完善小区物业管理 构建和谐社区

　　完善小区物业管理 构建和谐社区

　　几年来，由于工作上的原因，主持和参与协调了几个小区有关业委会与物业公司之间、业委会与居委会之间、业主与业委会之间、相邻物业的两个小区业主之间的一些比较棘手的矛盾。如:某小区为成立业主大会、业主委员会，因程序是否合法而引发的纠纷；某小区与相邻小区业主间为了不同时期开发房产遗留的通道门而引发的群体纠纷；某小区因开发商违规贷款被法办后遗留下297户业主无产证引发的群体矛盾；某小区物业公司长期未公布公益性收入账目引发的业主与物业公司之间、业主与业委会之间、业委会与物业公司之间、业主与居委会之间的群体矛盾；某小区了为实施等级收费而引发的业委会与物业公司、居委会、业主与业委会之间的矛盾......

　　综合上述矛盾，笔者归纳了一下，大部分业主希望小区能得到良好的服务希望小区有安宁的环境，希望物业公司、业委会、居委会能各尽职能，把小区管理好；部分业主很盲目、个别业主很冲动、极个别业主有私利。业主们为了自己的利益，希望的是高质量的服务和低价的付出，希望少动或者不动用维修基金，又要求物业公司把小区的一切相关物业事务全部做好、到位。更有许多业主片面地认为我付了物业管理费，就已包含了一切。

　　诸如:维修设备营运等费用理应也包含进去了。其实根本不是那么一回事，物业管理费仅仅是物业公司用于物业管理区域的日常管理，包括巡视、检查、物业维修、更新费用等的各项账务管理、档案资料的保管和其他有关物业管理服务的费用。也就是我们通常所讲的属于软件管理和管理人员的工资及相关的税费。除此之外，业主们尚需承担保洁费、保安费、绿化养护费、维修费、设备营运费(包括泵房电费、街坊路灯电费、楼道灯电费)等等与使用相关物业的维修保养费用。个别业主认为:“你物业公司稍有半点毛病，我就拒付物业管理费”，个别业主甚至拖欠了8-9年的物业管理费，还振振有词地讲:“法律有规定的，物业公司追索我物业管理费的追诉权时效只有两年，所以物业公司与我打官司的话，我如输了官司，最多只需付两年的物业管理，业主和物业公司是主人和仆人的关系，佣人没做好，主人就不给钱。”的错误论断。

　　笔者认为:

　　一、物业公司的人员工作上略有毛病可以提出意见、批语或告知主管领导；或请业委会、居委会协调要求其整改，把工作做好。拒交物业管理费不是上策，会给物业管理上带来恶性循环，反馈到业主这里，吃亏的还是全体业主。所以，不交物业管理费实质上是侵害了其他正常缴费业主的权利。

　　二、我国《民法通则》中确实规定了民事纠纷中的债权追索的时效为两年，但在法理上某业主长期不缴物业管理费的行为是一个连续发生至目前的行为，且其行为仍在继续发生，计算当事人的债权债务的时间应当从其终止该行为之日起计算。况且物业公司一般均会在年末公告或书面通知业主缴纳管理费，其行为视为连续催讨行为。在恶性循环的状态下，物业公司往往带着情绪服务，服务则不能全部到位。现在的小区业主们生活条件在提高，停放的车辆日趋增多，物业公司收取的停车费在扣除合理的成本后理应归全体业主所有，并主要用于补充维修资金，用于小区的物业维修。

　　而物业公司往往将此收益充当维修费和一些应由全体业主承担的绿化养护费、街坊楼道泵房电费等。尤其是前期物业管理阶段，业委会尚未成立，资金使用程序混乱，物业公司往往认为有些费用没有及时向业主收取，而应收的物业管理费也不能足额收取，是亏本经营，理应将公益性收益垫付。业主则认为:我们已交了物业管理费，他们还运用我们的公益性收，我们的利益被侵犯了，要拒付物业管理费，要维权。如此往复去，矛盾越来越大，集体*，小区内大小字报不断，闹得居委会整日不得安宁。小区基本的安宁都没有了，如何还谈“和谐”两字。

　　物业公司、业委会、居委会都是本小区的管理者。物业公司既是经营者又是本小区物业方面的管理者和服务者，依法、合法的经营管理，定期公布账目。向全体业主说明收费的内容和用途是物业公司的职责，热情周到的服务是物业公司的义务。

