”苦肉计”。

　　采用这招跑手续，效果不一般。我负责昌平项目时，早上6点从市区走，经过八达岭高速，7点半就到了政府部门，8点前一般事都办完了，到单位也就是8点40左右，不耽误上班！

　　处理突发事件也很重要!在去年6月我刚负责明天第一城时，正赶上周围居民因为项目夜间施工扰民，与项目情绪十分对立，甚至发生冲突。无奈我迅速抽专人负责维护周边小区关系，包括依法发放了10几万元的扰民费，获得居委会认可后，其出据了手续，项目才得以在建委办理了夜施证。否则，别看这件小事,影响的可是工期这件大事。

　　处理好周边关系还会受益呢!有一次，负责电力的张**经理在我刚刚上任几天时，便向我介绍地铁5号线电力路由与我项目一致，计划最好能促成合作。经过了解方案后，我迅速将此事向董事长汇报，抓住机会与之签订了合作合同.这次“借力”，不仅直接节约了近1300万的外电源施工费用，而且争取了时间，使明天第一城在入住前通了正式电。每当我看到明天第一城夜晚亮起的一户一户的灯光，我都会有一种强烈的成就感！

　　一个好的外部关系的处理就能节约1300万，一件扰民纠纷处理不好就影响工期，一个公章盖不下来房子就交不了……，这决定了项目总经理必须要挑起在外部为项目创造好的开发条件。

　　三、开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责

　　明天第一城开盘时，销售部认为价格应该在5200元左右，我在详细分析了产品（小户型）、交通（5号线和13号线换乘处）、环境（周边有大量代征绿地）、区位（奥运热点区域）、竞争环境（当时无竞争项目），品牌(国美第一城姊妹项目)等因素后，直接向董事长建议售价在5400元/m2，事实也充分证明了我的判断，按地上30万平米来计算，这一项建议，直接为公司增加了6000万的销售收入。在当时“国六条”推行后一片持币待购气氛下，准确的市场判断为公司发展做出了贡献。

　　在交房后实测中，我发现了设备用房面积很大，而且有部分面积并未用做设备用房。经咨询国土局和建委，在补交土地出让金140元后，可作为库房获得产权并销售。由于是地下二层，目前公司定价初步为600～800元/m2，估计为公司可创造300万左右的收入，如果不求甚解的移交物业，这部分面积肯定会沦落为物业公司出租创利工具，开发商无形当中受了损失。

　　在交房中，我特别强调了电、自来水、中水与物业公司的交接，保证开发商不再承担任何费用，而改由物业公司从收上来的物业费中支出，为公司最大限度的节流。

　　在移交中，将生活水箱间、电梯、消防控制室、锅炉房等功能用房，一并移交物业

公司正式签字盖章，明确管理责任，避免出现诸如电梯停电等引起业主投诉，而开发商与物业公司之间扯不清责任的状况出现。

　　在商业销售中,只有竣工备案后,银行才放按揭,于是,随着竣工备案,明确客服部和商业部明确责任人催款,也是我的工作重点.就是这样,开源节流和盘活资金,毫无争议的是项目总经理份内职责.

　　四、打造凝聚力强的优秀项目管理团队事半功倍

　　项目管的好不好，关键在于团队建设的水平高低。

　　房地产项目中，部门多、链条长、专业跨度大，所以团队沟通和系统协调非常重要。我刚上任项目总经理时，往会议室一坐吓了一跳，因为项目50万平米同时开工，仅工程部经理按地块分就有3位，再加上预算部、采购部、开发部、人事部、财务部、保安部、企划部、商业销售部、住宅销售部、合约部、客服部、技术部共15位职能部门经理，当时有二位副总，再加上有的部门有副职，光认人记住名字也要二三天，可见这么多部门协调一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要让项目每个员工了解公司的工作计划，从而去统一思想。形成合力。为此，周一我亲自主持项目全体人员的晨会，除向每位员工交待本周工作重点外，还会点评上周工作，对有责任心并在日常工作中做出成绩的员工点名表扬，对管理中出现的问题加以分析，并批评责任人。我一直认为，一个团队风气必须正，必须奖勤罚懒、奖优罚劣、能者上、庸者下，只有这样才会调动每一位员工的工作积极性，才能树立“把本职工作当成自己家的事一样去干”的良好氛围。

