浅议物业管理中的设施管理

　　浅议物业管理中的设施管理

　　设施管理是物业管理的高级形态。进入20世纪80年代，物业管理行业发生一系列变革，为了适应新的市场需求，设施管理应运而生。设施管理出于物业管理，而又高于物业管理，具有专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化等特点，是具有相当潜力的新兴行业。

　　一、设施管理出现的背景

　　随着产业价值链分解和专业化发展，物业管理出现精深精细化趋势，并从劳动密集型逐渐转化为知识密集型，在物业管理提升的基础上，产生了一个新型的领域--设施管理。

　　传统的物业管理侧重于人员现场管理，以保安、保洁以及采暖、通风、空调、电气、给水、排水等设施设备的维护保养为主要工作内容，以设施设备的正常运行为工作目标，具有“维持”的特点。

　　进入20世纪80年代后，物业管理行业发生了一系列变革，促成了设施管理的产生。物业管理行业变革主要体现在以下三个方面：

　　第一，建筑领域的技术革命使得物业管理的对象越来越复杂。

　　随着建筑业的发展和4C(Computer、Control、Communication、CRT图形显示)技术的应用，智能大厦开始出现，并且在美、欧、日及全球蓬勃发展。伴随智能建筑的蓬勃发展，信息化的现代建筑设备很快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设施设备形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。面对庞大而复杂的建筑系统，传统的物业管理应接不暇。

　　第二，社会发展要求物业提高能源利用效率。

　　能源危机以来，如何提高能源利用效率一直是社会所关心的热点问题，“物业节能”被提高到前所未有的高度。但许多物业能源利用效率仍不尽人意。路灯彻夜通明、用电负荷失衡、给排水管道跑冒漏滴、公用水阀细水长流、供暖空调温度不稳、室内空气严重恶化、自控设备失常运行等现象普遍存在。面对新的要求，传统物业管理粗放的经营模式显得捉襟见肘。

　　第三，产业价值链分解与非核心业务外包促进了设施管理行业的产生。随着经济全球化的发展，企业之间的竞争越来越激烈。为了有效的面对竞争，企业不得不集中精力关注其核心业务，而将以物业为主的非核心业务外包给专业公司进行管理。同时，公司的物业部门或者被解散，或者独立成专业的物业管理或设施管理提供商。产业价值链分解和非核心业务外包推动了物业管理行业的专业化，促进了设施管理行业的产生。

　　举一个例子，90年代初，香港的渣打银行物业管理部门有200多名员工。随着全球化的发展和业务外包模式的影响，经过研究，他们将物业部门解散，把相关业务外包给专业的设施管理公司。这样，渣打银行200多人的物业管理部门变成只有2个人负责，从新建分行的选址、投资、装修，到已有物业的维护、管理都由这个公司负责。另外，公司所有的办公楼，包括员工的住宅都外包给这家公司管理。通过非核心业务外包，香港渣打银行竞争力不断提高。

　　面对物业管理行业的变革，传统的粗放型管理方式日渐力不从心，不得不向专业化、集约化、精细化发展，并由劳动密集型逐渐转化为知识密集型，设施管理应运而生，形成具有相当潜力的新兴行业。

　　二、设施管理的内涵和特点

　　按照国际设施管理协会(-IFMA,International Facility Management Association)的定义，所谓的设施管理是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，它将物质的工作场所与人和机构的工作任务有机地结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学和工程技术的综合学科”。

　　作为一个新兴行业，设施管理有其自身的特点。归纳起来，主要有六点，即：专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。

　　专业化。设施管理提供策略性规划、财务与预算管理、不动产管理、空间规划及管理、设施设备的维护和修护、能源管理等多方面内容，需要专业的知识和管理，有大量专业人才参与。另外，化工、制药、电子技术等不同的行业和领域，对水、电、气、热等基础设施以及公共服务设施的要求不同，所涉及的设施设备也不同，需求实行专业化服务。

　　精细化。设施管理以信息化技术为依托，以业务规范化为基础，以精细化流程控制为手段，运用科学的方法对客户的业务流程进行研究分析，寻找控制重点并进行有效的优化、重组和控制，实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。

　　集约化。设施管理致力于资源能源的集约利用，通过流程优化、空间规划、能源管理等服务对客户的资源能源实现集约化的经营和管理，以降低客户的运营成本、提高收益，最终实现提高客户营运能力的目标。

　　智能化。设施管理充分利用现代4C技术，通过高效的传输网络，实现智能化服务与管理。设施管理智能化的具体体现是智能家居、智能办公、智能安防系统、智能能源管理系统、智能物业管理维护系统、智能信息服务系统等。

　　信息化。设施管理以信息化为基础和平台，坚持与高新技术应用同步发展，大量采用信息化技术与手段，实现业务操作信息化。在降低成本提升效率的同时，信息化保证了管理与技术数据分析处理的准确，有利于科学决策。

　　定制化。每个公司都是不同的，专业的设施管理提供商根据客户的业务流程、工作模式、经营目标，以及存在的问题和需求，为客户量身定做设施管理方案，合理组织空间流程，提高物业价值，最终实现客户的经营目标。

