物业设备维护工作实务探讨

　　物业设备维护工作实务探讨

　　一、物业设备管理存在的问题及设备维护工作的重要性

　　（一）物业设备管理存在的问题。

　　众所周知，与物业相配套的设备不仅数量多、技术含量高，而且价值也很大，因此，怎样做好物业的设备管理是众多物业管理者的工作重点和难点。当前，在物业设备管理方面存在着如下两大问题，给物业管理带来了许多实际困难。

　　1、设备运行环境问题。

　　当前的现实情况是，物业设备运行环境一般来说是不如人意的，如电梯机房、发电机房、高压配电房等在气候炎热的季节里室内温度很高，容易加剧设备的磨损和导致电气绝缘性能下降等不良后果；又如安装在室外的排气换气设备、消防增压设备、空调冷却设备等会在长期风吹雨打日晒的条件下氧化锈蚀，加速设备的陈旧老化；又比如水泵机组、空调机组、通风供暖机组等许多设备安装在潮湿的地下室里，及易受潮腐蚀，使设备的控制线路、机体外表和固定装置氧化加剧，提前丧失局部使用功能和甚至整体使用功能，等等。

　　2、设备管理经验和理论问题。

　　由于我国物业管理发展的历史相对制造业来说是较短的，因此对物业设备的管理、维修等方面的经验不足，相应的理论也滞后于物业管理其他活动的理论，加上物业行业与传统的制造行业在设备管理方面存在着众多的差异，所以，对后者的理论和经验不能完全照搬照套。此外，作为提供专业服务的物业管理企业，普遍存在设备管理人员素质不高的情况，尤其是设备维修及管理人员的技术层次低、专业结构不合理、队伍不稳定等现象，使得设备管理工作效率低，成本高，这已成为物业管理企业非常棘手的大难题。

　　（二）设备维护工作的重要性。

　　由于维护工作可以很好地改善设备运行环境，延长设备的使用寿命，而且维护成本相对于设备的修理成本要低得多，这些对于设备甚至对于整个物业的保值增值来说是十分有益的。

　　1、学习和运用设备维护理论的重要性。

　　对于上述物业设备管理的两大问题，固然有其他众多的原因，但也与物业设备管理理论滞后有密切的关系。在物业管理企业中，许多企业领导不重视设备管理，一方面是不知道设备管理在物业管理活动中的重要性，另一方面也确实存在缺乏有关设备管理、维修等方面的专业知识的情况，如设备的日常维护工作到底该做哪些事情，怎样做才能使设备维护的好等。因此对于物业设备管理者来说，学习和运用设备维护方面的理论知识，总结设备维护方面的经验显得十分重要。

　　2、开展设备维护工作的重要性。

　　设备的维护工作，与设备的检查工作、设备的修理工作构成设备维修工作的三大核心内容。由于目前许多物业管理企业缺乏设备维护专业理论的支撑，故在工作中往往难以做好物业设备维护工作，从而使设备提前进入大修期，甚至提前退役和更新，这种现象较普遍。

　　因此，笔者从实践经验出发，在下文中提出对物业设备维护理论的初步研究，就有关物业设备的维护的概念、特点、对象、内涵、范围及内容、维护与检查、修理和保养的区别等方面进行探讨，供有关物业管理企业及有关人员参考。

　　二、物业设备维护概述

　　（一）设备维护的基本概念、特点和对象

　　1、设备维护的基本概念。本文所谓的设备维护，是指在物业管理区域内，维持和保护与房屋建筑物相配套的设备、设施的规定功能和规定状态的技术措施及其活动。

　　2、设备维护的特点。设备维护工作具有如下特点：

　　（1）经常性。设备维护属日常性工作，是物业管理企业时常进行的活动；

　　（2）维持性。设备维护主要作用是维持物业设备的功能和状态，而不是评价或恢复；

　　（3）保护性。设备维护具有保护物业设备，使其损耗尽可能地轻微和缓慢。

　　3、设备维护的对象。设备维护的客观对象是物业设备及其相关的环境等，而设备维护的实质对象是物业设备的功能和状态，这是正确理解设备维护的一个基本要点。因此，对物业设备进行维护，首先应了解维护对象的功能和状态，通过对设备的维护，以期达到设备具有正常的功能和状态；其次，物业设备功能和状态并不是维护者人为的想象出来的，而是设备的设计、制造以及设备在建筑物中配套规划等活动的综合体现。

　　（二）规定功能的内涵。

　　在房地产开发前期，建设单位和规划设计部门就要根据市场需求，确定物业设备应具有的基本功能和特殊功能。这些功能，既应满足人们对物业的各种需求，同时也应符合国家有关的政策、法规和规范。

　　1、设备的基本功能。它包括物业设备与方便、舒适、安全等有关的功能，如垂直交通、供电配电、给水排水、防范监控、消防安全等。

　　2、设备的特殊功能。它是根据特别要求所应具备的使用功能，如写字楼、高档公寓、别墅等应具的特殊通讯功能，如卫星通讯、局域网、广域网、信息自动交换等功能；物业管理自动化功能，如自动远程抄表、点屏查询等；以及其它特殊服务功能等。

　　3、物业设备的功能应符合国家有关规定。如对普通房屋来说，物业的消防功能应符合GBJ16《建筑设备防火规范》，高层民用建筑还应符合GBJ45《高层民用建筑设计防火规范》；物业的防雷功能应符合《防雷减灾管理办法》和GB5007《建筑物防雷设计规范》；物业的给水排水功能要符合《给水排水标准规范》等等。

