论保安员保密义务和保密制度

　　论保安员保密义务和保密制度

　　20**年1月1日起施行的《保安服务管理条例》第二十六条第一款规定：“保安从业单位对保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息，应当予以保密。”第三十条所列的保安员不得从事的行为中第六项规定：“保安员不得侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息。”这两条规定可以概括为保安从业单位和保安员的保密义务。保安从业单位和保安员对于从事保安服务过程中所获知的国家秘密、商业秘密、个人隐私以及客户单位明确要求保密的信息负有保密义务，不得随意泄露，否则将承担相应的责任。

　　保守国家秘密的义务

　　保守国家秘密是一种法定的义务，任何单位和个人都必须遵守，保安从业单位和保安员当然也不例外。《保安服务管理条例》第二十二条规定：设区的市级以上地方人民政府确定的关系国家安全、涉及国家秘密等治安重点单位不得聘请外商独资、中外合资、中外合作的保安服务公司提供保安服务。可见，对国家秘密的保护是关系到国家安全的重要内容。尤其是对于那些在涉及国家秘密的国家机关、企业、事业单位进行保安服务的保安员来说，时刻牢记保守国家秘密是非常重要的。

　　一、国家秘密的范围和保密期限

　　根据《中华人民共和国保守国家秘密法》(以下简称《保密法》)的规定，国家秘密是关系国家安全和利益，依照法定程序确定，在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。一切国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业单位和公民都有保守国家秘密的义务。国家秘密的范围包括：

　　(1)国家事务重大决策中的秘密事项；

　　(2)国防建设和武装力量活动中的秘密事项；

　　(3)外交和外事活动中的秘密事项以及对外承担保密义务的秘密事项；

　　(4)国民经济和社会发展中的秘密事项；

　　(5)科学技术中的秘密事项；

　　(6)维护国家安全活动和追查刑事犯罪中的秘密事项；

　　(7)经国家保密行政管理部门确定的其他秘密事项。

　　政党的秘密事项中符合前款规定的，属于国家秘密。而根据泄露后可能对国家安全和利益造成影响的严重程度，可以将国家秘密分为绝密、机密、秘密三级。

　　根据《保密法》的规定，国家秘密有一定的保密期限，根据事项的性质和特点，按照维护国家安全和利益的需要，限定在必要的期限内;不能确定期限的，应当确定解密的条件。除另有规定外，绝密级国家秘密的保密期限不超过三十年，机密级不超过二十年，秘密级不超过十年。保密期限已满的，自行解密。

　　二、保密制度

　　保守国家秘密，贯彻到实际行动中就是要严格遵守保密制度。《保密法》对于国家秘密的管理规定有严格的保密制度。国家秘密载体的制作、收发、传递、使用、复制、保存、维修和销毁；属于国家秘密的设备、产品的研制、生产、运输、使用、保存、维修和销毁，都应当符合国家保密规定。保安单位和保安员在工作中必须严格遵守保密制度，对于接触到的国家秘密载体或设备、产品，应当严格依照保密制度规定的程序和方式进行收发、传递、保存、维修和销毁。

　　时刻牢记保密规定，严格遵守保密制度，是防止泄密事件发生的唯一方法。实际上在实践中，每个人都知道故意窃取、泄露国家秘密的行为是违法犯罪，但对于过失泄露国家秘密的行为却没有引起足够的重视，众多的泄密事件就由此而引发。特别是近年来，计算机、互联网科技飞速发展、迅速普及，随之而来的网络泄密的情况也日渐增多。其中，由于许多人的保密意识淡漠，对网络泄密的可能性不够重视而引发的过失性的无意泄密行为占网络泄密的大多数。

　　在某研究所担任保安员的王某，看到单位仓库中堆放的已经退出使用的计算机部件，认为是没有用的废品，而将其低价处理给自己收购废旧家电的朋友。后经检测，这些计算机中存储有大量的涉密文件。