　　业委会是业主大会的执行机构，必须坚持在居委会的指导和监督下开展工作。必须对全体业主负责。对于物业公司的管理服务质量、收费和账目公布情况有权予以监督、督促，协调处理物业公司与业主之间的矛盾、纠纷，要尊重物业管理人员的人格。业委会成员尤其是主任、副主任、执行秘书须加强政策、法规方面的学习培训，应当知晓本小区的家底、概况。如:住宅总面积、绿化总面积、水箱水泵的数量、街坊路灯和楼道灯的数量、种类能耗及相关数据等。明白业主应承担的费用和分摊方法才能有效地与物业公司交涉，友好的相处。业委会成员掌握了解相关法规政策，如:相邻住宅空调安装的距离有何规定?不同时期的住宅小区物业管理用房(业委会用房)如何配置?不同地区的居民住宅房对开设有油烟的饮食业有何规定?遇到此类矛盾就能有调解成功的把握。

　　另外，业委会成员应针对本小区的情况及可能发生的问题，设置好《业主大会议事规则》草案，供全体业主在业主大会上表决通过。例如:个别小区的部分业主遇到小区中发生的一些问题，喜欢用类似大、小字报的局面形式在小区内张贴，或在居民信箱投宣传品，其内容或是批语，或是建议、或是提出质疑。我们设想一下， 是否可以将此无序的状态引导规范至有序的状态，若在(议事规则)中规定在小区某一处专门设置一个“业主之声栏”规定本小区业主可通过业委会以规范的格式发表在专栏内(不得人身攻击和污辱诽谤他人)，设定批评类的可在栏内存放几天，表扬类的、建议类的、质疑类的、提示类的可在栏内存放几天，对全体业主均有约束力。同时可设定请居委会行使监督权，对违章乱张贴情况一经发现即刻清除。

　　居委会是小区的“国务院”，主任、书记是“小巷总理”。国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》规定居委会对业主大会、业主委员会负有指导和监督的职能，居委会的工作是政府工作的延伸。那么我们讲，作为指导和监督方又是小区的具体管理者，指导须有方，监督须有力，现有的居委干部学习了解物业方面的法规知识甚少，涉及小区物业方面的数据及分摊方法了解甚微，遇到物业管理方面的矛盾缺乏沟通或难以沟通，缺少有效的方法，所以对发生的物业管理方面的问题掌控、驾驭能力还是比较薄薄弱，确实需要进一步加紧对有关法律法规的学习，才能起到作用、做好工作、得到效果。

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篇2：小区物业管理处费用催缴办法

　　小区物业管理处费用催缴办法

　　1.0每月5日前，财务人员将费用缴交通知单交给管理处，客户服务部将费用通知单送发至业户。

　　2.0财务人员每月25日列出未缴、欠缴费用的业户名单交给管理处，由客户服务部发出《费用催缴单》，并请业户或租用公司财务人员在签收栏内签名。

　　3.0业户收到《费用催缴单》后仍愈期不缴纳费用，由客户服务部上门催收或由主任亲自上门催收，因特殊原因偶而拖欠费用的，客户服务部主管应做好记录向主任汇报，经主任同意后可拖延1个月，对于无特殊原因，经常拖欠费用，或者拖欠2个月的业户，由财务人员统计名单，由客户服务部再次发出《费用催缴通知单》。

　　4.0对限期内仍不交费的业户，经主任批准后，客户服务部主管通知业户管理处将停止提供有关服务。限期不交费用的租户，由客户服务部主管通知该房业主。

　　5.0连续十个月不交费用的业户，由管理处主任上报公司通过法律手段解决。

篇3：广西枫景小区前期物业管理协议

　　广西枫景小区前期物业管理协议

　　第一章 总则

　　第一条 协议双方

　　甲方(业主)：_________

　　乙方(物业管理公司)：_________

　　根据国家有关法律、法规及建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》的要求，协议双方在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲方同意乙方对其提供前期物业管理服务，并就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第二条 甲方在东岸枫景的物业情况

　　幢号：___单元号：___房号：___ 建筑面积：___M2

　　第二章 管理服务事项

　　第三条 乙方为甲方提供以下服务

　　1.乙方作为东岸枫景的物业管理，为甲方提供以下服务：

　　(1)提供红外线、闭路电视监控并实施24小时安全监控保安值班巡逻、门岗值勤；

　　(2)每日上门收集生活垃圾并负责清运；

　　(3)公共场所、房屋公用部份的清洁卫生；

　　(4)公共照明维护；

　　(5)公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；

　　(6)公共(供水、供电、通讯、有线电视、互联网络、监控、电梯)设施零星维护；单项费用在100元以下的维修及养护；中、大维修费用(单项费用100元以上)由物业内各户分摊；

