探讨小区智能化物业管理

　　探讨小区智能化物业管理

　　序言 在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面，而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。

　　本文通过对小区物业自动化管理系统的方案介绍，探讨一下目前国内智能小区一种可实现方案。

　　一、物业管理计算机化

　　随着房产体制改革的不断深化，有关物业的数据越来越庞杂，人们对物业信息的处理要求日益提高，因此采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然，发展电子计算机在此领域的应用，这是物业管理手段现代化的发展方向。

　　只有利用计算机进行物业管理，特别是进行联网管理，才可能实现物业信息的标准化和规范化，为物业管理工作提供准确及时的信息，有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策:同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况，做出经营决策，这样才能使物业管理走向现代化。结合小区介绍物业管理计算机化的主要功能。

　　1.1房产管理子系统

　　1.1.1房产档案主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息。

　　1.1.2业主档案主要功能是储存、输出每套公寓的住户(包括租用户)的详细信息，进行住户的入住和迁出操作，户主的照片。 1.1.3产权档案主要功能是储存、输出每套公寓的产权信息，进行产权分配的操作。

　　1.2财务管理子系统

　　实现小区帐务的电子化，并与指定银行协作，实现业主费用的直接划转。

　　1.3收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费）

　　物业管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基础上，应该是物业收费的规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用，包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等，此外还包括日常各种服务收费，如有线电视、VOD、IrItemet网络服务、停车、洗衣、清洁等。

　　1.3.1收费标准(各种费用、租金、物业管理费等)主要功能是对收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。

　　1.3.2收费计算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定费用追补项目，为费用收取做准备。

　　1.3.3费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作，输出每一套户的各类费用收欠情况。

　　1.4图形图像管理子系统

　　主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图，套户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。

　　1.5办公自动化子系统

　　在小区网络的基础上提供一个足够开放的平台，实现充分的数据共享，内部通讯和无纸办公。办公自动化主要包括:文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾来客、投诉、管理。、报修等)、事务处理等。

　　1.5.1文档管理将物业公司发布的文件分类整理，以电子文档形式保存以方便公司人员检索、查询。

　　1.5.2收文管理文件的收发、登记、管理。

　　1.5.3报表管理收集整理各类报表提供给公司领导和上级有关部门。

　　l.5.4接待管理对公司的来宾来客进行登记，为编写公司大事记提供资料。记录各类投诉等转给事务处理过程。

　　1.5.5事务处理对公司内部事务、各类投诉、报修等事务的处理进行监控登记，为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。为查询系统提供信息。

　　1.6查询子系统

　　查询系统采用分级密码查询的方式，不同的密码可以查询的范围不同，查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。 为领导了解小区管理状况和决策提供依据。 为一般工作人员提供工作任务查询和相关文档查询。 为业主和宾客提供小区综合服务信息查询。

　　1.7Internet和 Internet服务子系统

　　小区租用专线，自身成为一个ISP服务站。小区对外成为一个Internet网站，可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息，提供电子信箱服务:对内形成Intran剖，实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布，网上购物等。

　　1.8维修养护管理子系统

　　1.8.1房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况。

　　1.8.2设施设备维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行维修养护的详细情况。

　　1.8.3统计及帐务主要功能是储存、输出所有维修养护工作的综合情况以及按照产权人来统计其应交的各种费用。

　　1.9公用模块及系统维护

　　在以上子系统中，都包括有如下三个公用模块:查询统计、系统维护和帮助。三个公用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安全的保证。

　　1.10 IC卡管理子

　　IC卡作为一种信息的存储和传递媒体，在现代社会中得到越来越广泛的应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通，用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通，是小区信息化标志之一，能够提高业主的生活水平，也使物业管理自动化更加成熟。

　　IC卡一卡通有以下特点: 在小区范围内用IC卡取代了现金交易，方便了业主。业主通过一张卡就可以完成各种支付、身份认证等多种功能。物业管理以IC卡为媒介，杜绝了现金流通，财务管理可以自动建立各种帐目，自动生成统计用的各种报表，自动建立卡片库，具有多种灵活方便的查询检索功能。提高了财务处理的效率，堵塞了财务管理的漏洞。