　　在某政府机关工作的刘某，使用单位的涉密计算机上网，且未采取任何保密措施，致使计算机内存储的内部信息处于无保护状态，被国家保密局在互联网上进行保密检查时发现，后被查处。

　　通过两个典型的过失泄密事件我们可以看出，保护国家秘密并不是离我们很遥远的话题，它存在于我们日常的工作和生活之中。尤其是对于在涉及国家秘密的国家机关、单位工作的保安员来说，不仅要保护有形的人员、财产安全，也要保护无形的国家秘密的安全。

　　三、违反《保密法》的法律责任

　　法律对国家秘密的保护是全面的，违法行为中不仅包括没有国家秘密知悉权的人非法获取国家秘密，也包括有国家秘密知悉权的人违法泄露国家秘密;不仅包括故意泄露国家秘密，也包括过失泄露国家秘密。违反《保密法》规定的保密制度，非法获取或是故意、过失泄露国家秘密，将被追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　保守商业秘密的义务

　　随着我国社会主义市场经济的不断发展，市场竞争的不断加剧，商业秘密作为一种市场竞争的武器，其重要性已经引起了企业越来越高的重视。而为了维护市场竞争的有序进行和市场经济的健康发展，我国法律对商业秘密的保护也日益全面和具体。《保安服务管理条例》中规定了社会资本可以开办保安服务公司，这就意味着保安服务公司是独立的市场竞争主体，拥有自己的商业秘密。保安服务公司在从事保安服务的过程中，不仅要注意保护自己的商业秘密，还要注意不得侵犯他人的商业秘密。

　　一、商业秘密的概念和范围

　　根据我国《刑法》的规定，商业秘密是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。商业秘密是一种知识产权，具有价值性和保密性。价值性是指该商业秘密能给权利人带来利益，具有经济上的价值;保密性是指该商业秘密没有被公众知悉，且其权利人已采取相应的保密措施。

　　商业秘密的保护范围具有广泛性。根据国家工商局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》中关于商业秘密概念中“技术信息和经营信息” 的解释，商业秘密包括设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招标的标底及标书内容等信息。

　　二、我国现行立法对商业秘密的保护

　　1、从反不正当竞争方面进行保护

　　为了维护市场经济的有序发展，我国法律通过反不正当竞争的相关立法对市场竞争加以规范，其中就包括保护商业秘密的相关规定。保安服务公司作为市场竞争的参与者，必须遵守相关的法律规定，不得以侵犯他人商业秘密的方式进行不正当竞争。

　　根据我国《反不正当竞争法》的规定，下列行为构成侵犯商业秘密：

　　(1)以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密；

　　(2)披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密；

　　(3)违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密。

　　第三人明知或者应知前款所列违法行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密，视为侵犯商业秘密。例如，客户名单作为一项商业秘密，如果甲保安公司非法窃取了乙保安公司的客户名单并抢走了乙保安公司的客户，则构成侵犯商业秘密，是一种不正当竞争的行为。

　　权利人对商业秘密享有的是一种绝对权，这种权利的产生不以约定为前提，任何人都负有不侵犯该权利的义务，这种义务是法定的义务。

　　2、从劳动关系方面进行保护

　　保安员在工作中可能接触到单位的商业秘密，同时对此商业秘密承担着保密的义务。这种保密义务来源于保安从业单位和保安员之间的雇佣劳动关系。保安从业单位和保安员之间是一种雇佣劳动关系，保安从业单位是用人单位，保安员是劳动者。劳动者完成劳动，用人单位向劳动者支付报酬、提供福利和保险。劳动者和用人单位之间的这种特殊关系，要求劳动者必须忠实于用人单位。这种忠实义务的内容有三项：