　　（三）规定状态的内涵。

　　根据物业设备功能和技术规范来规定物业设备状态，且这种状态是可用具体的技术特征、性能指标来描述或评价的。人们可将这些规定状态与实际状态做比较，并根据两者的偏离是否在规定范围，从而判断物业设备是否处于正常状态或受控状态。

　　1、设备的一般规定状态通过如下不同的指标来表示：

　　（1）额定指标。如供电设备的输出功率、频率、电流和电压等；水泵的扬程和流量等；电梯的运行速度、载重等；

　　（2）实际指标。如配电设备的功率因素，三相电流平衡；水泵的水头损失；电梯的舒适感、平层精度等；

　　（3）控制指标。如设备运行时的震动、噪声、温升等。

　　2、外部因素对设备规定状态的影响。值得指出的是，外部因素直接影响物业设备的规定状态，因此，本文也将改善外部因素纳入维护措施之中。

　　三、设备维护的范围和内容

　　（一）认识维护范围和内容的要点。

　　对于设备维护范围和维护内容应有一个较为全面的认识和理解，这对于有效开展物业设备维护工作来说是必要的。一般来说，应注意下列要点：

　　1、设备维护的范围是指维护对象的空间，设备维护的内容是指具体采取的技术措施或维护项目。

　　2、设备维护的范围和内容与物业类型有关。不同类型的物业其维护的范围和内容是有差异的，不能一概而论，应视具体情况来确定维护的范围和内容。

　　3、合理确定设备维护的范围和内容是非常重要的。尽管设备维护的范围和内容较为复杂，但合理的使用、正确的操作是对物业设备最好的维护，也是最为经济的。

　　4、除上述设备维护内容外，还应根据物业设备的实际情况和设备运行规律，增补相应的维护措施。

　　（二）设备维护的范围和内容。

　　设备维护在设备管理中是一种积极的保护性措施。科学合理地进行设备的维护工作，也应根据实际情况确定设备维护的范围和内容。在物业管理中，通常可采取下列措施使设备持续保持完好功能和正常状态。

　　1、降温。一般出现下列情况时应采取降温措施：

　　（1）当设备运行产生的温升过高将会损坏设备时。功率较大的电力拖动设备就是如此，温升太高，超过电气绝缘性能限度，极易引发线圈匝间短路。

　　（2）当设备的周围环境温度超过其运行条件时，设备就容易出现故障。例如某些由微机控制的电梯，其环境温度一般应低于40℃，因此要调节机房温度以免气温太高使控制信号出错导致电梯运行不正常。通常可采取开窗、通风换气、对设备直接吹风、利用空调机等降温措施。

　　（3）对下列设备要重点维护：电梯曳引机组、中央空调冷水机组、消防自动报警中心设备、发电机组、计算机中心等。

　　2、除湿（潮）。

　　（1）空间湿度大将引起设备的氧化腐蚀，降低使用寿命，引发电气短路，造成设备故障，这在南方地区是尤为明显。除湿就是对设备运行环境进行干燥，使设备在规定湿度条件下运行的一种维护措施。通常可采取开窗、通风、阻断潮湿来源（如及时抽出地面、集水坑里的积水等）、采用除湿机等措施。

　　（2）设备会因受潮而引起控制信号线路板、电路、接插件等局部节点处氧化腐蚀，这将导致设备工作时好时坏，不稳定，检查和修理非常困难。维护措施除上述以外，还可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些导电油脂，对有绝缘要求的线路板，则可在表面或局部表面涂抹绝缘性能较好的油脂。

　　对下列设备或机房要重点维护：电梯、消防自动报警装置、高压电力设备、安装在地下室的设备，停车场设备、其他安装在有水房间里的设备等。

　　3、防锈。设备在露天或潮湿的环境条件下极易氧化腐蚀，因此需要采取防锈措施来保护设备。防锈就是对设备表面（如机身外壳等）和重要的外露部位涂防护材料的措施，一般可直接采取涂防锈漆、涂抹油脂等措施，可间接采取隔离湿源，通风干燥等措施。

　　此项工作范围较广，故应视实际情况对重要设备、重点部位做好此项维护工作。

　　4、防晒。事实证明阳光对设备的破坏作用是存在的，它将引起设备表层氧化、油漆脱落、陈旧变色、加剧温升等不良后果。因此，需要进行避免阳光直接照射设备的防护性措施，如搭蓬、挂帘、设置防晒设施等。

　　对下列设备要重点维护：安装在屋顶上消防设备、给水增压设备、通风设备、燃气供气设备、安全防范设备或装置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在设备上后，不仅会使设备的电气绝缘性能下降，引起电气短路故障，也能使金属表面氧化锈蚀，加速设备磨损。因此，对安装在露天或易受雨水溅浸的室内设备，要采取防止雨水直接落着、浸泡、溅湿的保护性措施，如设置门窗、搭建防雨蓬、设立防护栏、隔离板、排水沟等，临时的也可采取遮盖防水布等措施。

　　对一些安装在室外或易受雨水溅浸的室内重要设备和设施，根据实际工作要求进行此项维护工作。

　　6、保温。一些设备是需要保温的，如采暖设备、北方地区的室外给水设备等，主要目的是减少能量损耗或保护设备免遭破坏。因此，对需要保持一定环境温度的特殊设备或设备某些部位采取保温措施。一般可采取包扎保温材料，对设备周围环境加温的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：安装于室外的生活给水设备、供暖管网、蒸汽或热水等热媒循环管网等。

　　7、防震。某些设备是需要采取防震措施的，如含有微机的设备、高精度测量仪器仪表等。对于需防震的设备，一般均应按随机技术文件规定要求进行防震，也可采取开凿防震沟、设置缓冲材料或装置、有效减少震源或降低震级的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：安全监控设备、计算机设备、频繁且断续动作的动力设备等。

