福田大厦物业管理合同

　　福田大厦物业管理合同

　　委托方(简称甲方):____投资有限公司(房地产开发公司)

　　受委托方(简称乙方）:________物业管理有限公司(物业管理公司）

　　根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对**大厦（位于深圳市上步南路）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

　　第一条 物业基本情况

　　座落位置：_____福田区上步南路

　　占地面积：6300平方米

　　建筑面积：81763平方米，其中住宅与商住楼66143.93平方米。

　　物业类型：住宅、商住楼

　　第二条 委托管理事项

　　1. 房屋建筑本体共用部位（屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

　　2. 房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、电视天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。

　　3. 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、负一层自行车停车场、负二层汽车停车场）的维修、养护和管理。

　　4. 公共环境（包括楼内公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

　　5. 交通、车辆行驶及停泊。

　　6. 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但含人身、财产保险保管责任）。

　　7. 社区文化娱乐活动。

　　8. 物业及物业管理档案、资料。

　　9. 法规和政策规定由物业管理的其它事项。

　　第三条 合同期限

　　本合同期限为三年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

　　第四条 甲方的权利和义务

　　1. 与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。

　　2. 对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定。如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。

　　3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施。

　　4. 甲方在合同生效之日起十五日内按规定向乙方提供商业用房200平方米作为管理用房。

　　5. 甲方在合同生效之日起二十日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案资料（工程建设竣工资料等），并在乙方管理期满时予以收回。

　　6. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。

　　7. 负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。

　　第五条 乙方的权利和义务

　　1. 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

　　2. 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度、测算物业管理服务收费标准并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

　　3. 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

　　4. 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。

　　5. 至少每半年向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目。

　　6. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改复使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

　　7. 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

　　8. 本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料。移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

　　9. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务。

　　第六条 管理目标

　　乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项设备维护、养护和管理工作的标准和考核标准）与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

　　第七条 管理服务费用

　　1. 按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即住宅楼每月每平方米建筑面积3.50元，商住楼每月每平方米建筑面积7.00元。

　　2. 按照每年当地政府公布的物业涨跌幅度调整。

　　3. 房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维护基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

　　第八条 奖惩措施

　　1. 乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别在下列情况下，对乙方进行奖励：

　　1) 取得市政府创建的安全文明标兵小区称号。

　　2. 乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别在下列情况下，对乙方进行处罚：

　　1) 在全年中接到业主（或住用户）对物业管理的服务、收费、经费管理、维修养护等方面，失职、违纪、违法等行为的投诉，并经市、区住宅局查实登记的。全年有8‰投诉率计算依据以住宅套为基数、非住宅房屋每100平方米折为一套，100平方米以下的每份房地产证书为1套。

　　3. 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

　　第九条 违约责任

　　1. 如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

　　2. 如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

　　3. 因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。

　　第十条 其它事项

　　1. 双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

　　2. 合同规定的管理期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在该合同期满之前六个月向对方提出书面意见。

　　3. 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

　　4. 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提请物业管理主管部门调解；调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

　　5. 本合同正本共三份。甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份。具有同等法律效力。

　　6. 本合同自签订之日起生效。

　　甲方（盖章）：____投资有限公司乙方（盖章）：____物业管理有限公司

　　法人代表：法人代表：

　　联系电话：联系电话：

　　联系地址：联系地址：

　　___年__月__日___年__月__日

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：小区(大厦)委托物业管理合同

　　小区(大厦)委托物业管理合同

　　甲方(委托方)：_______业主管理委员会

　　地址：________邮码：_______电话：______

　　法定代表人：__________职务：______

　　乙方(受委托方)：________ 物业管理公司

　　地址：_______邮码：________电话：_______

　　法定代表人：___________职务：_______

　　为加强_________小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。

　　第一条 物业管理内容

　　(一)甲方将位于____区____路的____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

　　(二)管理事项包括：

　　1.房屋的使用、维修、养护；

　　2.物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修和管理；

　　3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)；

　　4.公共生活秩序；

　　5.文娱活动场所；

　　6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所；

　　7.车辆行驶及停泊；

　　8.物业档案管理；

　　9.授权由物业管理公司管理的其他事项。

　　第二条 委托物业管理形式

　　承包经营、自负盈亏。

　　第三条 物业管理期限

　　委托管理期限为____年，自____年____月____日起到____年____月____日止。

　　第四条 双方权利、义务

　　(一)甲方权利、义务

　　1.根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理；

　　2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

　　3.按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%)____平方米给乙方，按月租金____元租用，并负责办理使用手续；

　　4.给乙方提供管理用房____平方米(其中办公用房____平方米，员工宿舍____平方米)，按月租金____元租用；

　　5.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

　　6.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

　　7.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

　　8.负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

　　9.委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理；包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改；

　　10.协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；

　　11.政策规定由甲方承担的其他责任。

　　(二)乙方权利、义务：

　　1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；

　　2.遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实际管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

