国外物业管理特征经验

　　
　　浅谈国外物业管理特征及经验
　　一、管理法制化程度高
　　新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。
　　二、自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速。
　　三、物业的所有权与管理权分离
　　物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
　　四、物业管理及收费标准由市场形成
　　通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。
　　五、各国(地区)的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点
　　如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式;香港则根据人多地少，物业由政府供应与市场供应“双轨制”，而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。这一点对我国物业管理模式的选择有很大的借鉴意义。
　　六、经验和借鉴
　　从以上分析可看出，其他国家和地区的优秀的物业管理是以专业化、社会化为特征，以科学化和优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法制体系为保障，其做法与经验，无疑将为我国现代物业管理研究提供很好的启示。
　　(1)加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系
　　法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。
　　(2)逐步推进房地产开发与物业管理分业
　　经营，鼓励物业管理企业向专业化方向发展从我国目前情况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题推给下属.因此，要逐步推进房地产开发和物业管理分业经营。改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况。使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。同时，要大力推进物业管理市场化进程。按照社会化服务与专业分工的要求，合理调整物业管理行业的企业结构。引导一部分物业管理企业明确自身市场定位。优化内部资源配置，向物业管理专营类企业发展。并力求形成“精、特、新”服务特色，实现专业化、规模化经营，降低管理服务成本，提高管理效率，增强市场竞争能力。
　　在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造充满活力的市场和公平、公开的竞争环境，因此，借鉴香港物业管理的招标，从源头开始竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理企业向专门化和集约化方向发展，降低管理服务成本，从而使物业所有权人和使用者受益。
　　(3)通过对国外物业管理分析可发现政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准
　　政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。我国很多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地决定物业服务收费，物管企业遵循执行;后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐显露弊端。物管收费采用市场调节价是一种必然的趋势。香港物业管理的收费就是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成的。
　　(4)物业管理企业需要培养高素质管理人才
　　在我国物业管理是一个新兴的行业，由于它起步较迟，理论还不完备，实践经验还不多，高素质管理人才还很奇缺。现代企业之间的竞争就是人才的竞争，高素质的物业人才是企业兴旺的重要保证，只有建立高素质的员工队伍，物业管理企业才有竞争的实力，才能在激烈的竞争中立于不败之地. 物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：物业管理经验:探索物业服务多种经营模式

　　
　　物业管理经验：探索物业服务多种经营模式
　　当前，面对行业困境，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为物业治理行业的共识。不过，每个小区的情况不一样，物业服务企业应如何探索一种适合本企业和所管小区实际情况的多种经营模式呢?笔者结合自身工作实践对这一问题进行探讨。
　　物业服务企业多种经营的方式
　　一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。
　　1.整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。
　　为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电治理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。
　　同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。
　　2.利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。
　　物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以治理处为中心，在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。
　　富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所把握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。他们联合旅行社精心设计旅*程，邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。
　　二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。
　　对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业治理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。这也符合物业服务企业的产业化发展趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。
　　在进行商业物业的治理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务，以获取利润。
　　当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主(商户)的肯定，实现名利双收。
　　三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：
　　商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅;
　　生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等;
　　文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室;
　　医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所;
　　商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项;
　　房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修;
　　家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物;
　　金融类——与有关部门合作开办银行分理处;
　　环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。
　　在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身治理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满足、优质高效、企业盈利的原则。

篇3：作为一名物业管理师应具备素质和从业经验谈

中国第一部《物业管理条例》颁布实施后,物业管理行业风起云涌,迎来了快速的发展期,建设部、人事部为了进一步规范物业管理行业,提高物业管理专业人员素质,维护房屋所有人及使用人的利益,根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定,制定了《物业管理师制度暂行规定》(以下简称:《暂行规定》)。《暂行规定》的出台,又引起物业管理行业的震动,一方面,确定了行业人士的地位及物业管理专业管理师资格,因为物业管理职业化对于提升全行业的社会地位将产生不可估量的影响;另一方面,对于物业管理市场层出不穷的高技术含量物业,都需要物业管理企业有一批职业化的专业人才,并运用专业技术保障管理绩效。物业管理师应该具备的素质是什么呢?

