招投标之后物业承接验收
浅析招投标之后的物业承接与验收
赵志扬
20**年6月8日国务院总理*签署第379号国务院令，物业管理行业期待已久的《物业管理条例》（以下简称《条例》）诞生了，《条例》中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物业管理企业承接验收的内容及相关要求，规范了物业管理企业承接和验收的行为。根据《条例》及近年来笔者在物业承接验收的实际运作过程中摸索总结的经验,现就其中的几个重要环节加以阐述，供业内人士参考。
一、物业管理公司决策层要高度重视承接和验收工作，充分发挥公司的整体资源优势，保障新项目的承接和验收得以顺利进行。
二、注重现场考察，根据招投标文件及管理委托合同编制承接和验收工作计划，并强调计划的严肃性。
物业管理公司在完成招投标之后，应及时与招标方取得联系，组织专业人员进入现场考察，细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围，特别是设备设施的现状，为物业承接和验收打下坚实的基础。
另外，物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、各专业职责、工作标准及时间安排，若有条件还应绘制接管验收统筹图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。
三、依据新项目的资料、国家和行业标准及现场考察情况编写接管验收方案。
在编写接管验收方案时，物业管理企业经常会遇到招标文件不详细、图纸资料不全、现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题。这时，物业管理公司应该怎么做呢？
首先，接管验收方案应该依据国家标准及现场考察情况编写，国家及建设部颁布的《房屋接管验收标准》、《建筑工程施工质量验收标准》、《地下防水工程质量验收标准》、《通风与空调工程施工质量验收标准》、《智能建筑工程质量验收标准》、《电梯工程施工质量验收标准》等，物业管理企业的工程技术人员应准确掌握，并将其作为接管验收的依据。
其次，物业管理企业与招标方需要建立必要的沟通渠道，特别是工程问题的整改，物业管理企业要力争得到招标方的支持，因为这将对楼宇今后的运行起到深远的影响。
再有，物业管理企业各部门应编写下列接管验收方案：《安全保卫方案》、《钥匙交接方案》、《入伙入住方案》、《设备设施接管验收方案》、《图纸资料交接清单》等，接管验收方案的编写是接管验收工作的重要环节，方案的好坏直接影响到工作质量。
四、人员培训并组织接管验收的实施。
在新项目启动之前，要对员工进行培训，主要分为入职培训和岗前培训。入职培训主要是向员工宣讲企业文化、服务意识、礼仪礼貌、物业基础知识等，岗前培训主要是向员工宣讲安全消防知识、岗位职责、操作规程及接管验收方案并进行考核，考核合格者方可上岗。
在新项目的人员配备上，要重视新老搭配，从老项目上选派骨干从事接管验收工作，从社会上招聘专业技工，这样老员工拓宽了知识面，新员工也通过接管验收锻炼成为一名符合企业要求的员工。
五、
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：深圳物业管理招投标迎来攻坚时刻？
深圳物业管理招投标：迎来攻坚时刻？
新管家来了，旧管家不走；新管家进驻遇阻，物管招聘起纠纷；招投标程序极不规范、透明……深圳物业管理招投标市场近期频繁出现的各种矛盾和纠纷已引起主管部门的高度重视。
针对物半管理招投标市场出现的问题，深圳市国土资源和房产管理局物业监管处于近期邀请了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顾问室深圳市人大代表、深圳市政协委员、各区局物业科、律师事务所和部分物业管理企业等有关代表召开了物业管理招投标研讨会。
深圳市人大法工委代表、深圳市人大委员代表认为，对物业管理招投标市场特别是业主委员会组织的招投标活动，不是讨论该不该营的问题，是讨论和研究如何管、怎么样管好的问题，事后监管不是不管，更木是不能管，备案制度与事后监管并不矛盾，应坚持执行。
多种致因并存