　　8、稳压。电源电压的波动对用电设备的影响是明显的。当电压波动的幅度超过规定值时，就会引起电气控制系统的紊乱，导致设备故障。如电梯、消防及智能化设备等，当电压波动太大时，就会引发信号失真、控制失灵等现象。因此，对那些有电源电压波动幅度要求的设备应采取稳压保护措施，如设置电力稳压器。

　　对下列设备要重点维护：电梯、消防设备、计算机设备等。

　　9、除尘。空中的尘埃容易在电气设备中积淀，在受潮时会引起漏电、爬电现象，严重的会导致电气短路等不良后果。另外，尘埃也很容易使设备表面陈旧。因此，要采取措施防尘和除尘，如采取吸尘器除尘、设置隔离装置防止尘埃进入设备等措施。

　　对于大多数设备来说，都有必要对重要部位进行此项维护工作。

　　10、防小动物。实践表明，小动物像老鼠、小鸟等会造成设备的损坏或故障。老鼠经常会窜入电气设备中啃咬电缆、塑料外套等引起电气线路绝缘保护失效，或进入电气柜内，尤其是高压电气设备中引发短路、电器烧毁等；小鸟会在风机吸风口、通气口、室外电气柜等处做窠，引起设备故障。因此，对重要线缆应采用套金属管加以保护，或采取在吸风口、通气口等开放处安置金属网、在供电和配电房内查堵老鼠洞、设置其他防护设施防止小动物进入设备房或设备中的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：电梯设备、电气设备、消防自动报警及联动设备、其他用电设备的重要部位、露天的通风换气设备、中央空调设备的冷却塔等。

　　11、防盗防破坏。这是为保护设备免遭人为盗窃和损坏的防范性措施。一般采取固定设备、设置防护设施、对重要设备安装防盗报警装置等措施。

　　对于安装于室外的重要设备和装置，如消防栓、通讯设备、网络交换机、自动洒水机，及其他人工不易直接监视管理的设备和装置。

　　四、设备维护与设备维修其他要素及设备保养的区别

　　当前，人们对设备维护与设备保养还存在着较模糊的认识，从而使这两类有着不同重点的工作混淆一起，从而直接导致对设备维护工作的不重视现象出现，这对设备管理的整体效果来说是十分不利的。

　　1、对设备进行维护是一类技术措施和技术活动，其目的是排除设备及设备本身以外的因素对设备的损坏，防止外界因素对设备使用寿命的不利影响，保持设备正常运行状态和条件。

　　2、设备维护有别于对设备所进行的检查和修理，后者主要是对设备本身的功能和状态所进行评定、恢复的一类技术措施和技术活动。也不同于设备的保养，尽管保养过程中有时会做一些维护工作，但重心还在设备本身上，而维护的重心主要还是在于减少或避免来自设备以外的因素对设备的不利影响。

　　3、一些物业管理企业的设备管理人员，对设备维护与设备保养的不能区别，从而使有关设备维修的计划制订、人员分工职责上不甚合理，因此，科学地认识和区分维护和保养也是非常必要的。

　　尽管物业设备的维护与保养都具有预防性，但还是有区别的。其主要区别归纳如下：

　　（1）时间不同。维护是经常性的；但是除日常保养外，还有周期性计划保养，因此，保养既有经常性，也还有定期性。

　　（2）内容不同。维护是维持和保护物业设备规定的功能和状态，基本上不含对物业设备的修理；而保养是根据不同级别的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范畴不同，维护是小概念，保养是大概念。事实上，保养是在预防维修制度下的维修活动，而维修是包含维护的，因此，维护是保养活动的一部分。但两者又不能等同混淆，这主要是为了更好地专业分工，提高维修效率。

　　（4）对象不同。维护一般是以设备以及设备本身以外的环境、工作条件、情况、现象为工作对象；而保养通常主要是以设备为直接对象。

　　（5）占用工时不同。维护工作通常是不占用设备工时的，而一些保养工作是要占用设备工时的。

　　综上所述，对物业设备的维护内容较多，维护工作意义重要，因此，物业管理企业及有关人员应该加以重视，并在实践中不断地总结经验和充实，大家共同努力，使物业设备维护工作有一个长足的进展，设备管理理论水平不断地提高，以适应不断进步发展的物业管理活动的要求。

　　参考文献

　　1、（德）阿道夫·吕策尔着，张友诚译设备维修北京：中国宇航出版社，20**

　　2、中国机械工程学会设备维修分会编著设备工程名词术语北京：中国经济出版社，1999

　　本文在《住宅与房地产/物业管理》杂志20**年第三期发表

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篇2：谈物业管理企业会计核算方法

　　谈物业管理企业会计核算方法

　　物业管理会计核算方法随房屋所有权性质的不同而不同，根据上海市商品住宅收费的有关规定，物业管理单位可向房屋所有人或使用人收取管理费、保安费、保洁费、房屋设备运行费、维修费（包括绿化养护费）等五部分费用。

　　一、管理费、保安费、保洁费

　　管理费主要用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新等的各项账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。

　　保洁费则是用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等保卫的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。

　　保安费用于物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性巡视、值班的服务。

　　按有关规定以上三项收费项目的定价由物业管理公司在政府公布的基准价及浮动幅度的基础上与业主委员会协商确定，报物价部门核准、备案。鉴于上述收费项目具有联动性，绝大多数情况下物业公司同时兼管这三方面服务，而收费又是包干制的，所以这三项收费可视作广义的管理费，用“公共性服务费”概括，可在“经营收入”下设立“公共性服务收入”二级核算科目。