　　3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；

　　4.接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目；

　　5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

　　6.乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；

　　7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

　　8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

　　9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理规章制度的行为进行处理；

　　10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；

　　11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

　　12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

　　第五条 物业管理目标和经济指标

　　(一)各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后____年内达到____标准。

　　(二)确保年完成各项收费指标____万元，合理支出____万元，乙方可提成所收取管理费的____%作为经营收入。

　　第六条 风险抵押

　　(一)乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币____元，作为风险抵押金。

　　(二)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后3日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

　　(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

　　(四)如由于乙方过错致使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

　　第七条 奖罚措施

　　(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额____%奖励乙方。

　　(二)如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币____元(全国)、____元(省)、____元(市)；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

　　(三)如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

　　(四)如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币____至____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

　　(五)由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

　　第八条 合同更改、补充与终止

　　(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

　　(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前3个月向对方提出书面意见。

　　(三)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

　　第九条 其他事项

　　(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商、合理分摊。

　　(二)本合同自签订之日起生效；附件1、2、3、4......为合同的有效组成部分。

　　(三)本合同正本一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。

　　(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，诉请人民法院解决。

　　甲方：_________

　　代表人：___________年____月____日

　　乙方：_________

　　代表人：___________年____月____日

　　附：

　　1、《____住宅区物业情况一览表》(略)

　　2、《____住宅区物业年收支测算表》(略)

篇3：探讨综合大厦物业管理

　　探讨综合大厦物业管理

　　物业管理作为新生的朝阳产业，随着近20年来我国房地产业和城市经济建设的蓬勃发展，以及城市管理水平的提高，逐步成为提升城市管理和文明建设的重要工作之一。作为内地省会城市，比起沿海发达城市，合肥的物业管理起步较迟，仅有五年多的时间。但就合肥市物业管理发展的普及水平和管理水平而言，在全国中等城市中可以说是位居前列。140多家物业管理企业，近1000多万平方米的管理面积，8家国家级物业和一批优秀物业管理企业，反映出合肥市物业管理的综合水平。

　　当然，欣慰之余，我们看到，目前物业管理工作中尚有不少问题，仅就物业管理的种类而言，主要集中在城市小区管理，综合性物业管理无论从普及面来看还是从管理水平来看，都相对滞后，参差不齐。随着合肥市城市建设的发展，高层综合大厦已有百余座，但实行规范管理的估计不到三分之一。推广综合大厦，特别是高层商业楼宇的物业管理，成为我市今后物业管理全面推向深入的一项重要工作。作为在合肥市较早实行专业化、企业化物业管理的综合大厦(公司)，通过近三年的学习摸索，我们在综合大厦物业管理方面积累了一些有益的经验，在此与同业的行家里手作一探讨，旨在摸索出更好的管理模式和方法，克服和解决当前综合大厦物业管理中的一些实际问题，以促进城市综合大厦物业管理工作的普及和提高。

　　一、综合大厦的基本特点和管理要求

　　城市综合大厦往往位于城市中心地段或城市干道、沿街区域，优越的地理位置特点，决定了综合大厦的多功能性和商业价值。多层、高层或超高层楼宇乃至建筑群的综合性和先进性，对自身的物业管理水平提出了更高的要求。简单而言，综合大厦一般具有以下几个特点:

　　第一、物业综合功能较多，往往集办公、商务、商业、金融、餐饮、休闲、娱乐、停车功能于一身，基本上做到足不出户，即可办理一般工作事务。

　　第二，物业设备设施配置较多，技术含量较高。综合大厦，特别是高层大厦，必须配备相当数量的中高档电梯，如客梯，消防专用梯、扶手电梯、货梯乃至观光电梯等；中央空调系统的广泛采用，早已成为衡量大厦档次的主要标志。独立的多回路的变配电系统和自备发电设备是综合大厦的动力心脏，是大厦正常运行的首要保证。自动化的消防系统，如自动烟感报警和自动喷淋系统，以及自动化控制的保安系统，分区、分层电视监控系统也日益成为现代化综合大厦不可缺少的配置。大型停车场的配备、车辆出入电脑化管理也是重要的配置之一。值得关注的是，随着现代化计算机技术和建筑技术的紧密结合以及办公商业活动的信息化发展，智能化大厦已成为城市综合大厦发展的必然趋势。如自动化通讯网络系统(宽带互联网)，自动化办公系统，自动化管理系统等。

　　第三、综合大厦还注重内部公共设施的配备和物业外部形象的包装，如配备高档的卫生洁具、饮水器具或净水集中供应，自备高档保洁专用器具、外幕墙清洁机等，进行定期保洁，提供常年的花木绿化装饰等。综合大厦的多功能、高技术含量、智能化特点，对物业管理工作提出了特别的要求。