有关人土指出，从近年物业管理招投标市场状况来看，出现问题的原因有几个方面。政策法规方面，物业管理招投标市场化进程快，而现有政策法规滞后，特区物业管理条例与国家《物业管理条例》有不致的地方，所以应充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场。
行政监管方面，政府主管部门对物业管理企业、止主委员会的监管依据不足，缺乏必要的行政手段，如业主委员会组织的物业管理招投标活动，政府规章对招投标的组织、程序等均有详细的规定，但今年7月份的行政审批制度改革将其定位为事后监管，使主管部门处于两难境地。物业管理企业业主委员会不履行义务或谋取私利自行招标、投标，不接受主管部门监管，甚至违法违规，政府主管部门没有必要的行政手段制止或处罚。
开发建设单位方面，出于自身利益如品牌、销售、接管及处理遗留问题等方面的考虑，强调由子公司实施物业管理的各种理由和借口，不愿意采取公开招标的方式选聘物业管理单位。
物业管理企业方面，不学习掌握物业管理政策法规，不能摆正位置，以管理者自居，服务意识差，不接受业主和政府主管部门的监督，盲目扩张，致使重新选聘呼声益高。
业主委员会个别委员不认真学习物业管理法规，不能摆正位置，越权行使业主大会权力，不经过业主大会表决，有些片面强调业主权利，无视物业管理合同关系，有些因个人恩怨，或为谋取私利，将个人意志强加于全体业主，操纵业主大会，有些不接受主管部门的监督和指导，我行我素，不按规定的招投标程序违规组织招投标活动，甚至对抗法律法规。
参加物业营理招投标研讨会的代表提出，要解决招投标市场出现的种种问题，充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场是当务之急。
历史探索与现实漏洞
为了培育规范的物业管理市场，自1994年以来，深圳市出台了一系列的法规、规章和规范性文件。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》明确规定了委托物业管理企业对物业进行管理服务的应采取招标的方式确定物业管理企业。深圳市物业管理委员会及其办公室也先后颁布了《关于成主深圳市物业管理委员会招投标办公室加强物业管理招技标管理工作的通知)《关于物业管理招投标有关程序规定的通知》等一系列规范性文件，对深圳市物业管理招投标活动有明确的程序规定。20**年颁布实施的国家《物业管理条例》则规定了前期物业管理期间住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。
深圳物业管理的主管部门早在上世纪90年代初就开始对物业管理招投标进行研究与探索，为了探索其中的规律，总结经验，在没有先例、没有经验的情况下，摸着石头过河，首先在政府开发的鹿丹村、莲花北村、梅林村等福利房小区进行试点，并成功组织了多起社会类物业管理招投标活动。经过十几年的探索和实践，己总结了一套行之有效的、较为规范的物业管理招投标办法和程序，特别是20**年以来，由政府主管部门组织的盐田区文化中心、深圳电视中
心、市规划l局办公大楼市地税局福田征管分局和第三检查分局办公大楼等的物业管理招投标，程序规范组织严密，完全体现了公开、公平、公正的原则，并将建设工程招投标中采用的商务标、技术标引入到物业管理招投标实践，大大提高了物业管理招投标的技术含量，受到了所有投标单位的一致好评和肯定。对社会物业、政府投资兴建物业的物业管理招投标特别是业主委员会组织的物业管理招投标活动，主管部门一直以来均按有关规定给予指导和监督，物业管理招投标市场已基本形成。随着业主维权意识的提高，业主对物业管理的监督、参与意识越来越强，通过业主大会、由业主委员会组织的招投标活动越来越多，几年来共有28个业主委员会在市、区主管部门的指导下组织了物业管理招投标。特别是今年以来，业主委员会到主管部门进行招投标备案的就有，3宗。从由业主委员会组织的招投标活动情况来看，大多存在这样那样的问题，有的因违反规定被主管部门叫停，有的因个别委员谋取私利被大多数业主反对而中止，有的招标完成后交接难，甚至出现了两家物业管理企业同时管理个小区的混乱局面。物业管理招投标研讨会与会人员认为，定要对业主委员会组织的招投标活动进行规范，加强指导和监督，充分发挥街道办事处、居民委员会、综治办、公安部门的力量，形成联席会议制度，对辖区业主大会、业主委员会进行有效监督和管理，只有这样才能保证物业管理招投标活动不被少数人操纵和利用。