一、熟悉物业管理专业知识、相关知识
(一)专业知识
今天,物业管理已从开始单纯的卫生打扫、设备维护、安全保卫等迅速发展成以物业为平台,多元化经营,全方位发展的综合性行业,涉及社会行业方方面面,物业管理师首先就要具备物业管理专业性知识,物业管理师的专业水平在业主、员工、[[外界中的影响力,是靠他在日常管理活动过程中内外处事和言行中表现出来,其应熟悉物业管理日常运作、建筑工程、房地产与经营等方面的专业知识,一个物业管理师不具备上述专业性知识或欠缺对此专业的了解,就不可能将管理过程中各种系统、办法和人员结合在一起,在规定时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作,就更不可能提出有关物业管理企业发展的新颖思想、建设性的意见和建议。再结合物业管理企业的发展方向,做到超前认知、把握方向、齐头并进,这是物业管理师具备的重要素质。可以这样认为,管理师拥有专业水平对物业管理企业的发展是举足轻重的,找对一个合适的物业管理师管理一个项目,就等于完成了该项目的一半管理指标。
(二)相关知识
物业管理的行业特点,决定了它涉及社会方方面面,作为一名物业管理师,他要与社会上形形色色的人打交道,除具备专业知识外,还应具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识,这有利于妥善化解社会上各种各样的矛盾,如物业管理师有一定经济学中的财务知识,这不仅是定期向上级汇报的需要,也是随时找出项目管理中潜在利润及潜在的风险;对于业主或业委会提出财务疑惑时,可以为他们及时解答,可能化解潜在的矛盾冲突。

二、熟悉并能运用物业管理相关法律法规
物业管理发展到今天,相关法律法规在不断完善,业主的维权意识也不断增强,在这样的法制社会里,物业管理师对物业管理法律法规不熟悉,就是缺乏对物业管理活动中风险防范的意识,只有对《物业管理条例》及其配套行政法规及规范性文件熟悉了,才能掌握其条款及其精髓,更重要的是在物业管理活动中,才能充分运用法律武器保护自身的合法权益。物业管理师要对物业管理企业经营管理负责,必然要对各项合同把关,如业主物品被盗,物业管理企业在什么情况下可以免责,在什么情况下应当承担责任;对停车场停车,物业管理企业和车主分别承担哪些责任和义务等。明确相关方的权利、义务和责任,是规避物业管理风险抵押有力保障。

三、良好的沟通、协调能力
沟通工作在物业管理日常工作中无时、无处不在,沟通工作主要包括:与业主(客户)的沟通、与上下级的沟通,与相关单位的沟通等等,对内通过有效的沟通,加强了团队成员的相互理解,避免产生不必要的误会、矛盾及摩擦,员工内部间不会有压抑的感觉,工作就容易出成绩出效率;对外通过有效沟通,达到业主理解物业管理企业的管理举措,让业主配合并支持企业的目的;对外沟通还反映在其它方面,如与政府相关职能部门、供电、供水、电信、相关合作单位等等。物业管理师,是物业管理企业的领头人,在实现目标的过程中出现问题必须及时解决,必然要善于利用各种机会进行沟通,然后根据了解的情况做出正确的判断和选择,完成物业管理企业所定的经营管理目标。

四、务实、敬业的精神
物业管理涉及社会的方方面面,行业内有句话:“物业管理是箩筐、什么东西都可往里装”,有事找“物业”。物业管理人从事的是一件繁杂琐碎的工作,不抱着务实、敬业的精神就很难成为称职的员工,更不能成为合适的物业管理师,其务实、敬业精神主要表现在以下两方面:
(一)对职业是否充满信心
物业管理在我国经过20多年的发展,但相应的物业管理法律法规尚在健全之中,受中国传统文化的影响,不少人认为物业管理技术含金量低、任何人都可以操作。由于当前市场经济尚不发达造成整个社会对于物业管理行业的评价不够客观和公正。可以说,物业管理行业现在是受委屈的事多,理解的事少,赞赏的事更少,在这种情况下,作为一名物业管理师,能否端正心态,务实、敬业地做好物业管理活动过程中的每项工作,能否对这一职业持续保持信心充分去认识到随着人们思想观念的不断转变,市场经济的不断深入,必将会让国人对物业管理这行业有新的认识——物业管理不仅只是最终为客户固定资产投资的保值和增值,还有更多可延伸的增值服务。对行业的信心是务实、敬业精神最基本的表现。
(二)对薪酬的理解态度
物业管理是靠收取业主的物业费来维持运作,物业费收入是有限的,费用支出是年年递增的,员工不可能有过高的薪酬待遇。在现实中,由于受薪酬多与少的影响为理由,物业人对本职工作表现出不积极,甚至推卸、应付了事的比比皆是,而作为一名物业管理师可以不满足于现有的薪酬待遇,但是一旦接受了这项工作和薪酬,就应不计个人得失,全力以赴地按照物业管理企业所定的经营管理目标,按质按量地完成。薪酬的理解态度是务实、敬业精神的重要具体表现。