　　与公共性服务费收入相对应的公共性服务支出，可在“经营成本-公共性服务支出”账户下反映。为了满足物业公司内部管理的需要和对外公布账目的需要，在“经营成本-公共性服务支出”下应当设立以下三级明细账户。

　　1、管理人员工资及附加。

　　2、服务人员工资及附加。主要用于核算保安员、清洁工的工资及附加。

　　3、清洁卫生费。主要用于核算清洁服务的物料消耗、人员制服等。

　　4、保安费。主要用于核算保安服务的物料消耗、人员制服等。

　　5、办公费。主要用于核算管理处的水电费、通讯费、差旅费、办公用品、办公杂项费等。

　　6、固定资产折旧费。主要用于核算直接用于管理服务用的各项固定资产的折旧费。

　　7、法定税费。

　　8、法定利润。

　　二、设备运行费

　　设备运行费是物业公司向高层住宅的居民收取的（底层不收）用于房屋公用设备的能耗及房屋公用设备日常的维修保养费用。房屋设备有操作人员的，还应包括操作人员的人工成本。根据现行规定在业主委员会未成立之前，物业公司收取房屋设备运行费的标准是0.55元/平方米*月，实行包干制。如今已经成立业主委员会的，物业公司可暂按0.55元/平方米*月预收房屋设备运行费，多退少补，按实结算。

　　对于设备运行费的核算方法，目前有两种观点，第一种观点认为运行费是物业公司代业主收取的费用，实行按实结算，设备运行费有结余不是物业公司的收益。同样，设备运行费不够用了，也不是物业公司的亏损，所以应通过负债来核算。可单设一级短期负债类账户“房屋设备运行费”，在“房屋设备运行费”账户下设“设备运行费收入”和“设备运行费支出”两个二级账户，在“房屋设备运行费-设备运行费支出”下可增设“电梯电费”、“水泵电费”、 “电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”和“其他设备养护费”这六个明细账户用于分类核算。收到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“房屋设备运行费-运行费收入”；支付相关成本时，分别借记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。年终将设备运行费支出的明细科目全额与收入对冲，即借记“房屋设备运行费-运行费收入”科目，分别贷记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目。房屋设备运行费余额在贷方的表明设备运行费的结余，在借方则表明设备运行费的超支。房屋设备运行费可在流动负债下的其他流动负债项目中反映。

　　另一种观点认为，设备运行费虽说是按实结算，但如果只在负债项目中反映的话，无疑会使得人人们对物业公司总体经营规模的认识有偏差，特别当该物业公司是以管理高层商品住宅为主时，这种偏差就愈加突出。况且在未成立业主管理委员会之前，设备运行费是包干制的，那就更应该进收入了。采用这种观点核算运行费时，应在“经营收入”下设“设备运行费收入二级账户，在“经营成本”下设“设备运行费支出”二级账户，另外在“经营成本-设备运行费支出”下再设“电梯电费”、“水泵电费”、“电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”、“其他设备养护费”和“设备运行费结转”等七个三级账户。受到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“经营收入-设备运行费收入”，支付相关成本时，借记“经营成本-设备运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。每月月末，按房屋设备运行费收入和支出的差额，借记“经营成本-设备运行费支出-设备运行费结转”科目，贷记“房屋设备运行费”科目，“房屋设备运行费”账户性质同前。

　　我认为后一种观点较为可取。

　　三、维修费

　　维修费是物业管理公司向业主收取的专门用于房屋公共设施养护、绿化绿地养护、楼内公灯及小区路灯的日常养护和能耗的费用。维修费由物业公司先行预收，后按实结算。维修费的收取标准政府没有明确规定，根据经验我认为一般在0.15~0.30元/平方米*月为宜。

　　维修费的核算方法如同设备运行费一样也有两种观点。采用第一种观点的应设立一级负债类账户“维修费”，在“维修费”账户下设“维修费收入”和“维修费支出”两个二级账户，为了加强明细核算应在“维修费-维修费支出”下增设“房屋养护费”、“绿化养护费”、“其他公共设施养护费”、“公灯电费”和“维修费结转等五个三级账户，维修费的账户性质与实务操作同”设备运行费“科目类似。

　　四、房屋维修基金

　　房屋维修基金是指物业公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋公用部位维修基金和共有设施设备维修基金。根据有关规定房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的35，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋维修基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋维修基金。房屋维修基金主要用于房屋公用部位、公共设施设备的大修和更新。房屋维修基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或物业产权人、使用人的检查与监督。房屋维修基金的利息净收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转作房屋维修基金滚存使用和管理。

　　对于房屋维修基金的会计核算处理，沪财会（1999）182号文附件二《物业管理企业会计核算补充规定》代管基金中已有详细说明。它对于物业大修收入要不要进入经营收入的判断依据是该项工程是企业自己承接的，还是发包的。如是本企业自己承接的则收取或转入物业大修收入在“经营收入”科目中核算。如是发包的，则只在“代管基金”科目中反映。另外需要说明的一点是补充规定中的代管基金只设了一级科目，没有下设明细账，我认为这样做不利于账目的公布和原始本金的核对工作。

　　所以应在“代管基金”账户下设“基金本金”、“补充基金”、“基金利息”和“物业工程费用”等四个二级明细账户。其中“补充基金”主要核算物业管理公司利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用扣除必要的成本后转入房屋维修基金账户的部分。“物业工程费用”主要核算经业主委员会签字认可的应从房屋维修基金中列支的物业工程费用部分。年终时，“代管基金-物业工程费用”应全额先冲销基金利息、不足部分冲转补充基金，借记“代管基金-基金利息”，贷记“代管基金-物业工程费用”，如利息收入不足以弥补物业工程费用则差额借记“代管基金-补充基金”。“代管基金-补充基金”的借方余额表明动用的本金数，“代管基金”的贷方余额表示房屋维修基金的结余数，当房屋维修基金的结余数低于原始本金的30%时，需要再次募集维修基金。代管基金是物业管理公司的长期负债，应在其他长期负债下列示。

