商业物业前期介入经验分享

　　
　　商业物业前期介入经验分享　
　　一、工程前期介入与质量监控
　　商业管理是商业物业产品的终端，也最真实地反映了市场的需求、运营的需求。在前期规划中提出未来商业管理的需求并落实到规划设计当中至为关键，比如对系统的划分、设备的选择、容量的匹配、负荷的确定、商业的平面布局、人流动线的配合、人流的导向等各方面全面提出完善建议等，这些建议做到"四个有利于"：即有利于商业运营；有利于《租赁合同》的执行；有利于节能降耗及运行管理；有利于开展多种经营。
　　那么，工程质量监控的要点是什么？就是工程的薄弱环节点，如防水、消防、空调效果、冷凝水漏水、配电容量、隔油、排烟、照明负荷等等。比如防水，现已开业的商业广场就出现了卫生间、天棚、某主力店降板区漏水现象。日前，集团商业管理公司物业部已开始对京沪甬三地的商业管理公司，安排专人实施质量监控，监控施工工艺，监控避水试验验收流程，要求下一道工序开始前做保护层，保证防水层不被破坏。并实施责任到人、分区管理，彻底将隐患消除在萌芽之中。
　　工程核心就是"三大控制"：即质量控制、投资控制、进度控制。三大控制彼此关联、相互制约，如何达到最佳平衡点是我们一直努力追求的境界。我们要做的不是抱怨项目公司不理解，也不是抱怨设计不合理，而是怎样考虑到进度和成本的要求，综合拿出可行的方案，并推进有效的落实，这才是前期介入的理想效果。比如水泵的选择，如果你提出采用丹麦的格兰富、美国的ITT水泵，效果一定最佳，但是成本部的同志一定不同意，因为同型号的泵这两种产品是国产凯泉、连成的6倍，违背了投资的控制要求；招投标部的同志一定不同意，因为订货周期要4个月以上，满足不了进度控制的要求。
　　二、工程交接验收和设备的调试
　　交接分四个主要部分：
　　1、图纸、资料、合同的交接；
　　2、设施、设备的核实、清点、移交管理权；
　　3、备品备件的交接；
　　4、遗留工程问题的确认。
　　交接的过程以主力店、项目公司、管理公司三家同时交接为最佳，交接的顺利完成对后期管理界限的明确至关重要。
　　三、遗留工程问题的有效解决
　　遗留工程问题伴随着项目的施工而产生，困扰和影响商场的正常经营。首先要仔细阅读施工合同，明确责任界限，充分利用保修期的约定，一定充分发现问题，力争在保修期将问题解决。
　　如果施工单位由于种种原因（工程款支付不及时）不维修怎么办？一切原因都不能回避他们的相关职责，按照集团流程发函给施工单位（通知期七日），如拒不履行维保责任，启动扣款流程，自行施工。
　　解决遗留问题方案，一定充分论证，找到最佳的，彻底的、节约的解决方案。
　　四、节能降耗及能源费的控制、技术改造创新，新产品新技术的应用
　　能源费消耗是管理公司的主要支出，能源费构成从各专业角度有以下各方面，须对节能细节进行关注：
　　（1）节电器的安装：南昌、长沙、南京、青岛做过技术改造，商场到底需要什么样的照度？需要对原有的商场照度进行测量。安装节电器的实践表明：以上四个店的平均公共区域节能约27%左右。
　　（2）公共区域照明的控制：分为地下停车场、外广场、楼体泛光和设备间照明。
　　停车场照明要在满足功能需求的情况下尽量降低照度，应随日照天气情况随机调整，分区域开放照明，重点考虑停车路线照明等；