五、与时俱进、自主创新观念
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篇4：加拿大物业管理经验对中国启示

　　浅谈加拿大物业管理经验对中国的启示

　　从20**年10月开始开设加拿大物业管理志专栏到现在，已经整整一年。我们结合亲身经历，对加拿大业主董事会、物业管理公司和专业服务公司的结构与运转规则做了系统描述与阐释。连载即将告一段落，最后谈一谈加拿大经验对中国的借鉴意义。

　　20**年11月，现代物业杂志社在清华大学举办了“高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会”，专栏的执笔人之一、加拿大华人物业管理协会创会会长及永久名誉会长余月锳女士在会上介绍了加拿大经验。她绘声绘色的介绍引起了国内与会物业经理的极大兴趣，讨论异常热烈。我想大家对她的发言如此感兴趣的原因主要有两个：一是物业经理在加拿大是一个很体面的白领工作，有独立、舒适的办公室，现代化的办公条件，假期充足，收入也十分诱人；第二，加拿大公寓管理法律完善，业主董事会成员和物业公司经理职责明确，各尽其责，依法办事，少有冲突，工作起来心情舒畅。加拿大简直就是物业经理们憧憬的理想之国！

　　但是如果反过来思考，可以说加拿大对于物业经理来说并非天堂，因为加拿大规范的物业管理秩序是建立在种种制度制约基础之上的。20**年8月加拿大共管公寓协会（CCI）主席培安女士（JanicePynn）来北京时，我曾经向她谈起中国的物业公司在物业小区中的各种生财之道。培安女士是大多伦多地区最大的一家物业管理公司Simerra的执行副总裁，负责运营超过2万个单位的共管公寓。作为物业公司的总裁，听说中国的物业公司有如此之多的开源之路，她做出了一个异常兴奋的表情，因为这在加拿大是无论如何也做不到的。看一看本专栏的另一位执笔人、加拿大安大略省注册物业经理王成在本刊20**年02-03期中写的《加拿大物业管理公司如何赚钱》一文就会明白，加拿大的物业管理公司唯一的赚钱途径是通过物业经理为签约公寓楼提供管理服务获得酬金，除了这笔事前在合约中约定的报酬之外，物业公司和物业经理在物业管理过程中没有任何经济收益发生。而且物业公司的酬金是一项平均利润，并非暴利。物业经理只有“节流”的义务，而没有在公寓楼“开源”创收的权利。比如，加拿大新建的每一个公寓楼都有独立的室内游泳池、会客厅和供访客住宿的客房，但这些设施只为本公寓的业主服务，不能拿来对外经营。物业经理经手的账户要经过三道审计，首先是业主董事会的财会审计，其次是物业管理公司的财务审计，接下来还有独立审计师一年一度的稽查。加拿大规范的物业管理秩序正是靠利益相关者共同遵守合约建立起来的，它要求物业经理必须严格遵守职业规范。

　　那么物业服务合同是基于什么立场签订的呢？加拿大的物业服务合同要求物业经理在日常管理服务中，始终如一地把维护该物业的最大利益放在首位。也就是说，物业经理应像业主一样对其物业资产依法管理，而且所作的建议和决定应最大限度地符合所有业主的利益。物业管理经理的管理费用支出必须公开、透明。如何能够保证这一理念的实现？我在20**年第10期《加拿大的业主董事会》一文中提到过，加拿大的每一个省都有一部《共管式建筑管理法》，安大略省的法律叫做“CondominiumAct,1998”，是全省共管式建筑的最高法律。该法将公寓楼规定为企业法人，即一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织；业主组织叫做业主董事会（BoardofDirectors），与公司的组织形式一致，董事会像经营公司一样处理公寓的金融、管理等公共事务，具有法人地位。法律同时也就明确了业主董事会与物业管理公司之间的法律关系。

　　虽然加拿大和我国的物业管理实际存在着某些差异，但是从加拿大物业管理经验中，或许可以推测出我国物业管理未来发展的基本趋势，有三点经验值得借鉴。

　　第一点值得借鉴的就是我国需要通过立法形式尽快制订《业主委员会条例》，把业主委员会明确定位为管理小区物业的经济组织，赋予业主委员会非赢利公司法人地位。条例的制订是明确和规范物业服务公司行为，实现业主委员会主体地位，理顺业主委员会与物业公司法律关系的前提条件，对于物业小区治理具有显著的促进作用。我国已经有越来越多的学者和政府部门认识到业主委员会的经济组织特性，指出它只在物业管理活动中涉及物业财产方面的自治权责，而不会超越这一范围成为政治意义上的自治组织。从加拿大的经验来看，赋予业主委员会法人地位并没有使其跨出物业管理的范围。业主委员会不属于民间组织，也不是一般意义上的群众自治组织，仅仅是社区居民的一种财产组织形式，有利于规范物业管理的秩序。

