新入伙小区管理难点与对策

　　新入伙小区管理难点与对策

　　随着房地产业的发展，新住宅小区不断落成。不少物业管理公司在接管新入伙的小区时，总感觉事情非凡多，困难非凡大，甚至有应接不暇的现象。

　　一、新入伙小区的管理特点

　　新入伙小区是指小区的物业刚移交使用1-2年，业主入住较少，小区住户生活及物业管理均未进入正常稳定的阶段。这种小区具有以下特点：

　　1、小区工程尚未完全结束，对四周环境影响较大。

　　根据我国现状，虽然小区交房时需要工程竣工验收备案，但不少小区尤其是分期开发的小区，在入伙时工程并未完全结束。一些收尾工程或后期开发工程给新入伙小区带来大量的噪音、粉尘、闲杂人员等，对正常生活有较大影响。另外，新入伙小区的园林植物生长尚未定型，园林环境功能不能得到应有体现。

　　2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小区一般都规划有学校、超市、配套商铺等。但新入住小区由于人数还不多，配套设施一时难以到位，甚至由于施工滞后的原因，有些小区在交楼入住时还没开通有线电视、电话、网络等，给前期入住的业主带来诸多不便，有些业主甚至会因此迁怒发展商及物业管理公司，导致纠纷。

　　3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重。

　　新小区大部分是毛坯房，大部分业主要进行装修。由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修人员也较多，给小区的安全管理带来隐患。尤其在小区入伙半年以后到两年之内，部分业主已入住，但还有业主在装修，减少装修工作对已入住业主造成的安全及其他影响，是小区管理的一个难题。

　　4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多。

　　房地产开发是一项十分复杂的工程，有些质量或设计上的问题在竣工验收、接管验收或分户验收中未能及时发现。业主入住使用后，往往要求返修。这时就需要物业管理公司做好业主与开发商的桥梁工作，及时解决业主的困难，避免积怨。

　　5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化。

　　新的物业管理小区，虽然相关人员经过培训，但其组织架构未经过实际运作的考验，对小区情况、业主情况、设备情况等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小区入住人数不多，业主委员会尚未选举产生，各项公共设施设备也都处于新安装磨合期，需要根据该时段的特点进行针对性管理。

　　二、新入伙小区的管理重点

　　1、安全管理。

　　新入伙小区由于外来人员多，正常生活与施工同时进行，安全技防设施尚未正常使用，存在着极大的安全隐患。另外，新入住小区的车辆管理系统往往未完善，而外来车辆又往往较多，极易发生车辆损坏或丢车现象。做好小区治安安全管理、工地安全生产管理、小区消防安全管理、小区车辆安全管理就显得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　经验表明，小区入伙后的两年内是业主发现房屋质量问题从而要求维修或补偿最多的时期，也是业主极易与发展商及物业管理公司发生矛盾、产生积怨的时期。房屋质量问题并不是物业管理公司的责任，但处理不好，往往会令业主和物业管理公司产生积怨，为日后的管理带来麻烦。因而，建立起业主与发展商之间的桥梁，积极跟进业主房屋质量的返修工作是新入伙小区物业管理的重要工作之一。

　　3、装修管理。

　　装修管理是新入伙小区尤其是集中入伙小区最主要也是最重要的工作。据统计，一般中型以上小区在新入伙一年内，装修管理的工作量往往占小区物业管理工作量的一半以上。出于这个原因，新入伙小区的管理人员投入往往比运作成熟的小区多出不少。

　　4、成品保护与设备设施保护。

　　新小区入伙后，往往还有工程在继续进行，可能会对已完工的成品及已安装的设备造成较大的损坏或影响，业主入伙后的装修工程往往也会造成同样问题。因此，保护好已完工的公共设施设备，保护好广大业主的长远利益，是新入伙小区物业管理的一项重要工作。

　　5、完善小区基本资料及管理制度。

　　新入伙小区的物业管理公司应利用各项工程移交验收及业主入伙的机会，完善小区各项设备设施基本资料及各户业主的基本资料，分类造册归档，以便日后的管理。另外，应针对小区的具体情况，制定各项管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小区的管理对策