　　(1)服从义务，即劳动者在劳动中应服从用人单位的指挥监督；

　　(2)保密义务，即劳动者不得泄露用人单位的商业秘密；

　　(3)增进义务，即劳动者在劳动过程中应以谨慎注意义务对待劳动。

　　这也是劳动者职业道德中蕴含的要求，即职工应当保守单位的商业秘密。如果职工将自己掌握的本单位商业秘密泄露给他人，则构成侵犯商业秘密。

　　劳动者的保密义务源于劳动关系的建立，这种保密义务是一种法定义务，只要双方之间建立了劳动关系，无论用人单位明确要求与否，劳动者都应当为用人单位保守商业秘密。

　　3、从竞业禁止方面进行保护

　　竞业禁止，也称竞业限制或竞业避止，是指义务人在一定的期限内不得从事与权利人营业相同或类似的业务，即权利人有权限制义务人针对自己的竞争行为。例如，某保安公司的人员掌握着本公司的客户资源、管理方法、技术等，为了防止该人员离职后开办与自己有竞争关系的保安公司，该保安公司可以与该人员约定一定的竞业禁止期限，限制其针对自己的竞争行为。

　　竞业禁止实际上是对劳动者劳动权的一种限制。我国现行法律对劳动者的竞业禁止义务有明确的规定。《劳动法》第二十二条规定：“劳动合同当事人可以在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密的有关事项。”《劳动合同法》第二十三条规定：“用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业禁止限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。

　　劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。”第二十四条规定：“竞业限制的人员限于用人单位的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。竞业限制的范围、地域、期限由用人单位与劳动者约定，竞业限制的约定不得违反法律、法规的规定。在解除或者终止劳动合同后，前款规定的人员到与本单位生产或者经营同类产品、从事同类业务的有竞争关系的其他用人单位，或者自己开业生产或者经营同类产品、从事同类业务的竞业限制期限，不得超过二年。”同时，依照《劳动合同法》第二十五条的规定，用人单位与劳动者约定竞业限制条款，可以约定违约金。即劳动者如果违反竞业限制的约定，应当依照合同对用人单位进行赔偿。

　　竞业禁止和法定的劳动者的保密义务不同：首先，劳动者的保密义务是基于法律规定或劳动合同的附随义务而产生的，不论当事人之间是否有明确的约定，劳动者在职期间和离职以后均须承担保守用人单位商业秘密的义务；而劳动者的竞业禁止义务是基于当事人之间的约定而产生的，无约定则无义务。其次，劳动者的保密义务是没有期限限制的，只要商业秘密存在，义务人的保密义务就存在，并且这种义务的履行不以权利人支付保密费为对价；而竞业禁止义务是有期限的，在职竞业禁止的期限是劳动合同存续期间，离职竞业禁止的期限由当事人约定，并且对于离职后被竞业禁止的劳动者，用人单位还必须支付合理的补偿费。

　　不得侵犯个人隐私的义务

　　个人隐私，是指有关个人生活领域内一切不愿为人所知的事情，是当事人不愿他人知道、干涉、侵入的信息。个人隐私的构成有两个要件，一是这种信息纯粹是个人的，与公共利益、群体利益无关；二是这种信息是当事人不愿为他人所知。

　　不得侵犯他人的个人隐私，是一种法定义务，不以他人的明确要求为前提。保安服务是一项特殊的服务行业，在保护客户安全和权益的同时，也很有可能接触到客户的一些个人隐私。比如在住宅小区担任保安的人员，就可能掌握他人的住址、电话等情况，甚至可能对其个人、家庭情况有一定的了解，这些都应归于个人隐私的范畴。对于他人的这些个人隐私，保安员应当注意保护，不得侵犯，更不得随意泄露，否则就可能触犯相关法律。

　　在我国，隐私权是被纳入名誉权的范围进行保护的。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第160条规定：“以书面、口头等形式宣扬他人的隐私，或者捏造事实公然丑化他人人格，以及用侮辱、诽谤等方式损害他人名誉，造成一定影响的，应当认定为侵害公民名誉权的行为。”最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解答》和最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解释》都是关于保护公民名誉权的立法规定。个人或单位违反法律规定，侵犯他人名誉权，须承担民事责任。如果构成侮辱罪、诽谤罪，还可能被追究刑事责任。