　　我国目前存在着业主委员会定位不清的问题，这是产生业主委员会与物业服务企业矛盾纠纷的重要原因。定位不清的根本原因是没有把物业小区与城市社区区别开来。实际上两者之间具有本质的不同，社区作为地缘社会组织，具有实现居民合理交往的功能，某一小区的居民是一种社会属性，所扮演的是社会人的角色，人们在社区活动中心、学校、餐厅和商店前相遇，居民之间相互扶助，相互交流，讨论公共问题，社区成为市民社会的基础，社区居民委员会负责相关事务。公寓业主的性质显然与此不同，业主具有一种资源占有状况的经济属性，业主对共有财产具有明确的责任、权利和义务，同一物业小区的业主具有共同的经济利益。从根本属性看，物业服务应该明确定义为经济活动，而不是社会活动。物业服务是一种嵌入社会的经济活动，它不同于一般企业的经营活动，因为物业服务

的本体是一个非赢利的经济组织。业主大会及业主委员会的自我经营、自我管理、自我服务范围非常明确地限定在小区物业的共有财产部分，应该成为共有事物管理的至高无上的主体。

　　加拿大经验对中国的第二点借鉴意义，是在业主委员会自主管理、物管企业提供服务的理念之下，要建立新型的物业公司选聘、管理和评估体系。这对业主组织的自主管理地位、对物业服务企业的职责提出了新的要求，就是物业服务企业除了提供对物业的管理和对业主的服务之外，必须为业主委员会的决策提供包括法律法规、专业知识和市场资源在内的信息资源，保障业主委员会做出正确的决策，实现公寓合法、安全的运转。物业服务公司的竞争力应该在此得到集中体现。

　　物业服务公司的信息服务功能应该成为物业服务的重要职能和评估标准，因为这一变化对于确立业主委员会在物业管理中的主体地位，明确物业服务公司的企业行为规范，确保业主组织对共有财产的有效管理，具有重要导向作用。加强物业经理的职业教育十分必要。我国已经开始实施由国家人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同举办的考试认证注册物业管理师资格制度，应加强物业经理的职业培训制度，提高法律知识、专业知识。应积极发挥物业管理协会的作用，加强物业经理之间的交流，把物业经理培育成为一种有较高社会声望的新型管理职业。

　　加拿大经验的第三点借鉴意义，就是要创造物业管理的外部市场环境，有计划地推进物业服务的市场体系。现阶段我国的物业维修服务以特定小区为主，但是向以市场为主的模式逐步过渡仍然是基本方向。最早从单个物业公司分离出来的应当是非日常性的物业服务项目，比如电梯维护、跑水处理、园艺美化等等。其他的服务也应逐渐地分离出来，只保留日常的维修项目，最终形成外在于单个物业小区的市场化的物业服务市场环境。

　　此外，要实现由物业经理提供管理，外部签约服务商提供检测维修的管理服务体制，缩小我国物业小区和业主委员会的规模是必要的前提。目前我国的物业小区规模过大，动辄上千户，加重了业主委员会的管理负担，不利于实现业主的自我管理。物业小区规模过大产生了专属的物业服务公司的需求；物业公司权力过大，不利于物业经理管理行为的规范化。可以尝试按照独立的公寓楼来组建业主董事会，平均规模在200—300户，便于业主委员会自我管理，同时也有利于物业管理的规范化，有利于规范的物业服务市场的形成。

篇5：恒瑞物业管理经验

　　恒瑞物业管理经验

　　恒瑞物业管理有限公司经过多年锐意创新和不断进取，积累了丰富的物业管理经验。

　　（一）时刻树立"以人为本、客户至上"的观点

　　公司作为专业物业管理企业，自成立以来，一直致力于先进的物业管理理念和运作模式，全部精力用于专业化的物业管理事业中。因此，为开发商和用户着想是公司的宗旨，深知没有他们的信任与理解公司将失去依托。

