专家求解物业管理招投标N个死结
小区物业管理实行招投标制是市场的需要,建设部有关官员指出,我国的物业管理企业必须尽快走上规范化发展之路。招投标制可充分实现物管企业的优化组合,但在具体实施过程中仍有许多难题需要解决。业内人士对此深有感触。
北京新星物业管理有限责任公司总经理李安名:地方保护主义使区域性物业管理招投标受制约
在市场经济条件下,物业管理企业被推向市场前台。现在物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其原因,由于社会物管资源有限,物业管理企业过多、过滥,致使物业管理水平低下,政府的行政管理手段难以扶优扶强,缺乏规模经济效益。竞争是市场经济的内在要求,物管企业也只能在竞争中生存、发展,招投标制应运而生。但只有招投标真正体现出公正、客观的市场竞争,才能真正实现优胜劣汰。
李经理认为,就目前来说,虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力、经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权,但由于当地政府有关部门或发展商,从本地区或部门的利益出发,采取不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展,被迫撤出。也有的物业招标单位,先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力,帮助自己把物业推出或进行前期管理运作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重组公司另行管理。这样,就使物业管理招投标实际上成了地方保护主义的手段。要想让招投标顺利进行,就必须打破这种怪圈。
加入WTO后,国内物业管理企业将与外商合资、合作企业在相同的市场条件下展开竞争,5年后外商独资物业管理企业也将加入市场竞争。而国内物业管理企业素质却不容乐观,到目前为止,物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在,其企业行为和活动除受有关部门的干预外,还受到开发商的约束。开发商从自身的利益出发,往往将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理,而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时,处于自我保护需要,个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业,这样开发建设与管理不分,必然造成许多难以调和的矛盾。
从隶属开发商的物业公司角度看,若不对外接管物业,不实行自主经营、独立核算,就很难降低成本,提高效益,也难以经得起市场的考验。而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益的保护,可供公开招投标的市场资源有限而影响企业发展。市场竞争的大环境处于一种半封闭状态,很难形成良性的市场竞争。当前解决问题的最好办法,是做好建管分离,实行市场衔接。
北京美雅物业管理公司副董事长赵明泉:法规不完善,缺乏招投标基础
没有统一的专业评判机构,使招投标工作缺乏公正性。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会自己组织招标,或委托政府管理部门一起组织招标。由于没有统一的招投标权威管理评价部门,对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式,且缺乏有效监督,在实际操作中受人为因素影响非常大,缺乏规范性和公正性。
目前实施招投标仅依据《中华人民共和国招投标法》来进行具体操作,虽然北京市已制定出《物业管理招投标暂行办法》,但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子,甚至通过不正当的手段取得竞争项目。某些物业招标单位实际上早已内定好了对象,但也打着公开招标的幌子,以其他管理公司作为陪衬。还有些物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标,事前透露招投标消息,并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。或利用招投标形式,骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。有的物业管理公司违反政府有关规定,不遵守行业“游戏规则”,以低于成本价参与竞争。个别物业管理公司更是公开表示,参与竞争是为了扩大公司的对外影响,并不在乎企业效益问题,所以亏损也要争取把项目抢到手。也有管理公司不顾自己的综