　　外广场照明根据天气变化、季节进行随机调整；
　　设备间照明存在长明灯现象，重点关注高低压配电局部照明。
　　（3）变压器的合理调整：把电压调整到合理的区间。
　　（4）功率因数的补偿：考虑主要电容量的投入，新增设备要考虑补偿因数。
　　（5）合理使用能源政策：如上海、宁波应注意点费定价，跟电业局主管部门沟通，争取大用户优惠政策；跟主力店、小商户确定多经用电定价；动力照明比的争取；利用好峰、谷、平电价，在谷值时到开业期间，做好统计分析，找出合理的操作方式。
　　（6）计量的分配：同一系统分配不好，就会高出很多，长春公司按流量分配，推行了变频水泵改造，能源降低了5倍，投入的10万元改造费2个月收回成本；南宁公司采取单价定价；有些公司如上海，遗漏了不少该计量的项目，定价不合理也会造成重大损失。
　　（7）空调系统的变频：04年推出了冷冻水变频、风柜机变频，在许多公司风变频采用了手动方式，节能主机、风柜会带来50%以上节能价值。
　　（8）系统处理（风、水系统）：南昌开业时，6台主机全部投入使用，回头反思，水处理是关键。后来进行了系统水处理，天气最热时开2台主机，大大节能。风机盘管易出现阻塞现象，要定期清洗。
　　（9）IC卡电度表的安装利于节能和优化管理。
　　（10）提高换热部位的效率。如南昌、长沙推行的遮阳、水雾降温方案，夏季时天台地表达到60度高温，设备散热效果差，实践证明：采用遮阳篷可降5%消耗，采用水雾，可降7%消耗。
　　（11）各类设备的开启与匹配：如电梯何时开？空调何时开主机？（一般是先开新风），对空调主机的搭配开启模式问题，可以实地测试，得出最佳节能方案。
　　（12）隔绝冷、热空气的散失。如青岛在出入口加装门斗、门帘、风幕等；哈尔滨采取保温、安装旋转门方式，效果很好；此外如安装主体维护结构，有效处理管道井的烟囱效应等，都值得借鉴。
　　（13）变频供水的改造：济南、青岛采用，一年估算6万节能费用，当然在供水压力好的地方不一定采用。
　　（14）地下污水泵改为直排式可以进行探讨。
　　五、设施、设备的维护与保养
　　为了有效资产的保值增值，必须对设备进行有效的维护和保养，内容主要包括：
　　（1）强电系统：高低压、防雷接地检测、电缆养护等；
　　（2）弱电消防系统：抓紧时间外委，辅助消防自检，安防、红外系统的养护等；对消防系统的要求是委托当地消防局认可的维保单位进行维保；
　　（3）电梯系统：劳动部门检测，外委维护保养等；
　　（4）空调系统：管道的清洗建议外委，风系统的维护建议由自己来做；主机的维保可指定厂家，价格一事一议；
　　（5）给排水系统：管路、阀门、变频系统、污水泵、污水管线的养护；
　　（6）土建系统：外立面、广场砖、地面、车场、主体结构等维保；
　　要对专业的供应商进行维保效果的定期评估，督促其按照合同执行，对不合格部分进行相应的处罚。
　　建立常用材料品牌资源库，实时掌握价格信息，充分考虑地域的差异（按季度进行更新）；建立抽捡制度，随机检查外委工程预算，采购材料的价格，核实工程量，检查完成效果。 编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业公司的前期介入管理