　　三、设施管理的业务范畴和服务对象

　　设施管理涉及范畴广，包括客户所有的非核心业务。国际设施管理协会提出设施管理的业务范畴主要包括八方面：策略性年度及长期规划；财务与预算管理；公司不动产管理；室内空间规划及空间管理；建筑及改造工程；新的建筑及修复；保养及运作；保安、通讯及行政服务。除此之外，设施管理的业务还包括能源管理、支援服务、高技术运用及质量管理等。

　　尽管设施管理的业务范畴比较广泛，但这些业务都是围绕着两个中心内容展开的：其一，通过对建筑设施的管理，延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用；其二，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化，生活更方便和舒适。针对不同类型的物业，设施管理内容的侧重点也有所不同。

　　设施管理应用于业权相对单一或集中的物业，主要包括：

　　城市公用设施。如医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等。

　　工业设施。如工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等。

　　四、设施管理与物业管理的区别

　　设施管理是传统物业管理的提升，在管理方法、内容、目的和手段等方面超越传统物业管理(如表1所示)。

　　表1 设施管理与物业管理的区别

　　物业管理设施管理

　　方法现场管理经营战略

　　内容保安、保洁等日常方面的设施维护和服务更加专业化和精细化，与建筑、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关

　　目标保持物业设施的正常运转，具有“保值”的特点改善客户运营能力，提高收益，不但要“保值”，而且要实现“增值”

　　时间范围当前设施全生命周期

　　手段以人员现场管理为主以信息化为基础和平台

　　区别一：现场管理VS经营战略

　　物业管理是通过对客户生产经营现场的管理，以达到维持设施设备的正常运行，具体体现就是对现场的整顿、整理、清扫、清洁、维护和安全等。设施管理是从客户的需求出发，对企业所有非核心业务进行总体性策划，以达到降低运营成本、提高收益的目的，最终实现提升客户营运能力的目标，具有很强的战略性。

　　区别二：日常维护VS专业化、精细化管理

　　物业管理的主要工作内容为保安、保洁以及水、电、气、暖等设备的日常维护。设施管理从物业的成本分析、空间规划、标准制定、能源审核、风险许诺和发展策略方面为投资者提供专业化、精细化的服务，与建筑、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等多个领域密切相关。另外，设施管理基于信息化技术，运用科学的方法对客户的业务流程进行研究分析，寻找控制重点并进行有效的优化、重组和控制，实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。

　　区别三：“保值”VS“增值”

　　物业管理的工作目标是安全、卫生以及设施设备的正常运行，具有“保值”的特点。设施管理应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，以改善客户运营能力，提高收益。它从战略层次的高度和动态发展的全局整合的理念出发，在保证物业“保值”的基础上，还要实现物业的“增值”。

　　区别四：关注现状VS关注整个生命周期

　　物业管理关注的是已建成的物业和已装备的设施设备，它是对物业“现状”所进行的管理和维护。设施管理关注物业的整个生命周期，提供策略性长期规划，贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运营管理的全过程之中。

　　区别五：人员现场管理VS信息化管理

　　物业管理的活动，如保安、保洁、设施设备的维护，以及能源控制、费用收取等，都是通过工作人员的现场作业完成的，属于劳动密集型产业，技术含量比较低。设施管理大量采用信息系统，通过信息化手段，在降低成本提高效率的同时，保证了管理与技术数据分析处理的准确，属于知识密集型产业。

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篇2：纵论物业设备与设施管理

　　纵论物业设备与设施管理

　　一、物业管理设施管理概念

　　所谓物业设施管理(Facility Management，简称FM)，按照国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。

　　尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之，物业设施管理的服务对象是人;物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。

　　二、物业设备与设施管理的现状

　　一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。

　　这样的管理思路实施起来就会造成许多问题:诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道，某座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。

　　导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。

　　其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来，在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。

　　另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。

　　三、物业设施管理的经营模式

　　一般来讲有三种经营模式。第一种是由房地产开发商自主经营的物业设施管理公司。公司有独立的专业人员队伍，管理自己开发的物业。用所提取的物业管理费、设备折旧费和能源费独立核算、自负盈亏。第二种是由社会建立的物业设施管理公司承包大楼的空调系统运行管理，业主与公司之间用契约形式确定彼此的责权利、确定设备系统的产权关系、确定服务质量标准和赏罚规则。第三种是物业设施管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。

　　公司投入的是空调系统，取得的回报是授运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按年度向物业设施管理公司缴付冷热费;空调系统的产权归物业设施公司。前两种方式，社会上已在推行，不过还只限于传统概念的“物业管理”，即物业管理公司提供安保和清洁等技术含量不高的服务。由于观念和经营方式还带有浓重的计划经济的色彩，因此除了外资物业管理公司和少数国内公司外，成功的不多;第三种方式，我国的一些电话局已经在试行，效果不错。

　　结束语

　　设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，物业管理也不例外。设施管理的任务是透过简化企业的日常营运流程，协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益为目的。致力提供全面的一站式服务，为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。

　　参考资料:

　　1、中国住宅与房地产信息网，《搞好设备设施管理，提高物业环境品质》伍培 常剑

　　2、机械工业出版社，《物业管理经营之道》，王荷