　　第一、综合大厦要提供365天24小时全天候的管理和服务，包括24小时的工程维保、消防保安管理和卫生保洁服务。其中消防安全、设备运行要求尤其严格。

　　第二、综合大厦对办公环境、商业环境要求高，花木装典，室内通风，节假日装饰要求高。

　　第三、配套服务项目多，如会议中心、商务中心、大型停车场、休闲、娱乐、餐饮等功能要求全面，甚至还要求具备特别约定的服务项目。

　　第四、综合大厦的业主单位一般较多，联系的业务单位涉及公安、消防、工商、税务、房地产、市容、市政、环保、供水、供电、供气、街道等单位，搞好各业主、住户及关联单位的协调，对做好综合大厦的管理工作十分重要。

　　二、综合大厦物业管理工作应注意的问题

　　综合大厦管理因其自身的特征，形成有别于其他物业如住宅区、工业厂区、商业区的管理工作重点。通过近年的实践和摸索，在吸取沿海兄弟楼宇物业管理优秀经验的基础上，结合内地物业自身的条件和特点，我认为在综合大厦物业管理中应注意解决和处理好以下几个问题:

　　1、物业管理的提前介入和物业接管验收问题。

　　从事物发展的总体性来看，城市房地产物业的开发，从一开始就注定了它离不开建设中的介入和后期的交接管理，甚至可以说，没有良好前期筹备和后期平稳接管就不能造就良好的物业。这也是物业管理越来越来成为开发商重点考虑，业主十分观注的根本原因。海外发达国家和地区以及沿海发达城市成功的物业管理也充分证明了物业管理在工程建设中介入和顺利接管是物业管理实现商品潜在价值，并使物业得以保值增值的良好保证。正象业内人士所说:三分建设，七分管理。在现行规范的房地产开发和物业管理操作中，往往交接入住之日，即是物业管理合同正式签约生效之时。物业管理提前介入，不仅能够使开发建设和管理行为有机结合，实现平稳交接入住，而且往往能够在建设中，适时调整和完善物业设计和功能，弥补前期不足，最大限度地发挥出物业的效用。同时，物业管理提前介入，可以为交接使用在技术上、人力资源方面做好充分的准备。此外还必须注意的又一个问题是接管与验收，特别是现场验收和相关图纸、资料的交接验收必不可少。开发商与管理者的交接验收，对分清双方的责任，熟悉物业的情况，解决遗留的工程技术问题是十分必要的。否则，不仅对今后管理中出现的问题无法界定和解决，还会使以后管理工作处于被动。

　　2、入住初期管理模式的建立问题。

　　俗话说万事开头难，但只要在一开始就从规范管理和运作的基础工作入手，建立良好的管理模式和运行机制，顺利解决入住初期管理难度大的问题是不难做到的。第一、要建立或选聘一支专业化、企业化的物业管理队伍。物业管理与旧体制下的行政房屋管理模式相比，先进之处在于政企分离，所有权与管理权分离，职能化行政式的管理被专业化的管理和服务所取代。只有合理配置一定数量的人力、物力、财力，按专业化、企业化模式运作，才能从一开始就调动和激发管理者的工作主动性、积极性，最大限度地发挥其管理和服务功能，创造一个良好的开端。第二、要建立名实相符的业主管理委员会，及时拟定和签订《委托管理合同》以明确业委、管理者双方的责、权、利，体现物业管理委托性和业主自治的管理原则。物业管理工作必须在有效地监督和指导下才能健康地发展。业主管理委员会既是业主单位的代表组织，也是物业管理的授权和委托组织。要把有政策水平，有群众威信，关心和支持物业管理工作的业主单位代表选进业主管理委员会中，发挥业主管理委员会积极的监督指导作用，正确协调和处理好管理公司与业主、业主管理委员会的关系，才能顺利开展各项管理工作。

　　3、要重点搞好安全消防工作和设备运行维护工作。

　　综合大厦的安全保卫和消防工作是物业管理工作中的难点和重点工作之一，它关系到物业、住户财产乃至人身的安全，也关系到物业对外的社会形象。作为物业管理公司，一定要把此项工作列入首要议程，从物业自身的特点出发，因地制宜，健全制度，严明纪律，配足人员，强化管理，加强检查，常抓不懈，特别是要抓好节假日，双休日和平时夜间保卫和防火工作。同时还必须处理好严格执勤和文明服务的关系，努力为租户和客户提供方便。对一个综合大厦来说，设备的运行和维护就如军队的后勤保障，每时每刻都不能停止。尤其是设备种类多，技术含量较高，价值高，有计划的维保巡查是设备和物业正常运行的基本保证，也是均衡维修成本，减少设备大修频率，降低维修费用的需要。

　　4、要推行限时承诺服务，提高工作效率和服务质量。

　　无论保安消防工作、日常工程维保，还是其他特约性服务，都必须强调服务质量，而权衡服务质量的主要依据是服务的时效性。作为物业管理公司，推行限时承诺服务是提高服务质量的有效手段。如保安消防问题，保安员应在接到或发现险情时几分钟内进场处理，日常客户报修或发现设施损坏，维修工应在多少时间内赶赴现场修复、提供净水送配服务，送水员应在接到通知后多少时间内将水送到住户单位等。有关此类服务的时限应向住户公开承诺，这样做一能得到住户的认可，二能对服务进行有效监督。