　　五、停车费

　　物业管理公司在管理服务的过程中，可能会接受业主委员会委托对属于小区全体业主公有财产进行有偿经营。如进行车辆停放服务、出租广告牌服务。该经营项目由于主要使用了业主的公有产权，所以政府发文规定该类收入在扣除必要的成本后应当转作房屋维修基金。物业管理是有偿服务，诸如停车费的收取，物业管理公司是需要付出相当大的努力的，所以我认为必要的成本中应当包含物业公司根据收入比例提取的一定比例的手续费。为了核算停车费，应在“经营收入”账户下设立“停车费收入”二级账户，在“经营成本”账户下设“停车费支出”二级账户，在“经营成本-停车费支出”下分设“车管员工资”、“收费劳务费”、“其他停车支出”和“停车费结转”等四个三级账户。计提收费劳务费时应借记“经营成本-停车费支出-收费劳务费”，贷记“经营收入-手续费收入”。月末将停车费扣除税金及成本后的结余转入房屋维修基金，借记“经营成本-停车费支出-停车费结转”，贷记“代管基金-补充基金”。

　　六、其他有偿经营收入

　　物业管理公司在目前的政策倾向下，只有是保本微利，甚至是亏损的。然而企业的最终目的是为了获取经济利益的最大化。怎样才能缓解这个矛盾呢？我认为物业管理公司只有在依托业主的基础身上，搞多种经营，大力开拓各种有偿服务的市场。如开展代购商品服务、代做房屋租赁、置换中介等。经营规模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　为了核算此类经营收入可在“经营收入”下设“有偿服务收入”二级账户，在“经营成本”下设有偿服务支出“二级账户，如单个经营项目规模特别大的可但列明细。

　　七、代收款项

　　物业公司在管理服务中必然要向业主收取一些代收代付款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费、各类押金及代收的房租等。这类收入原则上不属于物业公司的经营收入，除非物业公司收取的代收款项中包含代办手续费等服务收入时，则借记“代收款项-水电费”等科目，贷记“经营收入-手续费收入”将手续费收入转出。

篇3：物业公司装修管理怎么更有效

　　物业公司装修管理怎么更有效

　　多年的物业管理处主任工作经验，让我深深感到装修管理工作的重要性。对于业主来说，装修管理中要把握的东西太多，本文以与物业服务公司直接打交道的那部分为例写一下自己的心得感受。

　　部分业主装修基本上是首次装修，很多需重点把控的地方往往把控不住或把控不及时，从而为居住以后埋下隐患，如果物业服务公司能制作一套装修流程，在业主办理装修手续时一一告知业主，同时在装修巡视的过程中，视业主装修的进度向业主告知需重点把控的阶点，引导业主做好重点部位的施工和现场的监理，相信会提高业主对物业服务公司的满意度。这就是提前介入的重要性。

　　制作装修类流程指引

　　装修工作复杂多样，第一步要做的就是：各物业管理处应在小区入伙之初，就要针对小区所处的现状，分析业主构成情况、周边建材市场档次，进行系统充分的分析和调研，争取制定相应的方案，然后在业主办理装修手续时，向业主提供一份相对专业的流程建议书，其中包括建材选择、重要控制阶点以及现场监理需要注意的事项，让业主感受到物业服务公司的精细化服务，也许会给业主带来一定的帮助。

　　要注意的是，装修申请书的审批一定不能只看申请书而断章取意，一定要深入到现场，对照图纸核实拟装修项，以确保不出现违规装修，有些项目在现场向业主讲解的效果，远远高于纸上谈兵，这样更容易获得业主的认可和好感。如：有的物业服务公司会在装修审批单上批注：“按公司规定封闭阳台”，按公司规定，对着图纸能讲的通吗？就算是能讲的通，业主能听懂吗？所以说，自装修审批之时，就要注重现场的管理和沟通，而不是简单的照本宣科，事前充分沟通，远比违规装修发生后去善后更让人容易接受。

　　在装修的各个环节，管理处装修巡视人员要替业主把控好重要装修阶点，以专业的眼光和专业的能力介入进去，这样才能向业主提供一份物超所值的服务。这就要求我们，在装修巡视的时候，一定要深入到装修现场，积极的跟现场装修工人沟通，必要的时候跟装修现场监理人员及设计师沟通，明白设计师的理念和施工的精髓，只有我们先弄明白了这些，才能有发言权与业主进行沟通，也只有我们提前掌握了装修重要阶点，我们才能及时的向业主提出建议。

　　在水电的定位上，要建议业主多安装一些插座、在一些需要取水的地方安装水龙头以及设置一些必要的地漏。做到这些，就要要求我们注意搜集这方面的案例。在业主办理装修手续时根据平时与业主的走访和收集的一些案例向业主灌输一些必要的常识，如：现在是个电器信息化时代，各个部分可能都会需要用到电，如果安装墙面插座不够多时，在日后使用的过程中可能就会导致另外接插排，这样一是不美观，二是也会带来一定的安全隐患；装修行业内有一句俗话：地砖没有铺上前，改什么都可以！这也说明，一些水管的布设和地漏点的选择一定要有前瞻性，一些管道的布设也不一定要全部听从装修公司的，如：在装修设计之初，设计师和监理人员就建议厨房不要做地漏，他们给出的理由是：一是现在是整体厨柜，基本上不会漏水；二是安装了会不美观。业主可能头脑一发热就听信了他们，结果到后来却发现这是一个极度愚蠢的决定：厨房没有地漏，万一水管破裂和漏水，污水往哪排？更何况一般情况下，房间的进水管的总闸一般都会设置在厨房；再说了，他们所说的一般情况下不会，万一特殊情况发生呢？所以物业服务公司如把此类隐患提前告知业主，实为锦上添花之举！