　　1、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧。

　　接管新入伙小区后，应对已建成的各类成品制定相应的保护措施，维护发展商及广大业主的利益，避免后期工程对这些成品造成损坏。成品保护包括对已建成但未验收移交的成品保护，对已建成且已验收移交的成品的保护。前者是避免因后期工程对已完工未移交成品的损坏，维护发展商的利益。而后者是避免后期施工或装修施工对已移交的设备设施造成影响，维护广大业主的长远利益。在移交验收前，可采取点数代管、拍照代管、包装隔离使用等方法，在实践中取得了良好效果。

　　2、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益。

　　新入伙小区由于各项设备设施还处于磨合期，其设计合理性及施工质量还有待验证，加上后期工程及装修工程的影响，对于一些公共设备设施需采取非常规管理，以排除各种隐患，保障广大业主的利益。如各栋楼的下水管道极易因装修造成立管堵塞而返冒水，为避免这种现象，可在接管验收时给每个房间的下水口上封条，要求每家装修户在装修期间封堵下水管道，派专人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水现象。

　　3、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾。

　　新入伙小区的工程返修应由施工方承担，但施工方只对发展商负责而不对业主负责。往往会出现业主找物业管理公司，物业管理公司让业主找发展商，发展商让业主找施工队的现象，造成多方矛盾纠缠。为了避免这种现象，物业管理公司可牵头与发展商、施工方建立对口沟通渠道及定期沟通机制，每月定期召开由开发商、物业管理公司及施工方参加的三方协调会，由物业管理公司及时将业主的返修需求反映给发展商与施工方，并跟进返修工作，及时解决业主的困难。

　　4、严格外来人员管理制度，消除安全隐患。

　　在小区新入伙阶段，建设单位施工人员、各户装修人员、各项设施设备维保人员、各类业务推销人员以及购房、看房人员等鱼目混杂，极易混入作案分子，对小区已入住业主及小区公共财产构成极大隐患，必须对所有外来人员建立严格完善的管理制度。可要求施工人员及维保人员佩戴工作牌进入，对装修人员造册发放施工主、副卡，进行进出登记管理，对各类业务员除业主邀请外严禁入内，对看房人员要求由售楼人员带入，对来访人员进行登记放行等，并对进入小区的人员进行跟踪管理。充分利用小区的技防设施，同时检验这些设备设施的可靠性。

　　5、购买第三方责任险，规避物业管理风险。

　　新入伙小区因众多工程有待完善，设备设施处于磨合期，管理机制没有足够完善，比较轻易出现一些意外事故，引发恶性赔偿或官司。物业管理公司应针对新入伙小区各项安全隐患，逐一排查各项危险源，针对排查出的危险源制定相应的安全防范措施。同时，物业管理企业应考虑各种风险，购买第三方责任险及物业管理责任险，降低意外事故带来的损失。

　　6、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活。

　　新小区配套设施往往不够完善，先入住的业主生活不便，轻易引发这些业主的不满，迁怒于物业管理企业。为了方便先期入住的业主，提高业主的生活质量，树立物业管理企业的良好形象，物业管理企业应急业主之所急，除了积极联系解决相应配套设施外，还应开展多样化的延伸服务，尽量满足业主的需求。

　　参考文献：

　　1、班道明，《物业管理概述》，中国林业出版社

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篇2：小区水、电管理与控制难点分析和对策

　　小区水、电管理与控制难点分析和对策

　　水、电费支出，在住宅小区物业管理服务经营成本中所占的比例，仅次于人头费，列第二位。现阶段，住宅小区水、电管理与控制面对的情况十分复杂，很多因素都可以对其造成不良影响，从而增加物业服务企业的经济负担。情形严重的，甚至可以危及企业的生存。