此外，住宅物业的建设单位基本没有经过招标方式选聘物业管理单位，建、管仍未分离。相关人士认为，一定要严格执行国家《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》坚决要求住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业管理企业，采用协议为式选聘的，严格按行政许可程序办理。
一些物业管理企业为了拓展市场，提高市场占有率，盲目投标，有的还接受违规指标人的邀标，搞暗箱操作，金钱交易，盲目签订物业管理合同，严重影响了物业管理行业的健康发展。
对于政府财政投资兴建物业的物业管理招投标，政府文件规EE均由物业管理委员会招投标办公室牵头组织实施，但目前的情况是有的单位自行组织招标，有的未通过招标方式选聘，有的委托政府采购中心组织招标，这种混乱局面，严重制约着物业管理行业的健康发展。今年深圳市青少年宫物业管理招标由政府采购中心组织，程序不透明、不规范，行业反映强烈。
健全章法迫在眉睫从深圳市国土资源和房产管理局物业监管处获悉，为创造物业管理健康、有序的市场环境，确保物业管理行业的健康发展，深圳物业管理主管部门将采取有力措施对物业管理招投标进行监管。
加强监管的措施包括：1.充分运用特区立法权，加快《深圳经济特区物业管理条例》的修订，争取旱日出台；进一步明确业主大会、业主委员会的责、权、利，使其在法律的框架内规范运作。2.在新的《深圳经济特区物业管理条例》出台前，以市政府规章形式出台物业管理招投标办法，使各方主体组织的招投标活动更加有章可循，并进一步加强政府主管部门对物业管理行业的监管力度，明确监管手段，确保物业管理行业健康发展，保证广大业主安居乐业，维护社会安。3.加强对业主委员会委员和物业管理从业人员的政策法规培训，使他们知洁、守法，业主委员会委员与物业管理从业人员样实行持证上岗。4.贯彻执行国家《物业管理条例》和建设部《前期物业管理描标投标管理暂行办法》住宅物业的建设单位选聘前期物业管理单位律实施招投标制度，近期将下发通知重申有关规定，并组织专项执法检查。5.鉴于目前业主委员会组织招投标活动的混乱局面，为保持各小区的稳定，暂缓由业主委员会组织的招投标活动，待研究完善了有关办法后再进行。6.尽快成立自主管部门监管的物业管理招投标有形市场，引导建设单位、业主委员会、物业管理企业到物业管理招投标有形市场来完成招投标活动。7.加强与业主、企业和各区主管部门的沟通，努力打造阳光政府、效能政府等。
如果说法制环境的完善是物管招投标的“天时”，物管市场招标方的成熟为“地利”，物业管理企业的规范为“人和”，那么政府主管部门的筑渠引流、疏导并举将是物业管理招投标走上正轨的重要助推器。
各方采访
德恒律师事务所深圳分所律师熊德洲：
在涉及民事法律关系方面，政府越少干预越好是一个基本观点。但在行政法规明确规定的情况下相关部门就要行使法定的职责，具体到物业管理招投标，政府规章和行业管理办法都规定要主管部门备案。而涉及协议招标方面，国家《物业管理条例》规定一定要政府部门批准，即行业主管部门审批。既然法规已经有了备案规定，实际操作中就应侬法行事。备案制度实际上不是严格审批，而是典型的事后监督，事后监督与备案其实是一回事。深圳条例与国家条例在这一点上是不矛盾的，只是更加严格了。在物管招标方面有两点是明确的:即备案制度与协议招标要行政主管部门批准。
根据深圳实际情况，有如下建议:充分利用深圳经济特区立法权，加快立法进程，把法规体系统一起来，消除政府规章和行业管理办法中不协调的地方。按照行政许可法的精神制定业主大会、业主委员会运作规则，其中有些内容可在业主公约中进行规定，主管部门可以通过起草业主大会章程示范文本和业主委员会的议事
