房屋浸水业主受损管理处担责70%

业主张明亮一肚子火:装修了两年的房屋,还很新的木地板就被水浸泡得面目全非。他找管理处理论,双方产生分歧。昨天,记者从知明律师事务所了解到,这起因财产损害赔偿纠纷引发的案件,经福田法院一审、深圳市中级法院二审,判决“小区管理处未尽到物业服务合同义务,担责70%;业主张明亮负有一定责任,担责30%”。

雨水管堵塞房屋浸水

张明亮因为工作关系常年出差,全国各地跑业务。20**年初,妻子随女儿到澳大利亚陪读,张明亮安置在深圳市福田区福莲花园内的房屋几成空巢。

20**年5月10日,张明亮正在江苏无锡办事,接到了管理处打来的一个电话:“你家楼下的住户反映,房间天花板上有渗水现象。”“我现在还在外地呢,行,行,我尽快赶回去处理。”张明亮嘴上虽然答应了,但心里却想“渗水?能有什么大问题呢”。人还是在外地接着办理公司的事情。

直到40天后,6月20日,张明亮返回深圳打开自家房门,“哎哟!不好了,怎么整个房屋都给水泡了!”看着已经鼓起变形的地板,张明亮感到了“渗水”的严重性。

经过查找原因,张明亮发现问题出在阳台的下水管道上。由于管道堵塞,雨水不能及时排出,竟然从阳台门漫进了客厅。今年深圳的雨水特大,一个多月的时间,几次下雨,整个房间就变成了现在的样子,地板全部被浸泡,接触地面的家具也都不同程度受到损坏。

当天,小区管理处工作人员来到张家,查看受损情况,次日张明亮找来律师到管理处交涉,认为房屋受损是因管理失职,应承担责任。

交涉中,现场一同检查的管理处工作人员及其领导表示“要再调查一下”。

评估损失为68865元

半个月过后,张明亮对“调查”失去信心,将小区管理处——深圳市伟宏物业管理有限公司告到福田法院,提出“赔偿财产损失”的要求。

法院调查,双方最大的争议是造成房屋浸水的原因问题,从张明亮提供的录音资料看,小区管理处没有否认雨水管堵塞引起水浸的事实,还有证人刘海强亲历了事发后,双方到现场查看原因的过程,其有关雨水管堵塞的证言内容较为真实可信。

一审法院认为,物管公司虽然否认雨水管堵塞是造成水浸的原因,但没有提供相反的证据予以证明,也未向法院申请对水浸原因进行鉴定,同时,物管公司一方面否认雨水管堵塞的事实,另一方面又提出业主自己装修不当造成雨水管堵塞,其抗辩主张互相矛盾。

另查,关于该项物管公司的物业管理职责范围,其与福莲花园业主委员会于20**年5月17日签订的《物业管理合同》第二条“委托管理事项”规定:包括共有的上下水管道、落水管在内的房屋建筑本体共有设施、设备由该物管公司负责维修、养护、管理和运行服务。

案件审理过程中,法院委托评估公司对房屋因水浸遭受的损失进行鉴定。20**年10月30日,评估公司出具《资产评估报告书》,认定房屋损失为68865元,其中包括房屋修复费用58364.9元,以及重新装修期间张明亮的租房损失10500元(按3个月计算,每月3500元)。庭审质证过程中,双方对评估报告未提出异议。

一审判决管理处担责70%

一审法院认为,福莲花园业主委员会代表全体业主与深圳市伟宏物业管理有限公司签订的《物业管理合同》合法有效,具有法律约束力。作为该物业管理区域内的业主,张明亮依法享有该物业管理合同项下的权利,深圳市伟宏物业管理有限公司应当按照《物业管理合同》约定向业主提供服务。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：不法出租他人房屋法律分析

[内容提要]民法上的无权处分制度涉及了合同效力、不当得利、侵权损害赔偿、善意取得等诸多理论问题,加之无权处分行为在实践中表现形式各异,使其所涉及的法律关系愈加变得扑朔迷离。本文从不法出租他人房屋的案例入手,对无权处分行为所产生法律关系的性质、效力以及权利义务的确定,进行了有益的探索。

[关键词]无权处分 侵权 不当得利 租赁

杨某等系一房屋的权利人,经管该房物业的物业公司未经授权,即以自己名义将房屋出租给第三人居住使用,至案件发生前已收取第三人租金共计 4030元,除向税务机关交纳了房产税、营业税等计707.88元外,实际获利3322.12元。杨某等以物业公司侵犯其合法权益为由,起诉法院要求物业公司赔偿损失4030元,后又将诉由变更为返还不当得利。