　　在我任职一年多时间里，项目共经历了几大阶段:一是主体工程封顶，二是为保证冬施的供气供暖及安装门窗，三是一期工程顺利竣工验收，四是一期正式通电和供水并如期交房。在这几个重要阶段中，我都明确了主要责任人，比如原任一期工程部经理孟文营、机电副经理张树军、及春节前上任的一期工程部经理张强、还有负责交房的人事行政部、商业部、企划部、客服部，都受到过口头、书面、出国旅游、加薪、特殊贡献奖、升职等奖励。这些举措让大家懂得：只要努力、只要保证了公司计划的实现，公司就会认可你,作出贡献就会受奖。这样做的结果是项目人人奋勇,个个争先,责任心普遍提高,工程进度和质量得到保证.

　　增强企业凝聚力还需要一些实实在在的举措.在去年的中秋节，项目部组织了以“保工期，建精品”为主题的中秋联欢会，动员每位员工为项目建设出力。在今年6月，以“责任共担、风雨与共”为主题的庆祝一期交房的联欢会上，项目为各部门优秀员工颁发了证书，再次号召每位员工把自己的发展目标与项目开发有机结合起来，调动一切积极因素，保工期、保质量。

　　重视员工思想动态、加强沟通协调、推进项目文化建设、树立良好的风气,这样的努力，使项目团队凝聚力大大增强。

　　总之，房地产开发是一种投资行为，增收节支、控制风险、对外求支持、对内求团结，这都是项目总经理的角色定位。我相信，项目总经理在日益激烈的市场竞争中，位置会越来越重要,也会发挥越来越大的作用。

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篇2：房地产企业总经理岗位说明

　　房地产企业总经理岗位说明

　　岗位职责：

　　1、全面负责项目开发过程的成本、质量、进度、安全等工作，负责制定项目开发总体及各项指标以及计划，形成总体进度计划、资金计划等，并向总裁报批；

　　2、负责公司的规章制度在项目的落实，建全项目公司各项管理制度，调动员工的工作积极性和创造性，发掘工作潜力，使团队持续处于高效运行状态；

　　3、负责公司房地产项目运行中涉及重大事项的协调及建设项目总体目标实现，实行目标责任制；

　　4、负责组织公司相关部门对设计方案、配套方案、施工方案、施工工艺、施工工期、材料设备造型方案进行优化工作，全面控制成本；

　　5、负责组织公司相关部门完成项目策划、勘察、设计、审图、监理、招标代理、检测、监测、材料采购、设备采购、配套、招商、运行、物管、验收等事项的洽谈和相关合同签订工作；