规程等带有法律约束力的章程使业主委员会的运作有章可循。如何设计好业主大会的议事规则，而不致使其不能体现绝大多数业主的意愿是规范业主委员会行为的关键。充分并有效发挥街道办、居委会和派出所等基层组织的职责，街道办和居委会发挥作用是基于社会公共利益安全考虑。有人提出让居委会取代业委会，这在法律上是不能成立的，业委会是基于建筑物区分所有权所享有的财产权利，居委会是群众性的自治组织，可以发挥作用但不能取代。街道办和居委会在处理业主与物业公司关系时，要区分哪些是财产权利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基层组织是不能行使业主的财产权利的。在前期物业管理企业与后期物业管理企业对业主公共财产的交接上也存在一些问题，这些问题也需要通过立法来解决。
深圳市赛格物业管理有限公司总经理刘弦：
物业管理招投标存在很大问题，招投标是为了公平，但现在很多招投标都不公平。招标信息一公布，投标方往往使出浑身解数尽可能利用上各种社会人际资源，存在很多潜在的不公平的东西。在评标时，有的招标单位并没有按照招标规则去办。现行招投标形式也存在一些问题，如同一资质的企业可能在管理质量上存在很大差异，评标时给评委的时间很有限，很多招投标的专家都少于2/3；招标过程的保密性和公正性无法保证等。研究其他行业的招投标会给物业管理招投标以借鉴作用。业主委员会在行使招标权利的同时如何承担相应责任也是规范招投标市场的关键。
深圳市万厦居业有限公司总经理周宏泉：
要促进物业管理的市场化，关键是要建立一种能促进行业健康发展的市场体系，培育保障市场主体各方贵、权、利均衡相符的科学的市场机制。针对目前的市场发展现状，物业管理市场体系建设应把握好如下三个度:
一、把握好减少行政干预与强化政府监督的度。减少行政干预既是市场经济发展大环境的必然要求，也是物业管理行业自身发展的内在动力所在，同时还是从根本上解决物业管理现存问题的最终办法。
但是，减少行政干预不是政府可以撒手不管。我们必须充分认识现阶段物业管理行业的一些特点第一，物业管理还处于朝阳阶段，从某种意义上说，政府的干预是深圳及全国物业管理发展的主要原因。第二，物业管理事关千家万户，企业和业主都需要政府的干预。如果行业发展失控，得不到政府的有力监管，一旦出现问题，必然带来对于社会和经济秩序的危害。第三，我国目前还处在市场经济体制的建设过程中，市场的法制环境、企业的自我约束、行业的自律规范还不足以形成完善的良性市场机制，还不能达到政府可以放手不管的程度。所以从一定意义上讲，政府的行业监督不仅不应削弱，还应加强。不过，这些监督只能是从通过制定完善法律体系、发挥行业协会的作用、建立企业诚信档案、发挥正确的舆论导向、促使业主委员会的运作进入健康轨道、明确行政管理职责等方面来实现。
二、把握好维护业主权益与维护企业利益的度。发挥市场作用最直接的受益者是业主，政府最初就是想通过市场机制来保障业主的利益，解决投诉热点，缓解政府压力。基于上述出发点，政府在制定法律规章时，充分考虑了业主的利益，极大地强化了业主委员会的权力。法制环境的片面性，必然导致法制权利的失衡。正因为如此，近年来，企业恶性竞争加剧，维权英雄辈出，物业管理费用及相关收费标准不断降低，管理标准不断提升，管理成本和经营凤险不断增加，企业利益很难得到保障，由此导致了物业管理市场各主体要素之间的平衡被打破，种种矛盾纠纷层出不穷，矛盾解决束手无策。所以我们在制定法律法规和行政监督管理申应在促进行业健康发展的总原则下，系统把握市场各方主体贵、权均衡这个度，综合考虑社会各个层面的整体利益，不能片面强调某一个方面的权利和责任，顾此失彼。
三、把握业主说了算与市场说了算的度。从理论上说，业主说了算市场说了算是一致的，一直以来，大家也都是这样认为的。但从实践来看，二者还是有区别的，深刻认识这个问题是很有意义的。
市场是一个体系，是多方共同作用的结果，不仅仅是消费者一方。以前我们一直说业主是上帝府对行业的监管，上帝说还不够；而对业主和业主委员会的督促，上帝;就认为是多余的、是行政干预。所以说我们在制定市场规则、执行市场法则时要做到既要维护业主的权益、尊重政府的行政权，也要注意维护物业管理企业的合法权益。我们更应遵循法律，市场主体各方都必须置于法律的保护和制约之下，不能有上帝。
深圳南天一花园业主委员会主任范国振：
对招投标和业主委员会的监管关键是制定相应的政策法规，要法制而不是人治。完全靠道德操守和个人觉悟来规范业主委员会的运作肯定是不现实的。同时不要把业主委员会看成是洪水猛兽，不能把少数业主委员会在招投标中的谋取私利当成是普遍现象。只要招投标是严格按照程序来运作的，就应该充分尊重业主的意见。