　　卡片管理中心可以对所有的卡片独立控制，使其在安防系统中有效或无效，有利于安全防范。管理中心能对所有卡片进行加密、注销和挂失等功能。通过设置不同类型的卡片(如工作人员卡和业主卡〉能够区别对待小区用户和服务人员。

　　IC卡固有的安全性和先进性保证了网上交易、网上支付的可行性和安全性，IC卡的不可伪造性也保证了安防系统的可靠性。

　　IC卡系统功能可分为两部分:金融应用和非金融应用。金融应用中，IC卡作为存折或钱包使用，可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能，包括: 迸出楼门，IC卡可以作为钥匙，这种钥匙不会被伪造。 迸出停车，场，作为合法身份的凭证。 迸出小区大门，作为一种身份证明。 作为娱乐场所的会员卡等。

　　以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单位，其工作人员也可以是持卡人，其卡片功能包括了金融应用中的支付功能，还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应用系统中，所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人，卡片包括业主卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临时卡，作为流动人员的临时身份证，设置会客卡，作为来宾或来访客人的临时身份证等。

　　小区卡片管理中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理工作，IC卡系统的财务管理，与各消费场所进行金融结算。 　　考虑到小区的多种应用，包含了电子支付、身份认证等各项功能，小区拟采用接触式和非接触式二合一的IC卡(CPU卡)，以方便用户使用。

　　二、公用设备管理

　　现代化物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电系统等进行信号采集和控制，实现设备管理系统自动化，起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。

　　根据上述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。设备管理内容主要包括:

　　2.1电源开关状态及故障报警高、低压配电柜之状态监测及开/关控制。 高压配电之电流、电压及有功功率监测。 变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测。 各种负载的电流监测。 自动开关、母联开关的投切与故障报警。 多台开关的逻辑控制。 各层配电的状态与故障监测。

　　2.2给排水系统智能化管理

　　给水、排水系统无论缺水或溢出都是很大的故障。监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况，一有异常情况，自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警的报拳打印。

　　给排水系统的智能管理有以下功能可供选择: 各水箱、水池、低位预警。 各水泵之运行状态与故障集中监控。 生活水泵、潜水泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。 废水池水位控制水位最高限(HH)报警及夜间抽废水控制。 各水泵定期自动开列保养工作单。 各泵轮流交互使用。 设备管理中心电脑屏幕动画显示水系统的运转现状、如有异状，自动调出报警画面显示并提供声响报警及报警打印。

　　2.3温度、压力、流量检测: 检测供回水温度、压力、流量。 自动检测总管压力。 自动检测补水泵运行状态。 根据协调级所确定的换热站控制方案确定所需开启换热器台数。 开关机过程控制，自动控制相关泵的启停:根据用户侧供水温度，自动控制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相关用户侧循环泵的开启台数:根据回水压力，确定补水泵的启停。 热水循环泵的启停控制。 供热温度的自动调节。 显示各测量参数，修改各设定值。

　　2.4风机的启停状态

　　送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性，自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转以下功能可供选择: 按不同时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。 送排风机状态监控、故障报警。 火警发生时自动开闭送排风机、正压送风机。 正压送风机状态监控，故障报警。

　　2.5照明智能化

　　电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。自动启动CCTV系统录像。 庭院照明。 节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控制。立面、广告灯及路灯时序控制。

　　2.6电梯运行状态及故障报警

　　电梯故障及具体故障类型。 各部电梯运动方向。 各部电梯供电电源状态

　　2.7小区安防系统

　　2.7.1闭路电视监控系统

　　闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地，对小区的人流进行动态控制。

　　各监控点的图像信号，可通过外置的编码盒编成数字保证小区通信网传输。

　　2.7.2门禁系统

　　门禁系统与小区物业管理中的一卡通相结合，主要用于业主出入小区大门和自己所住的单元楼门。

　　2.7.3巡更系统

　　巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视，同时保护巡更人员的安全。

　　保安值班人员开始巡更时，必须确认好设定的巡视路线，在规定时间区段内顺序达到每一巡更点，以巡更钥匙去触碰巡更点。如果途中发生意外情况时，及时与保安中控值班室联系。中控室的电脑系统通过打印机将各巡更站的巡更情况打印出来，详细列出巡更日期和经过每一巡更点的地点、时间以及缺巡资料，以便核对保安值班人员是否按照规定，对每一个要求的巡更点进行巡视，以确保小区和业主的安全。