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：中国物业管理招投标方法分析思考
招投标在国外经济活动中已是一种常用的竞争性交易方式。我国是1980年开始在建设工程中进行招投标工作的试点。国务院1980年《关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定》文件中,首次提出在一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目,可以实行招投标方法,并在吉林、深圳两市试点。物业管理招投标是20世纪90年代后开展起来的,也是深圳首先得到尝试,时间虽短,发展很快,各地政府都十分重视,进行了许多次实践,取得了不少经验。为了尽快规范物业管理招投标方法,并大力推广,有必要对我国目前开展的各类物管招投标方法作一些分析比较。
一、目前我国物业管理三种招标方法分析
1、只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法的分析
通过几年全国物业管理招标投标的实践看,许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准,各物业管理企业依据目标物业,结合本企业管理水平,策划管理方案,细化各项组织实施步骤,提出质量保证措施,以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定,从各企业送交的物业管理标书里,找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误,把评分拉出差距,再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查,以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平,综合评出最高分作为中标单位。这种方法有以下特征:
1) 强化物业管理服务意识,使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微,动脑筋制定措施,保证质量,并在标书里得到详细的表述,才会得到专家评委的赞许和通过。
2) 企业强化了人才工程。各企业充分认识到物业管理招投标活动不仅仅需要实干家,更需要管理人才。一本十几万字的标书没有管理人才,没有技术人才,要想中标是不可能的,许多企业通过招标投标活动开始吸收培养高层次管理人才。
3) 体现了企业的综合实力。一本标书就是一个企业的写照,一个企业的形象,评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。
4) 这种方法不足之处是缺少风险意识。由于服务管理还未开始进行,标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上,转变为现实还有待于进一步考察、落实。从某种意义上来讲,相对建筑工程项目招投标对三材用量计划及资金测算与标底的比较看,似乎柔性大,无风险。
2、关于确立收费标准测算为重点的招标方法分析
2000年3月份,南京龙江高教公寓物业管理招标一改过去传统的招标思路,模仿建筑施工项目的招标方法,增加了费用测算和报价,评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外,又增加了一项,既在政府规定的收费范围内,进行测算报价,甚至将报价的权重提高到50%,这对物业管理企业来讲,增加了难度,既要保证管理服务质量高,各项措施到位,又要节省经费进行成本核算。一般企业是难以完成此项任务的,它体现了企业实力的竞争。南京龙江高教公寓邀请12家物业管理企业投标,最后一家企业报价为每月0.35元/平方米,作为物业管理服务费的收取标准,比南京市政府规定的标准每个月0.5元/平方米还要低0.15元,业主非常满意。这种做法有以下特点:
1) 增加了风险度,增加了硬指标的竞争。过去物业管理招标评标主要是服务
篇3：物业管理招投标中存在问题原因对策
浅谈物业管理招投标中存在的问题、原因及对策
方中东
为了规范日趋激烈的物业管理市场竞争，1999年5月在全国第三次物业管理工作会议上，提出了培育和规范物业管理市场，推行物业管理招投标的规定和要求。会后深圳、上海、北京、广州等物业管理发达地区率先进行大胆尝试，取得了较好的成绩。但在实际操作过程中，也产生了许多问题和不足。因此，认真研究分析物业管理招投标中存在的问题和形成的原因，及时采取相应对策，是保证我国物业管理事业不断健康发展必须的手段。