一、不法出租他人房屋行为的法律性质及后果

以上案件由非权利人不法出租他人房屋而引起,该不法出租行为属于无权代理还是无权处分,其法律定性颇值讨论。

按照民法通则以及合同法的规定,无权代理是指行为人在没有取得本人授权、超越授权或授权失效之后仍以被代理人名义实施的民事行为;而无权处分则指非权利人、未经权利人授权的行为人或处分权利受限制的权利人对权利标的物进行的处分行为 ,该处分指法律上的处分。两者的共同点主要是,行为人不具有实施相应行为的合法主体地位;区别在于,两种情况下行为人实施行为的性质和范围不完全相同、行为人实施行为时的名义不同以及善意第三人的判断标准不同。

笔者认为,对于本案中无权代理和无权处分的区分,可以简单地从行为人实施行为时的外观加以判断:无权代理行为人以权利人代理人的名义实施行为,而无权处分行为人则以处分人本人名义作出行为。物业公司在对外签订租赁房屋合同时以“权利人”而非代理人的名义出现,其在未取得合法权利之前实施了处分房屋使用权的行为,应属无权处分。

对于无权处分的性质,由于法律规定并不明确,在实践中存在一定的争议。结合本案来讲,对于不法出租他人房屋产生的无权处分行为的性质,有以下几种理解:

(1)该行为属于民事侵权。理由是:物业公司在明知房屋所有权归属的情况下,私自将他人房屋出租牟取不法利益,侵害了房屋所有人的财产权并致权利人受损。从法律构成要件来看,物业公司的行为具备了侵权构成的四项要件:物业公司出租他人房屋的行为违法;物业公司的主观过错明显;房屋权利人存在损害事实;物业公司的行为与房屋权利人权益受损之间存在因果关系。

(2)该行为构成不当得利。理由是:物业公司占有租金没有法律依据,且致权利人相应损害,构成法律上之不当得利。其认为不构成侵权的理由是:侵权情况下损害事实是指受害人因侵权人的侵权行为造成经济利益上比原先有减少或比未受侵害之前更多的支出,本案情况由于房屋所有权人并不是必然会获取房租,因此也就不存在比原先减少或更多支出的情形,即不存在被侵权的损失;从侵权法填补受害人损害的功能来看,由于损害无法证明,适用侵权行为法对房屋所有人权利的保护就无法实现。王泽鉴先生即持此观点。

(3)不当得利和侵权竞合。持此观点者认为,本案情形中不当得利和侵权造成权利人所谓利益受损的解释规则应当是一致的,原因在于:租金对于权利人来说并非是既有利益。因此,这里的损害应当既包括积极利益的减少,也包括消极利益的增加,权利人在正常情况下可以预期得到的利益也应包括在法律保护的利益范围中。本案房屋权利人在权利正常行使状态下可得利益的损失即合法权益的损害。对于具体诉讼的操作来讲,又分为两种观点:一是认为当事人在选择一种权利请求后另一种权利请求方式自动消灭;第二种观点则认为在一种权利请求经过诉讼程序但不能完全补足受害人损失时,该受害人可以选择行使另一种权利请求进行诉讼。

一、二审法院在处理案件时对原告变侵权诉由为不当得利均予以了确认,但对于是否存在竞合未给予明确意见。笔者认为,不法出租他人房屋情形下可能存在以下两个方面的损失:一是房屋被占用及房屋占用过程中附属财产设施的损失,二即本案争议的租金的损失。就前者而言,这些损失属于侵权构成中的“损害”应无异议,即,房屋占用人对权利人对房屋物权行使的妨碍及对房屋附属财产的损坏造成了权利人的损失。就后者而言,侵权构成中的“损害”需以实际损害为限系学界通说,且该立论亦为实务部门所广泛接受,由

篇3：论香港房屋环保政策

引言

近年亚洲的环保意识越来越强,市民及政府都了解到环境不但与健康民生息息相关,对于经济发展,也有不容忽视的影响。物业发展及管理与环境保护的关系非常密切,特别是高密度的住宅发展,无论是对环境造成的负荷或环境质素的要求等等,都很值得我们深入研究。本文旨在浅探住宅发展及物业管理与环境保护的关系,希望能引起物业管理从业人员对环境保护的关注,共同创造更美好的居住条件。

住宅发展与环保

从自然生态的角度看,房屋发展其实是一个将自然资源(如土地、木材、沙石及水等)经人工机器变作居住空间的生产过程。建成的住宅单位供荫敝予住客,并耗用能源(例如水、电、煤等),但同时亦产生能量(主要是住客经休息后,得以恢复生产力),排出废物如污水及垃圾等。所以住宅发展与自然环境关系非常密切。要保护环境,使城市以至整个地球能持续发展,我们就不能不注重房屋建造及使用过程中的环保问题。