　　巡更资料可贮存在电脑内，供随时查询，并作考勤记录。

　　三、家庭智能管理

　　家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范，对外通讯等进行集中的智能化操控，使整个住宅运作在最佳状态。它是小区物业管理不可缺少的部分，也是未来住宅智能化的发展趋势。

　　我们采用在每户设置"集中控制盒"的方式，来实现业主家庭的智能化管理。

　　3.1信息采集

　　收集业主家居运行的各种参数，包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示，又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。

　　3.2可视对讲

　　自带可视对讲功能，业主可通过它与访客对讲，观察访客，开启单元门。

　　可视对讲的门口机配备IC卡接口，本楼住户进入时使用小区发放的IC卡。

　　3.3家用电器的启停管理

　　对业主家中的空调等主要电器设备进行控制。

　　家用电器的控制方式如下:业主在外时可通过双音频电话机或手机拨打专用电话号码，若家中无人应答时，集中控制机自动接听电话，并给业主提供语音信息，业主在语音提示下进行相应的操作，遥控启动家中空调等电器，使其在业主到家之前提前开始工作，以提供一舒适的环境。

　　3.4信息服务

　　业主通过集中控制盒可以了解自己家庭运作的各种参数，如房间温、湿度，三表读数，被控家电状态等，同时可通过网络进行各种交费用的简单查询。并可通过集中控制盒上自带的lC卡接口进行费用的结算。

　　物业管理部门可通过小区网络及控制盒向业主发出交费通知及其他有关物业管理方面的通知等。

　　3.5申请社区服务

　　业主需要维修、搬运、送货等社区服务时，通过集中控制盒提供的直通语音功能可直接同小区的社区服务中心联系。具体操作是，业主只要拿起集中控制机上的昕筒并按下社区服务按键，业主就与社区服务人员建立了直接的语音联系，业主说出自己的要求。而社区服务中心的工作站会自动显示出要求服务业主的楼号和房号并记录。

　　3.6防入侵报警

　　连接门磁开关、双鉴探头等防入侵探测器，当有入侵发生时及时发出报警信息至物业管理部门和小区保安部门。

　　集中控制盒具有紧急呼救功能，有紧急情况发生时，业主按动紧急呼救按键通知物业和保安部门采取紧急措施。

　　3.7友好的人机界面

　　集中控制盒的可视对讲显示屏除显示访可图象外还可用子交字显示，以汉字方式与用户进行交流并配以简单的语音提示。

　　3.8分级密码操作

　　集中控制盒的操作分三级密码进行控制，不同级别的操作权限各不相同。

　　3.9集中控制盒的通讯

　　集中控制盒的通讯采用直接连接楼中的综合布线然后进入小区通讯主干的方其通讯协议采用标准的 TCPllP协议，这种方式保证了集中控制盒通讯的开放，高速和信息量，也保证了集中控制盒的功能实现。

　　四、信息网络系统

　　小区信息网络系统工程的建设总目标和规划如下: 建成小区网络系统，为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。 在物业管理处建成网络中心，实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(N1C)。 建立社区运行中心、物业管理系统，实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。 建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境，为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手段。 通过网络中心连接lnternet网，满足小区住户获取丰富信息的追求。 提供PPP接入服务，为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。 网络主干选用较为先进的千兆以太网/ATM网络技术，满足目前/未来应用对带宽的求。

　　4.提供到住户的10/100M独享带宽。

　　小区社区网络系统工程网络系统的总体结构包括如下的部分：

　　4.1主干网

　　社区网络系统工程主干网是数据信息流动的动脉，同时担负着信息流动的总调度任务。主干网从功能上来看包括四个方面: 为子网间互联提供高速路由，实现核心高速路由交换。 连接全网共享的高性能服务器，如VOD、lntranet服务器。 实现全网的系统管理和安全管理。 实现国际互联网络的连接，拨号接入。