物业管理的招投标专家最好是技术专家。现行物业管理的指标并没有完全量化，而物业管理招投标中却把非量化的东西用量化的形式表现，如投标企业最后往往以零点几分之差决出胜负，这也是不科学的。
相关链接:
深圳景田社区居委会主任张碧芳认为，事后监督势必给社会造成*。当前业主委员会隐瞒业主、随意招标的现象时有发生，所以业主委员会应该在政府的引导下开展工作，而目前又缺乏主管部
深圳市人大法工委办公室副主任李宇东指出，在后期阶段，政府不是该不该管而是怎么管的问题。业主委员会采用合同的方式选聘物营企业属于民事行为，国家条例对后期阶段未规定是公开招投标还是协议招标，特区条例规定必须进行公开招投标，意在保护全休止主的利益。至于招投标过程中出现的不规范行为，则需要政府通过立法的方式杜绝。由于目前业主维权意识的进步与立法滞后的矛盾，导致实践中出现了一系列问题。目前的主要问题是法律滞后的问题，希望政府主管部门加快条例修改的步伐。
篇3：谈前期物业管理交接验收
谈前期物业管理交接验收
物业承接验收制度是国务院《物业管理条例》确立的七项重要制度之一，该制度执行的好坏，直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的切身利益，它的建立和完善，有利于减少物业管理矛盾、纠纷。前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础只有搞好了前期物业管理交接验收，在后期的物业管理活动中，物业承接验收才能得于继续开展。
一、前期物业管理交接验收的重要性
前期物业管理交接验收是物业管理企业承接前期物业管理服务过程中，对新建物业共用部位、共用设施进行查验，接受有关移交资料，代表业主要求建设单位解决新建物业的建设遗留问题，并与建设单位办理物业承接验收手续。
(一)前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础。前期物业管理交接验收主要是对新建物业是否按设计要求建设施工，物业共用配套设施是否完善，物业使用功能是否完备，质量是否合格等方面进行查验。物业管理企业通过前期物业管理交接验收及时了解新建物业的概况，点交新建物业的配套设施设备，发现新建物业的建设遗留问题，并与建设单位就该遗留问题达成解决方案，交接竣工总平面图、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料，为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和做好准备。
(二)前期物业管理交接验收是保障业主合法权益的重要途径。目前，新建房屋综合验收已取消，房屋验收由主体结构验收、消防验收等多个专项验收组成，购房人与开发建设单位以是否取得房屋使用说明书和房屋质量保证书作为房屋的交付使用的条件。目前，有许多小区都存在业主取得了上述两书，但小区配套并不完善的情况，如围墙没有修好，道路、绿化工程没有完成，门禁系统没有开通，以及部分房屋存在使用功能和质量问题(如厨房、厕所漏水，排污管道设置不合理等等)。业主在入住后，发现配套不完善及房屋有质量问题，业主往往以此为由不交物业服务费，产生了大量前期物业管理矛盾和纠纷，其实质也就是业主的合法权益受到侵害。物业管理企业通过前期物业管理交接验收，可以发现类似问题，并督促开发建设单位及时解决，对解决难度大的问题，可以明确要求开发建设单位列出详细的整改方案，并监督其完成，同时做好业主与开发建设单位之间的协调沟通工作，维护业主的合法权益。
二、前期物业管理交接验收难的根源浅析
(一)物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前，开发建设单位以一个大业主的身份与物业管理企业签订了前期物业服务合同，在业主入住后，开发建设单位又通过业主临时公约将前期物业服务合同中业主的权利义务让给广大业主，这样对于很多前期物业服务的相关约定履行起到了很好的规范。但是，对于前期物业管理交接验收，就存在交接验收主体错位的现象，即.在前期物业服务合同中，开发建设单位以甲方的身份代表业主委托物业管理企业为业主提供物业管理服务，在交接验收中，又要求物业管理企业代表业主与开发建设单位搞好交接验收。这种主体错位，就使得前期物业管理交接验收难于开展，如果物业管理企业在前期物业服务合同中强调前期物业交接验收，开发建设单位可能就不与之签订服务合同，而使得物业管理企业受制于开发建设单位。同样，在前期物业管理招投标中，开发建设单位也占据主动地位，物业管理企业为了中标，取得物业项目的管理权而对前期物业的交接验收做出让步。虽然，建设部和我市均制定了《前期物业服务合同(示范文本)》，但示范文本只能参照执行并没有强制使用，开发建设单位和物业管理企业可以对此做出修改或者不予采用。