　　一、来自“专变”的压力

　　对于物业服务企业来说，用电管理与控制的压力，主要来自“专变”这一供电方式。

　　目前，长沙地区住宅小区的电力供给有“公变”与“专变”两种方式。两种方式的区别在于，一是供电设施设备的产权隶属关系不同。若是“公变”，小区供电设施设备的产权归属于供电部门；若是“专变”，产权则归属于小区全体业主。二是对最终用户的界定不同。若是“公变”，小区业主和为小区业主提供服务的物业服务企业均为供电部门的最终用户，供电部门根据最终用户的实际用电量分别向他们收取电费(物业服务企业承担小区电梯、水泵、智能监控、公共区域照明等共用设施设备及自身办公、生活用电的电费)；若是“专变”，则小区的最终用户仅为物业服务企业，供电部门根据小区用电总量(包括业主用电、电力损耗)向物业服务企业收取电费。

　　显而易见，“专变”方式有利于供电部门，而不利于业主和物业服务企业。由产权隶属关系所决定，“专变”条件下，供电部门不承担小区供电设施设备管理、维护以及中、大修的责任和义务，这一责任和义务属于小区全体业主。由于对最终用户的界定不同，“专变”条件下，供电部门将原本应由其承担的小区用电管理责任以及小区供电损耗轻而易举地推给了物业服务企业和小区业主。国务院颁布的《物业管理条例》第四十五条关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，难以落到实处。

　　“专变”给物业服务企业带来的管理难度及经济压力主要反映在以下几个方面。

　　1、管理难度大、成本高。

　　“专变”条件下，供电部门不花任何代价便将住宅小区电力供给的管理责任“委托”给了物业服务企业。物业服务企业因此具有了双重身份，对于供电部门来说，其身份为消费者；对于小区业主和物业使用人来说，其身份为管理者。为确保小区正常供电和用电安全，物业服务企业必须按有关规定配备相应的管理人员和专业技术人员对小区供电进行全方位的管理。这其中包括抄表收费或卖电，用电监管(窃电现象时有发生)以及供电设施设备的管理与维护等。

　　近年来，各地最低工资标准上调幅度加大，长沙地区，月工资2000元(工资、社保及各项补贴)以下已招聘不到合格的技工，由于电力供给一刻也不能中断，且安全责任重大，故无论小区规模大小，仅供电工作人员定编至少在3人以上，有多处配电间的住宅小区，需要的人员则更多，这无疑大大提高了物业服务企业的管理成本。长期拖欠电费，无理拒交电费，窃电等现象在住宅小区或多或少地存在，这不仅增加了供电管理工作的难度，而且也使物业服务企业在经济上蒙受损失。长沙地区开发建设较早的商品住宅，客户用电大多采用机械表抄读，系先用电后付费。这就给极少数业主和物业使用人恶意欠费提供了方便。窃电是一件极不光彩的事，为正人君子所不耻。但这种现象客观存在，而且窃电者的窃电手段也与时俱进，花样繁多，有在电表上做文章的，有在线路上动手脚的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不胜防。若物业服务企业对此缺乏有效地监管，任其泛滥，则后果不堪设想。

　　2、垫资压力大。

　　“专变”条件下，供电部门视物业服务企业为住宅小区的唯一最终用户，签订供电合同时，物业服务企业必须代业主向供电部门交纳数十万元押金(各处标准不一)后方能用电。若日后欠缴电费，供电部门则在其押金中扣除，无押金可扣时，则作停电处理。对于物业服务企业来说，押金只是其垫资中的一项，另一项垫资就是为业主和物业使用人先行交纳电费。这两项数额巨大的垫资使原本资金量不足的物业服务企业不堪负重。且不说利息的损失，一旦业主、物业使用人欠费达到一定量时，其资金链极有可能中断，进而直接影响企业的正常经营。

　　3、电能损耗--一笔不明不白的开支。

　　住宅小区电力输出的电能损耗主要为变压器损耗和线路损耗，其量不容忽视。例如一台额定容量为1000kvA的变压器，每月运行电耗大约在135kwh左右，一个月以30日计算，约4000kwh。一般情况下，10万建筑平方米左右的住宅小区，变压器容量配置均在3000KVA以上，仅变压器电能损耗就相当惊人。“专变”条件下，住宅小区的电能损耗是由业主和物业服务企业共同承担的。根据现行的物价政策，业主承担损耗的部分是固定的，为其用电量的6%。