　　同时，如果该业主的房屋是大户型，从节能降耗的方面还应建议安装热循环水系统，这就需要提前的埋管和布设管道。

　　引导业主关注防水施工。在防水施工时，卫生间的防水一定要刷到足够的高度，在做完闭水试验回填时，一定要使用陶粒。目前有些装修公司本着减少成本会偷工减料使用水泥块这往往会给以后的居住带来灾难性的后果。

　　各种“安装”的把控

　　房间施工完成后，所面临的就是电器和家具的安装。电器的安装管理处就是起到一个协助的作用，但是一些合理的提示仍是非常有必要，如：帮业主理清安装的先后顺序，以及哪些电器是可以一天内完成的，哪些电器安装是需要别的电器售后配合的，给业主列上一个详细的清单，相信业主不会因为我们的“嗦”而生气。

　　注意各种安装给小区造成二次污染，如：安装家私电器时，有没有乱丢弃纸皮、木架、泡沫等，此时应要求门岗在送货人员及安装师傅进场时就要进行提示；安装日期时间规定跟业主的刚需产生对立。现在大部分物业服务公司都会规定在周六日和节假不允许进行有噪音施工，但是实行下来往往会遭到一些刚需业主的抵触，从而使该规定处于一个尴尬的位置，如：某业主周六日需要安装一台空调，需要在墙上打孔固定。这个时候我们的工作人员发声了：根据业主管理规约和管理处的相关规章制度，不能在节假日进行有噪音的施工，然后直接拒绝！该业主就发话了：我周一至周五要正常上班，我周六日不安装，我什么时候安装？

　　事到这个份上，物业管理人员怎么办？是毫不动摇的执行制度，还是从人性化的角度有弹性的执行制度？相信没有部门负责人的点头，他们是很难做到决定！所以说：此项制度从制定上就欠缺考虑，只是看到了一些雷打不动的东西，而没有真正的从为业主服务的角度去理解一些业主的刚需，如果能将此项规定修正为：节假日和周六日原则上不允许进行有噪音的施工，如有噪音施工，统一安排到每天的下午15∶00-17∶00进行施工，同时需施工的业主应配合管理处向受影响业主做好解释工作，应属于一项三方都可以接受的范畴。

　　装修完成后，业主们往往会打开门窗清除房间内的异味，这个时候我们就要提醒业主在阴雨天气及时的关闭门窗，以免损坏到内墙面及家私电器；另外，根据相关规定，新入伙小区当地的税务管理部门一般会要求管理处代收“装修税”，而管理处代收此种税费往往无法被业主接受，因此管理处的解释往往得不到业主的理解；此时就应运而生了很多所谓的“业主自装”，根据税务局的规定，自装单位是可以不用“装修税”。

　　但是根据物业管理条例和装修装饰管理条例，没有装修资质的单位和个人是不得进行承接和进行装修作业的，而审查装修企业和相关装修人员的资质又是装修管理的一项重要工作，所以这就要求我们的工作人员在办理装修许可证时，客服人员和工程审批人员要跟业主进行充分的沟通，同时工程主管人员要认真把关，不要给项目留下隐患，我们不能确切识别证件的真假，但是我们可以保证物业服务公司在装修申请审批程序上的合法！

　　《城市开发》/20**0122

篇4：论写字楼物业保洁管理

　　论写字楼物业保洁管理

　　写字楼保洁管理是企业管理中的十大主要内容之一，尤其象高档高层或超高层综合型的商务写字楼，清洁管理不到位直接影响各楼层的企业形象。对于大厦里的保洁管理，尤如一个人的脸面，直接让服务对象感受到的服务前场操作，一个人的脸面如果不洁，怎么能赢得客户的的认同感呢

　　写字楼一方面要创造写字楼内优外秀的环境，让业主及租户在大楼内工作，生活感到舒适，方便；另一方 面，要通过清洁工作使物业(房产，设备等)得以保值，并为设备提供一个良好的运行环境。

　　目前，我们全国的的保洁管理在各地处于良莠不齐，一个较好的楼宇物业管理水平，休现在有着较高的顾客满意度。但同时也存在着一些问题。例如，标准写字楼的卫生间清洁不能让业主满意，时而有业主为此投诉；清洁工在对客服务时礼仪不佳，不能做到"微笑服务"，在服务过程中有时也有不够细心的情况，等等。

　　从行业所存在的问题来看，我们需要进一步提高写字楼的保洁水平。主要是以更高的保洁标准为指导，制订出促进写字楼保洁水平提高的保洁要求和操作规范，并将这些要求，规范落到实处，同时，加强对对服务人员的培训和教育，提高服务水平。

　　一、建立科学的管理机制

　　当代一切实务运作，管理为先。保洁工作同样需要科学的管理机制来保障。

　　1、良好的组织结构

　　保洁不仅仅是清洁专业的事情，也是与整个物业企业从上至下各级部门相关的事情。应建立一个从上至下的保洁组织结构，如"公司--部门--班组--清洁工"。公司总部主要负责保洁服务的改进与创新，保洁质量的升级等重大事项决策；部门主要负责具体运作，对公司做出的保洁服务决策进行细化，实化，并对保洁工作过程进行监督控制；班组负责组织实施部的各项保洁指令；清洁工负责保质保量地完成自己所承担的保洁任务。同时，还要定义好各级部门之间的接口，使各级部门的保洁工作能很好地衔接。