　　保护客户单位明确要求保密的信息

　　根据民法的一般性原理，合同双方约定的不违反法律强制性规定的事项受法律保护。因此，对于客户单位明确要求保密的信息，保安单位和保安员须承担保密义务。

　　综上所述，保安从业单位和保安员在从事保安服务的过程中，必须保守国家秘密、商业秘密、个人隐私和客户单位明确要求保密的信息。违反保密义务将承担相应的法律责任。保安从业单位应当加强对保安员的法制教育，提高保密意识，防止泄密和侵权行为的发生，这也是法治社会对保安从业单位和保安员的必然要求。

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篇2：物业公司内部外部管理制度

　　物业公司内部外部管理制度

　　一、物业管理公司内部管理制度

　　1、物业管理公司员工条例。

　　(1)劳动用工制度；

　　(2)员工行为规范；

　　(3)员工福利制度；

　　(4)企业奖惩制度。

　　2、物业管理企业各部门职责范围。

　　(1)办公室的职责范围；

　　(2)财务部门的职责范围；

　　(3)管理部门的职责范围；

　　(4)服务部门的职责范围。

　　3、物业管理企业员工岗位责任制。

　　(1)经理室人员岗位责任；

　　(2)办公室人员岗位职责；

　　(3)管理处人员岗位职责。

　　二、物业管理企业外部管理制度

　　1、物业的验收与接管

　　(1)选派素质好、业务精通,对工作负责的技术人员参加验收；

　　(2)站在业主的立场上,从物业维修养护的角度,对即将交付使用的物业进行严格验收；

　　(3)对验收中发现的问题应准确记录在案,并及时督促施工单位修整；

　　(4)与建设单位签订保修实施合同,建立物业保修制度,明确保修项目内容、进度、原则、责任和方式；

　　(5)物业接管应办理书面移交手续；

　　(6)应向建设单位索要全套图纸技术资料,以方便对物业的维修、养护和管理；

　　(7)明确在物业接管中接收的仅是对物业的经营管理权力以及政府所赋予的有关权利。

　　2、楼宇入伙手续

　　(1)入伙通知书；

　　(2)入伙手续书；

　　(3)收楼须知；

　　(4)入住合约。

　　3、物业管理公约

　　(1)明确业主的权益、义务和责任；

　　(2)明确物业开发商应享有的权利；

　　(3)明确物业管理者的权利与责任；

　　(4)明确对物业公共部位及公用设施的管理；

　　(5)对物业全部或部分损坏无法正常使用的规定；

　　(6)管理费用的规定；

　　(7)法律责任；

　　(8)其它事项。

　　4、住户手册

　　(1)居住区概况；

　　(2)居住区的管理；

　　(3)业主或住户须知；

　　(4)日常管理与维修；

　　(5)物业管理条例；

　　(6)综合服务；

　　(7)其它应该注意的事项。

　　5住宅区房屋及有关色设施接、代管制度。制定和实施住宅区房屋及有关设施的接、代管管理制度,有助于住宅区房屋及有关附属设施的整体综合功能的发挥,利于城市文明住宅区的建设。包括:

　　(1)对房屋及有关设施接管范围的规定；

　　(2)对房屋及有关设施接管标准的规定；

　　(3)对房屋及有关设施接管接、代管程序的规定；

　　(4)被接、代管的房屋及有关设施的施工图纸资料应该交由物业管理公司保管使用；

　　(5)对房屋代管权责的规定。

　　6、房屋管理服务制度

　　(1)房屋维修养护管理；

　　(2)房屋室内装修、拆改和设备管理。

　　7、住宅区管理制度

　　(1)房屋养护与维修的管理规定；

　　(2)维护住宅区环境的管理规定；

　　(3)开展多层次、多形式的便民有偿服务；

　　(4)建设文明住宅小区。

　　8、业主委员会章程。主要内容包括:

　　(1)成立业主管理委员会的目的；

　　(2)业主管理委员会的宗旨；

　　(3)业主管理委员会的权利和义务；

　　(4)成立业主管理委员会的程序；

　　(5)业主管理委员会的会议及会员代表大会；

　　(6)会员代表大会的主要任务；

　　(7)业主管理委员会的任务；

　　(8)有关补充说明。

篇3：探讨物业维修和物业维修制度

　　探讨物业维修和物业维修制度

　　目前，在物业管理的有关法规政策、服务合同、维修协议等文件中，经常出现有关维修的名称和术语。由于与维修相关的概念较多，而这些概念含义有的相似，而有的则相差甚远。

　　在物业管理活动中，对这些概念的使用如有不慎，可能会引起不同的认识，也可能会引发矛盾和纠纷，因此，有必要对物业维修的一些基本概念加以界定。笔者根据物业维修管理的实际情况，就物业管理活动中的维修概念和与之相关的维修制度加以分析说明，供探讨。

　　一、物业管理活动中的维修概念问题

　　在现代物业管理活动中，维修是人们经常见到或使用的一个概念。在日常活动中，人们常会说对某某物业进行维修。这里，维修通常被理解为三种意思，其一是检查、维护和修理等综合性活动；其二是除检查、维护和修理外，常常还包括改造、更新等变更性活动；其三是修理，即恢复性活动。

　　事实上，我们通常所说的维修被理解为上述三种意思的是较为普遍的。由于这三种维修的概念所包含的内容、性质、目的和活动所产生的效果是相差甚远的，因此，当人们对于维修概念存在不同的认识时，往往会出现矛盾和纠纷。

　　为此，本文想通过理论上的分析探讨，对维修的概念等提出初步认识，探索解决这一问题的途径。

　　二、物业损耗与损耗补偿

　　物业损耗是客观存在的，是导致物业需要维修的主要因素，因此，在讨论维修概念之前，先分析物业损耗的成因和损耗补偿等两个基本问题。

　　（一）物业的损耗成因。

　　我们知道，根据"磨损理论"，机器设备在使用过程中，会产生两种磨损现象，即有形和无形磨损。类似地，物业中的建筑物和设备在使用过程中，也同样存在着两种损耗现象，一是有形损耗，另一是无形损耗，而且这些损耗会使物业贬值。

　　有形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于氧化、腐蚀等自然力的作用和磨擦、震动、非规范使用等引起的实体损耗和使用价值下降，在经济上表现为物业的贬值。

　　无形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于劳动生产率的提高而使生产相同的物业成本相应降低，或在相同的成本下，由于新技术的应用而出现了性能更先进或功能更完善的物业，原物业在经济上就表现为技术性贬值和功能性贬值。

　　（二）物业损耗特点。

　　物业的损耗有三个特点：一是物业的损耗具有复杂性，即造成损耗的原因复杂，在实体损耗方面，表现为自然力作用的、机械磨损的、负荷过量的、人为损坏的等等；在经济损耗方面，表现为功能性、技术性、需求性、经营性等的损耗。二是物业的损耗具有快慢性，即物业由于建造质量、使用条件、维修活动等原因，物业的损耗速度将有快有慢。三是物业的损耗具有单向性，即如果人们不予以补偿，物业将一直损耗下去，直到在物质上丧失使用价值，在经济上贬值殆尽。为此，要使物业保值和增值，就要针对这三个特点，对物业进行物质补偿和经济补偿。

　　（三）物业的损耗补偿。

　　物业因损耗而降低其使用价值和经济价值，因此，在物业管理范畴内，人们只有通过维修活动的物质补偿和经济补偿，使物业因损耗带来的贬值得到补偿，才能使物业保值增值。

　　三、损耗和补偿与有关概念之间的关系

　　物业损耗和损耗补偿与物业维修相关的保值增值、科技贡献率、使用寿命等概念之间存在着密切关系，为了能更加准确地阐述维修概念，还需进一步地分析这种关系。

　　（一）物业的保值增值。

　　物业损耗的基本特点就是单向性，因此，为确保物业正常的使用功能和良好的使用性能，就应对投入使用的物业进行补偿，其主要表现形式就是物业维修。通过维修这一物业再生产活动，可使物质和经济形成为物业的使用价值和经济价值，从而为物业的保值奠定了基础；另外，维修还可以从专业技术形成先进的生产力，从而通过科技的贡献形成物业的新增价值，使物业的增值成为可能。