　　5、要大力开展多种服务与经营，提升服务功能，增创经济效益。

　　开展多种服务与经营，是提升综合大厦服务功能的需要，同时也是依托物业，开展各种经营，增创经济效益的有效手段。如设立商务中心，开办食品、百货、烟草外卖，提供净水送配服务，申办24小时停车场服务，提供有线电视、程控电话、IP电话乃至宽带互联网租线服务，代办二次装修、代租花卉、室内保洁、开展汽车清洗美容，对外承接地面、物业外墙清洗服务等。这些服务项目，方便了住户，完善了大厦功能，增加了企业效益，为物业公司良性发展扩大了资金积累，增强了发展后劲。

　　三、 综合大厦物业管理工作中面临的问题

　　综合大厦管理和其他类物业管理一样，作为一项新生的事物，加之发展时间较短，在实际操作中仍面临一些实际问题需要研究解决。这些问题主要集中在:

　　1、政策法规滞后问题。物业管理至今尚没有较统一的法规或条例可依，国家主管部门以及部分省、市地方政府虽就物业管理发布了一些指导性的文件、规定，来规范和指导物业管理工作的开展，但这些文件的规定往往涵盖的范围过宽或过窄，内容或是粗线条，或是太具体，甚至缺乏可操作性，刚刚发布的规定却又跟不上事物的发展，给物业管理的有效运作造成一定的困难。

　　2、对物业管理中的产权人(业主)、管理者(公司)、业主管理委员会以及关联部门如供水、供电、供气之间的相关责、权、利关系不够明晰，给实际物业管理运作带来一定争议，物业管理公司往往处于中间地带，要行使管理职权，却没有有力的政策法规依据，受关联部门的制约太大，进退两难，甚至提供了服务，不仅没有补偿，还要承担一定的经济损失和责任。如在代收水、电、气费问题上，往往付出巨大的努力和工作，却得不到应有的承认。

　　3、物业公共设备、设施维修基金难以及时足额到位，给物业正常运作造成潜在的巨大的困难。

　　高层综合大厦公共设备、设施价值高，维修费用高，尤其是随着物业使用期延长，设备设施大中休费用逐年大幅增长。国家和省、市地方政府就物业公共设备、公共设施维修基金的问题，曾有过一些规定，但实际运作起来力度有限，缺乏权威性和强制性，往往是物业先投入使用，再讨论维修基金筹措问题，甚至物业已经使用了多年，维修基金仍不能到位，或者是业主单位只认帐不拨款，公共设备、设施无法得到及时维修，物业无法正常高效运行，住户意见大，服务难提高，费用难收取，恶性循环，更谈不上物业的保值增值了。

　　4、物业管理费收取标准问题。

　　关于物业管理费的定价标准，有些大中城市如广州、上海、南京等主管部门根据物业的硬件和服务项目、服务水平，制定了政府指导价格，对物业管理费的确定，起到良好的指导作用，保护了管理者和住户双方的利益。有些城市房地产主管部门和物价部门曾明确了具体的项目组成，但未制定此类项目估算标准，也有政府主管部门直接干预制定价格标准，缺乏一定的合理性，也不符合市场经济中优质优价，合同自治的原则。在物业管理逐步走向市场化招投标规范运作的过程中，公开报价，公平竞争，双方议定价格的行为应该得到认可和推广。政府的职能应该偏重于监督市场行为的公正性、合法性。

　　物业管理事业需要良好的法律规范来保障，也需要社会各界的关注、支持和理解，国家主管部门拟定的《物业管理条例》即将出台，这必将对物业管理正式走上法制化运作的轨道起到积极的推动作用。相信在新世纪国民经济再次腾飞的时代，物业管理事业必将得到更加稳步、健康、快速的发展，为社会和人民营造更加文明、舒适、安全、便捷的商业和生活环境，更好地服务于我们日益丰富的物质和文化生活。

　　安徽盛安物业管理有限责任公司总经理 潘冬生

篇4：大厦物业管理协议(与业主)

　　大厦物业管理协议(与业主)

　　甲方：

　　乙方：北京文清物业管理有限公司

　　甲、乙双方友好协商，订立本协议如下：

　　一、物业管理协议签订

　　1、甲方使用区域为_____座_____单元，本单元的建筑面积为_____平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。

　　2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自_____年_____月_____日起，至_____年_____月_____日止。

　　二、物业费及其它

　　1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费（此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内），物业费收费标准为人民币 0.5 元/建筑平方米?日。

　　2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费（_____个月），计人民币（大写）_____，人民币（小写）_____元，及物业费保证金（相当于_____个月物业费）人民币（大写）_____，人民币（小写）_____元，共计人民币（大写）_____，人民币（小写）_____元，一次性支付乙方，并按乙方的要求办理各项手续。

　　3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方（不包含利息）。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。