　　事实上，影响住宅小区电能损耗量的因素很多，且难以量化，如变压器装机容量配备的合理性及多台变压器之间的连结方式，小区容积率高低对供电线路长短的影响以及业主入住率高低对用电总量的影响等等。总之，住宅小区的电能损耗远远高于6%，且具有不确定性和不可控性特征。物业服务企业除承担小区共用设施设备及自身的办公、生活用电费用外，还要不明不白地承担一笔数额不小的电能损耗费用。

　　4、大、中修及更新改造经费无从落实。

　　住宅小区供电设施设备由配电间、变压器、高低压控制柜、供电线路、电度表组成。由于维修资金归集不到位(20**年前，政府对此未作强制性规定)和启动维修资金的程序不具备可操作性，一旦供电设施设备出现重大故障和损坏，动辄数千元、数万元的维修、更新经费就无从落实，无奈之下，只能由物业服务企业支付或垫付，这无疑加重了企业的经济负担(我公司管理的住宅小区就曾发生过变压器、高压控制开关大修或更新的情况)。开发建设时间较长的住宅小区，由于设施设备的老化，普遍存在这方面的隐忧。

　　二、来自供水的压力

　　住宅小区的自来水供给，虽无电力供给的“公变”、“专变”之说，但就其设施设备的产权归属、最终用户的界定以及供水部门与物业服务企业、物业服务企业与业主之间的关系而言，完全类同于电力供给的“专变”。凡“专变”所能带给物业服务企业的不利因素，如垫资、损耗、管理难度大、维护成本高等，在住宅小区的自来水供给中同样存在，故本文不再就此作深入的分析和论证，只是提出自水来渗漏这一住宅小区给水系统最常见的故障，同时也是物业服务企业给水管理工作中的重点与难点交予同行们研究和讨论。

　　造成给水系统渗漏的原因很多，其表现形式也呈多样化。但其中危害最大的莫过于地下给水管道破裂或折断所引起的自来水渗漏。这个问题之所以不可小视，是因为错综复杂的地下给水管网系统一旦出现管道破裂或折断，其直接后果是经济损失大，故障判断排除难，严重的可以造成供水中断，从而影响小区业主的正常生活。

　　任何一个住宅小区都可能出现地下给水管道破裂或折断的现象，地形复杂的平面小区(别墅类)发生机率更高。这是因为目前商品住宅给水系统常用的管材为硬质聚氯烯管。这种管材相对于镀锌钢管、无缝钢管、铸铁管、混凝土管来说，具有质轻、流动阻力小、易加工等特点，但耐冲击力差，易老化，地质沉降变化容易使其破裂、折断。若建设过程中管道铺设、调管接口、管道试压等环节的施工达不到规定要求，则隐患更大。我公司管理的一个别墅住宅小区，近年来每年爆管达10数次以上，如不及时处理，自来水白白流失，经济损失不可估量。另有一个住宅小区，一段时间内，地下停车场排水管水流量剧增，查来查去，竞然是相邻住宅小区的地下给水管道破裂，至使渗漏之水从我公司管理的小区的地下停车场排水孔排出。根据水流量判断，仅这一次故障，这一住宅小区因自来水流失造成的经济损失高达数万元。

　　三、对策

　　综上所述，由于受经济体制、民众消费观念以及住宅配套建设品质等多重因素的制约和影响，住宅小区水、电供给的管理与控制工作，难度较大。但只要我们对此给予高度重视并努力将下列工作做实做好，其工作局面定会有所改观。

　　1、加强基础管理。

　　规模较大的物业服务企业必须设立专门机构，配备专人以加强水、电供给的管理与控制。基础管理工作内容包括:

　　1)完整、可靠地归集水、电设施设备档案资料。由于物业承担验收工作不规范，住宅小区水、电设施设备的竣工验收资料(地下管网工程、隐蔽工程图等)、技术资料(工程变更通知、沉降观察记录、管道试压报告等)、产品保养文件及使用说明缺失现象严重，须下大力气逐项补齐归档，以做到胸有全局。