　　(7)代收代缴水电费；

　　(8)房屋保修期内的保修、维护与管理；

　　(9)管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料；

　　(10)房屋保修期外小修，实行24小时服务，一般小修当天处理。

　　2.专项有偿服务：

　　(1)小汽车、摩托车、自行车停放秩序的管理；

　　(2)代业主报装电话、有线电视服务；

　　(3)家政综合服务；

　　(4)康体中心：内设健身房、乒乓球室、球场；

　　(5)疏通下水道、沙井、排污管道及化粪池清理；

　　(6)其它服务事项。

　　第三章 双方的权利和义务

　　第四条 甲方的权利和义务

　　1.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

　　2.有权向乙方投诉其管理人员的服务态度和服务质量并知悉处理结果。

　　3.相互监督各业主和物业使用人员遵守物业管理相关规定。

　　4.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

　　5.甲方在收到接房通知之日起三十日内与乙方办理接房手续，逾期除按规定缴纳应付物业管理费外还须每日按万分之八的利率支付违约金给乙方，直至甲方办妥接房手续止。

　　6.甲方办理接房手续时，须持以下文件：

　　1)甲方所购房产的《商品房买卖合同》

　　2)购房发票

　　3)《接房通知书》

　　4)____________

　　7.甲方办理接房手续时，需按《冠泰·东岸枫景认购需知》的约定一次性缴纳相关费用；

　　8.业主及非业主使用人必须合理安全使用小区康乐设施。业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。

　　10.甲方必须遵守小区物业管理相关规定，根据第七条第2款的规定及时交纳物业管理费并自觉接受乙方依照有关规定进行的管理。

　　11.本协议有效期内，若甲方将本协议委托管理的物业进行转让或租赁时，应到乙方处办理相关登记手续以保证本协议的有效延续执行并承担连带责任。

　　12.甲方室内装修及其它相关规定：

　　(1)甲方接收房屋后，需进行室内装修的须向乙方领取装修申请表，提出书面申请，详细填写装修项目，严格遵守建设部颁布的《住宅室内装修管理办法》及《住宅使用说明书》等相关规定，经批准后按批准的装修内容施工。

　　(2)甲方装修队伍必须是持有相应资质企业经乙方批准后才能进入小区作业，装修所使用的水泥、沙、石灰等一律采用袋装运载进入住宅区。散装水泥、沙、石灰不得进入住宅区；装修材料入室过程中，不得超重上电梯，不得损害公共设施。装修后的建筑垃圾一律采用袋装按乙方指定地点统一堆放，由乙方派车辆统一向外清运；

　　清运费用为：

　　户型 一房一厅 二房二厅 三房二厅 四房二厅 复式

　　金额(元) 150 250 350 450 550

　　(3)不得将装修建筑垃圾从楼上往楼下倾倒和任意堆放；装修过程中，影响到公共场所清洁卫生的需由甲方负责清理。装修搅拌物一律在分户内搅拌，装修后的水泥、砂浆、涂料等残余物品不得排入下水道；若违反以上规定，造成的一切责任由甲方及装修队伍自负，装修保证金不予退还。

　　(4)甲方安装空调时须将室外机置放指定的承板内，并且将冷却水引入排入管、阳台地漏或其他适当地方，以免滴水扰人和污浊外墙面，若甲方违约，则按国家有关法律法规处理。

　　(5)甲方不得在所购商品房的阳台和窗实施加装铝窗、遮阳罩及其他类似装置物等破坏楼宇立面外观的装修。如需安装安全防护网的必须报乙方及市有关主管部门审批同意后才能安装，但必须安装在玻璃窗及落地玻璃内，且规定使用无锈材料以免影响外墙立面的整洁。违者，甲方的装修保证金不予退还并承担相应的责任。

　　(6)甲方室内装修不得破坏外墙立面，不得随意拆改室内围护墙、间墙、主体和承重结构，如非要拆改室内间墙需报乙方并经房地产行政主管部门同意后方可实施；若甲方违章、违约，则由甲方恢复原状并承担因此造成的一切责任。

　　(7)甲方不得更改室内外排水排烟设施管道及厕盆，不得拆改室外供水、供电线路、邮电线路、闭路线路及网络线路，若甲方在装修过程因改动而引起厨房、厕所暗埋供水水管漏水、线路中断等影响阻碍毗邻住户而造成损失的，甲方要承担因此而产生的一切费用，乙方视实际情况还要扣除甲方装修保证金。