　　4.2远程访问

　　远程访问提供电话拨号访问功能，使得异地住户也可以访问社区网络系统。远程工作站通过拨号接入，采用点对点的协议。

　　4.3INTERNET接入

　　社区网络实现与其它网络的互联，使信息交换的范围扩展到整个Internet上。

　　4.4子网

　　小区的网络不仅为用户提供服务，同时还连接着公用设备管理、房屋智能管理和安防系统，所以从逻辑上即可划分为这四个子网。

　　4.5工作组

　　在各子网下连接的个体或个体群组成了工作组。

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篇2：智能化小区如何使用物业管理系统管理

　　智能化小区如何使用物业管理系统管理

　　近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下，我 国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能化住宅小区都存在搭好了平台却没有智能化的软件在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时应该遵循“管理是保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高 效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化住宅小 区的实际管理者--物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向 现代化、制度化与规范化创造条件。

　　物业管软件的设计从低到高有三个层次:第一个层次为单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事务性工作，这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平；第二个层次是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率的特点；第三个层次则是管理信息系统，此时信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，使计算机由管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。

　　1、物业管理软件的构成

　　一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。

　　物业管理软件采用Intranet技术，Intranet技术是在Internet和Client/Server模式下发展起来的系统，采用Intranet作为小区内部信息网络。

　　各部门内的微机均通过网络连接到服务器上，其客户端软件以客户/服务器C/S 模式开发，能为小区内部不同职能部门的合作提供服务，包括文件共享、数据共享等。

　　客户/服务器Client/Server是近年来迅速发展的分布式信息处理体系结构。客户/服务器体系把信息处理过程分成几个部分，并把它分 配到整个计算机网络上，使信息处理过程能最佳地利用计算机的系统资源。在物业管理系统中，为了避免多个用户同时对 同一数据进行操作，减少系统开销，尽可能地少耗用网络资源，系统采用客户、服务器结构。

　　由于在客户/服务器 结构中，前台应用程序并不直接对数据库文件进行操作，必须通过服务器上的数据库引擎来实现，而操纵这些数据库管理 系统最简单的方法就是使用ODBC，通过ODBC打开前台应用程序与后台数据库管理系统的通道，然后使用由ODBC API提供的标准控制函数对服务器上的数据库进行维护。

　　物业管理系统软件应该采用的是多层次Multiple-tier ODBC，这种方式下的驱动程序把命令传达给远程的服务器数据库引擎，并且把处理完的数据返回给前端的应用程序，其执 行效果比自行访问的单一层次ODBC驱动程序要好，可以大大降低服务器的占用时间。

　　小区住户运行浏览器，如PWS、IE，以B/S方式连入小区内部网，浏览器自动下载客户端JAVA小程序，住户即可轻轻松松享受小区的服务与娱乐，又大大减少了软件维护和升级的费用。

　　服务器系统:Windows NT Server4.0、Internet Information Server

　　客户机:Windows98、Windows95、IE5.0

　　开发软件:推荐采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先进的开发语言

　　软件采用客户/服务器分布式信息处理体系。在客户/服务器配置中，数据库引擎和应用程序所需要的 数据都驻留在网络服务器上。工作站是以SQL语句的形式向数据库服务器发出高级请求。SQL是发送给数据库并要求数据库 操作其数据的指令，可与多种数据库相兼容，即服务器可适用多种数据库。考虑到价格因素，推举采用ACCESS数据库，也 可以采用其它具备ODBC接口的通用大型数据库。

　　2、物业管理软件的功能

　　广义的物业管理软件设计应该覆盖物 业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管 理等功能以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的Web网站软件。

　　狭义的管理包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能。下 面具体说明各模块软件功能:

　　2.1资料维护

　　初始化物业管理的必需基本数据，如发展商资料，物业基 本资料，房屋基本资料，业主资料，管理员资料，操作员资料等。这些是运行此物业管理软件的前提条件。可以在此项目 中查找、添加、修改、浏览和打印相应的基本资料。

　　2.2 物业财产管理

　　包括房产、设备、道路、卫生绿化、停车管理等。

　　2.2.1 房产管理

　　a、其中提供了房产住户明细表，可以方便地查找打印房号所对应的住户详细信息，包括户主的照片，并可加以编辑修改和统计查询。使本来工作量相当大且繁琐的资料登记和存档工作变得极为方便，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递。