一、当前物业管理招投标中存在的主要问题
1．破坏“行规”，恶性竞争。主要表现在有的物业管理公司违反国家和政府的规定，不遵守行业约定俗称的“游戏规则”，以低于成本价参与竞争；个别公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业的效益，所以宁愿亏损也要把项目抢到手；有的公司不顾自己的实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱。接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉。
2．违背公开竞争原则，进行黑箱交易。有的物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，也打着公开招标的幌子使许多公司受骗应招作陪衬；还有的发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司中标，把招标物业的详细资料或内部消息事先透露；更有甚者，利用招投标的形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案，再找借口自己成立物业管理公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作。
3．地方保护主义严重，跨区域性的物业管理招投标困难重重。有的物业管理公司虽利用自身品牌的影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商从本地区或个人的利益出发，采取不合作或非常苛刻的态度和行为，使中标的物业管理公司的各项工作无法正常开展，无奈被迫撤出；也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地的物业管理公司退出，自己组成公司进行管理。
4．引发了行业中的不正之风泛滥。如有些物业管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标，而是通过走“门子”、找熟人或利用上层关系，甚至送好处、买通考评打分人员以及攻击、贬低对手等手段来争得竞争项目。
以上这些违反行业规定的恶性竞争，不仅严重破坏了公平竞争的市场经济原则，加大了投标物业管理公司的技术损失和资金损失，浪费了人力和物力，也极大损害了物业管理行业的良好形象和信誉。
二、物业管理招投标中问题存在的主要原因
1．有关方面对不正当竞争的重视程度不够，没有看到这种恶性竞争所带来的严重危害性。招标单位特别是政府有关部门认为竞争是市场经济的产物，有市场就有竞争，有竞争才能优胜劣汰，即便发现了不正当竞争的苗头，也希望仍然以竞争的方式加以解决，并没有正确引导招投标各方公平对待竞争，严格遵守竞争规则。
2．没有一个统一的、公平公正的评判机构。目前物业管理招投标一般分为两种情况进行：一是物业发展商或业主委员会委托政府房管部门一起组织招标；二是物业发展商或业主委员会自己组织人员招标，聘用物业管理公司。由于现在还没有一个统一的招投标权威管理部门，所以，对招标内容、程序、评标人员组成等还没有一个固定的标准模式，在实际操作中人为因素很大，缺乏规范性和公正性，也缺少公证机关和社会舆论的监督。
3．地区间物业管理的总体水平发展不平衡，导致了各地区对物业管理招投标工作的不同理解和认识。物业管理发达地区企业到外地投标仅被理解为拓展企业业务范围，增加市场占有份额，并没有把其提升为提高其它地区物业管理整体水平的高度；而不发达地区则把这种扩展看作是抢当地的“地盘”和“饭碗”，再加上彼此间缺乏有效沟通，最终使两地物业管理的交流和融合难以进行下去，影响了我国物业管理整体水平的提高。
三、矫正物业管理招投标中不正当竞争的对策
1．积极培育和发展物业管理市场，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。市场经济的主要特点是公平和竞争，物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提就是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此，国家主管部门和各省市物业主管部门要运用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理理念、方法和机制推向全国，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争。
