物业管理项目接管验收中应注意四大问题

为做好物业管理项目接管验收工作,企业应当注意四个方面的问题:业主(业主委员会或开发商)的重视与支持,是做好目接管验收工作的前提;制定工作方案,是做好接管验收工作的基础;牢记宗旨,不越雷池,学会沟通,是做好接管验收工作的保证;把解决历史遗留问题落到实处,是做好接管验收工作的关键。

项目接管验收,是物业管理企业提供服务的一个重要环节,也是服务的基础。做好这项工作,既是企业和业主(业主委员会或开发商)共同了解项目现状的需要,也是企业与业主(业主委员会或开发商)分清责任、减少纠纷的需要,更是企业弥补其缺陷和不足、完善设备设施、为业主和使用人提供满意服务的需要。

为做好这项工作,应当注意以下几个问题:

一、业主的重视与支持,是做好接管验收工作的前提

就一个具体的物业管理项目而言,企业和业主(业主委员会或开发商)是一个利益共同体,企业提供物业管理服务,业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值,可谓各有所需、各有所得。双方在委托合同中,原则只有一个,即物业管理服务质价相符。物业管理企业提供服务,需要得到业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。同样,作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。可以说,没有业主(业主委员会或开发商)的重视与支持,接管验收工作就无法开展。在接管验收过程中,企业要不断地和业主(业主委员会或开发商)进行沟通,引起他们对工作的重视和支持,从而促进工作的开展。

项目接管验收工作,一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要,另一方面也是业主(业主委员会或开发商)了解物业管理项目现状,进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要,同时也是物业管理企业与业主(业主委员会或开发商)双方分清各自责任、减少纠纷的需要。接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作,而应当是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作。业主(业主委员会或开发商)应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。

二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础

项目接管验收不仅是一项重要工作,而且是一项艰巨而复杂的工作,这就要求物业管理企业要精心策划,制定详细的工作方案,确保工作有序进行并按时完成。

工作方案一般包括:接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。

由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。因此,企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员,必要时,还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构,专门负责项目接管验收工作。待接管验收工作结束,再回到各自的岗位。在组织机构内,应当做到分工明确、各司其职。

制定工作方案,有助于接管验收工作,但由于它是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作,所以,工作方案要事先和业主(业主委员会或开发商)进行沟通、洽谈,并得到他们的认可。对于已经委托过企业管理的项目,业主(业主委员会或开发商)还需和原企业沟通、协商。

工作方案是企业和业主(业主委员会或开发商)双方开展项目接管验收工作的依据,一经确定,双方即应照此办理。

三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通,是做好接管工作的保证

物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务,企业通过自身服务,不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。所以企业应当一门心思地做好服务,而不应当陷入其他是非之中,企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中,都应当牢记这一点。

企业在项目接管验收时,应当遵循一个基本原则:即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述;对问题和缺陷,既不夸大,也不缩小;不对现状作任何分析和推测;不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。一旦违反这个原则,就会造成企业接管验收工作的被动。如果企业参与接管验收的工作人员,随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非,甚至“掺和”在其中,势必引起相关方的反感和不满,从而导致其对项目接管验收工作不积极配合,造成对项目接管验收工

作质量与进度的负面影响,严重的还会影响到企业和业主(业主委员会或开发商)的关系,对企业在接管后的服

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篇2：设施、设备接管验收疑难问题解答

　　1、机电设备验收需要哪些资料?

　　答:机电设备验收时需验证机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书(要求中文版本)、机电设备安装,调试报告、设备保修卡、保修协议等资料。

　　2、机电设备接管验收都有那些项目?

　　答:可分为电梯、发电机、中央空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、公共天线系统等。

　　3、接管验收时供配电系统有哪些注意事项?

　　答:接管验收时供配电系统要注意,各开关柜容量及母排联络是否与竣工图纸相符;高、低压各开关柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫(耐压500V及以上)、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电表有无漏装接地线是否连接,线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理(例如:烟感数量、分布情况等);电容柜自动,手动是否工作正常,面版显示与实际是否相符,有无过补或滞后现象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题?