　　b、钥匙管理。对住户入住钥匙的领取管理，查询和统计。

　　c、装修管理。包括住户装修申请管理，小区内房屋装修状况的统计查询。

　　d、交接管理。包括接管验收资料的录入整理、分类建档及查询管理。

　　2.2.2 设备管理

　　包括对安全防范设备、卫生绿化设备、水电气油设备和通讯网络设备等的资料维护及维护记录的管理。

　　2.2.3 道路管理

　　对小区内各主干通道、辅助通道和重要的分支通道进行管理。

　　2.2.4 卫生绿化

　　小区内卫生绿化情况的安排和管理。

　　2.2.5 停车管理

　　小区内停车场车位管理和进出车量的登记及停车收费的管理统计等。

　　2.3 入住管理

　　业主入住登记管理入住基本资料、入住户内验收 、打印入住正式通知单、住户家庭资料录入、房产资料查询。

　　2.4 人事管理

　　小区管理人员、居住人员、保安纠察的人事档案及相关资料的管理。

　　2.5 财务管理

　　2.5.1 提供水电费、物业管理费的单价设置，水电费抄表输入、收费管理，物业管理费的收取和查询管理，特约服务、罚款没收管理，工作人员工资的查询管理。

　　2.5.2 只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据，并可以E-MAIL形式给住户发出收费通 知单、催款单。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者 及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。

　　2.5.3 对可收费超时期限进行设置，当有住户未能按时缴纳费用时，系统会自动弹出对话框发出报警，并将超时住户资料列出。这使得收费管理和查询非常方便，免除了管理人员的大量重复繁琐的手工查找和计算过程。

　　2.6 保卫治安

　　对小区内保安的巡逻巡更、投拆*、事件处理进行管理。

　　2.7 维修管理

　　2.7.1 包括房屋建筑设备和小区公共设施的维修管理。房屋建筑设备管理中根据住户维修委托书填写维修项目，并登记维修所用的材料及相应费用的收取。公共设施管理中对电梯等公共设施的维修保养记录进行资料管理。

　　2.7.2 对设备和公共设施的检测维修定期查询统计，对比各种数据，可及时进行维护修缮，采取有效措施，对易发生问题的重 要设备建立检修档案，定期强制更换部件和保养，做到防患于未然。

　　2.8 综合查询

　　综合资料的统计查询，包括小区资料、小区地图、楼群查询、娱乐设施、卫生保健、办公设施、公共设备、公共物产以及财务和人事情况的查询。

　　2.9 系统工具

　　2.9.1 包括数据的备份、恢复，操作员的更换、添加、权限的设置。

　　2.9.2 为考虑到系统的安全性，提供了多级权限设置控制功能，可自定义使用权限和密码，系统会自动跟踪、记录所有报警和违规操作记录。

　　2.9.3 系统可进行所要数据的备份，以便系统数据的安全恢复。

　　2.10 办公工具

　　系统应具备日志管理等办公工具，可以用于会议召开、任务分派、日记记录以及自动产生设备维护、费 用交纳等工作，大大提高物业管理人员日常工作效率。

　　狭义的物业管理软件模块设计是参照全国优秀物业管理小区的物业管理流程制定的，可以针对不同岗位单独使用，各个模块之间又共享一个数据库，可以实现数据共享。

篇3：智能化物业管理的两大法宝是手段和人才

　　智能化物业管理的两大法宝是手段和人才

　　智能建筑融合了现代计算机技术、通信技术、信息技术.以其高效、节能、安全、健康、舒适、便捷、个性化强的优势倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑设备自动化系统(BAS)、 通讯网络自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)为特征。如何管好智能化建筑.我们的体会是手段和人才是两个不可或缺的法宝。

　　智能建筑采用了大量高性能、多用途、浓缩了现代高新技术的建筑设备以及由此构成的高度自动化系统单靠物业管理人员的看、闻、听、摸是无法对设备的运行状况做出准确的判 断的，必须在充分熟悉设备及系统性能的基础上，利用设备自身的监测、控制、诊断功能.借助科学管理手段，才能真正搞好智能建筑的物业管理工作。

　　(一)充分利用楼宇设备自身的性能优势

　　建筑的智能化往往是从楼宇设备自动化开始，为实现对建筑物内的水、暖、电、空调、车辆、消防、闭路监控、防盗报警、门禁等各种设备系统的综合监控与管理，利用计算机网络和接口技术将分散在各子系统中各楼层的直接数字控制器(DDC)连接起来。通过联网实现各子系统与中央监控管理计算机之间、各子系统之间的信息交换.达到分散控制、集中管理 的功能模式。