2．设立专门的中立机构和部门具体组织和安排一切招投标活动。产生不正当竞争的一个重要原因就是招投标单位大都自己组织人员参与招标的评审和打分工作，较正规的发展商或业主委员会也只是邀请政府主管部门领导到现场指导，由于缺乏中立性和专业化，产生不公平的情况
篇4：深圳物业管理招投标迎来攻坚时刻？
深圳物业管理招投标：迎来攻坚时刻？
新管家来了，旧管家不走；新管家进驻遇阻，物管招聘起纠纷；招投标程序极不规范、透明……深圳物业管理招投标市场近期频繁出现的各种矛盾和纠纷已引起主管部门的高度重视。
针对物半管理招投标市场出现的问题，深圳市国土资源和房产管理局物业监管处于近期邀请了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顾问室深圳市人大代表、深圳市政协委员、各区局物业科、律师事务所和部分物业管理企业等有关代表召开了物业管理招投标研讨会。
深圳市人大法工委代表、深圳市人大委员代表认为，对物业管理招投标市场特别是业主委员会组织的招投标活动，不是讨论该不该营的问题，是讨论和研究如何管、怎么样管好的问题，事后监管不是不管，更木是不能管，备案制度与事后监管并不矛盾，应坚持执行。
多种致因并存
有关人土指出，从近年物业管理招投标市场状况来看，出现问题的原因有几个方面。政策法规方面，物业管理招投标市场化进程快，而现有政策法规滞后，特区物业管理条例与国家《物业管理条例》有不致的地方，所以应充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场。
行政监管方面，政府主管部门对物业管理企业、止主委员会的监管依据不足，缺乏必要的行政手段，如业主委员会组织的物业管理招投标活动，政府规章对招投标的组织、程序等均有详细的规定，但今年7月份的行政审批制度改革将其定位为事后监管，使主管部门处于两难境地。物业管理企业业主委员会不履行义务或谋取私利自行招标、投标，不接受主管部门监管，甚至违法违规，政府主管部门没有必要的行政手段制止或处罚。
开发建设单位方面，出于自身利益如品牌、销售、接管及处理遗留问题等方面的考虑，强调由子公司实施物业管理的各种理由和借口，不愿意采取公开招标的方式选聘物业管理单位。
物业管理企业方面，不学习掌握物业管理政策法规，不能摆正位置，以管理者自居，服务意识差，不接受业主和政府主管部门的监督，盲目扩张，致使重新选聘呼声益高。
业主委员会个别委员不认真学习物业管理法规，不能摆正位置，越权行使业主大会权力，不经过业主大会表决，有些片面强调业主权利，无视物业管理合同关系，有些因个人恩怨，或为谋取私利，将个人意志强加于全体业主，操纵业主大会，有些不接受主管部门的监督和指导，我行我素，不按规定的招投标程序违规组织招投标活动，甚至对抗法律法规。
参加物业营理招投标研讨会的代表提出，要解决招投标市场出现的种种问题，充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场是当务之急。
历史探索与现实漏洞
为了培育规范的物业管理市场，自1994年以来，深圳市出台了一系列的法规、规章和规范性文件。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》明确规定了委托物业管理企业对物业进行管理服务的应采取招标的方式确定物业管理企业。深圳市物业管理委员会及其办公室也先后颁布了《关于成主深圳市物业管理委员会招投标办公室加强物业管理招技标管理工作的通知)《关于物业管理招投标有关程序规定的通知》等一系列规范性文件，对深圳市物业管理招投标活动有明确的程序规定。20**年颁布实施的国家《物业管理条例》则规定了前期物业管理期间住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。
深圳物业管理的主管部门早在上世纪90年代初就开始对物业管理招投标进行研究与探索，为了探索其中的规律，总结经验，在没有先例、没有经验的情况下，摸着石头过河，首先在政府开发的鹿丹村、莲花北村、梅林村等福利房小区进行试点，并成功组织了多起社会类物业管理招投标活动。经过十几年的探索和实践，己总结了一套行之有效的、较为规范的物业管理招投标办法和程序，特别是20**年以来，由政府主管部门组织的盐田区文化中心、深圳电视中