　　2)从制度上、经费上确保设施设备的定期保养、维护，杜绝拼耗设施设备的短期行为，在缺乏维修资金支持的情况下，尽可能延长设施设备的使用受命。

　　3)及时掌握客户水、电用量的信息资料。通过建立准确的水、电管理台账，对客户的用水、用电量进行对比分析，尽早发现并杜绝窃电行为。

　　2、实施技术改造。

　　对因设计不合理导致电能损耗和水资源浪费的项目实施技术改造，例如，改变原不能分离使用的变压器连结方式，使并连在一起的多台变压器能根据住宅小区的实际用电需求或多台或单台投入使用，以降低变压器空载运行造成的电能损耗；公共区域照明尽可能使用节能灯具；有条件的住宅小区，可以通过打井取水方式，充分利用地下水资源，改变人工湖、水景补水及绿化用水完全依赖自来水的被动局面。值得注意的是，技术改造是对原设计缺陷的修正，需要资金投入，物业服务企业必须放眼长远，方能有这方面的积极性。对于经营状况不佳，技术改造所需资金量大的住宅小区，这项工作的开展需持谨慎态度。

　　3、加强装修监管。

　　住宅二次装修过程中，极易出现私水、私电公接现象，即将私人用水、用电的管道、线路搭接到小区公共区域的管道、线路之上，造成水电表外运行。因此，物业服务企业必须加强住宅二次装修的监管，将用水用电量大的商铺装修列为重点，从装修水电图的审核到施工过程中的检查，须安排专人负责，并作好检查记录存档备查。

　　4、密切关注水电总表、分表的运行情况。

　　住宅小区电能损耗及自来水流失可以通过对总表、分表的数据分析发现问题。因此，水电总表、分表的运行情况应列入物业服务企业的日、周、月检，一旦出现异常情况，须及时查明原因，果断处理。

　　5、发挥物业早期介入的积极作用。

　　近年来，物业早期介入的积极作用已为越来越多的地产开发公司所认识。因此，物业服务企业所接管的项目，应争取在住宅的设计阶段介入，这样，有利于物业服务企业根据自身长期积累的物业管理的实践经验，遵循安全性、可靠性、经济性三性统一原则，对水、电设施设备的选型、变压器容量配置、供水管网的铺设(民用和商用须分开)向地产公司提出合理化建议和意见。在地下管网铺设阶段，及时选派工程技术人员参与全程监管，以确保隐蔽工程的质量。

　　四、结语

　　住宅小区电力供给的“专变”方式以及类同于“专变”的供水方式，是计划经济体制的产物。这种方式能延续至今，说明我国水、电生产、销售的市场价格体系尚未形成，水、电行业的市场化程度不高。但这种局面将很快会得到改变。长沙市人民政府已明确规定，20**年5月以后开发建设的商品房小区，供电必须采用“公变”方式，对原有的“专变”，也将有计划地改造为“公变”。这对于广大业主和物业服务企业来说，无疑是一大利好。即便这样，水电管理与能耗控制仍然是物业服务企业的一项重点、难点工作，在任何时候都是不可以放松的。

篇3：城市住宅小区竣工综合验收管理办法(1993)

　　城市住宅小区竣工综合验收管理办法(1993)

　　建设部建法[1993]814号文 自1993年12月1日起施行

　　城市住宅小区竣工综合验收管理办法

　　第一条 为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。

　　第三条 国务院建设行政主管部门归口管理全国住宅小区竣工综合验收工作；省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内住宅小区竣工综合验收工作；城市人民政府建设行政主管部门负责组织实施本行政区域内城市住宅小区竣工综合验收工作。

　　第四条 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

　　第五条 城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。

　　第六条 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：

　　（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

　　（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

　　（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

　　（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；

　　（五）拆迁居民已合理安置。

　　第七条 申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：

　　（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；

　　（二）工程承发包合同；

　　（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；

　　（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；

　　（五）建设行政主管部门规定的其他文件资料。

　　第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：

　　（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；

　　（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

　　（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

　　（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

　　第九条 住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。

　　第十条 分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。

　　第十一条 住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。对违反规划要求，市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。