　　在智能建筑管理中，充分利用楼宇控制系统本身具备的自动检测、自动调节、自动诊断、自动报警等功能，一方面可以大大减少设备管理人员的数量，降低运行成本；另一方面，又

　　能提高楼宇安全运行的可靠度。

　　(二)利用微机管理技术，实现综合协调管理

　　首先，利用中央控制计算机的功能，对各类建筑设备的运行状态、运行参数进行跟踪，及时准确地了解现场设备有无异常，并迅速做出反应，排除故障。其次，利用计算机预定的

　　参数设置功能，可以极为方便地实现对现场设备的运行过程进行控制和调节，真正实现对现场设备的遥控。再次。利用计算机强大的数据存储功能和应用程序的数据库，可以完成大量

　　历史数据的存储，并对历史数据按特定的要求进行处理，调节历史数据库完成运行报表，生成历史数据分析趋势曲线等。

　　(三)重视楼宇设备的运行管理搞好设备的运行管理可以实现设备的安全正常运行，及早发现并排除设备安全隐患.直接关系到各子系统能否达到原有的设计性能与服务年限，影响到大厦的能源供应状况，涉及到住用户的安全。因此，搞好设备的运行管理是必要的。

　　以节能为例，智能楼宇设备的耗能量是惊人的，能源费用支出可以达到总设备运行、管理费用总量的50%照明。空调、电梯、水泵是主要的用电设备，而其负荷随时间不断变化，利用楼宇设备控制技术，根据负荷变化情况适时调节，提高设备的运行效率以实现节能的目标。

　　照明系统中大量使用高效节能灯具。将办公区和公共场所照明分别控制，利用办公区作息时间规律性强的特点，利用预设计算机程序实施定时开关控制。对公共场所的照明，则利用现代声光控制技术进行灵活的调节和控制。

　　空调制冷系统中.根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔、风机的投入台数，提高制冷系统的运行效率。并且针对不同的季节，修改温湿度设定值，以减 少能源损耗。合理调节新风比例，以充分利用新风的冷量或减少新风处理能耗。

　　(四)遵循科学规律，搞好维护管理设备的维修保养是设备正常、安全、经济运行的有力保证，它不仅保证设备随时处于良好的工作状态或待命工作状态。而且可以保证设备的各

　　项运行参数指标符合有关的技术要求，以便设备达到或超过原有的性能及服务年限。设备维修保养一般分为定期维护和紧急维修两类，定期维护、保养工作到位，紧急维修就会减少很多。

　　能延长设备连续无故障工作时间。

　　1、定期维修保养管理在智能大

　　厦中.可以借助先进的办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行，结合建筑设备自动化系统对现场的自诊断功能，根据上次检修时间和设备的工作性能自动安排出各类设备的定期检修时间表，列出具体体检修项目及实施要求。检修完毕后将检修结果存档.建立维修档案，以便今后的故障分析提供参考

　　2.紧急维修管理

　　对简单的急修工作应在较短时间内完成，对比较复杂的急修工程必须有效跟进、重视监督落实.对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析、找出设备出现故障的规律，以避免同类故障再次出现从而消除安全隐患。同时由于智能化系统设计及零部件专用性强，对维修用材必须进行有效监控，以保证维修质量。

　　智能建筑的出现和发展，对物业管理从业人员的素质提出了更高的要求，用广博的知识武装专业技术人才是搞好智能建筑物业管理工作的重要环节。

　　(一)智能化物业管理人应具有的素质

　　1.强烈的敬业精神和业主就是上帝”的服务意识。物业是业主工业，物业管理费和其他从事多种经营的费用必须从业主或住用人手中收醛与物业打交道，最终是与业主、住用

　　户打交道。如果不是本着”宁让自己多流汗.不让业主一时难”的服务思想，没有敬业精神和良好的服务意识，无论有多先进的技术和设备。搞好物业管理只是一句空话。

　　2.扎实精深、一专多能的从事智能化物业管理必需的相关知识和技能。

　　具体来说有如下内容:

　　(1)计算机控制技术和计算机硬软的维护技术； (2)现代通信技术；(3)计算机网络技术；(4)与智能化物业管理相关的计算机软件的使用。

　　3.掌握科学的组织人的技术和管理人的技术.如企业管理知识技能和行政管理知识技能等。

　　4.具备与物业管理有关的其他知识和技能，如建筑学.物业管理基础知识和基础理论、公共关系、园林绿化基础知识、物业法律、法规等等。

　　(二)造就智能化物业管理人才

　　目前，在对智能化物业进行管理的实际运作中，现实情况与理想化状态始终还存在着一定的差异.主要表现在高素质从业人员十分缺乏。深圳市龙城物业管理公司在从事智能化物

　　业管理过程中.非常注重对自己的员工进行培养。

　　1、实施“继续教育”的长远规划，加强在职员工的业务培训。培训的内容主要是围绕着智能化物业管理方面的知识与技能。培训的方式灵活多样，具体来说主要有:

　　(1)物业管理专业方面的学历培训。公司每年选送一部分业务骨干和后备干部到深圳和珠江三角洲地区的大专院校进行物业管理专业的学历培训，采用脱产、半脱产和业余函授、自学等方式进行物业管理系统学习。让他们把所学的物业管理理论、理念和知识融入到实际的智能化物业管理之中，为公司增添活力。

　　(2)制定公司员工内部培训计划，严格实施。公司内部培训又分公司统一组织的培训和各管理处内部组织的培训。内部培训有智能化物业管理实施的培训计划，有专门的培训教师， 有培训讲义.有培训记录，有培训总结。每次培训后在现场测试。

　　(3)走出去、请进来。组织公司中层管理者外出，到国内外知名物业管理企业和管理项目参观，请知名智能化物业管理专家到龙城物业管理公司来讲课。

　　(4)定期委派物业管理企业经理、部门经理和管理员到深圳物业管理进修学院学习先进的智能化物业管理知识和技能，做到企业经理和管理员全部持证上岗。

　　(5)选派技术人员参加特种行业的业务培训，如楼宇自控、消防监控、空调控制、电梯控制等。凡特种行业的物业管理人必须持有特种行业上岗证。

　　2.以人为本，创造以“积极向上、开拓奋进，求实创新，争创一流”为宗旨的企业文化氛围，实现人员素质的提升。

　　物质刺激在人力资源管理中仅是一种考核员工的办法，但不是唯一办法，让员工实现心理学家马斯洛提出的“自我实现”的需要一直是公司创造“积极向上，开拓奋进，求实创新， 争创一流”为宗旨的企业文化的最终目的。

　　3.激励员工爱岗敬业，实行中、高级管理人员竞争上岗制，创造了透明宽松的用人环境。公司自始至终，一直贯彻着公开竞争上岗制，不拘一格选人才。尽力为员工创造一种透明宽松的用人环境，有力地激励着员工的进取热情。正因为如此，公司上下才保持着很强的凝聚力和向心力，创造了一个又一个的省优，国优物业管理项目。

　　5.公司成立智能化物业管理的理论与技术攻关小组，针对各管理处在智能化物业管理项目中存在的问题进行专题分析。既可解决技术难题.又能为各级管理人员提供科学的管理理 论支持和技术支持。

篇4：物业管理知识培训：智能化管理知识

　　物业管理知识培训：智能化管理知识

　　001智能化:就是通过各种技术手段，对楼宇进行监控以及提供网络、通讯服务，最终目的是为楼宇提供高效、便捷的管理手段和服务。

　　002智能化包含的内容:楼宇自动化(BA)、保安监控自动化(SA)、办公自动化(OA).通讯自动化(CA)、消防自动化(FA)。抄表记费自动化。

　　003楼宇自动化的概念:就是通过对楼内主要设备的监控，实现对设备的自动化管理，达到及时高效管理楼宇的目的，同时可以通过对耗能设备的管理，达到节能目的。

　　004楼宇自动化主要包括:空调系统监控，供配电系统的监控，共用照明系统监控，消防系统监控，给排水系统监控，电梯系统监控。

　　005楼宇自动化系统的工作程序:正常情况下根据实际设定的程序进行工作，当发生异常情况时，发出报警信号，提醒值班人员进行相应处理。

　　006监控计算机故障特点是:所有指令失效或者干脆计算机工作不正常。

　　007指令失效的可能原因是:最可能的原因是软件故障。

　　008发生监控计算机故障应立即通知工程单位进行处理。

　　009发生总线故障的现象是:部分设备状态显示不正常或部分设备指令无效。

　　010发生总线故障的特点是:总线上故障点后所有设备状态显示不正常，故障点后指令无效。

　　011发生总线故障应马上查看系统图，找到故障点，进行相应线路维护，或者通知承包商进行处理。

　　012何谓DDC?直接总线控制器。(Direct Data Controller)