心、市规划l局办公大楼市地税局福田征管分局和第三检查分局办公大楼等的物业管理招投标，程序规范组织严密，完全体现了公开、公平、公正的原则，并将建设工程招投标中采用的商务标、技术标引入到物业管理招投标实践，大大提高了物业管理招投标的技术含量，受到了所有投标单位的一致好评和肯定。对社会物业、政府投资兴建物业的物业管理招投标特别是业主委员会组织的物业管理招投标活动，主管部门一直以来均按有关规定给予指导和监督，物业管理招投标市场已基本形成。随着业主维权意识的提高，业主对物业管理的监督、参与意识越来越强，通过业主大会、由业主委员会组织的招投标活动越来越多，几年来共有28个业主委员会在市、区主管部门的指导下组织了物业管理招投标。特别是今年以来，业主委员会到主管部门进行招投标备案的就有，3宗。从由业主委员会组织的招投标活动情况来看，大多存在这样那样的问题，有的因违反规定被主管部门叫停，有的因个别委员谋取私利被大多数业主反对而中止，有的招标完成后交接难，甚至出现了两家物业管理企业同时管理个小区的混乱局面。物业管理招投标研讨会与会人员认为，定要对业主委员会组织的招投标活动进行规范，加强指导和监督，充分发挥街道办事处、居民委员会、综治办、公安部门的力量，形成联席会议制度，对辖区业主大会、业主委员会进行有效监督和管理，只有这样才能保证物业管理招投标活动不被少数人操纵和利用。
此外，住宅物业的建设单位基本没有经过招标方式选聘物业管理单位，建、管仍未分离。相关人士认为，一定要严格执行国家《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》坚决要求住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业管理企业，采用协议为式选聘的，严格按行政许可程序办理。
一些物业管理企业为了拓展市场，提高市场占有率，盲目投标，有的还接受违规指标人的邀标，搞暗箱操作，金钱交易，盲目签订物业管理合同，严重影响了物业管理行业的健康发展。
对于政府财政投资兴建物业的物业管理招投标，政府文件规EE均由物业管理委员会招投标办公室牵头组织实施，但目前的情况是有的单位自行组织招标，有的未通过招标方式选聘，有的委托政府采购中心组织招标，这种混乱局面，严重制约着物业管理行业的健康发展。今年深圳市青少年宫物业管理招标由政府采购中心组织，程序不透明、不规范，行业反映强烈。
健全章法迫在眉睫从深圳市国土资源和房产管理局物业监管处获悉，为创造物业管理健康、有序的市场环境，确保物业管理行业的健康发展，深圳物业管理主管部门将采取有力措施对物业管理招投标进行监管。
加强监管的措施包括：1.充分运用特区立法权，加快《深圳经济特区物业管理条例》的修订，争取旱日出台；进一步明确业主大会、业主委员会的责、权、利，使其在法律的框架内规范运作。2.在新的《深圳经济特区物业管理条例》出台前，以市政府规章形式出台物业管理招投标办法，使各方主体组织的招投标活动更加有章可循，并进一步加强政府主管部门对物业管理行业的监管力度，明确监管手段，确保物业管理行业健康发展，保证广大业主安居乐业，维护社会安。3.加强对业主委员会委员和物业管理从业人员的政策法规培训，使他们知洁、守法，业主委员会委员与物业管理从业人员样实行持证上岗。4.贯彻执行国家《物业管理条例》和建设部《前期物业管理描标投标管理暂行办法》住宅物业的建设单位选聘前期物业管理单位律实施招投标制度，近期将下发通知重申有关规定，并组织专项执法检查。5.鉴于目前业主委员会组织招投标活动的混乱局面，为保持各小区的稳定，暂缓由业主委员会组织的招投标活动，待研究完善了有关办法后再进行。6.尽快成立自主管部门监管的物业管理招投标有形市场，引导建设单位、业主委员会、物业管理企业到物业管理招投标有形市场来完成招投标活动。7.加强与业主、企业和各区主管部门的沟通，努力打造阳光政府、效能政府等。
如果说法制环境的完善是物管招投标的“天时”，物管市场招标方的成熟为“地利”，物业管理企业的规范为“人和”，那么政府主管部门的筑渠引流、疏导并举将是物业管理招投标走上正轨的重要助推器。
各方采访
德恒律师事务所深圳分所律师熊德洲：
在涉及民事法律关系方面，政府越少干预越好是一个基本观点。但在行政法规明确规定的情况下相关部门就要行使法定的职责，具体到物业管理招投标，政府规章和行业管理办法都规定要主管部门备案。而涉及协议招标方面，国家《物业管理条例》规定一定要政府部门批准，即行业主管部门审批。既然法规已经有了备案规定，实际操作中就应侬法行事。备案制度实际上不是严格审批，而是典型的事后监督，事后监督与备案其实是一回事。深圳条例与国家条例在这一点上是不矛盾的，只是更加严格了。在物管招标方面有两点是明确的:即备案制度与协议招标要行政主管部门批准。
根据深圳实际情况，有如下建议:充分利用深圳经济特区立法权，加快立法进程，把法规体系统一起来，消除政府规章和行业管理办法中不协调的地方。按照行政许可法的精神制定业主大会、业主委员会运作规则，其中有些内容可在业主公约中进行规定，主管部门可以通过起草业主大会章程示范文本和业主委员会的议事