　　2、合理的人员配备

　　保洁是一项涉及范围较广，任务较重的工作，合理的人员配置是保证顺利，有效地实施保洁工作的基础。人员配备的首要任务是明确工作内容，工作负荷，合理地评估每项工作的工作量，主要从完成一项任务单位人工的耗时来考虑，按总工作量与单位工作量所需人数的比值来配备人员数量。(比如一个清洁工清理一个卫生间一次耗时十五分钟，根据需要的卫生间保洁度，一天需要多少次完整的保洁过程清理才能使卫生间整体保持在让业主认同的清洁状态，再就是在一天工作中清洁工不间断地巡场，发现问题及时清理。)其次是要客观地对待人员配备问题，需要多少人就应该配备多少人。

　　3、鲜明的岗位职责

　　无论是管理学或是如ISO9000质量管理体系这样的标准中都对建立岗位职责有着很明确的要求。岗位职责必须是鲜明的，让每个员工都很明确地知道自己需要做什么，并且工作范围划分清晰，避免出现某项工作可能由甲员工来完成，也可能由乙员工来完成，结果谁也不来完成的情况。

　　4、合理的工作流程

　　工作流程在项目型的服务中尤为重要，它保证对客服务的快速响应以及保质，可控地完成服务。应对项目型的服务(如上门洗地毯，代家政，代邮政服务等衣有偿收费服务)建立一套完整的服务流程，甚至可以把如卫生间保洁这样的工作当做项目来看待，建立工作流程。在建立工作流程时要注意设定过程监控点，以便对工作过程实行监控，保证工作质量，服务质量。

　　5、有效的监督控制机制

　　要使保洁工作能保质保量完成，必须有有效的监督控制机制，应把监督控制分布到保洁工作的各个环节，并切实抓好监控工作。监督控制机制包括过程监控和结果验证，过程监控是在保洁工作过程的不同阶段设立检查点，进行检查，结果验证是在某项保洁工作完成后对保洁效果进行检查。过程监控和结果验证都是必须的，缺少任何一个方面都会达不到良好的监控效果。现在某些清洁工作只进行了结果验证而无过程监控，所以在出现不理想的结果时难以找出原因。

　　6、良好的沟通体系

　　良好的沟通是工作有效性的催化剂，也是管理决策的有力辅助。现在清洁专业缺乏从上而下的工作链形式的沟通体系。

　　良好的沟通体系应该是公司的决策，指导精神布置到管理处后，部门在细化实施过程中将遇到的问题，总结出来的意见反馈给公司，公司对反馈的问题，意见进行参考，对决策进行调整，将新的决策，指导精神往下灌输，这样形成一个循环体系，促进持续改进工作。

　　二、导入更高的管理标准

　　现在国内很多物业企业都开始有目标的提升自己，实施了ISO9000(2000版)，各专业都已系统化，规范化，包括清洁专业，但是清洁专业还需要双约束管理标准，那就是需要导入ISO14000环境质量管理体系。从某种意义上讲，ISO14000是在ISO9000基础上对一些公司提出的更高要求。同时，实施ISO14000对企业而言也应该是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。通过不断的清洁环境评价，管理评审，体系审核(内审和外审)活动，推动这个体系的有效运行，推动管理处清洁专业工作质量的持续改进，从而加快此方面的进程。

　　业主总是崇尚自然，希望生活在一个空气清新，幽雅宜人的环境中，这是清洁工作的奋斗目标。

　　三、灌输"人本化"的服务理念

　　真正贯彻"以人为本，服务第一"的理念，无论是公司管理上或是员工对客服务中，都应该做到把业主的满意放在第一位，贯彻"不仅是做事，更重要的是对人进行服务"的思想，提高对客服务意识，增强服务技能。而不能做语言上的巨人，行动上的矮子。

　　四、市场化的服务组织

　　公司的保洁服务应朝高质量，多样化的方向努力，在社会分工越来越细的今天，应导入"集成服务"的观念。物业是一个平台，一个随着社会变革和人们的生活观，价值观进步而不断延伸的平台。任何一个物业企业，不可能包揽所有最好的服务，但却可以通过市场化运作，充分利用物业这个平台或服务市场，从社会各行各业中，引入佼佼者，通过集成，形成自己的顶级品牌服务。保洁也是如此，比如，如果某公司在保洁工作的某一项目上有着明显的专业优势，那么可以把该项保洁工作承包给该公司(象灭鼠承包和食堂清洁管理已在部分国内大公司实行)。

　　五、加强内部培训

　　1、服务意识和服务技能培训

　　在绿化保养，零干扰服务，清洁巡查，言行规范等多方面在清洁管理活动中要真正规范起来，由于清洁工整体文化程度较低，服务意识，服务技能上比较欠缺，需要在这些方面对他们加强培训，强化服务意识。同样，管理层的相关人员也要加强自身多方面的素质培养，这样才能让服务意识和清洁工作技能在现有基础上再上一个台阶。同时，各层次员工都应培养"自我挑战"意识，有挑战才可能有提高，才会动脑筋去思索工作中存在的问题，才有动力去寻求解决问题的方法。

　　2、加强培训的效果监控

　　每周部门清洁主管，领班都应会对清洁工进行培训，但效果体现得如何呢，任何行业的培训，应加强这一培训活动效果的监控，比如，每次培训时可以请一个本部门其它专业的主管或其它部门的主管(甚至部门经理)到现场旁听培训，对培训做出评价意见，提高培训质量，监督培训效果。也可以采用培训后问卷调查形式、改善培训效果。