　　（二）人才优势

　　恒瑞公司总部配备的各类高、中级管理人才与专业技术人员，多年养成的规范程序和良好的服务意识已深植于心，显示出很高的业务素养，从而保证了项目的管理服务水平。企业管理机制上尤其在决策和用人上按现代企业机制建设，具备完善的运行规范和激励机制。

　　（三）先进的管理模式

　　公司在多年的管理中始终追求专业化的先进的管理模式，努力在业内塑造一个好的品牌，形成良好的口碑，注重对外宣传及公众形象，对于项目的宣传效应会起到积极推动的作用。公司多年的市场运作，与市区小区办、公安、工商、税务、环卫、供电、供水、街道等政府部门关系融洽，已形成良好的外围环境。

　　公司总部全面支持各项目部的管理运行，现已形成成熟的两级管理和事业部运行模式，辅之积淀多年的管理经验，充分利用所管项目类别齐全的优势，对各项目间人力、物力资源集中配置与组合，构成相互支援，优势互补，有效地降低了管理成本，提升了效率和效益的增长幅度。

　　（四）规范的专业化运作

　　公司属专业性物业管理公司，故每个项目的管理工作均涉及前期介入，因此在市场开发、工程建设、楼宇管理等方面均积累了大量的经验，可为开发商减轻大量的工作压力，公司专设的经营管理中心凭借强大、清晰的业务支持程序，努力推动物业项目的发展、建设和营销，保证了与合作伙伴间相互支持的长久。

　　（五）良好的企业文化氛围

　　公司重视企业文化建设，保证了管理团队的敬业、合作精神，不胜枚举的文化活动充分体现了企业的价值观，内部刊物《恒瑞企业报》和网站起到了有效的沟通作用，并将浓郁的文化氛围引入社区文化建设中来，全面提升物业品质，实现社会效益。

　　建立创新的企业文化。恒瑞人崇尚创新，鼓励员工发挥想象力和创造力，将采纳合理化建议和开展技术革新运用在服务工作中，为客户带来更多的利益。同时恒瑞物业倡导人人参与的团队精神。沟通及合作是团队精神的基础，使每个员工认识到任何一个人都无法单独完成公司对客户的服务承诺，任何时候都要发扬"团队"精神。在恒瑞公司内部实行"互为客户"的原则，已经形成了平等协作、主动服务和相互尊重的良好工作氛围，保证了团队的有效配合。

　　（六）差异化的竞争战略，让客户得到超出期望的服务

　　1、以人为本的服务理念。恒瑞物业把"以人为本"的服务理念融入于"客户第一"的服务标准之中。根据不同客户的需求，建立与之相适应的安全、工程管理和客户服务体系，不间断地改善管理服务工作以获得用户和客户的高度满意。

　　2、保值、增值的管理目标。恒瑞物业以为用户保值、增值为主要目标。公司的专业化工程、保安、清洁等技术队伍，在前期介入管理、楼宇接管验收、设备维修保养、楼宇清洁美化等方面具有丰富经验和严密的工作程序，特别是通过预防性维修工作，有效地提高物业的使用寿命，使物业保值、增值，最大限度地维护了开发商和用户的权益。

　　3、回报社会，奉献爱心。恒瑞物业热心投入公益事业，积极组织社区活动，邀请客户和用户共同关注社区发展。通过形式多样、内容新颖、健康的活动，不断营造独特的社区文化氛围，受到社会各界的好评，同时也有效地增强了企业凝聚力。

　　（七）建立学习型组织

　　公司内部管理机制完善坚持"全员培训，终身培训"的方针。把恒瑞物业公司建成"学习型的组织"是员工在职业生涯中不断自我提升的需要，员工接受全面培训是恒瑞物业保证物业管理服务质量的前提和基础。在恒瑞物业公司，员工未经培训考核，不得上岗。系列的入职培训、在岗培训、转岗培训、外派培训和相应的考核评比使员工进一步提高自身素质，改进工作质量。

　　四、恒瑞物业管理有限公司在物业管理上的优势

　　★ 优秀的专业的管理队伍：公司拥有物业管理所需的各种专业公司，包括：绿化公司、保洁公司、保安公司、车辆管理公司等；

　　★ 丰富的管理经验：恒瑞公司对不同类型物业服务方面具有丰富的经验，拥有一套科学、规范的管理制度和管理方案及严谨的工作流程；

　　★ 强大的技术力量：恒瑞公司拥有40多名具有初、中、高级专业技术职称的管理人员，20名项目经理全部具有建设部物业管理经理上岗证书，管理人员全部具有北京

市物业管理部门经理上岗证书。