　　答:摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要灵活轻快、核验水泵的使用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料;手动、自动启、停水泵,控制部分无杂音,无接触不良现象;启动水泵仔细倾听有无杂音,有无震动;测量空载电流和满载电流是否与说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏水是否符合标准。

　　5、干式变压器验收时要注意哪些问题?

　　答:验收时要注意:核验说明书与变压器型号、规格是否相符及耐压实验报告等其他文字资料;保护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排与变压器出线是否连接紧密牢固、通风散热情况是否良好、接地母排是否连接良好;高压进线有无安全隐患、空载时的声音是否正常、电流,电压与说明书是否相符、有无温度测量装置使用是否正常等。

　　6、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收?

　　答:由市政相关专业部门或公司验收。

　　7、公共给水管道验收时应注意什么问题?

　　答:验收时注意与市政管道接驳处接口是否牢固;水表安装方向是否正确;排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否与竣工图纸相符等。

　　公共排水管道验收时

　　8、室内公共设施包括哪些内容?

　　答:室内公共实施包括:所有的公共装饰面、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。(消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验)

　　9、内墙饰面验收时应注意什么问题?

　　答:内墙饰面验收时要注意:抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。

　　10、瓷砖饰面验收时应注意什么问题?

　　答:瓷砖饰面验收时要注意:瓷片粘贴牢固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直。

　　11、顶棚抹灰面验收时注意哪些问题?

　　顶棚抹灰面要平整、面层涂料均匀、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。

　　12、公共门窗验收时应注意什么问题?

　　答:公共门、窗验收时应注意:门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形;门锁、窗铰链开启灵活、窗销连接牢固;玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤;油漆均匀、色泽光亮新鲜;不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。

　　13、公共楼梯扶手验收时应注意什么问题?

　　答:楼梯、扶手验收时应注意:钢木楼梯安装牢固,无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽均匀表面平滑。

　　14、木装修工程验收时注意什么问题?

　　答:木装修工程验收要注意:表面光洁五毛刺、线条顺直、色泽均匀、无起泡、开裂现象、油漆完好。

　　15、公共电气部分验收时应注意什么问题?

篇3：楼宇接管验收发现问题解决办法

　　楼宇接管验收发现问题的解决办法

　　楼宇验收分物业公司(管理处)初验和小业主复验。

　　一、在初验中发现的问题，处理如下：

　　一一般项目的返修

　　对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修，所需费用由发展商支付。

　　二房屋结构的加固补强

　　在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

　　三不具备使用功能问题的处理

　　接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。

　　二、小业主在验收中提出问题的解决办法

　　1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

　　2、对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《工程规章制度手册》中的相关装修管理规定。

　　3、对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供帮助。

　　三、相关文件及记录:

　　《业主房屋装修管理规定》《接管验收记录》

篇4：物业接管验收中质量问题处理方法原则

　　物业接管验收中质量问题的处理方法与原则

　　(一)处理质量问题的方法

　　1．发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责

　　进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

　　2．发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理：因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

　　3．对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。

　　4．房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建漫单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

　　(二)处理质量问题应把握的两条原则

　　1．原则性与灵活性相结合

　　所谓原则性，就是实事求是、铁面无私、严格按照规章制度办事。物业管理企业应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。

　　所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，不能把接管验收的双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。

　　2．细致入微与整体把握相结合

　　工程质量问题对物业产生的影响相当久远，给管理带来的困难与障碍也是巨大的。所以，物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微。任何一点疏忽都有可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。大的方面，如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否，各种设备的运行是否正常。细微之处，如所用材料的性能优劣，供电线容的大小是否恰当等。电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。

　　整体把握是指从更高层次，从整体的角度去验收，无论是什么类型的物业，都不是孤立的和一成不变的，物业土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示出该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区而言，因为与人们日常生活紧密相关，这一特点决定了一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，这正是更高层次的把握：而写字楼则重视商务、办公的快捷、方便，并重视体现使用者的地位和身份，因此，内外装修和设备应是接管验收的重点。