　　（二）物业维修科技贡献率。

　　这里，简称为科技贡献率，它是指维修所创造的物业价值与维修实际投入的成本费用之比。具体地说，是指维修人员专业技术劳动所创造的物业价值与维修实际投入的各项成本费用的比值。有技术指导的维修活动通常要比没有指导的效果要好，这是显而易见的，尤其是对于技术含量高的物业来说更是如此。

　　通常情况下，维修所创造的物业价值要比维修所需费用要大。这是因为，通过人们对掌握的科学技术知识的运用，提高了劳动生产率，降低了维修成本，加快了维修速度，使物业损耗的价值得以补偿，保持或恢复了安全、方便和舒适的物业环境，这些都可体现在运用科技知识转化为物业的新增价值之中。

　　在市场经济条件下，科技贡献率在物业维修活动中是显而易见的，如请专业维修单位来维修物业，除工资、材料、税收等成本费用外，维修单位还要根据技术的易难程度和垄断程度来测算利润，而利润的大小，在很大程度上取决于专有技术和专业技巧的掌握和使用。

　　（三）物业的使用寿命。

　　物业损耗的另一特点就是快慢性，物业损耗的快，其使用寿命就短；反之，物业损耗的慢，其使用寿命就长。由于可见，物业的使用寿命与物业损耗成反比，因此，人们希望物业的损耗越慢越好。首先，物业损耗与建造质量有关，因此，人们应当在规划、设计、施工、竣工验收、接管验收等环节要把好关，确保物业在投入使用前就具有良好的质量。其次，物业损耗与使用条件有关，规范的使用和良好的使用条件对物业损耗具有极大的影响。再次，物业的长期性决定了物业维修活动的必要性，因此，要减慢或降低物业损耗，就要进行维修活动；维修质量越高，则降低损耗的效果越好。

　　四、物业维修的基本概念

　　从上述分析中可以知道，要减少和补偿物业损耗，就要通过维修活动来实现这一目的。而物业维修是一个大概念，是由一些基本技术措施组成的。因此首先来探讨一下物业维修的基本概念。

　　（一）基本概念。

　　物业维修是指维持和恢复规定功能和状态，确定和评估实际功能和状态的技术措施。在维修基本概念中，维持规定功能和状态的基本技术措施是指对物业的维护；恢复规定功能和状态的基本技术措施是指对物业的修理；确定和评估实际功能和状态的基本技术措施是指对物业的检查。

　　（二）规定功能。

　　规定功能，是指按特定的要求和规范所设计的物业使用效能和用处。一般情况下，规定功能不仅要根据人们的特定要求，还要根据国家特定的规范来决定。

　　（三）规定状态。

　　规定状态，是指按特定的要求和规范所设计的物业表现形态。物业的表现形态要用具体的特征和性能指标来描述评价，因此，规定状态应根据物业的特定要求和有关技术规范的要求来确定。

　　五、物业维修要素

　　（一）检查。

　　在维护、修理物业前，就要针对物业实体损耗的复杂性，通过仔细检查（包括检测和勘测），全面掌握物业实际功能和状态变化发问，及时查明问题，以便有的放矢改进维修工作，提高维修质量和缩短维修时间，确保物业正常的功能和良好的状态，取得更好的补偿效果。

　　（二）维护。

　　物业损耗的快慢性与使用条件密切相关，如自然力的震动、压力、温度、潮湿、氧化等作用，人为的使用、操作、损坏，其他动物的侵蚀、破坏作用，还有物业运转过程中的磨擦、老化等等，均会或多或少地影响物业损耗的快慢。通过人们自觉的预防保护措施，维持和改善物业正常的运转条件，减少物业的实体损耗，延缓损耗的进程。这项活动就是维护。