　　物业管理的前期介入,是指物业管理公司在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理服务的角度提出意见和建议,以使建成后的物业能满足业主或使用人的需求。物业管理企业对物业在使用与管理过程中细节问题的发现和处理有着特殊的敏感性和应变能力,提出的改进意见或建议易贴近业主和使用人的实际需求,更能直接地把以往项目开发中的“先天不足”反映出来,以防患于未然。同时,在早期介入时,物业管理人员能够较早地了解和熟悉项目的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础。此外,物业管理对物业价值的作用日益明显,物业管理企业可以配合开发商在物业销售前拟订能够满足潜在购房者需要的、可行的物业管理方案,开发商可以大力宣传物业的管理水准和合理的收费,有利于项目的销售。

　　一、项目立项决策阶段

　　任何开发商在开发建设时,无不想将之打造成精品项目,但对物业管理企业的提前介入并不是每个开发商都能想到的。物业管理企业的前期介入,能对项目的市场定位、潜在业主的构成、消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出很多有效的意见和建议,必要时可对该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告,从而减少立项决策的盲目性和主观随意性。

　　二、规划设计阶段

　　在项目规划设计阶段,设计人员往往只是从技术角度考虑问题,对以后物业管理经营中可能出现的问题往往考虑不全面,设计中难免会忽略今后实际使用的方便和管理的需要,造成项目建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。若有物业管理企业前期参与,物业管理企业则可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,对项目的定位使用、功能发挥提出一些合理的建议,完善设计细节,就能从根本上避免一些缺陷。

　　例如:一些写字楼,开发商在设计上普遍采用最低几层是裙房、上面是写字楼的设计方案,但往往对裙楼的功能定位并不明确,哪几层是商场、哪几层作餐饮没有统筹的考虑,造成写字楼的人群和食客人群都从高楼的电梯上下,严重影响了电梯的运行速度及写字楼的安全。如果定位明确,做适当的功能隔离,餐饮的部分能够独立,同时有单独的人货通道,就可以减少很多不必要的问题,机电部分也同样。如果定位准确,做餐饮或娱乐的裙房可以考虑有单独的空调,既可以节能又可避免日后加时空调费的难以计算等管理问题。

　　比如:我公司全委管理的“圣和圣广场”项目,物业管理人员在规划设计阶段,针对建设单位原图纸中中央空调未分内、外圈分别独立控制,易造成日后使用中能源浪费的设计缺陷,及时向建设单位提出整改建议,得到了建设单位的采纳,为投入使用后的节能工作打下了基础。建筑物的设计也一样,应与时俱进。我国在经历SARS的肆虐后,现在提倡大楼每个房间都应有可以开启的窗户,这在设计的初始阶段应当考虑,包括楼层的高度等都应符合普遍认同的标准。

篇3：对物业管理前期介入的若干思考

　　随着物业管理的专业化、标准化和规范化,物业管理前期介入势必成为一种趋势,这是搞好物业管理的基础,是物业后期管理顺利运行的关键所在,同时也有利于完善物业的使用功能、确保物业建设质量。

　　维护好开发商、物业管理公司、业主三者的利益,是物业管理前期介入的核心问题,只有三者达成一致,各得其所,才能实现“三赢”。在这个过程中,由于利益的不完全一致性,物业管理公司在与开发商的配合上,还必须注意以下两个问题:

　　一、规划设计方面的问题

　　由于开发商与物业管理公司的立足点不同,开发商往往为了吸引购买者而在景观设计、配套设施上下大功夫,追求气势及效果上的特色作为主要卖点。但在谋求外在“面子工程”的同时,往往忽视了日后管理成本的问题,小区配套设施及环境的定位与居民实际消费能力之间的落差,成为小区管理亏损的主要原因,甚至部分项目设计上的不成熟给后期管理带来诸多矛盾。

　　举例来说,由于国家没有权威性的弱电技术标准,弱电技术更新换代的速度又很快,加之发展商在弱电系统选型、安装中缺乏经验,部分小区弱电系统因此无法正常使用,甚至处于瘫痪状态,无法担负起小区管理和安全技防的作用。而这些弱电系统又往往与业主的日常生活紧密关联,如门禁对讲系统、电梯智能化控制系统等,一旦出现问题,难免会降低业主对物业管理公司管理技术水平的认可程度,引起业主对物业管理公司的不满。如果某项智能化系统还作为小区销售的主要卖点,更会给物业管理公司带来很大的工作压力。

　　又如,有的开发商为了促进楼盘销售,在设计上盲目追求高档次,却一味降低物业管理费的标准,造成了楼盘品质不断提高,维护成本水涨船高,但物业管理费却只降不升的怪现象。物业管理公司为了维持收支平衡,只能减少水景开放时间,甚至停止使用,又造成业主对物业管理公司的误解。

　　由此可见,由于设计人员受所从事专业的限制,基本上是从技术角度考虑问题,对于后期物业管理的成本往往考虑不足。所以,在规划设计阶段,物业管理的前期介入需要使设计人员在设计中考虑到小区设计的合理性、实用性和经济性,从而有效避免因设计不合理,给业主的使用和管理带来不必要的麻烦。