　　(8)装修时间：早上8点至12：30点，下午2：30点到晚上8：30点。装修过程中，甲方应约束装修人员，不得恣意扩大装修噪音的污染。

　　(9)甲方对装修人员的安全生产教育工作，监督装修人员严格按照安全生产规范操作。对装修过程中发生的安全事故负责。

　　13.甲方在住宅区内严格遵守自治区及桂林市人民政府的有关规定，原则上不得饲养宠物和禽鸟，有需饲养的必须经乙方批准后才能饲养，数量不能超过两只，而且只能在户内圈养，严禁携带宠物在小区内逗留。

　　第五条 乙方的权利和义务

　　1.在业主委员会成立之前，根据有关法律法规及本协议的约定，制定物业管理制度。

　　2.对业主和物业使用人违反法规，法律的行为，移交有关部门处理。

　　3.对业主和物业使用权人违反本协议的行为，针对具体行为并根据情节轻重，可采取批评、规劝、警告、制止等措施。

　　4.可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

　　5.负责编制房屋附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查，小修养护计划和大中修方案，并组织实施。

　　6.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用。

　　7.本协议终止时，乙方必须向业主委员会移交有关公共物业、场地及物业日常管理的托管档案资料。

　　第四章 其它约定

　　第六条 关于小区共同设施使用说明

　　(1)本小区内电梯为公共设施，为本协议中约定的业主使用，甲方交纳的物业管理费只包含了电梯的日常保养及维护、电梯运作电费，不包括中、大维修费、更新改造及折旧费。

　　(2)电梯的日常保养及维护在保修期(自桂林市劳动局验收合格之日起计划内1年内)由乙方负责，保修期满后电梯日常保养及小修在该幢每月计收的物业管理费中开支，不足的再由相关业主统筹。如遇大中修以及更新改造折旧等则经业主代表大会同意后在公共维修基金中开支。

　　第七条 关于物业管理费的约定

　　(1)物业管理费使用采取"取之于业主，用之于业主"的原则：

　　(2)甲方按本款标准向乙方支付物业管理费；东岸枫景物业管理费(本协议有效期内)：多层非电梯楼及小高层一层业主按建筑面积0.5元/M2/月。小高层带电梯楼2层以上(含2层)，按建筑面积0.7元/M2/月收取(含日常保养费，不含生活垃圾费)以上费用每2年根据市场物价变动情况调整一次，调整的价格报物价局审批后执行。

　　(3)本物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中维修、更新、改造的费用以及公共能源费用分摊。

　　(4)甲方出租物业的物业管理费仍由甲方缴交，也可委托承租方缴交，但甲方仍应对乙方负责。甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。

　　(5)物业管理费始交时间：房屋移交手续办妥后即预交下6个自然月的物业管理费，本月免交。

　　(6)甲方缴交费用的时间：每月1-5日。(可委托银行进行代扣事宜)

　　第五章 违约责任

　　第八条 双方违约责任

　　在本协议有效期内，若发生不可抗拒的自然灾害或战争等造成双方损失的，甲、乙双方互不追究责任。为维护甲方、公众、房屋使用人的切身利益，遇紧急事件(如发生天然气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件)，乙方因采取紧急避险等措施而造成甲方损失的，双方按相关法律规定处理。

　　1.乙方违约责任

　　(1)若乙方违反本协议约定，未达成管理服务质量约定内容的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给予甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

　　(2)若乙方违反本协议约定，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退超收费用。

　　2.甲方违约责任

　　(1)若甲方违反本协议约定，使乙方未达到管理质量约定标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正而造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任。

　　(2)甲方违反本协议约定，不依时缴交有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠费用并从逾期之日起甲方每天按日利率万分之八交违约金给乙方，并保留通过法律途径解决的权利。

　　第六章 附则

　　第九条 调解与仲裁

　　在执行本协议过程中，如双方发生纠纷应先行协商解决，协商不成的可向行政主管部门申请调解或仲裁，调解不成的可向人民法院起诉。

　　第十条 本协议生效与变更

　　1.前期物业管理：是指自单元出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》及业主与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

　　2.协议期限内本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立并与所选聘物业管理企业签订《物业管理委托合同》及业主与物业公司签订《物业管理服务合同》，经业主大会同意的，自该合同履行之日起，本协议终止履行，甲乙双方互不承担违约责任。