　　4、物业费为每_____个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。

　　5、乙方开户行：z清华园支行

　　乙方账号：z000177

　　6、其它费用：

　　甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：

　　（1）自用电费（1.0元/度）

　　（2）电话初装费及资源占用费

　　（3）网络初装费及使用费

　　（4）工作时间以外的空调制冷使用费（详见空调加时收费标准）

　　加时空调收费标准

　　a、1300平方米以上按：每天（8小时）每平方米0.32元收费，但最高收费不超过3900元

　　b、1000平方米以上－1300平方米以下按：每天（8小时）每平方米0.1681元收费

　　c、1000平方米以下按：每天（8小时）1200元收费

　　d、无特殊情况加时空调开启时间为8：30分－17：30分

　　（5）其它

　　三、甲方的权利和义务

　　1、甲方有权根据本协议及乙方制定的一切有关该房产的规章制度的规定，使用该房产协议区域及按规定使用公共区域及公共设备。

　　2、甲方有权监督乙方各项管理规章的实施。

　　3、甲方有权向乙方投诉管理服务方面问题。

　　4、甲方有义务服从乙方的管理，同时甲方须保证其雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中遵守本协议及大厦的相关规定。甲方的雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视作甲方自身的行为，并由甲方承担相应的责任和费用。

　　5、甲方置于该房产内财产的相关保险事宜由甲方自行解决或委托乙方协助办理，费用由甲方承担。

　　6、甲方同意乙方（或乙方授权的代理人）在合理的时间内，经事先通知（或在紧急情况下，未经事先通知）进入该房产巡视，检查该房产内部各部分状态或处理紧急事项。需由甲方负责进行的维修，甲方应根据乙方（或乙方授权的代理人）的要求立即自行出资予以维修；否则乙方（或乙方授权的代理人）有权代为维修，所需费用由甲方承担。如甲方拒绝承担此费用，乙方有权从物业费保证金中扣除。需由乙方负责进行的维修，乙方应立即派人进行维修，由此对甲方置于该房产内的财产造成损坏的，乙方承担相应赔偿责任。

　　7、甲方进驻大厦后，不得私自改变建筑原貌，未经乙方允许不得在楼外及楼内公共空间、墙面张贴设置广告、标牌等，不得影响建筑物内外景观，不得以任何形式占用楼内公共空间。

　　8、如果甲方对使用单元进行装修，应提前向乙方申请，经审核通过，并与乙方签订相关的装修管理文件后，方可施工。

　　9、因甲方对该房产使用、管理、维护不当等原因而致他人财产或人身受到损害时，甲方应自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损失及后果。

　　10、甲方不得在大厦内进行非法活动，不得进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动。如有上述行为，乙方有权终止与其的一切协议。

　　11、甲方有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。如发生上述情况，经乙方书面警告2小时内不予清理，乙方有权予以制止、清理，并向甲方征收清除费。如甲方拒付清理费，乙方有权从物业费保证金中扣除。如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。

　　12、甲方不得在楼内存放任何易燃易爆、剧毒等危险品，以及进行任何危害楼宇和人员人身安全，或引致投购保险失效或使保险费增加的活动。

　　13、未经乙方批准，甲方不行擅自更改、迁移或增大用电水装置或空调的负荷。用电量超过大厦提供的基本电量，甲方应交纳空调及超出部分的电贴费及相应的工程改造费用。

　　14、甲方须服从大厦广场管理人员的管理，按规定存放车辆。违反规定者，广场管理人员有权以纠正和制止。

　　15、甲方有义务爱护使用单元和楼宇内外的一切设备设施，因甲方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由甲方承担。

　　16、甲方入住时对房屋有装修要求，应向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方同意后方可进行装修。进场装修的施工队伍应具备合格资质条件，经乙方同意后方可入场施工，并接受乙方的监督检查。甲方租赁合同期满或终止后，甲方退出房屋时，装修应保持完好，不得破坏或拆走，否则乙方有权要求甲方赔偿。

　　17、由于甲方系统设备出现故障而对甲方设备财产造成的损坏或损失，由甲方自行保险承担。乙方不予负责。

　　四、乙方的责任和义务

　　1、乙方有权对大厦进行有效的管理，制定管理规章和收费标准、违约处理标准，建立健全财务管理制度，并根据日常管理运伯，建立一套完整的工作程序，并在实践中不断完善。

　　2、乙方有权检查、视察大厦。乙方（或乙方授权的代理人）在合理的时间内，经事先通知（或在紧急情况）可以进入该房产巡视，检查该房内部各部分状态或采取各种措施处理紧急事项，甲方不得以任何理由进行阻挡。

　　3、如果甲方未征得乙方的允许私自装修，或装修时违反装修规定，要求甲方将装修单元恢复原貌，由此发生的修复费以及对乙方造成的损失费全部由甲方承担。情节严重或拒不服从管理者，乙方有权终止与其签订的一切合同并无偿保留甲方所付物业费保证金及利息，甲方装修期间，乙方有权进入装修单元，检查装修是否按规定正常进行。