(二)在前期物业管理交接验收中，物业管理企业责任缺失。在前期物业交接验收中，《物业管理条例》要求开发建设单位履行物业的交接验收义务，但对物业管理企业并没用做出强制性的要求，对物业管理企业不认真履行交接验收义务并没有相应的处罚措施，也就是说物业管理企业在交接验收过程中是否履行交接验收职责，完全凭物业管理企业的自身约束和责任心。对于开发建设单位控股的物业管理企业，“儿子”受制于“老子”，前期物业管理交接验收职责履行将无从谈起，对于诚信度不高的开发
篇4：智能化楼宇接管验收浅见
智能化楼宇接管验收浅见
文/吴忠名
高档智能化办公楼宇具有地理环境优越、建筑结构独特、设计先进复杂、使用功能齐全等特点，这就需要有高品质的物业管理与之配套，而物业管理的前期介入服务是物业管理工作中举足轻重且不可或缺的一项内容。在此笔者结合自己参与智能化楼宇建设、物业接管验收和日常管理和服务的实践，针对建筑与设备的管理谈几点个人经验。
一、摆正位置，当好业主参谋
实践证明，物业管理单位提前介入项目开发建设意义深远。但是对于物业管理公司前期介入立项决策和规划设计，笔者认为在实际操作中不仅难度很大，有些工作甚至脱离现实。物业管理公司有管理的职能，但更多的是服务，因此物业管理单位应摆正位置，从完善物业功能、方便使用的角度多给业主出谋划策，诸如物业的立项决策和规划设计这类问题，即便是建设方也是建立在较高的层面上来商讨解决的，从物业管理专业的角度也有很好的意见，一般也很难左右建设方和设计方的思路。例如南方的设计师在设计北方的建筑时，对气候变化的把握就不很准确，对北方四季的温差和风沙考虑不周全。我公司负责管理的一座大厦，荣获了国家设计金奖、建筑鲁班奖，大厦南北厅堂的大门设计得恢弘美观，材料选用钢化玻璃。但无论是旋转门、平开门还是推拉门，门体与门框间都留有较大的缝隙，形成了漏风点，冬季难免造成大堂温度较低，还给保洁工作带来了很大的难度。这一问题我们在施工阶段曾向建设方提出变更设计，但是被设计方以建筑风格和理念的原因委婉回绝了，对此物业管理公司只能接受这个结果。但是我们制定了一个恰当的空调运行方案，以及妥善的保洁措施克服这一矛盾。通过这件事，我们感到物业人员一定要调整好心态，摆正位置，毕竟物业管理人员的知识层次与建设专家存在差距，对于前期介入实际发现的问题，应在充分尊重建设和设计专家的基础上，根据国家规范的有关要求，提出合理化建议，当好业主的参谋。
二、妥善沟通，做好业主管家
物业管理企业前期介入后，有一项非常重要的工作就是收集各种资料。《物业管理条例》第29条规定：物业接管验收时，建设单位应向物业管理单位移交有关资料，主要包括基建资料、施工资料和技术资料。这些资料对日后物业的管理和服务至关重要，而无论从建设部早期颁布的《房屋接管验收标准》，还是现在的《条例》，强调比较多的仍是基建资料、施工资料。但是笔者认为，这些资料对日常的物业管理和服务缺乏指导性，而技术资料中的竣工图纸、设备设施的操作和维护使用说明、所有建材、设备设施供货商的名录等几种资料的收集工作，应该作为物业管理前期介入重点，同时也是难点。这项工作虽没有开荒保洁那样轰轰烈烈，却完全是由很多的细节所组成。实践证明这两类资料全面准确与否，对今后日常的管理和服务将有着深远的影响，产生的效益也是不可估量的，同时还可以验证目前流行的“细节决定成败”这句话。
三、把握原则，赢得各方尊重
在一个工程项目建设过程中，往往比较多地考虑建筑的时尚性和标志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外观下隐藏着一些安全隐患，有些问题成为死结无法根治。这些问题需要物业管理企业在接管验收时发现，并协助各方找出解决的措施，这是对物业管理企业技术实力的重大考验。