　　3.在本协议期间，如遇不可抗力，致使协议无法执行，双方按有关法规规定处理。

　　4.本协议经双方签字盖章生效。未尽事宜，由双方协商一致后，另行签订补充协议。

　　5.本协议一式三份，甲方一份，乙方二份。

　　甲方：______乙方：______

　　代表：______代表：______

　　电话：______ 　　电话：______

　　___年___月___日___年___月___日

篇4：成都某小区前期物业管理协议

　　成都某小区前期物业管理协议

　　协议当事人：

　　甲方：成都________物业管理有限公司

　　乙方：________ (业主)

　　前言

　　本物业名称：【森仪小区】

　　座落位置：____________

　　乙方所购本物业房屋基本情况：____________

　　建筑类型：____________

　　建筑面积：________平方米

　　户号： ____栋____单元____楼____号

　　乙方所购本物业房屋合同编号：

　　根据国务院379号令颁布实行的《物业管理条例》，甲乙双方在平等、公正、自愿的基础上，与乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务事项达成如下协议：

　　第一条 甲乙双方的权利和义务

　　(一)甲方的权利和义务：

　　1、对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、维养、服务与管理；

　　2、根据政府有关法律、法规，结合本物业实际情况，制定《业主临时公约》和《物业管理使用手册》，并书面告知乙方；

　　3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

　　4、制止本物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定和本物业《业主公约》的行为，并协助当地公安机关做好本物业区域内的安全防范工作；发生安全事故时，及时采取应急措施和向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作；

　　5、公布24小时服务热线电话，及时提供服务；

　　6、依据本协议向乙方收取物业管理费；

　　7、编制物业管理服务及财务年度计划；

　　8、每6个月向乙方公布一次物业服务资金收支情况；

　　9、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的全部物业管理一并委托给他人；

　　10、合理使用物业管理用房，用于开展物业管理服务工作；

　　11、配合供水、供电、供气、通讯、有限电视等单位开展本物业区域内的相关管线和设施设备维修和养护工作；

　　12、提前将《房屋装饰装修管理公约》书面告知乙方，与乙方在其房屋装修前与装修商共同签订《房屋装饰装修服务协议》，并依照管理；

　　13、不得占用本物业的公用部位、功用设施或改变其用途；

　　14、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的养护、维修和私家花园绿化设计、施工及植物养护等有偿服务；

　　(二)乙方的权利和义务：

　　1、参加业主大会，享有业主委员会委员的选举权和被选举权及监督权；

　　2、监督甲方物业管理服务行为和标准，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

　　3、自觉遵守《业主公约》、《物业管理制度》和国家颁布的涉及住宅的有关法律法规，并承担因违约造成伤害和损失的责任；

　　4、投诉本物业区域内装饰装修等影响业主共同利益的安全隐患，以及其他影响周围住户正常生活、工作和其他不道德行为；

　　5、依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理服务费或物业服务资金；

　　6、乙方在房屋装饰装修前(包括对私家花园进行除绿化外的其他装饰装修)，事先告之甲方，办理相关装修手续和交纳相关费用，清楚并遵守《房屋装饰装修管理公约》，主动配合甲方对装饰装修活动的监督检查，对房屋装修做造成的影响毗邻房屋的使用安全责任负责；

　　7、出租房屋时，乙方与承租人方须到当地公安机关备案，并执有关备案复印资料到甲方登记，办理相关手续；

　　8、转让房屋时，事先通知甲方，并告之受让方与甲方签订本协议；

　　9、不得占用本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能；

　　10、因搬迁、装饰装修等原因使用本物业公用部位、公用设施设备时，事先告之甲方，并在约定的期限内恢复；造成损失或环境污染的，给予赔偿；

　　11、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业管理使用手册》等造成的损失、损害负连带责任；

　　12、享有【普罗旺斯】底层或顶层住宅花园专用或独立使用权的业主(业户)，应对其享用的花园承担维修责任，并无条件的为公共部位的维修提供便利；

　　13、非机动车及摩托车停放于指定的非机动车停车场，不在其他室外公共区域或室内单元通道及楼道处停放。

　　第二条 物业管理服务内容

　　(一)共用部位维护和管理(小修、急修)

　　共用部位指房屋内部，由整栋房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整栋建筑服务的部分。

　　(二)共用设施设备的运行和维护管理(小修、急修)

　　共用设施设备指由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非营业性停车场所和有关公用设施设备使用的房屋等。