　　对于物业管理公司而言,一味被动接受,往往会造成后期管理成本过高,以至不堪重负。所以,物业管理公司要逐步从事务性的管理转向科学、理性和程序化管理的方向,并主动出击,积极参与物业项目的规划、设计,在工作中大量地积累经验,总结提高。只要物业管理公司的意见实用、有理,真正为物业的管理和保值、增值考虑,就一定能够得到发展商的重视,也进一步体现了物业管理的专业性和价值。

　　二、工程质量方面的问题

　　工程的质量是否过关,与物业管理公司能否进行有效管理休戚相关。由于建筑行业的特殊性,商品房交付使用以后经常出现一些质量问题。一旦房屋质量出了问题,由谁来负责。许多业主的第一反应是找物业管理公司,并与物业管理公司反复交涉,其结果是既过了房屋的质保期,又解决不了实际问题,还和物业管理公司产生了矛盾。作为物业管理公司,直接面对的是广大业主,业主房屋出现问题,物业管理公司应急业主之所急,尽全力帮助业主解决实际问题。但在实际操作中,疑难杂症接踵而来,如房屋墙体裂缝、渗漏、墙体空、墙皮脱落、门窗密闭性差、变形、公用设施设计不合理、质量不过关等问题,使得物业管理公司疲于奔命。因此物业管理公司在介入前期物业过程中,要积极参与工程监理工作,从物业管理的角度协助开发商对工程施工、设备安装的质量进行监控。

篇4：论物业前期介入阶段与开发商的配合

摘要:开发商对物业进行的是硬件建设,物业管理公司对物业进行的是软件管理,前者是形成物业,后者是发挥物业的功能作用。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念,积极介入项目规划设计和施工监理,使物业从设计到使用都能得到全过程管理,以保障建设责任与管理利益的有机结合,主动做好建设和管理的工作衔接。

一、前期介入的理念

当前,物业管理发展面临的制约之一是物业管理一直滞后于规划设计和施工管理,导致物业建设中存在遗留问题,为以后顺利开展物业管理工作带来诸多影响。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念,积极介入规划设计和施工监理,使物业从设计到使用都能得到全过程管理,以保障建设责任与管理利益的有机结合,主动做好建设和管理的工作衔接。

二、物业管理前期介入的重要意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中,物业管理起着至关重要的作用。物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义,但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看,几乎都是项目建成即将交付使用时才确定管理单位,物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大,如物业验收、入住、装修等工作,任何一个环节出现失误或疏漏,都将对后期管理造成不利影响,甚至产生无法挽回的损失。此外,在房产开发过程中,由于设计不尽合理(未能从使用和管理的需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等,都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段,熟悉掌握住户需求变化,与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高,物业管理公司前期介入管理,将会极大地促进物业的销售。因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上,从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手,才能共创优质的物业品牌。

(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关

1. 我国的房地产开发经过多年的发展,己经发展到以现代

房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化,不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上,还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势,前期介入管理开发阶段,共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业建设的设计合理和质量良好。

2. 作为业主的“管家”,物业管理公司从物业前期介入就开始维护业主(小业主与发展商)共同的利益,拟定物业管理公约,清楚界定开发商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务,建立完善的物业管理档案系统,拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序,了解各工程及设备情况,参与施工管理和设备调试工作。从确保物业的正常使用功能和管理基础出发,代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

( 二 ) 物业前期介入管理是后期管理的基础

1. 物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作,“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到

篇5：简析物业前期介入

　　前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。它有别于一般意义的物业管理,区别在于:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。一般意义上的物业管理,是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

　　一、前期物业管理的两个作用

　　首先,实施前期物业管理有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入住之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

　　其次,有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理,建房者只顾自己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用房者与管房者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建房者提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使建房者省钱省力,用房者舒适满意,管房者专心服务。

　　二、前期物业管理目前存在的问题

　　1. 物业承接验收制度不完善,移交不完整

　　在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理公司往往无法按正常规定进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。

　　2. 共用设施设备不明确

　　物业管理企业在承接物业后,建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分,并办理验收手续。然而,有的建设单位在房屋建设中,忽视了共用设施设备的配套建设,造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整,会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难,也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。

　　3. 前期物业管理招投标不规范

　　目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的

　　情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。