举例来说,在规划阶段,我们要评估新住宅项目对自然环境的影响,该项目是否配合周边的土地用途及基建设施的容量、及该地点是否适用于房屋发展等。在设计阶段,环保的重点应集中在设计是否有利于能源节约,使用环保物料及建筑系统,以及鼓励住客过简朴的生活等。在建筑过程中,空气污染、噪音、建筑废料的处理及建筑材料的环保度等都是应注意的问题。房屋建成投入使用,住客的居住环境是否卫生、安静、安全及影响健康,自是首要考虑的因素;但同时,家居废物的处理,家居能源的使用,特别是空调的使用率及居民的

环保意识,都使物业的使用期中,对环境造成不同的影响。

物业管理与环保

适当的物业保养及管理,不但能促进居住环境的整洁,安全及社区意识,使住客能安居乐业,更令物业使用期延长,达到物尽其用的目的,因而减少耗用自然资源来满足居住的需求。以下从几方面谈谈具体的环保化物业管理措施。

1.废物处理

为达到环保目标,物业管理公司可在以下各方面促进环保:物业管理公司可在各屋屯设置废物回收箱,收集可循环再造的废物。目前香港所有公共屋屯每幢住宅大厦均设有一套三个的回收箱,分别回收废纸,吕罐及胶瓶。房委会至今巳在辖下屋屯置约4,300个废物回收箱。

房委会并规范清洁服务承办商必须每天回收家居废物及加以分类;每星期两次把回收的废物送往废物循环再造商。

2.节约能源

住宅大厦及屋屯的公用地方,商场,公园等地方使用的能源,物业管理公司都应在不影响住客安全的前题下,加以节约,例如改装省电的照明设备,晚上关闭部份升降机等。

3.节约用水及水质

很多楼龄较大的屋屯都有水管渗漏问题,浪费食水。香港的旧型公共屋屯也有这问题。在1996至1998年期间,香港房委会检查地下水管长度超过120公里。目前正安装隔离阀和检测表,将会大幅改善浪费食水的情况。

4.减低空气污染

可采取的措施包括鼓励住客在屋屯范围减少使用汽车,汽车等侯时熄匙,更换所有含损耗臭氧层化学晶的灭火筒及冷冻机等。

5.减低噪音

香港房委会也推行了一系列的措施来减低噪音,例如将商场的空调系统密封,以减低噪音;将后备发电机改设于大厦天台;以低噪音水泵取代会发出高度噪音的高速水泵;及为空调和通风系统安装隔音罩。

6.提高市民的环保意识

为使住客及公众更了解环保的好处,并鼓励他们参加各项环保

篇4：保洁工作操作规程之房屋天面雨篷清洁

　　保洁工作操作规程之房屋天面、雨篷清洁

　　房屋天面、雨篷清洁操作标准

　　1、清洁范围

　　小区内房屋的天面、平台、雨篷

　　2、清洁作业标准

　　1.备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。

　　2.将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。

　　3.用铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不积水。

　　4、清洁标准

　　1.每周清扫一次。

　　2.目视天面、雨篷；无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。

　　5、安全事项

　　1.梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全。

　　2.杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。

篇5：物业辖区房屋外墙清洁管理规程

　　物业辖区房屋外墙的清洁管理规程

　　1、范围

　　首层的外部墙壁，玻璃、商铺外围墙。

　　2、标准

　　清洗后表面无灰尘、污迹、锈迹，无因清洁剂化学反应而造成外墙变色、粉化等。

　　3、清洁时间

　　每1年清洁2次。

　　4、作业程序

　　1)检查各清洁作业施工现场，重点检查天台上的悬挂支撑物是否牢固，制定作业方案；

　　2)做好充分的准备，并提前3天发布"清洁通知"；

　　3)正式清洁前，要求全面检查吊绳、安全带等的性能，保证各项设施的绝对安全；

　　4)在作业范围不少于5米外围设置警示牌，并用围带围住，至少有1名员工在地面守卫，同时天台也要配置1名员工，以防无关人员进入施工现场并防止污水飘落而给行人造成不便；

　　5)所有的清洁作业人员在作业中绝不准进入业户单元内；

　　6)作业人员必须穿着整齐的衣服、鞋，戴好安全帽，并佩带好安全带，安全绳必须绑在天台上稳固的地方，每条安全绳只供一个人使用；

　　7)作业所用的工具必须用细绳或袋装好绑好在吊绳上，以防坠落地面；

　　8)遇下雨、打雷、刮大风等恶劣天气，应立即停止作业，并妥善收拾好吊绳、围护带和警示牌等；

　　9)作业全部完成，及时清理好现场，并出通知告之业主。