　　(三)环境卫生及绿化：

　　1、本物业公共场所、道路、绿地、外墙面、水景、排污沟渠、停车场等的清洁卫生；

　　2、公共场所石材养护；

　　3、生活垃圾收集和清运；

　　4、本物业公共区域绿化植物养护。

　　(四)保安

　　1、24小时门岗值勤、公共区域巡逻和安全系统监控；

　　2、协助公安部门维护本物业区域的环境秩序；

　　3、24小时消防监控。

　　(五)交通秩序与车辆停放：

　　1、道路、停车场车辆行驶标识；

　　2、车辆指挥、车辆行驶和停放秩序的调度和管理；

　　3、停车场设施设备维护；

　　(六)房屋装饰装修管理

　　(七)业主资料、档案管理

　　(八)文化娱乐场所管理

　　(九)业主投诉及处理管理

　　(十)商业用房的规范和管理

　　第三条 物业管理服务质量

　　(一)房屋外观：整洁完好，清馨醒目；

　　(二)设备运行：运行正常，状态优良；

　　(三)共用部位：按时检查，规范维修；

　　(四)环境卫生：干净清爽，优美惬意；

　　(五)绿化环境：植物长势良好，四季长青，繁花点缀；

　　(六)护卫安全：定岗查询，每日不少于12次，防范措施落实；

　　(七)消防安全：预防为主，定时演练，消防结合；

　　(八)服务接待：态度热情、诚恳，开通24小时服务热线；

　　(九)车辆管理：交通顺畅，停放整齐，细心照顾；

　　(十)房屋共用部位和户内的小修、急修；

　　小修：随叫随到，热情服务；

　　急修：迅速到位，及时处理。

　　第四条 物业管理服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

　　(一)乙方缴纳费用的时间：

　　1、乙方办理接收房屋手续时预交3个月的物业管理服务费；

　　2、乙方于每月25-30日交纳当月物业管理服务费用和其他物业服务资金。

　　(二)物业管理服务费及其他收费标准(正式收费在以下收费标准内)：

　　物业管理服务费：

　　住宅按建筑面积：1.20元/平方米.月；

　　商业用房按建筑面积：2.40元/平方米.月；

　　地下车库按建筑面积(指已购买车位)：2.00元/平方米.月。

　　(三)空置房物业管理服务费：

　　空置房是乙方经购买并接收，但尚未入住或使用的住宅房屋或商业用房。根据国家最新颁布的空置房物管收费标准的有关规定，甲方可向乙方全额收取物管费。

　　1、为给乙方一定的优惠，乙方于接到物管入伙通知当日起三个月内，属房屋装修期，装修期间甲方向乙方按以上标准的50%计收物业管理服务费；

　　2、第四个月的第一天始，甲方将按照全额标准的物业管理服务费向乙方计收。

　　(四)租赁房的物业管理费：

　　乙方与物业使用人(租赁人)约定由物业使用人交纳物业管理服务费或物业服务资金的，从其约定，乙方负连带责任。

　　(五)生活垃圾清运费：

　　根据国家有关《生活垃圾处理规定》，甲方按照国家有关收费标准收取生活垃圾清运费，甲方负责每日收集生活垃圾2次，并于当日将生活垃圾转交于环卫公司处理。

　　(六)物业发生产权转移时，乙方必须结清转移前的物业服务费。

　　第五条 其他有偿服务费

　　1、地上停车位租金及其管理费(指车位场地租赁费、车位场地清洁费和车场秩序管理费)，按国家物价部门核定标准或市场定价原则收取；

　　2、地下停车位租金，由其产权者收取或委托甲方代为按政府物价部门核定标准或按市场定价原则收取；

　　3、乙方委托甲方提供物业服务合同以外的服务，服务收费标准由甲、乙双方约定；

　　4、非机动车管理服务费按成都市有关非机动车停放收费标准收取；

　　5、乙方产权范围内的房屋建筑自用部位和自用设施设备、毗邻部位及设施设备的维修、养护不属于物业服务费的开支范围，而由住户向甲方支付服务费，具体收费标准参见甲方公示的《有偿服务收费标准》。

　　第六条 代收代缴费服务

　　受行业单位委托，甲方提供水、电、气、通讯(宽带)、有限电视、等费用的代收服务，服务收费标准按行业政府规定和单位定价标准执行。

　　第七条 维修资金的收取与管理

　　1、根据物业管理条例的有关规定，乙方办理接收房屋手续时按照《成都市城市住房专项维修资金管理办法》规定，向甲方交纳专项维修资金，专项维修资金统一由甲方按照政府规定缴存，专户存储；