规程等带有法律约束力的章程使业主委员会的运作有章可循。如何设计好业主大会的议事规则，而不致使其不能体现绝大多数业主的意愿是规范业主委员会行为的关键。充分并有效发挥街道办、居委会和派出所等基层组织的职责，街道办和居委会发挥作用是基于社会公共利益安全考虑。有人提出让居委会取代业委会，这在法律上是不能成立的，业委会是基于建筑物区分所有权所享有的财产权利，居委会是群众性的自治组织，可以发挥作用但不能取代。街道办和居委会在处理业主与物业公司关系时，要区分哪些是财产权利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基层组织是不能行使业主的财产权利的。在前期物业管理企业与后期物业管理企业对业主公共财产的交接上也存在一些问题，这些问题也需要通过立法来解决。
深圳市赛格物业管理有限公司总经理刘弦：
物业管理招投标存在很大问题，招投标是为了公平，但现在很多招投标都不公平。招标信息一公布，投标方往往使出浑身解数尽可能利用上各种社会人际资源，存在很多潜在的不公平的东西。在评标时，有的招标单位并没有按照招标规则去办。现行招投标形式也存在一些问题，如同一资质的企业可能在管理质量上存在很大差异，评标时给评委的时间很有限，很多招投标的专家都少于2/3；招标过程的保密性和公正性无法保证等。研究其他行业的招投标会给物业管理招投标以借鉴作用。业主委员会在行使招标权利的同时如何承担相应责任也是规范招投标市场的关键。
深圳市万厦居业有限公司总经理周宏泉：
要促进物业管理的市场化，关键是要建立一种能促进行业健康发展的市场体系，培育保障市场主体各方贵、权、利均衡相符的科学的市场机制。针对目前的市场发展现状，物业管理市场体系建设应把握好如下三个度:
一、把握好减少行政干预与强化政府监督的度。减少行政干预既是市场经济发展大环境的必然要求，也是物业管理行业自身发展的内在动力所在，同时还是从根本上解决物业管理现存问题的最终办法。
但是，减少行政干预不是政府可以撒手不管。我们必须充分认识现阶段物业管理行业的一些特点第一，物业管理还处于朝阳阶段，从某种意义上说，政府的干预是深圳及全国物业管理发展的主要原因。第二，物业管理事关千家万户，企业和业主都需要政府的干预。如果行业发展失控，得不到政府的有力监管，一旦出现问题，必然带来对于社会和经济秩序的危害。第三，我国目前还处在市场经济体制的建设过程中，市场的法制环境、企业的自我约束、行业的自律规范还不足以形成完善的良性市场机制，还不能达到政府可以放手不管的程度。所以从一定意义上讲，政府的行业监督不仅不应削弱，还应加强。不过，这些监督只能是从通过制定完善法律体系、发挥行业协会的作用、建立企业诚信档案、发挥正确的舆论导向、促使业主委员会的运作进入健康轨道、明确行政管理职责等方面来实现。
二、把握好维护业主权益与维护企业利益的度。发挥市场作用最直接的受益者是业主，政府最初就是想通过市场机制来保障业主的利益，解决投诉热点，缓解政府压力。基于上述出发点，政府在制定法律规章时，充分考虑了业主的利益，极大地强化了业主委员会的权力。法制环境的片面性，必然导致法制权利的失衡。正因为如此，近年来，企业恶性竞争加剧，维权英雄辈出，物业管理费用及相关收费标准不断降低，管理标准不断提升，管理成本和经营凤险不断增加，企业利益很难得到保障，由此导致了物业管理市场各主体要素之间的平衡被打破，种种矛盾纠纷层出不穷，矛盾解决束手无策。所以我们在制定法律法规和行政监督管理申应在促进行业健康发展的总原则下，系统把握市场各方主体贵、权均衡这个度，综合考虑社会各个层面的整体利益，不能片面强调某一个方面的权利和责任，顾此失彼。
三、把握业主说了算与市场说了算的度。从理论上说，业主说了算市场说了算是一致的，一直以来，大家也都是这样认为的。但从实践来看，二者还是有区别的，深刻认识这个问题是很有意义的。
市场是一个体系，是多方共同作用的结果，不仅仅是消费者一方。以前我们一直说业主是上帝府对行业的监管，上帝说还不够；而对业主和业主委员会的督促，上帝;就认为是多余的、是行政干预。所以说我们在制定市场规则、执行市场法则时要做到既要维护业主的权益、尊重政府的行政权，也要注意维护物业管理企业的合法权益。我们更应遵循法律，市场主体各方都必须置于法律的保护和制约之下，不能有上帝。
深圳南天一花园业主委员会主任范国振：
对招投标和业主委员会的监管关键是制定相应的政策法规，要法制而不是人治。完全靠道德操守和个人觉悟来规范业主委员会的运作肯定是不现实的。同时不要把业主委员会看成是洪水猛兽，不能把少数业主委员会在招投标中的谋取私利当成是普遍现象。只要招投标是严格按照程序来运作的，就应该充分尊重业主的意见。