智能化楼宇一个突出的特点是设备系统自动化控制程度比较高。1990年建设部对建设项目的验收做出了明确的规定，但规定所要求的内容比较多的是外观检查，一般情况下验收人员通过目测即可完成检查，单个设备集成为系统后应该怎样验收、依据的标准，介绍的相对比较少。这就要求物业管理前期介入人员具备良好的专业结构，对专业知识的掌握不仅要广泛，更要有深度，能够真正找出原则的问题来，才能引起各个方面的重视，避免给未来管理带来障碍，当然验收时要注意把握好原则性与灵活性的分寸。
在正常情况下，建设方在施工后期最关心的是施工进度，那么物业管理人员就应该从这方面入手，把在验收过程中发现的问题转化成为施工进度的矛盾向建设方提出
篇5：规范物业管理招投标 反对无序竞争
近一段时期,在我市的某些物业管理楼盘因业主委员会重新招聘物业管理公司的问题闹得沸沸扬扬。针对某些业主委员会作出的决定是否符合绝大多数业主的意愿/业主委员会的决定是否符合法定程序/业主委员会应当如何选聘物业管理企业的各种不同意见,造成了业主与业主之间、业主委员会成员之间、业主和物业管理之间、物业管理企业之间产生矛盾,各种媒体也纷纷对此进行披露。这些问题的出现虽然说是物业管理市场发展过程中不可避免的,但是也给物业管理活动的各法律主体提出了严重警告:必须规范物业管理的招投标行为,反对无序竞争,否则将严重阻碍一个地区物业管理的健康发展。
中国物业管理协会会长、建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾最近指出:“对物业管理招投标制度推行过程中暴露出的问题,我们要积极加以研究和着手解决。”针对目前厦门某些业主委员会重新招聘物业管理公司出现的问题应当积极加以分析、研究和解决。
首先,应当以《物业管理条例》为准绳,分析业主委员会作出解聘、重新选聘物业管理公司的决定是否符合法律法规的规定?应当明确,业主委员会是业主大会的执行机构,不是权力机构。解聘、选聘物业管理公司的决定权是业主大会,而且必须由该区域内全体业主所持投票权2/3以上通过;
第二选聘物业管理企业的作法应当公开、公正,程序应当合法,应当按照《厦门物业管理招标投标管理暂行办法》的规定进行招投标活动。为了避免业主大会和业主委员会在选聘物业管理企业的过程中的各种矛盾或者甚至是暗箱操作,要积极引导由专业的招投标组织代理招投标工作,并有物业管理专家参与评标和定标工作;
第三,要教育业主掌握正确选择物业管理企业的基本知识,提高业主全面客观评价物业管理企业的意识。选择物业管理企业不能仅以服务价格高低单一取舍,物业管理服务价格是与服务内容和服务质量紧密联系的,那种不讲服务内容和服务质量就断言多层住宅的管理费成本价0.50元,高层住宅0.80元,是片面的,不科学的,很容易产生误导。评价一个物业管理企业好与坏,不能看它的一时一事,也不能只看它的表面现象,必须依照服务合同的约定进行全面的衡量;
第四,对某些物业管理企业为了争夺项目不讲服务质量,一味压低服务价格的不正当竞争必须采取措施予以制止。这种大打价格战或者采用其它的不正当竞争的手段恶性竞争,其结果只能损坏业主的利益,损坏物业管理企业的形象,扰乱物业管理市场,危害物业管理的健康的发展。因为作为企业,它必需是赢利的,否则就不能生存。在物业管理费用一定的情况下,压低了服务价格就必然减少投入,降低服务质量,如果价格一降再降,服务质量势必也一降再降,最终只能是形同虚设,粗制滥造;
第五,加快建立我市物业管理服务费的基准价标准。建立一个与物业管理服务质量等级标准相统一的物业管理服务费基准价标准,对于招标标的各方都具有实际的指导作用,对于那些在招投标中不规范的报价行为具有明显的抑制作用;
第六,各级建设行政主管部门要当担起规范物业管理招投标的指导、监督与协调的作用。要指导业主委员会提高素质,监督业主大会和业主委员会正确履行职责。要建立物业管理企业的信用档案,以信用档案约束物业管理企业的不规范行为。要下大力气贯彻实施物业管理的招标投标管理制度。
规范物业管理的招投标行为已经是摆在物业管理行业面前的一项紧迫任务。我们呼吁物业管理企业首先从我做起,用实际的行动反对行业的无序竞争,遏制不正当的招投标行为。让我们共同为建立一个规范的物业管理市场而努力!
精彩专栏