　　4、乙方负责大厦内部公共区域和外部周边环境的清洁卫生。

　　5、乙方负责大厦的保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，做到发现问题及时处理。

　　6、乙方负责大厦公共设备设施的维护、保养工作。其中所有高档仪器设备由专人负责，制定标准的操作程序，对有关人员定期培训。非由大厦或物业管理公司提供的设备设施，乙方不负责其维护、维修。

　　7、乙方负责大厦的绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境。

　　8、乙方有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向有关单位或人员征收清除费或违约金。

　　9、乙方负责控制和安排大厦广场内所有车辆的停放，并有权拖离所有违反规则停放车辆。

　　10、发生紧急情况和突发事件时，乙方有责任采取应急措施，保障楼内员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失，

　　11、乙方应认真对待客户投诉，凡属管理责任问题要及时解决，并将解决结果通知客户；凡近期无法解决的，乙方负责向甲方解释。

　　12、乙方应做好各项配套服务。

　　13、乙方须接受甲方的监督检查。

　　五、违约责任

　　1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。

　　2、若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付。甲方逾期7日未能缴付，甲方须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金；一个月未付，甲方的物业费保证金乙方不予退还。

　　3、甲方未经乙方许可，进行的装饰、装修造成了对原建筑物的改动，甲方须按原建筑物造成的2-5倍支付违约金。

　　4、甲方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，乙方除有权向甲方收取清理费。

　　5、若乙方在甲方未有违约的前提下，单方面提前终止协议，则乙方需向甲方双倍返还所收保证金；若甲方提前终止本协议，乙方不予返还甲方所缴纳的保证金及利息。

　　六、不可抗力

　　由于地震、台风、暴雨、火灾、战争以及其他不能预见情况，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真的方式通知一方，并在15日内提供不可抗力详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效证明文件。此项证明文件应由双方协议解决是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。

　　七、法律适用与争议的解决

　　1、本协议的订立、效力、解释和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖。

　　2、因执行本协议发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，任何一方可提交由所在地海淀区法院解决。

　　八、附则

　　1、若本协议部分条款根据法律规定成为无效、非法或不能执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性不受影响。

　　2、未尽事宜，由甲乙双方另行签定补充协议作为本协议的附件。本协议及相关附件和乙方关于管理该房产和广场的各项规章制度是本协议不可分割的组成部分。

　　3、本协议以中文为准。

　　4、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

　　5、本协议自签字盖章之日起生效。

　　甲方：乙方：北京z物业管理 有限公司

　　授权人：授权人：

　　日期：日期：

篇5：景洲大厦物业管理服务合同

　　景洲大厦物业管理服务合同

　　甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会

　　乙方：深圳市z物业管理发展有限公司

　　经深圳景洲大厦业主大会20**年10月18日投票表决，深圳市z物业管理公司获得深圳景洲大厦物业管理服务权。管理服务期限为3年零2个月，从20**年11月1日起，至从20**年12月31日截止。为保障景洲大厦物业管理服务正常运行，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

　　第一条 物业基本情况

　　小区位置：深圳市福田区新洲北辅道商报东路。

　　占地面积：5208平方米

　　建筑面积：52704.65平方米

　　裙楼面积： 2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；

　　住宅面积：43019.75平方米（其中A座：20**2.83m2、B座：22846.92m2）；

　　住宅户数：443户（其中业主活动用房1户、管理处用房1户、保安宿舍2户）

　　（截止20**年10月28日，业主入伙户数435户，4户未入伙）

　　物业类型：裙楼2层为小区配套商业用房；塔楼2栋为纯商品住宅。

　　特别备注：以上数字如有不实，以大厦竣工验收报告数字为准。

　　第二条 物业管理服务项目

　　1.承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

　　2.承担景洲大厦房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

　　3.承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。

　　4.承担景洲大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

　　5.承担景洲大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。小区消杀。公共区域绿化等。

　　6.承担景洲大厦交通、车辆行驶、停泊及管理。

　　7.对景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

　　8.为景洲大厦业主提供社区文化娱乐服务。

　　9.做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立、保存。

　　10.做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项。

　　第三条 物业管理服务标准

　　乙方提供的物业管理服务按深圳市优秀住宅小区考评标准执行，详见附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13号）。

　　其他未尽事宜见附件二：《深圳景洲大厦物业管理服务标准》。

　　第四条 物业管理服务费及其管理

　　1.经甲乙双方协商决定，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：住宅物业每平方米2.30元/月。商业物业每平方米5. 00元/月。

　　2.景洲大厦物业管理服务费由乙方直接向业主收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细帐单并接受业主查询。乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。

　　3.业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。

　　4.景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇，楼内二次加压供水属缴费业主投资所为，对故意拖欠物业管理服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开工厂、办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经业主委员会同意或水务部门授权，乙方有权停止供水服务，并报请供电部门，要求对其停止供电。

　　5.甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费，反对“吃霸王餐”无理拖欠物业管理服务费，侵害其他缴费业主的合法权益。乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，景洲大厦物业管理服务费的欠缴户数（仅限空置、拍卖问题房）在一个管理年度期间最多不得超过20户，否则，超过部分的管理费以佣金抵扣。