物业管理的招投标专家最好是技术专家。现行物业管理的指标并没有完全量化，而物业管理招投标中却把非量化的东西用量化的形式表现，如投标企业最后往往以零点几分之差决出胜负，这也是不科学的。
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深圳景田社区居委会主任张碧芳认为，事后监督势必给社会造成*。当前业主委员会隐瞒业主、随意招标的现象时有发生，所以业主委员会应该在政府的引导下开展工作，而目前又缺乏主管部
深圳市人大法工委办公室副主任李宇东指出，在后期阶段，政府不是该不该管而是怎么管的问题。业主委员会采用合同的方式选聘物营企业属于民事行为，国家条例对后期阶段未规定是公开招投标还是协议招标，特区条例规定必须进行公开招投标，意在保护全休止主的利益。至于招投标过程中出现的不规范行为，则需要政府通过立法的方式杜绝。由于目前业主维权意识的进步与立法滞后的矛盾，导致实践中出现了一系列问题。目前的主要问题是法律滞后的问题，希望政府主管部门加快条例修改的步伐。
篇5：规范物业管理招投标 反对无序竞争
近一段时期,在我市的某些物业管理楼盘因业主委员会重新招聘物业管理公司的问题闹得沸沸扬扬。针对某些业主委员会作出的决定是否符合绝大多数业主的意愿/业主委员会的决定是否符合法定程序/业主委员会应当如何选聘物业管理企业的各种不同意见,造成了业主与业主之间、业主委员会成员之间、业主和物业管理之间、物业管理企业之间产生矛盾,各种媒体也纷纷对此进行披露。这些问题的出现虽然说是物业管理市场发展过程中不可避免的,但是也给物业管理活动的各法律主体提出了严重警告:必须规范物业管理的招投标行为,反对无序竞争,否则将严重阻碍一个地区物业管理的健康发展。
中国物业管理协会会长、建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾最近指出:“对物业管理招投标制度推行过程中暴露出的问题,我们要积极加以研究和着手解决。”针对目前厦门某些业主委员会重新招聘物业管理公司出现的问题应当积极加以分析、研究和解决。
首先,应当以《物业管理条例》为准绳,分析业主委员会作出解聘、重新选聘物业管理公司的决定是否符合法律法规的规定?应当明确,业主委员会是业主大会的执行机构,不是权力机构。解聘、选聘物业管理公司的决定权是业主大会,而且必须由该区域内全体业主所持投票权2/3以上通过;
第二选聘物业管理企业的作法应当公开、公正,程序应当合法,应当按照《厦门物业管理招标投标管理暂行办法》的规定进行招投标活动。为了避免业主大会和业主委员会在选聘物业管理企业的过程中的各种矛盾或者甚至是暗箱操作,要积极引导由专业的招投标组织代理招投标工作,并有物业管理专家参与评标和定标工作;
第三,要教育业主掌握正确选择物业管理企业的基本知识,提高业主全面客观评价物业管理企业的意识。选择物业管理企业不能仅以服务价格高低单一取舍,物业管理服务价格是与服务内容和服务质量紧密联系的,那种不讲服务内容和服务质量就断言多层住宅的管理费成本价0.50元,高层住宅0.80元,是片面的,不科学的,很容易产生误导。评价一个物业管理企业好与坏,不能看它的一时一事,也不能只看它的表面现象,必须依照服务合同的约定进行全面的衡量;
第四,对某些物业管理企业为了争夺项目不讲服务质量,一味压低服务价格的不正当竞争必须采取措施予以制止。这种大打价格战或者采用其它的不正当竞争的手段恶性竞争,其结果只能损坏业主的利益,损坏物业管理企业的形象,扰乱物业管理市场,危害物业管理的健康的发展。因为作为企业,它必需是赢利的,否则就不能生存。在物业管理费用一定的情况下,压低了服务价格就必然减少投入,降低服务质量,如果价格一降再降,服务质量势必也一降再降,最终只能是形同虚设,粗制滥造;
第五,加快建立我市物业管理服务费的基准价标准。建立一个与物业管理服务质量等级标准相统一的物业管理服务费基准价标准,对于招标标的各方都具有实际的指导作用,对于那些在招投标中不规范的报价行为具有明显的抑制作用;
第六,各级建设行政主管部门要当担起规范物业管理招投标的指导、监督与协调的作用。要指导业主委员会提高素质,监督业主大会和业主委员会正确履行职责。要建立物业管理企业的信用档案,以信用档案约束物业管理企业的不规范行为。要下大力气贯彻实施物业管理的招标投标管理制度。
规范物业管理的招投标行为已经是摆在物业管理行业面前的一项紧迫任务。我们呼吁物业管理企业首先从我做起,用实际的行动反对行业的无序竞争,遏制不正当的招投标行为。让我们共同为建立一个规范的物业管理市场而努力!
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