　　013 DDC故障特点是:该DDC控制的设备状态显示不正常或相应设备指令不正常。

　　014 DDC故障的处理:发生DDC故障，应首先确认供电是否正常，如果供电正常，则应更换DDC或通知厂家进行处理。

　　015传感器故障的特点是:相应点数据不正常或长时间没有变化。

　　016传感器故障的处理:应立刻通知厂家进行处理。

　　017执行器故障的特点是:相应设备不能进行指令动作。

　　018执行器故障的处理:应该请施工单位确认故障，再通知执行器厂家进行处理。

　　019空调系统主要监控:冷冻机组、冷却机组、冷却塔、空调机、新风机、排风机、风机盘管。

　　020供配电系统监控的内容:主要包括高低压配电柜的监测和发电机的监测，一般只监不控。

　　021供配电系统的监控意义:通过监测高低压配电柜状态，及时提醒维护人员对设备进行维护。

　　022消防系统监控的内容:一般包括消防泵状态监测和消防水管压力检测，一般只监不控。

　　023电梯系统监控的内容:电梯系统监控一般包括垂直梯状态监测和手扶梯监控。

　　024给排水系统监控的内容:给排水系统监控一般包括生活水泵监控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵监控。

　　025保安监控自动化包括的内容:保安监控系统主要包括闭路摄像系统和门禁巡更系统。

　　026闭路摄像系统的作用:通过对主要通道、公共区域、电梯轿箱等设置摄像机，使得监控中心人员可以随意监视公共区域的情况，同时可以进行常规录像和报警录像。

　　027门禁巡更系统包括的内容:门禁系统、巡更系统、门磁、红外双鉴、红外对射等。

　　028双鉴探头的意义:主要作为门磁系统的补充系统，对大面积的开放区域进行禁入控制和报警录像。

　　029红外对射系统的意义:主要设置在外墙上，起到防止攀爬的作用。

　　030办公自动化主要包括的内容:办公自动化主要通过设置邮件系统和定义公文自动流转程序实现无纸化办公。

　　031办公自动化怎样实现:实现办公自动化首先要建立网络平台和服务器平台，在平台上建立一个办公自动化应用系统，通过设置内部WWW服务器和邮件服务器，定义公文流转模块，实现无纸化办公。

　　032 WWW服务器作用是:为用户上互联网提供服务，同时为大厦内用户提供WWW网络服务。

　　033综合应用平台服务器能提供的服务:综合应用平台服务器能提供办公自动化服务，虚拟主机服务，虚拟专网服务，网络安全服务，记费服务等。

　　034综合应用平台服务器采用的操作系统:UNI*操作系统。

　　035综合应用平台服务器采用的数据库:ORACLE数据库。

　　036虚拟主机服务:就是用户通过租用综合应用平台服务器的部分资源，建立自己的虚拟主机，提供虚拟网站等服务。

　　037虚拟主机服务的好处是:不需要自己专门的设备和管理人员。

　　038虚拟专网服务:就是用户利用大厦网络资源，通过在网管机上设置，建立虚拟专网。

　　039虚拟专网服务的好处是:不需要自己专门的设备和管理人员。

　　040网络安全服务:就是通过制定统一的网络安全策略，保证局域网内的专门服务器和虚拟服务器的安全。

　　041通讯自动化包括的内容:电话、上网、数据专线、有线电视、卫星电视等内容。

　　042抄表记费自动化包括的内容:自动抄录水表、电表、煤气表、空调等。

　　043自动抄表记费的前提是:必须选用数字表。

　　044自动抄表记费的原理是:通过脉冲计数器记取脉冲，再将脉冲数转换成记费数。

　　045消防自动化的概念:消防自动化就是通过各种消防探头和控制设备，实现大楼的消防自动报警，以及自动采取各种紧急措施。

　　046网络机房的设备包括:网络服务器、网管机。

　　047 MDF机房的设备包括:网络交换机、UPS、总配线架。

　　048智能化物业的主要支撑技术是:计算机网络技术。