　　6.乙方应按规定购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险，按规定为其员工办理普通社会保险（按深圳相关标准）和人身意外保险（每人100元/年）。保险费列入物业管理服务成本费开支。

　　7.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，按政府规定提取10%的物业管理服务佣金，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。乙方弄虚作假，乱收费，做假账，一经发现甲方有权单方解除双方合同关系。

　　8.景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

　　9.甲方有权聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，审计费用在物业收费中支出。乙方提供的帐务虚假或严重失实的，将构成甲方解除合同的合理理由。

　　第五条 专项本体维修基金的收支管理

　　1.景洲大厦专项本体维修基金按政府收费标准，每平方米0.25元，随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，然后以业主委员会名称单独建帐列项，按政府规定的专项本体维修基

　　金使用范围专款专用。

　　2.景洲大厦专项本体维修基金的使用，按物管公司先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。

　　3.景洲大厦专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由业主委员会向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交物业管理公司核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。

　　4.业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。

　　5.景洲大厦公用设施专用基金（指用于深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定指定项目）由业主委员会负责向开发商追讨。在大厦须动用该专用基金时，且原大厦开发商拒绝支付该专用基金的情况下，由业委会负责。

　　第六条 业主共有物业收入及其管理

　　1.景洲大厦停车场属大厦配套的公共设施，其产权属景洲大厦业主共同所有。景洲大厦停车场及公共场地出租的所有税后收入归景洲大厦业主所有，以业主委员会的名称单独建帐列项。

　　2.景洲大厦停车场及业主共有物业，甲方委托乙方代为管理（出租），并参照政府物业管理服务规定，按收入的10%提取车场管理服务费。

　　3.景洲大厦停车场及业主共有物业出租的收入（除应缴税收和乙方提取10%的车场管理服务费外），和专项本体维修基金分别立项合并使用，用于景洲大厦新增改造项目和补贴物业管理使用，原则上每年提留30万元（含本体维修基金）作积累，为今后大厦电梯更换、墙体维修储备资金。如年度出现管理费不足，由业主委员会从车场收入（含本体维修基金）中划拨。

　　第七条 业主委员会经费的收支管理

　　1.景洲大厦业主委员会按政府有关规定“每年每户8元”的标准，在物业管理费中，提取业主委员会活动经费。业主委员会活动经费的收支情况，由业主委员会按季向业主公布，接受全体业主的监督。

　　2.景洲大厦业主委员会主任每月领取500元职务津贴，用于交通、通讯等方面的补贴。职务津贴在物业管理服务费中立项列支。

　　第八条 业主委员会自律承诺

　　1.景洲大厦业主委员会全体成员应同物业管理服务公司加强沟通，相互尊重；不得利用监督权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。

　　2.景洲大厦业主委员会全体成员不得免交、少交物管服务费和停车费，不得无理干涉物业管理公司的正常经营；不得无理煽动业主不交物业管理服务费。

　　3.业主委员会不得从事于物业管理服务监督无关的经营活动。

　　4.业主委员会应按政府有关规定进行换届选举，并制定《业主公约》，对全体业主产生约束效力。

　　第九条 z物业管理公司自律承诺

　　1.z物业管理公司应同景洲大厦业主委员会及全体业主加强沟通，相互尊重；接受景洲大厦业委会和全体业主的监督；

　　2.z物业管理公司承诺，不作假帐、乱收费，定期公布物管帐目，严格按深圳市优秀住宅小区标准提供管理服务。加强大厦治安巡逻管理，若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将承担赔偿责任。若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将承担赔偿责任。承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

　　3.z物业管理公司承诺，不得干涉业主委员会的正常监督、维权活动。

　　4.乙方对小区的改造计划须征得业委会同意后方可实施。

　　第十条 合同的终止、续约与交接

　　1.景洲大厦物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备、大厦资料等交接清单，送业主委员会审核。大厦物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。

　　2.乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知业主委员会。由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。

　　3.业主大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。由业主委员会另行招聘物业管理服务公司。

　　4.新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

　　第十一条 双方争端与解决方式

　　1.一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

　　2.乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

　　3.乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

　　4.甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

　　第十二条 其他事项

　　1.本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。

　　2.乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

　　3.本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。

　　本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及景洲大厦全体业主具有约束力。

　　甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会乙方：深圳市z物业管理发展有限公司

　　负责人：负责人：

　　签署日期:签署日期:

　　深圳景洲大厦物业管理服务标准

　　乙方按深圳市优秀住宅小区评比标准提供物业管理服务，没有明确规定的，以双方约定

　　的本服务标准（见附件二：《深圳景洲大厦物业管理服务标准》）为准。附件二为本合同的

　　组成部分，具有同等法律效力。

　　一、综合管理

　　1.小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

　　2.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。

　　3.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施。

　　4.白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修15分内到现场。

　　5.全体员工统一着装，持证上岗率100%。

　　6.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

　　7.与业主签订物业管理服务合同、《业主公约》等手续；公开服务标准、收费依据及标准。

　　8.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。

　　9.每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％， 综合服务满意率达到深圳市优秀住宅小区评比标准。