　　第十二条 经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建议行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。

　　第十三条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第十四条 本办法由建设部负责解释。

　　第十五条 本办法自一九九三年十二月一日起施行。

篇4：小区住宅装饰装修管理服务协议

　　小区住宅装饰装修管理服务协议

　　甲方：（以下简称甲方），

　　乙方：___居___幢___室的业主________先生/小姐（以下简称乙方）

　　为加强对装璜工程的管理，确保工程质量和小区正常运作秩序，甲乙双方同意签定本协议。

　　一、甲乙方都承诺遵守《住宅室内装饰装修管理办法》等有关的政策法规、《业主使用公约》、《前期物业服务协议》，并认同上述文件中的规定。

　　二、乙方要对所属业权进行室内装修，根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定必须甲方申报，并领取《装修许可单》，贴于进户门背。

　　三、乙方不得拒绝和阻碍甲方依法对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

　　四、为尽量不影响其他业主休息，双方约定在本小区内装潢的作业时间是每日8：00-11：30，13：30-19：00；周六、周日、法定节假日不进行有声作业。

　　五、乙方应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业，装修公司及装修施工人员必须持证上岗，乙方对自已委托的上述人员要核查其持证情况做到无证不委托，同时甲方有权对上述人员进行管理，要求其进出小区必须办理出入证。

　　六、装修前乙方向甲方缴纳贰仟元装修押金，装修完毕后经甲方工程人员核查无违反规定的甲方全额退回押金（不计息），如在装修过程中出现违反本协议、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关的政策法规、《业主使用公约》、《前期物业服务协议》的，甲方有权暂缓退押金，直至乙方将违规装璜部分恢复。

　　七、乙方承诺不超过《装修许可单》范围进行装修，不占用或临时占用公共区域。

　　八、乙方自行负责施工场地的消防安全，应按规定配备消防灭火器，严禁抽烟，严禁擅自运用明火。切割焊接等需动用明火时应向甲方保安部、工程部提出动用明火申请，经批准并落实监护人和防火措施方能进行。同时非火灾时乙方不得使用消防栓，违章予以每次人民币50元处罚。

　　九、装修的垃圾必须袋装化，乙方应负责及时清理至甲方指定堆放点。清运垃圾时应注意不得散落在过道、电梯内及道路上。如有散落应及时打扫干净。 甲方负责指定堆放点的装璜垃圾的清运工作。

　　十、乙方在小区内搬运黄沙、水泥、石灰时必须袋装，不得散落在过道、楼梯、路面，如有散落，应及时冲洗干净。

　　十一、高层电梯是客用电梯，乙方运送建筑材料及大宗货物不得使用，私自使用甲方有权制止，并须乙方赔偿相应损失。

　　十二、乙方装修时，对新增及改变的各种管线、设施设备要注意安全，不得擅自改动室内墙体、卫生间、厨房间墙面及地面、平顶露台、护栏、原有管线等，否则造成的损失由乙方负责赔偿。

　　十三、为保持小区环境有序、整洁，乙方及乙方委托的施工人员进出的各类车辆（含两轮车）应服从物业管理处的管理。对于乱停、乱放的车辆，管理处有权予以清离，在清离过程中造成的损失，甲方不承担责任。

　　十四、为小区内广大业主的安全，搬运物品离开小区时，实行登记申报制度，出门须持有小区出门证，并经甲方管理处确认。乙方及乙方委托的装修施工人员必须配合执行。

　　十五、乙方搬运工具、材料、垃圾等不得影响客户办公及进出，不得磨损及损坏大理石、花岗石、木条、不锈钢、电梯、玻璃、照明、墙面等公共设施。如违反以上规定，须处以相应赔偿。

　　十六、本小区内不得采用任何方式封闭阳台（包括使用无框玻璃）；小高层业主不得安装太阳能设施；不得封闭或改变露台天沟，不得封闭阳台雨水管；安装空调必须在原设计位置或甲方指定位置。