　　6、负责协调项目公司和政府相关各职能部门关系，使其处于良好状态；

　　7、负责协调项目建设过程中各重点分承包商关系，使其紧密合作，高效运行，达到建设项目的总体目标；

　　8、完成公司领导交办的其他任务。

　　任职要求：

　　1、大学本科及以上学历，工民建专业、房屋建筑学、项目管理等相关专业；

　　2、10年以上房地产行业相关工作经验，其中有五年以上大型房地产企业项目公司总经理或以上职位工作经验，具备有4-5个项目全程操作管理工作经验；

　　3、熟悉房地产的经营管理和各模块的工作要求以及拿地等环节；

　　4、精通房地产项目开发全部流程，包括：前期开发、报批报建、营销管理、规划设计、工程管理、物业管理等。

　　5、具备良好的人际资源，有较强的组织、协调、沟通能力及人际交往能力，有敏锐的洞察力，具有很强的判断与决策能力、计划和执行能力；

　　6、具备良好的职业操守，具有优秀的领导能力和良好的团队协作精神，积极敬业，诚信踏实。

篇3：房地产开发总经理岗位说明

　　房地产开发总经理岗位说明

　　职位描述：

　　1、根据集团战略投资要求及年度开发计划，主导房地产开发部年度目标的制定及年度工作任务的完成，负责本部项目开发、工程、营销等部门的全面管理；

　　2、负责房地产项目管理团队建设、人员调配，指导团队制定各阶段工作目标并监督完成；

　　3、负责工程建设全面管理及过程监督，保证依进度、质量、预算完成项目工程建设；

　　4、负责开发项目的成本控制，根据工程进度及工程量完成情况支付工程款，参与项目工程的竣工结算工作；

　　5、负责公司项目销售计划的编制和执行，参与销售方案的制定与落实，销售队伍的管理及业务指导；

　　6、负责房地产事业部与公司设计、财务、审计、行政人事等部门的沟通工作；

　　7，负责拿地，开发，报建等部门的全面管理和业务指导。

　　任职要求：

　　1、教育背景

　　本科及以上学历，专业不限，工程或房地产相关专业背景优先考虑。

　　2、工作经验

　　十年以上地产行业项目管理经验，具备国内前百强房地产公司工作经验者优先。

　　3、工作能力

　　熟悉房地产企业运作模式和管理流程；具备战略管理、投资融资、市场营销、人力资源管理等房地产项目管理知识及经验；具备良好的沟通协调、团队建设能力；具备问题解决和决策制定的能力。

　　4、个性特质

　　勤勉正直，高度的目标感和责任感，出众的影响力和团队精神。

篇4：房地产开发部总经理岗位说明

　　房地产开发部总经理岗位说明

　　职位描述：

　　1、根据集团战略投资要求及年度开发计划，主导房地产开发部年度目标的制定及年度工作任务的完成，负责本部项目开发、工程、营销等部门的全面管理；

　　2、负责房地产项目管理团队建设、人员调配，指导团队制定各阶段工作目标并监督完成；

　　3、负责工程建设全面管理及过程监督，保证依进度、质量、预算完成项目工程建设；

　　4、负责开发项目的成本控制，根据工程进度及工程量完成情况支付工程款，参与项目工程的竣工结算工作；

　　5、负责公司项目销售计划的编制和执行，参与销售方案的制定与落实，销售队伍的管理及业务指导；

　　6、负责房地产事业部与公司设计、财务、审计、行政人事等部门的沟通工作；

　　7，负责拿地，开发，报建等部门的全面管理和业务指导。

　　任职要求：

　　1、教育背景

　　本科及以上学历，专业不限，工程或房地产相关专业背景优先考虑。

　　2、工作经验

　　十年以上地产行业项目管理经验，具备国内前百强房地产公司工作经验者优先。

　　3、工作能力

　　熟悉房地产企业运作模式和管理流程；具备战略管理、投资融资、市场营销、人力资源管理等房地产项目管理知识及经验；具备良好的沟通协调、团队建设能力；具备问题解决和决策制定的能力。

　　4、个性特质

　　勤勉正直，高度的目标感和责任感，出众的影响力和团队精神

篇5：房地产副总经理岗位工作职责(7)

　　房地产副总经理岗位职责（七）

　　1、协助总经理制定公司的发展规划和年度经营目标；

　　2、负责对销售部经营工作的指导和监督，并审核其制定的工作计划和制定的政策、方案或制度；

　　3、负责管控销售部各项任务指标的完成进度，责成相关部门修正工作目标、管理措施和政策方案；

　　4、对外负责代表公司处置授权内的经营决策和商务谈判工作；

　　5、负责公司重大合同的起草、洽谈与谈判；

　　6、负责销售部经营管理过程中突发事件的处理和解决；

　　7、完成公司总经理授权处理的其他重要事项。