　　二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

　　按政府规定的行业物管标准执行，有法定标准的不得低于法定标准。共用部位公用设施所包括的范围以本物业划定红线内为准。确保小区楼内共用部位、共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

　　1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，按相关维修服务标准执行。

　　2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、通路、步道、活动场地达到基本平整，边沟渠洞通畅。

　　3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。

　　4.负责小区智能化设施的日常运行维护。

　　5.每年1次清洗大厦外墙。每5个月对水箱进行二次供水设施清冼，对蓄水池定期消毒，确保蓄水池清洁卫生，水质达到深圳市饮用水标准。

　　6.乙方承诺小区房屋完好率、零星维修合格率100%；维修保养满意率100%。

　　三、维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：

　　1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。

　　2.设定垃圾集纳地点，每日不少于2次清运楼内垃圾，按相关服务标准，对垃圾中转站、桶进行管理。

　　3.每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物。

　　4.对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行清扫。

　　5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。

　　6.在雨天气应及时对区内道路积水进行清扫处理。

　　7.小区红线范围内的绿地和道路两侧、墙壁实行区间立体绿化，按相关绿化服务标准执行。

　　8.乙方承诺小区环境卫生达标率、 消杀达标率 、绿化达标率100%。

　　四、小区安全

　　1.乙方承诺对大厦实行24小时封闭式监控管理，认真做好外来人员登记管理工作，有效避免各类偷盗、治安事件发生。非大厦人员进入大厦前需通过对讲机让业主确认，然后登记放行。应加强大厦治安巡逻管理，若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将承担赔偿责任。

　　2.若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将承担赔偿责任。

　　3.乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

　　五、公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

　　1.封闭管理：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；保证门禁系统运行正常。

　　2.维护交通秩序：对小区内机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度有明显标识。

　　3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的井盖、桌椅、小品、花、草、树木等。

　　4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，巡逻做到有计划、有记录。

　　5.小区内发生治安案件、刑事案件、意外事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理，并通报全体业主，不得隐瞒。

　　六、车场管理

　　机动车辆在停车场的看管

　　1.有健全的机动车存车管理制度和管理方案。

　　2.对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

　　3.保证停车有序，24小时设专人看管。

　　七、消防管理

　　公共区域消防设施的维护及消防管理

　　1.有健全的消防管理制度，建立消防责任制。

　　2.消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。

　　3.定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

　　八、电梯维护

　　养护、运行、维护

　　1.景洲大厦电梯更换后，保证景洲大厦电梯24小时（例行保养和故障维修除外）安全运行，

　　按政府行业有关法规标准对大厦电梯进行维护 。电梯出现关人事故，管理人员应在15分钟以内到场进行处理。

　　2.严禁大厦内公司使用住宅电梯承载运送货物。

　　3.电梯必须按国家规定每年定期实行年检。

　　九、装修管理服务

　　房屋装饰装修管理

　　1.有健全的装修管理服务制度。

　　2.查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项。

　　3.装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

　　4.业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门处理；

　　5.及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过2天。

　　深圳市景洲大厦业主委员会

　　深圳市z物业管理公司

　　景洲业主委员会承诺提供下列工作条件

　　1.按深圳政府、行业、有关规定标准，提供管理用房，免费供管理处使用。

　　2.甲方向乙方提供本物业的各项物业档案、资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。

　　3.地下停车场每月每车250元，地面停车每月每车110元，由于地下、地面停车，车位不足，难于均衡操作，故将地面停车位收费差额，均衡到全部停车业主中，地面、地下停车收费标准统一按230元收取，由业委会告之全体业主（若政府指导价格变动，停车收费相应调整）。

　　4.景洲大厦电梯改造前所发生的所有电梯事故与乙方无关。电梯的更换改造由业委会同原开发商协商解决。

　　深圳市福田区景洲大厦业主委员会

　　20**年10月30日

　　深圳景洲大厦业主大会选聘物业管理公司中标通知

　　深圳市z物业管理公司：

　　20**年10月18日，深圳景洲大厦举行业主大会，就深圳景洲大厦选聘物业管理公司进行业主投票表决。 投票表决结果现已揭晓，业主大会共回收有效票数2996票（应投票数为4185票），投票数均分别超出法定的过半票数和三分之二票数。

　　贵公司在应聘的三家物管公司中名列第一，获得了2727票，以最高票获得深圳景洲大厦物业管理权。

　　特此通知

　　深圳景洲大厦业主大会

　　深圳景洲大厦业主委员会

　　20**．10．20.

　　关于进驻接管景洲大厦的函

　　深圳市景洲大厦业主委员会:

　　感谢贵小区业主选择我公司为景洲大厦提供物业管理服务。

　　经双方平等协商已达成共识，签订《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。我公司将于20**年10月31日正式进驻景洲大厦，办理相关物管交接手续。

　　特此函告。

　　深圳市z物业管理发展有限公司