篇5：做好驻场型物业顾问

　　做好驻场型物业顾问

　　作为物业顾问公司，如何真正顾问？尤其是没有做过顾问工作而又将要进入这一行业的人员，以下内容可能会为你提供一些帮助。

　　一般说来，真正的物业顾问应当根据楼盘的建设、交付时间顺序，逐渐深入地进行物业管理顾问工作。在具体工作中，物业管理顾问工作则主要通过以下四个不同的阶段：前期介入阶段、实际指导阶段、顾问收尾阶段、后期跟踪阶段，来发挥不同的作用。

　　前期介入阶段：

　　现代建筑设计复杂,技术含量高，为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理，物业公司根据在日常物业管理工作中总结的经验和教训，预先向地产公司提出一些建设性意见，以避生工程完成后才发现纰漏的问题，具体可以从以下四个方面进行前期介入：

　　一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，便于物业建成后的使用和管理。

　　二、深入的认识和了解项目地方市场特点和项目个性，将先进的物业管理经验与项目地方市场特点和项目个性完美结合，并由此进行整体的物业管理策划，以指导以后的物业管理顾问工作，避免造成顾问工作由于地域差异而水土不服。

　　三、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

　　四、锻炼物业管理队伍，提前熟悉物业设施设备，避免因仓促上阵而导致的不应有的失误。目前物管企业接手物业后很长一段时间内，业主向物管企业反映的许多问题实际上是开发商与业主之间关系的延续。因而早期介入对减少业主投诉起到"推波助澜"的作用。

　　除此以外，在前期介入阶段期间，物业顾问公司还需要从各专业角度对物业管理提出建议，以方便日后的物业管理工作。具体工作包括对社区的整体规划设计及日后的管理（是否进行分组团规划建设，停车管理是否实行人车分流管理等），根据物业管理经验，提出建议性意见；考察建筑设计（地下室、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；对管理用房位置确定、布局以及设计、装修标准提出参考性意见；对空调、消防、智能化工程、电梯的安装设计及配套设施提出合理化建议；根据地方物业管理法规、政策及楼盘实际状况，对物业公司的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。

　　实际指导阶段：

　　前期介入完成后，顾问工作进入实际指导工作阶段。在此阶段，顾问公司需根据项目进展情况提供相应的物业管理顾问建议,并组织实施。

　　一、协助物业公司制定和建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制；协助物业公司根据物业项目实际情况，测算物业管理成本，提出物业管理收费标准，由物业公司报当地政府物价部门审批；协助物业公司制定招聘方案，选聘并培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），组建工作队伍；协助对各专业技术工人进行考核评定。

　　二、根据丰富的物业管理经验，结合项目的实际情况，逐步编制、修订出一整套严谨、规范的管理体系文件，来规范以后的物业管理工作。

　　三、提供设备移交、接管验收的全套程序，协助物业公司（发展商）进行各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。

　　四、编制入伙方案，成立并培训入伙工作小组（预先将业主可能询问的一些物管问题进行收集整理），开展入伙模拟演练，使每一个物管人员都熟知整个工作流程，尽量减少入伙工作时的失误，避免业主认为物业公司不够专业。

　　五、协助物业公司编制各项管理制度，建立相关业主资料、专业技术资料等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导等。

　　六、根据项目需要，及时导入CI系统、ISO9000质量保证标准；协助、指导物业进行创优工作；协助提升物业品牌等。

　　实际指导阶段:

　　一、培训工作，培训是一项惯穿整个顾问过程中的重要工作，培训效果的好坏直接关系到整个顾问工作的成败，培训大致可分为如下一系列课题：

　　1、工作手册、安全意识、等入职培训；

　　2、如何进行前期介入的培训；

　　3、如何进行交接验收的培训；

　　4、物业财务管理的培训；

　　5、如何进行物业管理人力资源管理的培训；

　　6、如何进行设施设备交接验收工作的培训；

　　7、如何开展入伙工作的培训；

　　8、物业管理有关的法律法规的培训；

　　9、团队意识的培训；

　　10、与物业管理紧密相关的房地产法律法规的培训；

　　11、服务意识、行为规范、礼节礼貌和沟通技巧的培训；

　　12、资料、档案、文件管理方法培训；

　　13、装修管理及装修巡查的培训；

　　14、公司管理体系文件、规章制度、岗位职责的培训；

　　15、如何建立小区居民应遵守的公众制度的培训；

　　16、如何进行投诉接待和投诉处理及回访的方式、方法的培训；

　　17、物业管理案例分析培训；

　　18、如何开展社区文化活动的系列培训；

　　19、安全管理日常工作的系列培训；

　　20、如何预防、处理各种突发性事件的培训；

　　21、清洁、园艺绿化管理工作的系列培训；

　　22、设备现场检查的培训；

　　23、专项工程技术的分类培训；

　　24、各类设备管理培训（包括年、月度保养计划的制定、设备的分级管理、各类设备的保养、维修规程、设备的采购、表识、报废等流程的管理）；

　　25、土建及公共设施保养的培训；

　　26、如何控制住家维修质量、效率、态度的培训；

　　27、如何建立会所经营和管理制度的培训；

　　28、如何建立和优化管理人员工作流程、工作、考核标准的培训；

　　29、如何进行各部门质量检查的培训；

　　30、IS09000\IS014000基础知识等系列培训；

　　31、如何进行物业管理小区创优的培训。

　　整个培训要有计划，有针对性的分阶段持续进行。要理论联系实际，充分地将物业管理中的要领，特点向受训人员阐述清楚，要让培训中讲到的东西在实际工作很好地实施，再将在实施过程中遇到的新情况、新问题、处理过程及其结果进行分析总结，再改进，这样的培训方式才能真正落到实处，起到效果。