　　十七、乙方应对施工中安全工作负责，加强对施工人员的安全教育。若因施工人员违章而引起的事故，乙方应承担全部责任，对造成甲方的损失应负赔偿责任。

　　十八、现场当日施工完毕后，乙方或乙方委托人应认真检查施工现场，保证现场清洁，防止留下火险隐患，废料应及时清理完毕，严禁阻塞通道，并将电气设备电源切断。对于易燃品，须提前做好存放工作，定点专柜负责，物品存放量不宜过多，施工完毕后，须将剩余物品带离现场。

　　十九、乙方施工中损坏小区设备和建筑物应负责赔偿。使用厕所依照管理处规定，必须保证洗手间清洁，严禁向坐厕、便斗内倾倒砂浆水、杂物，如有下水道堵塞，乙方须及时疏通并承担由此造成的一切损失。

　　二十、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向嘉兴市仲裁委员会申请仲裁，也可向人民法院申请上诉。

　　二十一、有未尽事宜，双方可另协商解决或补充协议。本协议一式二份，双方各执一份，签字后生效。

　　甲方:乙方:

　　日期:日期:

篇5：物业知识教材:小区违反管理规定类型及处罚

　　物业知识教材:小区违反管理规定类型及处罚

　　一、违反规定的类型

　　1.从地点分类

　　①楼宇内的违反环境卫生管理规定。

　　楼宇内的含义指室内公用面积与公共场所、业主与使用人所居住的房间与房屋。比如阳台内饲养家禽、家畜,占用公用楼层中的过道、楼梯,堆放杂物,影响观瞻、卫生,向楼层内排放油烟与热水淋浴器废气,楼层墙体上乱贴、乱画,安装广告牌,收音机、电视超音量播放,影响邻居,向窗外、楼外乱丢废弃物、垃圾,楼内随地吐痰,装修中向下水道排放泥浆水与杂物,把装修垃圾撒落楼内,或堆放在楼层中等等。

　　②小区环境中违反环境卫生管理规定。

　　除楼内、屋内违反情况外,其余均为小区环境中的违反行为。当然这种区分不是绝对的,比如,噪音影响可能声源在室外而干扰室内人的生活,排污(有毒有害)污染源可能在室内,但通过下水道影响小区环境,甚至城区环境,较常见的从窗内、楼内向外吐痰、抛东西,影响环境卫生,甚至影响他人生命安全。

　　2.从环卫分类

　　①建筑工程类。

　　如建筑垃圾及废弃物乱丢乱扔,把建筑垃圾混入生活垃圾中,把泥浆水排放到下水道,造成下水道堵塞,装修带来的噪声,或在规定时间外施工等。

　　②日常生活类。

　　如在公共场所焚烧花圈、衣物及其他杂物等。

　　③影响绿化类。

　　如向绿化带乱丢垃圾,在绿化带堆放物品,在绿化带中乱搭乱建违章建筑与构筑物,在树木间挂绳晾衣等。

　　④安保类。

　　如汽车与摩托车漏油,在车库内或小区环境中大批油斑、油渍,汽车与摩托车等不恰当排放废气等。

　　3.从物质形态分类

　　①固体废物与垃圾。如粪便倾倒在下水道中,废弃电池混入生活垃圾中等。

　　②废气、粉尘。如脱排油烟机排烟与热水器排气,复印机废粉混入垃圾中等。

　　③污水。小区内的加工场排出的有毒有害污水,脱排油烟机清洗的油污水等。

　　④噪声。

　　4.从政府管理类型分类

　　①环境卫生管理类。

　　如随意向地面和水域倾倒、排放垃圾和粪便,随地吐痰,乱扔果皮、纸屑、烟蒂等垃圾,随地便溺,倒污水,在里弄、道路、广场、空地等露天场所和公共垃圾容器内焚烧树叶和垃圾。

　　②环境保护与防治类。

　　如饮食服务业、单位食堂排放烟和油烟气未经净化处理,安装空调器、冷却设施,影响环境和他人生活。