　　（三）修理。

　　物业损耗的单向性导致了物业的实体损坏和价值贬值，因此，维修要体现出"修"和"补"两个字上，"修"是修理，"补"是补偿。通过修理，恢复物业原有的功能和状态，补偿了因损耗而失去的物业使用价值和价值。

　　（四）物业维修要素。

　　通过对物业损耗特点的分析，提出了基本概念如下：物业维修要素，是指物业维修活动中所采取的必要技术措施，或构成维修活动的基本因素。一般维修要素为检查、维护和修理。在一般情况下，维修活动基本是由这三个要素组合而成。广义维修要素除了一般维修要素外，还包括改造和更新。狭义维修要素仅指修理。这三种维修要素不同组合，就形成了本文前面提及的对维修概念存在的三种认识。

　　六、物业维修制度

　　在物业维修的概念范畴中，包含着众多的小概念，对建筑物来说，如拆改、翻修、大修、中修、小修、综合维修等；对机器设备来说，也有类似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，还经常见到一些如日常保养、一级保养、维护保养、维修保养等与保养有关的概念。为了说明修理与保养，还需要对物业维修制度，以及在不同维修制度下的维修概念进行探讨。

　　（一）物业维修制度。

　　它是指在一定的维修思想指导下，采取相应的技术措施，消除实际功能和状态与规定功能和状态之间偏离的维修制度。目前，实际形成的物业维修制度主要有两种，一种为事后修理制度，另一种为预防维修制度。

　　事后修理制，是指采取修理措施为主的，恢复实际的功能和状态与规定的功能和状态之间明显偏离的维修制度。

　　预防维修制，是指采取预防措施为主的，消除实际的功能和状态与规定的功能和状态之间潜在偏离的维修制度。

　　（二）事后修理制下的维修。

　　顾名思义，这种维修是在物业已出现了损坏的情况下进行的，因此，是以恢复性修理为主。在事后修理制下的维修，对机器设备来说，通常是指各类修理，即大修理、中修理、小修理，有时也包括改造和更新；对房屋构筑物来说，通常是指修缮，即大修理、中修理和小修理，有时也包括拆改和翻修及综合维修。

　　（三）预防维修制下的维修。

　　与事后修理制度相对应，预防维修制强调的是物业损坏前或存在损坏隐患时的预防保护工作，因此，是以预防性保养为主。在预防维修制下的维修，对机器设备来说，通常是指各级保养，即日常保养、一级保养、二级保养，有时也包括三级保养和大修理。对房屋构筑物来说，通常是指养护，即日常养护和定期养护。

　　《现代物业》杂志20**年第5期。

篇4：《唐憎的管理学》读后感：人性化管理与制度化管理

　　《唐憎的管理学》读后感：人性化管理与制度化管理

　　小时候读《西游记》我总搞不明白为什么神通广大的孙悟空要服从“懦弱无能”的唐憎的领导，我想很多人也会有同样的感受.

　　当我读完《唐憎的管理学》之后，一直困扰着我的问题终于有了答案，看似“懦弱无能”的唐憎之所以能够领导神通广大的孙悟空，就是因为他有一套独特的领导艺术，其实“无能”的唐憎才是最高明的领导者。

　　唐憎的领导艺术可以归纳为“胡萝卜和大棒”策略，唐憎要想让神通广大的孙悟空服从自己的领导，这两种手段缺一不可，唐憎是用感情网络人才的高手，这一点让我们很容易联想到那一幕， 唐憎在昏暗的油灯下为悟空缝补衣服，悟空为此感动得眼泪涟涟，他暗自下定决心，一定要保得唐憎取得真经，但是在西天的路上困难重重，唐憎要想取得真经仅靠这一点是远远不够的，他还必需借助于“大棒”-紧箍咒，唐憎在与悟空得最初相处中是被动的，他没有办法来节制悟空，但自从获得”大棒” 紧箍咒后，唐憎才真正能让悟空言听计从，他才真正确立了其领导者的地位。唐憎正是凭借着“胡萝卜和大棒”的巧妙运用，才能让悟空这样的杰出人物为我所用，最终成就自己的伟大事业。