　　2、维修资金使用由甲方提出年度使用方案，经本物业业主大会批准，报物业管理主管部门备案后，从维修资金中支出；

　　3、维修资金不敷使用时，由甲方提出维修资金续酬计划，经本物业业主大会或其授权的业主管理委员会审核并经物业管理主管部门批准后，按乙方占有房屋建筑面积比例续酬；

　　4、乙方转移房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第八条 保险

　　(一)房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，其费用由全体业主按其拥有物业权属份额分摊；

　　(二)乙方的家庭财产与人身安全保险由业主自行办理。

　　第九条 乙方不得随意改变房屋的使用性质。

　　第十条 广告牌设置

　　(一)本物业内甲、乙双方均不得擅自架设各类广告牌；

　　(二)如住户违反本协议擅自架设广告牌的，在甲方发出限期整改通知后仍未拆除的，甲方有权拆除；乙方除承担拆除物件的费用外，还应赔偿由此而引起的其他损失；

　　(三)小区内所有标识系统由甲方统一制作并负责维护。

　　第十一条 违约责任

　　(一)甲方违反协议，未达到物业管理服务约定质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方须承担相应违约责任；

　　(二)甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用和利息，并支付违约金；

　　(三)乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，就其应交而未交的费用按每天3‰收取违约金；

　　(四)乙方违反本协议，在房屋装饰装修期间任意更改公共建筑设计或违反《房屋装饰装修管理公约》其他约定的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给相邻业主或甲方造成损失的，乙方须承担相应违约责任；

　　(五)乙方违反本协议，改变房屋使用性质，将住宅房改为商用房或将商用房改为住宅房的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给相邻业主或甲方造成损失的，乙方须承担相应违约责任。

　　第十二条 宠物饲养

　　乙方接受甲方根据国家有关《住宅小区宠物饲养规定》对宠物饲养行为进行管理。

　　1、乙方在小区内不得饲养狼狗、土狗、斗犬等非宠物犬只；

　　2、乙方饲养的宠物不得散放，不得在公共区域排泄，污染环境，

　　3、乙方应定期为宠物打防疫针，保证宠物无传染疾病；

　　4、乙方饲养的宠物必须在当地公安机关和卫生防疫单位备案，取得宠物证。

　　第十三条 为维护公共及业主和住户的切身利益，如遇火灾、水灾、煤气泄漏、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失，根据《民法通则》及对紧急避险的司法解释，甲方不承担民事赔偿责任。

　　第十四条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第十五条 本协议未规定事宜，均遵照政府有关法律、法规和规章规定执行。

　　第十六条 本协议在履行期间发生争议，双方协商解决或向物业行政主管部门寻求调解；协商和调解无效的，可向本物业所在地人民法院起诉。

　　第十七条 本协议一式两份，于签订之日起生效，甲乙双方各持一份，具同等法律效应。

　　甲方：成都____物业管理有限公司乙方：________

　　代表：________签章：________

　　____年____月____日____年____月____日

篇5：住宅小区物业管理有效经营模式

　　住宅小区物业管理有效经营模式

　　“住宅物业管理本身就是保本微利行业”，这让一些公司面临进退两难的尴尬境地：一方面，在项目销售期，要依靠爆炒物业管理卖点来实现对住宅热卖；另一方面，则又要保证在业主入住后物业管理服务与前期承诺之间没有落差，以实现长期的品牌效应。然而，物业管理的运行成本与其盈利能力往往让它们成为一对难以化解的矛盾。如何让住宅小区管理企业盈利？如何对住宅项目实施有效的经营管理？

　　一、住宅物业管理市场需要有效经营模式

　　商品化住宅产品的市场化特征尤为突出，但目前达到中高档消费水平的人毕竟还是少数，小区的购房者大部分还是工薪阶层，有的人甚至为此用掉了一辈子的积蓄，再加上有些楼盘的物业管理费一开始就比较高，这样不仅限制了物业管理消费空间的可持续发展，也会造成物业管理收费难的局面。欠收的物业管理公司只能惨淡经营，不少公司或伸手向母公司要补贴，或降低服务水准和服务质量。

　　据此，物业管理公司在提供服务同时，把对物业项目的有效经营管理培养成为企业的核心竞争力，这对提高经济效益和开拓市场会起到巨大推动作用，扩大了企业的盈利空间，如房屋租赁代理、小区车位出租、有偿家政服务等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金，使住宅项目管理企业的综合实力得到提高。

　　二、住宅小区物业管理经营模式特点分析

　　首先，应该明确住宅小区物业管理的经营模式和写字楼、零售商业中心、酒店及其他可出租物业类型的管理运营模式有所不同。后者多以出租经营性房屋为物业管理主体对象，属于收益型物业管理模式；而住宅小区的物业管理由于受到项目服务对象和小区资源范围的限制，不可能像收益型物业管理把租赁房屋、项目估价和地产项目策划作为运营的主要内容。其次，住宅小区的物业管理经营和房地产开发商对项目所采用的项目型或置业型运营模式也存在很大差别，原因在于住宅小区的使用周期相对于地产项目的销售周期来讲是一个较长的过程，住宅小区的物业管理所开展的经营范围和内容始终要为后期物业项目服务。据此，住宅区物业管理在提供服务的同时，要积极拓展一些能够保持物业管理经营模式滚动发展和多元化收入的资金来源，并要重点考虑住区物业项目的可持续发展问题。

　　三、住宅小区物业管理经营中的重点问题

　　随着市场经济的日益成熟，物业管理服务所涵盖的日常作业内容及其外延拓展业务的分工会日趋细致，如何从物业管理到物业经营是需要认真加以研究的课题。既不能因住宅项目运转困难就全力去搞其他经营，降低管理服务质量；也不能死死看守物业项目本身，忽视创新开拓，将物业项目中的大好资源白白浪费。在实施物业管理经营的实践中，应注重以下三个重点问题：

　　（一）改变物业管理意识，转换服务经营角色。

　　随着众多商品化住宅小区的出现，市场迫切要求传统“服务型”物业管理公司向“经营型”物业管理公司进行角色转化。更多的开发商都希望下属的物业管理公司在进行物业管理的同时，也要进行经营管理，并给物业管理公司提供了一个可充分操作的天地。作为一个专业物业管理公司，其各项管理服务举措一定要针对所服务对象，根据物业项目不同，住宅小区内涵不同，客户群不同，业主需求也不一样，经营管理服务就会出现新的业务内容，其中包括社区局域网络信息发布、向区内业主销售花木、对社区周边商家实施广告推广、增加有偿特约服务等业务，全方位拓展住宅小区物业的盈利空间，物业管理公司亦可在经营服务中获得相应收益。在强调改变物业管理意识，转换服务经营角色的同时，也要求小区每一位物业管理从业人员深刻理解物业经营是物业管理工作的应有之义和份内之事，管理服务工作固然重要，而一项优秀的物业项目策划、一个好点子，可以使开发商、小区业主和物业客户得到更多的实惠。当一个管理处在做好管理服务的同时，不断迎合市场，为满足业主不断增长的需求而创新经营，住宅小区物业项目的市场价值会发生很大变化。物业的管理服务是动态的，物业的有效经营永无止境，物业管理人员只有具备了强烈的经营意识，才能使所管项目潜力得到充分发挥。

　　（二）处理好物业管理日常业务和多元化经营业务的关系。

　　从目前一些住宅项目的经营管理实践来看，有些人担心经营型物业管理模式的推行会因盲目地多元化经营而导致不良后果。而笔者认为，对物业管理实施有效经营属于多元化经营范畴，这种模式是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的经营、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为小区业主提供更全面的服务，将物业经营的概念深刻地融合于管辖项目的物业管理工作之中，通过经营与管理的合力运作，更好地体现物业管理使住宅项目保值增值的重要功能。

　　还有人认为强调经营管理物业，会导致放松物业管理本职服务。其实恰恰相反，因为住宅小区物业管理经营的商品就是服务，没有商品提供市场也就无从谈起经营，而忽视了常规管理服务，对于经营物业来说也等于没有了生命之源。将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、小区业主、物业客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力，扩大物业管理企业的赢利空间，同时物业经营开展的越好也恰恰增加了更多的物业服务项目。经营与服务在物业管理中不是矛盾的而是相辅相成的，关键就在于经营管理者如何去认识、去操作。正确的做法是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行物业经营创利活动，根据不同物业项目安排经营管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。在具体运作中，还要注意物业管理费用与经营费用保持相对独立，体现不同业务的规范性。

　　（三）注重培养物业经营人才队伍。

　　物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，缺少富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。住宅小区的物业管理企业承担了物业项目的管理权，同时也就承担了物业经营的义务，相应地加大了物业管理公司的经营压力和经营风险。而物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个配合默契的团队更不容易，一旦经营出现偏差和失误，将给公司造成无法挽回的损失。在这方面，住宅小区物业管理企业应注重向专业公司学习。随着中国市场开放程度的加深，国内物业管理公司将面临来自国外的激烈竞争，借鉴国外物业管理公司的先进管理经验和服务理念，在物业经营专业领域，认真学习，缩短差距，加强对员工进行法律知识、经营技能、营销经验的培训是当务之急。

　　北京首佳物业管理有限公司苏宝炜 李薇薇