　　唐憎的“胡萝卜和大棒”的领导艺术，如果上升到管理学层面，其实就是人性化管理和制度化管理，作为一位领导者，要想使企业获得持久的发展就必须做到两者兼顾，缺一不可。人性化管理为企业创造良好的内部环境，它是企业持续发展的动力，它使领导者与员工的关系达到和谐，作为领导者能够真正的舍身处地为企业员工着想，想员工所想急员工所急，而员工在这样的企业中也真正得到了尊重，员工能够积极主动的工作，并且工作热情也能得到充分发挥，其实真正的人才选择企业非常关键的一点就在于此，而往往并不是薪资的高低，充满人性化的企业才能使企业获得尽可能多的人才，才能使人才流失率降到最低，这样企业才能获得持续不断的发展。人性化管理是企业获得发展的必要条件，但并不是充分条件，它还必须要得到制度化的支撑。

　　制度化是企业获得发展的保证，企业管理的重要方面，就是制度管理，即制度的制定和落实，通过制度化管理企业的各个发展要件才能得到延续，才不会随着某个人意志的转变而改变，才能使企业获得稳定发展。企业要获得持续发展，就必须做到人性化和制度化的统一，而现实并非如此，很多企业要么是人性不足而制度化有余，要么是人性化有余而制度化不足，例如，我们公司保安管理在这一方面做得就不是太好，虽然保安方面的很多问题是这个行业所固有的，但是人性化和制度化没有两者兼顾，与这些问题也密切相关，保安流失率过大是困扰物业公司的一个比较头痛的问题，这一点与保安管理中人性化不足而制度化有余的现实有很大关系，我们公司在保安管理中很大一部分靠的是制度化管理，而缺少人性化的一面，如果我们在保安管理中做到制度化和人性化的统一，我想管理效果会更好。

　　人性化管理就是要求我们在日常保安管理中，想保安所想急保安所急，能够真正关心保安的工作和生活，替他们解决实实在在的问题，并能经常与保安加强思想沟通，在制度制定时能够考虑到保安的实际承受力，我想这样就能加强保安对我们公司的归属感和认同感，保安管理工作也就更容易开展。这样，制度化也才能够得到更有效的落实，毕竟制度要靠人来执行。所以，人性化管理和制度化管理在企业发展中同样重要，一定要两者兼顾不可偏废。

篇5：物业知识教材:人事管理制度

　　物业知识教材:人事管理制度

　　当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成部分、各岗位的制度。因此，人事管理的目标一旦确定，就应该列出实现该目标所需的各种制度，物业管理公司的人事管理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。

　　一、录用

　　(1)确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。

　　(2)制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。

　　(3)制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康等条件。

　　(4)通过劳动部门、报纸、人才交流中心等传播媒介宣传指导招聘录用计划。

　　(5)通过面谈、测验和排选等方式，择优录用所需人员。

　　二、开发

　　(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。

　　(2)制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。

　　(3)建立培训组织，统筹培训工作。

　　(4)选择培训方式，提高培训效率。

　　(5)挑选培训人员，保证培训质量。

　　(6)开展培训评估，促使培训良性循环。

　　三、维护

　　(1)研究工资政策，建立工资档案，制订工资计划。

　　(2)开展工作实绩评估。

　　(3)加强安全卫生，保障职工生活。

　　(4)在建立社会支撑系统的基础上，推行社会保障制度和各种福利措施。

　　(5)搞好群众文化等各种服务活动。

　　四、使用

　　(1)确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。

　　(2)优化配置组合员工，提高群体活动效益。

　　(3)沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。

　　(4)奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。

　　五、考绩

　　(1)全面、客观、审慎地考察每个员工。

　　(2)通过奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

　　(3)发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好的环境。